Toelichting Tochtpad Noordeinde

5.2

Inleidende regels Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

5.3

Bestemmingsregels

5.3.1

Opbouw bestemmingen Bestemmingsomschrijving Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals ‘Wonen’ en ‘Groen’. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.

56

Bouwregels In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding. Afwijken van de bouwregels In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan burgemeester en wethouders ten aanzien van bepaalde bouwregels. Specifieke gebruiksregels In dit onderdeel kan worden aangegeven welke vormen van gebruik men in ieder geval strijdig acht met de bestemming. Het is niet de bedoeling alle mogelijke strijdig gebruiksvormen te noemen, maar alleen die vormen van gebruik waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Afwijken van de gebruiksregels In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde gebruiksregels. 5.3.2

Bestemmingen De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van wat hiervoor is beschreven. Er is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan ‘Kern Nieuwveen, Zevenhoven en Noordeinde’. Het plan bevat de enkelbestemmingen ‘Groen’, ‘Verkeer - Verblijfsgebied’, ‘Water’, ‘Woongebied’ en ‘Groen’. Ook kent het plangebied in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming ‘Leiding - Riool’. Groen De groenstrook parallel aan De Dobbe is voorzien van de bestemming ‘Groen’. Deze bestemming voorziet in de aanleg en instandhouding van groenvoorzieningen, een ontsluitingsweg (uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting'), wandel- en fietspaden, parkeervoorzieningen, speelplaatsen en speelvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals bruggen en duikers. Ook daarbij behorende voorzieningen van algemeen nut, in- en uitritten voor aangrenzende bouwpercelen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming zijn toegestaan. Verkeer - Verblijfsgebied Daarnaast kent een deel van de verkeersontsluiting van de woningen de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’.

De voor ‘Verkeers - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen met een functie van hoofd- en buurtontsluiting, groenvoorzieningen, speelterreinen, kunstwerken, parkeervoorzieningen, waterpartijen en watergangen, voorzieningen van algemeen nut, waterhuishoudkundige voorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming. Het bouwen van gebouwen is binnen de bestemming ‘Verkeer Verblijfsgebied’ niet toegestaan.

57

Water De beoogde nieuwe watergang aan de westzijde van deellocatie De Dobbe is voorzien van de bestemming ‘Water’ vanwege de (toekomstige) status als Awatergang. De voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor ‘het ontvangen, bergen en/of afvoeren van water ten dienste van de waterhuishouding met de daarbij behorende werken en bouwwerken’, alsmede voor extensief recreatief medegebruik en de aanleg en instandhouding van kunstwerken (zoals bruggen en duikers). Het bouwen van gebouwen is binnen de bestemming ‘Water’ niet toegestaan. Wel is er ruimte voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Steigers zijn niet toegestaan. Woongebied In dit bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van de globale eindbestemming ‘Woongebied’. De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. Ook is onder voorwaarden de uitoefening van beroepen aan huis en mantelzorg toegestaan. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen mogelijk. Dit betreft onder meer erven, tuinen, wegen en paden, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Het bouwen van woningen (hoofdgebouwen) is uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Op de verbeelding is tevens het maximum aantal wooneenheden per deellocatie weergegeven: 16 woningen voor deellocatie De Dobbe en 26 voor deellocatie De Diamant.

Daarnaast is in de regels bepaald dat het totale aantal sociale huurwoningen ten minste 57% bedraagt en het aantal goedkope koopwoningen ten minste 42 % bedraagt. De goot- en bouwhoogten van de beoogde woningen zijn vastgelegd op de verbeelding en bedragen respectievelijk 4 en 8 meter voor bebouwing in één laag met kap en 7 en 11 meter voor bebouwing in twee lagen met kap. Voor het lage gedeelte van het appartementenblok is een bouwhoogte van 7 meter opgenomen (twee lagen zonder kap). Erfbebouwing (in de vorm van aan- en uitbouwen en overkappingen) is uitsluitend mogelijk in het achtererfgebied bij grondgebonden woningen. In dit geval geldt dat uitsluitend voor de beoogde nultredenwoningen (of levensloopbestendige woningen). In de regels worden eisen gesteld aan de maatvoering van erfbebouwing. Beroep aan huis is – onder voorwaarden – bij recht toegestaan tot maximaal 30% van het vloeroppervlak. Bedrijf aan huis is uitsluitend (en onder voorwaarden) via een afwijking mogelijk. Leiding - Riool De aanwezige rioolpersleiding van het Hoogheemraadschap is voorzien van de dubbelbestemming ‘Leiding - Riool’.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een rioolpersleiding met de daarbij behorende beschermingszone, waarbij de bestemming 'Leiding - Riool' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemmingen.

58

5.4

Algemene regels Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels, onderverdeeld over de volgende artikelen: Anti-dubbeltelregel In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen. Algemene bouwregels In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen dat voor alle bestemmingen kan gelden. Het gaat om regels voor ondergronds bouwen en om bestaande afwijkingen, die als minimaal of maximaal toegestaan gelden. Daarnaast is een regeling opgenomen voor ondergeschikte bouwdelen. Tevens is in de algemene bouwregels een voorwaardelijke bepaling betreffende parkeren opgenomen. Indien op grond van één van de in het voorliggende plan opgenomen bestemmingen wordt gebouwd dan wel het gebruik wordt gewijzigd, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid. Daarbij wordt gebruik gemaakt van het Parkeerbeleid gemeente Nieuwkoop 2015 d.d. mei 2015. Indien het parkeerbeleid in de toekomst herzien wordt, dient getoetst te worden aan de rechtsopvolger van het voorgenoemde beleid. Algemene gebruiksregels In dit artikel is in algemene zin aangegeven wanneer sprake is van strijdig gebruik met de regels uit het bestemmingsplan.

Algemene aanduidingsregels Voor het gehele plangebied is de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerszone - 20ke’ opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding geldt het vrijwaringsbeleid in de 20 KE zone rond Schiphol, en zijn geen nieuwe geluidgevoelige gebouwen en terreinen toegestaan zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, met uitzondering van: a woningen die in het bestaand stads- en dorpsgebied liggen; b nieuwe woningen buiten bestaand stads- en dorpsgebied als het betreft: 1 woningbouw binnen de voormalige bebouwingscontour van de streekplannen uit 2003; 2 de toevoeging van ten hoogste enkele woningen in reeds aanwezige lintbebouwing buiten bestaand stads- en dorpsgebied; 3 de toevoeging van ten hoogste enkele woningen volgens het principe ruimte voor ruimte, waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de sloop van overtollige bebouwing en kassen; 4 het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen.

59

Algemene afwijkingsregels Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. In het artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat middels een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden. Het betreft onder meer een geringe wijziging van de bestemmingsgrens.

5.5

Overgangs- en slotregels In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

5.6

De verbeelding Voor het verbeelden van de geometrisch bepaalde bestemmingen is een BGTondergrond gebruikt. Dit bestand is opgebouwd in coördinaten in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting, of kortweg Rijksdriehoekscoördinaten (ook wel: RDcoördinaten). Dit zijn de coördinaten die in Nederland worden gebruikt als grondslag voor onder meer geografische aanduidingen, waarbij de exacte locatie van een gebied wordt vastgelegd. In het plan is met behulp van lijnen, coderingen en arceringen aan gronden (en in dit geval ook wateren) een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn met aanduidingen nadere regels aangegeven. Op een afdruk van de geometrische plaatsbepaling, de verbeelding, zijn alle bestemmingen en aanduidingen naast elkaar zichtbaar.

60

6

Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. Het plan zal worden ontwikkeld door een ontwikkelaar. Met de ontwikkelaar zal een anterieure overeenkomst worden afgesloten. De ontwikkelaar beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. De financieeleconomische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

61

7 7.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Overleg en inspraak Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschap en de provincie. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het bestemmingsplan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de resultaten van het overleg worden samengevat en van een antwoord worden voorzien. Inspraak Voorafgaand aan het bestemmingsplan heeft een uitgebreid participatieproces plaatsgevonden, waarbij omwonenden in de gelegenheid zijn gesteld mee te denken over de (stedenbouwkundige) invulling van het plangebied. Daarbij hadden zij de voorkeur uit vier varianten. Naar aanleiding van de ingekomen reactie is een vijfde (voorkeurs)variant ontwikkeld, die als basis heeft gediend voor dit bestemmingsplan.

Gelet op het uitvoerige voortraject wordt de voorontwerpfase van het bestemmingsplan overgeslagen en wordt er direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

7.2

Zienswijzen Na afronding van het vooroverleg start de formele bestemmingsplanprocedure. Overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening is op de voorbereiding van een bestemmingsplan de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing met dien verstande dat door een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad naar voren kunnen worden gebracht. Het ontwerpbestemmingsplan zal daarom voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Een ieder kan in deze periode zienswijzen indienen. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de binnengekomen zienswijzen worden samengevat en van een antwoord worden voorzien.

62