Bijlage 1_aanvraag omgevingsvergunning

1 van 10

BOPA Neerbosch-Oost - Maisonnettes Woonwaarts [43-Bopa-20250331] publiceerbaar Uw verzoek Ingediend bij

Gemeente Nijmegen

Behandeld door

Gemeente Nijmegen

Soort

Aanvraag vergunning

Activiteit(en)

Afwijken van regels in het omgevingsplan

Doel

Definitief

Status

Ingediend

Verzoeknummer(s)

20251209 00636 000 (ingediend op 09-12-2025)

Project Naam van dit project BOPA Neerbosch-Oost - Maisonnettes Woonwaarts [43-Bopa-20250331] Projectomschrijving Woningcorporaties Talis en Woonwaarts verhuren in Neerbosch Oost 312 maisonnettewoningen, verdeeld over 13 blokken van 24 woningen, waarvan 6 blokken (144 woningen) van Talis en 7 blokken (168 woningen) van Woonwaarts. Het voornemen bestaat om uiteindelijk alle maisonnettes (312 stuks), verdeeld over 13 flats, te slopen en te vervangen door circa 537 nieuwe appartementen. De totale ontwikkeling van Talis en Woonwaarts, wordt opgesplitst in twee losse ontwikkelingen op deelgebiedsniveau. Voorliggende aanvraag ziet enkel toe op het deelgebied van Woonwaarts. Het voornemen bestaat in het deelgebied van Woonwaarts uit de sloop van de zeven bestaande lage twee-etage flats met 24 maisonnettewoningen per flat. In totaal worden 168 wooneenheden gesloopt en worden 282 nieuwe wooneenheden gerealiseerd. Dit betekent voor het deelgebied van Woonwaarts een toevoeging van 114 woningen. Het voornemen van Woonwaarts is in strijd met de regels van het omgevingsplan. De realisatie van de beoogde woongebouwen met bijbehorende terreininrichting is binnen het huidige omgevingsplan dan ook niet mogelijk.

Om de voorgenomen gebruikswijziging en afwijking van de regels planologisch-juridisch mogelijk te maken, wordt gebruikgemaakt van lid 2 van artikel 8.0a van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Hierbij heeft de aanvraag omgevingsvergunning betrekking op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, een zogenaamde BOPA. Uw verzoek

09-12-2025

2 van 10

Deze vergunningaanvraag voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit, een zogenaamde BOPA, heeft uitsluitend betrekking op het ruimtelijke deel.

Locatie Teken een gebied op de kaart

Algemeen U kunt een bijlage toevoegen over het contact met anderen (participatie). Document

Vertrouwelijk

bijlage 4 Participatie- en communicatieplan.pdf

Nee

Bijlage 5 Participatieverslag.pdf

Nee

Voeg als bijlage toe: gegevens over de grens van de locatie. Document

Vertrouwelijk

Bijlage 24 Ruimtegebruikskaart Woonwaarts.pdf

Nee

Participatie: anderen betrekken bij uw plannen Heeft u contact gehad met anderen voor wie uw plannen gevolgen hebben? Ja Hoe heeft u anderen betrokken bij uw plannen? geen openbare informatie Welke reacties heeft u gekregen? geen openbare informatie Verzoek Geef uw verzoek een naam BOPA Neerbosch-Oost - Maisonnettes Woonwaarts [43-Bopa-20250331] Toelichting op uw verzoek geen openbare informatie Uw verzoek

09-12-2025

3 van 10

Uw referentienummer geen openbare informatie Hierbij verklaar ik alle vragen naar waarheid te hebben ingevuld. Ja Zijn er gegevens die u later opstuurt? Denk aan bouwtekeningen, foto's, plattegronden, etc. Geef hier aan welke gegevens dat zijn en waarom u die later opstuurt. geen openbare informatie Zijn er gegevens die u nu niet opstuurt? Geef aan welke gegevens dat zijn en waarom u die niet opstuurt. Bijvoorbeeld omdat u die eerder heeft opgestuurd. geen openbare informatie

Uw verzoek

09-12-2025

4 van 10

Uw gegevens Gegevens van de gemachtigde Naam van de organisatie Pouderoyen B.V. Vooraf ingevuld antwoord. KVK-nummer 14066614 Vooraf ingevuld antwoord. Vestigingsnummer RSIN 810481996 Vooraf ingevuld antwoord. Straatnaam Wijchenseweg Vooraf ingevuld antwoord. Huisnummer 102 Vooraf ingevuld antwoord. Huisletter Huisnummertoevoeging Postcode 6538SX Vooraf ingevuld antwoord. Plaatsnaam Nijmegen Vooraf ingevuld antwoord. Contactgegevens van de gemachtigde Naam van contactpersoon of afdeling geen openbare informatie E-mailadres geen openbare informatie Telefoonnummer geen openbare informatie

Uw gegevens

09-12-2025

5 van 10

Gegevens van de initiatiefnemer Naam van de organisatie Stichting Woonwaarts Vooraf ingevuld antwoord. KVK-nummer 10017041 Vooraf ingevuld antwoord. Vestigingsnummer RSIN 002485990 Vooraf ingevuld antwoord. Straatnaam Takenhofplein Vooraf ingevuld antwoord. Huisnummer 3 Vooraf ingevuld antwoord. Huisletter Huisnummertoevoeging Postcode 6538SZ Vooraf ingevuld antwoord. Plaatsnaam Nijmegen Vooraf ingevuld antwoord. Contactgegevens van de initiatiefnemer Naam van contactpersoon of afdeling geen openbare informatie E-mailadres geen openbare informatie Telefoonnummer geen openbare informatie

Uw gegevens

09-12-2025

6 van 10

Vragen en antwoorden Afwijken van regels in het omgevingsplan Afwijken van regels in het omgevingsplan Omschrijf wat u wilt gaan doen. Nieuwbouwprogramma Woonwaarts De maisonnettewoningen van Talis en Woonwaarts worden gesloopt en vervangen door nieuwbouwwoningen. Talis en Woonwaarts zullen ieder hun deel uitwerken en volgen hiervoor een eigen (apart) BOPA-traject. Hieronder is voor het deelgebied van Woonwaarts een toelichting op de stedenbouwkundige opzet opgenomen. Concreet worden de 168 (grote) maisonnettewoningen van Woonwaarts vervangen voor 282 appartementen, waarvan: •

111 (39%) sociale huurwoningen in huursegment betaalbaar 1;

•

57 (20%) sociale huurwoningen in huursegment betaalbaar 2;

•

36 (13%) sociale huurwoningen in huursegment duur sociaal;

•

78 (28%) midden huurwoningen.

Daarnaast wordt er een gemeenschappelijke ruimte in één van de nieuwbouwblokken gerealiseerd. De nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd in 7 blokken, waarbij gevarieerd wordt met kleine appartementen met 1 slaapkamer van ca 50 m² GBO tot middelgrote appartementen met 2 slaapkamers van ca 70m² GBO en grote appartementen met 3 slaapkamers van ca 80m² GBO. Voor meer informatie zie de bijgevoegde ruimtelijke motivering inclusief bijlagen. Beschrijf hoe en in welke mate de voorgenomen activiteiten of het gebruik in strijd zijn met de regels uit het omgevingsplan. De realisatie van de nieuwe woongebouwen past om de volgende redenen niet binnen de regels van het omgevingsplan. •

De nieuwe gebouwen worden deels gerealiseerd ter plaatse van de functie 'Groen'. De

voor 'Groen' aangewezen gronden zijn niet bestemd voor woondoeleinden of het realiseren van woongebouwen. •

Woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. In de huidige

situatie zijn enkel de bestaande gebouwen voorzien van een bouwvlak. De toekomstige gebouwen worden gedeeltelijk buiten de contouren van de bestaande gebouwen gerealiseerd. •

Voor de functie 'Wonen' geldt dat de goot-en bouwhoogte van de hoofdgebouwen binnen

het bouwvlak ter plaatse van het besluitgebied maximaal 15 meter mogen bedragen. Met het voornemen zijn gedifferentieerde bouwhoogtes voorzien van 19 tot 37 meter. De maximale bouwhoogte wordt hiermee overschreden. •

Voor de functie ‘Groen’ geldt dat het gebruik van deze gronden ten behoeve van

Vragen en antwoorden

09-12-2025

7 van 10

parkeren als strijdig gebruik wordt verstaan. Parkeren op gronden met de functie ‘Groen’ is dus niet toegestaan. •

Voor de functie ‘Wonen’ geldt dat het gebruik van deze gronden ten behoeve van een

algemene ontmoetingsruimte niet direct is toegestaan. Het voornemen is in strijd met de regels van het omgevingsplan. Omdat in het omgevingsplan is bepaald dat een groenfunctie niet is beoogd voor woondoeleinden, een ontmoetingsruimte niet onder ‘Wonen’ valt, ter plaatse van de toekomstige gebouwen niet overal een bouwvlak is opgenomen en de beoogde gebouwen de maximale bouwhoogten overschrijden, is het realiseren van de toekomstige inrichting op deze gronden niet mogelijk zonder een ruimtelijk besluit en een planologische afweging. Voor meer informatie zie de bijgevoegde ruimtelijke motivering inclusief bijlagen. Op basis van de voorliggende motivering wordt afgeweken van het omgevingsplan met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Geef aan waarom u van regels in het omgevingsplan wil afwijken. De maisonnettewoningen sluiten niet meer aan op de veranderde vraag van de doelgroepen die de corporaties huisvesten. De woningen zijn relatief groot en zijn niet levensloopgeschikt, terwijl de doelgroepen vooral uit kleine (1- en 2 persoons) huishoudens bestaan, waaronder veel ouderen die op zoek zijn naar een beter passende, levensloopgeschikte woning. De woningen zijn oud, hebben een matige technische kwaliteit en zijn slecht aanpasbaar en te verduurzamen.

Tussen de blokken is veel ruimte en groen, maar het groen is van een lage kwaliteit en heeft geen gebruiks- of verblijfswaarde. De maisonnettewoningen worden in het betaalbare huursegment (betaalbaar 1 en 2) verhuurd, waardoor er vooral lage inkomens en aandachtsgroepen instromen. De verbondenheid van de bewoners (onderling en met de woonomgeving) neemt af en de leefbaarheid, met name in de gebieden rondom de maisonnettewoningen, staat al jaren onder druk. Er is sprake van een negatieve imago van de wijk. Concreet worden de 168 (grote) maisonnettewoningen van Woonwaarts vervangen voor 282 appartementen. Met de realisatie van het plan wordt een kwaliteitsverbetering voor NeerboschOost en Nijmegen bereikt en worden door Woonwaarts daarnaast circa 114 woningen extra toegevoegd aan de stedelijke woningvoorraad. Voor meer informatie zie de bijgevoegde ruimtelijke motivering inclusief bijlagen. Het afwijken van de regels in het omgevingsplan kan gevolgen hebben voor de leefomgeving. Beschrijf deze gevolgen. Zie ruimtelijke motivering inclusief bijlagen. In de ruimtelijke motivering worden alle aspecten van de fysieke leefomgeving nader toegelicht. Om negatieve effecten uit te sluiten zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Wilt u tijdelijk afwijken van de regels in het omgevingsplan? Nee

Vragen en antwoorden

09-12-2025

8 van 10

Milieueffectrapportage Wat geldt er voor de activiteiten van deze aanvraag? Voor 1 of meer activiteiten geldt een ‘project-mer-beoordelingsplicht’ Is er al een mer-beoordelingsbeslissing? Nee Vooroverleg Heeft u vooroverleg gehad over uw idee of plan? Ja Wat is het zaaknummer? 43-Bopa-20250331

Vragen en antwoorden

09-12-2025

9 van 10

Bijlagen Afwijken van regels in het omgevingsplan Mededeling mer-beoordelingsplichtig project Document

Vertrouwelijk

Bijlage 22 Aanmeldnotitie m.e.r..pdf

Nee

Project-milieueffectrapport

Geen documenten. Overige gegevens noodzakelijk voor toetsing aan het omgevingsplan Document

Vertrouwelijk

Bijlage 1 Plankaart.pdf

Nee

Bijlage 10 Weging van het Waterbelang Nijmegen.pdf

Nee

Bijlage 11 Quisckan Ecologie.pdf

Nee

Bijlage 12 Bomen Effect Analyse (BEA).pdf

Nee

Bijlage 13 Nader onderzoek flora en fauna.pdf

Nee

Bijlage 14 Besluit provincie.pdf

Nee

Bijlage 15 Ecologische notitie voorlopig stedenbouwkundig ontwerp.pdf

Nee

Bijlage 16 Voortoets stikstof Neerbosch-Oost incl Aerius bijlagen.pdf

Nee

Bijlage 17 Toolbox natuurinclusief bouwen.pdf

Nee

Bijlage 18 Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend booronderzoek.

Nee

pdf Bijlage 19 Cultuurhistorisch onderzoek.pdf

Nee

Bijlage 2 Profieldoorsnedes.pdf

Nee

Bijlage 20 Onderzoek omgevingsveiligheid.pdf

Nee

Bijlage 21 Onderzoek windklimaat.pdf

Nee

Bijlage 22 Aanmeldnotitie m.e.r..pdf

Nee

Bijlage 23 Voorschriften Woonwaarts.pdf

Nee

Bijlage 24 Ruimtegebruikskaart Woonwaarts.pdf

Nee

Bijlage 3 BKP Neerbosch Oost Woonwaarts.pdf

Nee

bijlage 4 Participatie- en communicatieplan.pdf

Nee

Bijlage 5 Participatieverslag.pdf

Nee

Bijlagen

09-12-2025

10 van 10

Document

Vertrouwelijk

Bijlage 6 Bezonningsstudie.pdf

Nee

Bijlage 7 Verantwoordingskaart parkeren.pdf

Nee

Bijlage 8 Quickscan geluid.pdf

Nee

Bijlage 9 Verkennend bodemonderzoek Woonwaarts.pdf

Nee

Ruimtelijke motivering BOPA Neerbosch-Oost Maisonnettes Woonwaarts - 43-

Nee

Bopa-20250331.pdf Overzichtstekening nieuwe toestand Document

Vertrouwelijk

Bijlage 1 Plankaart.pdf

Nee

Bijlage 2 Profieldoorsnedes.pdf

Nee

Bijlage 3 BKP Neerbosch Oost Woonwaarts.pdf

Nee

Rapport archeologische waarde Document

Vertrouwelijk

Bijlage 18 Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend booronderzoek.

Nee

pdf Situatietekening bestaande toestand Document

Vertrouwelijk

Bijlage 19 Cultuurhistorisch onderzoek.pdf

Nee

Bijlage 3 BKP Neerbosch Oost Woonwaarts.pdf

Nee

Ruimtelijke motivering BOPA Neerbosch-Oost Maisonnettes Woonwaarts - 43-

Nee

Bopa-20250331.pdf Situatietekening nieuwe toestand Document

Vertrouwelijk

Bijlage 1 Plankaart.pdf

Nee

Bijlage 2 Profieldoorsnedes.pdf

Nee

Bijlage 3 BKP Neerbosch Oost Woonwaarts.pdf

Nee

Bijlagen

09-12-2025