1c. Toelichting

bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage) Toelichting

Versie: vastgesteld

Colofon bestemmingsplan

Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage) IDN: NL.IMRO.0268.BP5016-VG02

Gemeente Nijmegen

Bureau Ruimtelijke Planvorming Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen www.nijmegen.nl

Toelichting

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

3

4

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

7 7 7 8 9

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Planbeschrijving Beschrijving huidige situatie Beschrijving toekomstige situatie Stedenbouwkundige karakteristieken

11 11 12 19

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Beleidskader Relevant rijksbeleid Relevant provinciaal beleid Relevant gemeentelijk beleid

23 23 29 30

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Omgevingsaspecten Bezonning en windhinder Bedrijven en milieuzonering; industrielawaai Wegverkeerslawaai Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bodem Ontplofbare oorlogsresten Water Flora en Fauna Cultuurhistorie Archeologie Verkeer en parkeren Kabels en leidingen Duurzaamheid Vormvrije mer-beoordeling

39 39 39 42 43 44 47 47 49 50 53 57 60 66 66 69

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Juridisch-planologische aspecten Inleiding Systematiek van de planregels Beschrijving per bestemming

71 71 71 72

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

75 75 76

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3

Gewijzigde vaststelling Inleiding Toelichting Wijziging Juridische planbeschrijving

77 77 78 84

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

5

6

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Winkelcentrum de Molenpoortpassage ligt in de binnenstad in het gebied het Vlaams Kwartier. Het gebied is de afgelopen jaren (mede door de aanwezigheid van veel coffeeshops en zorginstanties voor kwetsbare doelgroepen) verder verloederd en de Molenpoortpassage heeft te kampen met veel leegstand. Ondernemers en bewoners ervaren in dit gebied veel overlast van onder andere drugsgebruikers en daklozen. Ook ervaren ze relatief veel criminaliteit. In 2017 verzochten ondernemers en bewoners de gemeente om de toenemende overlast, verloedering en criminaliteit aan te pakken. Samen met ondernemers en bewoners is in 2019 de gebiedsvisie het Vlaams Kwartier opgesteld. De gebiedsvisie heeft ten doel om de sociale veiligheid in het gebied te verbeteren. De herontwikkeling van de Molenpoortpassage maakt onderdeel uit van het programma dat opgenomen is in de gebiedsvisie. De verwachting is dat de herontwikkeling van de Molenpoortpassage een positieve impuls geeft aan het gebied. In het Ambitiedocument Molenpoortpassage heeft de gemeente Nijmegen de eigenaar van de Molenpoortpassage meegegeven voor de herontwikkeling. Met inachtneming van de uitgangspunten van het ambitiedocument wil initiatiefnemer de Molenpoortpassage in Nijmegen transformeren. Het winkelcentrum wordt grotendeels gesloopt en de locatie wordt herontwikkeld.

Voorzien wordt in een mix van commerciële functies (detailhandel/supermarkt, horeca en flexibele werkunits) en wonen. Het reeds naar wonen getransformeerde kantorencomplex (verdieping van kadastraal perceel 8824 maakt geen onderdeel uit van het plangebied). Deze herontwikkeling is deels in strijd met het huidige bestemmingsplan 'Nijmegen Centrum – Binnenstad'. Voor de Molenpoortpassage geldt nu grotendeels de bestemming 'Centrum' en deels 'Verkeer'. De functie wonen is hier niet toegestaan. Tevens passen de beoogde bouwvolumes niet binnen de geldende bestemmingen. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt de transformatie van de Molenpoortpassage juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen tussen de Molenstraat en Tweede Walstraat in Nijmegen. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door de bebouwing aan de Ziekerstraat en aan de westzijde door de bebouwing aan de Vlaamsegas. Aan de noordzijde wordt de grens gevormd door bebouwing en de Molenstraat. De zuidzijde wordt gevormd door het Tweede Walstraat. De gronden in het plangebied zijn kadastraal bekend als gemeente Nijmegen, sectie C, perceelnummer 8825. Het plangebied beslaat een oppervlakte van bijna 1,0 ha (9.662 m2) . Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in de directe omgeving weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

7

figuur 1.1: ligging plangebied

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan 'Nijmegen Centrum - Binnenstad'. Dit bestemmingsplan is door de raad op 28 november 2012 vastgesteld; het plan is op 24 december 2013 onherroepelijk geworden. Daarnaast gelden hier de facetbestemmingsplannen 'Archeologie 2023', 'Parkeren' en 'kamerverhuur'. De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en wonen, bedrijven voor zover deze voorkomen in categorie 1 of 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, horecabedrijven voor zover deze voorkomen in categorie 1 of 2 van de Staat van horeca-activiteiten met bijhorende terrassen, een parkeerdak met bijbehorende voorzieningen en ondersteunende horeca. Daarnaast zijn toegestaan ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen, luifels en balkons, ten behoeve van het aangrenzende hoofdgebouw in de naastgelegen bestemming, bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen en wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen. De bebouwing kent maximale bouwhoogtes van 7 meter en 12 meter.

Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn toegestaan wegen met een functie voor verblijf en verplaatsing (waaronder terrassen), verkeerswegen (waaronder busbanen, fiets- en voetpaden), openbaar vervoer (waaronder hoogwaardig openbaar vervoer), kunstwerken (zoals bruggen en andere waterstaatkundige werken), parkeervoorzieningen (waaronder garageboxen en parkeergarages) en fietsenstallingen; De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan omdat de functie wonen

8

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

uitsluitend is toegestaan op de verdieping(en) langs de Molenstraat en sluiten de beoogde bouwvolumes qua situering en hoogte niet aan op de mogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan. Onderhavige bestemmingsplanherziening vormt vanwege deze strijdigheden met het vigerend bestemmingsplan het juridisch en planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

figuur 1.2: vigerend bestemmingsplan

1.4

Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels en gaat vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlagen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Planbeschrijving', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan.

In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt verslag gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

9

10

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Beschrijving huidige situatie

Het plangebied en de directe omgeving hebben een rijke geschiedenis. In de middeleeuwen was de Molenstraat de zuidelijke uitvalsweg vanaf de Wiemelpoort. Rond 1440 kwam de zuidelijk voorstad binnen de nieuwe ommuring. Vanaf 1410 was in het plangebied het Regulierenklooster gevestigd, dat na de Reformatie werd herbestemd tot gasthuis. In de 19e eeuw veranderde het straatbeeld van de Molenstraat met de gedeeltelijke nieuwbouw van het Oud Burgeren Gasthuis in neoclassicistische stijl en de bouw van de Ignatius kerk (later Petrus Canisiuskerk) ter vervanging van de middeleeuwse Regulierenkerk. Bij het bombardement van 1944 werd de kerk zwaar getroffen. Met de Wederopbouw kreeg de kerk een nieuwe voorzijde en toren. In 1969 werd het Oud Burgeren Gasthuis gesloopt om plaats te maken voor de Molenpoortpassage. Hiervoor werd tevens een deel van de bebouwing langs de Tweede Walstraat gesloopt. Zowel in de Molenstraat als de Tweede Walstraat hebben deze ingrepen geleid tot een verlies aan architectonische kwaliteit en stedenbouwkundige samenhang. De Molenpoortpassage is momenteel een overdekt winkelcentrum uit de jaren 70 en vormt een verbinding tussen de Molenstraat en de Ziekerstraat. Het dak van de Molenpoortpassage doet dienst als bezoekersgarage voor de binnenstad en voor een klein deel biedt het parkeerruimte voor de direct aanwonenden aan de Molenstraat.

De huidige passage huisvest een verscheidenheid aan detailhandelszaken, enkele horecagelegenheden en diensten, maar kampt ook met langdurige leegstand.

figuur 2.1: ligging plangebied

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

11

2.2

Beschrijving toekomstige situatie

2.2.1

Gebiedsvisie Vlaams Kwartier

Winkelcentrum de Molenpoortpassage ligt in de binnenstad in het gebied het Vlaams Kwartier. Het gebied is de afgelopen jaren (mede door de aanwezigheid van veel coffeeshops en zorginstanties voor kwetsbare doelgroepen) verder verloederd en de Molenpoortpassage heeft te kampen met veel leegstand. Ondernemers en bewoners ervaren in dit gebied veel overlast van onder andere drugsgebruikers en daklozen. Ook ervaren ze relatief veel criminaliteit. In september 2017 verzochten bewoners en ondernemers in het gebied de gemeente om maatregelen te nemen om de leefbaarheid, veiligheid en het ondernemersklimaat in het Vlaams Kwartier te verbeteren. Voor het college was dit de aanleiding om samen met bewoners en ondernemers in het gebied de Gebiedsvisie Vlaams Kwartier op te stellen. Op 5 juni 2019 werd deze visie door de gemeenteraad vastgesteld. De gebiedsvisie heeft ten doel om dit deel van de binnenstad weer aantrekkelijk te maken en op te waarderen tot een toekomstbestendig gebied waar bewoners, ondernemers en bezoekers zich thuis voelen, waar openbare ruimte en een stedenbouwkundige invulling zorgen voor een veilig, leefbaar en economisch florerend deel van het centrum. De gebiedsvisie vormt daarbij het richting gevend kader voor de herontwikkeling. Het geeft vastgoedeigenaren in het gebied zekerheid en vergroot de investeringsbereidheid in de vernieuwing van het gebied.

In de gebiedsvisie zijn de volgende Ambities voor het Vlaams Kwartier geformuleerd: overlast verminderen en de leefbaarheid verbeteren; veiligheid vergroten; mobiliteit verbeteren; economisch potentieel benutten; vastgoed en openbare ruimte verbeteren ondernemers. Ten aanzien van het woningbouwprogramma is in de gebiedsvisie opgenomen: Mix van bewoners (verschillende doelgroepen) aantrekken; Wonen in de binnenstad is vooral aantrekkelijk voor starters en studenten. Voor hen zijn compact en betaalbaar wonen met goede collectieve voorzieningen en goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en fiets belangrijke voorwaarden; Het is echter niet de bedoeling dat er straks alleen young urban professionals in het Vlaams Kwartier wonen. Er moet ook ruimte zijn voor sociale huur; In de deelgebieden Molenpoort en Mariënburggarage / Stadswinkel is daarnaast ruimte voor grotere eenheden/appartementen. Eén van de projecten die in de gebiedsvisie genoemd wordt, is de herontwikkeling van de Molenpoortpassage naar "een plek voor wonen en winkelen, herstel van het middeleeuws stratenpatroon met onoverdekte straatjes en een gezonde woonmix bestaande uit zowel kleine eenheden voor starters en grotere woningen". Juist met als een van de doelen de sociale veiligheid in het Vlaams Kwartier te verbeteren.

Andere projecten zijn: De herontwikkeling van het pand op de hoek Tweede Walstraat-Vlaamsegas van Dornick B.V. (start realisatie begin 2024); De herinrichting van de Eilbrachtstraat (start realistatie 2e kwartaal 2024); De herontwikkeling van de panden van Dornick B.V. en gemeente Nijmegen aan de

12

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

Tweede Walstraat/Vlaamsegas (geen planning van bekend); De avond- en nachtafsluiting Tweede Walstraat-Van Welderenstraat (realisatie begin 2024); De herontwikkeling van het pand aan de Ziekerstraat (naast Intertoys) van Cevelum B.V. (geen planning van bekend); De upgrading van de sociale huurwoningen aan de Tweede Walstraat door Portaal (op langere termijn).

2.2.2

Ambitiedocument Molenpoortpassage

In februari 2021 heeft gemeente Nijmegen het 'Ambitiedocument Molenpoortpassage - Een plek met geschiedenis' opgesteld, met daarin uitgangspunten voor de herontwikkeling van het overdekte winkelcentrum, vanuit gemeentelijk beleid en ambities. In het Ambitiedocument wordt geconstateerd dat al jarenlang het gebied rondom de Tweede Walstraat en Vlaamse Gas een slechte reputatie heeft in Nijmegen. De openbare ruimte en (gesloten) panden die in slechte staat verkeren geven het gebied een verloederde indruk. In de smalle en anonieme straten bevinden zich vaak straatdealers, gebruikers en daklozen. Het af- en aanrijden van verkeer naar o.a. de coffeeshops en dealers zorgt voor veel overlast. Dit alles draagt bij aan een onveilig gevoel en aantasting van de leefbaarheid. De herontwikkeling van de Molenpoortpassage geeft een positieve impuls aan het gebied. De Nijmeegse binnenstad Al langere tijd maakt de Nijmeegse binnenstad een transitie door waarbij sectoren als horeca, cultuur en wonen het steeds beter doen en meer aanwezig zijn ten kosten van de detailhandelsfunctie van de binnenstad. Er zijn steeds minder winkels. De afgelopen jaren is de werkgelegenheid in de binnenstad toegenomen, dit is met name te dankzij de horecasector. Een nieuwe trekker voor de binnenstad De herontwikkeling van de Molenpoortpassage betekent een impuls aan de binnenstad.

De open verbinding en verbeterde openbare ruimte in de plannen herstelt voor bezoekers de looproute tussen Molenstraat en Ziekerstraat/Moenenstraat als aantrekkelijk onderdeel van een rondje binnenstad. Hiervoor dient de winkelstraat o.a. voldoende breed en licht te zijn. Van een nieuwe ontwikkeling in de binnenstad wordt verwacht dat deze een trekker vormt voor een bezoek aan de binnenstad en bezoekers uitnodigt tot een langer verblijf in de binnenstad. Het ontwerp en programma van de vernieuwde Molenpoort dient daar op in te spelen. Bij de Molenpoort past een focus op recreatief winkelen. Met winkels en horeca in de plint van de vernieuwde open straat. Een (terugkerende) winkelfunctie met entree boven straatniveau is onwenselijk. Winkels met entree op de begane grond kunnen mogelijk wel uit twee lagen bestaan.

2.2.3

Programma

Het programma op de begane grond bestaat uit een mix van voorzieningen. Dit betreft horeca, detailhandel, waaronder een supermarkt, flexibele werkunits/wonen (woon-werkwoningen), maatschappelijke voorzieningen en enkele woningen. Horeca wordt op de eerste verdieping beperkt mogelijk. Daarnaast bevinden zich op de begane grond de entrees voor de bovengelegen woningen en (openbare en niet openbare) fietsenstallingen. Vanuit de behoefte aan (betaalbare) appartementen in het centrum wordt in dit plan woonprogramma toegevoegd. Aan de zijde van de Tweede Walstraat en de Petrus

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

13

Canisuskerk zijn woningen op de begane grond gelegen. Verder worden de woningen over meerdere verdiepingen gerealiseerd boven de beoogde voorzieningen. In totaal worden met dit bestemmingsplan 435 appartementen mogelijk gemaakt verdeeld over vier gebouwen. Met het bestemmingsplan worden de aantallen en oppervlakten zoals opgenomen in tabel 2.1 mogelijk gemaakt.

wooneenheden mix van voorzieningen (waaronder detailhandel, supermarkt, horeca en flexruimten) - detailhandel - horeca

aantal / oppervlakte BVO minimaal 415 appartementen maximaal 435 appartementen 4.500 m2

3.700 m2 (waarvan maximaal 1.700 m2 t.b.v. een supermarkt) 670 m2 (waarvan maximaal 50 m2 op de eerste verdieping) exclusief terras 90 m2

- flexruimten (kantoren bij woningen) Terrassen t.b.v. horeca 450 m2 (200 m2 per terras) Openbare fietsenstalling 500 m2 tabel 2.1 programma bestemmingsplan

De appartementen kunnen studio's, lofts, masionnettes of meerkamerappartementen zijn. De doelgroepen van deze appartementen zijn één- en tweepersoonshuishoudens, young professionals, expats, doorstromers en ouderen. Daarnaast zijn in bouwdeel D rolstoeltoegankelijke zorgwoningen mogelijk. De woningcategrorieverdeling is als volgt: Circa 2/3 betaalbaar bestaande uit: 1. Circa 1/3 sociale huur. 2. Circa 1/3 middeldure huur en betaalbare koop. Circa 1/3 vrije sector. Dit kan zowel huur als koop zijn. Hiermee voldoet de woningcategorieverdeling aan het gemeentelijk woonbeleid. De maximale huurprijzen voor de sociale- en middeldure huurwoningen worden bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) van de Rijksoverheid. Het uitgangspunt voor de sociale huurwoningen is een aanbod van woningen met aanvangshuren tot maximaal de alsdan geldende liberalisatiegrens, waarbij geldt dat deze in 2023 € 808,06 is.

14

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

Figuur 2.2 Bouwdelen binnen in bewerking zijnde ontwerp (bron: Houben/van Mierlo) Het project betreft een autovrije ontwikkeling met specifieke aandacht voor een kwalitatief en kwantitatief goede oplossing voor fietsparkeren (zie paragraaf 4.12). De daken worden veelal groen ingericht. Op de verschillende niveaus wordt er diverse beplanting (bomen en groen) aangebracht ten behoeve van biodiversiteit, klimaat en waterinfiltratie.

Verbetering van de leefbaarheid In de directe omgeving van de Molenpoort (Tweede Walstraat en Vlaamsegas) staat de leefbaarheid onder druk. De komst van circa 800 nieuwe bewoners in het gebied en de daarbij gekozen straten/plein structuur dragen naar verwachting bij aan het vergroten van de leefbaarheid van de omgeving. Het bouwplan is opgebouwd uit vier bouwblokken, waarbij elk bouwblok zijn eigen woningbouwprogramma krijgt. Omdat ter hoogte van de Tweede Walstraat/Vlaamsegas zich op dit moment relatief veel sociale huurwoningen bevinden is ervoor gekozen om de vrije sector huur- en/of koopwoningen direct aangrenzend aan deze woningen te realiseren. Hierdoor ontstaat er een meer evenwichtige verdeling van woningprogramma in het gebied. In figuur 2.2a zijn de bouwdelen en segmentaanduidingen weergegeven.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

15

2.2.4

Verbetering van de sociale veiligheid en leefbaarheid

Sociale veiligheid wordt gedefinieerd als "de ervaring van (on)veiligheid van een individu veroorzaakt door de inrichting in relatie tot menselijk handelen in de openbare ruimte. Het betreft niet alleen de overlast en criminaliteit die een persoon ervaart, maar ook de onveiligheidsbeleving." De gevoelens van onveiligheid nemen toe door toenemende overlast, verloedering en criminaliteit in een woon/bedrijfsomgeving. Deze gevoelens van (on)veiligheid bepalen de mate van sociale veiligheid in een gebied. Onveiligheid of het gevoel hebben dat het onveilig is in de buurt, kan ervoor zorgen dat mensen worden belemmerd in hun sociale bezigheden. In de gebiedsvisie Vlaams Kwartier, waar de Molenpoortpassage deel van uitmaakt, is het sociale veiligheidsprobleem als volgt beschreven: "In de smalle en anonieme straten van het Vlaams Kwartier voelt niet iedereen zich op z'n gemak. De openbare ruimte is niet echt uitnodigend en veel panden zijn in slechte staat of zien er verloederd uit. Omdat de begane grond van de panden gesloten is of niet in gebruik, is er weinig sociale controle op straat. Overdag en 's avonds bepalen rondhangende straatdealers en hun klanten de sfeer. Ook zorgen de straatdealers en bezoekers aan coffeeshops voor veel parkeer- en verk eersoverlast. Aan de rand van het gebied ligt het Multifunctionele Centrum (MFC) aan de Van Schevichavenstraat.

Hier hangen zwervers, daklozen en junks rond. Enkelen van hen zijn verward en agressief. Ze spreken regelmatig voorbijgangers aan voor geld of voor het lenen van een telefoon. Hun aanwezigheid op straat geeft bewoners, ondernemers en passanten een gevoel van onveiligheid.".

Maatregelen ter verbetering van de sociale veiligheid. De herontwikkeling van de Molenpoortpassage kan de aanwezige sociale problemen in het gebied Vlaams Kwartier niet oplossen, maar kan wel bijdragen aan de leefbaarheid en de veiligheid van het gebied. Uit wetenschappelijke studies blijkt dat de sociale veiligheid in een gebied kan worden bevorderd en welke toepasbaar zijn op alle projecten en gebiedsontwikkelingen. Door het nemen van drie verschillende typen maatregelen. Het betreft de volgende typen maatregelen: 1. Maatregelen gericht op de keuze en situering van de verschillende doelgroepen 2. Maatregelen gericht op menging van functies en doelgroepen 3. Maatregelen gericht op de inrichting van de openbare ruimte (toepassing ZETA-richtlijnen) Per type maatregel hebben we geschreven wat de maatregel inhoudt en hoe deze in de planontwikkeling van de Molenpoortpassage hebben gerealiseerd. 1.

De keuze en situering van de verschillende doelgroepen

Deze maatregelen zijn gericht op het kiezen voor een woningbouwprogramma dat gericht is op doelgroepen die naar verwachting niet bijdragen aan een vergroting van de problematiek in het gebied, maar juist bijdragen aan de versterking van de sociale cohesie binnen en tussen doelgroepen in dit gebied. Dit is in het bouwplan als volgt uitgewerkt: In het plan voor de Molenpoortpassage worden 415 tot 435 woningen gerealiseerd. Hiervan bestaat 1/3 uit sociale huur, 1/3 uit middeldure huur en/of koop en 1/3 uit vrije sector huur/koop. Het bouwprogramma wordt daarbij niet gericht op doelgroepen die leefbaarheidsproblematiek versterken. Zo zijn de sociale huurwoningen gericht op rolstoeltoegankelijke woningen voor ouderen (Gebouw D1 of D2). Gebouw C heeft als doelgroep Young Adults. Een community concept gericht op startende net afgestudeerde

16

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

jongeren, waarbij iedere bewoner beschikt over een volledige zelfstandige woonruimten met eigen wc en keuken. In dit woonconcept wordt het delen van gemeenschappelijke voorzieningen ontmoeting en sociale cohesie gestimuleerd. Voorbeelden van gemeenschappelijke voorzieningen zijn een sport- en fitnessruimte, een gameroom, een recreatieruimte, een gemeenschappelijke keuken, etc. De ontwikkelaar MWPO zal het gebouw dat gerealiseerd wordt voor Young Adults zelf voor de lange termijn in belegging nemen. Doordat er één vastgoedeigenaar, eigenaar is en blijft van dit complex en de toelating van huurder bepaald, kan deze ervoor zorgen dat nieuwe en toekomstige bewoners passen bij dit community concept. De vrije sector woningen worden met name voorzien aan de Tweede Walstraat/Vlaamsegas om te zorgen voor een meer evenwichtige programmaverdeling in het gebied.

Figuur 2.2a Aanduiding bouwdelen inclusief segmentaanduiding Door de keuze voor een autoloos complex wordt een gezondere en actieve leefstijl voor de bewoners gestimuleerd. Door het vervallen van de huidige parkeerdek vervallen veel overlast veroorzakende autoverkeersbewegingen in de wijk. Ook wordt hierdoor bijgedragen aan de gezondheid van omwonenden doordat de huidige hittestress die het parkeerdek veroorzaakt wordt aangepakt en de nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan klimaatadaptatie. De vergroening van het gebied zorgt voor meer biodiversiteit, gaat opwarming tegen en draagt bij aan een gezonde en prettige leefomgeving. Fietsen van bewoners worden niet op straat maar in de bij de gebouwen behorende fietsenstallingen gestald. Fietsen van bezoekers worden gestald in de in het plan opgenomen een openbare fietsenstalling in een gebouwde voorziening. Hierdoor worden geen fietsen in openbaar gebied gestald waardoor meer ruimte voor groen wordt gecreëerd en verloedering door rondzwervende fietsen wordt tegengegaan. 2.

Menging van functies en doelgroepen

Naast woningbouw, zullen in het bouwplan voor de Molenpoortpassage, ook winkels, commerciële dienstverlening en horeca met terrassen worden gerealiseerd. Deze commerciële functies bevinden zich met name op de begane grond. Hierdoor ontstaat een

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

17

menging van functies, waardoor het gebied zowel overdag als 's avonds levendig is. Door winkelstraten en horeca wordt ontmoeting tussen bewoners gestimuleerd. Het toevoegen van woningen zorgt voor meer "ogen op straat". Daarnaast zorgt de menging van verschillende doelgroepen in het programma dat segregatie wordt tegengegaan. 3. Maatregelen gericht op de inrichting van de openbare ruimte (Toepassing van de ZETA-richtlijnen) Door toepassing van de ZETA-richtlijnen kan worden gezorgd voor een adequate vormgeving en inrichting van de openbare ruimte die de sociale veiligheid van het projectgebied en de directe omgeving bevorderen. De afkorting ZETA staat voor Zichtbaarheid, Eenduidigheid, Toegankelijkheid en Aantrekkelijkheid. In het bouwplan zijn deze richtlijnen toegepast. Hieronder worden de getroffen maatregelen nader toegelicht. a.

Zichtbaarheid:

Hierbij gaat het om het feit dat gebruikers van een gebied de omgeving moeten kunnen overzien en het gevoel hebben dat andere aanwezigen hen kunnen zien. Ook moet het project voldoende verlicht zijn en moet er voldoende formeel en informeel toezicht zijn (Centrum Criminaliteitspreventie Veiligheid (CCV), 2008). Hierbij zijn onder meer van belang: het vermijden van nissen, donkere hoeken, stegen, overkluizingen die zichtlijnen verstoren. Bovenstaande punten zijn meegenomen in de opzet van het plan. Aan de Tweede Walstraat worden woningen toegevoegd waarbij de oriëntatie van de woningen de voordeuren zorgen voor ogen op straat. In het winkelgebied bevinden zich ook de entrees van de woongebouwen. Bovendien is de sociale controle van belang. Intensivering van het gebruik van de openbare ruimten zoals domeinafbakening, beheerste toegang van het gebied en betrokkenheid van omwonenden en ondernemers vallen hieronder. In het ontwerp wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de semi-openbare buitenruimten in het plangebied bij overlast afsluitbaar te kunnen maken. b.

Eenduidigheid

Het dient zowel voor bewoners, ondernemers, bezoekers, de vastgoedeigenaren als voor beheerders duidelijk te zijn welke status een gebied heeft en wie voor het beheer en onderhoud verantwoordelijk is. Bij het ontwerp van de openbare ruimte is afgesproken dat in de openbare ruimte duidelijk zichtbare beheersgrenzen worden weergegeven, zodat voor iedereen helder is wie verantwoordelijk is voor het beheer. Daarnaast is een deel van de openbaar toegankelijke ruimte, privaat eigendom. Afgesproken is dat deze ruimte na sluitingstijden van de winkels en horeca kunnen worden afgesloten om overlast te voorkomen. Bij eenduidigheid horen ook de categorieën onderhoud, beheer en communicatie. Betrokkenheid van bewoners bij hun buurt of wijk, en daarmee een hoger verantwoordelijkheidsgevoel draagt ook bij aan de sociale controle in het gebied. Het beheer en onderhoud van de ruimte die toegankelijk is voor bezoekers, maar privaateigendom, ligt bij de nog op te richten VvE's voor de bouwblokken, dit versterkt de sociale cohesie. Ook het woonblok dat ontwikkelt wordt voor Young Adults heeft vanwege het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen naar verwachting het effect dat dit de sociale cohesie versterkt. c.

Toegankelijkheid:

Bij toegankelijkheid gaat het om een duidelijke routing met goede oriëntatiemogelijkheden. Oriëntatie, zichtlijnen en het overzien van mogelijke vluchtwegen zijn belangrijk voor een

18

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

positieve beleving, In het ontwerpplan zijn deze als ontwerpuitgangspunten meegenomen en stedenbouwkundig getoetst. Bij toegankelijkheid horen ook alternatieven voor potentiële onveilige routes (CCV, 2008). Er wordt daarom geen doorgang naar de Vlaamsegas gerealiseerd. In het ontwerp wordt de mogelijkheid meegenomen om dit op een later moment alsnog te kunnen realiseren. In samenspraak met MWPO is ervoor gekozen om de buitenruimte op te delen in een gedeelte dat ingericht wordt als openbaar gebied (het blauwe gedeelte) en in een gedeelte dat privaat eigendom (het groene gedeelte) blijft en in ieder geval gedurende winkeltijden openbaar toegankelijk is (figuur 2.2b). Na sluitingstijden van de winkels kunnen de groengekleurde gebieden worden afgesloten. Dit om overlast voor de nieuwe bewoners van hangjongeren, daklozen, drank- en drugsgebruikers in dit gebied te voorkomen. Het beheer en onderhoud van deze gebieden vindt in de toekomst plaats door de private eigenaren door middel van een nog op te richten VVE en of mandelige zaak.

Figuur 2.2a Openbaar gebied (blauw) en privaat eigendom (groen)

2.3

Stedenbouwkundige karakteristieken

2.3.1

Ambitiedocument Molenpoortpassage

Door intensief in te breiden in de bestaande stad wil de gemeente Nijmegen bijdragen aan meer betaalbare woningen in Nijmegen en een levendige en gezonde winkelstructuur in de binnenstad. De stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden (zie paragraaf 4.10) zijn voldoende aanleiding om zeer consciëntieus te werk te gaan bij het wijzigen van bouwmassa en architectuur. De wijzigingen hebben namelijk invloed op de beleving van de huidige rooilijnen, goot- en nokhoogten en het uiteindelijk architectonisch straatbeeld van de Nijmeegse binnenstad. Het toevoegen van bouwmassa zal bij dit project bestaan uit het realiseren van nieuwe bebouwing met een gevarieerde hoogte. Middels uitgebreid ontwerpend onderzoek is gestudeerd op de impact die de nieuwbouw gaat hebben op de skyline (het stadssilhouet) en de eyeline (zicht op ooghoogte) van Nijmegen, zowel op buurtniveau als op gebouwniveau. Bij deze studie is vooral rekening gehouden met de middeleeuwse laag en de wederopbouwlaag als kenmerken van de Nijmeegse binnenstad. Hierbij is gelet op het zogenaamde hoogtereliëf, de gelaagdheid van de stad die in beide perioden ook een rol speelde. Hierbij wordt t.a.v. de nieuwbouw een zekere afstand tot de Petrus Canisuskerk in acht genomen.

Bij de studie is veel belang gehecht aan de zichtlijnen bij de binnenkomst van de stad over de Waalbrug (zie figuur 2.4), de Snelbinder en de Spoorbrug, (zie figuur 2.5), de Ziekerstraat en de Sint Annastraat. Van belang is dat er geen dominante hoogbouw te ervaren is, zowel in omvang als in hoogte. Het Plein 1944 is een relatief recent voorbeeld hoe om te gaan met een

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

19

nieuwe laag die zich zoveel mogelijk voegt naar het stadssilhouet. De eyeline – ooghoogte, is uitgebreid bestudeerd vanuit allerlei belangrijke straten en pleinen van de stedelijke structuur (o.m. Molenstraat, Ziekerstraat, Tweede Walstraat, Koningstraat en Moenenstraat). Aan de hand daarvan is bepaald dat bepaalde hoogten in de tweede lijn moet plaatsvinden, zoveel mogelijk van het monumentale straatbeeld (gevels) verwijderd. Bij deze hoogten geldt een hoofdmoment (aan hoofdroute c .q. pleintje) en hiërarchie die eigen is voor een middeleeuws patroon. Het resultaat van deze studies is een soort ‘contour’ of bouwenvelop waarbinnen ruimte ontstaat om de nieuwbouw vorm te geven. Met deze contour zijn het eerder genoemde stadssilhouet en de kwaliteiten van de straatbeelden geborgd en worden deze niet wezenlijk aangetast.

figuur 2.3: hoogte bebouwingscontour ambitiedocument (bron: gemeente Nijmegen)

figuur 2.4: skyline vanuit Waalbrug

20

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

figuur 2.5: skyline vanuit Snelbinder

2.3.2

Voorlopig ontwerp

Het plan voor de Molenpoortpassage voorziet o.a. in een open winkelstraat met bereikbaarheid voor hulpdiensten, bevoorrading en DAR, het toevoegen van woningen, en een verbinding met de kerk en de Tweede Walstraat. Het hier getoonde concept stedenbouwkundige ontwerp (medio 2023) vormt de basis voor de verdere planontwikkeling.

figuur 2.6 Concept 3D aanzicht ontwikkeling (september 2023) Volume en hoogte In dit bestemmingsplan is ten aanzien van de hoogte rekening gehouden met de eyeline (zichtlijnen vanuit de historische straten) en met de skyline (zichtlijnen vanaf o.a. de Snelbinder en de Waalbrug). Elk bouwdeel kent een gevarieerde bouwhoogte. Hierbij liggen de lagere bouwdelen aan de randen van het plangebied en de hogere bouwdelen meer centraler. De bouwhoogten worden als maximale bouwhoogten geborgd in dit bestemmingsplan.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

21

Inrichting Het openbaar stellen van de nieuwe buitenruimte maakt het gebied toegankelijk. Daarbij ontstaat een levendige plint met daarboven woningen. De buitenruimte wordt ingericht met verhardingen voor langzaam verkeer gecombineerd met de toevoeging van groen. Een deel van de buitenruimten bij de woningen wordt semi-openbaar toegankelijk en kan in de avond- en nachtperiode worden afgesloten. Het wonen wordt gekenmerkt door een hoge dichtheid. De transformatie van de Molenpoortpassage resulteert zo in een nieuw toekomstbestendig gebied waarin wonen, werken, horeca en winkelen zorgen voor een continue dynamiek in het centrum van Nijmegen.

22

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

Hoofdstuk 3 3.1

Relevant rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Beleidskader

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Tegelijk wil het rijk de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Daarbij hoort een uitstekende bereikbaarheid en toegankelijkheid, ook voor mensen met een handicap.

We zorgen dat de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid verder toeneemt. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. Niet alleen groei heeft onze aandacht. Ook in gebieden met bevolkingsdaling versterken we de vitaliteit en leefbaarheid. Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3.

Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toetsing De transformatie van een verouderd winkelcentrum naar een mix van commerciële functies en

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

23

wonen, sluit aan bij de rijksambities voor efficiënt ruimtegebruik.

3.1.2

Ladder duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet aan deze Ladder worden getoetst. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte aan de betreffende functies worden beschreven. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet bovendien worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het mogelijk maken van 12 of meer woningen en meer dan 500 m2 bvo voorzieningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. Toetsing Het geldende bestemmingsplan maakt binnen vrijwel het gehele plangebied al een zeer grote oppervlakte detailhandel (waaronder supermarkten) en horeca mogelijk. Deze functies betreffen geen stedelijke ontwikkeling. Het toevoegen van woningen is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan.

Gelet op de toename van het aantal woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, daarom wordt de behoefte aan woningen en programma-mix beschreven. Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De relevante regio is in dit geval de gemeente Nijmegen binnen de regio Arnhem-Nijmegen. Beschrijving woningbehoefte Het woonprogramma bestaat uit minimaal 415 en maximaal 435 appartementen. De prijsverdeling is als volgt: circa 1/3 sociale huur. circa 1/3 middeldure huur en betaalbare koop. circa 1/3 vrije sector. Dit kan zowel huur als koop zijn. De grote woningbehoefte in Nijmegen blijkt uit diverse rapporten en onderzoeken die hierna worden behandeld. Woondeal Arnhem-Nijmegen (2020) Nijmegen heeft na Amsterdam en Utrecht de grootste 'krapte' op de woningmarkt. Het is dus belangrijk dat er snel nieuwe woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Vanwege het woningtekort en de noodzaak om de woningbouw in Nijmegen te versnellen heeft Nijmegen, samen met Arnhem en de regio, een 'Woondeal' gesloten met het Rijk.

In deze woondeal zijn afspraken gemaakt over het versnellen van de woningbouw, het betaalbaar houden van de woningen en het behouden van een goede kwaliteit van de leefomgeving. De Stationsomgeving/Centrum en de Kanaalzone zijn in de woondeal aangewezen als kansrijke gebieden voor het bouwen van extra woningen. Dit komt overeen met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Nijmegen. In de woondeal staat dat de behoefte tot 2030 35.000 woningen is en er slechts harde plancapaciteit is voor 17.000 woningen.

24

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

Woningmarktonderzoek 2019 Regio Arnhem-Nijmegen Uit het in 2019 uitgevoerde regionale woningmarktonderzoek blijkt dat in de subregio Nijmegen behoefte is aan ruim 16.800 woningen, waarvan veruit het grootste deel in de gemeente Nijmegen.

figuur 3.1: kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte (bron: Woningmarktonderzoek 2019 Regio Arnhem-Nijmegen) Er is behoefte aan vrijwel alle segmenten, met de nadruk op betaalbare appartementen. Woningmarktmonitor Regio Arnhem Nijmegen Volgens de woningmarktmonitor zijn er in 2020 harde plannen voor circa 6.150 woningen en in de gehele subregio circa 7.500. Hieruit wordt geconcludeerd dat er onvoldoende harde plancapaciteit beschikbaar is. Woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 (2020) Met de "Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2020-2030" zijn regionale woonafspraken gemaakt. De gemeente Nijmegen heeft hierin als richtlijn het bouwen van 10.330 woningen tot 2030. Om dit te kunnen halen is een plancapaciteit van 130% nodig. Daarbij gaat het dus om het plannen van ruim 13.400 woningen.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

25

figuur 3.2: woningbehoefte Gemeente Nijmegen (bron: Woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030) Dit is gebaseerd op het woningmarktonderzoek van Companen dat eind 2019 is opgeleverd. Daaruit blijkt een enorme kwantitatieve opgave. Kwalitatief is de opgave met name gericht op de betaalbare categorieën (sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop (zie paragraaf 2.2). Deze ontwikkeling geeft hier mede invulling aan met betaalbare appartementen voor onder andere één- en tweepersoonshuishoudens.

figuur 3.3: kwalitatieve woningbehoefte regio Nijmegen e.o. (bron: Woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030) Uitvoeringsagenda Wonen Nijmegen 2020-2025 In samenhang met de Nijmeegse omgevingsvisie is op basis van het woonbehoefteonderzoek een uitvoeringsagenda wonen opgesteld. De gemeente zet in op alle doelgroepen en zet extra in op de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. In de huidige markt zijn dat één- en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. Daarnaast wordt ingezet op ouderen en mensen met een hulpvraag. Er wordt ruimte gemaakt om de woonmogelijkheden van voorgaande doelgroepen in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw te vergroten. Er worden minimaal 10.000 woningen toegevoegd tot en met 2030. De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd. Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verlegt de gemeente de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de wijken en werklocaties rondom het Maas-Waalkanaal, campus Heyendaal en rondom de OV-knooppunten. Deze ontwikkeling sluit hierbij aan met toevoeging van woningen in het centrum. Omgevingsvisie Nijmegen 2020-2040 Stad in beweging In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen.

Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van de stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030. De groei van de stad wordt binnen de bestaande stad geaccommodeerd. Daarom kiest de gemeente voor een compacte en dynamische stad. Zo blijft de kwaliteit van het landschap rondom de stad behouden als belangrijke aantrekkingskracht van Nijmegen. Voor de groei van de stad richt de gemeente zich op 3 focusgebieden: een groter centrumgebied, de kanaalzone en het versterken van campussen. Daarbij hoort een keuze voor meer functiemenging en verdichting, maar wel op de juiste locaties en met kwaliteit voorop.

26

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

De ontwikkeling van de stad gaat gepaard met een gezonde leefomgeving voor de inwoners. Ontmoeten en voorzieningen spelen daarbij ook een belangrijke rol. Het stadscentrum transformeert steeds meer van 'place to buy' naar 'place to meet'. De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden, waaronder het centrum. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Met een duidelijke identiteit en een prachtig omliggend landschap. Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven. De komende jaren verschuift voor nieuwbouw het accent van eengezinswoningen naar woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Ook plant de gemeente meer woningen voor starters, middeninkomens en studenten. Daarnaast richt de gemeente zich ook op het huisvesting van ouderen en kwetsbare doelgroepen. Dit betekent dat er meer appartementen, sociale huur, middeldure huur, goedkopere koop en levensloopgeschikt gebouwd moet worden. Deze woningen wil de gemeente bouwen in stedelijk compacte milieus, waar sprake is van functiemenging. Transformatie van een verouderd winkelcentrum naar een functiemix met wonen voor diverse doelgroepen in het centrum geeft invulling aan de behoefte.

Beschrijving behoefte flexibele woon-werkwoningen In het plangebied wordt ook kantoren (in de vorm van flexibele woon-werkwoningen) mogelijk gemaakt waar bewoners in het centrum een prettige werkplek kunnen vinden. Dit betreft een combinatie van woningen waar men ook op de begane grond een werkruimte of kantoor kan realiseren. Deze functie is in het bestemmingsplan beperkt tot maximaal 90 m2. Dynamis Sprekende cijfers Kantorenmarkten Nijmegen 2023 De kantorenmarkt in Nijmegen is de afgelopen drie jaar redelijk gestagneerd, wat begon door de coronapandemie. In 2022 weet de verhuisdynamiek zich nog steeds niet te herstellen. Binnen Nijmegen zijn de verschillen echter groot. Zo is Brabantse Poort vanwege de lagere huurprijzen redelijk in trek. In het centrum is er juist een grote schaarste aan kwalitatief aanbod, terwijl er wel veel vraag is naar goede kantoorruimten in het centrum. De daling van het kantooraanbod is vooral te wijten aan de dynamiek op de Brabantse Poort. Hier nam het aanbod van kantoorruimte in 2022 in een jaar tijd met ruim 12.000 m² af. In Nijmegen Zuid en Oost en West stijgt het aanbod juist licht. Verhoudingsgewijs was de vraag het grootst in het centrum en Brabantste Poort. In het centrum is er echter een groot gebrek aan kwalitatief aanbod van kantoorruimte.

Nieuwbouw in de toekomst moet nieuwe dynamiek geven aan de kantorenmarkt in het centrum van Nijmegen.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

27

figuur 3.4: aanbod kantoorruimte Nijmegen (Bron: Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2023) Regionaal Programma Werklocaties Het Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen, vastgesteld op 2 december 2020, vormt het kader voor het regionaal bedrijventerreinen- en kantorenbeleid. Uitgangspunt van het RPW is de regionale visie Arnhem-Nijmegen, ofwel de Groene metropoolregio, waarin wordt gestreefd naar een gebalanceerde economische ontwikkeling, met daarin ruimte voor landschap, duurzaamheid en een ontspannen leefkwaliteit. Ten aanzien van kantoorlocaties wordt onderscheid gemaakt tussen kantoren op locaties in de omgeving van een Centraal Station, kantorenparken en kantoren op bedrijventerreinen. De centraal-stationslocaties zijn en blijven de meest gewilde locaties voor zowel wonen als werken. De afweging tussen wonen en werken op en rondom centraal stationslocaties is in het Regionaal Programma Werklocaties daarom een bestuurlijke prioriteit. Omgevingsvisie Nijmegen De Omgevingsvisie stelt dat Nijmegen een compacte en leefbare stad moet blijven, zodat mensen zich gemakkelijk lopend, fietsend of met het OV kunnen verplaatsen. Het groene omliggende landschap blijft intact en ondanks de verwachte groei wil de gemeente dat Nijmegen een aangename stad blijft. De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden, waaronder het centrum.

Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Met een duidelijke identiteit en een prachtig omliggend landschap. Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven. Dit draagt ook bij aan het toch al gunstige ondernemersklimaat met financieel gezonde en hoogwaardige bedrijven. Nijmegen biedt ook in de toekomst volop ruimte aan voetgangers en fietsers en bewegen wordt gestimuleerd. In combinatie met een sterk openbaarvervoernetwerk blijft de stad leefbaar en bereikbaar. Bij het beoordelen van de geschiktheid van de locatie voor een kantoorfunctie is het belangrijk om onderscheid te maken tussen grootschalige kantoren en kleinschalige kantoren. Voor de grootschalige kantoren is de omgeving van het Centraal Station van Nijmegen de aangewezen

28

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

locatie. Bij het Centraal Station kan de mobiliteitsbehoefte van een groot aantal werknemers op een duurzame wijze opgevangen worden door de uitstekende OV voorzieningen. Hierdoor blijft Nijmegen bereikbaar. Om deze reden is het Centraal Station van Nijmegen ook de enige locatie waar grootschalige kantoren zijn toegestaan vanuit regionaal en provinciaal beleid; zie hiervoor het Regionaal Programma Werklocaties. Voor deze locatie wordt uitgegaan van kleinschalige woon-werklocaties. Het nieuwe concept van woon-werkruimtes waar mensen samen kunnen werken valt hieronder. Aan de ene kant beconcurreren kantoren in deze schaalgrootte niet de kantoorfunctie in de omgeving van het Centraal Station, aan de andere kant beantwoorden kantoren op deze locatie ook aan de doelstellingen van het mobiliteitsbeleid en zijn deze kantoren in het flexibel concept van woon-werklocaties bovendien een goede aanvulling op de kantoorfunctie van de centraal-stationlocatie. Vanuit het oogpunt van deze locatie is de (kleinschalige) werklocatie dat mogelijk gebruik wordt als kantoor bovenal belangrijk, omdat ze bijdraagt aan de dynamiek en reuring in het gebied.

3.1.3

Conclusie

Nijmegen is een dynamische groeistad waar de komende jaren behoefte is aan duizenden nieuwe woningen en banen. Ook de Nijmeegse binnenstad is continu in beweging. De afgelopen jaren heeft de binnenstad een transformatie doorlopen van 'Place to buy naar place to meet'. Hierbij verschoof de focus langzaam maar zeker van detailhandel naar horeca. De winkelleegstand in winkelcentrum De Molenpoort past in deze trend. Door zowel ruimte te bieden voor detailhandel (inclusief supermarkt), horeca en wonen, blijft het Nijmeegse centrum levendig en gezond. Voor een goed woon- en leefklimaat zijn ook werkplekken noodzakelijk. Daarom wordt deze functie in de vorm van twee woon-werklocaties ook mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling speelt vooral in op de behoefte aan woningen voor kleine huishoudens. De belangrijkste doelgroepen zijn de 'young professionals', expats, starters, doorstromers en ouderen. Mensen met een middeninkomen die niet direct de behoefte of de mogelijkheid hebben om een huis te kopen, maar die wel graag in het centrum willen wonen. Juist voor deze groepen is er een tekort aan betaalbare woningen. Door minimaal circa 2/3e van de woningen in het betaalbare segment te realiseren wordt aangesloten bij de behoefte. Daarbij behoren ook woningen in de categorie sociale huur voor mensen met een laag inkomen. Tevens worden rolstoeltoegankelijke woningen gerealiseerd.

3.2

Relevant provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Gelderland

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de omgevingsvisie hier richting aan. In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsvisie relevant: Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied ons vertrekpunt. De voorkeur wordt gegeven aan het benutten van bestaande gebouwen. Gegaan wordt voor concentraties

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

29

van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt aan de randen van de steden of dorpen uitgebreid. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand verstedelijkt gebied en past daarmee binnen de omgevingsvisie. Deze afspraken blijven staan en worden met partijen verder doorontwikkeld. Daarnaast streven de provincie en haar partners er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden: hoe kan de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief meegroeien met een veranderende vraag? Zij zien daarbij de volgende opgaven: van bouwen van nieuwe woningen naar benutten van de bestaande voorraad; van aanbod gestuurd naar vraag gestuurd. Geconcludeerd wordt dat het hierboven genoemde provinciale beleid de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staat.

3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit de Omgevingsvisie te realiseren. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de Provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. De Provincie geeft hier richting aan door gezamenlijk zeven samenhangende ambities na te streven op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat en woon- en leefklimaat. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. Alleen de Waterverordeningen (per waterschap) en de Gelderse Vaarwegverordening 2009 zijn (nog) niet in de Omgevingsverordening opgenomen. De ontwikkeling betreft een ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied van Nijmegen op een reeds bebouwde locatie. Geconcludeerd wordt dat de omgevingsverordening de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staat.

3.2.3

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het provinciale beleid.

3.3

Relevant gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging'

In de Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging' beschrijft de gemeente haar visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de stad tot 2040. De Omgevingsvisie gaat om meer dan alleen ruimtelijke aspecten, zo beschrijft de visie hoe de inrichting van de fysieke leefomgeving kan bijdragen aan sociale, maatschappelijke en economische doelen. De Omgevingsvisie vervangt sectorale beleidsvisie voor thema's die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen. Hiermee biedt de Omgevingsvisie één integraal document met de kaders voor het ruimtelijk beleid van Nijmegen. De Omgevingsvisie bouwt o.a. voort op bestaand beleid, het coalitieakkoord 2018-2022, en de structuurvisie uit 2013. In oktober 2020 is de Omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Door actualisatie blijft de Omgevingsvisie actueel.

30

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 16 (Molenpoortpassage)

De Omgevingsvisie dient 4 doelen: 1. Een kader en inspiratie bieden voor initiatiefnemers uit de stad; 2. Het geven van spelregels voor afstemming met de omgeving bij ontwikkelingen; 3. Het in samenhang presenteren van de Nijmeegse ambities, als uitgangspunt bij het werk van medewerkers van de gemeente; 4. Te gebruiken als sturingsinstrument voor het college van B&W en de gemeenteraad bij ruimtelijke ontwikkelingen en investeringen.

Uitgangspunt: Groei binnen de bestaande stad De Omgevingsvisie constateert dat Nijmegen tot 2040 blijft groeien in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingsvisie is het streven om die toekomstige groei te accommoderen binnen de bestaande grenzen van de stad. Zo blijft het aantrekkelijke landschap rondom de stad behouden en helpt verdichting bovendien om het draagvlak voor voorzieningen in stand te houden. Ruimte voor nieuwe woningen en werkgelegenheid wordt dus gezocht binnen de bestaande stadsgrenzen, waarbij de focus ligt op de volgende gebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en campus Heyendaal. Opgaven en ruimtelijke keuzes 4 opgaven en 8 richtinggevende keuzes staat centraal in de Omgevingsvisie. Nieuwe ruimtelijke initiatieven dienen altijd bij te dragen aan de 4 grote opgaven uit de Omgevingsvisie, en bij voorkeur aan meer dan één tegelijkertijd.

4 opgaven De Economisch veerkrachtige stad, Sociale en gezonde stad, Aantrekkelijke stad, en Duurzame stad zijn de vier opgaven die de basis vormen van het bestuursakkoord (2018-2022) en de Omgevingsvisie. Van hieruit wordt de ontwikkeling van de stad bekeken en worden onze ambities geformuleerd. 1. Economisch veerkrachtige stad We gaan onze economische kansen beter benutten. We willen dat de banengroei in onze stad zich gaat verhouden tot de bevolkingsgroei en mobiliseren ons onbenutte potentieel. Dit doen we met de stad én met de regio, die de motor is van onze economische groei. We hebben economisch sterke sectoren in de stad, maar we hebben ook dringend behoefte aan meer werkgelegenheid voor zowel hooggeschoolden als voor praktisch werkenden. 2. Sociale en gezonde stad Nijmegen is en blijft een sociale stad. We werken aan gevarieerde, gemengde wijken en willen sociale tegenstellingen en maatschappelijke onvrede verkleinen. 3. Aantrekkelijke stad Nijmegen is een prachtige stad en dat blijven we. De kwaliteit van de stedelijke omgeving is voor ons een prioriteit. We willen onze sterke identiteit als stad met historie in een groene omgeving behouden en uitdragen. Nijmegen staat landelijk in de top 3 van steden met het hoogste percentage woningtekort. We blijven groeien. Het aantal ouderen neemt toe, maar er vestigen zich ook meer jongeren.