Bestemmingsplan Nijmegen NYMA, Bijlagen

152.000 82 bedden

Overnachtingen Gemiddelde bedrijfsgrootte

200.510 54 bedden

5.1.2 Werkgelegenheid De hotelsector levert ook een zekere bijdrage aan de werkgelegenheid in Nijmegen. Volgens cijfers bij horecaDNA bedroeg in 2012 het aantal werknemers op de loonlijst van de hotelsector in de gemeente Nijmegen, 500 personen. In vergelijking met 2006, waren dit nog maar 376 personen. In deze cijfers gaat het puur om de directe werkgelegenheid in de hotels zelf. Aanvullend is er ook nog werkgelegenheid van toeleveranciers en dienstverleners. Dat de toeristische en recreatieve sector belangrijk zijn voor Nijmegen, blijkt uit de bijbehorende cijfers. Afhankelijk van de gekozen definitie werken er naar schatting 6.000 tot 7.500 mensen in dergelijke activiteiten. Dit zijn meer werknemers dan in dan de bouw, de overheid of het vervoer. De ontwikkeling van de werkgelegenheid in deze sector is zichtbaar in figuur 5.

21

Figuur 5: Banen in toerisme en recreatie, volgens definitie LISA

Bron: PWE-Gelderland 2016 in SWM 2017, gemeente Nijmegen

5.2 Hotelsector als faciliteit in de stedelijke economie 5.2.1 Individueel zakelijke markt De hotelsector is behalve een economische activiteit op zichzelf ook een faciliteit binnen de stedelijke economie, een middel om andere doelen te bereiken. Zo leveren de hotels niet alleen directe en indirecte werkgelegenheid op, maar versterken zij ook het vestigingsklimaat, de levendigheid van de stad en de aantrekkingskracht voor toeristen. De vraag is dan ook in hoeverre de Nijmeegse hotelsector voldoet aan de behoeftes van, in dit geval, de individueel zakelijke markt. In het vorige hoofdstuk is de hotelvraag vanuit de zakelijke markt bekeken. Opgemerkt is toen dat de eisen ten aanzien van de hotels liggen in vooral functionaliteit, compleetheid, betaalbaarheid, bereikbaarheid en de beschikbaarheid over hedendaagse faciliteiten. Dit past bij het moderne vergaderen, zonder vaste vergaderopstellingen. Er moeten dan mogelijkheden geboden worden voor een losse en creatieve sfeer, door bijvoorbeeld naar buiten te kunnen. Een voorbeeld is een boerderij als vergaderlocatie, zoals er al meer bestaan in onder meer Limburg en Brabant. De wensen aan de locatie, verschillen daarbij wel tussen zakelijke en niet-zakelijke bijeenkomsten. Voor trainingen zijn er andere eisen dan voor meerdaagse vergaderingen, losse overnachtingen of klantenbezoeken.

Bedrijven hebben de voorkeur hun gasten, ook grotere groepen, in één hotel onder te brengen in plaats van verspreid over meerdere hotels. Dergelijke aanvragen voor grotere (congres)groepen voor één nacht, leveren voor hotels dan weer een dilemma op. Dit aangezien je dan met één nacht, de rest van de week je kamers blokkeert voor andere (vaste) gasten die langer zouden willen blijven. Op deze manier is het dus niet altijd interessant voor hotels om grote groepen onder te brengen. Problemen die dan mogelijk gezien worden door bedrijven of instellingen zijn dat het aanbod te versnipperd is, niet internationaal genoeg is of niet (meer) voldoet aan de hoge eisen. Zij kunnen daardoor het aanbod, dat wel voldoet aan de eisen, als te beperkt ervaren. Hierdoor wordt dan

22

uitgeweken naar andere steden, waar bijvoorbeeld andere vestigingen van het bedrijf gevestigd zijn. De Nijmeegse hotelsector heeft hier geen baat bij. De komst van van der Valk wordt dan ook door veel andere hotels als een positieve ontwikkeling gezien, omdat er zo een grote en complete aanbieder is toegevoegd, die de zakelijke hotelmarkt versterkt. In de individueel zakelijke markt is er immers ook echt vraag naar hotelkamers. Waar congresbezoekers steeds vaker een slaapplaats vinden via Airbnb, is er vanuit de geraadpleegde bedrijven geen interesse in het onderbrengen van hun zakelijke contacten in een B&B of Airbnb. Dit is enigszins logisch aangezien het bedrijf de verantwoordelijkheid heeft de gast goed onder te brengen en er kwaliteit gewaarborgd dient te zijn. Een bedrijf heeft een zeker imago hoog te houden. Dit is een belangrijk verschil met de behoeftes die bestaan in de congresmarkt. 5.2.2 Congresmarkt Zoals al eerder aangehaald, wordt er door verschillende partijen hard gewerkt aan het beter positioneren van de regio als congreslocatie. Een eerste stap hierin is een duidelijke profilering naar buiten toe, op de sterke punten van de regio. Voor Nijmegen zijn dit met name de activiteiten op het gebied van Health Valley, duurzaamheid en innovatie.

Met het positioneren van een sterk cluster, wordt het interessanter voor partijen om op deze thema’s congressen of bijeenkomsten te organiseren. De regio heeft daarmee in principe potentie genoeg. Belangrijk is dat er een gezamenlijke positionering plaatsvindt, die breed gedragen wordt. Naast het enkel afwachten tot congressen zich aandienen kan men ook richting potentiële congressen acteren om deze binnen te halen. Bekeken wordt welke activiteiten vanuit welke actoren ontplooid kunnen gaan worden, om de regio als congreslocatie op de kaart te zetten. Een mogelijkheid die in het onderzoek naar voren is gekomen, is het aanstellen van een professional congress organiser (PCO). Een PCO is idealiter niet afkomstig van een overheidsorganisatie en werkt in principe zelfstandig. Door het aanstellen van een PCO is er een vast aanspreekpunt en is er iemand die goed weet wat er allemaal komt kijken bij het organiseren van een congres. Een deel van deze werkzaamheden wordt nu al waargenomen door het Convention Bureau. Wanneer de weg naar een congres eenvoudiger wordt gemaakt kan wellicht ook het aantal congressen verhoogd worden. Ook is het dan haalbaarder om (meer) internationale congressen naar Nijmegen te halen. In economisch slechte tijden wordt in deze markt al snel bezuinigd op de duur van het congres. Meerdaagse congressen veranderen dan in eendaagse congressen.

Alle markten bij elkaar genomen, vormt de congresmarkt een mooie aanvulling op de rest. Er zijn namelijk altijd perioden dat andere zaken, zoals evenementen, minder plaatsvinden. Zo lopen festivals ongeveer van mei t/m september, de Vierdaagse is in juli en augustus is dan voor veel hotels in Nijmegen een slechtere maand. De beste congresmaanden zijn van september t/m november en van maart t/m juni. Voor hotels is het soms lastig bijhouden welke congressen of bijeenkomsten er plaatsvinden in de stad. In tegenstelling tot de concerten die breed worden uitgedragen, is het lastiger om van congressen op de hoogte te zijn. Interessant in dit verband is om te weten hoe bedrijven en instellingen denken over de congreslocaties in Nijmegen en omgeving. Jammer genoeg is hier weinig inbreng over geweest in dit

23

onderzoek. Maar eisen die gesteld worden aan de locaties zijn met name op het gebied van bereikbaarheid en uitstraling. Denk aan een goede bereikbaarheid met zowel de auto als het OV, voldoende parkeerplekken en de juiste allure. Kijkend naar Nijmegen zijn de congreslocaties goed bereikbaar. Daarnaast is de ligging midden in Nederland en nabij Schiphol ideaal. Nijmegen heeft congreslocaties in verschillende stijlen en groottes. Denk bijvoorbeeld aan het Cinemec, een modern congrescentrum en Concertgebouw de Vereeniging, een historisch pand in de binnenstad. Niet alleen het hotel- maar ook het congresaanbod in Nijmegen is daarmee divers. 5.2.3 Toeristische markt Op het thema van het verblijfstoerisme is de stad vrijwel volledig afhankelijk van de hotelsector en de particuliere aanbieders. Structurele kampeermogelijkheden zijn er immers niet in Nijmegen zelf. Naast een aantrekkelijke stad, zijn ook aantrekkelijke hotels van belang. Hierin is het goed om te weten welke eisen toeristen stellen aan de hotelmarkt en in hoeverre de Nijmeegse hotels hieraan voldoen. Het feit dat Nijmegen een diverse hotelmarkt heeft, maakt al dat het verschillende mensen aanspreekt. Bij met name binnenlandse toeristen is er vaak sprake van korte vakanties of citytrips. Hierin willen mensen in een korte tijd zoveel mogelijk van de stad en mogelijk ook van de omgeving ervaren.

Een aantal hotels geeft aan hierop in te springen met het aanbieden van speciale arrangementen, met ingeplande activiteiten. Een mogelijkheid ligt ook in het promoten van een gecombineerde citytrip in Arnhem en Nijmegen. Ook ligt Nijmegen zelf midden in een groene omgeving, een dagje stad en een dagje omgeving zouden daarmee prima gecombineerd kunnen worden. Juist interessant om de dagtoerist langer in de stad te houden. Toeristen hebben met het aanbod van hotels in combinatie met Airbnb en B&B in principe voldoende te kiezen. Een mogelijkheid is echter nog voor hotels om themakamers te introduceren passend bij het product van de stad. Consumenten wensen beleving als reden om ergens naar toe te gaan. De beleving van de stad zou daarmee dus samen kunnen gaan met de beleving van het hotel. Belangrijk voor deze markt is de low cost vliegmarkt en daarmee het relatief dichtbij gelegen vliegveld Weeze. Dit vliegveld in Duitsland ligt op ongeveer 50 km van Nijmegen. Vlak over de grens kunnen toeristen vanuit allerlei bestemmingen, met de luchtvaartmaatschappijen Eurowings, Ryanair en Small Planet Airlines, ook Nijmegen snel en goedkoop bereiken. Goedkope vluchten zijn in trek, met name onder de jongere doelgroep. De toerist houdt daarmee ook meer geld over om te besteden op de plek van bestemming.

Nijmegen zou er daarmee goed aan doen om de nabijheid van dit vliegveld in de marketing te betrekken. Op dit moment zijn het vooral de toeristen vanuit de buurlanden die Nederland bezoeken. Met vliegveld Weeze kan ook de koppeling gemaakt worden met toeristen van verder uit Europa. De vluchten die vanuit Weeze vertrekken zouden eigenlijk ook vol terug moeten komen met mensen van de plek van bestemming.

5.3 Functioneren van de hotelsector 5.3.1 Bedrijfsresultaat In het onderzoek is de hoteliers gevraagd naar het functioneren van het eigen bedrijf binnen de hotelsector. Deze beoordelingen worden op verschillende thema’s behandeld, zo ook op het

24

bedrijfsresultaat. Meer dan de helft van de geënquêteerde hotels (62%) geeft aan het huidige bedrijfsresultaat als positief tot zeer positief te waarderen. In het voorgaande hotelonderzoek ging het om bijna 90% van de hotels, die vonden dat hun bedrijfsresultaten goed tot zeer goed waren. 34% van de hotels in het huidige onderzoek is neutraal en slechts 3% kent een negatieve beoordeling. Voor ruim 60% van de hotels is het resultaat in de afgelopen 5 jaar verbeterd en circa 35% heeft hetzelfde resultaat behouden. Wanneer we kijken naar de omzetverdeling van de hotelbedrijven (tabel 12), is de indeling sterk vergelijkbaar met 2008. De duidelijk zichtbare trend is dat gemiddeld het food- en vergadergedeelte een grotere rol speelt bij de hotels in de omgeving in vergelijking met de hotels in de stad. Stadshotels kennen over het algemeen een focus op de logies en eventueel een bijbehorend restaurant, terwijl hotels in de omgeving vaak ook nog beschikken over grotere zaalfaciliteiten voor vergaderingen en feesten. In de omgeving is de omzet daarmee vaker over meer categorieën verdeeld.

Tabel 12: Omzetverdeling van hotels in de stad Nijmegen en de omgeving in 2008 en 2017 (%) Omzet hotels Nijmegen Omzet hotels omgeving 2008 2017 2008 2017 Logies 61% 67% 42% 47% Food 31% 28% 43% 42% Vergaderen 4% 3% 11% 9% Overig 4% 2% 4% 2% Totaal 100% 100% 100% 100% Bron: eigen opgave hotels Met het merendeel van de hoteliers positief gestemd over het bedrijfsresultaat, blijkt er onder het grootste deel ook een optimistische verwachting richting de toekomst. Men voorspelt een stijging van of een gelijkblijvend bedrijfsresultaat. Slechts een enkeling is negatief, door de angst voor een overaanbod aan hotelbedden. De overwegend positieve geluiden komen tot uiting in de mogelijke investeringen die hotels willen doen. Bijna een derde van de hotels in dit onderzoek geeft namelijk aan plannen te hebben tot uitbreiding van het aantal hotelkamers. Een deel van de hoteliers ziet daarmee dus nog (beperkte) marktruimte voor meer aanbod. Het gaat in totaal om zo’n 120 hotelkamers; waarvan 103 kamers in de stad en 17 kamers daarbuiten. 5.3.2 Overnachtingen Over de ontwikkeling van het aantal overnachtingen, in de afgelopen 5 jaar, zijn 45% tot 50% van hotels positief. Ongeveer 40% van de hotels in dit onderzoek is neutraal over dit feit en één enkel hotel is negatief. Dit sluit aan bij de stijgende lijn die is waargenomen in het aantal hotelovernachtingen in Nijmegen.

5.3.3 Marktsegmenten Op de vraag of de verdeling van het soort gasten is veranderd in de afgelopen vijf jaar, geeft 47% van de hotels aan dat dit niet het geval is. Bij slechts 20% heeft een verandering plaatsgevonden, variërend van minder zakelijke gasten en meer vrije tijdsgasten tot een groei van beide. In hoofdstuk 4 is zichtbaar gemaakt dat zowel de zakelijke als de toeristische markt in Nijmegen een groei hebben

25

doorgemaakt en dat de groei voor het toeristische marktsegment groter was. In vergelijking tussen de stad en de omgeving, is er in de omgeving het minst veranderd. 5.3.4 Stellingen over de hotelmarkt Voor een algemeen beeld over de mening van de hoteliers, is hen een aantal stellingen voorgelegd. Deze stellingen zijn voor het overgrote deel vergelijkbaar met de stellingen uit het vorige onderzoek in 2008. Hiermee is goed zichtbaar hoe de opinie van de hoteliers wellicht is gewijzigd (figuur 6). Een eerste duidelijke verandering is zichtbaar in de stelling: uitbreiding van het aantal hotelkamers in Nijmegen of omgeving betekent automatisch verlies voor de bestaande hotels. Hier heeft in vergelijking met 2008 (41%), nu een ruime meerderheid (66%) van de hotels bevestigend op geantwoord. Ook vindt 69% van de hotels dat er geen ruimte meer is voor 250 extra kamers op de Nijmeegse hotelmarkt. Men lijkt een signaal te willen afgeven tegen een verdere (grote) uitbreiding van het hotelaanbod in Nijmegen. Dit staat wel weer enigszins in contrast met de geplande 120 kamers uitbreiding die een deel van de hotels zelf in de planning heeft staan. In vergelijking met 2008, staat men iets positiever ten opzichte van een 5-sterrenhotel. 41% van de hotels denkt dat er wel ruimte voor is.

Op de vraag of er voldoende hotelruimte is voor meerdaagse congressen van meer dan 250 deelnemers, denkt 41% dat er geen sprake is van een te kort. Slecht 24% denkt dat er te weinig hotelruimte is voor een groot congres, dit is minder dan in 2008 (35%). Andersom beredeneerd denkt ook een even grote groep van 41% dat er voldoende congresruimte is gegeven de aanwezige hotelcapaciteit. Het merendeel van de hoteliers is daarmee van mening dat de hotel- en congrescapaciteit min of meer in evenwicht is. Kijkend naar de concurrentie op de hotelmarkt is er een duidelijk onderscheid met 2008. 66% van de huidige hoteliers ervaart veel concurrentie, dit in tegenstelling tot 24% de vorige keer. Bijpassend vindt slecht 34% dat er sprake is van een collegiale markt, het merendeel van 52% is verdeeld. De onderlinge samenwerking kent daarmee een verslechtering sinds de vorige meting. 41% van de hoteliers vindt dat Nijmegen en omgeving momenteel nog marktpotentie heeft dat niet wordt benut. 38% denkt hierin dat de groeimogelijkheden vooral liggen in het toeristisch marktsegment. Desondanks is een bijna even groot deel het hier mee oneens (31%) of is verdeeld (31%). Hotels zullen dus niet alleen gaan inzetten op het toeristische segment. Nieuw toegevoegd zijn twee stellingen over de meer recente ontwikkelingen in de hotelmarkt.

Hieruit blijkt dat de hoteliers het er in grote meerderheid (69%) over eens zijn dat de particulier een serieuze concurrent is voor de hotels. Dit in de vorm van met name Airbnb, maar ook wel kleine Bed & Breakfasts. Daarnaast vindt een meerderheid van 52% dat reserveringen te veel verlopen via online boekingswebsites. Het is daarmee goed zichtbaar dat de hoteliers een duidelijke invloed ondervinden van de nieuwe trends en hier ook vrij uitgesproken over zijn.

26

Figuur 6: Reacties vanuit de geënquêteerde hotels op een aantal stellingen in 2017 en 2008

Bron: eigen opgave hotels

(*= Nieuw toegevoegde stellingen in vergelijking met 2008)

27

5.4 SWOT: sterkten, zwakten, kansen & bedreigingen In een zogenaamde SWOT-analyse komen de sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen voor de hotelsector aan bod. Hierin zijn omgevingsfactoren gescheiden van factoren die direct met de hotelsector zelf te maken hebben. De onderstaande aanbevelingen en de daaropvolgende SWOTanalyse, zijn opgesteld op basis van de verzamelde enquêtes en de uitgevoerde interviews onder brancheorganisaties, bedrijven en hoteliers. 5.4.1 Toeristische markt Nijmegen heeft als oudste stad van Nederland al een sterke marketingtroef in handen. Het is een unique selling point. Hierin schuilt ook meteen de zwakte, dat er van de oude geschiedenis in het straatbeeld weinig zichtbaar is, al lijkt dit de gerichte (Nederlandse) bezoeker niet te storen. Dit blijkt namelijk uit een in 2017 onder Nederlanders verricht onderzoek, door de gemeente Nijmegen, naar het imago van de stad. Hierin geeft 70% van de Nederlanders aan ‘historische stad’ een passende beschrijving te vinden voor Nijmegen. Een groot deel van de Nederlanders (93%) dat in het afgelopen jaar Nijmegen bezocht heeft, beoordeelt de ervaren geschiedenis als (zeer) aantrekkelijk. Daar staat tegenover dat maar 48% van de Nederlanders, dat Nijmegen het afgelopen jaar niet bezocht heeft, de te ervaren geschiedenis als aantrekkelijk inschat.

Belangrijk is dan om dingen zichtbaar te maken en vooral om het verhaal dat achter de geschiedenis schuil gaat op orde te hebben en te vertellen. Nijmegen is aantrekkelijk op veel vlakken. Toekomst zit vooral in de historie en cultuurhistorie, diversiteit in landschappen (ook in het kader van actieve activiteiten) en evenementen. Herinneringstoerisme en generatiemarketing kunnen daarin heel belangrijk zijn. Nijmegen heeft een goede naam onder de, grote en steeds wisselende, studentengroep. Deze mensen kunnen verleid worden tot een herhalingsbezoek aan de stad. Veel mensen kennen Nijmegen immers of van de Vierdaagse of omdat ze er ooit gestudeerd hebben. In een old city met een young vibe zijn de jongeren een interessante doelgroep met het aanbod aan rivierstrandjes, (pop-up) events en het hippe Honig-terrein. Voor 30+ en senioren ligt de aantrekkingskracht, naast de winkels en horeca, meer in de historie en de aantrekkelijke omgeving om te fietsen en wandelen. Nijmegen straalt een bourgondische gezelligheid uit en staat bekend al gastvrij. Ondernemers en bewoners zijn trots op hun stad en willen de stad graag verkopen en promoten. Kansen liggen er in het aantrekken van de buitenlandse toerist en mede het stimuleren van het aantal cruisevaartpassagiers. Ook cruises kunnen overnachtingen opleveren voor hotels.

Dit in de vorm van het voorslapen alvorens een cruise, zodat men niet gestrest de boot op gaat. Daarnaast moet verbeterd worden dat de mensen vanaf een cruiseschip ook echt de stad in gaan. Dit door de verbinding tussen Waalkade en de binnenstad te verbeteren. Een andere kans, welke ook al wordt opgepakt, is het gezamenlijk aangaan van de citymarketing. De stad stelt zich te bescheiden op en er kan meer gedaan worden in het uitdragen van de sterktes. Een punt dat onder de hoteliers een aantal keer aan bod is gekomen, is het al dan niet ontbreken van een landelijk bekende attractie in Nijmegen. Het Valkhofmuseum is niet een plek die mensen vaker komen bezoeken en het wordt ook niet benoemd als een trigger om toeristen aan te trekken. Opties voor dagactiviteiten als een dierentuin of attractiepark lijken ook weinig impact te hebben voor de horeca. De naam zegt het al, het zijn attracties voor een dag en brengen daarmee niet per definitie overnachtingen met zich mee. Nijmegen moet daarmee misschien wel blijven zitten op het huidige

28

spoor en dat is op gebied van evenementen. Pop-up attracties en tijdelijke festivals en events zijn interessant. 5.4.2 Zakelijke- en congresmarkt Met Health Valley, maar ook het gebied van duurzaamheid en innovatie timmert Nijmegen hard aan de weg. Het cluster in de gezondheidszorg vormt daarmee een belangrijk organiserend kader voor congressen. Ook de aanwezigheid van bijvoorbeeld de Novio Tech Campus, maakt dat Nijmegen interessant is voor innoverende bedrijven. Belangrijk voor een goed functioneren van het bedrijfsleven is het hebben van een kwalitatief up-to-date hotelaanbod. Dit is verschillend tussen de hotels, maar ook Nijmegen heeft deels te maken met verouderd hotelaanbod. Nijmegen kan zoals eerder aangehaald kansen creëren in het aanstellen van één of meer professional congress organisers die op een grotere schaal meer congressen naar Nijmegen kunnen halen. Via zo’n centrale figuur kunnen hotels zich ook op de hoogste stellen over congressen die eraan komen. Met de aanwezigheid van de universiteitscampus en de bijbehorende bedrijvigheid zijn er wellicht ook nog meer mogelijkheden in de long stay verblijfsmarkt, zoals er bijvoorbeeld bij is gekomen met Guesthouse Vertoef in de buurt van het centraal station. 5.4.3 Hotelsector zelf De Nijmeegse hotelsector staat bekend om de grote diversiteit. Bijna alle hoteliers benoemen dit ook als een sterk punt van Nijmegen.

Daarnaast is Nijmegen een studentenstad, met de bijbehorende voordelen, en is de stad goed bereikbaar met ook een centrale ligging in het land. Ook hier volgt de constatering dat een paar (grotere) hotels achteruit zijn gegaan en minder aantrekkelijk zijn geworden. Door de afgelopen slechte jaren zijn er wellicht weinig investeringsmogelijkheden geweest voor deze hotels, maar zijn er ook hotels gekomen die juist wel heel vernieuwend zijn. Opgepast moet worden, dat men in goede tijden geen overaanbod creëert. Kansen zijn er ten aanzien van vliegveld Weeze en daarmee het aantrekken van meer buitenlandse gasten. Ook zou het vanuit de hotels geredeneerd goed zijn, als gemeente te kijken naar regelgeving omtrent Airbnb (m.n. oneerlijke concurrentie, gelijk speelveld). 5.4.4 Promotie en samenwerking Op het punt van promotie is reeds aangehaald, dat Nijmegen hier nog te bescheiden in is. Voor de citymarketing van Nijmegen zijn er dan twee punten van aanpak. Namelijk het meer vanuit de gezamenlijkheid tussen de marktpartijen bezig gaan met citymarketing en door met meer financiële slagkracht, ook meer impact te maken. Kansen liggen dus in samenwerking en budget. Ook de samenwerking tussen de hotels onderling zou beter kunnen. Door meer structuur en een door veel partijen gesteund centraal hoteloverleg.

Dit kan ten goede komen aan het oplossen van problemen die breed onder de hotels gedragen worden, een mogelijke gezamenlijk promotie of het uitwisselen van ervaringen. Voor veel hotels is de eigen online promotie al een belangrijke en ook toenemende investering, om op internet zichtbaar te zijn en gevonden te worden.

29

Samenvatting SWOT-analyse

Sterkte

Zwakte

Kans

Bedreiging

Algemeen Diversiteit van het hotelaanbod

Algemeen Parkeren in centrum

Algemeen Ontwikkeling low cost vliegmarkt Weeze

Algemeen Oppassen voor te veel ontwikkelingen buiten het centrum

Ligging tussen Randstad en Ruhrgebied

Betere samenwerking tussen hotels onderling

Studentenstad

Regels voor eerlijke concurrentie met Airbnb

Prijzenoorlog tussen hotels onderling en een ieder voor zich mentaliteit onder hotels

Toeristische markt Te bescheiden in promotie en marketing van de stad

Toeristische markt Stimuleren van het aantal cruisevaartpassagiers

Toeristische markt Ontbreken van een grote landelijk bekende attractie

Geschiedenis van de stad grotendeels onzichtbaar in het straatbeeld

Aantrekken buitenlandse toerist

Deels verouderd hotelaanbod

Goede bereikbaarheid

Toeristische markt Goed toeristisch imago: oudste stad Stad in een natuurlijke omgeving nevengeul en kleinschalig toeristisch aanbod

In goede jaren geen overaanbod creëren

Versterken Goed stedelijk aanbod herinneringstoerisme met cultuur, horeca en Te weinig hotelaanbod winkels in het lagere segment Promoten citytrip Arnhem/Nijmegen, Bekendheid met veel langer houden goede evenementen dagtoerist Gastvrijheid en bourgondische gezelligheid Zakelijke- en congresmarkt Groot cluster in de gezondheidszorg als organiserend kader voor congressen Aanwezigheid campusgebied interessant voor long stay verhuur

Gezamenlijke citymarketing met alle actoren Zakelijke- en congresmarkt Deel hotelproduct kwalitatief niet meer up-to-date Relatief veel kleinere hotels, niet handig i.v.m. grotere meerdaagse congressen

Zakelijke- en congresmarkt Focus op duurzaamheid en innovatie

Zakelijke- en congresmarkt Deels verouderd hotelaanbod

Professional congress organiser aanstellen Grootschaliger congresmarkt faciliteren

30

6. Conclusie 6.1 Gewijzigd perspectief op de hotelmarkt Nu de huidige hotelsector, inclusief bijbehorende ontwikkelingen in beeld is gebracht, kan tot een conclusie gekomen worden. Dit onderzoek is een actualisatie van het voorgaande hotelonderzoek. De markt voor hotels in Nijmegen en omgeving is in alle facetten opnieuw in kaart gebracht. Deze rapportage vormt daarmee een basis voor richtinggevende uitspraken naar de toekomst. We zijn begonnen met de vraag of er nog steeds voldoende marktruimte is voor nieuwe hotelinitiatieven in Nijmegen, zoals het geval was in 2008. Deze vraag kan nu beantwoord worden. Voor de periode 1996-2006 werd nog geconcludeerd dat het aanbod in de stad nagenoeg gelijk was gebleven. Dit in tegenstelling tot de periode 2008-2017, waarin het hotelaanbod in Nijmegen een duidelijke groei heeft doorgemaakt. Een stijgende trend is ook gaande op landelijke schaal, waar sprake is van een toename van het aantal hotelkamers met ruim 12%4 (2012-2016). In Nijmegen gaat het echter om een toename van bijna 63% in een iets ruimere tijdsperiode, namelijk van 400 hotelkamers in 2008 naar 650 kamers in 2017. Dit is een gemiddelde jaarlijkse groei van 7%. In de omgeving van Nijmegen waren de uitbreidingen beduidend minder groot. Net als het aanbod is ook de vraag op de hotelmarkt in Nijmegen flink gegroeid.

In de afgelopen 10 jaar (2006-2016) heeft het aantal overnachtingen in Nijmegen een groei doorgemaakt van 32% naar 200.000 overnachtingen. De gemiddelde jaarlijkse groei bedroeg daarmee 3%. Voor de Nijmeegse hotels is, in dit onderzoek, een bezettingsgraad van circa 45% berekend. Dit is lager dan het landelijke percentage voor hotels en pensions van 48% in 2016. Uit deze cijfers blijkt een sterkere toename van het aanbod dan van de vraag. Met jarenlang een aanbod dat nagenoeg gelijk bleef en tegelijkertijd een groei in de vraag heeft Nijmegen ook een inhaalslag op het aanbod moeten maken. Deze inhaalslag heeft de afgelopen jaren plaatsgevonden en is niet te veel gebleken. Met een bedbezetting die aanhaakt bij het landelijk gemiddelde is er namelijk nog geen sprake van een overaanbod. Uit de enquête bleek ook dat een meerderheid van de hoteliers (62%) positief gestemd is over het bedrijfsresultaat en was er onder het grootste deel ook een optimistische verwachting richting de toekomst.

6.2 Slotconclusie De gemaakte inhaalslag in Nijmegen is daarmee een feit. De hotelsector behoeft geen verdere nadrukkelijke stimulering van het aanbod meer, maar hoeft tegelijkertijd ook niet op slot. Nijmegen kan, in basis, kiezen uit drie richtingen: aanjagen, afwachten of remmen. Onverstandig is het dan om nu van de ene extreme (aanjagen) naar de andere extreme (remmen) te gaan en dat is ook helemaal niet nodig. De toekomst van de Nijmeegse hotelsector is immers positief, mits het aanbod niet sterker blijft groeien dan de vraag. Er is daarmee enige marktruimte, die niet ten koste hoeft te gaan van de huidige hotelbedrijven. Daarnaast blijft het aan de ondernemers en investeerders zelf om te bepalen op welke doelgroepen en welk marktsegment zij zich richten en is het aan hen de haalbaarheid van hun plannen te toetsen. 4

Bron: OIS en CBS in sector update hotels ABN AMRO 2-2-2017

31

De overheid geeft in die zin enkel de ruimtelijke kaders van ontwikkelingen aan en speelt een belangrijke rol in de randvoorwaardelijke sfeer (o.a. infrastructuur en promotie). Aanbevolen wordt dan ook om als gemeente, wat betreft hotelinitiatieven een wat afwachtender houding aan te nemen. Deze markt kan zich nu heel goed zelf redden. De acceptatie van hoteliers voor een verdere uitbreiding is ook niet meer zo vanzelfsprekend, als 10 jaar geleden. De tijden zijn veranderd en daarmee ook de voorgestelde aanpak. Huidige nieuwe hotelinitiatieven voegen al niet meer, meer van hetzelfde toe. Maar komen met nieuwe ideeën en brengen meer diversiteit en nieuwe markten. Er is daarmee een prima basis gecreëerd voor een creatieve en toekomstbestendige hotelmarkt in Nijmegen.

32

7. Bijlagen Voor de totstandkoming van dit onderzoek, was de inbreng van de experts in de hotelwereld van wezenlijk belang. Daarvoor dank aan de geïnterviewde personen en alle hotels die hebben meegewerkt aan de enquête.

7.1 Geïnterviewde personen In het kader van dit hotelonderzoek, hebben er in totaal 12 interviews plaatsgevonden. De geïnterviewden zijn uitgenodigd op basis van hun ervaringen en expertise met de (Nijmeegse) hotelsector. Dit heeft geresulteerd in een zeer diverse groep van hoteliers, bedrijven en brancheorganisaties:

o Andrea Voskens – Adviseur citymarketing bij de gemeente Nijmegen. o Bart Kennis – Regiomanager Gelderland/Afdeling groot Nijmegen van Koninklijke Horeca Nederland (KHN).

o Francis Kam – General manager van het Mercure hotel. o Hanneline Oosting-Adriaansens - Adjunct-directeur van het RBTKAN. o Ingrid Versteegen & Inge Rossen – Managementassistentes bij NXP. o Maarten Mulder - Binnenstadmanager bij het Huis voor de Binnenstad (HvdB). o Marije van der Valk & Thijs Boomkens – Directie Hotel van der Valk Nijmegen-Lent. o Mark Nijhuis – Eigenaar van hotel Credible. o Pim de Vries – Director of marketing en sales bij Hotel Sanadome. o Reinoud van Assendelft de Coningh – Directeur van Assendelft & Partners. o Roy Knijf – Eigenaar van B&B de Prince. o Sander Hendrix – Eigenaar van de hotels MANNA en Blue. 7.2 Literatuur en websites Literatuur

o Hotelonderzoek 2008. Gemeente Nijmegen, onderzoek & statistiek, R. Hermens. o The Airbnb Community: The Netherlands 2016. Airbnb. o Toeristisch-recreatieve monitor Regio Arnhem-Nijmegen 2016. ZKA Leisure Consultants. o Het imago van Nijmegen, metingen onder Nederlanders rond evenementenjaar 2016. Gemeente o

Nijmegen, onderzoek & statistiek. Stads- en Wijkmonitor 2017. Gemeente Nijmegen, onderzoek & statistiek.

Bronnen

o Gegevens bureau Belastingen van de gemeente Nijmegen. o Cijfers afkomstig van CBS Statline. o Database HorecaDNA.

33

Websites Een keuze uit geraadpleegde websites, naast die van de hotels zelf:

o www.centrumnijmegen.nl o www.hotelsterren.nl o www.gelderlander.nl o www.vvvarnhemnijmegen.nl o www.bedandbreakfastnijmegen.nl o www.booking.com o www.airbnb.nl o www.conventionbureau.nl o www.kenniscentrumhoreca.nl o www.rbtkan.nl

34

Gemeente Nijmegen t.a.v. D. te Braake Postbus 9105 6500 HG Nijmgen

Sector Brandweer Team Omgevingsveiligheid Postbus 1120 6501 BC Nijmegen

Datum: Betreft:

Contactpersoon Sander van den Hoogen

Uw kenmerk: Bijlage(n):

4‑3‑2021 Advies tbv bestemmingsplan Nymaterrein -

088-4575200 sander.van.den.hoogen@vrgz.nl

Geachte heer Te Braake,

Bij deze het advies van Veiligheidsregio Gelderland-Zuid op een wijziging van het bestemmingsplan voor het Nyma-terrein en de Vasim waarmee een bijeenkomstfunctie en evenementenlocatie mogelijk worden gemaakt. Wij verzoeken u onderstaande tekst onder de titel ‘Ruimtelijke Veiligheid’ en aan het plan toe te voegen.

Ruimtelijke veiligheid Inrichting openbare ruimte: ontvluchting en zelfredzaamheid Hoe de openbare ruimte is ingericht, is van invloed op de mate waarin hulpdiensten de incidentlocatie kunnen bereiken en betrokkenen bij een incident in staat zijn een locatie te ontvluchten. In dit kader zijn de mogelijkheden voor ontvluchting en zelfredzaamheid binnen het plangebied getoetst. Hierbij gaat het er bijvoorbeeld om dat vluchtroutes in het gebouw goed kunnen aansluiten op de omgeving. Aan de hand van het voorgelegde plan kunnen wat betreft de inrichting van de openbare ruimte beperkingen in de bestaande situatie worden geconstateerd, de gemeente heeft echter aangegeven deze (onderstaande) punten in de toekomst op te pakken. Gezien de wens om het achterterrein van de Nyma-fabriek als evenemententerrein te gaan gebruiken is goede toegangelijkheid en goede ontvluchtingsmogelijkheden voor het terrein van groot belang. Onder meer is het van belang dat het terrein aan meerdere zijden ontsloten wordt en er voldoende uitgangsbreedte voor ontvluchting is. Om dit optimaal faciliteren zijn (voor het Nyma-terrein) de poorten in de hekwerken aan de Winselingse weg (noordwesthoek) en de noordoosthoek (Oversteek/Waal) zo breed mogelijk gemaakt, om toegang voor hulpverlening beter mogelijk te maken én ontvluchting maximaal te faciliteren. Dit is inmiddels gerealiseerd.

In dat kader is ook aangegeven dat door het gebouw, richting het Vasim-terrein, er een doorgang wordt gemaakt. Dit wordt ook op korte termijn gerealiseerd.

Situering van gebouwen In verband met brandveiligheid kan het Bouwbesluit voorwaarden stellen aan de afstand tussen gebouwen onderling en de positionering ten opzichte van elkaar. Op basis van het huidige plan zien wij op voorhand geen bijzondere met betrekking tot de situering. Eventuele nadere eisen kunnen in het kader van de omgevingsvergunning gesteld worden. Bereikbaarheid Wat bereikbaarheid betreft is het voor dit plangebied belangrijk dat de panden in het plangebied langs twee onafhankelijke routes door brandweervoertuigen zijn te bereiken. Daarbij is de dimensionering van de wegen en de bereikbaarheid van de (hoofd)toegang van de gebouwen/het gebouw van belang. Deze toegang moet tot op 10 meter voor hulpverleningsvoertuigen te benaderen te zijn en er dient een opstelplaats voor de brandweer te zijn (conform artikel 6.37 Bouwbesluit 2012). Doodlopende wegen dienen zoveel mogelijk vermeden te worden. Indien dit onmogelijk is dan dient er een keervoorziening gerealiseerd te worden. De bereikbaarheid van het Nyma-terrein is niet optimaal (zie ook: ontvluchting en zelfredzaamheid) maar inmiddels wel sterk verbeterd; zo is aan de noordoostzijde van het terrein de poort verbreed en is ook de ontsluiting aan de zuidwestkant verbreed. Zowel het binnenterrein als de omringende panden zijn daarmee voldoende ontsloten.

Bluswatervoorziening Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de beschikbaarheid van bluswater. Afstand van de bluswatervoorziening(en) tot de brandweertoegang van gebouwen dient conform Bouwbesluit maximaal 40 meter te bedragen. De Handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid 2019 geeft zelfs kaders om grotere afstanden te accepteren. De benodigde capaciteit van een dergelijke voorziening is voor de betrokken panden in dit plangebied minimaal 60 m 3 water per uur. De situatie qua bluswatervoorziening op deze locatie voldoet aan deze vereisten; de toekomstige exacte indeling van het terrein en de functies die daar gerealiseerd worden kunnen echter invloed op de bluswaterbehoefte. Dit kan eventueel door het aanbrengen van extra voorzieningen opgelost worden, bijvoorbeeld op basis van de inzetdiepte in de gebouwen. In het kader van een omgevingsvergunning kunnen hier eisen aan gesteld worden (denk bijvoorbeeld aan inpandige droge blusleidingen of een extra geboorde put). Externe veiligheid Indien de geplande ontwikkeling geheel of gedeeltelijk is gelegen in een invloedsgebied van externe veiligheidsrisicobronnen (opslag, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen), dan dient op basis van desbetreffende regelgeving het groepsrisico ter plaatse verantwoord te worden. De Veiligheidsregio is daarbij wettelijk adviseur voor de aspecten rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Dit plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de rivier de Waal; hierover worden allerlei soorten gevaarlijke stoffen vervoerd. Daarmee is het Besluit externe veiligheid transportroutes van kracht. Vraag daarbij is of met name het Nyma-pand en het bijbehorende terrein als een kwetsbaar of beperkt kwetsbaar object beschouwd wordt: enerzijds zullen op piekmomenten grote aantallen personen in het plangebied verblijven, anderzijds is voor de overige tijd het terrein maar heel beperkt bezet. De afweging hiervoor ligt bij de gemeente. De kans op een dergelijk ongeval is zeer klein, maar de mogelijke gevolgen kunnen zeer groot zijn in termen van (dodelijke) slachtoffers. Bestrijdbaarheid Qua bestrijdbaarheid van incidenten is de slagkracht van de brandweer op voldoende niveau. Voor incidenten op de Waal beschikt de brandweer over een blusboot die in Nijmegen gestationeerd is en ook aan de landzijde kan men binnen afzienbare tijd een groot potentieel inzetten. Bluswater is ruim voor handen. Externe veiligheidsscenario’s kunnen zich echter zeer snel voltrekken, een rampscenario is dan ook niet per definitie te voorkomen. Dit kan, gezien de functie van het terrein als evenementengebied, potentieel leiden tot zeer veel slachtoffers, waarbij aangegeven dient te worden dat de kans daarop zeer laag is.

In dergelijke gevallen, als een ramp optreedt tijdens een evenement, kunnen slachtofferaantallen de capaciteit van de direct beschikbare ambulances ruim overschrijden. Zelfredzaamheid

Gezien de ligging van de Nyma-fabriek is het raadzaam om qua zelfredzaamheid van mensen in het plangebied rekening te houden met plasbrandscenario’s, explosieve scenario’s en toxische scenario’s. Voor de eerste 2 scenario’s kunnen blinde gevels aan de Waalzijde van het pand en/of een materiaalkeuze die bestand is tegen overdruk en hittestraling bescherming bieden. Voor toxische scenario’s geldt dat binnenshuis schuilen en het centraal afschakelen van de ventilatie/sluiten ventilatieopeningen bescherming bieden. Aangezien er plannen zijn om de binnenzijde van het Nyma-gebouw te vernieuwen biedt dit kansen om het pand te optimaliseren met het oog op deze scenario’s. In algemene zin geldt dat ook een goede ontvluchting van het terrein belangrijk kan zijn: de eerder besproken doorgang door het gebouw richting Vasim bevordert dit. Daarnaast geldt ook dat bekendheid van gebruikers en/of BHV-organisatie van een dergelijk pand met EVrisico’s de zelfredzaamheid vergroot

Het treffen van bovenstaande maatregelen kan de zelfredzaamheid vergroten. Gezien het mogelijke plotselinge karakter van externe veiligheidsrisico’s vallen slachtoffers echter nooit uit te sluiten. Overstromingen Het plangebied kan bij extreem hoog water deels overstromen (zie: Overstroomik.nl). Gezien het gebruik van dit terrein is dit beperkt relevant. Evenementen/verkeer Het terrein is o.a. ingericht als evenementenlocatie. De situatie m.b.t. ontsluiting en parkeergelegenheid wordt hierop ingericht. Conclusie Op het gebied van ontvluchting en zelfredzaamheid zijn en aandachtspunten; aangegeven is dat die in de toekomst worden opgepakt. Verder dient het groepsrisico (externe veiligheid) geaccepteerd te worden: in bijlage 1 worden een aantal maatregelen genoemd die de zelfredzaamheid in het kader van externe veiligheid kunnen verbeteren. Vragen of informatie? Heeft u vragen over deze brief? Neemt u dan gerust contact op met bovenvermelde contactpersoon. Met vriendelijke groet, Namens het bestuur van de Veiligheidsregio Gelderland-Zuid, Deze brief is digitaal aangemaakt en daarom niet persoonlijk ondertekend

Met vriendelijke groet,

Sander van den Hoogen Specialist risico’s en veiligheid

Bijlage 1 Adviezen: Ontvluchting en zelfredzaamheid: •

Realiseer een extra doorgang in het Nyma-gebouw richting Vasim om de ontvluchting van het evenemententerrein te verbeteren.

Externe veiligheid: •

• •

Bij verbouwing van het Nyma gebouw: voer aanpassingen aan gevels aan de Waalzijde indien mogelijk zoveel mogelijk uit als ‘blinde gevel’ en zorg bij eventuele aanpassing van het ventilatiesysteem voor een centraal afschakelbare installatie. Bouwkundige aanpassing van het pand zou extra bescherming kunnen bieden tegen de zeer hoge hittestraling van plasbranden en de overdruk van explosies. Vraag is bij bestaande bebouwing in hoeverre de kosten opwegen tegen veiligheidswinst. Dit is een gemeentelijke afweging. Verbeter de ontvluchting van het terrein door een extra doorgang door het Nyma-gebouw (zie punt ‘ontvluchting en zelfredzaamheid’) Zorg dat gebruikers/BHV-organisatie bekend is met risico’s en het handelingsperspectief in dit plangebied.

Memorandum Projectmanagement en Ruimtelijke Kwaliteit Leefomgevingskwaliteit

Aan

Stef van Roemburg Datum

24 februari 2017 Opgesteld door, telefoonnummer

Radboud Echten, 0625683513 Onderwerp

Toelichting Bodemsituatie NYMA kwartier Bij deze toelichting horen 5 tekeningen. Hieronder volgt een korte toelichting per tekening. Tekening 1. Besluiten Bodem Op deze tekening zijn de besluiten weergegeven die binnen het plangebied op de percelen rusten. Besluit geval Havenweg 2 (1997)/oranje Het terrein van CP Kelco ligt binnen het geval ‘Havenweg 2’ van 1997. Dit besluit omvat een groot deel van het Waalfront en is van toepassing op de aanwezige verontreinigde ophooglaag met oorlogspuin. De ophooglaag op het terrein van CP Kelco is echter ten onrechte onderdeel van dit besluit, want deze ophooplaag dateert van voor de oorlog. Bovendien is uit onderzoek gebleken dat het puinhoudende ophoogmateriaal maar plaatselijk aanwezig is (ca. 10% van de totale oppervlakte). Besluit CP Kelco (2010)/groen Dit is een besluit op Ernst en spoedeisendheid van alle verontreinigingen die zijn voortgekomen uit de bedrijfsactiviteiten. Daarnaast is ingestemd met een raamsaneringsplan. De voornoemde ophooglaag is in het raamsaneringsplan meegenomen. Daarmee is het saneringsplan geldig voor alle aanwezige verontreinigingen in de grond. Bij ontwikkelingen kunnen noodzakelijke saneringen daarom worden uitgevoerd onder het huidige raamsaneringsplan. Besluit instemming saneringsevaluatie (13 juli 2011)/geel Ter plaatse van de kade is in 2007 door een lekkage een natronloogverontreiniging ontstaan.

Het ging om een relatief kleine spot. In 2011 is de verontreiniging in de grond gesaneerd tot de vastgestelde achtergrondwaarde voor natronloog en de grondwatermonitoring is afgerond. Geconcludeerd is dat is voldaan aan de doelstellingen als geformuleerd in het vastgestelde raamsaneringsplan. BUS evaluatie (15 mei 2012)/blauw Bij sloop van het gebouw ten behoeve van de aanleg van de Stadsbrug heeft men drie onbekende opslagtanks aangetroffen. Er werd een bodemverontreiniging geconstateerd. Deze is grotendeels gesaneerd. In de putbodem van het gesaneerde deel van het perceel is een restverontreiniging in de bodem achtergebleven met gehalten boven de tussenwaarde. Op het perceel is sprake van nazorg door de aanwezigheid van een isolatielaag in de vorm van een

DSPDF_3677_31323437333832373134

Memorandum

Vervolgvel

1

afdeklaag die in stand moet worden gehouden. In hoeverre de verontreiniging buiten de huidige ontgravinggrenzen doorloopt is niet vastgesteld en bekend. Naar verwachting worden de besluiten van 1997 (deels) en 2010 herzien in 2017. Er komt dan één totaalbesluit met daarin alle verontreinigingen op het terrein van de Winselingseweg 12. Dus naast de bedrijfseigen verontreinigingen worden de ophooglaag en het grondwater (sulfaat) ook in het nieuwe besluit opgenomen. Tevens zal de verontreiniging met PCB’s als bedrijfsgerelateerd worden aangemerkt, i.p.v. ophooglaag gerelateerd. In de toelichting bij tekening 4 is hier meer over te lezen. Tekening 2. Bijzonderheden/aandachtspunten Asbestverdacht/geel Tijdens een onderzoek dat is uitgevoerd in 2009, is binnen het aangegeven gebied asbesthoudend materiaal aangetroffen. Het gewogen gehalte in de bodem is tijdens het onderzoek niet vastgesteld. Dit moet alsnog worden onderzocht (bij ontwikkeling). De zuidoostelijke en zuidwestelijk punten van het VASIM terrein zijn al voldoende onderzocht op asbest. Globale contour Weurtse Kolk/groen Op het VASIM terrein is een gedempte kolk aanwezig. Tijdens onderzoeken is puinhoudende grond aangetroffen, maar geen afval. Er lijkt daarom sprake van een demping met puinhoudende grond. Er zijn vanaf 1991 meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd. Het meest recente onderzoek dateert uit 2008.

Uit de onderzoeken kan worden geconcludeerd dat de grond op de locatie licht tot matig is verontreinigd met metalen en PAK. In 2011 is door Liander een tracéonderzoek uitgevoerd. Ter plaatse van 1 boring (b5) zijn nikkel en koper sterk verhoogd gemeten. In het grondwater zijn ten hoogste lichte verontreinigingen aangetoond. Op basis van de beschikbare informatie lijkt geen sprake te zijn van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Opgelegde gebruiksbeperkingen/ blauw In de genomen besluiten zijn voor enkele plaatsen gebruiksbeperkingen opgelegd. Met blauw is aangegeven waar reeds deelsaneringen zijn uitgevoerd door middel van het aanbrengen van een leeflaag. Bij nr. 1 is de leeflaag 40 cm dik, bij nr. 2 minimaal 1 meter. De beperking houdt in dat de leeflagen in stand moeten worden gehouden. Opgelegde gebruiksbeperkingen/ oranje Hier is aangetoond dat de bodem sterk verontreinigd is met natronloog tot een diepte van ca. 2 tot 3 m-mv. Om te voorkomen dat natronloog uitspoelt naar het grondwater, moet de aanwezige verharding en/of bebouwing in stand worden gehouden, dan wel opnieuw worden aangebracht.

DSPDF_3677_31323437333832373134