2205-0852_v3.0-Scenario afweging_geanonimiseerd

A VAN DE KLOK

Memo

Kanaalstraat 200 6541 XN Nijmegen

Betreft: Referentie:

Scenario afweging 2205-0852 v3.0

Pagina:

Postbus 40018 6504 AA Nijmegen

1 van 20

Project:

Tel +31 (0)88 024 91 00

24019005 Nijmegen - Goffert NEC

Datum:

8 mei 2023

Aan:

ERRRES EEE BEE- Gemeente Nijmegen

Van:

info@vandeklok.nl

www.vandeklok.nl

Ree ereeyag eae

Op weg naar een financieel gezond en zelfstandig N.E.C. Raad en college wensen de wederzijds van elkaar afhankelijke financiéle relatie tussen N.E.C. en Gemeente Nijmegen door te knippen, waarbij gezorgd wordt voor een duurzaam financieel gezond en zelfstandig N.E.C. Om de huurrelatie te beéindigen, hebben Gemeente Nijmegen en N.E.C. een koopoptie gesloten over de verkoop van het stadion. Om de aankoop van het stadion mogelijk te maken en bij te dragen aan een gezond N.E.C., wordt samen met KlokGroep onderzoek gedaan naar mogelijke ontwikkelingen rondom het stadion c.q. op het perceel van de koopoptie. Deze memo is door N.E.C. en KlokGroep opgesteld om inzicht te geven in de stand van zaken m.b.t. de ontwikkelingen van het Goffert-stadion.

Inhoud van deze memo:

1.

Inleiding

2.

Participatie

3.

Ruimtelijke aspecten

4.

Cultuur, milieu en natuur

5.

Wonen

6.

N.E.C. en Supportersvoorzieningen

7.

Veiligheid

8.

Verkeer en mobiliteit

9.

Juridische aspecten

10. Financieel 11. Conclusie

rT

Wi .*

WW

atti tin ee aes||

ST

| Magee

ee neh ME Galtust coh

sae

Bh NO iy STN, MOR REAL Pe

co ¢

Ys, a

‘ ; tag {*, H # er

7ee Van de KlokPe Bouw & Ontwikkeling BV BTW NL 8235.57.510.B07 - KVK 611104884 - IBAN NL27 RABO 0188 2760 84- BIC RABONL2U /

/

te

ee eS

Ah

/

°

i

A VAN DE KLOK

1. INLEIDING

In 2019 zijn door N.E.C. de eerste gedachten met mogelijke ontwikkelingen gepresenteerd. In de loop van 2020 is dit verder uitgewerkt en is door Gemeente Nijmegen bevestigt, na uitvoering van verschillende onderzoeken, dat het toevoegen van woningen en commerciéle functies mogelijk lijkt te zijn, met de kanttekening dat één plan gepresenteerd dient te worden voor vernieuwing van het stadion en toevoegen van functies. In 2021 zijn in diverse workshops met Gemeente Nijmegen, N.E.C. en KlokGroep (met adviseurs) verschillende

stedenbouwkundige varianten uitgewerkt. Half juni zijn deze varianten gepresenteerd bij Gemeente Nijmegen en is

goedkeuring gegeven, op basis van enkele grofmazige kaders, om deze verder uit te werken zodat het

participatietraject opgestart kan worden. Begin december 2021 is aan het gemeentelijk projectteam, middels presentaties van Inbo Architecten, Felixx Landscape & Architects, Hylkema Erfgoed, Rosh Studio’s en KlokGroep, een antwoord gegeven op de invulling van de grofmazige kaders. Hierop is positief gereageerd en daarbij is goedkeuring gegeven om 3 scenario’s uit te werken voor het participatietraject. Het toenmalige derde scenario betrof4 bouwvolumes (met ook woningen aan de zijde van de Hazenkamp) welke in de participatie meegenomen zouden

worden.

Begin 2022 is op initiatief van Gemeente Nijmegen scenario C gewijzigd naar het nu bekende model. Dit model is destijds grof in massa gecontroleerd en heeft niet de aandacht kunnen krijgen (i.v.m. de dan nog beperkte tijd tot het participatiemoment) welke de andere modellen wel gehad hebben. Inmiddels is dit wel gebeurd en geeft deze memo hier ook duidelijkheid in. De scenario’s waarmee we het participatietraject zijn gestart worden hieronder weergegeven.

Scenario A (2 losse woongebouwen)

2%; “a BB

x;

_#

‘

Scenario B (alles in hoofdgebouw)

Se ~— =

SA «

5

Rear

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

pa

mt

2a gile:; ‘

s

andi .

,

Scenario C (wonen op de ‘koppen’)

= — ee -

‘a Oe 3 , ae en £

ay

ie

le ie: yl

|

;

a

ce 2

ee ‘gee £

a

x

hi

Pagina 2 van 20

A VAN DE KLOK

2. PARTICIPATIE

Voor de ontwikkeling van het Goffertstadion zijn begin maart 2022, onder de projectnaam Ons Nest, de participatie avonden georganiseerd om ideeén en aandachtspunten vanuit de omgeving op te halen om het ontwerp te verbeteren. Tijdens deze avonden zijn belangstellende op verschillende ontwerpthema’s, bevraagd. Denk hierbij aan thema’s zoals bijvoorbeeld mobiliteit, wonen, sport en supporters en duurzaamheid/klimaatbestendig bevraagd . Uit de directe omgeving zijn 5.000 adressen per postbrief uitgenodigd. Daarnaast heeft er paginagrote advertentie in de Gelderlander gestaan en hebben diverse lokale, regionale en landelijke (sociale) media (Forza N.E.C., Gelderlander, Omroep Gelderland en NOS) vooraf aandacht besteed aan de participatiedagen. Met circa 300 bezoekers en 869 achtergelaten reacties kijken we terug op geslaagde avonden met een grote betrokkenheid.

Per thema uit de participatie lichten wij hierna de opgehaalde informatie toe. Noodzaak, public value en identiteit

N.E.C. verbindt, is belangrijk voor de stad en hoort in de Goffert thuis. Kansen zitten in samen ontwikkelen met het stadsbestuur. Men maakt zich vooral zorgen of het plan wel voldoende rendabel gaat zijn voor de voetbalclub en niet te hoog gegrepen is voor N.E.C.. Park, historie en landschap Men vindt het belangrijk dat de lichtmasten worden behouden en dat de ontwikkeling binnen de perceelsgrenzen blijft zoals nu is aangegeven. Zorgen zijn geuit over het behoud van het groen en bestaande bomen. Daarnaast is het belangrijk dat de ontwikkeling zo onopvallend mogelijk wordt geintegreerd in het park. Wonen

Bij het ontwerpthema Wonen is gevraagd naar positieve-, aandachtspunten en ideeén. Uiteindelijk heeft de weergave van de drie scenario’s ertoe geleid dat een keuze heeft gemaakt voor een specifieke variant. Veruit de grootste voorkeur is er voor scenario C, gevolgd door scenario A en een combinatie van de scenario’s. Als tegengeluid wordt genoemd geen woningen en geen hoogbouw. Als ideeén worden aangedragen om de ontwikkeling multifunctioneel in te zetten of het stadion naar elders in de stad te verplaatsen. Op de participatie avonden is de volgende vraag gesteld bij deze scenario’s:

We zijn benieuwd wat jij positief vindt, welke aandachtspunten je ons wilt meegeven en welke ideeén je hebt als je denkt

aan wonen in het Goffertstadion. Laat je post-it achter op het reactie paneel.

Zoals al benoemd is naast input op deze vraag, veel reactie ontvangen met een scenario keuze. Het beeld van een

scenario keuze is zelfs versterkt doordat de media zelf ook de keuze heeft voorgelegd, zonder hierbij achtergrondinformatie te delen. Het risico bestaat dat hierdoor de verwachting is ontstaan dat het in meerderheid gekozen scenario zal worden gerealiseerd, hetgeen echter niet de insteek van de participatie is geweest. Mobiliteit

De meeste ideeén die zijn aangedragen gaan over het toevoegen van een ondergrondse parkeergarage, verbeteren van

het O.V./inzet shuttle, gratis reizen met het O.V. op een wedstrijdticket, meer/ betere bushaltes in de directe omgeving van het stadion, het stimuleren van fietsen door het toevoegen van fietsenstallingen/- routes en het toevoegen van extra parkeergelegenheid in de directe omgeving van het stadion. Op dit moment maakt men zich zorgen over de huidige en toekomstige parkeeroverlast, gevolgd door de ontsluiting/verkeersveiligheid van het toekomstige gebied. De omgeving is blij met de parkeerkaart voor omwonenden (met name tijdens wedstrijddagen).

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Pagina 3 van 20

A VAN DE KLOK

Duurzaamheid en klimaatbestendig Groene gevels, energievoorziening in samenwerking met de buurt, beleid t.a.v. duurzaamheid en klimaatbestendigheid, een denktank met studenten, huidige en toekomstige afvalvoorzieningen en zwerfafval prikken worden het meest als ideeén meegegeven. Als aandachtspunten geeft men mee dat energieneutraal belangrijk is, niet bouwen de meest duurzame oplossing is en dat er overlast is van afval; nu en in de toekomst. Men ervaart het als fijn dat er aandacht is voor dit onderwerp. Supporters en voorzieningen

De omloop vindt men positief, evenals de zitplaatsen dicht op het veld. Veruit de meeste ideeén hebben te maken met

tribunebeleving (ruimere zitplaatsen, trapleuningen toevoegen, invalidevriendelijk en uitbreiding van het sfeervak, staanplaatsen, - toiletvoorziening en - persvak), gevolgd door stadionbeleving (N.E.C. museum, graffitimuur, historie aanwezig, concerten in het stadion), uitbreiding naar meer zitplaatsen, toekomstvisie over 20 jaar, meer skyboxen,

uitbreiding horeca buiten stadion, supportershome/ eigen kroeg, horeca verbetering tijdens wedstrijden en verwarming van de tribunes. Als aandachtspunten geeft men mee behoud van het stadiongevoel en de huidige capaciteit vindt men prima. Participatie & planning Men vinat het fijn dat ze mogen meedenken en betrokken worden. Als ideeén worden aangedragen de inzet van extra communicatiemiddelen zoals een folder of website, duidelijkheid in de communicatie over het vervolg van het participatietraject, inzicht in de financiéle kaders en de inzet van een klankbordgroep. Als aandachtspunt geeft men mee: doe ook echt wat met wat je nu ophaalt.

In de onderstaande tabel is te lezen hoeveel post-it notes per ontwikkelthema er zijn verzameld en of het positief, een aandachtspunt of een idee betrof.

42 70 '

aT

My

7

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

E

54

ig

37

9

4

261

155

as

Pagina 4 van 20

A VAN DE KLOK

In de onderstaande tabel is te lezen welke items het meest genoemd zijn door de 300 participanten. Alleen de opmerkingen die 15 keer ( = minimaal 5% van de 300 bezoekers) of meer zijn genoemd, worden hieronder weergeven. voorkeur voor Scenario C

69

tribunebeleving

42

ondergrondse parkeergarage

38

geen woningbouw in het park

a4

multifunctionele inzet van het stadion

30

behoud bestaande groen en bomen

24

verbeteren het OV

23

voorkeur voor scenario A

21

huidige en toekomistige parkeeroverlast

20

realiseer extra fietsenstallingsruimte

20

Stadion beleving

19

niet rendabel/te hoog gegrepen

18

realiseer het stadion elders in de stad

17

realiseer extra autoparkeergelegenheid

17

geen hoogbouw

15

sluit huisvesting aan bij doelgroep

15

uitbreiding zitplaatsen

15 o

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

10

20

30

40

50

60

ri)

Pagina 5 van 20

A VAN DE KLOK

3. RUIMTELUKE ASPECTEN

Uit het participatietraject blijkt voor scenario B geen c.q. zeer minimaal draagvlak te zijn. Aangezien ook N.E.C. en KlokGroep scenario B niet als voorkeur beschouwen, is de conclusie dat dit scenario afvalt. Hieronder wordt verder

ingezoomd op scenario A en C. Beide scenario’s zijn over een foto van de bestaande situatie gelegd: Scenario A (note: hierin is omloop nog niet geschetst)

Li

es x

,

$‘ | A /

Scenario C

*

||

ge

N

1 (ODI T S, SO NR y

rN oe

;

reer y) (amr

oa

}

A

| S

—

&

ee

.

=

‘

Kadastraal perceel Bij scenario A gaat het noordelijk gelegen woongebouw over de kadastrale grens (ca. 250 m2, zijnde 0,007% van het perceeloppervlak). Dit is wellicht nog iets te minimaliseren, maar geheel voorkomen lukt niet omdat rekening gehouden dient te worden met gebruik van het stadion (bussluis). Het uitgangspunt is dat het zuidelijk gelegen woongebouw binnen de grens wordt gepositioneerd. Door een kadastrale aanpassing zijn beide woongebouwen

binnen de kadastrale grens te leggen. Dit is mogelijk omdat de kadastrale grens aan deze zijde groter is dan het omliggend talud en dit gecorrigeerd kan worden. Bij scenario C gaat het bouwvolume bij de Hazenkamppoort met een geringe overschrijding over de kadastrale grens (ca. 20 m2).

Scenario A

Over kad@sitels

ji

7

3;

Scenario C

‘ ;

=

i

¢

st

‘a

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

iY

eS

akon

“ay — Ns

ge

nee punt "|

Pagina 6 van 20

A VAN DE KLOK

Bouwhoogte Ter referentie: de huidige lichtmasten hebben een hoogte van ca. 46 ml. Bij scenario A wordt het stadiongebouw circa 20 meter hoog. De woongebouwen zijn gepresenteerd in een hoogte van

32 en 53 meter. leder woongebouw heeft een opperviakte van totaal 625 m?. Met dit model ontstaan 2 torens welke boven de bomen uitsteken. Hierdoor wijzigt het visuele beeld van het park. Bij scenario C wordt het hoofdgebouw met naastliggende appartementen circa 34 meter hoog. Van daaruit zakt deze naar de Hazenkampzijde tot net onder de 20 meter. Het circa 34 meter hoge deel omvat een opperviakte van grofweg

ruim 5,000 m2. Met dit model ontstaat een langgerekt gebouw (circa 215 m!) welke boven de bomen uitsteekt en ook niet onzichtbaar blijft vanuit het park. Oppervlakte Een groter te realiseren bouwoppervliak brengt meer risico’s met zich mee m.b.t. bijvoorbeeld archeologie en bodemkwailiteit. Vanuit klimaatdoelstellingen willen we verhard (cq bebouwd) opperviak beperken. In scenario A wordt

voor de woningen 1.250m? oppervlakte gerealiseerd, in scenario C betreft dit circa 3.250m?.

In scenario A blijft nog ruimte over om waterretentie op te lossen, in scenario C is dit alleen mogelijk met minder

gewenste oplossingen onder de gebouwen. Beelden

Hieronder enkele shots van de scenario’s naast elkaar welke de massa van beide scenario’s weergeven. Deze shots zijn uit het model gemaakt en op exact dezelfde posities genomen. Aan de linkerzijde scenario A, aan de rechterzijde scenario C.

Voorzijde

=

ss

——

a co4o7 IBYOSIDSSTSTS oc coewe qe

mt Be Kopse zijde (uitvak)

-

-

—

P

<7 .

ae

—i

i

Wi] tg fe es._——

:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

SOT | vA _ GRR| R¥ ee. apa

KKAD SOOO NOR

case

il

Ly?

Be

PAF.

HCAS :

yf

i \}

TN

-

Pe

eee ve

a

Bee 5 en

¥ ee ee |

RE 5 aE ig ee Ss ee et ee Seee eee

Datum:

-

aa

=

-

Pecg

vain» wall

4

, Soe

;

=

Pagina 7 van 20

—

~

VAN DE KLOK

Parkzijde

;

x oe *

a SRA a sey

a

—

A

anit

=a

eect

:

- = sam

“é

a et ee OSA ae SSS

Parkzijde

;

r

aa

oe

Ss

Kopse zijde (pad naast Eendracht)

we

F S, =

SR

oc

2

\

|

’

f

as

Se

3)

RET

.

O ES

Sits ee

\

Hated Tae

se alos eeerente ee REeaten

ms

(2253SSS

ee SS

Kopse zijde (pad voorbij Eendracht)

- Bs

iy ‘¥

Ase

oe ,

e

ee ares Pe ee ee

Ser 28 eee a4 tan eeSS —— ————

62 £2

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

2

é

Hh ae ieee| tv a vets Veli

(aba)

i

ae i) Chol tbh bie bhai

PP

=

j

sea ssa aa s

=

Bae

Ferg

ee oe

Pagina 8 van 20

A VAN DE KLOK

Linkerzijde hoofdgebouw

——_

—

a

ee

.

|

-_

:

.

~

a

:

7

uae

=a } orme a

Ss

Pf! aa »

ry

a

=

7

2a :

tales velfete tena

isenkgeESEE

ee

na

tees

In onderstaande afbeeldingen is in rood scenario A aangegeven en in paars scenario C: Scenario A

Scenario AenC

ase

=

Pig

oe

Scenario A

Scenario A en C

Se

=| pa

—

—

SSS

4

See

sags?

Scenario A

Scenario A en C

= Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

|

—~ _h—

Pagina 9 van 20

A VAN DE KLOK

4. CULTUUR, MILIEU EN NATUUR Cultuurhistorie

Vanuit cultuurhistorie is onderzoek gedaan naar de locatie. Belangrijke aandachtspunten zijn de poort bij Hazenkamp

en een icoon/landmark bij het hoofdgebouw. Het talud wordt ook als onderscheidend gekenmerkt. Scenario A is getoetst door het onderzoeksbureau aan het rapport en voldoet aan deze voorwaarden. Door de gemeente is bevestigd dat ook scenario C aan het rapport voldoet. Bomen en groen

Bij scenario A kan het stadion met haar uitbreidingen gerealiseerd worden binnen het talud, hierdoor is het niet noodzakelijk (mogelijk een enkele) bomen te verwijderen. Op de impressies zijn de bomen wel weggehaald om het supportersplein inzichtelijk te maken. Dit is echter niet nodig voor de plannen.

Voor de woongebouwen dient totaal circa 1.250 m? groen verwijderd te worden. Dit echter op een positie waar weinig bomen staan, hier is vooral struikgewas aanwezig. Deze opperviakte is net buiten de kadastrale grens nog goed te compenseren door daar de te kappen bomen terug te plaatsen.

Bij scenario C dient het geheel kadastraal perceel vrij gemaakt te worden van al het groen en bomen. Dit is inclusief 2

stuks door de gemeente aangeduide monumentale bomen (zie onderstaande afbeelding). Hiermee wordt dan een totaal opperviakte van 5.000m? groen (bomen en struikgewas) verwijderd. Deze opperviakte compenseren (cq

toevoegen in het park) in de nabijheid lijkt niet realistisch en is in ieder geval niet mogelijk binnen het plangebied.

Onderstaande afbeeldingen geven te verwijderen bomen/groen aan. In het oranje gebied dient groen verwijderd te worden. De blauw aangeduide zone bij scenario C is de zone waar het wenselijk is dat de bomen uitgedund worden om lichtinval in de appartementen te kunnen realiseren.

Scenario A

we =

i

co “Sa

‘

+)

Fat, 26 lr "

™~

'

\.mm=,

“s"Ons he lms/

LF otie auogy

b

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Scenario C

ao

“Fy

:; iihel ; on

‘i6 een

vy gL pee As

go :

s.

=

na

fe)

> |

IFS, 26 -"“4 .

N,

=

. aya Wie

Way

“aneae De j -/

Ba eh Be ;

i

4

4

oa

'” : nd | r

Pagina 10 van 20

A VAN DE KLOK

Monumentale bomen (in blauw) en waardevolle bomen (in gee!)

ED

es

& ?

=}

Oxy uv

E

ed

F}

m1

@

|

,

ing

Ee #

9

ty ; al

-

6 o H °

@ ed

a

Bron: https://kaart.nijmegen.nl/kaartviewer/?@GroenAtlas Geluid

Bij beide scenario’s is geluidsoverlast van verschillende activiteiten een aandachtspunt. Bij scenario C lijkt deze voor 50% van de woningen kleiner te zijn, omdat de afstand naar het Goffertpark groter is. Daarnaast worden alle woningen in scenario C met een dichte wand gescheiden van de tribunes. Op basis van het uiteindelijke definitieve model, dient het eerder opgestelde geluidsrapport geactualiseerd te worden. Lichthinder

Het laten vervallen van lichtmasten (dit kan bij beide scenario’s, maar moet bij scenario C) kan een positief effect hebben op de flora en fauna. Wel zijn de lichtmasten als kenmerkend en positief benoemd bij de participatie. Veel woningen tegen de bosranden (zoals wordt gerealiseerd bij scenario C) kan een nadelig effect hebben doordat in de woningen in de avonden licht brand. Dit is bij scenario C nagenoeg geheel rondom het stadion van toepassing. Bij scenario A is de eventuele overlast van de flora en fauna geconcentreerd op de locatie van de woongebouwen en het hoofdgebouw.

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Pagina 11 van 20

A VAN DE KLOK

5. WONEN

Vanuit gesprekken in de markt blijkt veel animo vanuit verschillende codperaties en beleggers voor de woningen te zijn. Om verschillende doelgroepen te voorzien, is variatie gewenst. Het uitgangspunt is dat het woonprogramma aansluit bij de Woondeal en de woningen niet in verkoop worden gebracht, maar in verhuur. Daglicht Bij scenario A zijn de woningen in blokken voorzien met inpandige (vlucht)trappenhuizen en liften. Dit geeft de mogelijkheid om de woningen in verschillende afmetingen rondom het trappenhuis te plaatsen. Er is ruimte om woningen uit te voeren met 1 en 2 slaapkamers en wellicht nog een enkel appartement met 3 slaapkamers, ofwel variatie en maatwerk is mogelijk. Bij scenario C worden woonblokken gerealiseerd met aan de stadionzijde een galerij. Aan deze galerij worden de (vlucht)trappenhuizen en liften geplaatst. Aan de galerijzijde is door de aanwezigheid van het stadion geen daglicht mogelijk, hetgeen betekent dat daglicht vanuit 1 zijde (bos / park) dient te komen. Dit betekent dat de appartementen uitgevoerd kunnen worden als studio of met 1 slaapkamer. Woningen zodanig in lengte maken dat er meerdere slaapkamers mogelijk zijn, heeft als gevolg meer volume dan nu geschetst en hogere bouwkosten.

Daarnaast staan bij scenario C aan de oostzijde bestaande bomen en sportcomplex De Eendracht (met mogelijk nog een extra verdieping) zeer dicht tegen het stadion, hetgeen de leefbaarheid in de woningen zal beinvloeden. Balkons

Bij scenario A zijn balkons goed in te passen, voorstelbaar, alleen aan zijde van het stadion c.q. met zicht op het veld behoeft hier de nodige aandacht. Bij scenario C zullen eventuele balkons boven de paden rondom het stadion liggen. Het is de vraag of dit wenselijk is m.b.t. veiligheid. Architectuur

Over architectuur is nog niet gesproken, maar wel goed om alvast bij stil te staan. Bij scenario A is het voor de hand liggend dat de architectuur aansluit bij het bos, dus met een vorm van groen (in of aan de gevels) en privacy. Bij scenario C wordt de architectuur meer betrokken bij het stadion. Belangrijk is om dan rekening te houden met glasopperviaktes van de woningen, het risico is namelijk groot dat de gevelarchitectuur verstoord gaat worden door hetgeen bewoners in de woningen doen m.b.t. raamdecoratie en eventuele andere zaken.

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Pagina 12 van 20

A VAN DE KLOK

6. N.E.C. en SUPPORTERSVOORZIENINGEN

Hoofdgebouw

Het hoofdgebouw wordt in zowel scenario A als B een verdieping hoger gemaakt dan in de huidige situatie. Hierdoor is het mogelijk om zowel de business loge als de skyboxen aan de veld zijde te situeren. Bij scenario C wordt het hoofdgebouw 6 bouwlagen om de aansluiting op de woningbouw te realiseren. Scenario C heeft dan ook fors meer oppervlakte voor maatschappelijke en commerciéle voorziening, waarvan de afzet nog niet is getoetst. Supportersomloop

Bij scenario A kan de supportersomloop aan 3 zijden van het stadion gerealiseerd worden met zicht op de omgeving. Bij scenario C heeft de Hazenkampzijde zicht op de omgeving (het park), op de kopse zijde zal de omloop met een dichte wand gescheiden moeten worden van de woningbouw.

Pe ar| a «ic. :e ipa Bw ee f Pon | Rae . Melnaeg are Fm fig ‘} eel SS =

ee

oo Ea ae wl a ee 6 Ee nn SE Da oe 5 as Baie, ears ‘oes Pek a at

pe

Supportersplein Supporters hechten veel waarde aan het creéren van een supportersplein c.q. -home. Bij scenario A is deze ontworpen achter de tribune richting het bestaande talud. Eigenlijk zoals de huidige positie alleen daarmee naar bovenzijde van de tribune gebracht. Hiermee wordt een uniek plein in het bos gemaakt zonder het kappen van bomen. Door de

woningbouw is dit bij scenario C niet mogelijk. Hier zijn mogelijkheden om het supportsplein te maken op de omloop van de Hazenkamp (door deze iets breder te maken, maar dan wel lang gestrekt) of onder de tribunes. Uitsupporters / bussluis

Supporters van de bezoekende vereniging dienen het uitvak veilig te bereiken en zich hierbij ook welkom te voelen. Bij

scenario A is dit op een soort gelijke wijze te realiseren als de huidige situatie. Supporters stappen in een groene

omgeving in de openlucht in/uit de bus. De veiligheid naar de woongebouwen is te realiseren door ter plaatse van het woongebouw het talud aan te passen in een keerwand. Bij scenario C dienen de supportersbussen met een onderdoorgang door de woningen naar het achterliggend gebied te komen. Aandachtspunten hierbij zijn de veiligheid en architectuur. De bussen komen dan in een overdekt gebied onder de tribunes. De veiligheid (met name op brandveiligheid) is bij dit scenario een groot aandachtspunt, waarbij op dit moment nog geen duidelijkheid is gegeven hoe dit georganiseerd kan worden. Na onderzoek is geen referentie project gevonden waar de voorziening inpandig zijn gerealiseerd.

Een mogelijkheid om de bussen te plaatsen buiten het perceel in het park wordt gezien het karakter park niet als realistisch beschouwd. Lichtmasten

De bestaande lichtmasten zijn als kenmerkend voor het stadion benoemd. In scenario A kunnen deze masten gehandhaafd blijven, in scenario C dient de verlichting aan de dakrand van het stadion aangebracht te worden. Het is Uberhaupt de vraag of het wel wenselijk is dat de lichtmasten gehandhaafd blijven.

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Pagina 13 van 20

A VAN DE KLOK

7. VEILIGHEID

Sociale veiligheid Door het toevoegen van woningbouw wordt de sociale veiligheid rondom het stadion vergroot. Bij scenario C kan dit positiever uitpakken, omdat in dit geval aan alle zijde van het stadion woningen worden geplaatst. Supporters en bewoners Bij scenario A kunnen de toegangen tot de woningen goed gescheiden worden van de toegangen tot het stadion. Naar de woongebouwen wordt vanuit het omliggend pad 1 toegang gemaakt. Bij scenario C worden de woningen ontsloten met 4 of 6 toegangen welke zich rondom het stadion bevinden. Deze toegangen bevinden zich in de directe nabijheid van de supporters toegangen van het stadion.

Brandveiligheid

Doordat de woningen in scenario A los zijn gekoppeld van het stadion, is bij eventuele brand (of brandalarm) de

woningbouw en het stadiongebruik goed te scheiden. Bij scenario C is door 1 bouwvolume deze splitsing lastiger te maken en is afstemming met Veiligheidsregio Gelderland-Zuid noodzakelijk over of en hoe dit ingericht kan worden. Voorkomen dient te worden dat als er brand is in de woningen (of een brandalarm af gaat), het gehele stadion ontruimd moet worden.

Bouwperiode

Doordat de woningbouw in scenario A geconcentreerd is op 1 locatie, is de veiligheid tijdens de bouwperiode beter te waarborgen en beheersbaar te maken. De impact op het grootste gedeelte van het stadion is daardoor ook vele malen kleiner c.q. korter dan bij scenario C.

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Pagina 14 van 20

A VAN DE KLOK

8. VERKEER en MOBILITEIT

Parkeren

Uitgangspunt m.b.t. het parkeren voor de nieuwe ontwikkeling is dat het parkeren plaatsvindt op het aanwezige

parkeerterrein. Deels wordt hier nu gebruik van gemaakt door CWZ. De Gemeente Nijmegen is in overleg met CWZ

over een nieuwe parkeeroplossing.

Door de gemeente zijn de scenario’s getoetst aan de parkeernorm 2020-2030, waarbij rekening is gehouden met dubbelgebruik. Conclusie: — Beschikbare parkeerplaatsen:

284 pp

—

Benodigd bij scenario A:

208 pp

—

Benodigd bij scenario C:

298 pp

Het tekort bij scenario C is oplosbaar door te kijken naar positie van fietsparkeren en uiteindelijk te realiseren programma in het hoofdgebouw.

Het huidige parkeerterrein heeft 75 (N.E.C.) + 284 (in gebruik door CWZ) = 359 parkeerplaatsen. In de berekening is

vanuit gegaan dat het gebruik van N.E.C. (6.680m? hoofdgebouw incl. Sportcomplex De Eendracht) conform het huidige parkeerterrein ingevuld gaat worden (zijnde de huidige 75 parkeerplaatsen).

Het stadion heeft een norm van 0,04 per zitplaats. Uitbreiding van het stadion heeft mogelijk ook invioed op de parkeervoorzieningen. Afstemming over parkeren tijdens wedstrijddagen moet nog plaatsvinden (waar parkeren dan bewoners en/of gasten van N.E.C.?). Voor aanpassingen in de parkeervoorzieningen zijn in de exploitatie geen budgetten opgenomen.

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Pagina 15 van 20

—

A

VAN DE KLOK

Fietsparkeren

Het fietsparkeren voor het stadion en hoofdgebouw wordt nabij het parkeerterrein opgelost. De nieuwe bewoners kunnen de fietsen in de gebouwen plaatsen, hiervoor wordt ruimte voorzien. Voor bezoekers kan bij scenario A tussen de gebouwen (op eigen terrein) voorzieningen gerealiseerd worden voor het fietsparkeren. Bij scenario C dienen de bezoekers gebruik te maken van de voorzieningen bij het hoofdgebouw (in het openbaar gebied). Scenario A > ea

Scenario C 7

e x t r a b o m e n ) a8a >f a pa aa ‘ eens? NNO fietsparkeren bezoekersappartementen 2 iz D paviljoen/horeca .

: NY

«q

i t

§

eo

b

ha

pesapswee e; ee e ae X oor fa) = AL

‘ : = verdichtenpark tot boszone (aanplant

Ld voorplein metruimte vo renkele paviljoens .“T @ |}q wr” a”, IFP — eeGj ruim300 fiets parkeerplaatsen é, 2 D im} 7 a) Ee XAG f

i

ie A

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

ee

A.

‘

p

~

th

> Ty.

@ ay

.

> %;

;

ree ‘N _—toorplein met muimtevo r enkele paviljoens | Aa . I= 4 tl 30 fiets parkeerplaatsen { ’ 4 #> &Mi,San - = _ cirea 360 auto parkeerplaatsen

;

ne ht,eee

Pagina 16 van 20

A VAN DE KLOK

9. JURIDISCHE ASPECTEN

Aangezien op de locatie al gedurende lange tijd een koopoptie aanwezig is, zien KiokGroep en N.E.C. het project niet als risico n.a.v. het zogenaamde Didam-arrest. Dit geldt in onze ogen zowel voor scenario A als C, ondanks de kleine kadastrale correcties welke gedaan moeten worden. Bij een gefaseerde ontwikkeling bestaat voor de gemeente het risico dat na realisatie van de woontorens de herontwikkeling van het stadion niet doorgaat. Door N.E.C. is reeds aangegeven dat het niet aanpassen van het stadion geen optie is, omdat het stadion sterk verouderd is. Desgewenst kunnen hier in de anterieure overeenkomst afspraken over gemaakt worden.

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Pagina 17 van 20

A VAN DE KLOK

10. FINANCIEEL

Op basis van de modellen hanteren we nu als voorlopig programma:

Omschrijving Huur, appartement, sociale huur Huur, appartement, midden huur

|Scenario A | Scenarioc 66 app / 50m? 66 app / 50m? Midden huur

Huur, appartement, vrije sector

Hoofdgebouw

Hoofdgebouw

Paviljoen (Horeca) Hazenkamp

66 app / 50m?

66 app / 50m?

68 app / 62m?

68 app / 62m?

2.495 m?

8.510 m?

6.680 m2

6.680 m?

Pt me 96m?

Scenario A heeft als voordeel dat werkzaamheden stapsgewijs uitgevoerd kunnen worden. Bij scenario C is realisatie alleen mogelijk indien alle financiéle voorwaarden voor het gehele project aan de voorzijde zijn gedekt. Eventuele tegenslagen in het proces dienen dan ook direct opgelost te worden, want anders kan de rest van de ontwikkeling stagneren. De financiéle verschillen tussen beide scenario’s ontstaan in:

—

inscenario C dienen zwaardere voorzieningen getroffen te worden om uitsupporters met bussen te ontvangen;

—

niet kunnen hergebruiken van kelder/fundering onder het hoofdgebouw in scenario C i.v.m. extra bouwhoogte;

— —

verschillen in grondexploitatie en bijkomende kosten aangezien het bebouwd oppervlak in scenario C groter is; scenario C heeft ca. 8.500m? meer te verhuren opperviakte commerciéle ruimten. Dit is een risico, er is nog onvoldoende bevestiging dat hier markt voor is. Vooralsnog komt deze ontwikkeling tot een negatief resultaat.

Conclusie is dat scenario C een zeer groot tekort met zich meebrengt t.o.v. scenario A.

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Pagina 18 van 20

A VAN DE KLOK

11. CONCLUSIE

Op basis van de voorgaande analyse zijn in de onderstaande tabel de gevolgen per scenario visueel zichtbaar gemaakt.

[legenda |

or (2)

|

Aandachtspunt, maar zou wel oplosbaar moeten zijn

[ iia Po

Scenariod | Scenarioc | Conclusie

Ruimtelijke aspecten

[Seale

ees oe - bouwhoogte

@|@ | —6 Oo. OF Aanpassing scenario A noodzakelijk

- oppervlakte

Negatief bij scenario Ci.o.m. gemeente acceptabel

Cultuur, milieu en natuur

aa ema Teepe |

- bomen en groen

—————

- daglicht

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

| eee |

(es)

a

Negatief bij scenario Ci.o.m.

gemeente acceptabel

as area ee ee

—6— oO. @ LU Aanpassing scenario C noodzakelijk

Pagina 19 van 20

A VAN DE KLOK

N.E.C. en supportsvoorzieningen

ee

peer ey iliac / bussluis - lichtmasten

cc Boe @o1,90 | | — eee eee @i€> | Aanpassing scenario C noodzakelijk | @ | @| Niet maatgevend.

Veiligheid

(ae

- uitsupporters

pie ee

a

@|.@

— |

Verkeer en mobiliteit

(ee ae ean

Gi ones pe pie

x Bowe |-@o!;|@| |

Dit als geheel evaluerend, is onze (N.E.C. en KlokGroep) conclusie dat:

— —

scenario C op basis van participatie grotere draagkracht heeft; scenario C oplossingen nodig heeft m.b.t. woonkwaliteit, bussluis (uitsupporters) en financiéle haalbaarheid welke we na diverse onderzoeken niet hebben kunnen vinden;

—

scenario A haalbaar is waarbij mogelijk de hoogte van 1 woongebouw een punt van gesprek is.

Datum:

8 mei 2023

Referentie:

2205-0852 v3.0

Pagina 20 van 20

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gedeeltes geanonimiseerd op grond van artikel 5 van de Wet open overheid: Art. 5.1 lid 2 onderdeel e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer, tenzij de betrokken persoon instemt met openbaarmaking Pagina('s): 1