Bijlage 2 Management-rapportage GREX Winkelsteeg

Fakton Consultancy B.V. World Trade Center 22ste etage Beursplein 37 3011 AA Rotterdam Postbus 30188 3001 DD Rotterdam +31 10 300 6000 project@fakton.com

Bank NL12 RABO 0351 1590 45 KVK Rotterdam 76.68.65.07 BTW nr. NL8607.48.364.B01 www.fakton.com

MANAGEMENT-RAPPORT: GRONDEXPLOITATIE WINKELSTEEG, NIJMEGEN Tim van der Zaan MSc Wouter Pullens MSc

107001

Rotterdam,

7/10/2021

FKTNO365-659035983-545

Project code

Real people. Financial strategies. Resilient places.

De gemeente Nijmegen ziet het gebied Winkelsteeg in Nijmegen als mogelijke (her)ontwikkellocatie voor stedelijk gebied. In de Woondeal Arnhem-Nijmegen1 is deze locatie aangegeven als één van de locaties waar de komende jaren woningbouwontwikkeling plaatsvindt. De afgelopen periode is voor de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg gewerkt aan een ruimtelijke en financiële vertaling in de vorm van een ontwikkelvisie en integrale grondexploitatie van de gemeente. De grondexploitatie is opgesteld uitgaande van de kaders zoals dat is opgenomen in de ontwikkelvisie, ‘Winkelsteeg 2035 - Ontwikkelvisie Winkelsteeg’ d.d. mei 2021. In dit management-rapport lichten wij de totstandkoming van de grondexploitatie toe.

1. Gebiedsontwikkeling Winkelsteeg Gebiedsbeschrijving Binnen het brede gebied Kanaalzone in Nijmegen-West bevindt zich het gebied Winkelsteeg. Het gebied Winkelsteeg functioneert momenteel als een monofunctioneel bedrijventerrein binnen de bestaande stad. De gemeente Nijmegen heeft het plan om het gebied te herontwikkelen tot een gemengd stedelijk gebied met een mix van wonen, werken en voorzieningen. In de Omgevingsvisie 2040 ‘Nijmegen stad in beweging’ is aangegeven dat in de zoektocht naar ruimte voor groei, de zone aan de oevers van het Maas-Waalkanaal de Kanaalzone en daarbinnen Winkelsteeg een belangrijke rol gaan spelen.

Ontwikkelstrategie In december 2020 stelde de gemeente Nijmegen in samenwerking met SITE urban development en Posad Maxwan een ambitiedocument op voor de Kanaalzone-Zuid. Een belangrijke ambitie voor Kanaalzone-Zuid is om de barrièrewerking van het kanaal te verkleinen en de omliggende wijken een impuls te geven. Hieruit volgt tevens het kader voor de ontwikkeling van Winkelsteeg, als nieuw stadsdeel met woningbouw en werkgelegenheid. Aan de hand van dit ambitiedocument werkten Gemeente Nijmegen, SITE urban development en Posad Maxwan een ontwikkelvisie uit voor het gebied Winkelsteeg, ‘Winkelsteeg 2035 - Ontwikkelvisie Winkelsteeg’ d.d. mei 2021. Dit document bevat de overkoepelende visie die richting geeft aan de ontwikkeling van Winkelsteeg en benoemt de fysieke, programmatische en organisatorische samenhang waar dat nodig is. Tevens schetst het de richting voor de eerste grote (fysieke) ontwikkelingen binnen Winkelsteeg. Zo vormt het een overkoepelend kader voor de ontwikkeling van Winkelsteeg dat zal aangeven hoe via transformatie (gefaseerd) meer arbeidsplaatsen en meer woningen gerealiseerd kunnen gaan worden. Op hoofdlijnen betreft de Ontwikkelvisie Winkelsteeg de volgende punten: • De overkoepelende ambitie voor de ontwikkeling tot gezond vitaal en toekomstbestendig werkwoonmilieu met een groene gebiedsidentiteit.

• Een robuust ruimtelijk raamwerk dat vorm geeft aan de ambities en doelstellingen op het gebied van mobiliteit, groen, water, natuur/ecologie, wonen en economie.

1

Woondeal regio Arnhem-Nijmegen | Convenant | Rijksoverheid.nl 107001 Pagina 2 van 7

• •

De verdeling van Winkelsteeg in deelgebieden met ieder hun eigen karakter en accenten. Voor ieder deelgebied is een programmamix en dichtheid bepaalt passend bij het beoogde milieu. Een doorkijk richting de fasering, het perspectief voor zittende bedrijven en planologische procedures.

Voor de ontwikkelvisie is gebruik gemaakt van het rapport van Ecorys: ‘Versterking economische functie Winkelsteeg’. In dit rapport wordt de ruimtebehoefte op regio-niveau, kansrijke profilering binnen Winkelsteeg en aansluiting van vraag en aanbod op de arbeidsmarkt uiteengezet. Als onderdeel hiervan is het minimaal en maximaal haalbare m² BVO voor Winkelsteeg ingeschat voor de kansrijke marktsegmenten binnen het werk- en voorzieningenprogramma.

Deelgebieden en programma SITE urban development deelde het totale ontwikkelgebied Winkelsteeg op in negen deelgebieden. Hier is een tiende, overkoepelend deelgebied, aan toegevoegd. Van deze deelgebieden zijn er zeven beoogd voor vastgoedontwikkeling. Daarnaast zijn er twee deelgebieden voor specifieke publieke ingrepen en één ten behoeve van het tijdelijk dorp, genaamd NDW21. De twee deelgebieden voor publieke ingrepen betreffen de hoofd-infrastructuur en het park van Winkelsteeg. In onderstaande kaart tonen wij de genoemde deelgebieden, inclusief namen op de kaart.

De deelgebieden beoogd voor vastgoedontwikkeling hebben hun eigen karakter, dichtheid en vastgoedprogramma. De karakters van de deelgebieden zijn hoofdzakelijk bepaald aan de hand van de bestaande kwaliteiten en karakteristieken van Winkelsteeg, de nieuwe kwaliteiten volgend uit het ruimtelijk raamwerk en eventuele beperkingen (o.a. de hindercontouren van zittende bedrijven). Op basis van de beoogde karakters en doelgroepen is voor ieder deelgebied een dichtheid en programmamix bepaald. Samenvattend leidt dit tot het volgende profiel per deelgebied: 107001 Pagina 3 van 7

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

Stationscampus (In de Ontwikkelvisie Winkelsteeg opgenomen als Stationsomgeving Goffert-NTC) Levendig werk-woonmilieu met stedelijke dichtheid en een sterke mix van wonen, werken en stedelijke voorzieningen. Er wordt ingezet op bereikbaarheid en betaalbaar wonen wat het gebied aantrekkelijk maakt voor studenten, starters en jongere expats. Qua werk bouwt het gebied voort op de naastgelegen Novio-Tech Campus en richt zich het hoofdzakelijk op smart industry. Kanaalknoop Binnen de Kanaalknoop wordt prettig gewoond in appartementen op stedelijke dichtheid aan het kanaal en Park Winkelsteeg. De aanlanding van de brug van de Nieuwe Dukenburgseweg valt binnen de Kanaalknoop, deze omgeving vormt een van de belangrijke brandpunten van Winkelsteeg. De focus ligt op 1- en 2-persoonshuishoudens, (actieve) senioren maar ook starters. Vanwege de ligging aan water en park ligt er binnen dit deelgebied meer nadruk op de duurdere segmenten. Naast het wonen is er ruimte voor consumentverzorgende dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen, veelal in de plinten van woongebouwen. Levensader De Levensader vormt de dynamische “ruggengraat” van Winkelsteeg die Stationscampus en Kanaalknoop verbindt. Hier ontstaat een stedelijke mix van wonen en een stevig werkprogramma. Er wordt gewoond in appartementen voor diverse doelgroepen en prijsklassen.

Qua werk ligt de nadruk op consumentverzorgende dienstverlening en light industry, ofwel in de plinten van appartementengebouwen of in losse bouwvolumes. In de omgeving van de NTC wordt ingezet op smart industry. Kanaalfront Het Kanaalfront wordt een levendig en intensief gebruikt werkgebied met duidelijk gezicht aan het kanaal. In dit gebied wordt geen wonen voorzien wat meer ruimte geeft voor de beoogde light industry, stadsdistributie en bedrijvigheid in de omgeving. Makersindustrie Het deelgebied Makersindustrie wordt een werkgebied met ruimte voor light industry en stadsdistributie. Ook binnen dit gebied wordt geen wonen voorzien. Wel landt in dit gebied een sportvoorziening die de huidige sportvelden aan het kanaal vervangt en de bewoners en gebruikers van het gebied en de omliggende buurten zal bedienen. Stedelijk Landgoed Het Stedelijk Landgoed wordt een compact woonmilieu in groene setting met onder meer eengezinswoningen. Dit gebied is hoofdzakelijk gericht op gezinnen en ouderen met een groot aandeel dure koop en beperkt aandeel sociale huur. Daarnaast is er ruimte voor consumentverzorgende dienstverlening, waarbij zorgfuncties in het bijzonder kansrijk zijn. Nieuwe Dukenburgseweg De hoofd-ontsluitingsweg van de het gebied Winkelsteeg betreft momenteel de Nieuwe Dukenburgseweg.

Na herontwikkeling blijft deze weg dienen als de hoofd-ontsluitingsweg, maar in het kader van de transformatie naar een wijk met wonen en werken is aanpassing van deze weg benodigd. Park Winkelsteeg Park Winkelsteeg vormt het groene hart van het gebied. Dit gebied grenzend aan het water blijft onbebouwd. Tijdelijk dorp / NDW21 NDW21 is de pionier binnen de transformatie van Winkelsteeg. Dit stoere gebied zal een impuls geven aan het imago van winkelsteeg met de nadruk op gemeenschappelijkheid in een stedelijke setting. Er worden tijdelijke woningen gerealiseerd, grotendeels in het sociale segment maar er is ook ruimte voor middeldure huur en een beperkt aantal woningen in particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast is er plek voor werkruimtes, ondernemerschap en experiment. 107001 Pagina 4 van 7

2. Financiële vertaling gebiedsontwikkeling Winkelsteeg Integrale grondexploitatie opstellen De gemeente heeft Fakton gevraagd om de gemeentelijke grondexploitatie voor Winkelsteeg op te stellen. Hiertoe stelde Fakton een integrale grondexploitatie op voor de actieve delen van het gebied Winkelsteeg, waarbij de kosten en opbrengsten voor de actieve gronden zijn meegenomen. Dit betreffen gronden welke gemeente in eigendom wenst te verkrijgen, bouw- en woonrijp maakt en verkoop aan ontwikkelaars. Voor het opstellen van de publieke grondexploitatie is aangesloten bij de voor de gemeente voorgeschreven regelgeving voor het opstellen van een grondexploitatie; de BBV-regelgeving.

Kosten en opbrengsten Fakton is gevraagd om de integrale grondexploitatie voor Winkelsteeg op te stellen door de kosten en opbrengsten per deelgebied in beeld te brengen en door te rekenen in de tijd. Het in de Ontwikkelvisie opgestelde ruimtelijk kader en vastgoedprogramma vertaalden wij tot een financieel overzicht van kosten en opbrengsten per deelgebied. Onderstaand een globale beschrijving van de aanpak hiervan; wij onderscheiden hierbij de kosten en opbrengsten binnen de grondexploitatie. Kosten Voor wat betreft de kostenposten maken wij een onderscheid in de ‘regulier’ grondexploitatiekosten en de zogeheten publieke maatregelen. Onder de ‘reguliere’ grondexploitatiekosten vallen bijvoorbeeld boekwaarden, verwervingskosten, kosten voor bodem zaken, bouw- en woonrijp maken en opslagen voor onvoorzien plankosten en VTU. De grondexploitatiekosten stelde Fakton op vanuit verschillende bronnen. Verwervingskosten: het huidig eigendom binnen Winkelsteeg ligt beperkt bij de gemeente. Aangezien de gemeente de wens heeft om middels (grotendeels) actief grondbeleid regie te hebben op de ontwikkeling, is de verwerving van gronden een van de grote kostenposten binnen de grondexploitatie van Winkelsteeg. De verwervingswaarden van de gronden in Winkelsteeg ontving Fakton van taxateur Van Ameyde.

De gemeente Nijmegen heeft Van Ameyde gevraagd een waardering op te stellen voor de percelen en opstallen binnen Winkelsteeg in privaat eigendom. Boekwaarde: de boekwaarde van lopende grondexploitaties binnen Winkelsteeg ontvingen wij van de gemeente. Kosten voor bodemzaken: de gemeente leverde informatie en kosten aan voor kostenposten als archeologie, kabels en leidingen en NGE. Deze informatie stelde de gemeente op in samenwerking met RHDHV, Keper infra en MissingLink. Bouw- en woonrijp maken: voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied is aansluiting gezocht bij de referentiebeelden in de Ontwikkelvisie. Voor het bepalen van de meterprijzen is uitgegaan van ervaringscijfers binnen Fakton bij uiteenlopende gebiedsontwikkelingen in het land en zijn referentiecijfers gebruikt afkomstig van Bouwkostenkompas. Bovendien zijn de meterprijzen getoetst aan door de gemeente bekende kentallen.

107001 Pagina 5 van 7

Opslagen voor onvoorzien, planontwikkeling en VTU: Fakton rekent procentuele opslagen over de bovenstaande grondexploitatiekosten om de posten onvoorzien, planontwikkeling en VTU in te schatten. De procentuele opslagen zijn in overleg met de gemeente bepaald en zijn in lijn met vergelijkbare projecten binnen Nederland.

Binnen de gebiedsontwikkeling van Winkelsteeg is op korte termijn de ontwikkeling van het zogeheten ‘Tijdelijk Dorp’ (NDW21) beoogd. In dit ‘Tijdelijke Dorp’ (NDW21) is plaats voor ruim circa 500 tijdelijke wooneenheden binnen (grotendeels) het betaalbaar segment. De exploitatie van het ‘Tijdelijk Dorp’ (NDW21) is door de gemeente opgesteld en 1-op-1 opgenomen in de integrale grondexploitatie Winkelsteeg.

De publieke maatregelen bestaan uit aanpassingen van infrastructuur en inrichting openbare ruimte voor bovenwijks gebruik. Voor de kosteninschatting van deze posten is Fakton uitgegaan van de reeds opgestelde ramingen als deze bekend zijn en eigen kostenindicaties wanneer een raming niet voor handen was. Bij het opstellen van een eigen kostenindicatie stellen wij deze op aan de hand van kennis en expertise binnen Fakton en referenties uit andere projecten.

Opbrengsten De opbrengsten binnen de grondexploitatie Winkelsteeg bestaan uit de residuele grondwaarde van het beoogd vastgoedprogramma. Dit vastgoedprogramma bestaat uit verschillende typen woningen, werkfunctie en voorzieningen functies en (gebouwde) parkeerplaatsen. Voor ieder vastgoedtypen bepaalden wij een residuele grondwaarde. De stedenbouwkundige en programmatische uitwerkingen, zoals de beoogde dichtheid (FSI) en programmamix, per deelgebied bepaalt de totale opbrengst per deelgebied.. De (residuele) grondwaarde bepalen wij door de stichtingskosten in mindering te brengen op de marktwaarde van het vastgoedproduct. Om de marktwaarde van het vastgoedproduct te bepalen analyseerden wij referenties afkomstig van Realworks en Vastgoeddata, welke transactiereferenties tonen. Bovendien analyseerden wij aanbodreferenties via Funda en Funda business. Om marktconforme stichtingskosten te bepalen maken wij gebruik van onze marktkennis en beschouwden wij Bouwkostenkompas, welke bouwkostenreferenties toont. De resulterende grondwaarden voor vastgoed legden wij naast de Grondprijzen analyse Nijmegen 2021 van Fakton d.d. 16 september 2020 waarin marktconforme prijsniveaus voor verschillende vastgoedtypes staan beschreven voor Nijmegen. Op deze manier zijn marktconforme grondwaarden tot stand gekomen.

Integrale ontwikkeling Tijdens de eerste maanden van het traject constateerden Fakton en de gemeente dat een verdiepingsslag benodigd was om de beschikbare locatie-specifieke informatie vanuit verschillende bronnen (SITE urban development, Van Ameyde en Gemeente Nijmegen) te verbinden. Hiertoe heeft de gemeente Spring-co Urban Analytics gevraagd om de al deze locatie-specifieke informatie bij elkaar te brengen in de zogeheten Cartotool2. Deze online tool toont een overzicht van kaarten met locatie-specifieke informatie.

2

Software-systeem van Spring-co urban analytics waarin de kaartlagen in samenhang zijn in te zien; https://app.cartotool.com/ 107001 Pagina 6 van 7

welke over elkaar heen getoond kunnen worden. Op deze manier kan gemeente Nijmegen een integraal beeld krijgen van de informatie van de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg. Door het bundelen van de verschillende informatiestromen in één overzicht, is een algemene bron van locatie-specifieke informatie ontstaan. Naar aanleiding van de verwerkte informatie rondom ruimtelijke ordening (deelgebieden en sub-deelgebieden, verwervingskosten van percelen binnen Winkelsteeg en bodemzaken heeft Spring-co de relevante informatie vertaald naar bruikbare input voor de grondexploitatie Winkelsteeg die wij opstelden. Hierbij zijn de bestaande planexploitaties van de NDW21 en Knoop Winkelsteeg tevens opgenomen.

Fasering en tijdseffecten Fasering De beoogde fasering voor het ontwikkelgebied Winkelsteeg loopt van 2021 tot en met 2042. De ontwikkeling van het gebied vindt gefaseerd plaats. De lange doorlooptijd is een gevolg van het feit dat veel van de gronden verworven dient te worden door de gemeente voordat tot ontwikkeling over kan worden gegaan. Daarnaast is een gefaseerde ontwikkeling noodzakelijk om aan te sluiten bij maximale afname van woon- en werkproducten. In overleg met de gemeente is tot een realistische fasering van de ontwikkeling van de deelgebieden en publieke maatregelen gekomen. De eerste ontwikkelingen vinden plaats in ‘Tijdelijk Dorp’ (NDW21) en het deelgebied Stationscampus. Tijdseffecten De kasstromen, bestaande uit kosten en opbrengsten, worden in de tijd gezet. De ontwikkeling vindt plaats over een periode van 22 jaar. Dat wil zeggen dat de laatste posten zijn ingerekend in het jaar 2042. De kosten en opbrengsten zijn geraamd op prijspeil 01-01-2021; het prijspeil waarop de grondexploitatie is opgesteld. De kosten- en opbrengstenposten vallen in de jaarschijven tussen 2021 en 2042. Rekening houdend met de tijdseffecten indexeerden wij de posten naar de desbetreffende jaarschijven. Het indexeren van de posten doen wij volgens de gemeentelijke parameters zoals deze door de gemeenteraad zijn vastgesteld.

In het kader van de richttermijn uit de BBV-regeling van een grondexploitatie van maximaal 10 jaar, hanteren wij in overleg met de gemeente een risicobeperkende beheersmaatregel. Wij rekenen namelijk de langlopende grondexploitatie door waarbij wij de opbrengsten, de (residuele) grondwaarde van het vastgoedprogramma, slechts met maximaal 10 jaar indexeren. Het saldo van de grondexploitatie wordt uitgedrukt in zowel de netto contante waarde anno 01-01-2021 als op eindwaarde anno 31-12-2042. Om de netto contante waarde van de grondexploitatie te bepalen, rekenen wij met een disconteringsvoet van 2%, conform BBV.

107001 Pagina 7 van 7