Bijlage 2 Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen.

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Colofon Auteurs Gemeente Nijmegen i.s.m. Studio D

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Status Definitief Datum mei 2026

Website nijmegen.nl

mei 2026

3

Inhoud Deel I

4

Deel II

Deel III

Deel IV

1.

Inleiding

06

2.

Analyse

12

3.

Kansrijke gebieden

28

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Rijks-, provinciaal en regionaal beleid Omgevingsvisie gemeente Nijmegen Woonbeleid Leeswijzer

08 09 09 10 10

2.1 2.2

Kaders onderzoek Beter benutten, transformeren en sloop-nieuwbouw

14 21

3.1 3.2

Kansrijke gebieden Omgevingsvisie en 4 hoofdlijnen van het beleid Sociale en gezonde stad Economisch veerkrachtige stad Aantrekkelijke stad Duurzame stad Kansenkaart Dilemma’s

31 32

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

Deel I | Inhoudsopgave

4.

Vervolg

48

35 37 39 41 42 46

5

Inleiding

01.

1. Inleiding Met dit onderzoek laat het college van b&w zien wat de meest kansrijke plekken kunnen zijn om extra woningen in Nijmegen te bouwen. Het onderzoek is uitgevoerd op basis van een data-analyse met de ruimtelijk keuzes uit de omgevingsvisie als kader. De uitkomsten van de data-analyse zijn vervolgens weer getoetst op een kwaliteitsverbetering van de stad en ambities, doelstellingen, stadskarakters en beleidsthema’s uit de omgevingsvisie. Dit onderzoek gaat over de periode tot 2040. Het benoemen van gebieden die kansrijk zijn om woningen te bouwen, is ingrijpend voor inwoners, woningcorporaties, bedrijven en de gemeentelijke organisatie. Daarnaast zijn de ruimte en middelen van Nijmegen beperkt. Niet alles kan en zeker niet tegelijkertijd. Daarom worden definitieve keuzes pas gemaakt in de bijgewerkte omgevingsvisie. Hierin maakt de gemeenteraad een samenhangende (integrale) afwegingen voor de lange termijn. Hiervoor loopt een apart traject. Daarom laten we bij de verschillende hoofdstukken van dit onderzoek alleen dilemma’s zien, die beantwoord kunnen worden in de omgevingsvisie-actualisatie. De uitkomsten van het onderzoek hebben we op een kaart gezet. Deze kaart noemen we een kansenkaart. De uitkomsten zijn op hoofdlijnen. We laten geen exacte locaties zien. Dat doen we nadrukkelijk om grondspeculatie tegen te gaan.

1.1

Aanleiding

Het college heeft dit onderzoek uitgevoerd omdat we blijven kijken hoe we het woningtekort kunnen tegengaan en tegelijkertijd verschillende doelstellingen uit de omgevingsvisie kunnen behalen. In de omgevingsvisie is al aangekondigd dat we hier onderzoek naar doen. Deze werkwijze past binnen het idee van de Omgevingswet. Deze wet is opgebouwd op basis van de beleidscyclus. Op basis van het maken van beleid, het vertalen van het beleid in regels, het uitvoeren van beleid

8

en hiervan leren, maken we ons beleid steeds sterker en samenhangender.

Nijmegen is een groeiende stad In de omgevingsvisie zijn al keuzes gemaakt voor de verdere ontwikkeling van Nijmegen. Nijmegen werkt aan een nabije en rechtvaardige stad. In de omgevingsvisie is opgenomen dat Nijmegen blijft groeien in inwoners, banen en mogelijkheden om te verblijven. Deze groei vindt binnen de stadsgrenzen plaats. Hiermee sparen we de groene gebieden om Nijmegen heen.

We willen het woningtekort tegengaan Nijmegen is ambitieus en heeft een flinke opgave om het aantal woningen te laten groeien. Dat is noodzakelijk. De regio Nijmegen staat sinds 2019 landelijk in de top 5 van regio’s met het hoogste woningtekort.

We zoeken ruimte voor 6.500 extra woningen In de omgevingsvisie is opgenomen dat Nijmegen kiest voor gematigde groei met 17.000 – 22.000 woningen tot 2040. Nijmegen heeft al plannen gemaakt voor de bouw van 17.000 woningen tot 2040. Daarom zijn we op zoek naar ruimte voor de bouw van 5.000 extra woningen. Omdat we uit ervaring weten dat niet alle plannen uiteindelijk slagen, plannen we 30% meer dan onze woningbehoefte. Daarom zoeken we ruimte voor 6.500 extra woningen.

Door groei met woningbouw kunnen we verschillende doelstellingen behalen Nijmegen heeft een brede blik op de ontwikkeling van de stad. We willen bijvoorbeeld het Nijmeegse verleden beter zichtbaar maken, kunnen wonen en werken niet los van elkaar worden gezien en willen we een sociale en gezonde stad zijn. Ondanks dat we onze ambities goed proberen te combineren, kan niet alles op dezelfde plek. Bovendien hebben nieuwe woningen energie en water nodig en moeten ze goed bereikbaar zijn. Daarom laat het college met een kansenkaart de plekken zien waarop we op verschillende doelstellingen uit de omgevingsvisie de meeste impact hebben.

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

We betrekken de stad bij de verdere uitwerking Het onderzoek is besproken met de Nijmeegse woningcorporaties. Met deze partijen maken we meerjarige prestatieafspraken. Na vrijgave van de onderzoeksresultaten, worden deze resultaten betrokken bij het participatietraject rondom de actualisatie van de omgevingsvisie.

1.2.

Rijks-, provinciaal en regionaal beleid

Nijmegen ziet de ontwikkeling van de stad in samenhang met Rijks-, provinciaal beleid en regionale ambities.

Ontwerp-Nota Ruimte 2050 In de Ontwerp-Nota Ruimte 2050 is de regio Arnhem-Nijmegen benoemd als regio waar woningbouw wordt gestimuleerd. Dit, in combinatie met het stimuleren van de economie en de groei van groen, voorzieningen en de bereikbaarheid.

Provinciale omgevingsvisie De provincie Gelderland werkt aan een geactualiseerde omgevingsvisie. Om te komen tot die omgevingsvisie heeft Gelderland een kadernota vastgesteld. Voor heel Gelderland zijn verschillende verstedelijkingsstrategieën gemaakt die de kracht en kwaliteit van elke regio versterken.

Groene Metropoolregio Samen met de Groene Metropoolregio werkt Nijmegen aan meer landschap en meer stad. We werken samen aan vijf maatschappelijke opgaven. De focus ligt op: circulariteit, cultuur & toerisme, economie, mobiliteit en woningbouw.

Woondeal Het Rijk zet via de Nationale Woon- en Bouwagenda in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven dat hiervan minimaal twee derde deel betaalbaar is. Dit krijgt in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen nadere invulling via de Woondeal 2.0. In deze afspraken tussen Rijk, provincie Gelderland, regio en gemeenten is onder meer opgenomen dat we op regionaal en lokaal niveau toewerken naar twee derde deel betaalbare woningen en minimaal 30% sociale huur.

Deel I | Inleiding

In juni 2025 is een addendum toegevoegd met afspraken over toevoeging van 45.000 woningen in de regio tot en met 2034. Voor Nijmegen gaat het om ruim 13.000 woningen van 2025 tot en met 2034. In het addendum wordt ook benoemd dat er in de grootschalige woningbouwgebieden ruimte is voor extra woningen. Toevoeging van woningen is afhankelijk van invulling van verschillende randvoorwaarden, zoals investeringen in bereikbaarheid, natuur en oplossingen voor netcongestie.

1.3

Omgevingsvisie gemeente Nijmegen

Nabije en rechtvaardige stad Nijmegen heeft de ambitie om een nabije en rechtvaardige stad te zijn. Om dit waar te maken, werken we aan een aantrekkelijke, economisch veerkrachtige, duurzame en sociale en gezonde stad. Deze ambitie is vastgelegd in de Omgevingsvisie gemeente Nijmegen.

Leidende principes De omgevingsvisie gaat uit van verschillende leidende principes. Deze laten zien wat we belangrijk vinden en aan vast houden bij de ontwikkeling van Nijmegen. De leidende principes zijn: samen met de stad en de regio, slim ruimtegebruik, werken aan de brede welvaart, de rechtvaardige stad, de toegankelijke stad, bijdragen aan de gezonde leefomgeving en dat ontwikkelingen bijdragen aan de hoofdlijnen van ons beleid.

Groei in grootschalige woningbouwgebieden De groei van woonruimte vindt in eerste instantie plaats in de grootschalige woningbouwgebieden (Stationsgebied en Kanaalzone-Zuid) en Campus Heijendaal. Daarnaast willen we de bestaande woningvoorraad beter benutten.

9

1.4

Woonbeleid

Woonagenda In de Nijmeegse Woonagenda 2024-2029 ‘Beter benutten en betaalbaar bouwen’ geven we aan op welke manier invulling wordt gegeven aan de woonambities en opgaven. Toevoeging van 10.000 tot 12.000 woningen is nodig van 2024 tot en met 2030 en hier geven we invulling aan door het beter benutten van de bestaande voorraad en door nieuwbouw.

Woonzorgvisie Nijmegen heeft oog voor verschillende groepen inwoners. Daarom zetten we in op voldoende woningen voor ouderen, mensen met een hulpvraag, of de opvang van dak- en thuislozen. Dit is verder uitgewerkt in de Nijmeegse Woonzorgvisie 2025-2030 ‘Samen wonen en zorgen in Nijmegen’.

Woonbehoefteonderzoek Elke 3 jaar wordt er door regio en gemeenten nieuwe woonbehoefteonderzoek gedaan op basis van de uitkomsten van het Woon Onderzoek Nederland (WoON). De uitkomsten van het meest recente woonbehoefteonderzoek (februari 2026) zijn in lijn met de groeiambitie van het aantal woningen uit de omgevingsvisie.

1.5

Leeswijzer

In verschillende stappen laten we de uitkomsten van het onderzoek zien. Eerst vertellen we over hoe we het onderzoek hebben uitgevoerd en wat hieruit is gekomen (hoofdstuk 2). Daarna verbinden we conclusies aan deze analyse (hoofdstuk 3). We sluiten het onderzoek af door te vertellen welke vervolgstappen we zetten (hoofdstuk 4).

10

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel I | Inleiding

11

Analyse

02.

2.1

Kaders onderzoek

Om goed zicht te krijgen op kansrijke woningbouwlocaties, hebben we verschillende onderzoeksvragen behandeld. Met dit onderzoek beantwoordt het college de volgende vragen: •

• • • •

Waar is nog ruimte in Nijmegen voor het bijbouwen van woningen op basis van wet- en regelgeving en kaders uit de omgevingsvisie? Welke gebieden in Nijmegen zijn kansrijk voor het beter benutten van de bestaande voorraad? Welke woongebieden in Nijmegen zijn logisch voor sloop-nieuwbouw? Welke locaties in Nijmegen zijn logisch om te transformeren? Welke kansrijke gebieden passen het best binnen de doelstellingen uit de omgevingsvisie en hoeveel woningen kunnen we in deze gebieden realiseren?

Met de omgevingsvisie zijn verschillende keuzes gemaakt. Zo plannen we geen nieuwe woningbouw in onze groene gebieden, zoals onze groene kerngebieden. Daarnaast hebben we met de omgevingsvisie bepaald dat werklocaties beschermd worden. Deze gebieden hebben we daarom uitgesloten. Hierdoor vallen de werklocaties en het buitengebied af.

Waar is nog ruimte in Nijmegen voor het bijbouwen van woningen op basis van wet- en regelgeving en kaders uit de omgevingsvisie?

Natura 2000

Nederlands natuurnetwerk

Overgangsgebied NNN

Bovengrondse hoogspanningslijnen

Molens + molenbiotoop

Activiteiten met gevaarlijke stoffen

Bedrijventerrein of overige werklocaties

Industrieterrein

Buitengebied

Conclusiekaart regelgeving

Het college heeft op basis van wet- en regelgeving inzichtelijk gemaakt waar niet zomaar gebouwd kan worden. Sommige grenzen staan al vast. Andere factoren werken beperkend, zoals ruimte voor water, energie en milieucontouren. We hebben de volgende kaders toegepast: Natura 2000, Nederlands natuurnetwerk, overgangsgebied NNN, bovengrondse hoogspanningslijnen, molens/ molenbiotopen en activiteiten met gevaarlijke stoffen. We hebben niet gekeken naar de afstand tot drukke wegen. We denken dat we dit beter op gebiedsniveau in beeld kunnen brengen. Op basis van deze analyse zien we dat verschillende plekken in Nijmegen niet bebouwd mogen worden. Vanzelfsprekend is dat (rondom) de Waal. Maar ook langs de randen van Nijmegen vallen gebieden af.

Conclusiekaart stadskarakters

14

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel II | Analyse

15

Onderzoek en erfgoed

Erfgoed gemeente Nijmegen

Legenda

Erfgoed Rijk

Legenda

Gemeentelijk beschermt objecten

Rijksmonumenten objecten

Gemeentelijk beschermd gebied

Rijksbeschermt gebied

Leefbaarometer

Staat van de openbare ruimte

Legenda

Legenda

Kwaliteit openbare ruimte

Leefbaarometerklasse, Grid, 2024 Zeer onvoldoende

Voldoende

WILLEN tussen 0.50 en 2.00 (donkerpaars)

Ruim onvoldoende

Ruim voldoende

WILLEN tussen 0.38 en 0.50 (paars)

Onvoldoende

Goed

WILLEN tussen 0.25 en 0.38 (lichtpaars)

Zwak

Zeer goed

Verschillende buurten en wijken in Nijmegen zijn beschermd als rijksbeschermd stadsgezicht of als gemeentelijk stadsbeeld. Ook zijn er rijksmonumenten en gemeentelijk beschermde monumenten. In de gebieden zijn zowel de stedenbouwkundige structuur (straten, pleinen, groen) als het bebouwingsbeeld (de gevels en dakvlakken aan de straatzijde) beschermd. In gemeentelijk beschermde gebieden zijn bijna alle panden aangewezen als stadsbeeldobject, zodat het beeld daarmee behouden kan blijven. Voor het wijzigen en/ of slopen van de stadsbeeldobjecten is een omgevingsvergunning voor de activiteit monumenten nodig. Voor de meeste gebieden is in het omgevingsplan de bescherming geregeld via een dubbelbestemming cultuurhistorie met een bouw-, sloop- en aanleg verbod (voor een aantal moet dit nog geregeld worden). Een vergunning voor een sloop- en/of bouwactiviteit kan verleend worden als de cultuurhistorische waarden van het beschermde gebied niet in onevenredige zin wordt aangetast. De Adviescommissie Omgevingskwaliteit Nijmegen beoordeeld de aanvragen op basis van de bescherming, zoals vastgelegd in de toelichting op de bescherming. Sloop van stadsbeeldobjecten ten behoeve van nieuwbouw is altijd een aantasting van de beschermde waarden. In de omgevingsvisie is opgenomen dat we goed voor ons erfgoed zorgen.

We behouden de kwaliteiten van onze beschermde gebieden en nemen het als uitgangspunt voor ruimtelijke opgaven in deze gebieden. Dat betekent dat sloop-nieuwbouw bij de beschermde monumenten in deze gebieden niet aan de orde kan zijn. Er zijn beschermde gebieden waar niet alle gebouwen beschermd zijn als monument of stadsbeeldobject. Daar kunnen ontwikkelingen binnen de bescherming van het gebied plaatsvinden. Ook het toevoegen van extra woningen door middel van woningsplitsing kan mogelijk zijn binnen de beschermde waarden van de gebieden.

maximale bouwhoogte in een gebied rondom de molens is vastgelegd. De gemeente kan afwijken van de bouwregels als het functioneren van de molen als werktuig door windbelemmering de waarde van de molen als landschapselement en de cultuurhistorische waarde niet onevenredig in gevaar wordt gebracht. Hoge bebouwing binnen de molenbiotoop is daarom niet mogelijk, omdat dit direct gevolgen heeft voor de windval en daarmee voor het functioneren van de molen. Het toevoegen van extra woningen in het gebied van de molenbiotoop door middel van optoppen of hogere nieuwbouw dan bestaand is daarom maar zeer beperkt mogelijk.

Staat van de stad Het college heeft de staat van de stad op het gebied van leefbaarheid en de openbare ruimte in kaart gebracht. Daarvoor hebben we gebruik gemaakt van de landelijke Leefbaarometer en onze eigen Stads- en Wijkmonitor. Dat hebben we gedaan, omdat in de omgevingsvisie is opgenomen dat transformatie van wijken een impuls kan geven aan de leefbaarheid en het draagvlak voor voorzieningen. Het is onze aanname dat waar de leefbaarheid onder druk staat, het voor de hand ligt om met de bouw van woningen een impuls te geven aan deze gebieden. De Leefbaarometer is een landelijk analyse-instrument. Met behulp hiervan kan de leefbaarheid in alle bewoonde wijken, buurten en straten gemonitord worden. In de stadsdeeluitwerkingen van de omgevingsvisie wordt verwezen naar de Leefbaarometer. Daarnaast is in de omgevingsvisie opgenomen dat we werken aan een toegankelijke openbare ruimte die past bij een compacte stad. Op basis hiervan zien we dat in de stadsdelen Lindenholt en Dukenburg en de wijken Hatert en Neerbosch-Oost plekken zijn waar de leefbaarheid zwak, of (ruim) onvoldoende is. We zien dat inwoners aangeven dat de openbare ruimte in de stadsdelen Nijmegen-Zuid, Nijmegen-Midden en Nijmegen-Oost verbeterd moet worden.

Molenbiotoop In Nijmegen hebben we twee rijksbeschermde molens. Vanuit de Omgevingsverordening van de provincie Gelderland zijn we verplicht de molenbiotopen in het omgevingsplan vast te leggen. Dat betekent onder meer dat er een

Uitstekend

16

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel II | Analyse

17

Lopende plannen en onderzoeken De bestaande woningbouwplannen hebben we inzichtelijk gemaakt en op kaart gezet. Deze woningbouwplannen zijn voor ons het uitgangspunt. We hebben deze met dit onderzoek niet verder onderzocht op extra woningbouwmogelijkheden. De uitzondering die we hierop gemaakt hebben is het Stationsdistrict. Voor de uitwerking van het Stationsdistrict is toegezegd te zoeken naar extra mogelijkheden voor woningbouw.

Ontwikkelvisie Kanaalzone/ Winkelsteeg We werken aan de ontwikkeling van Kanaalzone/ Winkelsteeg. Dit is een focusgebied voor extra te creëren woningen en banen in Nijmegen. Winkelsteeg verandert naar een gezonde, levendige plek om te wonen en werken, klaar voor de toekomst. Tot en met 2030 worden er in het gebied Kanaalzone-Winkelsteeg ongeveer 4.050 woningen gerealiseerd ondertussen wordt onderzoek gedaan naar intensivering van deelgebieden.

Gebiedsvisie Koers binnenstad In 2035 is het stadscentrum als wijk van het centrum een plek waar iedereen zich thuis voelt. Waar ruimte nog meer dan elders samen gedeeld wordt; voor ontmoeten, werken, wonen, winkelen, ontspannen en cultuur. De auto maakt ruimte voor een groene, bruisende binnenstad waar je nú en in de toekomst prettig kunt verblijven. In de binnenstad werken we aan verschillende projecten, zoals de transformatie van de Molenpoortpassage en de voormalige V&D.

17.000 woningen in plannen

Gebiedsvisie Stationsdistrict In 2050 is het Stationsdistrict zowel volwaardig onderdeel van het centrum als een bestemming op zich. Het is dé toegangspoort tot de stad waarin de kwaliteiten en de identiteit van de stad zichtbaar zijn. Een veelzijdig programma van wonen, werken, horeca en cultuur, levendigheid op de begane grond, aantrekkelijke verblijfsplekken in de openbare ruimte en ruimte voor evenementen. We voegen 2.000 nieuwe woningen toe en zorgen dat de werkplekken en voorzieningen meegroeien. Gebiedsvisie Campus Heijendaal Voor Heijendaal bouwen we voort op de groene, cultuurhistorische identiteiten van het gebied door het landgoedcasco als uitgangspunt nemen voor verdere ontwikkeling. Tegelijk bieden we binnen dit casco ruimte voor ontwikkeling voor de belangrijke functies van de kennisinstellingen (zorg, onderwijs, onderzoek en omzetten hiervan in producten of diensten), levendigheid (wonen, kleinschalige voorzieningen en aantrekkelijke buitenruimte en nieuwe sportaccommodaties. We gaan uit van een bandbreedte van 500 – 1.500 nieuwe woningen.

Grootschalige gebiedsontwikkeling en locaties in eigen onderzoek

18

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel II | Analyse

19

2.2 Beter benutten, transformeren en sloop-nieuwbouw

Legenda

Kansenkaart optoppen Optopbare objecten zeer kansrijk Optopbare objecten kansrijk Optopbare objecten geen kansen Grenzen grote gebiedsontwikkelingen

Welke gebieden in Nijmegen zijn kansrijk voor het beter benutten van de bestaande voorraad?

Conclusie Het aandeel op te toppen woningen is beperkt.

Een deel van de Nijmeegse strategie om extra woningen te bouwen, gaat via het beter benutten van de bestaande voorraad. Dat is zo opgenomen in het woonbeleid. Over het algemeen bestaat het beter benutten van de bestaande voorraad uit: optoppen, splitsen en verkameren. In dit onderzoek lag de focus op het optoppen. Dat

Dilemma’s 1

In hoeverre willen we dat de uitstraling van een straat of wijk verandert? Door gebouwen op te toppen, verandert de uitstraling van een straat of wijk. In de omgevingsvisie is opgenomen dat we bij nieuwe ontwikkelingen de ruimtelijke eigenheid als vertrekpunt nemen. Daarmee behouden we waardevol cultureel erfgoed bij ruimtelijke ontwikkelingen. De geschiedenis van de plek en het aanwezige erfgoed is uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit vraagt per gebied om maatwerk.

2

Zetten we bij optoppen alleen in op appartementengebouwen, of ook grondgebonden woningen? Voornamelijk appartementengebouwen zijn kansrijk om op te toppen. Uit het onderzoek komen ook grondgebonden woningen naar voren als kansrijk. Hierbij is het de vraag of het optoppen ook zorgt voor een extra woning. Of alleen sprake is van een extra bouwlaag.

heeft het college moeten doen omdat onderzoek naar splitsen en verkameren geen betrouwbare uitkomsten geeft. Dit komt omdat vrijwel elke woning van een bepaalde omvang en bouwkundige staat te splitsen, of te verkameren is.

Manier van werken Bij het onderzoek hebben we verschillende uitgangspunten toegepast. Hierbij hebben we ons - naast eigen kennis en ervaring - laten inspireren door een onderzoek naar de potentie van splitsen en optoppen (Stec Groep, 23 maart 2023): •

We hebben gekeken naar het totaal aantal objecten in Nijmegen en dat gefilterd op woonfuncties.

•

Omdat niet elke woning bouwkundig geschikt is om op te toppen, hebben we gekeken naar het bouwjaar (1930 – 2000). Woningen gebouwd vóór 1930 vinden we niet kansrijk, omdat onze aanname is dat deze bouwkundig niet geschikt zijn om op te toppen. Van woningen gebouwd na 2000 verwachten we

Kanttekeningen a

Nieuwe appartementengebouwen zijn niet meegenomen in dit onderzoek. Ook deze appartementengebouwen bieden mogelijkheden om op te toppen.

b

Uit onderzoek (Stec Groep, 20 maart 2023) komt dat optoppen in buurten met een verminderde leefbaarheid het verhogen van de dichtheid met optoppen deze leefbaarheid verder kan verslechteren.

c

Door gebouwen op te toppen, verandert de uitstraling van een straat of wijk. De vraag is in hoeverre en op welke manier we dit willen. In de omgevingsvisie is opgenomen dat we bij nieuwe ontwikkelingen de ruimtelijke eigenheid als vertrekpunt nemen. We behouden waardevol cultureel erfgoed bij ruimtelijke ontwikkelingen. De geschiedenis van de plek en het aanwezige erfgoed is uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit vraagt per gebied om maatwerk.

niet dat deze opgetopt zullen worden. Deze woningen zijn nog te nieuw. •

We hebben gekeken naar het type dak, waarbij we ervan uitgaan dat platte daken eerder opgetopt zullen worden. Ook hebben we hierbij gekeken naar de omvang van het dak en het

100.380

aantal bouwlagen.

8.002.982m2

Uitkomsten We zien dat 335 objecten geschikt zijn om op te toppen. De objecten zijn gespreid over de stad. Er zijn verschillende clusters te zien rond het Maas-Waalkanaal en in en rond het Stadscentrum.

69.931

7.767.323m2 1930-1965 152

39.542

23.373m2

3.016.980m2

5.203

616.153m2

5.079

598.095m2

1965-1992 422

5.069

95.340m2

593.888m2

1992-2000 305

1.307

27.244m2

600.759m2

totaal aantal objecten

20

woonfunctie alles > 12m2

3 > bouwlagen 1930 - 2000

platdak

platte daken

exclusiezones

zie regelgevingskaart

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

bouwplannen bestaande bouwplannen

eigendom corporatie

Deel II | Analyse

bouwjaar

A: 1930 - 1965 B: 1965 - 1992 C: 1992 - 2000

58

42

8.978m2

7.881m2

235

209

54.832m2

53.196m2

303

84

27.055m2

excl. herstructureren

zie herstructureringskaart

16.020m2

handmatige check op bouwlagen

335

77.097m2 corporatie

totaal aantal optopbare objecten

21

Legenda

Kansenkaart herstructureren >500m2 Transformeerbare objecten zeer kansrijk Transformeerbare objecten kansrijk Grenzen grote gebiedsontwikkelingen

Welke locaties in Nijmegen zijn logisch om te transformeren?

Dilemma’s

Naast dat we onderzocht hebben wat de mogelijkheden zijn om de bestaande voorraad beter te benutten, hebben we ook gekeken

1

naar de mogelijkheid om andere functies dan wonen (deels) om te zetten (transformeren) naar woningen.

Manier van werken We hebben de volgende stappen gezet om de mogelijkheden van transformatie in kaart te brengen. •

We hebben het totaal aantal objecten in kaart gebracht.

•

We hebben vervolgens alle objecten groter dan 500m2 en

Mogen functies verloren gaan bij het transformeren van gebouwen? Als het niet mogelijk is functies te combineren, zal met het transformeren van een niet-woning naar woning, een andere functie verloren gaan. Dit kan bijvoorbeeld een economische of maatschappelijke functie zijn. Dit past niet goed in onze algemene visie om te werken aan een nabije stad, waarbij we uitgaan van meer functiemenging.

in private handen in kaart gebracht. We gaan uit van een oppervlakte groter dan 500m2, omdat we verwachten dat deze objecten kansrijker zijn om te transformeren. •

We hebben gebieden waar sowieso geen woningbouw mogelijk is, of waar we al aan de slag zijn met een woningbouwproject uit de inventarisatie gehaald.

•

Vervolgens hebben we de objecten gefilterd op energielabel. Hoe lager het energielabel, hoe kansrijker de transformatie.

Uitkomsten Uit het onderzoek komt dat 110 objecten kansrijk zijn en 75 objecten zeer kansrijk zijn om te transformeren. De objecten liggen verspreid over de stad. Het aantal objecten in Nijmegen-Noord is beperkt.

Conclusie Over de hele stad zijn kansrijke objecten om te transformeren naar woningbouw. Hierbij moeten we rekening houden met beschermde

100.380

objecten, zoals gemeentelijke en rijksmonumenten.

8.002.982m2

1.664

3.166.274m2

1.346

2.777.890m2

861

1.626.210m2

787

1.421.784m2

C,D E,F,G

totaal aantal objecten

22

oppervlakte alles > 500m2

eigendom privaat

exclusiezones

zie regelgevingskaart

bouwplannen bestaande bouwplannen

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

energielabel

label C,D (boven) label E,F,G (onder)

110

110

149.161m2

75

97.649m2

75

149.161m2

97.649m2

kansrijk

zeer kansrijk

voor transformatie

Deel II | Analyse

voor transformatie

23

Legenda

Kansenkaart herstructureren Herstructureerbare objecten zeer kansrijk Herstructureerbare objecten kansrijk Herstructureerbare objecten geen kansen Grenzen grote gebiedsontwikkelingen

Welke woongebieden in Nijmegen zijn logisch voor sloop-nieuwbouw?

Dilemma’s

Welke woongebieden in Nijmegen zijn logisch voor sloop-nieuwbouw? Waarbij het kan gaan om één of meer woningen.

Uit het onderzoek komt dat wijken met een hoog aandeel sociale huurwoningen kansrijk zijn om extra woningen toe te voegen. Tegelijkertijd willen we als gemeente streven naar meer menging van woningen over de stad. Ligt het dan niet voor de hand om via andere gebieden te werken aan gemengde wijken (bijvoorbeeld: Nijmegen-Noord en Nijmegen-Oost)?

1

Manier van werken Om te onderzoeken wat de potentie van sloop-nieuwbouw in Nijmegen is, hebben we de volgende uitgangspunten toegepast, namelijk: •

We hebben gekeken naar de oppervlakte van de woonfuncties. Woonfuncties groter dan 40m2 zijn bruikbaar.

•

We hebben gekeken naar het bouwjaar. We schatten in dat woningen gebouwd tussen 1930 en 2000 kansrijk zijn.

•

Kanttekeningen

We hebben gekeken naar het eigendom van woningen. Waarbij we ervan uitgaan dat bezit van woningcorporaties meer kansrijk is, omdat het hier gaat om een beperkt aantal

a

We hebben niet gekeken naar woningen in eigendom van particulieren. Hierbij is ook niet gekeken naar grotere beleggers. Om dit in kaart te brengen was tijdrovend werk nodig.

eigenaren. Panden met veel verschillende eigenaren vinden we niet kansrijk. •

We hebben gekeken naar het energielabel van de woningen. We zijn ervan uitgegaan dat woningen met een laag energielabel eerder kansrijk zijn voor sloop-nieuwbouw.

Uitkomsten Uit het onderzoek komt dat er 2.926 woningen kansrijk voor sloop-nieuwbouw.

Conclusie Op de kaart is duidelijk te zien dat de meest kansrijke locaties voor sloop-nieuwbouw langs het Maaswaal-Kanaal liggen. Daarnaast

niet bruikbaar

100.380

zijn er versnipperd over en rond de binnenstad woningen kansrijk.

opp. < 40m2

8.002.982m2

In Nijmegen-Noord zijn geen woningen kansrijk. Een deel van de wijken die uit het onderzoek kansrijk zijn voor sloop-nieuwbouw zijn

9.541

gemeentelijk beschermde gebieden (Afrika- en Bouwmeesterbuurt, deel Waterkwartier en Bomenbuurt). Hierbij geldt het uitgangspunt van bescherming en behoud van de cultuurhistorische waarden.

69.931

7.767.323m2

44.741

4.777.741m2

35.200

4.583.899m2

11.259

862.928m2

totaal aantal objecten

24

woonfunctie alles > 12m2

bouwjaar 1930 - 2000

bruikbaar

opp. > 40m2

eigendom corporatie

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

11.250

860.236m2

exclusiezones

zie regelgevingkaart

11.219

847.444m2

bouwplannen bestaande bouwplannen

Deel II | Analyse

C,D E,F,G

energielabel

2.724

228.568m2

label C,D (boven) label E,F,G (onder)

202

18.117m2

2.724

202

228.568m2

18.117m2

kansrijk

zeer kansrijk

voor herstructureren

voor herstructureren

25

Ruimte in de stad We hebben onderzocht welke niet bebouwde ruimte nog beschikbaar is in de stad. Daarnaast hebben we onderzocht of de staat van

Dilemma’s

de openbare ruimte nog kansen biedt voor sloop-nieuwbouw, of transformeren.

28.56 km2

bestaande bebouwing + 15m offset

15.51 km2

groene kerngebieden Omgevingsvisie

6.34 km2

water pdok

1

Hoe gaan we om met grote parkeergebieden in de stad? In het onderzoek valt op dat een

Manier van werken

substantieel deel van de beschikbare ruimte

Ter bepaling van de ruimtepotentie binnen Nijmegen zijn de

momenteel wordt gebruikt om te parkeren. In

volgende uitgangspunten gehanteerd:

het kader van de nieuwe mobiliteitsstrategie

•

Rondom de bestaande gebouwde objecten (woningen,

kan een deel van deze ruimte op termijn worden

werkruimtes, garageboxen, schuurtjes, etc.) is een buffer van

heroverwogen en mogelijk worden ingezet voor

15 meter toegepast. Zo nemen we de private buitenruimte

alternatieve functies, waaronder woningbouw.

zoveel mogelijk mee binnen de contour van het bebouwd oppervlak. •

zijn aangemerkt als niet-bruikbare ruimte. •

Kanttekeningen

De in de omgevingsvisie aangewezen groene kerngebieden Al het oppervlaktewater is buiten beschouwing gelaten en

a

De getoonde ruimte bevat nog functionele ruimte voor water- en spoorwegen en autowegen die niet zou mogen meetellen voor beschikbare ruimte woningbouw.

b

De getoonde ruimte bevat nog ruimte op bedrijventerreinen die niet zou mogen meetellen voor beschikbare ruimte woningbouw, mits dit verandert in de visie voor woningbouw.

c

De getoonde ruimte bevat nog ruimte voor belangrijke wijkparken die niet zou mogen meetellen voor beschikbare ruimte woningbouw.

d

De uitkomst zou nog gefilterd moeten worden door een minimum oppervlakte te berekenen waardoor alleen kansrijke woningbouwlocaties overblijven.

e

De kaart is alleen een momentopname en dient daarmee altijd geüpdatete worden met de nieuwe woningbouwlocaties.

beschouwd als niet-bruikbaar als onderzoeksgebied. •

De combinatie van deze contouren vormt gezamenlijk de totale niet-bruikbare ruimte binnen de gemeente Nijmegen. Alle ruimte binnen de gemeentegrenzen die niet binnen deze contouren valt, wordt in deze analyse aangemerkt als potentieel bruikbare ruimte.

Uitkomsten De conclusiekaart aan de linkerzijde toont de beschikbare ruimte in Nijmegen zonder verdere filters.

Conclusie De kaart geeft aan dat binnen Nijmegen slechts in beperkte mate grootschalige ruimte beschikbaar is voor woningbouwontwikkeling. Het betreft een indicatieve analyse die, door projectie op een luchtfoto, inzicht biedt in de aard en ligging van de nog beschikbare ruimte.

12.76 km2

contramal ruimte binnen gemeentegrenzen

26

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel II | Analyse

27

Kansrijke gebieden

03.

+

(mal) gebouwde opbjecten

3.1

Kansen optoppen

+

Kansen transformatie

Kansen sloop/ nieuwbouw

(contra-mal) ruimte tussen gebouwen

Kansrijke gebieden

In dit onderzoek heeft het college geanalyseerd waar in Nijmegen kansen liggen voor nieuwbouw van woningen. Daarbij hebben we rekening gehouden met eerder gemaakte keuzes en beperkende factoren. In dit hoofdstuk laten we zien welke locaties het meest voor de hand liggen om op te pakken. Ook laten we zien welke denkrichtingen hierin mogelijk zijn. We eindigen dit hoofdstuk met de kansenkaart. De analysekaarten laten zien waar in Nijmegen kansen liggen voor sloop-nieuwbouw, transformatie en het optoppen van gebouwen. Vervolgens kijken we naar waar we de meeste impact kunnen hebben op al onze ambities uit de omgevingsvisie. Dit zorgt voor een kansenkaart.

Leefbaarometer

Als we alle verschillende analysekaarten combineren, komen we tot verschillende kansrijke gebieden om te werken aan nieuwe woningbouwlocaties. Deze locaties hebben we op kaart gezet. We zien dat de locaties verspreid over de stad liggen, met uitzondering van Nijmegen-Noord. De locaties liggen voornamelijk langs het Maas-Waalkanaal en Nijmegen-Zuid. De locatie Heseveld is beschermd stadsgezicht. De mogelijkheden om hier iets te veranderen zijn beperkt.

Kwaliteit openbare ruimte

=

Kansrijke intensivering locaties

30

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel III | Kansrijke gebieden

31

3.2

Omgevingsvisie en 4 hoofdlijnen van het beleid

We hebben de kansrijke gebieden vanuit 4 perspectieven bekeken: sociale en gezonde stad, economisch veerkrachtige stad, aantrekkelijke stad en duurzame stad. Per beleidshoofdlijn laten we zien wat de bedoeling van het beleid is, laten we zien op basis van welke indicatoren we de locaties bekeken hebben en sluiten we af met verschillende dilemma’s.

We zijn een Duurzame stad. Daarmee laten we zien hoe we werken aan klimaatadaptatie, biodiversiteit, een klimaatneutrale stad en een circulaire economie.

We zijn een Economisch veerkrachtige stad. Daarmee laten we zien hoe we werken aan een toekomstbestendige economie die duurzaam is en de brede welvaart van onze inwoners bevordert.

We zijn een Sociale en gezonde stad. Daarmee laat Nijmegen zien hoe we gezondheid beschermen en bevorderen door het creëren en behouden van een gezonde leefomgeving. Daarnaast bevorderen we een inclusieve, veilige en veerkrachtige stad met een sterke sociale basis.

We zijn een Aantrekkelijke stad. Daarmee laat Nijmegen zien hoe we werken aan rechtvaardige mobiliteit, voldoende ruimte voor wonen en het behouden van ons waardevolle erfgoed.

32

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel III | Kansrijke gebieden

33

3.3

Sociale en gezonde stad

Kwalitatieve en beleidsmatige kansen Bewegen, ontmoeten, spelen en sporten

Illustratieve weergave van veilige sport- en wandelroutes door de stad

Via de sociale en gezonde stad laat Nijmegen zien hoe we gezondheid beschermen en bevorderen door het creëren en behouden van een gezonde leefomgeving. Daarnaast bevorderen we een inclusieve, veilige en veerkrachtige stad met een sterke sociale basis.

Technische indicatoren We hebben de locaties bekeken op basis van: • De nabijheid tot het Bewegen, Ontmoeten, Sporten en Spelen-netwerk (BOSS-netwerk) inclusief wandelroutes. • De nabijheid tot voorzieningenharten. • Redelijke loopafstand tot sociale knooppunten en grote groene gebieden.

Dilemma’s Gezonde leefomgeving

Illustratieve weergave van plekken, bezigheden en korte routes ten behoeven van BOSS*

1

Veel locaties vallen binnen, of liggen in de buurt van voorzieningen. Is het nodig het voorzieningenniveau te vergroten bij een toename van 5.000 - 6.500 woningen?

3

Hoe gaan we om met de afstand tot wegen? Nemen we de afstand tot 50 km/u wegen, of gaan we uit van drukke wegen, zoals gebruikt is in reactie op de motie in het kader van de omgevingsvisie?

2

Reserveren we nu al ruimte voor nieuwe voorzieningen, ook als deze niet direct gemaakt worden? Gaan we hierbij uit van normen, of laten we dit over aan de (markt)vraag?

4

Moet de openbare ruimte nu al voldoende kwaliteit hebben om intensivering mogelijk te maken, of is intensivering een manier om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren?

Gezonde en duurzame voedselomgeving Illustratieve weergave van voorzieningen waar voedsel lokaal verbouwd of gekocht kan worden

34

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel III | Kansrijke gebieden

35

3.4 Economisch veerkrachtige stad Kwalitatieve en beleidsmatige kansen Met de economisch veerkrachtige stad laten we zien hoe we werken aan een toekomstbestendige economie die duurzaam is en de brede welvaart van onze inwoners bevordert.

Technische indicatoren We hebben de locaties bekeken op basis van: • Nabijheid van wijk- en buurtwinkelcentra. • Nabijheid van werklocaties.

Werklocaties

illustratieve weergave van werklocaties

Dilemma’s

Voorzieningen

illustratieve weergave van voorzieningen

36

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

1

De winkelstructuur lijkt voldoende voor het aantal inwoners. Maar blijft dit zo bij toenemende inwoneraantallen? We zien nu dat niet alle winkels in Dukenburg overeind kunnen blijven. Wordt deze trend gekeerd met een toename van het aantal inwoners, of is zelfs uitbreiding van het winkelaanbod nodig?

2

Hoe prioriteren we bij intensivering? Investeren we eerst in het verbeteren van bestaande voorzieningen, of geven we voorrang aan het toevoegen van nieuwe voorzieningen die bijdragen aan de Nabije Stad, waarbij beide opties sterk samenhangen met de mobiliteitstransitie? Maken we verschil in type voorzieningen per stadsdeel?

Deel III | Kansrijke gebieden

3

We hebben de ambitie om voldoende en passende banen mogelijk te maken. Welke gevolgen heeft het intensiever gebruiken van werklocaties op de mogelijkheid om nieuwe woningbouwlocaties te ontwikkelen? Is bij een toename in woningbouw altijd een toename in aantal banen nodig?

37

3.5. Aantrekkelijke stad

Kwalitatieve en beleidsmatige kansen Met de aantrekkelijke stad laat Nijmegen zien hoe we werken aan rechtvaardige mobiliteit, voldoende ruimte voor wonen en het behouden van ons waardevolle erfgoed en landschap.

Technische indicatoren

Entrees & invloedsferen

illustratieve weergave van entrees & invloedsferen

Erfgoed & cultuur

We hebben de locaties bekeken op basis van: • Ligging in Kanaalzone-Zuid, Stationsgebied, of Campus Heijendaal • Afstand tot openbaar vervoer. • Ligging aan doorfietsroutes. • Cultuurhistorisch waardevolle gebieden.

Illustratieve weergave van cultuurhistorische strategie en kenmerken

Dilemma’s 1

Beeldkenmerken

Illustratieve weergave van stadsontwikkeling en wijkidentiteiten

38

Mobiliteit

Illustratieve weergave van het Nijmeegse mobiliteitsbeleid

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

In het zuiden van Nijmegen is de aansluiting op het ov-netwerk beperkt. Is het dan wel mogelijk om zonder aanpassing van het ov-netwerk hier verder te verstedelijken? Hierbij moet rekening worden gehouden met de beperkte fysieke ruimte om het ov-netwerk uit te breiden.

2

Waar begint de stad? In welke mate kan ruimtelijke intensivering bijdragen aan het versterken van de stedelijke identiteit en het verschuiven van het moment waarop mensen ervaren dat zij de stad binnenkomen?

3

In de omgevingsvisie is opgenomen dat we bij nieuwe ontwikkelingen de ruimtelijke eigenheid als vertrekpunt nemen. De geschiedenis van de plek en het aanwezige erfgoed is uitganspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen, evenals andere karakteristieken van het gebied. Dit vraagt om maatwerk en

Deel III | Kansrijke gebieden

nadere uitwerking. Op welke manier is verstedelijking mogelijk met recht aan de eigenheid van die gebieden? De Afrika- en Bouwmeester (Heseveld) en Bomenbuurt (Hengstdal) zijn gemeentelijk beschermde gebieden. Uitgangspunt is bescherming en behoud van de cultuurhistorische waarden. Ontwikkelingen zullen daarom plaats moeten vinden binnen de bescherming van het gebied en met behoud van de monumenten. Er zijn hierdoor maar zeer beperkte mogelijkheden voor het realiseren van extra woningen. Ligt het dan, vanwege de beperkingen, wel voor de hand om in deze gebieden extra woningen te willen toevoegen?

4

Kanttekeningen a

De locatie St. Anna ligt in de molenbiotoop. Hierdoor zijn de bouwhoogten beperkt

39

3.6. Duurzame stad

Kwalitatieve en beleidsmatige kansen Via de duurzame stad laten we zien hoe we werken aan klimaatadaptatie, biodiversiteit, een klimaatneutrale stad en een circulaire economie.

Technische indicatoren Warmtetransitie

Illustratieve weergave van het warmte-koude systeem

Elektriciteitsnet

Illustratieve weergave van het elektriciteitsnet

We hebben de locaties bekeken op basis van: • Ligging ten opzichte van de aanleg van het warmtenet. • Ligging ten opzichte van de klimaatadaptatiestrategie. • Ligging ten opzichte van de groene dooradering.

Dilemma’s

Hittestress

Illustratieve weergave van maatregelen om hittestress te verminderen

1

Welke vorm van warmtetransitie vergroot de kansrijkheid van locaties het meest: aansluiten bij een collectief warmtenet met de daarbij behorende risico’s, of investeren in een eigen (hybride) warmtenet dat mogelijk meer regie en zekerheid biedt?

2

Welke rol speelt vergroening en klimaatadaptatie bij ruimtelijke intensivering, en durven we daarbij bestaande bebouwing te slopen om ruimte voor groen te creëren? Daarnaast: in hoeverre biedt het herstellen van oude structuren kansen om zowel vergroening als intensivering in balans te brengen?

Groene dooradering

llustratieve weergave van de groene dooradering

3

Is het wenselijk om uit te gaan van sloop – nieuwbouw, of is het beter om vanuit circulariteit en duurzaamheid uit te gaan van behoud van gebouwen?

Watersysteem

Illustratieve weergave van het klimaat adaptieve watersysteem

40

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel III | Kansrijke gebieden

41

3.7. Kansenkaart Stadskarakter

FSI

MXI

BVO

Woongebied

0.5 - 1.2

0.1

120m²

Gemengd gebied

1.0 - 2.0

0.6

90m²

Hoogstedelijk

2.0 - 3.0

0.8

70m²

Historische centrum

3.0 - 4.0

0.8

70m²

Campus

0.5 - 1.2

0.2

50m²

Legenda

Stadskarakters Woongebied Gemengd gebied Hoogstedelijk

Figuur 01: Stadskarakters en rekenkundige uitgangspunten

Rekenmodel woningaantallen Om het mogelijke aantal woningen te laten zien, hebben we gebruik gemaakt van een rekenmodel. Uitgangspunten rekenmodel: • De stadskarakters uit de omgevingsvisie zijn vertaald naar een stedelijkheidscijfer de ‘Floor Space Index (FSI)’. De FSI is de verhouding tussen de totale bruto vloeroppervlakte (BVO) van een gebouw en de bijbehorende terreinoppervlakte. Als een terrein helemaal wordt bebouwd met 1 bouwlaag is de FSI 1. Als een terrein voor de helft wordt bebouwd, maar met 2 bouwlagen is de FSI ook 1. Hoe hoger de FSI, hoe hoger de stedelijke dichtheid. We hebben gebruik gemaakt van landelijke referenties, waaronder referenties van andere steden en informatie van het Planbureau voor de Leefomgeving. Dit hebben we aangevuld met eigen ervaringen uit de grootschalige gebiedsontwikkelingen. • We hebben de gemiddelde woningomvang in kaart gebracht per stadskarakter. Hoe hoger de stedelijke dichtheid, hoe kleiner de woning. We gaan ervan uit dat er meer appartementen worden gebouwd als de stedelijkheid toeneemt. De oppervlaktes zijn gecontroleerd met cijfers over nieuw opgeleverde woningen in Nijmegen. • We hebben ook gekeken naar de mate van functiemenging. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van een ‘Mixed use Index (MXI). De MXI is als volgt

42

•

gedefinieerd: De bruto vloeroppervlakte voor wonen gedeeld door de totale vloeroppervlakte in een gebied. We hebben de uitkomsten gecorrigeerd. In de praktijk is het namelijk niet mogelijk om overal op een perceel te bouwen. Daarom zijn we uitgegaan van een bebouwingspercentage van 60%. Op Gemeenschappelijke ruimtes/ verkeersruimte is gecorrigeerd. Er is gecorrigeerd op bruto versus gebruiksoppervlak met een verhouding van 85%.

D

A

G

C E B F

I

H

L

M

J

K

Figuur 02: Bovenstaand de kansrijke gebieden voor de verder onderzoek toevoegen woningen, ontstaan door een combinatie van voorgaande studies en kwaliteit openbare ruimte met elkaar te vergelijken.

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel III | Kansrijke gebieden

43

Berekening aantal woningen 50%

17.756

8.878

25.491

=

7.735

objecten herzien met:

nieuw totaal aantal woningen

netto aantal extra woningen

FSI woongebied 0.85 FSI gemengd gebied 1.5 FSI hoogstedelijk 2.5

12.664 woongebied 8.201 gemengd gebied 3.503 hoogstedelijk gebied 1.123 getransformeerd

25.491 -17.756 (totaal aantal - oorsponkelijk aantal)

534

29.332

aantal objecten

6.545 privaat 11.211 woningen corporatie

aantal objecten per stadskarakter woongebied gemengd gebied hoogstedelijk tranformatie*

11.983 4.491 1.129 153

75%

*valt binnen alle 3 de stadskarakters

=

11.576

objecten herzien met:

nieuw totaal aantal woningen

netto aantal extra woningen

FSI woongebied 0.85 FSI gemengd gebied 1.5 FSI hoogstedelijk 2.5

12.975 woongebied 10.056 gemengd gebied 4.640 hoogstedelijk gebied 1.661 getransformeerd

29.332 - 17.756 (totaal aantal - oorsponkelijk aantal)

17.756

33.190

0.98

FSI

huidig gemiddeld FSI

100% percentage van de objecten en gebieden waar de volgende ontwerpprincipes worden toegepast: • • •

44

=

15.434

objecten herzien met:

nieuw totaal aantal woningen

netto aantal extra woningen

FSI woongebied 0.85 FSI gemengd gebied 1.5 FSI hoogstedelijk 2.5

13.305 woongebied 11.911 gemengd gebied 2.198 hoogstedelijk gebied 5.776 getransformeerd

33.190 -17.756 (totaal aantal - oorsponkelijk aantal)

optoppen transformeren sloop- nieuwbouw

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel III | Kansrijke gebieden

45

3.8. Dilemma’s

In elk hoofdstuk van dit onderzoek hebben we verschillende dilemma’s benoemd. Daarmee laten we zien dat er lastige keuzes te maken zijn tussen verschillende opties. Als we alle dilemma’s overzien en combineren met aanvullende inzichten komen we tot de volgende dilemma’s:

Grootschalige versus kleinschalige benadering Uit het onderzoek komen 13 gebieden. De kansrijkheid komt voort uit kaders uit de omgevingsvisie en uitdagingen op het gebied van: duurzaamheid, leefbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte. Het in het geheel veranderen van de gebieden is zeer ingrijpend voor de mensen die er wonen, bedrijven, woningcorporaties en de gemeentelijke organisatie. Daarom moet nog een afweging gemaakt worden in de schaal van de aanpak. In theorie is het voordeel van een grootschalige verandering dat hiermee hele nieuwe leefgebieden gemaakt kunnen worden. De gebieden kunnen volledig ingericht worden op basis van de uitgangspunten uit de omgevingsvisie. We kunnen zo meer werk met werk maken. De impact voor inwoners is groot. De risico’s voor de gemeente zijn hoog. Een kleinschalige aanpak waarin per gebied gericht wordt ingegrepen, heeft minder impact voor alle inwoners in de wijk en de risico’s voor de gemeente zijn minder groot. Nadeel is dat wijken beperkt kunnen worden verbeterd op basis van de doelen uit de omgevingsvisie.

Corporatie versus particuliere gebieden Uit het onderzoek komt dat wijken met een hoog aandeel sociale huurwoningen kansrijk zijn om extra woningen toe te voegen. Tegelijkertijd willen we als gemeente streven naar meer menging van woningen over de stad. Ligt het dan niet voor de hand om via andere gebieden te werken aan gemengde wijken? Het stadskarakter woongebied is niet toegespitst op grootschalige verdichtingsmogelijkheden. We zien dat er in theorie veel ruimte is in woongebieden met grote private percelen. Hierover wordt in deze studie nog geen uitspraak gedaan.

Bereikbaarheid als randvoorwaarde versus bereikbaarheid als ontwikkelopgave Uit de data-analyse bij dit onderzoek komt dat in het Stadsdeel Nijmegen-Zuid kansrijke locaties liggen. Maar deze locaties zijn (nog) niet goed aangesloten op het openbaarvervoersnetwerk. Is de capaciteit van de bestaande infrastructuur een uitgangspunt, of geeft het aanleiding om de bestaande infrastructuur verder te ontwikkelen?

Mogelijkheden om voorzieningen mee te laten groeien Omdat dit onderzoek gaat over het toevoegen van woningbouw, lijken maatschappelijke functies onderbelicht. Het is wenselijk dat bij een groeiende stad ook de voorzieningen en economische functies meegroeien. In de omgevingsvisie is al aangekondigd dat we de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen in kaart brengen.

Een mogelijke oplossing is het vastleggen van een langjarige aanpak. Via gebiedsvisies (kaderstellend) al dan niet opgenomen in de omgevingsvisie en omgevingsprogramma’s (uitvoeringsgericht) kan dit vastgelegd worden. Ontwikkelingen kunnen steeds getoetst worden aan de gebiedsvisies. En via het omgevingsprogramma kan het college deze uitvoeren. Ook dit vraagt langdurige betrokkenheid met een duidelijk toekomstbeeld. Maar geeft ruimte om gericht in te grijpen.

46

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel III | Kansrijke gebieden

47

Vervolg

04.

Wijkgezondheidscentrum, Lindenholt - Gemeente Nijmegen

We verwerken de uitkomsten in de omgevingsvisie Het onderzoek laat zien waar in Nijmegen plek kan zijn voor het bouwen van extra woningen. Daarnaast hebben we laten zien welke denkrichtingen er mogelijk zijn. De uiteindelijke keuzes worden gemaakt in de te actualiseren omgevingsvisie. De verwachting is dat de gemeenteraad voor de zomer van 2027 een besluit kan nemen over de geactualiseerde omgevingsvisie. Vooraf zal de omgevingsvisie vrijgegeven worden voor zienswijzen.

De uitkomsten van het onderzoek worden gebruikt bij het maken van een milieueffectrapportage Met het actualiseren van de omgevingsvisie wordt ook de milieueffectrapportage geactualiseerd. Dit onderzoek naar woningbouwlocaties wordt betrokken in de milieueffectrapportage. Op basis van de inschatting van milieueffecten, kunnen afwijkende keuzes worden gemaakt van de uitkomsten van dit onderzoek naar woningbouwlocaties.

We maken aanvullende keuzes per locatie

In het vervolgproces kan het ondersteunend zijn bij de ambtelijke beoordeling en bij het aanwijzen van potentiële, kansrijke woningbouwlocaties. Om het gebruik laagdrempelig en overzichtelijk te maken, kan het instrument in de toekomst worden doorontwikkeld tot een interactief dashboard. Hiermee kunnen parameters eenvoudig worden aangepast en direct worden vertaald naar inzicht in kansen en effecten. Dit draagt bij aan een sneller en transparanter besluitvormingsproces. Daarnaast biedt het instrument ruimte voor verdere verdieping. Er liggen nog duidelijke kansen op het gebied van parametrisch en datagedreven onderzoek naar specifieke woningbouwlocaties. Denk hierbij aan het toetsen van ontwerpvoorstellen aan beleidsdoelen uit de omgevingsvisie, zoals duurzaamheid, bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen. De huidige tool kan hiervoor dienen als een solide basis, van waaruit complexere modellen kunnen worden ontwikkeld en beleidskeuzes beter onderbouwd kunnen worden.

Nijmegen werkt via projecten aan de toevoeging van woningen. In die projecten wordt in lijn met de keuzes uit de omgevingsvisie gehandeld. Tegelijkertijd moet er ruimte zijn om op basis van locatie specifieke kenmerken en financiële haalbaarheid aanvullende keuzes te maken. Daarbij is het ook van belang om inzichtelijk te maken wat de verhouding is tussen sociale huur, middeldure huur, goedkope-, middeldure- en dure koopwoningen. En welke aantallen nodig zijn om de verhouding tussen het type woningen te optimaliseren.

Identiteit gebieden als uitgangspunt Bij het actualiseren van de omgevingsvisie is het nodig dat we voor de gebieden die prioriteit krijgen sneller aan de slag gaan met het in beeld brengen van de identiteit van de gebieden en uitgangspunten voor ontwikkelingen op basis van die ruimtelijke eigenheid.

Datagedreven woningbouwinstrument Achter het uitgevoerde onderzoek ligt een instrument dat verschillende databronnen samenbrengt. Met behulp van instelbare parameters maakt dit instrument inzichtelijk waar de kansen voor woningbouw het grootst zijn. Het instrument kan daarmee dienen als een objectieve en onderbouwde basis voor verdere besluitvorming.

Figuur 03: De parametrische tool werd ogebouwd met beschikbare data uit verschillende bronnen waaronder GIS-bestanden van de Gemeente Nijmegen. De daarop volgende paramters voor de studie zijn in overleg met de Gemeente Nijmegen tot stand gekomen.

50

Onderzoek naar het toevoegen van woningen in Nijmegen

Deel IV | Vervolg

51

Nijmegen.nl