2205-0852_v1.0-Scenario afweging_geanonimiseerd

Say

Memo

Kanaalstraat 200 6541 XN Nijmegen

Betreft:

Scenario afweging

Pagina:

1 van 18

Referentie:

Postbus 40018 6504 AA Nijmegen

2205-0852 v1.0

Project:

Tel +31 (0)88 024 91 00

24019005 Nijmegen - Goffert NEC

Datum:

17 juni 2022

Van:

Aan:

ES EE

info@klokgroep.nl

www.klokgroep.nl

ee - Gemeente Nijmegen

Een KlokHolding-onderneming

CONCEPT MEMO: TER CONTROLE / AANVULLING Op weg naar een financieel gezond en zelfstandig N.E.C. Raad en college wensen de wederzijds van elkaar afhankelijke financiéle relatie tussen N.E.C. en Gemeente Nijmegen door te knippen, waarbij gezorgd wordt voor een duurzaam financieel gezond en zelfstandig N.E.C. Om de huurrelatie te beéindigen, hebben Gemeente Nijmegen en N.E.C. een koopoptie gesloten over de verkoop van het stadion. Om de aankoop van het stadion mogelijk te maken en bij te dragen aan een gezond N.E.C., wordt samen met KlokGroep onderzoek gedaan naar mogelijke ontwikkelingen rondom het stadion c.q. op het perceel van de koopoptie. Deze memo is opgesteld om inzicht te geven in de stand van zaken m.b.t. de ontwikkelingen van het Goffert-stadion.

Inhoud van deze memo:

1.

Inleiding

2.

Participatie

3.

Ruimtelijke aspecten

4.

Milieu en natuur

5.

Wonen

6.

N.E.C. en Supportersvoorzieningen

7.

Veiligheid

8.

Verkeer en mobiliteit

9.

Juridische aspecten

10. Financieel

11. Conclusie

ue YY i}

a

7

LLL,

m

a

wu

Gy: i abs a one GE!

PI “ae.

Ate

arse! Vt MAS Gay

eR

tala,

py! Walt, Te aieiy Sea

ay

©

el re ppc ie

ry Oa abe te aa

Ba aa ie:

fg ements nn :

SN

awe 9 eT ates li 8 5

OY, ee a

? FR# Bite oe Saseee por ae Bees pare th es oat eee Ly elyel, el = >| ae Be RARE = Pre | Ley.SRN ley 4 Efi

a Ete

AaB et 5

‘

Sess

=2s

-

ny it ‘re i 4 hy

ie KlokGroep Bouw & Ontwikkeling BV BTW NL 8235.57.510.B07 - KVK611104884 - IBAN NL27 RABO 0188 2760 84- BIC RABONL2U /

/

:

5

=z

1. INLEIDING

In 2019 zijn door N.E.C. de eerste gedachten met mogelijke ontwikkelingen gepresenteerd. In de loop van 2020 is dit veder uitgewerkt en is door Gemeente Nijmegen bevestigt na uitvoering van verschillende onderzoeken dat het toevoegen van woningen en commerciéle functies mogelijk lijkt te zien. Hierbij is onderkend dat de wenselijkheid van woningbouw een discussiepunt is. In 2021 zijn in diverse workshops met Gemeente Nijmegen, N.E.C. en KlokGroep (met adviseurs) verschillende

stedenbouwkundige varianten uitgewerkt. Half juni zijn deze varianten gepresenteerd bij Gemeente Nijmegen en is

goedkeuring gegeven op basis van enkele grofmazige kaders om deze uit te werken en participatie mee te starten.

Begin december 2021 is aan het gemeentelijk projectteam middels presentaties van Inbo Architecten, Felixx Landscape & Architects, Hylkema Erfgoed, Rosh Studio’s en KlokGroep antwoord gegeven aan de invulling van de grofmazige kaders. Hierop is positief gereageerd en goedkeuring gegeven om 3 scenario’s uit te werken voor participatie. Het toenmalige derde scenario betrof4 bouwvolumes (met ook woningen aan de zijde van de Hazenkamp) welke in de

participatie meegenomen zouden worden. Begin 2022 is op initiatief van Gemeente Nijmegen scenario C gewijzigd naar het nu bekende model. Dit model is destijds grof in massa gecontroleerd en heeft niet de aandacht kunnen krijgen welke de andere modellen wel gehad hebben. Inmiddels is dit wel gebeurd en geeft deze memo hier ook duidelijkheid in. De scenario’s waarmee we het participatie traject zijn gestart zijn hieronder weergegeven.

Scenario A (2 losse woongebouwen)

Scenario B (alles in hoofdgebouw)

ce “TN ag

— La TE Ye

eg =

as -

Re. “<I ay

a

ai

a

Lin

eRe

Zn

.-ok aeSa a as

po

is

é

*Sy ie

Se, —

;TgF

> ey ae

—

2

:

2

=

>.

av

Scenario C (wonen op de ‘koppen’)

Rtv

.

scien ee

> Bs

a

me a

s Ps

- cd 2 2 Pe «eee ER OR Se

| 2

——

a

pe ele i: ae

me

ee

ac a ee .

fn j ae “fae . ee a

ibid Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 2 van 18

oe al

2. PARTICIPATIE

Voor het project Goffert stadion zijn begin maart 2022 de participatie avonden gehouden voor de ontwikkelingen om en rond het stadion. Tijdens deze avonden zijn belangstellende op verschillende thema’s meegenomen. Met circa 300 bezoekers en 869 achtergelaten reacties, kijken we terug op geslaagde avonden met een grote betrokkenheid. Op de verschillende thema’s is informatie opgehaald. Op de participatie avonden is de volgende vraag gesteld bij deze scenario’s:

We zijn benieuwdwat jij positief vindt, welke aandachtspunten je ons wilt meegeven en welke ideeén je hebt als je denkt

aan wonen in het Goffertstadion. Laat je post-it achter op het reactie paneel.

Naast input op deze vraag, hebben we veel reacties ontvangen met een scenario keuze. Het beeld van een scenario keuze is zelfs versterkt doordat de media zelf ook de keuze heeft voorgelegd, zonder hierbij achtergrondinformatie te delen. Het risico bestaat dat hierdoor de verwachting is ontstaan dat het in meerderheid gekozen scenario zal worden

gerealiseerd, hetgeen echter niet de insteek van de participatie is geweest.

Voor scenario B blijkt geen c.q. zeer minimaal draagvlak te zijn. Aangezien ook N.E.C. en KlokGroep scenario B niet als voorkeur beschouwen, is de conclusie dat dit scenario afvalt.

Per thema uit de participatie lichten wij hierna de opgehaalde informatie toe. Noodzaak, public value en identiteit N.E.C. verbindt, is belangrijk voor de stad en hoort in de Goffert thuis. Kansen zitten in samen ontwikkelen met het

stadsbestuur. Men maakt zich vooral zorgen of het plan wel voldoende rendabel gaat zijn voor de voetbalclub en niet te hoog gegrepen is voor N.E.C.. Park, historie en landschap Men vindt het belangrijk dat de lichtmasten worden behouden en dat de ontwikkeling binnen de perceelsgrenzen blijft zoals nu is aangegeven. Zorgen zijn geuit over het behoud van het groen en bestaande bomen. Daarnaast is het belangrijk dat de ontwikkeling zo onopvallend mogelijk wordt geintegreerd in het park. Wonen

Bij het ontwerpthema Wonen is er gevraagd naar positieve-, aandachtspunten en ideeén. Uiteindelijk heeft de weergave van de drie scenario’s ertoe geleid dat men een keuze heeft gemaakt voor een specifieke variant. Veruit de grootste voorkeur is er voor scenario C, gevolgd door scenario A en een combinatie van de scenario’s. Als tegengeluid wordt genoemd geen woningen en geen hoogbouw. Als ideeén worden aangedragen om de ontwikkeling multifunctioneel in te zetten of het stadion naar elders in de stad te verplaatsen. Mobiliteit

De meeste ideeén die zijn aangedragen gaan over het toevoegen van een ondergrondse parkeergarage, verbeteren van het O.V./inzet shuttle, gratis reizen met het O.V. op een wedstrijdticket, meer/ betere bushaltes in de directe omgeving

van het stadion, het stimuleren van fietsen door het toevoegen van fietsenstallingen/- routes en het toevoegen van extra parkeergelegenheid in de directe omgeving van het stadion. Op dit moment maakt men zich zorgen over de huidige en toekomstige parkeeroverlast, gevolgd door de ontsluiting/verkeersveiligheid van het toekomstige gebied. De omgeving is blij met de parkeerkaart voor omwonenden (met name tijdens wedstrijddagen). Duurzaamheid en klimaatbestendig

Groene gevels, energievoorziening in samenwerking met de buurt, beleid t.a.v. duurzaamheid en klimaatbestendigheid, een denktank met studenten, huidige en toekomstige afvalvoorzieningen en zwerfafval prikken worden het meest als

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 3 van 18

ese al

ideeén meegegeven. Als aandachtspunten geeft men mee dat energieneutraal belangrijk is, niet bouwen de meest duurzame oplossing is en dat er overlast is van afval; nu en in de toekomst. Men ervaart het als fijn dat er aandacht is voor dit onderwerp. Supporters en voorzieningen

De omloop vindt men positief, evenals de zitplaatsen dicht op het veld. Veruit de meeste ideeén hebben te maken met

tribunebeleving (ruimere zitplaatsen, trapleuningen toevoegen, invalidevriendelijk en uitbreiding van het sfeervak, staanplaatsen, - toiletvoorziening en - persvak), gevolgd door stadionbeleving (N.E.C. museum, graffitimuur, historie aanwezig, concerten in het stadion), uitbreiding naar meer zitplaatsen, toekomstvisie over 20 jaar, meer skyboxen,

uitbreiding horeca buiten stadion, supportershome/ eigen kroeg, horeca verbetering tijdens wedstrijden en verwarming van de tribunes. Als aandachtspunten geeft men mee behoud van het stadiongevoel en de huidige capaciteit vindt men prima. Participatie & planning Men vinat het fijn dat ze mogen meedenken en betrokken worden. Als ideeén worden aangedragen de inzet van extra communicatiemiddelen zoals een folder of website, duidelijkheid in de communicatie over het vervolg van het participatietraject, inzicht in de financiéle kaders en de inzet van een klankbordgroep. Als aandachtspunt geeft men mee: doe ook echt wat met wat je nu ophaalt.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 4 van 18

Say

3. RUIMTELUKE ASPECTEN

Hieronder zijn beide scenario’s gelegd over een foto van de bestaande situatie: Scenario A (note: hierin is omloop nog niet geschetst)

wy

amt

g

—

;

——

:

j

¥% |

Scenario C

:‘

.

—_—

B™

|

Gg

~

—

x

a ¥ == See

a

\e t

a

4

'

1

N

eeeweery

IN

NO.

Say

}

‘

S

~

yo

OG 2)

[i

‘

er tee a, moll

Kadastraal perceel In scenario A gaat het noordelijk gelegen woongebouw over de kadastrale grens. Dit is wellicht nog iets te minimaliseren, maar geheel voorkomen lukt niet. Het uitgangspunt is dat het Zuidelijk gelegen woongebouw binnen de grens wordt gepositioneerd. Door een kadastrale aanpassing zijn beide woongebouwen binnen de kadastrale grens te leggen. Dit is mogelijk omdat de kadastrale grens aan deze zijde groter is dan het omliggend talud.

Bij scenario C gaat het bij de Hazenkamp poort het bouwvolume met een geringe overschrijding over de kadastrale grens.

Scenario A

Scenario C

\Syer ka

al

=

“

‘

Y

|

:

¢

:

an 3

J

‘a

i

"OH

I

;

|

a ak sa a .

ir

~

=

etn

age 2

‘

a

me te. eo Rin *

nee,

ie Mle Ys

: q

é

“<a ns ae Fa peer oe ae eeote. Ssasae _"

i

wee

Cet

“i

en

they

ae

ro

Bouwhoogte

Ter referentie: de huidige lichtmasten hebben een hoogte van ca. 46 m1. In scenario A wordt het stadiongebouw circa 20 meter hoog. De woongebouwen zijn gepresenteerd in een hoogte van 32 en 53 meter. leder woongebouw heeft een opperviakte van totaal 625 m2. Met dit model ontstaan 2 torens welke boven de bomen uitsteken. Hierdoor wijzigt het visuele beeld van het park. In scenario C wordt het hoofdgebouw met naastliggende appartementen circa 34 meter hoog. Van daaruit zakt deze naar de Hazenkampzijde tot net onder de 20 meter. Het circa 34 meter hoge deel omvat een opperviakte van grofweg ruim 5.000 m2. Met dit model ontstaat een langgerekt gebouw (circa 215 m1) welke boven de bomen uit steekt en ook niet onzichtbaar blijft vanuit het park.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 5 van 18

er al

Oppervlakte

Een groter te realiseren bouwoppervlak brengt meer risico’s met zich mee m.b.t. bijvoorbeeld archeologie en bodemkwaliteit. Vanuit klimaatdoelstellingen willen we verhard (cq bebouwd) opperviak beperken. In scenario A wordt voor de woning 1.250m2 oppervlakte gerealiseerd, in scenario C betreft dit circa 3.250m2.

In scenario A blijft nog ruimte over om waterretentie op te lossen, in scenario C is dit alleen mogelijk met minder

gewenste oplossingen onder de gebouwen. Beelden

Hieronder enkele shots van de scenario’s naast elkaar. Deze shots zijn uit het model gemaakt en op exact dezelfde posities genomen. Aan de linkerzijde scenario A, aan de rechterzijde scenario C. Voorzijde

pyIR

=— ——

——— 7

me)

S08) BBO

OCI

OO

el st ——=—_| FEET

j

59

a

Bae

ae ~

;

—_

| + ce aw 22 trlinn

4

=

Lge = eae hgh baa

\

iy ahah TR ap adNAN pope opted e HRN

>

|

—

as es

rar

|

Or FN

5

Kopse zijde (uitvak)

\E

ee| "4Eg Oy, x My eS OS “>. SNS

5

ee

at

bel vas

ee

see i

a Sn =

oil

eee

Li? CA?

:

oe ,

vain a walli:

n/a

Parkzijde

S

‘= a3 V0 gta eo. = Sh eee A =

\aeteeniapeiiainediaimaaimmia

Datum:

Referentie:

Fa aa a

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

=

ae

—_ sa —“say —< Ae

em canoon. See Re

ee 1mu a Saas

=: s f

on

-

:

a

—EEE a

te

a

eis 1m

Pagina 6 van 18

r= 2

Parkzijde

; :

ue

=

ss ==

s

=

Se eae a

at

a Se

Kopse zijde (pad naast Eendracht)

ia

aS

i) x

=

si —a

Se eee ee Bs ee Se ee

Beas

BS

—

a

.

SSS

s

dant

Se

~

Th Ut hte

toe

hea

SSS=

Linkerzijde hoofdgebouw

is, f >... 4

=—

=

z

,

=

ee

:

Pr ttt“Tt

So a

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

peg a

:

See

x

p

“8

4

S fi

.

=

:

eu

eS 1

ave ances

Bees

¢

i

|

r

\ {

1)

Pam ei pease oe ek kcae erent

SE SSeS

ae

ge See SS 2 See

—_

G2 ge ae

SSE Sse

ee

ee é

np

WSS eeee So Se ee

2

LM,

;

ms

rae

Ry

Bee SS

aa

a:

a

i3

j

Kopse zijde (pad voorbij Eendracht)

=

Li

>

r

a

as See

ee ee

Se

ran

J|

Ee

Se

q

Ni,i |

f NM

ody

oe

sais*

,

ci=72

x

ae

—

= elcome veil Ante ‘eae ies

ss

ges

Pagina 7 van 18

Sz

4. MILIEU EN NATUUR

Bomen en groen

In scenario A kan het stadion met haar uitbreidingen gerealiseerd worden binnen het talud, hierdoor is het niet noodzakelijk (mogelijk een enkele) boom te verwijderen. Op de impressies zijn de bomen wel weggehaald om het supportersplein inzichtelijk te maken. Dit is dus niet nodig voor de plannen. Voor de woongebouwen dient totaal circa 1.250 m2 groen verwijderd te worden. Dit echter op een positie waar weinig

bomen staan, met name is hier struikgewas aanwezig. Deze opperviakte is net buiten de kadastrale grens nog goed te compenseren door daar de te kappen bomen terug te plaatsen. In scenario C dient het geheel kadastraal perceel vrij gemaakt te worden van al het groen en bomen. Dit is inclusief 2 stuks door de gemeente aangeduide monumentale bomen (zie onderstaande afbeelding). Hiermee wordt dan een

totaal opperviakte van 5.000m2 groen (bomen en struikgewas) verwijderd. Deze opperviakte compenseren in de nabijheid lijkt niet realistisch en is niet mogelijk binnen het plangebied. Monumentale bomen (in blauw) en waardevolle bomen (in gee!)

Ey

e

5

|

Fl

Ox

Z: ‘

§

ee

)

] A

b

'

Se

Ha FZ eS oi % al °

°

° 5 °

Bron: https://kaart.nijmegen.nl/kaartviewer/?@GroenAtlas

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 8 van 18

=a al

Onderstaande afbeeldingen geven te verwijderen bomen/groen aan. In het oranje gebied dient groen verwijderd te worden. De blauw aangeduide zone bij scenario B is de zone waar het wenselijk is dat de bomen uitgedund worden om lichtinval in de appartementen te kunnen realiseren. Scenario A

Scenario C

aie

eo

i

:

;

a4

" oy_@ ae

we

7 ie

Fae, 26 >, - P s )

,

x

‘

7. fi

~N

;

}

g

~

:

WAG a

\ MG; : NN ‘N

“eS

SONNE Cg ‘ Xx ~ oe

0. Station s r

.

.

;

™

FS

a

d

d

OAS.

J TRS he) F

;

<

'

if iH ae)

{

'

ae ~@

eo

y

i

‘he

) OE - ij

i

;i

mad

W® vy

La

>) ee

x es, fi - a f> i

ey Vv

ati 7

NS

;

pie

oxx

:

a

Pad

‘

‘ - ¥ mailj i.er i. Ove si P

.

=ree iifpaid ab

2

;

‘N \ vA j mh

y a‘|

\he

BA

SANE Cg ~~ ~ Py

\

Se ‘ ,

>>

om . t FS ato > Pal

:

y

y wig 0

naLf ey

Te

3S

ij

a

|

Geluid

In beide scenario’s is geluidsoverlast van verschillende activiteiten een aandachtspunt. Bij scenario C lijkt deze voor 50%

van de woningen kleiner te zijn, omdat de afstand naar het Goffert park groter is. Daarnaast worden alle woningen in

scenario C met een dichte wand gescheiden van de tribunes. Op basis van het uiteindelijke definitieve model, dient het eerder opgestelde geluidsrapport geactualiseerd te worden. Lichthinder

Het laten vervallen van lichtmasten (dit kan bij beide scenario’s, maar moet bij scenario C) kan positief effect hebben op de flora en fauna. Veel woningen tegen de bosranden (zoals wordt gerealiseerd bij scenario C) kan een nadelig

effect hebben doordat in de woningen in de avonden licht brand. Dit is bij scenario C nagenoeg geheel rondom het stadion van toepassing. Bij scenario A is de eventuele overlast van de flora en fauna geconcentreerd op de locatie van de woongebouwen en het hoofdgebouw.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 9 van 18

oe al

5. WONEN

Vanuit gesprekken in de markt blijkt veel animo vanuit verschillende codperaties en beleggers voor de woningen te zijn. Om verschillende doelgroepen te voorzien, is variatie gewenst. Daglicht In scenario A zijn de woningen in blokken voorzien met inpandige (vlucht)trappenhuizen en liften. Dit geeft de

mogelijkheid om de woningen in verschillende afmetingen rondom het trappenhuis te plaatsen. Er is ruimte om woningen uit te voeren met 1 en 2 slaapkamers en wellicht nog een enkel appartement met 3 slaapkamers, ofwel variatie en maatwerk is mogelijk. In scenario C worden woonblokken gerealiseerd met aan de stadionzijde een galerij. Aan deze galerij worden de (vlucht)trappenhuizen en liften geplaatst. Aan de galerijzijde is door de aanwezigheid van het stadion geen daglicht mogelijk, hetgeen betekent dat daglicht vanuit 1 zijde (bos / park) dient te komen. Dit betekent dat de appartementen uitgevoerd kunnen worden als studio of met 1 slaapkamer. Woningen zodanig in lengte maken dat er meerdere

slaapkamers mogelijk zijn, heeft als gevolg meer volume dan nu geschetst en hogere bouwkosten. Daarnaast staan bij scenario C aan de oostzijde bestaande bomen en sportcomplex De Eendracht (met mogelijk nog een extra verdieping) zeer dicht tegen het stadion, hetgeen de leefbaarheid in de woningen zal beinvloeden. Balkons

In scenario A zijn balkons goed voorstelbaar, alleen aan zijde van het stadion c.q. met zicht op het stadion behoeft hier de nodige aandacht. In scenario C zullen eventuele balkons boven de paden rondom het stadion liggen. Het is de vraag

of dit wenselijk is m.b.t. veiligheid en ook architectuur. Scenario A biedt dan ook meer mogelijkheden tot het brengen van variatie.

Architectuur

Over architectuur is nog niet gesproken, maar wel goed om bij stil te staan. In scenario Ais het voor de hand liggend dat de architectuur aansluit bij het bos, dus met een vorm van groen (in of aan de gevels) en privacy. Bij scenario C wordt de architectuur meer betrokken bij het stadion. Belangrijk is om dan rekening te houden met glasoppervlaktes van de woningen, het risico is namelijk groot dat de gevelarchitectuur verstoord gaat worden door hetgeen bewoners in de woningen doen m.b.t. raamdecoratie en eventuele andere zaken.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 10 van 18

eae asl

6. N.E.C. en SUPPORTERSVOORZIENINGEN

Hoofdgebouw

Het hoofdgebouw wordt in zowel scenario A als B een verdieping hoger gemaakt dan in de huidige situatie. Hierdoor is het mogelijk om zowel de business loge als de skyboxen aan de veld zijde te situeren. In scenario C wordt het hoofdgebouw 6 bouwlagen om de aansluiting op de woningbouw te realiseren. Scenario C heeft dan ook fors meer oppervlakte voor maatschappelijke en commerciéle voorziening, waarvan de afzet nog niet is getoetst. Supportersomloop

Bij scenario A kan de supportersomloop aan 3 zijden van het stadion gerealiseerd worden met zicht op de omgeving. Bij scenario C heeft de Hazenkampzijde zicht op de omgeving (het park), bij de kopse zijde zal de omloop met een dichte wand gescheiden moeten worden van de woningbouw.

PS

=

*. <n

ee

ee Pec Neate, el a3 a, eninge ferry 3 5 ip ‘} eet _

= SS.

se

es ee

ea

oe mae gh ee a. ee ipa + i im 2 7% Ss

pe

Supportersplein Supporters hechten veel waarde aan het creéren van een supportersplein c.q. -home. Bij scenario A is deze ontworpen achter de tribune richting het bestaande talud. Daarmee wordt een uniek plein in het bos gemaakt zonder kappen van bomen. Door de woningbouw is dit bij scenario C niet mogelijk. Hierbij zijn mogelijkheden om het supportsplein te

maken op de omloop van de Hazenkamp (door deze iets breder te maken, maar dan wel lang gestrekt) of onder de tribunes een ruimte te maken.

Uitsupporters / bussluis

Supporters van de bezoekende vereniging dienen het uitvak veilig te bereiken en zich hierbij ook welkom voelen. In

scenario A is dit op een soort gelijke wijze te realiseren als de huidige situatie. Supporters stappen in een groene

omgeving in de openlucht in/uit de bus. De veiligheid naar de woongebouwen is te realiseren door ter plaatse van het woongebouw het talud aan te passen in een keerwand. Bij scenario C dienen de supportersbussen met een onderdoorgang door de woningen naar het achterliggend gebied te komen. Aandachtspunten hierbij zijn de veiligheid en architectuur. De bussen komen dan in een overdekt gebied onder de tribunes, de veiligheid (met name op brandveiligheid) is een groot aandachtspunt. Lichtmasten

De bestaande lichtmasten zijn op de participatie dagen als kenmerkend voor het stadion benoemd. In scenario A kunnen deze masten gehandhaafd blijven, in scenario C dient de verlichting aan de dakrand van het stadion aangebracht te worden. Het is Uberhaupt de vraag of het wel wenselijk is dat de lichtmasten gehandhaafd blijven.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 11 van 18

Sz

7. VEILIGHEID

Sociale veiligheid Door het toevoegen van woningbouw wordt de sociale veiligheid rondom het stadion vergroot. Bij scenario C kan dit positiever uitpakken omdat in dit geval aan alle zijde van het stadion woningen worden geplaatst. Supporters en bewoners In scenario A kunnen de toegangen tot de woningen goed gescheiden worden van de toegangen tot het stadion. Naar de woongebouwen wordt vanuit het omliggend pad 1 toegang gemaakt. Bij scenario C worden de woningen ontsloten met 4 of 6 toegangen welke zich rondom het stadion bevinden, ook in de directe nabijheid van de supporters toegangen van het stadion. Brandveiligheid

Doordat de woningen in scenario A los zijn gekoppeld van het stadion, is bij eventuele brand (of brandalarm) de

woningbouw en het stadiongebruik goed te scheiden. Bij scenario C is door 1 bouwvolume deze splitsing lastiger te maken en is afstemming met Veiligheidsregio Gelderland-Zuid noodzakelijk over of en hoe dit ingericht kan worden. Voorkomen dient te worden dat als er brand is in de woningen (of een brandalarm af gaat), het gehele stadion ontruimd moet worden.

Bouwperiode

Doordat de woningbouw in scenario A geconcentreerd is op 1 locatie, is de veiligheid tijdens de bouwperiode beter te waarborgen en beheersbaar te maken. De impact op het grootste gedeelte van het stadion is daardoor ook vele malen kleiner c.q. korter dan bij scenario C.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 12 van 18

Sz

8. VERKEER en MOBILITEIT

Parkeren

Uitgangspunt m.b.t. het parkeren voor de nieuwe ontwikkeling is dat het parkeren plaatsvindt op het aanwezig

parkeerterrein. Deels wordt hier nu gebruik van gemaakt door CWZ. De Gemeente Nijmegen is in overleg met CWZ

over nieuwe parkeeroplossing.

Benodigd conform parkeernorm 2020-2030 (gebied: ‘Rest bebouwde kom’): Bron: https://www.nijmegen.nl/nieuws/nieuwsdossiers/dossier-nijmegen-goed-op-weg/parkeren-in-nijmegen-2020-2030/

Po

Scenario

Scenario

sociale huur

(middel) duur

(niet-student

dienstverlening

eae ere ae [Total | Beschikbaar=284 | | Note: Parkeernorm voor studenten bedraagt 0,2 per appartement

as ss ||

ag |

Het huidige parkeerterrein heeft 75 (N.E.C.) + 284 (in gebruik door CWZ) = 359 parkeerplaatsen. De extra parkeerplaatsen voor scenario A zijn te realiseren door fiets parkeren anders in te richten. Voor de extra benodigde parkeerplaatsen in scenario C is geen ruimte op maaiveld.

In berekening er van uitgegaan dat meters N.E.C. (6.680m2 hoofdgebouw incl. Sportcomplex De Eendracht) conform huidige parkeerterrein ingevuld kunnen worden (zijnde de huidige 75 parkeerplaatsen). Het stadion heeft een norm van 0,04 per zitplaats. Uitbreiding van het stadion heeft mogelijk ook invioed op de parkeervoorzieningen. Afstemming over parkeren tijdens wedstrijddagen moet nog plaatsvinden (waar parkeren dan bewoners en/of gasten van N.E.C.). Voor aanpassingen in de parkeervoorzieningen zijn in de exploitatie geen budgetten opgenomen.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 13 van 18

Sz

Fiets parkeren

Het fiets parkeren voor het stadion en hoofdgebouw wordt nabij het parkeerterrein opgelost. De bewoners kunnen de fietsen in de gebouwen plaatsen, hiervoor wordt ruimte voorzien. Voor bezoekers kan bij scenario A tussen de gebouwen (op eigen terrein) voorzieningen gerealiseerd worden voor het fiets parkeren. Bij scenario C dienen de bezoekers gebruik te maken van de voorzieningen bij het hoofdgebouw (in het openbaar gebied). Scenario A

Scenario C

ea NY

extra bomen)

< in N

4

POa

oar — eo

Mp re @ ___fietsparkeren sence?bezokrs appartementen

:

Mme

(

|.

Datum:

Referentie:

oF

\

a

ry4a

;

"]

paitjoen/horeca

,

e

'e

e

o--° ~~ on@ 4 al

2

. \ ie

a

— a &

4

~~ ey ON

{

hey sapsrae

park tot boszone(aanplant

verdichten

.

s

b tL ___-voorplein met ruimte vo r enkele paviljoens

AOE >Nees .@ + om ae

Pl Le it

ruim :i300 fiets parkeerplaatsen

| eee pla tsen

Deo MO

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

@7

»°

f

|}

raaoees »

5

, ___voorpleinmetr uimte vo r enkele paviljoens

fa 3 *ahos —eSo

4 Pila

30 fiets parkeerplaatsen

s

_ bw, = weet —_ <irea 360 auto parke rpla tsen

Pagina 14 van 18

ese al

9. JURIDISCHE ASPECTEN

Aangezien op de locatie al gedurende lange tijd een koopoptie aanwezig is, zien wij het project niet als risico n.a.v. het zogenaamde Didam-arrest. Dit geldt in onze ogen zowel voor scenario A als C, ondanks de kleine kadastrale correcties welke gedaan moeten worden. Bij een gefaseerde ontwikkeling bestaat voor de gemeente het risico dat na realisatie van de woontorens de herontwikkeling van het stadion niet doorgaat. Door N.E.C. is reeds aangegeven dat het niet aanpassen van het stadion geen optie is, omdat het stadion sterk verouderd is. Desgewenst kunnen hier in de anterieure overeenkomst afspraken over gemaakt worden.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 15 van 18

ese al

10. FINANCIEEL

Op basis van de modellen hanteren we nu als voorlopig programma:

|Omschriving

|

Scenario

| Scenario C

(middel) duur

| PavijoenHazenkamp

|

|

96m2_— |G m2

Scenario A heeft als voordeel dat werkzaamheden stapsgewijs uitgevoerd kunnen worden. Bij scenario C is realisatie alleen mogelijk indien alle financiéle voorwaarden voor het gehele project aan de voorzijde zijn gedekt. Eventuele tegenslagen in het proces dienen dan ook direct opgelost te worden en kunnen verdere ontwikkelingen mee stagneren. Voor beide scenario’s is een stichtingskostenopzet opgesteld. De grote verschillen ontstaan in: — —

scenario C heeft extra dak over de woningen om gecombineerde volume te maken (ca. 5 miljoen euro) inscenario C dienen zwaardere voorzieningen getroffen te worden om uitsupporters met bussen te ontvangen (ca. 750k euro)

— —

niet kunnen hergebruiken van kelder/fundering onder het hoofdgebouw in scenario C (ca. 2,5 miljoen euro) de post onvoorzien in scenario C is groter omdat deze in de uitwerking nog niet het niveau heeft gehaald van

—

scenario C heeft ca. 8.500m2 meer te verhuren oppervlakte commerciéle ruimten. Dit is een risico, er is nog

scenario A. Deze post is daarmee wel discutabel (ca. 2,5 miljoen euro)

onvoldoende bevestiging dat hier markt voor is. Vooralsnog komt deze ontwikkeling tot een negatief resultaat (ca. 2 miljoen euro)

—

overige verschillen in grondexploitatie, bijkomende kosten e.d.

Conclusie is dat scenario C een zeer groot tekort met zich meebrengt t.o.v. scenario A.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 16 van 18

Say

11. CONCLUSIE

Op basis van de analyse is in onderstaand tabel visueel de analyse samengevat.

Po ScenarioA | Scenario

icles © | @ | Ruimtelijke aspecten eee ee simiage ici Oo | @eal —@ Oo. ve @ | @. [Milieuennatur | nn Si ae | FWonen

N.E.C. en supportsvoorzieningen

ees err

Veiligheid

ees eee

ieee aac gas sear geass =

ia oer

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

@ | Oo. @| @O| @ | @o| @ | @ | @ | @-

Pagina 17 van 18

az

Verkeer en mobiliteit

er

Pt

ccm

| CO

ae @ | @| ea foe Oo] @nn i ae Dit als geheel evaluerend denken wij dat scenario A beter aansluit bij de inhoudelijke opmerkingen van de participatie en minder risico met zich meebrengt in realisatie en exploitatie. De bouwhoogte is echter een groot punt van aandacht. Op basis van deze conclusie zal een nadere studie plaats gaan vinden hoe we scenario A passender kunnen maken door

minder hoogte toe te voegen. Deze studie heeft wel invioed op de planning, daar het nu niet realistisch is dat eind 2022 het ontwerpbestemmingsplan gereed is. Hierover gaan wij graag in overleg.

Datum:

Referentie:

17 juni 2022

2205-0852 v1.0

Pagina 18 van 18

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gedeeltes geanonimiseerd op grond van artikel 5 van de Wet open overheid: Art. 5.1 lid 2 onderdeel e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer, tenzij de betrokken persoon instemt met openbaarmaking Pagina('s): 1