Document · PDF

Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost

Besluitvormende raadsvergadering 29 januari 2026, gemeente nieuwkoopBij agendapunt: Raadsvoorstel Vaststellen Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost (2026-005)13.858 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

ROG

nieuwkoop

Woningbouw

Versie:

November

Status:

Definitief / openbaar

Kenmerk:

552072

E-mailadres

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

2025

nieuwkoop.nl

INHOUDSOPGAVE Samenvatting

. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

Aanleiding Project

Bestaande situatie en ontwikkelstrategie

.. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

2. 1

Vervallen Voorkeursrecht

2. 2

Omvang en actuele situatie plangebied

2. 3

Bestemmingsplan Ter Aar & Bovenland 1 e herziening

2. 4

Flexwoningen Oostkanaalweg

2. 5

Relatie tot Ter Aar-Zuidoost integraal bekijken

2. 6

Ontwikkelstrategie rolverdeling en uitdagingen

2. 7

Faciliterende rol gemeente

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

.. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

.. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

.. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .

Doelen

. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

3. 1

Afbakening

3. 2

Woningbouwprogramma en woonfonds

3. 3

Dichtheid en Bouwhoogte

3. 4

Ontsluiting

3. 5

Mobiliteit

3. 6

Vrachtwagenparkeerplaats

3. 7

Stikstofproblematiek

3. 8

Participatie met de Omgeving

.. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

3. 9

Fasering van de Ontwikkeling

. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

.. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

.. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

Procesaanpak op hoofdlijnen tot einde Definitiefase

.. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

.. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

4. 1

Planning op hoofdlijnen

4. 2

Beoogd eindresultaat

4. 3

Samenhang

4. 4

Budget

4. 5

Projectteam

. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

Partners binnen het project

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

5. 1

Algemene indruk

5. 2

Partners

Stakeholders binnen het project

. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

6. 1

Algemene indruk

6. 2

Aanpak

6. 3

Stakeholders

.. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

Randvoorwaarden

7. 1

Kwaliteit

2 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

Conclusie

. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

BIJLAGE 1

Stedenbouwkundige ambities Ter Aar-Noordoost

BIJLAGE 2

De Zeven projectfasen

van een

. .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. .

woningbouwproject

.. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. .

24 25 47

3 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

SAMENVATTING De ontwikkeling van woningbouw in Ter Aar-Noordoost staat voor een uitdagende opgave. Versnipperd grondeigendom de aanleg van noodzakelijke infrastructuur en het borgen van publiek belang zoals sociale woningbouw bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit moeten de komende jaren in samenhang gerealiseerd worden. De gemeente Nieuwkoop ziet voor haarzelf hierin een faciliterende rol. Er zijn echter ook een aantal structurele uitdagingen die de voortgang en uitvoerbaarheid van het plan onder druk zetten. In de planverkenning van juni 2025 is de afweging gemaakt dat een woningbouwontwikkeling in Ter Aar-Noordoost kansrijk genoeg is om de mogelijkheden verder te onderzoeken en te bezien of we een haalbare businesscase voor woningbouw kunnen opstellen. Dat is nog steeds het geval. Het college van B&W is daarbij geadviseerd om deze planverkenning vast te stellen als basis voor nadere uitwerking: de ,

‘Initiatieffase’. Voor een totaalontwikkeling als Ter Aar-Noordoost is de gemeente mede afhankelijk van particuliere grondeigenaren en projectontwikkelaars. Tegelijkertijd blijft de gemeente verantwoordelijk voor het borgen van publieke belangen waaronder het woningbouwprogramma een goede ontsluiting van het gebied en het behoud van leefbaarheid vitaliteit en kwaliteit. Dit spanningsveld – tussen afhankelijkheid van derden en de eigen regierol – leidt tot onzekerheid over kostenverhaal medewerking van eigenaren van start tot oplevering en daarmee de voortgang van het proces. Ondanks deze uitdagingen is recent een belangrijke stap gezet: met de oplevering van de planverkenning Ter Aar-Noordoost en vaststelling door het college van B&W op 16 juni 2025 ligt er een gedeeld vertrekpunt voor nadere samenwerking. De gemeente heeft daarnaast zowel een gezamenlijk start- en vervolggesprek met alle grondeigenaren gevoerd als individuele gesprekken waarin brede bereidheid tot samenwerking naar voren kwam. ,

Een gebiedsontwikkeling kent in de praktijk 7 stappen. Deze startnotitie behoort tot de initiatieffase en vormt de tweede stap. Het doel is het creëren van een gezamenlijk vertrekpunt waarin we de aanleiding ambities kaders procesaanpak en rollen vastleggen en waarmee bestuurlijk/politiek draagvlak wordt verkregen om het gebiedsontwikkelingsproces van Ter Aar-Noordoost daadwerkelijk te starten. Het biedt de gemeenteraad de mogelijkheid om nadere kaders te stellen waarbinnen de gebiedsontwikkeling plaats gaat vinden. Het plan vraagt een zo beheersbaar mogelijke aanpak. We streven naar een samenwerking met een ontwikkelcombinatie van een klein aantal professionele partijen die vanuit hun huidige eigendomspositie in het plangebied onderling grondposities verwerven of inbrengen en de kleinere particuliere gronden zelfstandig aankopen. Dit beperkt het aantal spelers en vergroot de uitvoerbaarheid. De ontwikkelcombinatie verkent momenteel met ondersteuning van de gemeente een passende samenwerkingsvorm en rechtsvorm. Daarbij geldt: hoe beperkter de risico’s en hoe duidelijker de afspraken hoe beter het plan uitvoerbaar en realiseerbaar wordt. ,

De gemeente kiest nadrukkelijk voor een faciliterende en toetsende rol waarbij de markt het voortouw neemt in de planvorming. De inzet is een anterieure overeenkomst tussen gemeente en de ontwikkelcombinatie waarin maatwerkafspraken worden vastgelegd over kostenverhaal kwaliteitscriteria fasering en de uitruil van gronden. Zo blijft de juridische en financiële belasting beperkt terwijl de publieke belangen voldoende worden geborgd. Inmiddels heeft de gemeente de ontwikkelcombinatie gevraagd om met een voorstel te komen op basis van welke uitgangspunten zij bereid is samen te werken aan een haalbaar en kwalitatief woningbouwplan. Een essentieel onderdeel van het plan is de aanleg van een nieuwe verbindingslaan die vanuit Ter Aar-Zuidoost moet worden aangesloten op het entreegebied van Ter Aar-Noordoost. Dit is onderdeel van het project maar volgt een apart proces. Het is daarbij belangrijk dat de plannen goed worden afgestemd op de gebiedsontwikkeling in Ter Aar-Zuidoost. ,

Omdat gebiedsontwikkeling voortdurend verandert en nooit ‘af’ is wordt een flexibele benadering van de startnotitie geadviseerd. ,

4 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

AANLEIDING PROJECT

De vraag naar nieuwe woningen is groot. In de gemeente Nieuwkoop zetten we ons in voor vitale en toekomstbestendige dorpen met oog voor gelukkige inwoners en een groene gezonde leefomgeving met daarbinnen een passend toekomstbestendig woningbouwprogramma in Ter Aar-Noordoost. ,

Op 6 juni 2024 heeft de gemeenteraad de ‘Strategische koers 2024 – 2040 gebiedsontwikkeling woningbouw’ (vanaf hier: ‘strategische koers’) vastgesteld. Onderdeel hiervan is het afronden van het verkennend onderzoek en het uitwerken van het vervolgproces voor Ter Aar-Noordoost in de periode 2024–2025. Door uitvoering te geven aan deze koers dragen we concreet bij aan de ambities voor 2050 uit de Omgevingsvisie Nieuwkoop. Hierin staan duurzame en toekomstbestendige woonwijken centraal; energieneutraal aardgasvrij klimaatbestendig en bestand tegen wateroverlast - steeds in samenhang met ,

het omliggende landschap. Bij woningbouw in buitenstedelijke gebieden zoals Ter Aar-Noordoost speelt de provincie Zuid-Holland een beslissende rol. Bouwen buiten bestaand stads- en dorpsgebied (hierna afgekort als ‘BSD’) is uitsluitend toegestaan met toestemming van de Provincie die hiervoor beleidskaders en instructieregels hanteert. Belangrijk is de ‘3 hectare locaties’ regeling die gemeenten de mogelijkheid biedt om woningbouw buiten het stedelijk gebied te realiseren. Ter Aar-Noordoost staat al jaren op deze 3ha-lijst als kansrijke locatie voor woningbouwontwikkeling. ,

De provincie Zuid-Holland is inmiddels gestart met de herziening van haar omgevingsbeleid (voor 2025). Daarbij heeft de Provinciale Staten opdracht gegeven om een geactualiseerde 3ha-lijst op te stellen met woningbouwlocaties die tussen 2025 en 2030 daadwerkelijk ontwikkeld kunnen worden. In lijn met het bestaand beleid en deze oproep heeft Gedeputeerde Staten aan gemeente Nieuwkoop gevraagd om voor 1 februari 2025 een keuze te maken over de toewijzing en eventuele aanpassing van de 3ha-locaties. Op 30 januari 2025 heeft de gemeenteraad besloten om de provincie in overweging te geven Ter AarNoordoost op de vernieuwde lijst te behouden als potentiële bouwlocatie. Binnen

gemeente staat Ter Aar-Noordoost al lange tijd op de kaart als mogelijke woningbouwlocatie. Vanwege de verkeersdruk op de Kerkweg zijn niet eerder plannen voor dit gebied uitgewerkt. Een nieuwe woonwijk zou deze situatie alleen maar versterken. Niet alleen de Kerkweg maar de gehele verkeersstructuur in Ter Aar staat onder druk. Het is daarnaast niet haalbaar om Ter Aar-Noordoost uitsluitend te ontsluiten via de Oostkanaalweg omdat ook de Pieter de Vogelrotonde een dergelijke verkeersstroom niet kan verwerken. In 2023 zochten we naar alternatieve routes. Op 22 juni 2023 stemde onze gemeenteraad in met het verder onderzoeken van een combinatie van een zuidelijke- en noordelijke toegangsweg. De nieuwe verbinding zorgt voor een betere verkeersspreiding en moet de leefbaarheid bereikbaarheid en verkeersveiligheid in Ter Aar waarborgen. En biedt daarmee mogelijkheden voor toekomstige onze

woningbouwontwikkelingen. Planverkenning als startpunt voor de volgende fase Vooruitlopend op het definitieve besluit van de Provinciale Staten in 2026 heeft het college van B&W bestuurlijk opdracht gegeven om het ontwikkelingstraject voor woningbouw in Ter Aar-Noordoost nader te verkennen. Hiervoor is een planverkenning opgesteld en door het college van B&W op 16 juni 2025 vastgesteld. De planverkenning vormt de basis voor deze startnotitie waarin we de aanleiding doelstellingen onderzoeksopgaven en procesaanpak voor de vervolgfase vastleggen. In deze startnotitie benoemen we de kaders waarbinnen het vervolgonderzoek plaatsvindt zoals ruimtelijke inpassing programmatische mogelijkheden infrastructuur en randvoorwaarden op het gebied van duurzaamheid en leefbaarheid. Daarnaast geeft de startnotitie inzicht in de te doorlopen stappen de betrokken partijen en de momenten van besluitvorming. ,

Op basis van deze startnotitie kan het projectteam in afstemming met de gemeenteraad en externe partners de planuitwerking verder vormgeven en voorbereiden richting een stedenbouwkundig plan. ,

5 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

BESTAANDE SITUATIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE

Ter Aar-Noordoost gaat een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouwopgave van de gemeente. Het gaat hierbij niet alleen om het realiseren van voldoende woningen maar vooral ook om de juiste woningen voor diverse doelgroepen. De nadruk ligt op het realiseren van woningen voor starters jonge gezinnen en ouderen. Het bevorderen van doorstroming is hierbij een belangrijke factor. In het plangebied houden we rekening met de bouw van circa 300 woningen uitgaande van een (huidige) minimale dichtheid van 30 woningen per hectare. Daarboven zijn er minimaal 18 flexwoningen voorzien. ,

2. 1

VERVALLEN VOORKEURSRECHT

Naast gemeentelijk eigendom in het plangebied zijn er ook percelen in handen van in totaal 9 professionele ontwikkelaars en particulieren. Het Hoogheemraadschap van Rijnland is partij voor wat betreft de waterhuishouding en het eigendom van de watergangen in het plangebied. Deze versnipperde eigendomssituatie met feitelijk 10 partijen vraagt om een zorgvuldige en stapsgewijze gebiedsaanpak. Om meer regie te krijgen heeft de gemeente in 2022 gebruik gemaakt van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en op enkele Afbeelding 1: Indicatief plangebied percelen een voorkeursrecht gevestigd. Dit houdt in dat grondeigenaren hun perceel bij verkoop eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Zo voorkomen we dat gronden in handen van speculanten vallen wat de realisatie van het plan zou kunnen vertragen of bemoeilijken. De gemeente is niet verplicht om de grond aan te kopen maar krijgt wel het eerste recht van koop. Het voorkeursrecht was van toepassing tot 24 september 2025 en is inmiddels van ,

rechtswege vervallen. Met verwerving van nieuwe gronden door de gemeente is terughoudend omgegaan vanwege het risicoprofiel. Het onderzoek vanwege de overbelaste Kerkweg en de verwachte verkeersgroei door woningbouw in Ter Aar-Noordoost de discussie over de 3ha-locatie (behouden of ruilen) en het risico dat grote aankoopinvesteringen worden gedaan binnen de termijn van het voorkeursrecht zonder enige zekerheid over de planologisch ruimte of de medewerking van partijen in het plangebied zijn hiervan de reden. Ook vraagt het aantal grondeigenaren om een andere strategie dan gebruikelijk is bij volledig gemeentelijk eigendom. Hierbinnen is onderzocht of het actief verwerven van gronden passend is waarna is gekozen voor een faciliterende grondstrategie om de markt meer ruimte te geven om op basis van eigen ontwikkelkracht de opgaven op te pakken. Van het voorkeursrecht is vanwege de gekozen route geen gebruik gemaakt. Daarom is de raad in november 2025 voorgesteld om het van rechtswege vervallen van het voorkeursrecht formeel vervallen te verklaren door middel van een raadsbesluit. ,

2. 2

OMVANG EN ACTUELE SITUATIE PLANGEBIED

Het bruto plangebied was bij aanvang 117 ha. groot. De kanttekening wordt daarbij gemaakt dat 2 bestaande bedrijfspercelen (ca. 1. 2 ha) in het plangebied niet ingebracht gaan worden (zie gearceerde gedeelte afbeelding 1). Dan resteert er circa 105 ha. (inclusief een al in gebruik genomen locatie voor flexwoningen) voor een woningbouwopgave van ca. 300 woningen. De uitdaging voor de ontwikkelende partijen is hierdoor wel dat het uitgeefbare gebied substantieel kleiner wordt en hiervoor een oplossing moet komen om het beoogde woningbouwprogramma te halen inclusief de maatschappelijke en ruimtelijke opgaven. Ook de bedrijfspanden in het plangebied (resp. het laten staan of uitbreiden daarvan) kunnen belemmeringen opleveren in het Omgevingsplan in verband met hindercirkels etc. Dit maakt het ,

gebied wellicht nog kleiner. 6 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

Woningbouw heeft binnen Ter Aar-Noordoost prioriteit. Uitbreidingen van bedrijfspanden mogen daarom geen invloed hebben op de aangrenzende (toekomstige bebouwing) resp. niet meer effecten dan momenteel het geval is. BESTEMMINGSPLAN TER AAR & BOVENLAND , 1 E HERZIENING Het beoogde plangebied maakt onderdeel uit van het tijdelijk deel Omgevingsplan Nieuwkoop omgevingsplandeel ‘Ter Aar & Bovenland’ inclusief de eerste herziening van dit omgevingsplandeel. Aansluitend aan het plangebied geldt het omgevingsplandeel ‘Glastuinbouw’. Inclusief de laatste herziening van dit omgevingsplandeel. De zone langs de Oostkanaalweg maakt deel uit van het transformatiegebied waardoor er in dit gebied andere functies dan glastuinbouw toegekend kunnen 2. 3

worden.

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan Ter Aar & Bovenland en Glastuinbouw

2. 4

FLEXWONINGEN OOSTKANAALWEG Op 30 januari 2025 heeft de gemeenteraad ingestemd met de omgevingsvergunning voor de bouw van 18 flexwoningen aan de Oostkanaalweg op de locatie van het voormalige volkstuinencomplex. Deze woningen komen er voor een periode van 15 jaar met de daarbij behorende

een infrastructuur zoals ontsluitingsweg parkeergelegenheid en voorzieningen voor water en groen. Deze tijdelijke woningen dragen bij aan het op korte termijn verlichten van de woningdruk in afwachting van de ontwikkeling van de gehele Afbeelding 3: Locatie flexwoningen (in geel) wijk Ter Aar-Noordoost. We onderzoeken de mogelijkheden om extra flex- of permanente woningen op te nemen in dit specifieke gebied.

2. 5 RELATIE TOT TER AAR-ZUIDOOST INTEGRAAL BEKIJKEN In opdracht van de gemeenteraad is er een verkeersstudie uitgevoerd vanwege de overbelaste Kerkweg en de verwachte verkeersgroei door woningbouw in Ter Aar-Noordoost. Op 22 juni 2023 besloot de gemeenteraad om variant 3 verder te onderzoeken: een combinatie van een zuidelijke en noordelijke omleiding langs Ter Aar. Deze variant vermindert de verkeersoverlast op de Kerkweg verbetert de verkeersveiligheid op de Pieter de Vogelrotonde en maakt woningbouw in Ter Aar-Noordoost mogelijk. ,

7 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

Op 19 september 2024 heeft de gemeenteraad het volgende besloten: ‘Op basis van de rapportage ’Haalbaarheidsstudie combinatievariant als oplossing voor de Kerkwegproblematiek’ te concluderen dat een combinatie van alternatieve ontsluiting in de vorm van een verbindingslaan tussen de Kerkweg en de Oostkanaalweg en woningbouw ter plaatse van Ter AarZuidoost haalbaar is’. De haalbaarheidsstudie met de ‘combinatievariant’ als oplossing voor de Kerkwegproblematiek vormde de basis voor de stedenbouwkundigen. Aan hen is meegegeven dat niet alleen Ter Aar-Zuidoost maar ook de toekomstige ontwikkeling van Ter Aar-Noordoost als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is de kanttekening gemaakt dat de ontwikkeling van Ter Aar-Noordoost pas kan plaatsvinden aansluitend op de ontwikkeling van Ter Aar-Zuidoost. ,

De stedenbouwkundigen hebben op basis van deze gegevens een model voor de gehele oostzijde van Ter Aar ontworpen. Op basis hiervan werken we nu verder aan een ontwikkeling van Ter Aar-Zuidoost terwijl Ter Aar-Noordoost hier op een later moment op kan aansluiten. Ook als beide gebieden niet gelijktijdig worden ontwikkeld blijft het belangrijk de functionele en stedenbouwkundige samenhang tussen de twee plandelen in de gaten te houden en waar nodig expliciet aan de orde te stellen. In dat kader speelt ook de aansluiting op de Kerkweg een belangrijke rol. De combinatievariant biedt hier een robuuste oplossing die niet alleen voorziet in de verkeerskundige afwikkeling van Ter Aar-Zuidoost maar ook toekomstvast is richting Ter Aar-Noordoost. Daarmee borgen we dat de Kerkweg een logische en goed ingepaste ontsluitingsstructuur behoudt die zowel de doorstroming als de leefbaarheid in het gebied ten goede komt. ,

Afbeelding 4: Impressie plangebied Ter Aar-Zuidoost

2. 6

ONTWIKKELSTRATEGIE , ROLVERDELING EN UITDAGINGEN De gemeente kiest voor een faciliterende ontwikkelstrategie: marktpartijen nemen het voortouw bij de planuitwerking terwijl de gemeenteraad randvoorwaarden stelt en publieke belangen borgt. Deze ontwikkelstrategie richt zich op een gezamenlijke aanpak van de gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente momenteel actief in gesprek is met de grondeigenaren om samen de ontwikkelopgave vorm te geven. In dit proces onderzoekt de gemeente samen met commerciële partijen in het plangebied welke samenwerkingsvorm het meest passend is variërend van samenwerking met private partijen tot verwerving van gronden als dat noodzakelijk blijkt voor de voortgang of integraliteit van het project. De gemeente gaat met deze partijen een anterieure overeenkomst aan. ,

Het project kent diverse opgaven en uitdagingen die de strategische koers en voortgang mede bepalen. Hierbij gaat het onder meer om: de aanleg van een verbindingslaan die direct aansluit op Ter Aar-Zuidoost en afhankelijkheid van • de realisatie van deze gebiedsontwikkeling; • het risico van het uitvallen van percelen in relatie tot het behalen van de woningbouwopgave en het daardoor niet integraal kunnen ontwikkelen van het plan; • de noodzaak tot eventuele verwerving van particuliere gronden; • • • • • •

het borgen van aansluiting bij het provinciale woonprogramma; opgaven voor maatschappelijke voorzieningen en zorgwoningen; het borgen van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin (klimaatadaptatie waterberging etc. ); de verplaatsing van een garage/pompstation/woonhuis (volgt een eigen traject); realisatie verbindingslaan; het verplaatsen respectievelijk beëindigen van het vrachtwagenparkeerterrein. ,

8 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

2. 7

FACILITERENDE ROL GEMEENTE

Deze context met veel verschillende belangen biedt kansen voor marktpartijen om een substantiële bijdrage te leveren aan het realiseren van de gebiedsontwikkeling. De strategische koers is daarom dat de gemeente een faciliterende rol inneemt en hier in de toekomst ook niet vanaf wijkt door opgaven van marktpartijen naar zich toe te trekken voor zover het geen publiek belang dient. Met deze faciliterende rol bedoelen we dat de gemeente een faciliterend grondbeleid voert. Dit houdt in dat zij het initiatief en de uitvoering grotendeels bij de marktpartijen – hier de in het gebied aanwezige ontwikkelaars – neerlegt. Ontwikkelaars krijgen ruimte om op hun eigen en ingebrachte gronden plannen te initiëren en uit te werken waarbij zij rekening houden met maatschappelijke opgaven zoals het woningbouwprogramma en (maatschappelijke) voorzieningen. De gemeente treedt hierbij terug in de actieve gebiedsontwikkeling maar verbindt zich via een anterieure overeenkomst aan de ontwikkelaars (dat kan bijvoorbeeld een ontwikkelcombinatie zijn met of zonder rechtspersoonlijkheid). ,

De gemeente behoudt daarbij een beperkte maar wel gerichte invloed op de planvorming. Deze invloed richt zich met name op het borgen van publieke belangen de afstemming met regionale en provinciale kaders en het waarborgen van de maatschappelijke opgaven binnen de ontwikkeling. De rolverdeling hierbinnen is samenvattend als volgt: ,

Gemeente

Marktpartijen (ontwikkelaars)

Neemt een faciliterende rol in.

Nemen het initiatief voor ontwikkeling met eigen gronden.

Voert faciliterend grondbeleid; beperkte grondverwerving indien strikt nodig (publiek

Zijn verantwoordelijk voor planvorming verwerving en uitvoering van de gebiedsontwikkeling.

name op

belang). Treedt op als regisseur en bewaker van publieke Werken plannen uit binnen de kaders. Neemt deel in belangen. Neemt deel in het projectteam. het projectteam. Zijn verantwoordelijk voor de bouwopgave Heeft beperkte maar gerichte invloed op de risicodragend. planvorming. De gemeente maakt kosten voor publieke Bij faciliterend grondbeleid dragen ontwikkelaars de voorzieningen. Deze moeten worden verhaald volledige markt- en grondexploitatierisico’s. op initiatiefnemers via anterieure overeenkomsten of – als dat niet lukt – via een exploitatieplan (publiekrechtelijk kostenverhaal). ,

Samengevat kiest de gemeente met deze ontwikkelstrategie voor een faciliterende koers waarbij de kracht en het initiatief van marktpartijen centraal staan en de gemeente optreedt als regisseur en bewaker van publieke belangen zonder zelf primair de ontwikkelende partij te zijn. ,

9 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

DOELEN

De ontwikkeling van Ter Aar-Noordoost heeft als doel om na realisatie bij te dragen aan de lokale en regionale woningbouwbehoefte zoals vastgelegd in de Woonvisie provinciale afspraken en de woondeal (woningbouwafspraken gemeenten regio Holland Rijnland provincie en Rijk). Het plan heeft een potentie van ca. 300 woningen met betaalbare en passende huisvesting voor verschillende doelgroepen. Het project levert daarbij een substantieel aantal sociale huurwoningen waarmee we inspelen op de druk op de huurwoningmarkt. Het biedt ook verbetering van de leefbaarheid in kernen of wijken en bevordert de doorstroming op de woningmarkt. ,

3. 1

AFBAKENING

Het projectgebied Ter Aar-Noordoost is duidelijk afgebakend en omvat zowel de geografische begrenzing fysieke inrichting daarbinnen (stedenbouw woningbouw maatschappelijk openbare ruimte) als de procesmatige aanpak (fasering participatie). Door verwachtingen helder te maken en in gesprek te gaan over belangen en mogelijkheden ontstaat begrip en vertrouwen. Zo werken we samen aan goed onderbouwde keuzes. Dit draagt bij aan een besluit dat recht doet aan verschillende perspectieven en dat maatschappelijke waarde creëert. Binnen deze kaders wordt de planvorming gestuurd langs de hoofdlijnen: een samenhangende stedenbouwkundige visie een passend woningbouwprogramma een verantwoorde dichtheid en bouwhoogte een gefaseerde uitvoering een aantrekkelijke en duurzame openbare ruimte en actieve participatie van de omgeving. ,

Voor Ter Aar-Noordoost zijn stedenbouwkundige ambities opgesteld (zie bijlage 1). Aanpassingen of aanvullingen op de stedenbouwkundige ambities vallen buiten de scope van de afbakeningen binnen deze startnotitie. Deze ambities vormen een belangrijk inhoudelijk kader voor de verdere uitwerking van de planvorming tot een stedenbouwkundig plan. De stedenbouwkundige ambities beschrijft op hoofdlijnen de ruimtelijke en landschappelijke uitgangspunten langs vier pijlers: 1. 2. 3. 4.

Toekomstbestendig; Verbonden met het Dorp; Voor de mens; En voor de natuur.

Deze elementen vertalen we in de vervolgfase naar concrete ontwerpprincipes randvoorwaarden en ,

ontwikkelkaders. De startnotitie beperkt zich in dit stadium tot de organisatorische procesmatige en bestuurlijke kaders van het planproces. Inhoudelijke doorvertalingen van de stedenbouwkundige visie volgen in latere fasen (zoals het opstellen van de nota van uitgangspunten het stedenbouwkundig plan en omgevingsplan). Omdat gebiedsontwikkeling voortdurend verandert en nooit ‘af’ is wordt een flexibele benadering van de ,

startnotitie geadviseerd.

3. 2

WONINGBOUWPROGRAMMA EN WOONFONDS

De landelijke woningbouwopgave is regionaal en provinciaal ingebed via de Regionale Realisatieagenda Wonen Holland Rijnland 2023 (Woondeal) en de Regionale Woonagenda Holland Rijnland. Hierin geldt dat minimaal 2/3 van de woningen in de categorie “betaalbaar” moet vallen (waarvan ten minste 30% sociale huur) en maximaal 1/3 “vrij invulbaar” mag zijn. ,

Voor Ter Aar-Noordoost is door B&W op 20 december 2022 besloten dat 39% van de woningen sociaal wordt ingevuld (116 van de 300). Dit besluit is leidend. Het programma luidt: − 116 sociale huurwoningen (39%) − 81 middenhuur/goedkope koop/betaalbare koop (27%) − 103 vrij invulbaar (34%) 10 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

•

Realisatie sociale huur

De gemeente Nieuwkoop wil het aandeel sociale huurwoningen structureel vergroten (nu 21% sociale huur in de woningvoorraad streefwaarde 30%). Realisatie kan plaatsvinden via corporaties of particuliere ontwikkelaars/verhuurders. De gemeente ziet de woningcorporaties als voorkeurspartij voor realisatie en het beheer van de sociale huurwoningen. In dit project heeft de ontwikkelcombinatie aangegeven de sociale huurwoningen deels zelf te willen realiseren exploiteren en beheren zonder betrokkenheid van de woningcorporaties. De gemeente onderzoekt of dat wenselijk en mogelijk is. De sociale huurwoningen dienen te voldoen aan de definitie “sociale huur” vanuit de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting (inwerkingtreding verwacht per 1 januari 2026) zodat wordt voldaan aan de regels voor sociale verhuur. De gemeente sluit aan op regionale afspraken (Regionale huisvestingsverordening) en de komende landelijke wetgeving (Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting). Hiermee wordt geborgd dat de woningen voor de juiste doelgroepen zijn en op de juiste manier worden gebruikt. ,

Lopende verkenning • De woningcorporaties WDA en WSN zijn op de hoogte gebracht van de plannen maar nemen op dit moment (nog) geen rol in de realisatie of exploitatie van de sociale huurwoningen. De commerciële partijen hebben aangegeven deze verantwoordelijkheid zelf op zich te willen nemen onder bovengenoemde voorwaarden. ,

•

Flexwoningen

Het project omvat tevens 18 flexwoningen die in de planmonitor apart zijn opgenomen als sociale huur. Deze tellen niet mee binnen de 116 reguliere sociale huurwoningen. • Woonfonds Nieuwkoop 2025 Op het project Ter Aar-Noordoost is de Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025 van toepassing. Door middel van de Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2025 worden opbrengsten en tekorten verevend tussen projecten met een percentage betaalbare woningbouw dat lager respectievelijk hoger is dan het in de Verordening Woonfonds vastgestelde percentage (50% betaalbare woningbouw). Door de ontwikkelende partijen kan onderzocht worden in hoeverre men hiervoor in aanmerking komt.

Prijscategorieën prijspeil 2025

3. 3

DICHTHEID EN BOUWHOOGTE De provincie streeft momenteel naar een woningdichtheid van minimaal 30 woningen per hectare. Gezien het beschikbare plangebied (ca. 10 ha) betekent dit een streefaantal van 300 woningen. Wat betreft de bouwhoogte sluiten we aan bij de richtlijnen voor het Dorpshart. De maximale bouwhoogte bedraagt zes bouwlagen (ca. 24 meter) zodat er een goede samenhang ontstaat met de bestaande stedenbouwkundige en architectonische context van de omgeving. ,

11 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

Uitgangspunten De hiervoor beschreven kaders vormen belangrijke uitgangspunten voor de verdere uitwerking van de plannen. Voor een nadere toelichting en samenhang verwijzen wij naar de stedenbouwkundige ambities die als bijlage 1 is toegevoegd.

3. 4

ONTSLUITING

De definitieve ontsluiting van het plangebied vanaf de Kerkweg en hoe met het entreegebied omgegaan wordt vraagt onderzoek en afstemming met betrokken partijen en is op dit moment (peildatum oktober 2025) nog niet vastgesteld. Dit proces volgt thans een eigen traject. ,

Gelijktijdig onderzoeken we de meest logische ontsluiting op de Oostkanaalweg. Voor een toekomstbestendige en veilige bereikbaarheid verkennen we verschillende mogelijkheden en spreken we met betrokken partijen. 3. 5

MOBILITEIT

Voor het inrichten van het plangebied kijken we naar een aantrekkelijke leef- en verblijfsomgeving die mensen stimuleert om zich vaker te voet of per fiets te verplaatsen. Lopen en fietsen nemen minder ruimte in beslag dan gemotoriseerd verkeer waardoor er meer ruimte overblijft voor opgaven als waterberging en meer groen. Bovendien is langzaam verkeer minder belastend voor het klimaat en de gezondheid dan gemotoriseerd verkeer. STOMP is het ontwerpen met de menselijke maat. In het proces kijken we eerst naar Stappen vervolgens naar Trappen Openbaar Vervoer Mobility as Service en tot slot naar de Particuliere auto. Met het STOMP-ordeningsprincipe geven we prioriteit aan meer duurzame vormen van mobiliteit (lopen fietsen en ov) en minder prioriteit aan minder duurzame mobiliteitsvormen (zoals de auto). ,

STOMP-ordeningsprincipe 1. Stappen: zorgdragen voor een gebied

aantrekkelijke looproutes richting voorzieningen. 2. Trappen: zorgdragen voor een gebied met directe en comfortabele fietsroutes. 3. Openbaar vervoer: het gebied aansluiten op

het ov-netwerk.

4. Mobility as a Service: het gebruik van (deel)mobiliteit stimuleren in plaats van het

bezit ervan. 5. Privéauto: het gebied moet bereikbaar zijn voor privéauto’s met voldoende parkeervoorzieningen.

Afbeelding 5: bron www. goudappel. nl

3. 6

VRACHTWAGENPARKEERPLAATS Binnen het plangebied bevindt zich een vrachtwagenparkeerplaats. Volgens het gemeentelijk beleid vastgelegd in de notitie Vrachtwagenparkeren gemeente Nieuwkoop (2013) is het parkeren van grote voertuigen (langer dan 6 meter en/of hoger dan 26 meter) binnen de bebouwde kom verboden op basis van artikel 4. 3 van de APV. Dit betekent dat vrachtwagens in principe op eigen (bedrijven)terreinen moeten parkeren. De gemeente beschikt over twee officiële vrachtwagenparkeerplaatsen waarvan één aan de Oostkanaalweg in Ter Aar ligt. De vrachtwagenparkeerplaats nemen we mee in de stedenbouwkundige ambitie. Het ligt binnen de plangrenzen en sluit in de stedenbouwkundige ambitie aan bij kansen voor woningbouw waarmee we de ruimtelijke kwaliteit aan de Oostkanaalweg – nu nog een kale asfaltplaat – kunnen verbeteren. In ,

12 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

samenspraak met betrokken partijen onderzoekt de gemeente of er een alternatieve locatie voor vrachtwagenparkeren te vinden is en of het haalbaar is de huidige locatie te saneren. 3. 7

STIKSTOFPROBLEMATIEK De stikstofproblematiek vormt een belangrijke randvoorwaarde bij gebiedsontwikkelingen in Nederland. Sinds de uitspraak van de Raad van State op 29 mei 2019 over het Programma Aanpak Stikstof (PAS) is het noodzakelijk om voorafgaand aan deze ruimtelijke ontwikkeling te beoordelen of er sprake is van een toename van stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Activiteiten die leiden tot significante toename van stikstof (meer dan 000 mol N/ha/jr. ) op deze beschermde natuurgebieden zijn niet toegestaan. Sinds de uitspraak van de Raad van State op 18 december 2024 is het niet langer mogelijk om zonder vergunning intern te salderen. Afhankelijk van de staat van het betreffende Natura 2000-gebied verleent de provincie wel of geen natuurvergunning. ,

Voor het plangebied betekent dit dat wij bij de verdere planuitwerking en het doorlopen van planologische procedures zoals een omgevingsplan of een omgevingsvergunningsaanvraag inzichtelijk moeten maken wat de effecten zijn van de stikstofdepositie. Indien sprake is van een toename moeten we mitigerende of compenserende maatregelen treffen. Dit kan onder meer gevolgen hebben voor de fasering uitvoerbaarheid en doorlooptijd van het project. ,

In aanloop naar de opmaak van het stedenbouwkundig plan dat hierop volgt onderzoeken we daarom of en in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling stikstofemissie veroorzaakt zowel in de bouw- als gebruiksfase. Ook kijken we – indien nodig – naar mogelijke oplossingsrichtingen zoals emissiearm bouwen/inzet van elektrisch materieel of extern salderen. ,

3. 8

PARTICIPATIE MET DE OMGEVING

Om de omgeving vroegtijdig actief te betrekken en goed te informeren gedurende het project is gekozen voor een toegankelijke en transparante communicatieaanpak. In deze fase zijn onder andere een projectwebsite www. nieuwkoop. nl/teraarnoordoost. nl en de BouwApp Ter Aar-Noordoost geactiveerd. Via deze middelen delen we actuele informatie over de voortgang van het project. Omwonenden en andere belanghebbenden kunnen via deze kanalen eenvoudig op de hoogte blijven en indien gewenst contact opnemen met het projectteam. ,

Daarnaast besteden we aandacht aan vragen wensen en aandachtspunten. Op deze manier zorgen we voor betrouwbare zorgvuldige tijdige duidelijke en laagdrempelige communicatie gedurende het hele project. Zo werken we aan een positief beeld. ,

Tijdens deze initiatieffase zijn belangstellenden actief betrokken bij de stedenbouwkundige ambities voor de nieuwe woonwijk Ter Aar-Noordoost. Tijdens een informatieavond op woensdag 19 november 2025 kregen inwoners en andere betrokkenen de gelegenheid om deze ambities te bekijken én hierop te reageren door hun ideeën en suggesties te delen. Vervolgens kon men nog tot 27 november 2025 op de stedenbouwkundige ambities reageren via Denkmee. Nieuwkoop. nl. De getoonde panelen en het bijbehorende participatieverslag zijn in te zien via de BouwApp Ter Aar-Noordoost en de projectwebsite www. nieuwkoop. nl/teraarnoordoost. nl.

13 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

De stedenbouwkundige ambities (zie bijlage 1) schetsen hoe een woonwijk kan ontstaan die een prettige en toekomstbestendige plek biedt voor iedereen. Het plan sluit aan bij de bestaande kwaliteiten van de omgeving en houdt tegelijkertijd rekening met mogelijke veranderingen in de toekomst zodat de wijk ook op lange termijn leefbaar en aantrekkelijk blijft. ,

De ontwikkeling rust op vier uitgangspunten die met elkaar verbonden zijn en elkaar versterken: 1. Toekomstbestendig – voorbereid op veranderingen en uitdagingen van de toekomst. 2. Verbonden met het dorp – een wijk die aansluit bij en onderdeel uitmaakt van Ter Aar. 3. Voor de mens – gericht op een gezonde veilige en aantrekkelijke leefomgeving. 4. Voor de natuur – met aandacht voor groen biodiversiteit en duurzaamheid. Deze samenhangende uitgangspunten vormen het fundament voor de verdere uitwerking van het plan en bieden richting voor de volgende fasen van de gebiedsontwikkeling. ,

In de volgende fase werken we toe naar een schetsontwerp op basis van het ruimtelijk raamwerk. In deze en de vervolgfases werken we de participatieopzet uit conform het Participatiebeleid Nieuwkoop 2021 en de Verordening participatie en uitdaagrecht 2023. Per fase bepalen we welke mate van invloed en samenwerking passend is om te komen tot een goed onderbouwde planvorming en besluitvorming.

3. 9

FASERING VAN DE ONTWIKKELING

De ontwikkeling van het gebied wordt zorgvuldig en in samenhang gefaseerd uitgevoerd. Daarbij is het uitgangspunt dat we bestaande functies op een verantwoorde manier beëindigen of verplaatsen en dat we tegelijkertijd de randvoorwaarden voor een toekomstbestendige woonwijk creëren. ,

In de eerste fase staat de besluitvorming over de ontsluiting vanaf de Kerkweg centraal. Er is aandacht voor de transformatie van het entreegebied waar we een aansluiting moeten maken op de verbindingslaan vanuit Ter Aar-Zuidoost. Parallel hieraan maken we keuzes over de aansluiting op de Oostkanaalweg de locatie van de vrachtwagenparkeerplaats en de benodigde infrastructuur zodat de bereikbaarheid en veiligheid van het gebied vanaf het begin zijn geborgd. ,

Na deze voorbereidingen volgt de aanleg en aanpassing van de infrastructuur. Hiermee maken we niet alleen een goede bouwlogistiek mogelijk maar ontstaat ook de basis voor de toekomstige ontsluiting van de woonwijk. Zodra deze basisvoorzieningen aanwezig zijn kan de woningbouw gefaseerd van start gaan. Bij iedere bouwfase streven we naar een evenwichtige combinatie van woningen voorzieningen en inrichting van de openbare ruimte zodat er stap voor stap een leefbare en kwalitatief hoogwaardige woonomgeving ontstaat. ,

14 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

PROCESAANPAK OP HOOFDLIJNEN TOT EINDE DEFINITIEFASE

Een woningbouwproject doorloopt gemiddeld

zeven processtappen: planverkenning initiatieffase definitiefase ontwerpfase voorbereidingsfase realisatiefase en nazorgfase (zie bijlage 2 en Nieuwkoop bouwt | Gemeente Nieuwkoop). ,

Met deze startnotitie wordt de initiatieffase vormgegeven. In deze fase staan het verkennen van de opgave het vaststellen van de projectdoelen en het uitwerken van de randvoorwaarden centraal. De resultaten van deze fase vormen de basis voor de volgende stap: de definitiefase waarin keuzes concreet worden uitgewerkt en vastgelegd. ,

Voor de korte termijn stellen we de volgende aanpak voor: 1. Onderzoek: mobiliteit verkeersscenario’s stikstofdepositie bodem geluid Flora en Fauna onderzoeken en wat verder nog nodig is om een beeld van de haalbaarheid en realisatiekosten te ,

vormen.

2. 3. 4.

4. 1

Delen: participatieproces met inwoners en andere belanghebbenden. Uitwerken: inzichten en andere opgedane kennis uitwerken naar een stedenbouwkundig ambitiedocument. College: het college van B&W stelt het stedenbouwkundig ambitiedocument vast.

PLANNING OP HOOFDLIJNEN

Wanneer

Onderwerp

September 2025 – afronding juni 2026 Februari 2026

Samenwerkingsmodel en start visievorming Raadsbesluit startnotitie en stedenbouwkundige ambities Collegebesluit stedenbouwkundig plan (incl. nota van uitgangspunten) Raadsbesluit stedenbouwkundig plan beeldkwaliteitsplan en financiële onderbouwing Start ontwerp Omgevingsplan Raadsbesluit Omgevingsplan Omgevingsvergunning (omgevingsplan onherroepelijk indien geen bezwaar) Bouwrijp maken gronden en start ontsluitingsweg Start bouw woningen 1 e fase Opleveren woningen laatste fase

December 2026 April 2027

April 2027 Zomer 2029 December 2029

Ntb Gefaseerd realiseren vanaf eind 2029 Gefaseerd opleveren van de woningen tussen 2030-2032

4. 2 BEOOGD EINDRESULTAAT Als het project gereed is zijn er afhankelijk van de gekozen dichtheid en wat ruimtelijk verantwoord is ca. 300 woningen gerealiseerd waarvan 39% sociale huur 27% middenhuur/betaalbare koop en 34% vrij invulbaar. De woningtypes zijn afgestemd op de doelgroepen van de gemeente waaronder starters gezinnen en senioren. Er ligt een opgave vanuit de woonzorgvisie voor de realisatie van levensloopbestendige en zorggeschikte woningen. Hierover wordt met de ontwikkelende partijen in een volgende fase het gesprek over gevoerd om hier uitvoering aan te kunnen geven. Het gebied wordt duurzaam en klimaatadaptief ingericht met voldoende groen- en verblijfsplekken en parkeervoorzieningen volgens de gemeentelijke parkeernorm. In principe is bij 3-ha locaties het omgevingsbeleid van de provincie leidend als het gaat om de parkeernormen. Daar kan onderbouwd van afgeweken worden mits goed beargumenteerd. ,

15 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

De ontwikkeling draagt bij aan de gemeentelijke beleidsdoelen voor woningbouw leefbaarheid en energieprestatie. ,

Het project resulteert in een vastgestelde wijziging van het Omgevingsplan en een uitgewerkte anterieure overeenkomst met de ontwikkelcombinatie waarin afspraken zijn vastgelegd over kostenverhaal woningbouwprogramma exploitatie planning en kwaliteitsborging. Als tussendoel wordt de stedenbouwkundige visie in het vierde kwartaal van 2026 door het college van B&W vastgesteld. In 2027 start vervolgens de uitwerking van het ontwerp-Omgevingsplan waarna de woningen vanaf eind 2029 gefaseerd worden gerealiseerd. Hiermee voldoen we aan de uitvoering van de strategische koers en leveren we een bijdrage aan de opgenomen doelen voor 2050 vanuit de Omgevingsvisie Nieuwkoop; zorgen voor energieneutrale aardgasvrije klimaatbestendige en gezonde water robuuste woonwijken. Hierdoor is er oog voor een gezonde leefomgeving. De woningen zijn bedoeld voor verschillende doelgroepen zoals starters jonge gezinnen en ouderen. Het huidige woonbeleid is opgenomen in de Woonvisie Nieuwkoop 2016-2025 waarbij de woonzorgvisie Nieuwkoop als addendum is toegevoegd. ,

4. 3 SAMENHANG Kerkweg en Ter Aar-Zuidoost De gebiedsontwikkeling Ter Aar-Zuidoost heeft een belangrijke samenhang met dit project. De verbindingslaan die door het project Ter Aar-Zuidoost loopt dient aansluiting te krijgen vanaf de Kerkweg naar het project Ter Aar-Noordoost. Gezamenlijk met ontwikkelaar Bolton uit Woerden is onderzocht of het realiseren van de verbindingslaan gecombineerd met woningbouw in Ter Aar-Zuidoost financieel en ruimtelijk haalbaar is. Een zuidelijke verbindingslaan kan een deel van het verkeer van de Kerkweg afleiden en daarmee ontlasten. Op basis van de haalbaarheidsstudie heeft de gemeenteraad op 19 september 2024 geconcludeerd dat de combinatie van een verbindingslaan tussen de Kerkweg en de Oostkanaalweg en de bouw van 500 woningen in Ter Aar-Zuidoost haalbaar is mits er een financiële bijdrage wordt geleverd. Het college van B&W heeft hiermee de opdracht gekregen om het project verder uit te werken. ,

Dorpshart Ter Aar In de nabijheid bevindt zich ook de ontwikkeling van het Dorpshart Ter Aar en kan als belangrijke samenhang van dit project worden gezien. De gemeente en Kavel Vastgoed werken samen aan de herontwikkeling van het Dorpshart. Dit project heeft als doel een aantrekkelijk en levendig centrum te creëren. Het plan moet tegemoetkomen aan de groeiende woningvraag (ca. 100 nieuwe appartementen worden toegevoegd) en voor en de toekomst ruimte bieden voor ondernemers. ,

4. 4

BUDGET Voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost is er een voorbereidingskrediet beschikbaar. Ieder kwartaal monitoren we het krediet via een voortgangsrapportage. Dit voorbereidingskrediet is toereikend genoeg om in de voorbereidingen te voorzien. Op dit moment is er € 750.000 - aan voorbereidingskosten voor dit project gemaakt. Hierin zit ook de doorbelasting van de interne uren met een opslag voor overhead. Het restantkrediet per 01-12-2025 bedraagt € 250.000- (inclusief geschreven uren) en wordt overgeheveld naar 2026. Voor de komende jaren verwachten we op basis van de huidige inzichten nog de volgende voorbereidingskosten nodig te hebben: € 330.000 - (2026) € 126.000 - (2027) en € 83.000 - (2028). De voorbereidingskosten worden t. z. t. ingebracht in de gemeentelijke grondexploitatie. Op basis van de huidige inzichten staan de kosten in verhouding tot de omvang van het project en komen hieraan ten goede. Mocht dit gaandeweg anders blijken en er nog geen grondexploitatie is opgesteld wordt de correctie aan de raad voorgelegd. Voor de realisatie van de verbindingsweg in het plangebied wordt onderzocht of dit (deels) gefinancierd kan worden uit de Reserve ontsluiting woonwijken. We onderzoeken of (een deel van) de gemaakte voorbereidingskosten verhaald kunnen worden via de nog op te stellen anterieure overeenkomst.

Er zijn verder geen andere juridische of personele gevolgen te verwachten. De begeleiding van het project wordt vanuit intern projectmanagement verzorgd. Om de anterieure overeenkomst vorm te geven wordt ook extern juridisch advies ingewonnen. ,

16 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

4. 5

PROJECTTEAM

Het projectteam is zorgvuldig samengesteld op basis van bestuurlijke kaders inhoudelijke expertise en de ruimte voor creatieve inbreng. Hierbij is gestuurd op een evenwichtige samenstelling waarin vakkennis uitvoeringskracht en vernieuwende perspectieven elkaar versterken passend binnen de bestuurlijk vastgestelde richting. De gebiedsontwikkeling kent vooralsnog geen stuurgroepmodel. ,

De projectorganisatie ziet er als volgt uit:

Bestuurlijke opdrachtgever

Portefeuillehouder woningbouw

Ambtelijke opdrachtgever

Afdelingsmanager Ruimtelijke Ontwikkeling & Woningbouw

Gedelegeerd opdrachtgever

Teamleider Woningbouw

Ambtelijk opdrachtnemer

Procesmanager Woningbouw

Projectteamleden

Procesondersteuner communicatieadviseur planeconoom ,

verkeersdeskundige stedenbouwkundige planjurist privaatjurist beleidsmedewerker volksgezondheid en sport en projectleider BOR. ,

17 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

PARTNERS BINNEN HET PROJECT

5. 1

ALGEMENE INDRUK

Met de overlegpartners Hoogheemraadschap van Rijnland Woondiensten Aarwoude Woningstichting Nieuwkoop buurgemeente Kaag & Braassem buurgemeente Alphen aan den Rijn nutsbedrijven Omgevingsdienst West-Holland en Veiligheidsregio Hollands Midden dienen we op diverse onderwerpen overeenstemming te bereiken over o. a. ontsluiting waterberging exploitatie vergunningstraject etc. De provincie Zuid-Holland speelt een beslissende rol in het toelaten van woningbouw. ,

5. 2 PARTNERS Hoogheemraadschap van Rijnland We dienen bij het Hoogheemraadschap van Rijnland met een aantal uitgangspunten rekening te houden. Nieuwe woningbouw mag niet leiden tot wateroverlast of overbelasting van het watersysteem. Er moet voldoende ruimte zijn voor waterberging en ook moeten we rekening houden met de geschiktheid van de ondergrond. De nieuwe woonwijk moet voldoen aan de watertoets waarin getoetst wordt of het plan voldoet aan de waterbeheerregels. ,

Opstalrecht Liander N. V. Binnen het plangebied is een opstalrecht gevestigd ten behoeve van Liander. Dit recht betreft de aanwezigheid van een transformatorstation en ondergrondse kabels en/of leidingen. Het opstalrecht geeft Liander het recht op het gebruik en onderhoud van deze voorzieningen en kan daarmee ruimtelijke en technische randvoorwaarden opleggen aan de verdere planvorming. De exacte ligging en omvang van het opstalrecht worden meegenomen in de nadere uitwerking van de planontwikkeling. Op dit moment is nog niet duidelijk of verplaatsing of aanpassing van de aanwezige voorzieningen noodzakelijk is. Dit wordt nader onderzocht en afgestemd met Liander in het kader van deze startnotitie. Bij het vervolgtraject zal afstemming met Liander vroegtijdig plaatsvinden om eventuele consequenties voor de haalbaarheid en inrichting van het plangebied tijdig in beeld te brengen. Nutsbedrijven Om vertraging van de woningbouw te voorkomen informeren we in een vroegtijdig stadium al de nutsbedrijven. Een check is noodzakelijk of er voldoende capaciteit is voor elektriciteit water gas en telecommunicatie en/of er eventuele knelpunten zich voordoen (en waar). Ook voeren we een Klicmelding uit om bestaande kabels en leidingen in kaart te brengen. ,

Omgevingsdienst West-Holland Met de omgevingsdienst checken we de vergunningsvereisten. Zo ook of de beoogde locaties geschikt zijn voor woningbouw volgens het omgevingsplan. Zo is ook het uitvoeren van een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai essentieel. Het tijdig verzamelen van de benodigde documenten en informatie in de definitiefase zorgt voor een soepel verloop van het woningbouwproject binnen de kaders van de Omgevingsdienst West-Holland

Veiligheidsregio Hollands Midden Met de veiligheidsregio Holland Midden gaan we in een vroegtijdig stadium in overleg zodat risico’s tijdig worden onderkend en meegenomen in de planvorming. We kijken o. a. naar een goede bereikbaarheid voor hulpdiensten sociale veiligheid brandveiligheid en ontsluiting. ,

Provincie Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland werkt aan een gezonde leefomgeving met het actieplan Gezond Ontwerpen: Samen werken aan een leefbare toekomst. Dit plan combineert de opgave om meer woonruimte te realiseren met behoud van groen en sociale verbindingen. De eerste stap is het versterken van groene plekken en het stimuleren van het sociale leven in wijken. Dit legt een stevige basis voor verdere ontwikkelingen. Daarna is er ruimte voor nieuwe woningen voorzieningen en werkplekken. Met als ,

uiteindelijk resultaat: een levendig en aantrekkelijk gebied waar mensen graag wonen werken en ,

18 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

samenkomen. Het is van belang om hier gezamenlijk aan te werken. We onderzoeken of dit al in een vroeg stadium kan plaatsvinden zodat er van begin af aan al een optimale aansluiting is met het provinciale beleid. Om dit concreet te maken hebben we de uitgangspunten vertaald naar vier ambities: toekomstbestendig verbonden met het dorp voor de mens en voor de natuur (zie bijlage 1). ,

Afbeelding 6; Bron Provincie Zuid-Holland 'Gezond Ontwerpen’

19 Startnotitie gebiedsontwikkeling Ter Aar-Noordoost DEF. docx RO&G – Team Woningbouw - 2025

STAKEHOLDERS BINNEN HET PROJECT

6. 1

ALGEMENE INDRUK

De participatieaanpak in de initiatiefase was gericht op zowel persoonlijke als gezamenlijke gesprekken met grondeigenaren. Individuele gesprekken bieden inzicht in belangen en zorgen terwijl groepssessies bijdragen aan het vormen van een gedeelde visie en het stimuleren van samenwerking. Voor de omgeving is gekozen voor een toegankelijke en transparante communicatieaanpak. Via de projectwebsite en de BouwApp worden belanghebbenden geïnformeerd en kunnen zij voor nadere informatie contact opnemen met het projectteam. Tijdens een informatieavond zijn omwonenden actief betrokken bij de stedenbouwkundige ambities waar zij hun ideeën en suggesties konden delen. Na deze fase krijgt participatie een vervolg met als doel de plannen verder te verrijken en de kwaliteit te vergroten. Inwoners en andere belanghebbenden krijgen daarbij de ruimte om hun ideeën wensen en aandachtspunten in te brengen. Deze waardevolle inbreng nemen we mee in de afwegingen en keuzes die worden gemaakt bij de verdere uitwerking van de plannen. ,

6. 2

AANPAK

Om de haalbaarheid van het plan goed in beeld te krijgen zijn (hernieuwde) gesprekken gevoerd met grondeigenaren in het gebied. In een gezamenlijke sessie in april 2025 is kennisgemaakt met de betrokken partijen en zijn de eerste contouren van het plan besproken. Daarbij kwam naar voren dat er bereidheid is om gezamenlijk tot ontwikkeling te komen al werd ook duidelijk dat de verschillende belangen goed moeten worden afgewogen en dat afspraken nodig zijn over de manier van samenwerken. ,

Het gebied kent een actieve dynamiek: grondeigenaren hebben elkaar al opgezocht en staan open voor samenwerking. Voorwaarde daarbij is dat er duidelijkheid bestaat over ieders rol verantwoordelijkheden en verdeling van opbrengsten. De gemeente neemt hierin een faciliterende rol op zich en schept voorwaarden voor een goed georganiseerde samenwerking. ,

De uiteindelijke vorm van de samenwerking bepalen we in een later stadium in nauwe samenspraak met de ontwikkelende partijen. Deze startnotitie vormt daarbij een belangrijk ijkpunt in het proces: met dit document stelt de gemeenteraad de kaders vast waarbinnen de verdere ontwikkeling kan plaatsvinden. Op basis hiervan kan de volgende stap gezet worden: de uitwerking naar een stedenbouwkundig plan.

6. 3

STAKEHOLDERS

Uit de gesprekken blijkt dat de partijen behoefte hebben aan duidelijkheid en houvast. Daarom is het van belang dat grondeigenaren hun belangen en ambities op elkaar afstemmen. De gemeente neemt hierin een actieve regierol door te sturen op een integrale gebiedsaanpak heldere kaders te bieden en te zorgen ,

voor een

evenwichtige verdeling

van lusten en

lasten.

Een aantal actieve grondeigenaren heeft inmiddels concrete stappen gezet om een ontwikkelcombinatie te vormen gericht op de gezamenlijke ontwikkeling van het plangebied. Hun focus ligt vooral op duidelijkheid over opbrengsten en verantwoordelijkheden. Andere private partijen hebben juist behoefte aan ondersteuning bij het bepalen van hun rol of bij het verkopen van hun grondpositie. ,

Om het proces beheersbaar en slagvaardig te houden stimuleert de gemeente samenwerking tussen grondeigenaren en ondersteunt zij bij het verkennen van mogelijke samenwerkingsverbanden. Dit versterkt de onderlinge samenwerking en helpt vertraging te voorkomen. De ontwikkelcombinatie is dan ingericht met zo min mogelijke partijen om de complexiteit te beheersen. ,

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwkoop&id=f82e2395-57c5-4a56-856a-40770f8e8335