B12 d.d. 13 november 2024 van Bewonersgroep RedJerusalem over Woningbouwproject Jerusalem Nijmegen

Betreft: woningbouwproject Jerusalem Nijmegen

Nijmegen 13 -11-2024

Zeer geachte gemeenteraadsleden, bestuurders en andere belanghebbenden en belangstellenden, Het (nieuw)bouwproject Jerusalem in Nijmegen met 220 woningen is voltooid. Eerder (22-7-2023) hebben we u hierover al geïnformeerd. Onderstaande update* heeft als doel om betrokkenen feedback te geven, zodat men ervan kan leren. Dit woningbouwproject werd op billboards gepresenteerd als een grote slag richting duurzame en groene ontwikkeling, maar dat valt nogal tegen. Het voornaamste kritiekpunt betreft de energievoorziening/ het verwarmingssysteem. Dit aspect raakt aan duurzaamheid, betaalbaarheid, en doelmatigheid van overheidssubsidie. Bij alle drie gaat het mis. Waarom is dit zo? Duurzaamheid. Niet groen, maar grijs. Wat heeft men gedaan? Talis koos ervoor om de aanvankelijk geplande gasgestookte gasketel te vervangen door een cv-ketel op elektriciteit en er zijn 8 zonnepanelen geplaatst. De huizen hebben weliswaar energielabel A+, maar een warmtepomp was in het kader van de energietransitie beter geweest, want het grootste deel van het energieverbruik komt immers op het conto van de (vloer)verwarming die nu verwarmd wordt met een elektrisch cv-ketel (COP 1). Een luchtwarmtepomp zou van 1 kWh 4 of 5 kWh maken (SCOP 4-5) en dus veel beter scoren wat betreft CO2-reductie en betaalbaarheid.

Kortom, we hebben een goed geïsoleerde woning (A+) maar qua klimaat gaan we er niet veel op vooruit, want de stroomvoorziening is in Nederland nog altijd een mix van groen en grijs. En dit blijft nog wel even zo. Het ruim €6500,- kostende zonneboilersysteem met een boilervat van 290 liter is overigens ook een slechte keuze voor een- en tweepersoonshuishoudens, dit omdat het rendement niet benut kan worden. Het deel van het warme water dat je zomers niet gebruikt, kun je immers niet terugleveren. Wat die boiler met 290 liter water, temperatuur tot 70 graden, wel netjes doet, is het techniekhok tot over de 40 graden opwarmen, zodat het bij warm weer op de slaapkamers niet uit te houden is. Pikant is ook dat de gekozen elektrische cv-ketel van Nefit-Bosch feitelijk sinds 2020 verboden is als hoofdverwarming volgens het Bouwbesluit art. 6.55. Immers een e-ketel heeft 1,45 kWh primaire energie nodig om 1 kWh warmte te leveren, en dat mag maar 1,31 zijn volgens Europese regels. Cv-ketels op stroom belasten het stroomnetwerk te veel (pieken) en zijn milieuvervuilend omdat in de winter gebruik wordt gemaakt van fossiele brandstoffen. Toch plaatst Talis in 2021, 2022 en 2023 nog cv-ketels die al sinds 2020 op de zwarte lijst staan. In 2023 heeft Talis, in een wanhopige poging om de gekozen installatie te legitimeren, een onderzoek laten doen door adviesbureau Willems uit Duiven.

In een zeer twijfelachtige simulatie (voor info: redjerusalemheseveld@gmail.com) komt het adviesbureau tot dezelfde conclusie als Talis: de keuze voor de elektrisch cv-ketel is de beste. Uiteraard. Het rapport van adviesbureau Willems is een rapport waar elk serieus ingenieursbureau zich voor zou schamen. Recent heeft de Klachtencommissie Woningcorporaties Nijmegen e.o. , na een klacht over de illegale cv-ketel, Talis het advies gegeven nader onderzoek te doen naar de legaliteit van de cv-ketel. Zie bijlage. Talis weigert echter dit advies op te volgen, met een zeer dubieuze motivering. Betaalbaarheid? Duidelijk, achter duurzaamheid kunnen we geen groen vinkje zetten, hetzelfde geldt voor betaalbaarheid. Volgens Eades mogen huurders niet opdraaien voor de kosten van de energietransitie. destijds zei : ‘De woonlasten moeten niet zomaar hoger uitkomen. Daar Of, zoals als projectmanager waken we voor.’** Droom maar lekker verder. Veel (vooral de oudere) huurders zagen hun huren tot wel 30% (soms 50%) stijgen en de (mogelijk) lagere energierekening compenseert die stijging bij lange na niet. Elektrisch verwarmen, de cv-ketel op stroom dus, is immers een dure aangelegenheid. Hier komt bij dat Talis na veel klachten van bewoners tot het inzicht is gekomen dat het op de slaapkamers (er is geen verwarming boven!) niet warm genoeg wordt.

Om dit probleem op te lossen worden er nu elektrische kacheltjes geplaatst. Dat is voor 220 woningen een kostenpost naar verwachting van 132.00 euro, zonder installatie, reken in totaal op 150.00 euro. Uiteraard zijn de hogere energiekosten voor de bewoners. Weer een andere ernstige tekortkoming is dat men vergeten is het zonneboilersysteem legionellaveilig te maken. De regels voor legionella zijn zelfs voor leken zoals wij klip en klaar, maar de deskundigen van Talis en DuraVermeer wisten het toch te verprutsen. Door de aanvankelijke weigering van Talis om onder ogen te zien dat de installatie niet veilig genoeg was, zijn bewoners lange tijd blootgesteld aan het risico van legionellabesmetting. Weliswaar is het een klein risico, maar oudere en/of verzwakte mensen kunnen ernstige gevolgen ondervinden van een legionellabesmetting. Gevolg: de boiler moet nu alsnog aangepast worden met een

extra warmtewisselaar / verswaterstation om de installatie legionellaveilig te krijgen. Deze warmtewisselaar kost om en nabij 1000 euro, zonder installatie. Het gaat om 220 woningen, een conservatieve schatting is dat de totale kosten op 320.000 euro uitkomen. Hier komen de kosten van de installatie van de kachels (660 stuks, 150.000 euro) nog bovenop. Kortom, in totaal kunnen de kosten in totaal zomaar oplopen tot een half miljoen euro, en daar betalen alle huurders van Talis aan mee. De kosten voor het extra stroomverbruik zijn wederom voor de huurders van Jerusalem. Hier komt de enorme kostenoverschrijding voor Talis nog bij. Per woning telde Talis 280.000 euro neer (was begroot op 120.000 euro). Bestuurder van Talis geeft in een artikel in Binnenlands Bestuur volmondig toe dat het hele nieuwbouwproject voor de coöperatie financieel een groot fiasco is*** (humor: de hoogste baas verwijt dat niet zichzelf als eerstverantwoordelijke, maar de Gemeente Nijmegen - die druk uitoefende de wijk gasloos te maken? - terwijl het gasloos maken van de woningen volledig gesubsidieerd is door de Provincie). Ook aan dit debacle gaan alle huurders van Talis meebetalen.

De vragen van projectmanager galmen nog na: ‘Krijgen bewoners niet méér woonlasten? Is alles betaalbaar voor Talis?** Op al die vragen moet een antwoord komen.’ Welnu, die antwoorden zijn er nu: JA, méér woonlasten, en NEE, niet betaalbaar voor Talis. Waarom deze niet-duurzame installatie met een elektrische CV-ketel en een onzinnig grote boiler? Kostenoverwegingen waren niet doorslaggevend voor de keuze voor de huidige stroomslurpende installatie, gaf ons eens te verstaan. Maar wat dan wel. Projectmanager gaf de (treurige) reden: ‘De mensen waren kritisch over de warmtepomp.’ De mensen? Welke mensen? Hoeveel mensen? Hadden zij kennis van zaken? Is de huurders iets gevraagd? Nee, bewoners mochten wel meebeslissen over de kleur van de badkamertegels, maar de beslissing over de cv-ketel werd over hun hoofden heen genomen, alle mooie praatjes over bewonersparticipatie ten spijt. Toen deze beslissing genomen werd in 2019 was bovendien al bekend dat de salderingsregeling op termijn afgebouwd zou worden, hetgeen de bewoners in de toekomst extra zullen voelen in hun portemonnee. geeft inmiddels toe dat de bewoners betrokken hadden moeten worden bij de keuze voor de installatie. Dat inzicht komt rijkelijk laat. Doelmatigheid Niet alleen Talis heeft suboptimaal gehandeld.

Ook de subsidieverstrekkers - provincie en gemeente hebben subsidie ondoelmatig ingezet toen men koos voor de huidige insteek of dat stilzwijgend toeliet. Doorslaggevend voor het besluit van Talis om uiteindelijk van het gas af te gaan, was, naast de vermindering van 25.000 per woning (220X) op de verhuurderheffing, een provinciale subsidie van 651.000 voor het gasloos maken van de woningen. De provincie schrijft aan de gemeente: ‘De subsidie is bestemd voor het realiseren van 220 aardgasvrije woningen in de Nijmeegse wijk Jerusalem. Met de renovatie van Jerusalem (…) houdt u de sociale woningvoorraad op peil én realiseert u een energiezuinige, aardgasvrije en klimaat-adaptieve wijk.’ Maar helaas, het doel om een wijk te bouwen die ‘energiezuinig en klimaat-adaptief’ is, is suboptimaal gerealiseerd, zoals blijkt uit mijn opmerkingen over de keuze voor de huidige technische installatie. Dit alles komt vooral door amateurisme en ondeskundigheid bij woningbouwcorporatie Talis, maar moeten de bestuurders van de provincie en gemeente die over de geldpotten gaan, zich dit ook niet aantrekken? Dank u voor uw aandacht.

Met vriendelijke groet, Ad Verkuijlen namens Bewonersgroep RedJerusalem * updates zijn met kleur weergegeven **https://www.dedukenburger.nl/dossiers/nieuwe-energie/154-talis-verduurzaming-met-hart-en-ziel ***https://onlinetouch.nl/binnenlandsbestuurmarketing/bb-24-2021 (vanaf p. 49)

Klachtencommissie Wonen regio Nijmegen

Toernooiveld 300 6525 EC NIJMEGEN Per email: info@kcwregionijmegen.nl

Datum

Behandeld door

25 juli 2024

Onderwerp Klacht de heer Verkuijlen, Nummer 23.11.866

Geachte

Het bestuur heeft kennisgenomen van de uitspraak van de klachtencommissie d.d. 25 juni 2024. Van de twee adviezen zal het bestuur er één opvolgen en de ander naast zich neer leggen. Dat licht ik graag toe.

Het advies van uw klachtencommissie is drieledig:

1. Behandeling klacht gericht aan Raad van Commissarissen De Commissie is van mening dat een klacht gericht aan de Commissarissen vanwege de onafhankelijke en toezichthoudende rol van de Raad van Commissarissen op een andere wijze behandeld dient te worden dan een reguliere klacht over de organisatie. De commissie acht het niet passend dat in dat geval een standaard ontvangstbevestiging verzonden wordt, zoals die ook verzonden wordt bij een reguliere klacht. In dit geval had er, aldus de commissie, een ontvangstbevestiging namens of door de Raad van Commissarissen verzonden moeten worden.

Het bestuur deelt de mening van de commissie. In dit geval had de klacht die gericht was aan de Raad van Commissarissen rechtstreeks doorgezonden moeten worden aan de Raad van Commissarissen, zodat deze ook niet als “klacht” worden aangemerkt. Dergelijke klachten gericht aan de RvC komen vrijwel nooit voor, daarop is dan ook geen proces ingericht. Talis zal in het klachtproces opnemen dat klachten gericht aan de RvC direct worden doorgezonden aan de RvC. Overigens is de klacht wél inhoudelijk behandeld door de RvC zelf.

Artikel in De Gelderlander Bevat geen advies van de klachtencommissie.

De CV-ketel voldoet niet aan het bouwbesluit De commissie adviseert Talis te laten onderzoeken of de ketel waar Talis voor heeft gekozen voldoet aan het bouwbesluit.

Het bestuur zal het advies van de commissie niet opvolgen. De geldende omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk, na toetsing tot aan de hoogste rechterlijke instantie. Daarmee staat ook vast dat de ketel binnen de geldende regels valt. Talis heeft in de loop van de renovatie van Jerusalem veel gedaan voor wat betreft nader onderzoek, informatiebijeenkomsten en informatievoorziening. Verder onderzoek acht zij niet meer opportuun. Talis heeft voldoende gedaan.

Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

Bedrijfsjurist

1234345 789 8  9 %8&# '()&9*+*, ) 9-*'./999&8#0)#9 12 348&89889 529 6'*,"++("0 ++++76' 89:51;93341< =8948899&>84898899#9&84889# 9-&9%9&//999-)9-&989/9994??948349& 98#4899989488/99#9849 %>&>998998848899@88999-&9-)9" ) 84988##@)949)/#982/9#89&9989 949$9A99>&9$48&$9#)489

6'*,"++("0 ++++76'

898'6(

123415126 89 99   99      !  9"#$9   %  $9  $$9  %9$9   9 9 &9'!  ()* 9  $9   %%$9 $9     $9   % ' 9999%9   8  %9 9   +4,4-42126 (%'   9 $99 ()'99 !   !%'' 9$'')%.  /9 %  %'  99$9 011# '9$9 #   %9$/9$%''$9  $ )%.  '9 9  %'%99 !%9$ 90' #9 $%9$%'   92%9$ 9 3.4565!7 8  9  9:;<=>?;::@ /%' $9  )99$$%9    A5B99 B C  DEFG99' 9 H %' 9  %'9$  9  '(9  9  '' 9 9 

('  %' $/%9 ' 9   9 I J )$  K99 J $ L J ) 9 J9   M J )  M J .'  ! 

BD7A8554855556BD

L 7B4

122345653789 8 5 33234 84523555 6534553 4 5 245  85362238458  5 84522332 57855355 8 92 23 5   5 245   5357858474865338 85 92  8845253753862235574853578584 84535 5385653386223653789 8 8555 5385653385 6223653789 8 5 33 2345 59 53 85 55 5 25 8 5 65357824 6532 453574234 4 5885453 8778592 95 5574585 6535782455 85384322 65384534383 !"#$"%&'%()$*""&+,+&''* -3865398775 45638 5 59244852 453455786 5 5 6 45 553 .7553545638 384565338 6 455  5 32 4234 653234422355  4557/26223453 53258 234 538 56 455570845 5545638 234 45  45576536 5 422355 3 52545345638 53545  5357855345877855 55 2 52875357538955575 422332231223  6775 4565338 2457532345 575389595725 5 !"#$"%&

1"#*&"23"&'#

; < =

 4557 3 52 >2 52875389 42233223

!'#3"#*$%45"+$+

!'#3"#*$%4""%67))'%8 9+)""2("*'#+:  4557 -753895957 3 52 -753895957 >2 528753895753895 -753895957 557

?5 56 357553455355 8 8456275 4537853 563 5 @ 3 5AB C 3 53535322 DE; C 15338 85  5 32 45 453 F<< C 15338  6775 426538538 5 6534858 GFH 55 5385653385 6223265385595 2345 85 453592424 5845 55745 8  5 5788622377587785638 5 555622355  4557 3 522575389555755 55 8672542 5 65338422345653789 8 985 575688524565 87235 845IC 8J8  84 845  5357855345638  452 528753DK1C 575 2 5 25 80845638 5 5 55723 522345 759 LK1C 575 25 5 M$&4"%4+27%&'%  5 6535788456275 458  5  5 245 622345 59 89535 455 5 B C ?N5535 455  455796B OFO C P5 455  45573 53B OEH C ?Q/K3 5296B LO C ?Q/K3 523 53B =O C P5 455 5753895557B ;O C P5 455 42233223B ;O C P5 455 5753895957B ;O C /35 2 528753N55B H<LRS3@T;LHE 2 6538 A C /35 K1C 575 533B =<= 553 557@8 46 =DOA Q2 2345422345P1/ 5  55345345 8 5355 45 456275 45Q/UC822B C I5 562756 65338B ;GDH Q/USV C I5 562756 57538985865338B OLOH Q/US S;<=OOHWIOOOOES;

K 8=SH

1223455653785938556 8645 275645 3456 6752456   9385   5!938"895899385 !# $6264539 6459%585562538"9757556& '()*+,-'./(01' '2)3'.+41' '56-/,*7380'./(01''9:;<=7,3,>>,'./?1' '@>3,-A'.5BC1' DEFGHGD DID DJKKD DILMD DINOD DIPOD DKD DJKKD DKQID DJQD DJKD DQD DJKKD DJKKD DQOQD DQRJD DSTFFUVFWXYGD DID DOJMD DOJMD DQKKD DQIND DKD DOJMD DOJMD DQKKD DQIND DQD DOJMD DOJMD DQKKD DQIND DZFYW[FU\F[XYD DID]DIDUXYG^^_D DNRID DIQRD DKPKD DIJLD DID]DKDUXYG^_X_D DIÒKKD DKOID DPNPD DQNLD DID]DQDUXYG^_X_D DKM̀NQD DPLOD DOKRD DMRJD DKD]DIDUXYG^^_D DNRID DKNOD DIIRD DIIMD DKD]DKDUXYG^_X_D DIÒKKD DMOPD DKQKD DKQLD DKD]DQDUXYG^_X_D DKM̀NQD DNRID DQPJD DQPPD DQD]DIDUXYG^^_D DNRID DNRID DQPJD DQPPD DQD]DKDUXYG^_X_D DIÒKKD DIÒKKD DRJOD DRNJD DQD]DQDUXYG^_X_D DKM̀NQD DKM̀NQD DIL̀PRD DIL̀QQD DaFGFF_GTbHc_dD DID DKLLD De^__Xf^HTXYD DQD D]IP̀MRD D]IP̀MRD D]MJLD D]MNKD DghDUF_XTX_D DIDiPDG[bVGjD D]IK̀JKD D]MKQD D]MIOD DKDiPDG[bVGjD D]IK̀JKD D]MKQD D]MIOD DQDiNDG[bVGjD D]KM̀NPD D]IL̀POD D]IL̀QPD Dk^[FFTD DID]DIDUXYG^^_D DKM̀OND DKPLD D]PJOD DKKND DQQND DID]DKDUXYG^_X_D DQP̀QJD DQORD D]PJOD DPOLD DMKND DID]DQDUXYG^_X_D DPQ̀LLD DMIKD D]PJOD DOIKD DOIOD DKD]DIDUXYG^^_D DKM̀OND DKID DND DND DKD]DKDUXYG^_X_D DQP̀QJD DQLND DIKMD DIKQD DKD]DQDUXYG^_X_D DPQ̀LLD DMJMD DKPID DKQND DQD]DIDUXYG^^_D DIÌKKD D]IP̀RKD D]MJKD D]MNMD DQD]DKDUXYG^_X_D DIJ̀NQD D]RLID D]KPQD D]KPLD

DQD]DQDUXYG^_X_D DKǸPPD DKRLD DILMD DILPD

lm#n#opq

r 786 n

123145678683993 8 8473 83 !"## $"%&&'&' ()*+" %'& + ,* (')' "%)-& )&-& * ) )&&(*" %((&((+'+"% )&&*&& ". '()(&&" /(+(''' &" 0()+( *&&'&'"%&& 12''  &'&' &*&'&) )(" 0(+&+ ')'+ ( ))'"3 +)&+

&'&'*(&() &"4 (+(&& *&)+)''+"$(+ *2)* +*'+)5& " %&& +&+'+)) ))'& &+"

6789:;;#:<=;;;;!67

1#6#