Advies inzake bepaling afkoop retributie

Gemeente Nijmegen T.a.v. de heer R. van der Straaten

Amsterdam, 19 augustus 2024

Betreft: Advies inzake bepaling afkoop retributie

Geachte heer Van der Straaten,

De Gemeente Nijmegen heeft ons verzocht een advies uit te brengen inzake de bepaling van de afkoop van retributie. Hiervoor is van belang waarover we praten met betrekking tot de metrages. Oppervlakten Totaal perceel Totaal bebouwd (voetprint) waarvan grasmat tribunes voorgebouw

35.387 m² 19.873 m² 8.750 m² 6.349 m² 5.387 m²

bvo bvo

De retributie is een direct afgeleide van de grondprijs, hiervoor is het van belang om te kijken hoe men de grondprijs wordt bepaald. Dit kan op meerdere manieren; -

Comparatief; Residueel; Vastgesteld door gemeenteraad onder andere in de grondprijsnota of grondprijsbrief.

Comparatief: Er is geen transparante markt voor de verhandeling van ondergrond van voetbalstadions of vergelijkbaar vastgoed. Derhalve wordt gekeken naar meerdere grondprijsnota’s. Zoals onderstaand is te zien, bepaald de Gemeente Nijmegen dit residueel, evenals de nabijgelegen Gemeente Arnhem. Gaan we verder kijken bij vergelijkbare gemeenten dan zien we hiervoor wel vergelijkingsmateriaal.

Hoofdkantoor Anderlechtlaan 181, 1066 HM Amsterdam Postbus 9924, 1006 AP Amsterdam

Mia van IJperenplein 82-84, 3065 JK Rotterdam Peizerweg 87, 9727 AH Groningen Luchthavenweg 81, 5657 EA Eindhoven

taxaties@troostwijk.nl www.troostwijk.nl T 088 666 66 66

Troostwijk Taxaties B.V., Handelsregister Amsterdam nr. 33165249. Op onze overeenkomsten zijn de Algemene Voorwaarden van toepassing zoals gedeponeerd bij de KvK te Amsterdam onder vermeld handelsregisternummer. Deze Algemene Voorwaarden zullen op verzoek kosteloos worden toegezonden. BTW -identificatienummer NL0059.16.458.B01.

Op comparatieve wijze komen we op de volgende grondprijs: Grondwaarde (grondnota is residueel, berekende waarde negatief) BVO Perceel grondwaarde

11.736 m² 15.514 m²

€ €

150,00 € 50,00 € €

1.760.400,00 775.700,00 2.536.100,00

Daarnaast heeft de Gemeente Nijmegen in haar grondprijsnota 2024 bepaald dat de grondprijzen voor commercieel maatschappelijke objecten en sportcomplexen residueel bepaald moeten worden. Bij een geprognotiseerde stichtingskosten van circa € 45.000.000,-- en een huidige getaxeerde waarde van circa dan € 5.450.000,-- (op basis van eigen grond) dan is deze rekenexercitie zéér negatief en is de uitkomst hieruit nihil. Dit wil echter niet zeggen dat de waarde nihil is. Voor deze situatie heeft de Gemeente Nijmegen privaatrechtelijk bepaald dat bij een eventuele verkoop aan N.E.C. er een opstalrecht zal worden gevestigd tegen de volgende condities: o o o o

Onbepaalde duur Uitgifteprijs € 1.500.000,-Retributie € 60.000,-Retributie percentage 4%

De andere genoemde waarderingsmethodieken zijn hiermee niet/ minder relevant. De afkoop is direct een contante waarde van alle toekomstige betalingen. Hierbij moet opgemerkt worden dat naarmate de periode langer duurt, het effect van een contante waarde steeds minder wordt.

Berekening afkoop retributie eeuwigdurend € 1.500.000,00 retributie € 60.000,00

Periode (jaren) Percentage

10000,0 € 1.224.744,35 4,90%

Contante waarde afkoop retributie € Afgerond

€

1.224.744,35 1.220.000,00

2

Derhalve is de afkoop van de retributie conform de voorwaarden zoals deze zijn gesteld door de Gemeente Nijmegen € 1.220.000,-- (afgerond).

Aldus gedaan naar beste kennis en wetenschap, Amsterdam, 19 augustus 2024

J.M.A. Driessen RT MRICS Register-Taxateur NRVT

3