Bestemmingsplan Nijmegen NYMA, Bijlagen

Belangrijker in de hotelmarkt (en bij de toetsing aan de Ladder) is evenwel het kwalitatieve aspect (hotelformule, locatie-, vastgoed- en omgevingskwaliteiten, synergie met andere functies, etc.) en in dat opzicht kan in beide gevallen naar de mening van BRO een positieve beoordeling worden gegeven. De locatie- en vastgoedkenmerken van het Waalkwartier en NYMA zijn immers zeer onderscheidend t.o.v. de bekende hotelplannen, het betreft relatief kleine hotels (‘intiem’, ‘boetiekhotel’), deels gericht op nieuwe doelgroepen. Deze hotelontwikkelingen kunnen in praktijk een beduidende additionele vraag genereren. De plannen elders in de stad behelzen 23 24 25

26

Bezetting 72% * 901 kamers * 365. 284.135 kamernachten / 65% gemiddelde bezetting per kamer / 365 dagen per jaar. Totaal max. 5.000 m² bvo / gemiddeld 50 m² bvo bruto per hotelkamer normatief (bruto = totale vloeroppervlak hotel, dus incl. lounge, gangen, trappen, techniek, algemene verblijfsruimten, etc.). +365 kamers incl. Waalkwartier en NYMA -/- 300 kamers marktruimte regionaal.

Hoofdstuk 4

26

resp. uitbreiding van het primair functionele, doelgericht bezochte hotel Bastion en vestiging van twee grotere hotels aan de rand van de binnenstad, die meer als ‘regulier’ kunnen worden omschreven. Daarnaast bestaat in de gemeente Nijmegen een planologische capaciteit voor nieuwe hotels (ook op verdieping mogelijk) verbonden aan een algemene horecabestemming. Theoretisch is deze plancapaciteit dus zeer ruim. We signaleren evenwel dat er in de gemeente, ondanks deze mogelijkheden die al lange tijd gelden, nog steeds een relatief beperkt hotelaanbod is. Dit zal in hoge mate samenhangen met de specifieke locaties van deze horecabestemmingen c.q. panden (in de binnenstad en andere centra), vastgoedkernmerken (relatief kleinschalig voor hotelbedrijven) en bereikbaarheid per auto (vaak matig). Deze planologische capaciteit is in dit kader derhalve niet meegewogen. We benadrukken dat de geraamde marktruimte in de praktijk aanmerkelijk hoger uitvallen, indien een nieuw hotel vanuit een bijzonder concept, kwaliteitsprofiel, uitstraling en/of locatie additionele vraag genereert. Dit laatste zal bij de beoogde hotelontwikkelingen waarschijnlijk ook zeker het geval zijn.

4.3 Behoefte leisure en cultuur (podia) Leisure De potenties voor leisure op beide planlocaties liggen in het verlengde van de belangrijkste ruimtelijk-functionele kenmerken en kansen. De meest kansrijke thema’s zijn dan ook:  Cultuur;  Ontspanning;  Vermaak;  Evenementen (ook grotere). Het Waalkwartier biedt daarbij vooral mogelijkheden voor (relatief) kleinschalige accommodaties, terwijl NYMA juist veel fysieke ruimte biedt en ook recreatie-activiteiten en evenementen met hogere geluidsvolumes kan huisvesten. Met name bij NYMA hebben zich de afgelopen jaren vele kandidaten gemeld voor vestiging van leisurefuncties. Podiumkunsten Zaalruimten t.b.v. feesten, culturele uitvoeringen (muziek, theater, anders) en bijvoorbeeld zakelijke bijeenkomsten worden in de regel aangeboden door zowel commerciële als maatschappelijke (gesubsidieerde) partijen dan wel een mengvorm daarvan. Bij de eerste partij zijn deze zalen veelal ondergeschikt aan horeca als hoofdfunctie en worden ze vooral ingezet ter verhoging van de horeca-inkomsten. In zelfstandige vorm zijn ze veelal niet rendabel. De realisatie en exploitatie van podia door maatschappelijke instellingen (zoals in Nijmegen Doornroosje, Merleyn) wordt meestal medegefinancierd vanuit de gemeentelijke overheid.

Subsidies worden voor een belangrijk deel bepaald door de lokale politiek, gestuurd vanuit de gemeentelijke behoefte in relatie tot de noodzakelijke investeringen. Dit geldt overigens voor de meeste culturele en veel maatschappelijke voorzieningen. Het onderzoek ‘De Staat van Cultuur in Nijmegen’ signaleert dat in de gemeente een ‘vlakke-vloertheater’ van 350 tot 450 stoelen ontbreekt en zeker in een behoefte zal voorzien.

Hoofdstuk 4

27

Nieuwe podia zullen in beide plangebieden waarschijnlijk alleen worden gerealiseerd in aansluiting op een commerciële of maatschappelijke behoefte. Bovendien functioneert in het Honigcomplex reeds een café annex podium: Brebl. Dit ‘podiumcafé’ krijgt in de toekomst een wezenlijk andere functie als het beoogde zelfstandige, meer grootschalige cultuurpodium bij NYMA, met volgens de planvorming een brede programmering en alleen ondergeschikte horeca. De beide initiatieven voor podia voorzien derhalve in een behoefte en versterken het woon-, leef- en werkklimaat in de regio. De ontwikkeling leidt niet tot extra structurele leegstand.

4.4 Behoefte detailhandel Dagelijkse detailhandel (mandjeswinkel) Een ‘mandjeswinkel’ is als vermeld in par. 3.5 een bijzondere winkelformule, met een accent op gemaksproducten en kant-en-klaarmaaltijden en een wat hoger prijsniveau dan reguliere (grotere) supermarkten. De belangrijkste doelgroepen zijn omwonenden, recreatieve en overige bezoekers en werkers in het gebied en de overige wijkbewoners (afstand indicatief max. 1 kilometer). We veronderstellen dat de ‘mandjeswinkel’ in het Waalkwartier (Thermenplein) een omzet zal behalen van circa € 5,0 mln. à € 6,6 mln. op jaarbasis.27 Aangezien er wellicht ook (ondergeschikte) horeca wordt aangeboden, zal de omzet uit detailhandel hier waarschijnlijk lager uitvallen. Gegeven het bijzondere karakter en verzorgingsfunctie van deze winkelformule zal naar onze inschatting ongeveer 40% van deze omzet komen van de (nieuwe) inwoners van het Waalkwartier, 35% van bezoekers van buiten de wijk en 25% (max. € 1,7 mln) uit overig Biezen. Van deze bestedingen uit overig Biezen veronderstellen we dat momenteel de helft terechtkomt bij de ‘eigen’ winkels en de andere helft elders (w.o. Molenweg-Noord). Het dagelijkse winkelaanbod in de wijk Biezen behaalt o.b.v. landelijke normcijfers en indicatief een omzet van circa € 14,1 mln. op jaarbasis.

Dit betekent dat het mogelijke omzeteffect op de wijk Biezen maximaal 6%28 zal bedragen, wat als een bescheiden kwantitatief effect kan worden beschouwd. Met name de grote Jumbo supermarkt aan de Fenikshof, op ruim een kilometer loopafstand van het Waalkwartier, kan effecten ondervinden. Dit effect is echter niet zodanig groot dat het tot sluiting van deze supermarkt zal leiden. Bovendien kunnen de bestaande winkels, omgekeerd, ook profiteren van het omvangrijke nieuwe bestedingspotentieel door de nieuwbouw van woningen in het Waalkwartier. De overige effecten zullen zich spreiden over een grote regio en niet of nauwelijks meetbaar zijn. Dit geldt ook voor het vernieuwde winkelcentrum aan de Molenweg (o.a. Albert Heijn, Aldi), met eveneens een belangrijke functie voor de inwoners van Biezen. Vanuit kwalitatief perspectief zal een mandjeswinkel in het Waalkwartier onmiskenbaar een positief effect hebben op de verzorgingsstructuur van dagelijkse artikelen op wijkniveau. Biezen heeft verhoudingsgewijs immers weinig dagelijks aanbod per inwoner (zie par. 3.5) en er wordt een nieuwe winkel toegevoegd die zich duidelijk onderscheidt van het bestaande aanbod. Bovendien zal de nieuwe winkel een belangrijke verzorgingsfunctie krijgen voor de nieuwe 27 28

600 - 800 m² WVO * € 8.282,- (normatieve omzet supermarkten per m² WVO landelijk) € 850.000,- / € 14,1 mln.

Hoofdstuk 4

28

inwoners van het Waalkwartier, waarvoor Jumbo op 800 tot 1.300 meter afstand ligt. Dit is voor dagelijkse boodschappen een relatief grote afstand. De gemiddelde afstand tot een supermarkt is in Nederland ca. 900 meter en in stedelijke gebieden vaak nog veel lager. In zekere zin kan de nieuwe winkel worden beschouwd als een eigentijdse vervanging van de inmiddels gesloten kleine supermarkt Jan Linders (niet behorend tot de keten) aan de Weurtseweg, iets zuidelijk van de planlocatie. Zoals vermeld in par. 3.7 is er in buurtwinkelcentrum Fenikshof nog ca. 1.000 m² bvo beschikbaar t.b.v. een supermarkt, zonder concrete planvorming. Gegeven de omvang kan deze winkel ruwweg een vergelijkbare omzet behalen als de supermarkt in het Waalkwartier (ca. € 6,6 mln. per jaar). Indien er zich daadwerkelijk een nieuwe supermarkt vestigt, betekent dit ten eerste een verbeterde dagelijkse verzorging van Biezen (zie boven) en ten tweede verhoudingsgewijs een kleiner effect van een (kleinschalige) nieuwkomer in het Waalkwartier op het totale dagelijkse aanbod in de wijk (dat dan immers is toegenomen). Gegeven het nu matige verzorgingsniveau in Biezen en de relatief beperkte ‘omzetclaim’ van het Waalkwartier in deze wijk, zal de vestiging van een extra supermarkt aan de Fenikshof niet wezenlijk worden belemmerd door de beoogde winkel in het Waalkwartier of vice versa.

Overige detailhandel Op beide ontwikkellocaties is enige ‘detailhandel zelfstandig’ voorzien. Deze detailhandel is (conform het gemeentelijk beleid) ondersteunend en aanvullend aan de productie- en andere ambachtelijke activiteiten ter plekke. Het betreft derhalve geen ‘reguliere’ detailhandel, maar bijzondere assortimenten met vooral additionele vraag (bovenop de ‘normale’ bestedingen) voor de stad c.q. regio. Consumenten komen doelgericht en vaak van grote afstand. Voor de invulling kan de huidige Honig worden beschouwd als referentie. Deze ‘overige detailhandel’ kan bestaan uit zowel dagelijkse als niet-dagelijkse artikelen, mits een verlengstuk aan de hoofdactiviteit ter plekke. Totaal, dus dagelijks en niet-dagelijks samen, betreft het maximaal 1.000 m² bvo, wat kan worden vertaald in ca. 800 m² WVO (winkelvloeroppervlak). De effecten op het bestaande aanbod in het verzorgingsgebied zullen dan ook beperkt zijn. Zie voor de effecten op de dagelijkse sector voorgaande paragraaf, met als nadrukkelijke kanttekening dat het dagelijks aanbod in onderhavige ontwikkelingen (afgezien van de ‘mandjeswinkel’) gegeven hun aard en relatie met de hoofdfunctie relatief sterk productgericht en eenzijdig moet zijn. Indicatieve voorbeelden zijn de verkoop van mosterd, gedistilleerd of bier vanuit een ambachtelijke, productiegerichte hoofdactiviteit.

In de niet-dagelijkse sector veronderstellen we, gegeven het ondergeschikte karakter van deze functie in onderhavige ontwikkelingen, een normatieve omzet van de helft van reguliere niet-dagelijkse winkels. Dit leidt in de maximale variant (800 m² wvo niet-dagelijks aanbod) tot een totale (theoretische) omzetclaim van € 865.000,- voor beide ontwikkelingen samen.29 Aanname is dat, ook gezien de bijzondere assortimenten, maximaal een kwart hiervan concurrerend kan zijn voor het niet-dagelijkse aanbod in Nijmegen-West (de reisafstanden zijn in deze sector gemiddeld groter dan in de dagelijkse sector): € 215.000,-. Nijmegen-West beschikt over totaal 20.905 m² wvo niet-dagelijkse artikelen, met 52 winkels (opgave Locatus, juni 2019). Dit aanbod behaalt o.b.v. landelijke normcijfers en indicatief een 29

800 m² WVO * € 2.159,- (normatieve omzet niet-dagelijkse sector landelijk per m² WVO landelijk) / 2.

Hoofdstuk 4

29

omzet van circa € 45 mln. op jaarbasis.30 Dit betekent dat het mogelijke omzeteffect van de maximale capaciteit aan niet-dagelijkse artikelen op de onderhavige planlocaties maximaal een half procent31 op Nijmegen-West zal bedragen. Dit is feitelijk een te verwaarlozen kwantitatief effect. Bovendien zullen ook deze effecten zich spreiden over een grote regio. Wel zijn de effecten in enige mate afhankelijk van de uiteindelijke branchering, assortimenten en doelgroepen.

4.5 Beleidskaders Provincie Gelderland De Omgevingsverordening (geconsolideerd december 2018) stelt het volgende over detailhandel. Instructieregels omtrent leisurevoorzieningen (horeca, hotels) zijn niet benoemd in deze verordening.  Detailhandel kan alleen mogelijk worden gemaakt als het past binnen de afspraken in het Regionaal programma werklocaties. De verantwoordelijkheid om afspraken te maken, ligt bij de regio’s. De provincie is als partner betrokken bij de uitwerking.  Detailhandel kan in principe alleen op een perifere locatie worden toegestaan vanuit ruimtelijk oogpunt of veiligheid. Andere vormen van detailhandel zijn uitgesloten.  Als detailhandel niet binnen het Regionaal programma werklocaties past, kan het op een perifere locatie toch mogelijk gemaakt worden vanuit de eisen van de Ladder, er een aantoonbaar regionale afstemming heeft plaatsgevonden over de ontwikkeling en Gedeputeerde Staten instemmen met de ontwikkeling. Detailhandel van meer dan 1.500 m² bvo kan alleen mogelijk worden gemaakt door regionale afstemming. Binnenkort komt er en herziening van de Omgevingsverordening (Ontwerp Omgevingsverordening 2021). Voorheen was solitaire vestiging van een nieuwe supermarkt (in onderhavige ontwikkeling betreft het een ‘mandjeswinkel’) in een woonwijk niet mogelijk vanuit het provinciaal beleid.

Het relevante beleid wordt in de herziening versoepeld, waardoor solitaire supermarkten in (nieuwe) woonwijken wel mogelijk worden. Gemeente Nijmegen De gemeente Nijmegen heeft geen recente (vastgestelde) sectorale beleidsnota’s t.a.v. horeca, detailhandel, cultuur, (andere) vrijetijdsfuncties en/of bedrijfslocaties. De nadere beleidsvorming gaat plaatsvinden in het kader van en deel uitmaken van de nieuwe Omgevingsvisie. In de structuurvisie Nijmegen (december 2013) staat duurzame stedelijke ontwikkeling centraal, met als integrale ruimtelijke pijlers versterken ‘typisch Nijmegen’, economische structuurversterking en karakteristieke wijken. Het Waalfront, waar het Waalkwartier onderdeel van uit maakt, wordt expliciet benoemd als ontwikkellocatie in de Structuurvisie. Daarnaast zijn voor de gemeente de volgende beleidsmatige uitgangspunten belangrijk, naar sector. Voor de dagelijkse boodschappen bestaat in Nijmegen-West een fijnmazige winkelstructuur. Meest bepalend zijn buurtwinkelcentrum Nieuwe Voorstad en wijkwinkelcentrum MolenwegNoord, met als spil enige supermarkten. Om voldoende draagvlak te blijven houden voor deze kleinere winkelcentra is het van belang dat er voldoende consumentenpotentieel blijft voor deze 30 31

20.905 m² * € 2.159,€ 215.000,- / € 45 mln.

Hoofdstuk 4

30

supermarkten en daarmee de overige zaken in de centra. In het Waalkwartier ligt dan ook geen accent op dagelijkse boodschappen, maar de gemeente signaleert wel behoefte aan een voorziening voor dagelijkse boodschappen in de directe nabijheid van de (toekomstige) bewoners van het Waalkwartier. Bijvoorbeeld een kleinere winkelformule (kleinschalige supermarkt, ‘mandjeswinkel’), mits dit de bestaande winkelstructuur in de wijk niet aantast. Voor recreatief winkelen ligt het primaat bij de binnenstad en Stadsdeelcentrum Dukenburg. In deze sector moeten bezoekers primair producten goed kunnen vergelijken. Ook omdat de retailsector zwaar onder druk staat door internet en veranderend koopgedrag gaat de gemeente Nijmegen terughoudend om met het toevoegen van nieuwe winkelmeters gericht op recreatief winkelen. Dit geldt ook voor de locaties Waalkwartier en NYMA. Voor het vestigen van grotere (doelgericht bezochte) winkels zijn afspraken gemaakt op regionaal niveau. Het toevoegen van grootschalige winkels (in zelfstandige vorm) in het Waalkwartier of NYMA past niet binnen deze afspraken. De vigerende gemeentelijke beleidslijn is om detailhandel buiten de winkelconcentratiegebieden terughoudend toe te staan, o.a. in de vorm van ondergeschikte detailhandel bij bedrijven.

Dit betekent dat bij een ambachtelijk en productiebedrijf 20% van het oppervlak met een maximum van 100 m² kan worden gebruikt voor ondergeschikte detailhandel. In de (inmiddels gedateerde) horecanota Gastvrij Nijmegen uit 2008 zijn beleidslijnen opgenomen voor de vestiging van nieuwe horeca:  In de woonwijken heeft horeca primair een verzorgende functie. Nieuwe horeca is toegestaan mits deze kleinschalig van aard is en aanvullend op het reeds aanwezige aanbod. Er is, zo stelt de gemeente, slechts weinig horeca in Nijmegen-West en nieuwe horeca is dus veelal aanvullend op het bestaande aanbod.  Nieuwe horeca wordt mogelijk gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het Waalfront wordt in de nota Gastvrij Nijmegen als voorbeeld genoemd. Nieuwe horeca in deze gebieden komt tegemoet aan de behoefte bij de nieuwe bewoners of richt zich op nieuwe doelgroepen (toeristen).  In de horecanota is een beleidslijn opgenomen om horeca op unieke locaties mogelijk te maken. De gemeente Nijmegen stelt, dat de vrijetijdsbesteding van mensen met de toename van de welvaart steeds belangrijker is geworden. Iedereen heeft daarbij zijn/haar eigen voorkeuren en er moet voldoende ontwikkelruimte beschikbaar zijn, zeker voor ontwikkelingen met meerwaarde voor de verzorgingsstructuur.

De gemeente Nijmegen hanteert vanwege de relatief beperkte hotelcapaciteit op dit moment een ‘open’ beleidslijn voor hotels. Nieuwe hotelontwikkelingen zijn mogelijk, mits deze voldoen aan eisen als inpasbaarheid in de openbare ruimte, parkeren etc. In regionaal verband zijn afspraken gemaakt voor het toestaan van grootschalige kantoorontwikkelingen (RPW). Conform deze afspraken zijn er in Nijmegen alleen grote kantoorunits toegestaan in de directe omgeving van het Centraal Station en Station Lent. Het Waalkwartier en NYMA komen hiervoor niet in aanmerking. Wel is o.a. in het Waalkwartier enige kleinschalige kantoorontwikkeling langs verkeersradialen toegestaan. Het gaat dan om kantoren met een maximale omvang van 1.000 m². Daarnaast kan de kantoorfunctie ook terugkomen in de vorm van woon-werkpanden in de wijk (max. 500 m²). Verder kan het Waalkwartier ruimte bieden aan

Hoofdstuk 4

31

commerciële dienstverlening, zoals makelaars, kappers, architectenbureaus, etc. Ook kleinschalige bedrijfs- en kantoorvestiging is hier mogelijk, mits ruimtelijk aanvaardbaar. Ook geeft de structuurvisie aan dat er behoefte is aan ruimte voor kleinschalige werkplekken nabij ontmoetingsplekken. De gemeente Nijmegen wil het terugbrengen van de economie in de stad en wijken stimuleren door vestiging van kleinschalige en ambachtelijke ondernemingen. Het gaat dan met name om:  woon-werk panden: het uitoefenen van kleinschalige bedrijfsactiviteiten vanuit de woning moet mogelijk zijn, mits er geen hinder veroorzaakt wordt voor de omgeving;  ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid, zowel bestaande als nieuwe bedrijvigheid. De Honig is op dit moment, aldus de gemeente, een voorbeeld van een ‘kleinschalige economische ontwikkelzone’ en een goede aanvulling van de wijk. In de toekomst kan NYMA deze rol (deels) overnemen. In het Waalkwartier worden ook maatschappelijke functies mogelijk gemaakt. Gedacht kan worden aan huisartsen, fysiotherapie, verloskundige, geestelijke gezondheidszorg en bijvoorbeeld een kinderdagverblijf. Het plan biedt ruimte aan individuele initiatiefnemers om dit op kleine schaal in te vullen. Vanuit de gemeente ligt hier geen ontwikkelopgave.

De ‘Staat van Cultuur in Nijmegen’ (mei 2019; adviesbureau Blueyard) is bedoeld als bouwsteen voor de nieuwe gemeentelijke Cultuurvisie. Enige observaties uit dit onderzoek in dit kader, die voor de ontwikkelingen Waalkwartier en NYMA relevant zijn:  In Nijmegen gebeurt veel op kleine schaal, maar te veel initiatieven ‘groeien niet door’ en hebben een te grote afstand tot de professionele instellingen.  Cultuurhistorie en erfgoed zijn in Nijmegen (zeer) beperkt zichtbaar.  Experiment en innovatie zijn nogal verborgen. De stad maakt weinig gebruik van de creativiteit van kunstenaars en designers.  Nijmegen heeft een duidelijke scheidslijn tussen het culturele en sociale domein. De lokale cultuur heeft daardoor onvoldoende betekenis voor de inwoners. Het rapport beveelt de gemeente Nijmegen aan om een groter accent te leggen op kwaliteit, innovatie, samenhang met erfgoed, financiering en strategische positionering. Het onderzoek vermeldt tevens de belangrijke functie van het Honigcomplex als culturele broedplaats. Een stad heeft dergelijke broedplaatsen nodig, omdat ze grote betekenis hebben voor de ‘humuslaag aan creativiteit’ in de stad. Ze ontwikkelen bedrijvigheid, maar trekken het ook aan en zijn ‘boosters’ voor de vastgoedmarkt. NYMA kan samen met De Vasim de huidige rol van het Honigcomplex als broedplaats deels overnemen, zo stelt het onderzoek.

Hoofdstuk 4

32

5.

BEHOEFTE KANTOOR- EN BEDRIJFSRUIMTEN De markt voor kantoor- en bedrijfsruimten heeft een geheel eigen dynamiek en vraag-/aanbodstructuur (behoefte). Trends, vraag en aanbod zijn in deze sector sterk met elkaar verweven, meer dan in de hiervoor beschreven publieksfuncties (horeca, hotels, detailhandel, cultuur, etc.). Bovendien zijn er veel actuele cijfers beschikbaar over de lokale en regionale vraag en aanbod t.a.v. kantoor- en bedrijfsruimten. Daarom legt dit hoofdstuk het accent op de behoefte in deze markt, bepalend voor de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

5.1 Trends en uitgangspunten kantoor- en bedrijfsruimten Groeiregio biedt perspectief Bedrijven vestigen zich graag in gebieden met bevolkingsgroei als de onderhavige, vanwege het ruime aanbod aan voldoende (geschoolde) arbeidskrachten en afzetmarkten. Deze bedrijven trekken op hun beurt weer andere bezoekers aan, zoals bijvoorbeeld bij ‘de Honig’ de afgelopen jaren goed zichtbaar was. In de omgeving van het Waalkwartier vinden diverse grootschalige ontwikkelingen plaats. De beoogde plannen voor kantoor- en bedrijfsruimtes vormen onderdeel van de stedelijke ontwikkeling Waalfront. Aan de overzijde van de Waal wordt de Waalsprong ontwikkeld. Middels de Oversteek is het Waalfront voor dit nieuwe woongebied relatief snel te bereiken. Trends in (creatieve) kantoor- en bedrijfsruimten Trends kantoren  Het onderscheid tussen ‘kantoren’ en andere bedrijfsactiviteiten wordt steeds diffuser. Ook de verschijningsvorm van bedrijven in de maakindustrie is in toenemende mate ‘kantoorachtig’. Het ontwerp en de engineering van producten vindt vrijwel volledig van achter de computer plaats, waarbij prototyping of productie in toenemende mate is geautomatiseerd.  Kantoorwerk wordt steeds meer ingevuld op locaties en in gebouwen buiten de reguliere, ‘traditionele’ kantorenvoorraad, zonder langlopende huurcontracten.

Bedrijven en ZZP’ers hebben meer behoefte aan flexibele mogelijkheden, zoals coworking-spaces en serviced offices, o.a. in horecazaken en gespecialiseerde aanbieders als Regus en Seats2Meet. Flexibele huurcontracten worden steeds belangrijker.  In binnensteden en rond grotere stations wordt het aanbod kantoorruimte steeds schaarser. Hierdoor neemt de behoefte aan nieuwbouw toe. In 2017 is er circa 340.000 m² aan nieuwe kantoorruimte in aanbouw genomen.  In 2017 is zo’n 0,95 miljoen vierkante meter onttrokken uit de markt. Transformatie en sloop vindt nog volop plaats. In middelgrote steden met een tekort aan woningen zijn transformaties momenteel veelvuldig zichtbaar. Een voorbeeld hiervan is Estel Residence, het voormalige kantoorpand van Royal Haskoning.  Per saldo is de kantoorvoorraad dus met 610.000 m² gekrompen.  Door het moderne werken neemt bij veel organisaties het aantal m² per werknemer af, waardoor het benodigde kantooroppervlak voor deze organisaties daalt. Daarnaast verandert de aard van de dienstverlening. Veel grote administratieve organisaties krimpen in wat

Hoofdstuk 5

33



betreft vaste arbeidsplaatsen en er ontstaat tegelijkertijd een grotere flexibele schil van kleinere dienstverlenende bedrijven (voornamelijk ZZP’ers) die thuis of in een ‘flexibele kantooromgeving’ werken en veel minder in reguliere kantoorgebouwen. Bedrijven als architecten, ICT-bedrijven, game-ontwikkelaars, signingbedrijven, interieurbouwers en -architecten, drukkerijen, reclame- en marketingbureau opereren graag vanuit ‘levendige’ locaties waar ze soortgelijke, maar juist ook andere soorten gebruikers tegenkomen. Ook de traditionele bedrijfsmatige activiteiten veranderen en worden door moderne technologieën, milieueisen en deels door outsourcing steeds schoner.

Conclusie trends kantoren: De gemeente ziet graag kleinschalige kantoorontwikkelingen in het beoogde plan van het Waalkwartier. Hierbij is het de bedoeling om ruimte te bieden aan commerciële dienstverlening, zoals een makelaar, kapper, architectenbureau, etc. Het beoogde plan gaat uit van een levendige locatie met stedelijke dynamiek. De beoogde bedrijven in de commerciële dienstverlening opereren (conform de trends) graag in zulke gebieden. Daarnaast passen kleinschalige kantoorruimtes in de trend van de opkomende flexibele kantooromgeving. Het beoogde programma sluit hier goed bij aan, ook in de context van een middelgrote stad als Nijmegen. Reeds gevestigd en waarschijnlijk blijvend is woningcorporatie Talis, met ca. 2.000 m² kantoorruimte. Trends Bedrijfsruimtes  De groeiende economie zorgt ervoor dat er een hoge vraag naar bedrijfsruimte is.  De toename in online bestedingen zorgt voor een toenemende vraag naar bedrijfsruimtes. Vooral de vraag naar logistiek vastgoed is groot. De aantrekkende economie zorgt er ook voor dat de vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen stijgt.  De verwachting is dat er meer clustervorming gaat ontstaan van bedrijven die elkaar versterken. Campusvorming of initiatieven zoals de huidige invulling van het Honigcomplex zijn hier voorbeelden van. Delen van de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt gaan steeds meer met elkaar versmelten.

Enerzijds heeft dit betrekking op de synergievoordelen tussen bedrijven binnen een cluster. Ze kunnen gebruik maken van elkaars netwerken en gezamenlijk projecten oppakken. Anderzijds werkt het delen van ruimte kostenbesparend. Voor verschillende ZZP’ers is het een interessante optie om te delen om zo de kosten op werkruimte te beperken.  In 2017 is circa 4,5 miljoen m² aan bedrijfsruimte in gebruik genomen. Het aandeel logistiek vastgoed bedraagt circa 50%. De vraag naar reguliere bedrijfsruimte steeg met circa 10% ten opzichte van 2016.  De huidige vraag is met name gericht op moderne bedrijfspanden, waardoor verouderd vastgoed leeg blijft staan. Conclusie trends Bedrijfsruimtes Het realiseren van woon-werkpanden in het Waalkwartier, waarin bedrijfsactiviteiten uitgevoerd kunnen worden vanuit de woning en het bieden van kleinschalige ruimten voor bedrijvigheid passen binnen de trends op het gebied van bedrijfsruimtes. Enerzijds past het in de toenemende vraag naar kleine (flexibele) bedrijfspanden, anderzijds in de trend van clustervorming, waarbij aanwezige bedrijven elkaar kunnen versterken. Nijmegen heeft slechts weinig aanbod van woon-werkpanden.

Hoofdstuk 5

34

5.2 Bijzondere kansen voor industrieel erfgoed als bedrijvenlocatie Voormalige industriële locaties als het Honigcomplex illustreren deels de recente geschiedenis van een stad. ‘De Honig’ heeft in korte tijd een belangrijke betekenis voor Nijmegen gekregen als bijzondere bedrijfslocatie (o.a. maakindustrie) en bestemming voor horeca en leisure, met vaak aansprekende evenementen. De combinatie geeft dit complex een geheel eigen karakter. Hoewel het in eerste instantie om een tijdelijke invulling ging, is vanwege het aangetoonde succes en de klaarblijkelijke behoefte besloten om een deel van de aanwezige bedrijvigheid te integreren in de toekomstige gebiedstransformatie. Ook de Vasim, grenzend aan NYMA en in de toekomst hiermee ruimtelijk en functioneel verbonden, blijkt met haar activiteiten nu reeds in een duidelijke behoefte te voldoen. Voorbeelden zijn de gevestigde bedrijven (productie, dienstverlening, kunst, etc.), de multifunctionele hal, horeca en de groeiende betekenis als evenementenlocatie. Een deel van de gevestigde bedrijvigheid zal verhuizen vanuit het huidige Honigcomplex naar het NYMA-terrein (zie ook par. 2.2). Met name de ruimtelijke en milieutechnische mogelijkheden en relatief lage huurprijzen zijn belangrijke attractiefactoren van dit laatste gebied. In belangrijke mate biedt NYMA dus een vervanging voor het huidige functieprofiel van de Honig.

Goede voorbeelden van transformaties van oorspronkelijk industriële locaties tot kleinschalige werklocaties (‘broedplaatsen’) en vrijetijds- en woonbestemmingen zijn bijvoorbeeld Strijp-S in Eindhoven, de Tramkade in Den Bosch, Caballerofabriek Den Haag, Verpakkingsgebouw ENCI in Maastricht, Eemkade in Amersfoort, CHV Noordkade in Veghel en ECI Cultuurfabriek in Roermond. Deze locatietypen hebben een belangrijke positie in het aanbod van bedrijventerreinen in een gebied. De ruimtelijke, economische en maatschappelijke meerwaarde is vanuit regionaal en gemeentelijk perspectief vooral gebaseerd op:  versterking economische structuur, extra werkgelegenheid;  behoud van cultureel erfgoed;  invulling bestaande leegstand;  versterking ‘cultuurklimaat’ stad en regio;  plaats bieden aan ‘subculturen’; in praktijk vaak aanjager van stedelijke vernieuwing in maatschappelijk, cultureel of economisch opzicht;  bieden van een nieuwe, onderscheidende vrijetijdsbestemming met bovenlokale aantrekkingskracht;  inzet gebieden voor ‘placemaking’ t.b.v. latere ontwikkelingen ter plekke of in de omgeving.

Als vestigingsklimaat voor bedrijven is vooral relevant:  broedplaatsfunctie (‘springplank’) voor bedrijven, die later vaak naar een meer representatieve locatie en/of grotere bedrijfsruimte verhuizen;  samenwerking tussen bedrijven, kennisdelen, netwerkvorming, kruisbestuiving;  schaalvoordelen, delen faciliteiten en infrastructuur/parkeren;  kennismaken met bezoekers, gebruikers en hun wensen (‘maatwerkproducten’);  kunstenaars kunnen hier hun commerciële vaardigheden ontwikkelen;  ruimte voor experimenten en functiemenging tussen bedrijven, horeca, detailhandel, cultuur, etc.;

Hoofdstuk 5

35

 

door het relatief grote verloop van bedrijven (gemiddelde vestigingsduur veelal 2-5 jaar) is frequent ruimte beschikbaar voor nieuwe (startende) bedrijven; veelal lage huurprijzen en haalbare vestigingsvoorwaarden.

5.3 Behoefte kantoor- en bedrijfsruimten Ontwikkeling inwonertal Nijmegen Het aanbod aan toekomstige bedrijfsvestigingen in het Waalkwartier komt deels voort uit de nieuwe bewoners die zich hier vestigen en deels door reeds gevestigde bedrijven die ter plekke verder willen groeien. De toename van het aantal inwoners en huishoudens in Nijmegen kan leiden tot meer klanten voor dienstverlenende bedrijven en krapte op de kantoor- en bedrijfshuisvestingmarkt. Behoefte Bedrijfsruimte  In 2018 is het aanbod bedrijfsruimte in Nijmegen met liefst 40% toegenomen ten opzichte van 2017. Dit komt voornamelijk door twee grootschalige logistieke objecten die voor verhuur beschikbaar zijn gekomen.  De opname in aantal bedrijfsruimtes is in zowel 2017 als in 2018 groter dan het aanbod.  Door het beperkte aantal grote transacties is de dynamiek in Nijmegen afgezwakt.  In het aanbod bedrijfsruimtes <5.000 m² is de opname groter dan het aanbod. Dit geldt ook specifiek voor kleine bedrijfsruimtes <500 m², hoewel zowel het aanbod als de opname in deze grootteklasse beperkt is.

Conclusie behoefte Bedrijfsruimtes Het plan om kleinschalige bedrijfsruimte te realiseren in zowel het Waalkwartier als de NYMA ligt in lijn met de toenemende vraag naar bedrijfsruimtes met deze kavelgrootte. Op basis van aanbod en opname zijn de eerdergenoemde trends voor kleinschalige ruimtes ook voor Nijmegen van toepassing. Door de aanwezige schaarste leidt de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsruimten waarschijnlijk niet tot onaanvaardbare leegstand elders in de gemeente of de regio. Behoefte Kantoren  De Nijmeegse kantorenmarkt kent een hoge dynamiek. Sinds 2010 is het aantal huur- en kooptransacties niet zo hoog geweest als in 2018.  Een aanzienlijk deel van de dynamiek in 2018 is bepaald door kleine ondernemingen die voor het eerste toetreden op de Nijmeegse kantorenmarkt.

Hoofdstuk 5

36



 



Op 1 januari 2019 stond slechts 48.000 m² te koop of te huur. Dit aanbod concentreert zich grotendeels op de Brabantse Poort (kantorenlocatie nabij de A73). Daarnaast bestaan er transformatieplannen voor het grootste aangeboden kantoor aan de Berg en Dalseweg, met een metrage van bijna 7.000 m². Het aantal verhuurde of verkochte meters aan kleine gebruikers (<250 m²) is sinds 2013 met bijna een derde toegenomen van 4.500 m² naar 6.050 m² in 2018. Ook de totale opname is op het hoogste niveau sinds 2010. Op centrale kantorenlocaties ontstaat krapte op de kantoormarkt.

Conclusie behoefte Kantoren Het plan om kleinschalige kantoren te realiseren in het Waalkwartier ligt in lijn met de toenemende vraag naar dit type ruimte. Op basis van aanbod en opname zijn de eerdergenoemde trends ook voor Nijmegen van toepassing. Vanwege de hoge dynamiek is de verwachting dat de beoogde ontwikkeling van kantoorruimtes niet zal leiden tot onaanvaardbare leegstandseffecten elders in de gemeente of de regio. In het Waalkwartier bevindt zich reeds een zelfstandige kantoorruimte met een omvang van ca. 2.000 m² (Talis), waarmee de behoefte aan dit vloeroppervlak reeds is aangetoond. Het algemene kantorenbeleid van de gemeente Nijmegen biedt daarnaast in nieuwe ontwikkelingsgebieden langs radiaalwegen de mogelijkheid om maximaal 1.000 m² aanvullende kantoorruimte te vestigen. Deze optie wordt in het Waalkwartier overgenomen.

5.4 Beleidskaders bedrijfsruimten en kantoren Geconsolideerde Omgevingsverordening provincie Gelderland (december 2018) In de Omgevingsverordening staat dat gemeentebesturen per regio een Regionaal programma werklocaties opstellen. Voor de gemeente Nijmegen is het Regionaal Programma W erklocaties Arnhem-Nijmegen van toepassing. Als een kantoorontwikkeling niet past binnen het regionaal programma, kan een bestemmingsplan zelfstandige kantoren toch mogelijk maken, onder de voorwaarden dat:  Wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.  Er een aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden heeft over de desbetreffende ontwikkeling.  Gedeputeerde Staten instemmen met deze ontwikkeling. Bovengenoemde stappen moeten doorlopen worden om een kantoorprogramma in het Waalkwartier mogelijk te maken.

Hoofdstuk 5

37

Regionaal Programma Werklocaties (RPW) Arnhem-Nijmegen  Het RPW is een regionaal afsprakenkader over planning en programmering van bedrijventerreinen, kantoren en perifere detailhandel van 19 gemeenten in de regio Arnhem-Nijmegen. Het doel is om het evenwicht tussen vraag en aanbod te herstellen.  Gemeenten behouden de ruimte om lokale bedrijven te faciliteren op de lokale beschikbare terreinen in de vorm van een onherroepelijk bestemmingsplan.  Voor nieuwe bedrijfsvestigingen geldt dat ze zich in principe niet mogen vestigen buiten bedrijventerreinen. In de lokale situatie in ruimtelijke, economische en functionele zin hierom vraagt, is een uitzondering mogelijk. Hierbij moet het om een kleinschalig, lokaal initiatief gaan. Het ambtelijke Intergemeentelijk Overleg Werklocaties (iow) moet hier advies over uitbrengen.  Het RPW heeft een stroomschema voor nieuwe ontwikkelingen opgesteld dat moet worden doorlopen indien het om een nieuwe kantoorontwikkeling gaat (zie onderstaande figuur). Er zijn, conform dit stroomschema, ontwikkelmogelijkheden als de beoogde ontwikkeling een kleinschalig initiatief is met een duidelijk lokaal karakter. Hierbij moet worden aangetoond dat er behoefte is en er geen alternatieven in de bestaande voorraad zijn.

Indien aangetoond kan worden dat er behoefte aan kleinschalige nieuwe kantoor- en bedrijfsruimtes is en er geen alternatieven zijn in de bestaande voorraad, staat het RPW nieuwe kantoorontwikkelingen toe.

Concrete behoefte aanwezig Er bestaat nu reeds een grote belangstelling onder bedrijven voor vestiging in NYMA dan wel het Waalkwartier. Dit feit toont nu dus reeds een duidelijke behoefte aan. De verwachting is reeel dat deze belangstelling nog zal groeien tijdens en na de concrete herontwikkeling en de bedrijvenacquisitie van beide locaties.

Hoofdstuk 5

38

6.

CONCLUSIES SYNERGIE GEBIEDEN EN BEHOEFTE 6.1 Onderscheidend karakter ontwikkellocaties De uiteindelijke behoefte aan de beide ontwikkelingen is sterk afhankelijk van de ruimtelijk-functionele kenmerken en ambities t.a.v. de beide ontwikkellocaties. Hieronder is het toekomstbeeld van beide locaties kort en bondig verwoord, inclusief het onderscheidende karakter t.o.v. elkaar. Zie voor een toelichting hoofdstuk 2. Waalkwartier

NYMA (incl. Vasim)

Uitgangspunt ruimtelijk-functio-

Wijkcentrum met op gebied van cul-

Combinatie bedrijfslocatie, culturele

neel

tuur en uitgaan bovenwijkse functie.

hotspot, leisure, experimenteerter-

Intensieve bebouwing en bijzondere

rein, extensieve bebouwing, veel

uitstraling industrieel erfgoed

buitenruimte

Ontmoeting, uitgaan, ontspanning,

Bedrijvigheid, verbinding tussen on-

cultuur, bijzondere winkels, intiem

dernemers en met de klant, kennis-

karakter

delen, experimenteel, eigenzinnig,

Kernbegrippen ontwikkeling

recreatie, evenementen Pijlers programma

Horeca, cultuur, hotel, wonen/wer-

Bedrijven, ambacht, kunst en cul-

ken

tuur, horeca, entertainment, evenementen, crossovers met verkoop (ondergeschikt)

Gebondenheid aan locatie

‘De Honig’ heeft zich in korte tijd be-

Veel beschikbare ruimte binnen en

wezen als populaire uitgaansbe-

buiten, met industrieel decor. Milieu-

stemming en werklocatie, mede van-

categorieën laten relatief veel func-

wege industriële entourage

ties toe. Ligging aan rand woongebied. Uitstekende bereikbaarheid per auto, fiets

Doelgroepen (primair)

Wijkbewoners, horecabezoekers Nij-

Gevestigde/startende ondernemers

megen en regio, toeristen/recrean-

en recreanten Nijmegen en regio,

ten bovenregionaal

evenementenbezoekers, toeristen/recreanten bovenregionaal, B2B

Meerwaarde voor de wijk

Ontmoeting en recreatie (vrijetijds-

Werklocatie, recreatie, horeca, eve-

besteding, cultuur en ontspanning),

nementenlocatie, experimenteerter-

kleinschalige supermarkt, overige

rein

voorzieningen Meerwaarde voor stad en regio

Bijzondere recreatie- en uitgaans-

Bedrijvenlocatie met ruimte voor ex-

plek in industrieel decor

perimenten, bijzondere allianties onderling en met de klant. Unieke recreatie- en uitgaansbestemming

Hoofdstuk 6

39

6.2 Behoefte naar ontwikkellocatie In deze paragraaf beoordelen we samenvattend en op bondige wijze de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor het Waalkwartier en NYMA. Dit in relatie tot de beoogde programma’s, als beschreven in hoofdstuk 2. Voor de nadere onderbouwing en toelichting verwijzen we naar hoofdstuk 4 en 5 (Behoefte). Samenvattend overzicht Behoefte kwantitatief en kwalitatief naar functie Waalkwartier Uitgangspunt

Behoefte

Behoefte

Laddertoetsing

gehele re-

op locatie,

(als zelfstan-

gio kwanti-

mits pas-

dige functie,

tatief

send bin-

maximaal)

Opmerkingen ruimtelijk, kwalitatief

nen concept

Bedrijvigheid-kleinscha-

1.500

lig/starters/wonen-werken

m² bvo

Ruim

++

Planologisch reeds mogelijk en aanwezig.

(incl. kleinschalige kantoren) Horeca

2.000

Ruim

++

Planologisch reeds mogelijk en aan-

m² bvo (incl.

wezig. Met deze omvang is wel

Thermenplein)

maximale maat bereikt gezien wenselijke variatie in aanbod.

Hotel

Podium (incl. café)

Detailhandel dagelijks

Detailhandel overig (onder-

2.500

Vol-

m² bvo

doende,

waarde onderscheidend con-

mits klein-

cept/doelgroepen, relatie met ge-

schalig

biedskwaliteiten.

750 m² bvo

1.000 m² bvo

Afhankelijk

+

+

Planologisch beperkt mogelijk. Voor-

Planologisch reeds mogelijk en aan-

exploitatie-

wezig als podiumcafé. Relatieve

vorm

kleinschaligheid is kernkwaliteit.

Voldoende

+

Planologisch reeds mogelijk. Geen

‘mandjeswin-

reguliere supermarkt. Omvang abso-

kel’ Thermen-

luut maximum vanwege gevoelig-

plein

heid wijkaanbod.

500 m² bvo

Beperkt

+

steunend hoofdfunctie)

Planologisch reeds mogelijk. Invulling gelieerd en ondergeschikt aan hoofdfunctie en totaalconcept, met unieke concepten

Commerciële dienstverlening

Zie gemengde

Voldoende

+

bestemming

Planologisch reeds mogelijk. Programma afhankelijk van belangstelling markt.

Cultuur overig/museum

600 m² bvo

Afhankelijk

+

Planologisch reeds mogelijk. Pro-

bran-

gramma afhankelijk van belang-

che/exploi-

stelling markt/overheid/cultuursector.

tatievorm Leisure

Zie gemengde

Vol-

bestemming

doende,

+

Planologisch reeds mogelijk. Programma afhankelijk van belang-

mits on-

stelling markt/overheid.

derscheidend

Hoofdstuk 6

40

Uitgangspunt

Behoefte

Behoefte

Laddertoetsing

gehele re-

op locatie,

(als zelfstan-

gio kwanti-

mits pas-

dige functie,

tatief

send bin-

maximaal)

Opmerkingen ruimtelijk, kwalitatief

nen concept

Maatschappelijk (algemeen)

Zie gemengde

Afhankelijk

+

Planologisch reeds mogelijk. Pro-

bestemming

bran-

gramma afhankelijk van belang-

che/exploi-

stelling markt/overheid.

tatievorm Kantoren, zelfstandig

3.000 m² bvo

Ruim, op

+

Behoefte gevestigde Talis (2.000

aangewe-

m²) reeds aangetoond. Extra moge-

zen loca-

lijkheid 1.000 m² vanuit gemeentelijk

ties.

kantorenbeleid t.a.v. radiaalwegen. Binding aan wijk wenselijk.

Gemengde bestemming

Zie overwegin-

(leisure, workspaces, kantoor,

gen

Ruim

++

Planologisch reeds mogelijk. Programma afhankelijk van belang-

commerciële dienstverlening,

stelling markt/overheid. Kantoren

maatschappelijk)

binnen deze bestemming alleen kleinschalig/ondersteunend.

Legenda Behoefte: ++ ruime mogelijkheden + voldoende

0 beperkt/nihil

Samenvattend overzicht Behoefte kwantitatief en kwalitatief naar functie NYMA (exclusief bestaande planologische mogelijkheden Vasim) Uitgangspunt

Behoefte

Behoefte

Laddertoetsing

gehele re-

op locatie,

als zelfstan-

gio kwanti-

mits pas-

dige functie,

tatief

send bin-

maximaal)

Opmerkingen ruimtelijk, kwalitatief

nen concept

Bedrijvigheid

Vigerende mo-

Ruim

++

gelijkheden

Breed palet, veel creatieve sector, commercieel/niet-commercieel, start ups/scale ups, crossovers, experimenteel (middelhoge milieucategorie).

Horeca

2.000 m² bvo

Ruim

++

Horeca moet aansluiten op kern-

(in zelfstan-

waarden, doelgroepen en ruimtelijk-

dige vorm)

fysieke kwaliteiten NYMA. Ruimte voor relatief grootschalige concepten, groepsbezoek, foodfestivals, etc. Daarnaast is ondergeschikte horeca vanuit andere hoofdfunctie soms mogelijk, mits gemaximeerd in m² en % totaaloppervlak.

Hotel

2.500 m² bvo

Voldoende,

+

Onderscheidend concept/doelgroepen, relatie met gebiedskwaliteiten.

mits kleinschalig

Hoofdstuk 6

41

Uitgangspunt

Behoefte

Behoefte

Laddertoetsing

gehele re-

op locatie,

als zelfstan-

gio kwanti-

mits pas-

dige functie,

tatief

send bin-

maximaal)

Opmerkingen ruimtelijk, kwalitatief

nen concept

Cultuurpodium

Max. 3.000 m²

Afhankelijk

++

Bijzondere mogelijkheden vanwege

bvo

exploitatie-

beschikbare ruimte, voor alle typen

vorm

evenementen w.o. bijzondere producties met bovenregionale functie.

Detailhandel ondersteunend

Onbekend

Voldoende

++

(ambachtelijke) productie

Verkoop eigen productie. Versterkend en ondergeschikt aan hoofdfunctie en totaalconcept.

Detailhandel zelfstandig

500 m² bvo (in

Beperkt

+

Invulling gelieerd en ondergeschikt

zelfstandige

aan hoofdfunctie, kernwaarden en

vorm)

doelgroepen totaalconcept, met unieke concepten.

Commerciële dienstverlening

500 m² bvo

Voldoende

+

Cultuur overig

Zie leisure

Afhankelijk

++

Accenten zowel B2B (Business-toBusiness) als consumentgericht.

branche,

teiten, activiteiten, doelgroepen. Pro-

exploitatie-

gramma afhankelijk van belang-

vorm Leisure

Gelieerd aan ruimtelijk-fysieke kwali-

stelling sector.

Indicatie max.

Vol-

++

Gelieerd aan ruimtelijk-fysieke kwali-

10.000 m² bvo

doende,

teiten, activiteiten, doelgroepen. Pro-

(incl. Waal-

mits on-

gramma afhankelijk van belang-

halla)

derschei-

stelling markt.

dend Maatschappelijk (algemeen)

Geen functie-

Afhankelijk

aanduiding in

branche

+

Gelieerd aan kernwaarden, doelgroepen en overig programma

programma

en exploi-

NYMA. Invulling mede afhankelijk

tatievorm

van gemeentelijke kaders, budgetten. Allianties met leisure, cultuur, horeca bieden bijzondere kansen

Legenda Behoefte: ++ ruime mogelijkheden

Hoofdstuk 6

+ voldoende

0 beperkt/nihil

42

7.

TOETSING AAN LADDER VOOR DUURZAME VERSTELIJKING In dit hoofdstuk worden de conclusies van de beschreven analyses vertaald in de relevante aspecten uit de ladder: behoefte, aanvaardbaarheid van de effecten en inpassing in bestaand stedelijk gebied.

7.1 Introductie Ladder voor duurzame verstedelijking Indien het planinitiatief beschouwd kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking wettelijk verplicht (zie kader). De ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ (art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening). Dit is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument dat doorlopen moet worden voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het tweede lid van art. 3.1.6. luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Uit het voorgaande en de handreiking bij de ladder, blijkt dat aangegeven moet worden dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en dat de eventuele leegstandseffecten aanvaardbaar zijn voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. De meest recente jurisprudentie leert overigens dat het (eventueel) ontbreken van een kwantitatieve behoefte (marktruimte) niet zonder meer betekent dat niet wordt voldaan aan de ladder.

De kwalitatieve effecten zijn belangrijker: wegen de voordelen op tegen de nadelen? Dit is nadrukkelijk de insteek van de ruimtelijk-functionele effectenanalyse die BRO heeft uitgevoerd. In dit hoofdstuk wordt voor beide ontwikkelingen (zowel Waalkwartier als NYMA) concluderend getoetst of: a) er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling; b) het gelegen is binnen of buiten bestaand stedelijk gebied; c) de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een behoefte en of eventuele (leegstands)effecten aanvaardbaar zijn. 7.1.1 Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? In artikel 1.1.1.1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als een “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Beide ontwikkelingen vallen gezien het programma onder deze definitie. Vervolgens is het de vraag of het ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. Hiertoe moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het nieuwe plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch ruimtebeslag het nieuwe plan

Hoofdstuk 7

43

mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan. 32 Onderstaand wordt voor beide projecten deze planvergelijking gemaakt. Waalkwartier Er is een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan Waalfront en de nieuwe ontwikkeling. Voor wat betreft de toetsing van de nieuwe ontwikkeling hebben wij ons gebaseerd op het programma voor het Waalkwartier, zoals benoemd in par. 2.1. Verondersteld wordt derhalve dat de toekomstige bestemmingsplanregeling de vermelde maatvoering als maximale planologische mogelijkheden vermeldt. Het vigerende bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan ‘Nijmegen Waalfront’, vastgesteld op 9 april 2008.

Op grond van dit bestemmingsplan is aan de planlocatie grotendeels de bestemming ‘Gemengd - Quartier Romain' toegekend, waarbinnen de volgende functies zijn toegestaan:  wonen;  bedrijven in categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat in de bestaande industriële bebouwing bedrijven in de categorie 1, 2 en 2+ van de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan;  wellnesscentrum;  kleinschalige functies zoals horeca met terrassen, galerieën en kleinschalige detailhandel, zoals een bloemenwinkel, een tabakswinkel, een curiosawinkel en een krantenkiosk langs de Waalhaven;  maatschappelijke voorzieningen;  bovengrondse en ondergrondse parkeervoorzieningen met bijbehorende bovengrondse voorzieningen. Daarnaast komen de bestemmingen 'Gemengd park', 'Groen - Park - scheg' en 'Verkeer' voor. In Gemengd - Park (GD-P) zijn de gronden bestemd voor wonen met groen in de vorm van een stadspark en ondergronds parkeren met bijbehorende bovengrondse voorzieningen. Functioneel gezien zijn vrijwel alle functies nu reeds mogelijk, uitgezonderd kantoren. 33 Het bestaande kantoor van Talis (Waalbandijk 18) is momenteel mogelijk gemaakt met een tijdelijke vergunning, welke tot 21 december 2024 geldt. Er wordt dus uitsluitend voor kantoren voorzien in een functiewijziging.

Wat betreft het extra planologisch ruimtebeslag, is het gezien de formulering van de bouwregeling in de bestemming Gemengd – Quartier Romain lastig te bepalen hoe groot het maximale ruimtebeslag in het huidige plan zal zijn, aangezien dit afhankelijk is van het gekozen grid. Afhankelijk van dit grid, kunnen verschillende blokken neergezet worden van maximaal 3.600 m². Binnen de bestemming Gemengd – Park is maximaal 2.250 m² bebouwd oppervlakte mogelijk. Ervan uitgaande, dat er minimaal twee blokken gerealiseerd kunnen worden binnen Gemengd – Quartier Romain, is er thans minimaal 9.450 m² (2 * 3.600 + 2.250) aan bebouwing mogelijk binnen het plangebied. Dit is exclusief verdiepingen (enige duizenden m² extra). In Gemengd – Quartier Romain is namelijk tot 19 meter (maximaal 6 bouwlagen) hoge bebouwing mogelijk en

32 33

ABRS 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:915 en ABRS 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064. Horeca en detailhandel dient kleinschalig te zijn maar dit wordt niet nader gedefinieerd. De functie op zichzelf is wel toegestaan.

Hoofdstuk 7

44

in Gemengd – Park maximaal 34 meter hoog (maximaal 11 bouwlagen). Het huidige programma gaat uit van maximaal 10.929 m² bebouwing. Dit betekent, dat de ontwikkeling ook niet leidt tot een nieuw planologisch ruimtebeslag. Het feit dat de bebouwing binnen het plangebied iets anders vormgegeven dan wel gesitueerd kan worden, doet hier niet aan af. Volgens de Nota van Toelichting bij het Bro worden immers ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben maar bebouwing reduceren of verplaatsen, niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.34 Concluderend kan dan ook gesteld worden, dat alleen wat betreft de toevoeging van permanente kantoren sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De huidige kantoorruimte (Talis, ca. 2.000 m²) heeft als vermeld een tijdelijke vergunning, maar vanuit deze feitelijke vestiging is de relevante behoefte reeds aangetoond. Extra mogelijkheid 1.000 m² kantoren vanuit gemeentelijk kantorenbeleid gericht op ontwikkelgebieden langs radiaalwegen. NYMA Er is een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan Nijmegen Kanaalhavens - 4 (CP Kelco) en de nieuwe ontwikkeling. Voor wat betreft de nieuwe ontwikkeling hebben wij ons gebaseerd op het programma voor NYMA, zoals benoemd in par. 2.2.

Het vigerende juridisch-planologisch regime betreft de bestemmingsplannen ‘Nijmegen Kanaalhavens - 4 (CP Kelco)’, vastgesteld op 14 juni 2017 en ‘Nijmegen Mercuriuspark’, vastgesteld op 4 maart 2015. Op grond van het bestemmingsplan ‘Nijmegen Kanaalhavens – 4 (CP Kelko)’ is aan de planlocatie grotendeels de bestemming ‘Bedrijventerrein - 4’ toegekend, waarbinnen de volgende functies zijn toegestaan:  bedrijven voor zover deze voorkomen in de categorieën 2 t/m 3.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten;  opwekking van duurzame energie door middel van kleinschalige (urbane) windturbines;  productiegebonden detailhandel en ondergeschikte detailhandel voor groothandelsbedrijven;  ondergeschikte kantoren. Op grond van het bestemmingsplan ‘Nijmegen Mercuriuspark’ gelden binnen het projectgebied met name de bestemmingen ‘Gemengd’ en ‘Groen’.35 Binnen de bestemming ‘Gemengd’ is met aanduidingen aangegeven welke functies toegestaan zijn. Er geldt voor het westelijk deel een functieaanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – 3’ en voor het oostelijk deel een functieaanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – 4’. Ter plaatse zijn respectievelijk toegestaan:  Ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van Gemengd - 3 voor: 1.

bedrijven voor zover deze voorkomen in categorie 1 tot en met 3.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat BEVI-bedrijven niet zijn toegestaan; 2. voorzieningen gericht op cultuur- en ontspanning, cursus- en praktijkruimten en sportvoorzieningen.  Ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van Gemengd - 4 voor: 1. bedrijven voor zover deze voorkomen in categorie 1 tot en met 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat BEVI-bedrijven niet zijn toegestaan;

34 35

Zie hiervoor ook ABRvS 24 augustus 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2316. Er zijn uitsluitend de voor deze analyse relevante bestemmingen en aanduidingen vermeld.

Hoofdstuk 7

45

2. kleinschalige horeca voor zover dit voorkomt in categorie 1 tot en met 2a van de Staat van horeca-activiteiten; 3. kleinschalige detailhandel tot maximaal 100 m² bvo; 4. kleinschalige kantoren tot maximaal 200 m² bvo; 5. voorzieningen gericht op cultuur en ontspanning en sportvoorzieningen. Voorts gelden ter plaatse van de bebouwing van Vasim de aanduidingen ‘specifieke vorm van gemengd - evenementenhal’ en ‘horeca’, waarmee ter plaatse respectievelijk een evenementenhal van maximaal 2.000 m² bvo toegestaan is en horeca in categorie 1 en 2 (lichte horeca). Het grootste deel van het beoogde nieuwe programma bestaat uit bedrijvigheid. Het is mogelijk dat deze niet (geheel) past binnen de milieucategorieën zoals in het vigerende bestemmingsplan aangegeven, maar daarmee is het nog geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. 36 De overige functies (horeca, podium, hotel, detailhandel, commerciële dienstverlening, cultuur en ontspanning, evenementenhal) zijn momenteel niet (in grootschalige vorm) toegestaan op het NYMAterrein, alleen ter plaatse van de huidige bebouwing van de Vasim. Bovendien zijn zij van een dusdanige omvang, dat sprake is van een substantieel extra ruimtebeslag. Dit deel van de ontwikkeling is dus wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is in deze laddertoets getoetst.

7.1.2 Gelegen binnen bestaand stedelijk gebied? In artikel 1.1.1.1 onder h is bestaand stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing te9n behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Uit jurisprudentie blijkt dat hiervoor met name de (mogelijkheden van de) vigerende bestemming relevant is.37 Beide locaties hebben een stedelijke bestemming (zie ook hiervoor) en zijn derhalve binnen bestaand stedelijk gebied gelegen. Ook qua locatie, opbouw en verdichting van de gebieden kan duidelijk van een bestaand stedelijk gebied gesproken worden. Een verdere motivering op dit punt is dan ook niet noodzakelijk. Bovendien betreffen beide ontwikkelingen een herstructurering van locaties die (deels) reeds in gebruik zijn voor de onderhavige functies. Daarnaast is van belang dat in beide locaties gebruik wordt gemaakt van industrieel erfgoed, waardoor leegstand van deze gebouwen wordt voorkomen. Hiermee wordt nauw aangesloten op de essentie en doelen van de Ladder (duurzaam ruimtegebruik).

7.2 Behoefte aan de ontwikkelingen Waalkwartier en NYMA: gebiedsontwikkelingen met meerwaarde…. De meest bepalende kernkwaliteiten van de beide ontwikkelingen vanuit lokaal en regionaal perspectief zijn in dit kader, in grote lijnen (zie voor specificaties hoofdstuk 2 en 6):  productvernieuwing en –verbreding op structuurniveau (er wordt ‘iets nieuws’ toegevoegd);

36

37

Zie hiervoor ABRS 29 juni 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1814. Daarin oordeelde de Raad van State dat het enkele gegeven dat een hogere milieucategorie mogelijk wordt gemaakt, onvoldoende is om te spreken van een ‘zodanige functiewijziging’ dat ook zonder nieuw ruimtebeslag sprake zou zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. O.a. ABRS 29 april 2014, ECLI:NL:RVS:2015:1340.

Hoofdstuk 7

46

    

innovatieve productcombinaties (bestemmingen) op het snijvlak van werken-recreëren-uitgaan-wonen; verbreding doelgroepen in gemeente en regio; herinvulling van leegstaand (nu deels moeilijk invulbaar) vastgoed; een marktgerichte invulling van waardevol industrieel erfgoed (‘Behoud door Ontwikkeling’); twee onderscheidende gebiedsontwikkelingen, met onderlinge synergie èn met de Nijmeegse binnenstad.

De onderhavige ontwikkelingen van het Waalkwartier en NYMA voegen beide een geheel ‘eigen’ en nieuwe dimensie toe aan de lokale en regionale verzorgingsstructuur. Dit vanwege de thematisering, het onderscheidende karakter, multifunctionaliteit, ruimte voor (relatieve) grootschaligheid en de cultuurhistorische waarden. Door de ruimtelijk-functionele relatie van de Honig met de Nijmeegse binnenstad en met NYMA kunnen bestemmingen (bedrijven, voorzieningen) wederzijds profiteren. Consumenten bezoeken een stad of regio steeds minder om enkel te winkelen, uit te gaan of een culturele voorziening te bezoeken. Men combineert activiteiten en bestemmingen en zoekt ‘belevenissen’, waarbij leisure, cultuur, horeca, retail, ambacht en andere functies gezamenlijk de gasten moeten ‘verrassen en verleiden’. Initiatieven horen daar thuis waar maximaal wordt ingespeeld op de (latente) behoeften van de consument en deze combinatiebezoeken kan afleggen. De beide onderhavige ontwikkelingen zijn een goed voorbeeld van bijzondere en zelfs unieke combinaties van commerciële en maatschappelijke functies, die creatief inspelen op de trends, dynamiek en veranderende wensen van de consument. Algemene behoefte vanuit de regio Bij ontwikkelingen als de onderhavige zijn kwalitatieve aspecten in het kader van de Ladder belangrijker dan de kwantitatieve marktruimte.

Essentieel daarbij zijn de effecten op de leegstand en het woon-, leef- en werkklimaat in de regio. Ontwikkelingen kunnen Nijmegen en omgeving een kwaliteits- en vernieuwingsimpuls geven door het bieden van ontbrekende marktsegmenten, productformules, werk- of vrijetijdslocaties en/of een oriëntatie op nieuwe doelgroepen. Het Waalkwartier en NYMA spelen in diverse opzichten nadrukkelijk in op de (veranderende) behoeften van doelgroepen uit zowel de particuliere als de zakelijke markt. De afzonderlijke functies en zeker in hun onderlinge samenhang en functioneren, onderscheiden zich in diverse opzichten duidelijk van het huidige aanbod in de regio, zijn deels hoogdynamisch en voorzien derhalve in een behoefte. Aan alle functies als benoemd in de programma’s van Waalkwartier en NYMA (hoofdstuk 2) bestaat voldoende behoefte en de effecten op de leegstand en het woon-, leef- en werkklimaat zijn per saldo positief. Er is namelijk voldoende ‘vraag’ (kwantitatief en/of kwalitatief) naar de ontwikkeling en er worden deels nieuwe doelgroepen en additionele bezoekers getrokken. Wel moeten aan de branche detailhandel per locatie nadere voorwaarden worden gesteld. Er bestaat ook in praktijk reeds een grote belangstelling onder bedrijven voor vestiging in NYMA dan wel het Waalkwartier.

De verwachting is reëel dat deze belangstelling nog zal groeien tijdens en na de concrete herontwikkeling en de bedrijvenacquisitie van beide locaties. Ook de overige gemeente en regio profiteren van de nieuwe voorzieningen en de extra bezoekers in economisch, toeristisch-recreatief en maatschappelijk opzicht.

Hoofdstuk 7

47

Voor een samenvattend overzicht van de behoefte naar sector/branche en randvoorwaarden verwijzen we naar par. 6.1. Voor de functies bedrijvigheid, leisure en in wat mindere mate cultuur zien we een relatief grote behoefte. Voor detailhandel in de dagelijkse sector in zelfstandige vorm/exploitatie is geen extra aanbod wenselijk bovenop het wenselijke programma (zie par. 2.1), mede gezien het gemeentelijk beleid gericht op sterke buurt- en wijkcentra in Nijmegen-West. Niet-dagelijkse detailhandel moet in het Waalkwartier en NYMA ondergeschikt zijn aan het overige functiepalet en mag niet ten koste gaan van de buurt- en wijkcentra. De horeca moet qua capaciteit, branchering en uitstraling in beide planlocaties aansluiten op de (toekomstige) gebiedskwaliteiten, het overige programma en de behoefte van de doelgroepen. Beide locaties zijn beleidsmatig niet aangewezen als horecaconcentratiegebied. De voorgestelde programmering (met relatief veel, maar wel extensief benut vloeroppervlak in deze sector) moet vooralsnog dan ook als maximum worden beschouwd. De relatief grote marktruimte voor horeca in de regio, zoals die is vastgesteld, zal primair moeten worden ingevuld in de belangrijkste hoofdcentra. Ook qua hotelaanbod raken de beide programma’s de maximale behoefte in kwantitatief opzicht.