Bijlage 1 VPG-blad Planexploitatie Winkelsteeg-Kanaalzone G650 – G660

Stadsontwikkeling Rapportage grote projecten

G650 – G660 Winkelsteeg Kanaalzone 1.

Kerninformatie

In de omgevingvisie 2040 “Nijmegen-stad in beweging” is besloten om Winkelsteeg te transformeren naar een nieuw werk-, woon, en verblijfsgebied. In het ambitiedocument Kanaalzone-Zuid is de overkopelende visie geschets voor dit gebied waaronder Winkelsteeg. In de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is de beoogde transformatie nader uitgewerkt. Deze planexploitatie maakt de transformatie van Winkelsteeg mogelijk binnen de door de raad bepaalde ontwikkelingsdoelen, ontwikkelingsprincipes en ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg 2035. Met deze gebiedsontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan; - een duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid - het realiseren van een divers(er) woonmilieu inde Kanaalzone-Zuid - aan het beter verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, en het verkleinen van de gevoelde/beleefde afstand tussen stadsdelen aan weerzijden. Naast een nieuw aantrekkelijk verblijfsgebied worden er ook circa 3800 woningen, circa 200.000 m2 bvo aan bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen en short-stay voorzieningen beoogd te realiseren (zie programmatabel). De op basis van de ontwikkelingsvisie Winkelsteeg geformuleerde ontwikkelprincipes en ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg vormen samen met deze planexploitatie het ruimtelijke, programmatische en financiëe kader voor deze gebiedsontwikkeling.

Verwachte start planexploitatie: november 2021 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2042, totale looptijd 22 jaar

2.

Projectgegevens Programma* Woningen Parkeren Bedrijvigheid en overige niet-wonen Openbare ruimte Opp. plangebied Ontwikkelaar intern extern

3.772 woningen 5.571 parkeerplaatsen 200.753 m2 (bedrijvigheid, maatschappelijke functies en short stay voorziening) Circa 49,1 ha Circa 140,2 ha E. van Petersen / L. Koridon n.v.t.

Programma Deelgebied 1 Stationskampus

Deelgebied 2 Kanaalknoop

Deelgebied 3 Levensader

woningbouw * Sociale huur Middeldure huur Betaalbare koop tot NHG grens Dure koop

1.125 507 337 225 56

1.520 275 146 488 611

428 233 51 124 20

niet woningbouw Smart Industry Light Industry Stadsdistributie Commerciële dienstverlening Short stay Voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen

49.453 37.533

34.231 9.079 8.705 14.447

70.229 22.141 28.453 4.395 9.468

2.000

5.772

1.808

921

Programma

Sportpark Parkeren (gebouwde voorziening)

4.000 7.920

1.105

* excl. tijdelijke woningbouw NDW21

Deelgebied 4 Kanaalfront

Deelgebied 5 Makersindustrie

Deelgebied 6 Stedelijk Landgoed 699 119

580 28.099

5.688

5.620 22.479

1.422 4.266

13.053

29.671 162

3.772 st 1.134 st 534 st 837 st 1.267 st

7.033

200.753 m2 bvo 59.674 m2 bvo 44.574 m2 bvo 39.845 m2 bvo 33.935 m2 bvo 7.920 m2 bvo 14.805 m2 bvo

1.153

29.671 m2 5.571 st

6.020

422

Totaal

% 100% 30% 14% 22% 34%

Stadsontwikkeling Rapportage grote projecten

3.

Ontwikkelingen laatste jaar

Het betreft de 1e grondexploitatie ter vaststelling. In deze planexploitatie zijn de lopende planexploitaties G660 Tijdelijke huisvesting NDW21 en G604 Knoop Winkelsteeg opgenomen. Als uitwerking van de Omgevingsvisie werd in juni 2021 het Ambitiedocument Kanaalzone-Zuid vastgesteld. Het Ambitiedocument is vervolgens nader uitgewerkt in de Ontwikkelvisie Winkelsteeg 2035. De ontwikkeldoelen, ontwikkelingsprincipes en het ruimtelijk raamwerk 2035 zijn in juni 2021 aan de raad aangeboden voor vaststelling.

4.

Financiën Projectkosten

Projectopbrengsten Per 01-01-2021

Per 01-01-2021

Verwervingen Bouw- & woonrijp maken

112.481.000 125.344.000

Grondopbrengsten

Plankosten incl. VTU

44.812.000

Overige opbrengsten:

Overige kosten/ Tijdelijk beheer

1.187.000

Rente en Kostenstijging

42.489.000

Rijkssubsidie (WBI) Uitkering kwetsbare doelgroepen EU-/Rijks-/ Provinciale subsidie (nog te verwerven) Investeringsbijdrage (begroting 2021- 2024) Investeringskrediet Stadsbegroting 2022 *1 NGE-subsidie

Totale kosten Gerealiseerd tot datum

326.313.000 7.671.165

Gerealiseerd in periode

173.146.000

9.186.000 2.275.000 29.135.000 7.000.000 75.000.000 776.000

Opbrengstenstijging

29.795.000

Totale opbrengsten Gerealiseerd tot datum

326.313.000

Gerealiseerd in periode

Nog te realiseren

318.642.000

Nog te realiseren

326.313.000

* dit is nu zo gepresenteerd om de dekking van de kosten inzichtelijk te maken. In het vervolg worden deze opbrengsten als “negatieve kosten” op deze grondexploitatie geboekt (BBV-voorschriften), waarbij het feitelijk een tegenmutatie is op de post onderhanden werk. Prognose eindresultaat per 01-01-2021:

1

nihil

Het totaalbedrag aan te activeren infrastructuur is gebaseerd op kostenramingen met prijspeil 1-1-2021 die geïndexeerd zijn met de parameters voor de kostenstijging.

Stadsontwikkeling Rapportage grote projecten

Prognose eindresultaat per 01-01-2043:

nihil

Toelichting op de projectopbrengsten: 

Verkopen bouwgrond: circa € 173,1 mln. In de grondexploitatie worden gronden verkocht voor woningbouw, bedrijvigheid en bijzondere doeleinden. Ook het saldo van het (gebouwd) parkeren maakt onderdeel uit van deze opbrengstverwachting.



Dekking middels WBI-subsidies: circa € 9,2 mln. Vanwege de sterke toename van de vraag naar woningen en het achterblijven van de bouw van (betaalbare) woningen stelde het ministerie van BZK de Woningbouwimpuls-regeling open voor inschrijving in een aantal tranches. Doel van de regeling is om de bouw van betaalbare woningen te versnellen en financieel mogelijk te maken. In totaal komt er € 1 miljard euro beschikbaar voor de bouw van ten minste 65.000 betaalbare woningen in Nederland. Gemeente Nijmegen deed een beroep op deze regeling voor de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg. In totaal heeft de Gemeente Nijmegen voor de gebiedsontwikkeling € 9.186.000 subsidie ontvangen. Dit bedrag wordt in 2021 in de grondexploitatie geboekt als opbrengst. Het betreft een 50-50 regeling: met het ontvangen van € 9,2 mln. subsidie dient gemeente Nijmegen zelf ook het gelijke bedrag te co-financieren in de gebiedsontwikkeling. De kosten die als cofinanciering dienen zijn opgenomen in deze planexploitatie.



Dekking middels Rijkssubsidie voor kwetsbare doelgroepen circa € 2,3 mln. Door het ministerie BZK is een bijdrage verstrek aan het project NDW21 (deze NDW-planexploitatie is opgenomen in deze planexploitatie Winkelsteeg) om de huisvesting van kwetsbare groepen mogelijk te maken. In totaal is hiervoor € 2.275.000 aan bijdrage ontvangen van het Rijk.



Dekking bijdrage Investeringsmiddelen € 7,0 mln. In de stadsbegroting 2021-2024 is door de raad een investeringsbijdrage voor Winkelsteeg vastgesteld van € 7,0 miljoen (verdeeld over vier jaar van € 1,75 miljoen). Door de gewijzigde fasering van investeringen ten opzichte van de fasering in de stadsbegroting is er verschuiving in het ritme van de investering ontstaan. 2021 € 205.000



2022 € 2.265.000

2023 € 2.265.000

2024 € 2.265.000

Dekking te activeren investeringen € 75,0 mln. De infrastructuurkosten (€ 75 miljoen) zijn geactiveerd als Materiele Vaste Activa (MVA) op de begroting. Dit biedt de mogelijkheid om deze investeringen tevens te benutten als gemeentelijk aandeel in de nog binnen te halen Europese, Rijks- en Provinciale subsidies. Vanuit de planning van de ontwikkeling van de deelgebieden is een inschatting gemaakt in welk jaar het deelgebied, en daarmee de investering, gereed is. In het eerstvolgende jaar volgt dan de bijdrage vanuit de stadsbegroting in de planexploitatie en kan de investering worden opgenomen in de activa lijst. De eerste investeringen zijn in 2023 gereed en dat loopt door tot en met 2035, waarna er in de

Stadsontwikkeling Rapportage grote projecten

periode 2040-2041 de laatste werken worden opgeleverd. Het betreft het saldo van het totaal aan te activeren investeringen minus de reeds ontvangen en nog te verwachten subsidies (netto investering). 

Dekking nog te ontvangen subsidie € 29, 1 mln. In deze planexploitatie is uitgegaan van nog € 29,1 mln. aan nog te ontvangen subsidies gedurende periode 2031 – 2035, gelijkelijk verdeeld. Er is van uitgegaan dat de investeringen in de jaren 2021-2027 een relatie hebben met de reeds ontvangen WBI-subsidie van € 9.186.000. Op grond van het voorzichtigheidsprincipe is voor de nog te ontvangen subsidies uitgegaan van een de relatie met de investeringsperiode vanaf 2028, waarbij de eerste ontvangst van de subsidie wordt verwacht vanaf 2031.



Subsidie Niet Gesprongen Explosieven € 0,8 mln. Deze post betreft de bijdrage uit een bestaande/lopende subsidieregeling. De gemaakte kosten voor de voorbereiding en het veiligstellen van explosieven kunnen worden ingediend bij het rijk voor een bijdrage.



Opbrengstenstijging € 29,8 mln. De door de raad bij de stadbegroting 2022 vastgestelde parameters voor de grondopbrengsten zijn als basis gehanteerd voor de opbrengstenstijging gedurende de looptijd van planexploitatie.

Toelichting op de projectkosten: 

Verwerving € 112 mln. Deze post betreft de te verwerven panden en percelen. De verwervingswaarde van de gronden is hoofdzakelijk gebaseerd op basis van taxaties van een gespecialiseerd taxatie en waarderingsbureau.



Bouw- en woonrijp maken € 125 mln. Onder deze post vallen het slopen van gebouwen, de milieukosten, archeologische kosten, verleggen van kabels en leidingen, het opruimen van mogelijke explosieven, infrastructuur, bouwrijpmaakkosten, woonrijpmaakkosten. Het aanleggen van de infrastructuur, de kunstwerken en de aanleg van groen/water zijn de grootste kostenposten. Op onderdelen is advies ingewonnen bij gespecialiseerde adviesbureaus.



Plankosten/ Voorbereiding en Toezicht € 45 mln. Deze post betreft de voorbereiding- en begeleidingskosten verwervingen, de planontwikkelingskosten, kosten samenhangend met uitvoeren van procedures en kosten voor de voorbereiding en toezicht van werken.



Overige kosten en tijdelijk beheer ca. € 1,2 mln. Dit betreft de kosten voor het tijdelijk beheer van panden en percelen in bezit en te verwerven tijdens de looptijd, en de niet verrekenbare BTW.

Stadsontwikkeling Rapportage grote projecten



Kostenstijging en rente € 42,5 mln. De door de raad bij de stadsbegroting vastgestelde parameters zijn toegepast op de kosten (kostenstijging € 41,3 mln.) en de rente (€ 1,2 mln.) en leidt in totaal tot een bedrag van € 42,5 mln.

5.

Risico(beheersing)

Onderdeel van het opstellen van een planexploitatie is ook een risicoanalyse. Hiervoor is met ondersteuning van externe adviesbureaus de risico’s met een substantieel financieel effect in beeld gebracht. Door middel van de Monte Carlo systematiek op basis van 25.000 simulaties is de bandbreedte van het projectresultaat bepaald. Op deze wijze kan ook het risicoprofiel met 80% zekerheid (conform de nota Risicomanagement en weerstandsvermogen) worden bepaald. De totale benodigde weerstandscapaciteit ten behoeve van de risico’s is € 54,5 mln.

Stadsontwikkeling Rapportage grote projecten

De top 5 risico’s zijn: 

Lagere grondopbrengst commerciële woningen De hogere bouw- en ontwikkelkosten drukken de grondopbrengsten per woning, het afzettempo van koop- en huurwoningen valt tegen en de hoogconjunctuur neemt af waardoor lagere prijsniveaus optreden.



Hogere verwervingskosten Verwervingskosten kunnen hoger uitvallen omdat er nieuwe informatie komt die ervoor zorgt dat de grondslag voor de taxaties wijzigt.



Hogere kosten openbaar gebied Het risico zit hier met name in op de hogere kosten voor de aanleg van infrastructuur, te slopen onderdelen, conditionering van de bodem en geluidsmaatregelen.



Lagere grondopbrengst bedrijven Net zoals bij de woningbouw kan hier ook sprake zijn van hogere bouw- en ontwikkelkosten wat een drukkend effect kan hebben op de grondprijzen. Het commerciële programma kan ook een lager afzettempo krijgen en/of de totale afname valt tegen.



Minder subsidieopbrengsten Voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting die in de praktijk kan tegenvallen.

6.

Beslispunten 1.

De planexploitatie Winkelsteeg-Kanaalzone G650-G660 vast te stellen conform bijgevoegd VGP-blad in bijlage 1, en de lopende planexploitaties G660 Tijdelijke huisvesting NDW21 en G604 Knoop Winkelsteeg hierin op te nemen. De eerder getroffen verliesvoorziening G660 Tijdelijke huisvesting NDW21 van € 870.000 komt hierdoor te vervallen.

2.

In te stemmen met een looptijd van de planexploitatie van 22 jaar en als risicobeheersmaatregel de opbrengsten voortschrijdend niet te indexeren na 10 jaar.

3.

Het risicoprofiel voor de planexploitatie winkelsteeg-Kanaalzone van € 54,5 miljoen vast te stellen.

Stadsontwikkeling Rapportage grote projecten

7.

Plangebied