Rekenkameronderzoek woonvisie en versnelling woningbouwopgave Nieuwkoop

Dit projectbureau bestaat uit de verschillende disciplines die nodig zijn voor woningbouwontwikkeling, zodat bij elk woningbouwproject de benodigde kennis aanwezig is en geen vertraging ontstaat. Het projectbureau zou moeten bestaan uit 15 – 18 fte, waarvoor 8 – 11 fte extra aangetrokken moet worden. De geschatte extra kosten hiervan werden ingeschat op €700.000 tot €950.000 per jaar. De raad heeft de mogelijkheid gekregen om een zienswijze in te dienen op de analyse. Meerdere partijen hebben dat gedaan. In reactie op de zienswijze heeft het college aangegeven dat zij scenario nul tot en met vier niet ziet als echte oplossing voor de gezamenlijk geconstateerde problemen.29 Op 15 juli 202130 heeft de raad het besluit Nieuwkoop Bouwt genomen. Met dit besluit wordt ingestemd met het vijfde scenario van de analyse versnelling woningbouwopgave om de 1.910 woningen voor de periode 2019 tot 2030 te kunnen realiseren.

Er zijn op het raadsbesluit twee amendementen ingediend, waarvan één amendement unaniem is aangenomen.31 In het oorspronkelijke raadbesluit stond naast het instemmen met het vijfde scenario dat de investering voor het uitbreiden van 9,3fte voor het projectbureau verwerkt wordt in de begroting 2022, een reserve dekking risico’s woningbouw ingesteld wordt en eventuele winsten van grondexploitaties in deze reserve worden verwerkt.32 De raad heeft via het amendement gevraagd om op basis van een tweejaarlijkse evaluatie van deze aanpak en de ontwikkelingen op de woningbouw een besluit te nemen over de voortzetting van het projectbureau. Deze evaluatie heeft nog niet plaatsgevonden. Daarnaast wil de raad regelmatig geïnformeerd worden over de voortgang van de uitvoering. Er is een aantal risico’s benoemd van het vijfde scenario. Dit heeft betrekking op: • • •

Een economische recessie/verslechteren grondmarkt; Wet- en regelgeving; Afschalen bij toekomstige afname woningbouwbehoefte;

26

Raadsvoorstel Nieuwkoop bouwt, 8 juli 2021 SWOT: Strengths (Krachten), Weaknesses (Zwakten), Opportunities (Kansen) & Threats (Bedreigingen) 28 Analyse versnelling woningbouw, Gemeente Nieuwkoop, 1 februari 2021 29 Reactie op zienswijze raad op analyse versnelling woningbouw 30 Het besluit is gedateerd op 8 juli. Agendapunt is echter doorgeschoven. 31 Amendement VVD D66 Nieuwkoop Bouwt verantwoord! (I) 32 Geamendeerd raadsbesluit Nieuwkoop bouwt, 8 juli 2021 27

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 29

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 29

• •

Beperktere resultaten grondexploitaties door bouwen voor doelgroepen Stijging van woningprijzen in relatie tot bereikbaarheid voor woningen voor starters.

Het projectbureau is per 1 oktober 2021 van start gegaan onder de naam team woningbouw. De aandacht van het team gaat uit naar het aanbrengen van focus, het versnellen van processen en het toepassen van nieuwe methodieken.33 Uit de gesprekken blijkt dat het team woningbouw inmiddels uit 15 medewerkers (13,56fte) bestaat. Daarnaast is er bij het team ruimte ook nog 2fte voor het woonbeleid. Het team woningbouw bestaat uit: 1 teamleider, 5 procesmanagers, 4 procesondersteuners, een stedenbouwer, een planeconoom, een planjurist en een omgevingsjurist. Daarnaast wordt ook nog één extra procesmanager ingehuurd. Deze procesmanager maakt geen deel uit van de formatie. Het team woningbouw focust zich alleen op woningbouw. Andere ruimtelijke projecten zijn elders belegd. Uitgangspunt is dat het team woningbouw zelf werkwijzen ontwikkelt en leerervaringen opdoet gericht op sneller realiseren van woningen.

33

Jaarstukken 2021, gemeente Nieuwkoop

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 30

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 30

In het tweede hoofdstuk ligt de focus op de uitvoering van het woonbeleid in de gemeente Nieuwkoop. We kijken naar de samenwerkingspartners van de gemeente Nieuwkoop en hoe de samenwerking wordt gewaardeerd. Ook wordt gekeken welke instrumenten zijn ingezet en welke maatregelen zijn genomen om de doelstellingen te bereiken. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen: 3.

Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord?

4.

Welke partijen (projectontwikkelaars, corporaties, zorgaanbieders, makelaars, bewonersorganisaties, etc.) zijn betrokken bij de uitvoering van het woonbeleid? Welke (prestatie)afspraken zijn gemaakt met deze partijen?

5.

Welke (andere) instrumenten en maatregelen zijn ingezet om de geformuleerde doelstellingen te bereiken?

Naast de samenwerking op beleid op regionaal niveau werkt de gemeente Nieuwkoop in de uitvoering ook samen met verschillende partners. De gemeente Nieuwkoop werkt samen met twee woningbouwcorporaties, twee bewonersorganisaties en verschillende projectontwikkelaars. Met de woningbouwcorporaties maakt de gemeente Nieuwkoop prestatieafspraken. In de gemeente Nieuwkoop zijn nog drie woningbouwcorporaties actief, namelijk Woondiensten Aarwoude, Woningstichting Nieuwkoop en Hofwonen. Hofwonen bezit nu nog ongeveer 550 woningen in de gemeente. Woondiensten Aarwoude is voornemens om deze woningen over te gaan nemen. De verwachting is dat de woningen in de loop van het voorjaar van 2024 in bezit zijn van Woondiensten Aarwoude. In november 2021 heeft de gemeente prestatieafspraken gemaakt met twee woningbouwcorporaties en twee bewonersorganisaties voor de periode 2022 - 2025. De woningbouwcorporaties zijn Woondiensten Aarwoude en Woningstichting Nieuwkoop. Stichting Bewonersbelangen Aarwoude en Huurders Belangen Vereniging Nieuwkoop zijn de twee bewonersorganisaties. Het doel van de afspraken is dat ze bijdragen aan de realisatie van het actieprogramma in de woonvisie. De titel van de prestatieafspraken luidt Samen voor sociaal en duurzaam wonen in Nieuwkoop.

De afspraken zijn gemaakt op drie thema’s en komen overeen met de thema’s uit de woonvisie: Aantrekkelijke gemeente, Betaalbaarheid en beschikbaarheid en Wonen met zorg en welzijn. Aantrekkelijke gemeente: kansen voor jongeren, duurzaamheid en leefbaarheid De afspraken op het thema aantrekkelijke gemeente gaan over het monitoren van kansen voor jongeren op de woningmarkt, de duurzaamheidsambities voor de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw en over leefbaarheid. Er is bijvoorbeeld afgesproken dat de gemeente, de woningcorporaties en de bewonersorganisaties nadenken over hoe jongeren bereikt kunnen worden als het gaat om locaties waar woningen voor jongeren staan. Ook zijn er afspraken gemaakt met de woningcorporaties over het verduurzamen van de woningen. Beide woningcorporaties verduurzamen hun woningen tot gemiddeld label A van 2023 tot en met 2025. Daarnaast verduurzamen zij ook hun woningen met een E-, F- of Glabel. Uit de gesprekken blijkt dat Woningstichting Nieuwkoop nu al geen woningen met energielabel G meer in haar bezit heeft. Nu Woondiensten Aarwoude voornemens in om de portefeuille van Hofwonen over te nemen, kan de ambitie voor verduurzaming iets langer in beslag nemen. Dit komt doordat veel van deze woningen nog verduurzaamd dienen worden.34

34

Samen voor sociaal en duurzaam wonen in Nieuwkoop, Prestatieafspraken Nieuwkoop 2022 – 2025

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 31

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 31

Betaalbaarheid en beschikbaarheid: focus op bouwen van sociale huurwoningen Het thema betaalbaarheid en beschikbaarheid maakt onderscheid tussen het bouwen van woningen en instrumenten voor beschikbaarheid van woningen. Met de woningbouwcorporaties is afgesproken om voor de periode in 2025 225 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren ten opzichte van 2015. Hiervan moeten nog er nog 70 woningen gerealiseerd worden na aftrek van de definitieve plannen en de gerealiseerde woningen over deze periode. Voor de periode 2019 – 2029 is met de woningbouwcorporaties afgesproken dat er in totaal 478 woningen voor sociale huur worden gerealiseerd. Dit aantal woningen komt overeen met het integrale woningbouwprogramma van de gemeente. Hiervan zijn ten tijde van de prestatieafspraken 80 woningen gerealiseerd of vastgelegd in definitieve plannen. 35 Er zijn geen afspraken gemaakt over het verkopen van woningvoorraad door de corporaties. In het verleden heeft de gemeente Nieuwkoop wel afspraken gemaakt met Vestia omtrent de verkoop van een aantal woningen. Op het gebied van nieuwbouwplannen heeft de gemeente Nieuwkoop met woningcorporaties afgesproken dat projecten worden gebouwd op basis van al bestaande onderzoeken of programma’s ten aanzien van woningbouw. Hierbij wordt verwezen naar het integraal woningbouwprogramma en het behoefteonderzoek.

Verder willen de gemeente en woningbouwcorporaties in 2022 afspraken maken over de realisatie van middenhuurwoningen. Voor de huisvesting van statushouders is ook aandacht voor flexwonen. De afspraken omtrent instrumenten voor beschikbaarheid hebben betrekking op het passend toewijzen van woningen, doorstroming, beleid voor scheefwoners en het bestrijden van woonfraude.36 Wonen met zorg en welzijn Het thema wonen met zorg en welzijn bestaat uit een viertal afspraken tussen de gemeente en woningbouwcorporaties. Deze afspraken gaan over nieuwbouw voor zorgbehoefte, spoedsituaties en bewustwording ouderen. Inzake de realisatie van nieuwe woningen wil de gemeente Nieuwkoop nadere afspraken maken met woningcorporaties naar aanleiding van het onderzoek naar ouderenhuisvesting door Companen.37 De prestatieafspraken worden herijkt en geëvalueerd In de gesprekken komt naar voren dat er maandelijks overleg is tussen de gemeente Nieuwkoop en de woningcorporaties. Hierin wordt de voortgang van de prestatieafspraken besproken. Eind 2022 is een addendum gepresenteerd voor de prestatieafspraken. Hierin staan de tussentijds toegevoegde afspraken.

Hierin is onder andere afgesproken dat jaarlijks de netto-ontwikkeling van de sociale huurwoningvoorraad wordt gemonitord en dat er afspraken worden gemaakt om te voldoen aan de 30% norm voor sociale huur bij nieuwbouw.38 In 2023 heeft een evaluatie van de gemaakte prestatieafspraken plaatsgevonden aan de hand van het stoplichtsysteem. De afspraken die in het addendum zijn opgenomen zijn hier nog niet in meegenomen.. Op het gebied van sociale woningbouw lopen de gemeente en de woningcorporaties op schema. Zo is er in 2022 gewerkt aan veertien woningbouwprojecten, zijn er 16 hofjeswoningen in Ter Aar opgeleverd en staat er voor 2023 nieuwbouw op de planning voor Woningstichting Nieuwkoop. Daarnaast is het integrale woningbouwprogramma gehanteerd in 2022 en is de doelgroepenverordening toegepast. 39

35

Ibid. Ibid. 37 Ibid. 38 Addendum 2023 op Prestatieafspraken Nieuwkoop 2022-2025 39 Evaluatie Prestatieafspraken 2022 Nieuwkoop WDA WSN (1) 36

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 32

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 32

Woningcorporaties overleggen regelmatig met de gemeente en zien verschillende aandachtspunten In de gevoerde gesprekken komt naar voren dat de woningcorporaties op reguliere basis overleg hebben met de gemeente Nieuwkoop. De prestatieafspraken zijn de basis voor deze gesprekken. De woningcorporaties zijn tevreden dat het belang van sociale huurwoningen wordt ingezien door de gemeente. Ook wordt het gewaardeerd dat de ambtenaren al een langere periode werkzaam zijn bij de gemeente. Wel missen de woningcorporaties een woonzorgvisie, omdat nu niet inzichtelijk is hoeveel woningen beschikbaar zijn voor doelgroepen. Daarnaast zien de woningcorporaties graag ook een grotere rol voor de gemeente op het gebied van leefbaarheid. De gemeente Nieuwkoop heeft verschillende eigen grondposities. Om hier woningen op te realiseren is de gemeente afhankelijk van ontwikkelaars. De gemeente kan door het Didam-arrest niet zomaar, zonder uitgebreide procedure, in zee met een projectontwikkelaar. De gemeente is verplicht om dit aan te besteden en schrijft hier daarom zogeheten tenders uit voor woningbouwprojecten. Projectontwikkelaars worden via de deze tenders ook gevraagd om mee te denken over de mogelijkheden. Over het algemeen hanteert de gemeente een standaard scorematrix om tenders te beoordelen. Er wordt over het algemeen voor 20% op prijs, en 80% op kwaliteit geselecteerd.

Onder kwaliteit valt onder andere duurzaamheid en leefbaarheid. Om bepaalde redenen, bijvoorbeeld bij gezichtsbepalende locaties, wordt soms van deze 20/80 verhouding afgeweken. Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778) In het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 staat dat overheden bij de verkoop van hun gronden de mogelijkheid moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Voor een gemeente betekent dit dat zij niet zomaar kan kiezen om grond te verkopen aan een willekeurige partij om hier woningen op te realiseren.

Verder zijn er ook projectontwikkelaars met eigen grondposities binnen de gemeente. Ook met deze projectontwikkelaars wordt samengewerkt. Een projectontwikkelaar kan zelf met een initiatief komen bij de gemeente. De gemeente toetst een initiatief aan het bestemmingsplan, het ruimtelijke beleid en het woonbeleid. 40 Projectontwikkelaars zien kansen in de samenwerking met de gemeente Nieuwkoop In de gevoerde gesprekken komt naar voren dat de gesproken projectontwikkelaars over het algemeen tevreden zijn met de samenwerking met de ambtelijke organisatie van de gemeente Nieuwkoop. De ambtelijke organisatie wordt beschreven als enthousiast, open en toegankelijk. Ook is de ambtelijke capaciteit in de ogen van de projectontwikkelaars op orde. Wel lopen zij er soms tegenaan dat vanuit verschillende disciplines op verschillende momenten naar de plannen wordt gekeken. Hierdoor moet het plan in een later stadium toch weer een stap terug. Volgens de projectontwikkelaars ligt er een kans op verbetering door alle disciplines sterker in gezamenlijkheid en vroegtijdig te betrekken bij planvorming. De projectontwikkelaars geven aan dat de grondprijzen scherp zijn in de gemeente Nieuwkoop. Dit maakt het soms lastig om een rendabel project te hebben met de juiste verhouding sociale huur, middenhuur en vrije sector. Vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar is dit begrijpelijk.

Een gemeente kijkt, naast marktomstandigheden, meer integraal naar grondprijzenbeleid omdat via het grondbedrijf ook overige zaken uit de gemeentebegroting worden bekostigd. Er wordt door projectontwikkelaars niet aangegeven dat de prijzen zo scherp zijn dat projecten niet tot stand komen.

40

Particuliere initiatieven woningbouw | Gemeente Nieuwkoop, geraadpleegd september 2023

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 33

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 33

De gemeenteraad van Nieuwkoop heeft in 2021 de nota Grondbeleid vastgesteld. Het grondprijzenbeleid is hier ook onderdeel van. Om de grondprijs voor woningbouw te bepalen past de gemeente Nieuwkoop de residuele grondwaarde methode toe. Voor particuliere kavels wordt ook de comparatieve methode ingezet bij het bepalen van de grondprijs. Het college legt de grondprijzen jaarlijks vast in een grondprijzenbrief. Het uitgangspunt bij het bepalen van de grondprijs voor de gemeente Nieuwkoop is marktconformiteit. Om dit te waarborgen wordt een marktanalyse uitgevoerd en worden de gehanteerde prijzen getoetst door een onafhankelijk taxateur. 41

Afspraken in de uitvoering tussen de gemeente en woningbouwcorporaties zijn niet altijd duidelijk vastgelegd. Op het moment dat corporatie en gemeente een plan hebben gemaakt sluit een ontwikkelaar aan voor de realisatie van de sociale huurwoningen. De projectontwikkelaars zouden graag eerder optrekken met de gemeente en woningbouwcorporatie in dergelijke plannen, zodat deze beter bij ieders wensen aansluiten. Hier ligt ook een opdracht voor de corporaties, als feitelijke opdrachtgever aan de ontwikkelaars van deze projecten. De ambtelijke organisatie van de gemeente Nieuwkoop bestaat uit vijf afdelingen. Dit zijn (1) Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondbedrijf, (2) Beheer Openbare Ruimte, (3) Maatschappelijke ontwikkeling, (4) Publiekszaken en (5) Bedrijfsvoering.42 De afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondbedrijf bestaat uit vier teams: (1) Economie en Duurzaamheid, (2) Ruimte (3) Projecten, Grondbedrijf en Vastgoed en (4) Woningbouw. Ambtelijk intern Doordat het beleidsteam (wonen en volkshuisvesting) en uitvoering (gemeentelijke woningbouwprojecten) binnen één afdeling zijn georganiseerd is er een natuurlijke afstemming. Daarnaast wordt er gewerkt met multidisciplinaire projectteams (afdelingsoverstijgend). Hierdoor ontstaat er, ook breder dan het specifieke project, samenwerking tussen verschillende afdelingen.

Daarnaast is er een vaste overlegstructuur met het interne ingenieursbureau (BOR) en de projectleider (afdeling RO&G). Er is over het algemeen tevredenheid over de samenwerking en overlegstructuur. Team ruimte is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het woonbeleid, instrumentarium en het opstellen van de prestatieafspraken. Externe overleggen Het opgerichte team woningbouw heeft vanaf de start ook de focus op het hebben van een goede samenwerking en het opdoen en delen van kennis met verschillende partijen. Dit om de realisatie van de woningbouw te versnellen.43 Het team Ruimte draagt hier op onderdelen ook aan bij door onder andere maandelijks te overleggen met de woningbouwcorporaties over de voortgang van de prestatieafspraken. Daarnaast heeft de gemeente in 2022 ook een netwerkbijeenkomst georganiseerd voor marktpartijen. Deze bijeenkomst had twee doelen, namelijk om de marktpartijen te attenderen op de nieuwbouwprojecten en om te weten te komen wanneer een partij inschrijft op een tender. Op deze manier wilde de gemeente Nieuwkoop het resultaat van de tenders verbeteren. Dit resultaat zou verbeteren bij meer deelnemers, betere plannen en betere biedingen. Team woningbouw in de praktijk. In de gesprekken wordt aangegeven dat het team redelijk onafhankelijk kan opereren en dat er weinig afhankelijkheid is van andere teams.

Dit leidt ertoe dat projecten niet onnodig vertraagd worden door

41

Nota Grondbeleid, gemeente Nieuwkoop, 2021 Raadsinformatiebrief Samenstelling managementteam vanaf 1 januari 2022 (24 december 2021) 43 Jaarstukken 2022, gemeente Nieuwkoop 42

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 34

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 34

interne afstemming. Daarnaast werkt het team met mantelovereenkomsten met externe partijen, zodat die snel kunnen worden betrokken als dat nodig is. De woningbouw kan door de gemeente worden versneld door het verkorten van de doorlooptijd van de procedures.

De gemeente Nieuwkoop kan haar instrumentarium inzetten om haar doelstellingen op het gebied van wonen te bereiken. Net zoals bij het Rijk kan het onderscheid gemaakt worden in drie categorieën, namelijk regulering, belasting en stimulering. De gemeente Nieuwkoop maakt gebruik van verschillende instrumenten. Het college van de gemeente Nieuwkoop heeft op 15 oktober 2021 een beleidsregel vastgesteld met betrekking tot de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. De zelfbewoningsplicht betreft de verplichting om als eigenaar van een woning de woning zelf te bewonen. De woning mag niet (deels) verhuurd worden. Bij een anti-speculatiebeding mag een eigenaar van een woning deze woning niet verkopen binnen een bepaalde periode. De gemeente Nieuwkoop past deze twee regels toe op alle nieuwbouwwoningen met een vrij op naamprijs tot de NHG-grens.44 Er zijn verschillende uitzonderingen denkbaar waarvoor ontheffing mogelijk is, zoals bijvoorbeeld echtscheiding of overlijden. Het doel van deze regels is dat beleggers geen woningen opkopen in de gemeente. Het team woningbouw heeft in 2023 een onderzoek gedaan naar de mogelijkheid voor flexwoningen in de gemeente Nieuwkoop.

De belangrijkste bevindingen uit dit onderzoek zijn dat het bouwen van flexwoningen twee jaar duurt ten opzichte van zeven jaar voor permanente woningen en dat de inwoners van Nieuwkoop geïnteresseerd zijn in betaalbare (tijdelijke) woningen.45 De bouw van flexwoningen zal direct bijdragen aan het vergroten van de woningportefeuille van de gemeente. In de begroting voor 2023 is opgenomen dat wordt gekeken naar deze optie en is hiervoor een bedrag van 1 miljoen euro in de reserve gestort. Stimulering De gemeenteraad van Nieuwkoop heeft op 6 februari 2020 een nieuwe verordening starterslening vastgesteld. De starterslening is een middel om jongeren de kans te bieden om een woning te kopen in de gemeente Nieuwkoop. Dit is zowel voor bedoeld voor jongeren die willen blijven wonen in de gemeente Nieuwkoop als jongeren die willen terugkeren naar de gemeente Nieuwkoop. De starterslening geldt zowel voor bestaande woningen als voor nieuwbouwwoningen. Deze lening kan het verschil tussen een hypotheek en de daadwerkelijke aankooprijs overbruggen. De gemeente Nieuwkoop stelt voor een starter een lening van ten hoogste 20% beschikbaar van de koopprijs met een maximum van €50,000. Het budget voor de startersleningen bestaat uit het bedrag dat de gemeente Nieuwkoop op de rekening van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVN) heeft staan en een deel van het gemeentelijke woonfonds.

De aanvrager moet in de afgelopen tien jaar minimaal één jaar ingeschreven gestaan in de gemeente en mag niet eerder een koopwoning in bezit gehad hebben.46 Hier wordt, blijkens tabel 3, beperkt gebruik van gemaakt. In 2020 was de omvang van de starterslening maximaal €37,500. De raad heeft in 2022 besloten dit te verhogen naar €50,000.

44

Nationale Hypotheek Garantie (in 2022: €355,000 en in 2023: €405,000) Rapport: Mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen in de gemeente Nieuwkoop 46 Verordening starterslening gemeente Nieuwkoop 2020 45

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 35

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 35

In de woonvisie staat ook dat de gemeente Nieuwkoop zelfbouw in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap wil stimuleren en faciliteren.47 Ook dit draagt bij aan het realiseren van de woningbouwopgave. Wel is door het Didam-arrest dit lastiger als het grond van de gemeente zelf betreft. De gemeente kan dan niet eenvoudig één op één aan een collectief grond uitgeven. Tabel 4. Inzet gemeentelijk instrumentarium voor Wonen gemeente Nieuwkoop

Inzet gemeentelijk instrumentarium voor wonen48 Instrument

2020

2021

2022

Aantal verstrekte startersleningen

4

4

7

Beschikbaar budget bij SVN

€384.894

€717.949

€245.006

Omvang woonfonds

€1.298.000

€1.298.000

€1.298.000

De gemeente Nieuwkoop heeft een woonfonds. Wanneer projectontwikkelaars bij woningbouwprojecten van minder 12 woningen niet voldoen aan 35% sociale woningbouw, moeten zij een bedrag per woning storten in het woonfonds. Eerst was het ook mogelijk om dit te doen bij projecten met meer dan 12 woningen. Nadat de gemeenteraad de verordening voor het woonfonds heeft geactualiseerd is dit niet meer mogelijk. Het geld van het woonfonds kan gebruikt worden door woningbouwcorporaties voor sociale woningbouw.49 In de praktijk wordt sinds 2020 geen geld gestort in het woonfonds en wordt hier ook geen gebruik van gemaakt door woningbouwcorporaties, zo ook te zien valt in tabel 3. In de gesprekken wordt aangegeven dat er in de voorgaande jaren veel stortingen in het woonfonds zijn gedaan, maar dat er weinig gebruik van wordt gemaakt. De uitwerking is nu dat projectontwikkelaars zich aan de normen aan houden, waardoor geen geld in het woonfonds gestort hoeft te worden. Voor woningbouwcorporaties is het niet duidelijk op welke manier zij gebruik kunnen maken van het woonfonds en wat de omvang hiervan is, zo blijkt uit de gevoerde gesprekken.

47

Woonvisie Nieuwkoop 2016 – 2025, p.5 Jaarstukken 2020, 2021, 2022, gemeente Nieuwkoop 49 Verordening Woonfonds, gemeente Nieuwkoop (2022) 48

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 36

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 36

In dit hoofdstuk wordt er gekeken naar de monitoring en evaluatie van de gemeente; heeft de gemeente zicht op het doelbereik van de maatregelen en het beleid. Daarnaast wordt er gekeken naar het daadwerkelijk behalen van de doelstellingen en ambities en op welke manier dit wordt gemonitord. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen. 6. Hoe is de monitoring en evaluatie van de uitvoering van het woonbeleid georganiseerd? 7. In welke mate zijn de doelen van de versnelling woonopgave gerealiseerd of bijgesteld? Kan verwacht worden dat de doelen worden gerealiseerd?

Monitoring kwantitatieve doelen De gemeente Nieuwkoop monitort het aantal woningen dat gebouwd wordt. Daarnaast maakt de gemeente gebruik van de planlijst en planmonitor van de provincie om zicht te houden op de uitvoering. Op 9 november 2023 is een motie unaniem aangenomen door de gemeenteraad van Nieuwkoop waarin wordt opgeroepen om te komen tot een adequate woningbouwmonitor te ontwikkelen met daarin de volgende indicatoren: • • • • •

aantal opgeleverde woningen, in harde plannen opgenomen woningen en in zachte plannen opgenomen woningen; de aantallen onder te verdelen in typen woningen waaronder ook sociale huur- en flexwoningen en woningtoevoeging door woningsplitsing; de voortgang van de projecten ten opzichte van de beoogde planning; de oorzaken van afwijkingen zowel versnelling als vertraging; risico’s en kansen.

Deze gegevens zijn allen aanwezig binnen de ambtelijke organisatie maar waren tot dusver niet opgenomen in een leesbare en beschikbare monitor. De raad wordt voornamelijk geïnformeerd over de woningbouwproductie in de reguliere verantwoordingscyclus. In de jaarrekening staat de voortgang van de woningbouwprojecten van het desbetreffende jaar. Monitoring kwalitatieve doelen Het monitoren van kwalitatieve doelen is moeilijker. Vanuit de woningcorporaties wordt er gerapporteerd over de voortgang van de prestatieafspraken. De kwalitatieve doelstellingen uit de Woonvisie worden niet gemonitord door het beleidsteam Ruimte. . De samenhang met bijvoorbeeld leefbaarheid en duurzaamheid maken wel dat de impact van het woonbeleid terug te zien is op andere beleidsdomeinen. Evaluatie Beleidsinstrumenten zoals de doelgroepenverordening, de starterslening en het anti-speculatiebeding worden geëvalueerd volgens de planning zoals vooraf vastgesteld. De doelgroepenverordening en de starterslening zijn reeds geëvalueerd. De evaluatie van het anti-speculatiebeding is gepland voor 2024. Daarnaast wordt er bij gemeentelijke woningbouwprojecten standaard geëvalueerd tussen projectstappen. Deze evaluatie vindt vooral intern, ambtelijk plaats. Hoogstens worden daarbij de betrokken projectpartijen bij betrokken.

De werkwijze van de gemeente in projecten wordt niet periodiek geëvalueerd in samenwerking met marktpartijen. Zowel gemeente, als marktpartijen, geven aan dat dit gewenst zou zijn om alsnog te doen.

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 37

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 37

Zoals gesteld gaat de gemeente Nieuwkoop uit van een woningbouwproductie van zo’n 200 – 250 woningen per jaar (vanaf 2021) om de 1.910 woningen te halen. Op het moment dat wordt gekeken naar wat er de afgelopen jaren is gebouwd en het aantal vergunning dat is afgegeven, lijkt dit een erg complexe opgave om te realiseren. Zie hiervoor tabel 4. Tabel 4. Totaal aantal woningen en afgegeven bouwvergunningen gemeente Nieuwkoop.

Gemeente Nieuwkoop – Waar staat je gemeente (Wonen) (16 november 2023) 2019

2020

2021

2022

2023

Totaal aantal woningen

11.361 (+63)

11.498 (+137)

11.660 (+162)

11.752 (+92)

11.824 (+72)

Afgegeven bouwvergunningen

154

78

72

58

7850

In 2022 is in de gemeente Nieuwkoop gewerkt aan veertien woningbouwprojecten in de gemeente. De gemeente heeft de regie bij twaalf van deze projecten. De andere twee projecten worden uitgevoerd onder de regie van Woningstichting Nieuwkoop. Op het moment dat al deze plannen worden gerealiseerd zijn worden er ongeveer 900 woningen gebouwd. Echter is tegen verschillende van deze projecten beroep aangetekend bij de Raad van State. Dit maakt dat de realisatie vertraging oploopt.51 De gemeente Nieuwkoop verwacht eind 2023 550 woningen opgeleverd te hebben, vanaf de start van het woningbouwprogramma uit 2019. Deze rekensom laat zien dat er dan nog 1360 woningen gerealiseerd moeten worden voor 2030. De hierboven genoemde plannen van 900 woningen worden voor 2030 verwacht en bestaan uit circa 830 woningen met de gemeente als regisseur en 70 woningen gebouwd door particulieren. Dat maakt dat er dan nog 460 woningen nodig zijn. Om dit gat te vullen verwacht de gemeente uiterlijk in 2024 te starten met kleinere plannen ter grootte van 160 woningen. Deze zullen ook uiterlijk voor 2030 worden opgeleverd. Al met al zijn dit 1650 woningen. Om de 1.910 woningen te realiseren is de ontwikkeling van één grote extra locatie voldoende. De gemeente zelf verwacht dat dit gehaald wordt voor 2030, maar hier zijn nu nog geen harde plannen voor.

Provincie speelt soms beperkende rol in realisatie van woningen Er zijn verschillende beperkingen bij het realiseren van woningen. Eerder in het rapport wordt de maximale plancapaciteit van 130% genoemd. Verder werkt de provincie beperkend als het gaat om plangebieden. In de provincie Zuid-Holland mag alleen binnen ‘Bestaand Stads- en Dorpsgebied’ (BSD) gebouwd worden. Voorheen had de provincie sommige gebieden buiten BSD aangewezen op de zogenaamde van ‘3ha kaart’. Daarmee geeft de provincie indirect toestemming tot bebouwing. Op een locatie van 3 hectare kunnen ongeveer 90 woningen gebouwd worden. De nieuwe coalitie in de provincie wil geen nieuwe 3 hectare gebieden meer toevoegen. Alleen bouwen binnen BSD is de overgebleven optie voor de gemeente Nieuwkoop. De gewenste dichtheid in de provincie is minimaal 30

50 51

Geldt alleen voor eerste twee kwartalen Jaarstukken 2022, Gemeente Nieuwkoop

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 38

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 38

woningen per hectare. Uit de gesprekken komt naar voren dat dit de financiële haalbaarheid onder druk zet. Daarnaast stelt de provincie Zuid-Holland in haar coalitieprogramma dat minimaal 40% van de nieuwbouwwoningen sociaal moet zijn om op deze manier te groeien naar 30% sociale woningbouw in de woningvoorraad.52 Voor de regio Holland Rijnland betekent dit dat 42% van alle nieuwbouw uit sociale huur moet bestaan om dit te bereiken. Omdat dit volgens de regio niet realistisch is, wordt hier nu nog niet volledig op ingezet.53 Doelbereik van Team Woningbouw Het resultaat van de versnellingsopgave, en het team woningbouw, wordt tweejaarlijks geëvalueerd. De eerste evaluatie is nog niet afgerond. Wel geven externe gesprekspartners aan dat zij merken dat de gemeente Nieuwkoop niet vertraagd in de ambtelijke processen, terwijl dat in andere gemeente wel aan de hand is. Dit heeft vooral te maken met de beschikbare capaciteit. De gemeenteraad Nieuwkoop heeft een drieledige opdracht gegeven binnen de versnellingsopgave: 1) het aanbrengen van focus; 2) het versnellen van processen, en; 3) het toepassen van nieuwe methodieken.54 Het aanvullen van de capaciteit, met inmiddels 15 medewerkers beschikbaar (13,56 fte) voor het realiseren van de woningbouw, is gerealiseerd. Dit levert een belangrijke bijdrage voor de versnelling die door het team wordt ervaren.

Er is een duidelijke projectmatige werkstructuur, zodat elk project dezelfde stadia en zelfde beslispunten doorloopt. Dit zorgt voor voorspelbaarheid en uniformiteit in projecten. Het optimaliseren van processen kan nog verder worden versterkt, zo blijkt uit de gesprekken. Tegelijkertijd wordt ook aangegeven dat de versnelling van deze processen sterk afhankelijk is van externe factoren. Als voorbeeld wordt het Didam-arrest genoemd wat maakt dat de gemeente zwaardere procedures moet doorlopen die meer eigen capaciteit vragen. Ook procedures bij de Raad van State vergen veel tijd (een voorbeeld hiervan is het bestemmingsplan Buytewech Noord). Het team is ook bezig met experimenteren met nieuwe vormen van samenwerking. Voorbeeld: Vrouwenakker West Het project Vrouwenakker West is een project waar eerst een visie is opgesteld en daarna op zoek is gegaan naar een ontwikkelaar. Samen met de ontwikkelaar is een stedenbouwkundig- en bestemmingsplan opgesteld. Door aan de voorkant een ontwikkelaar te zoeken, wordt ook versneld. Er zijn sneller concrete plannen om met inwoners te delen en de kennis van de markt wordt benut. Doordat het samen bedacht wordt, kan er sneller gerealiseerd worden. Voor ontwikkelaars is het ook positief dat ze mee kunnen denken. Door de markt vroeg te betrekken, wordt ook creativiteit binnengehaald.

Lerend vermogen van team woningbouw Het team woningbouw zoekt naar de goede aansluiting van zijn aanbod bij de markt. Recent is er door de gemeente daarom een project volledig geselecteerd op prijs. Bij deze tender was het plan dichtgetimmerd met strak aangegeven bouwblokken waardoor er vooral op prijs kon worden gevarieerd en niet op creativiteit. Dit was, gelet op het hoge aantal inschrijvers en het hoge grondbod succesvol. Vanwege de specifieke omstandigheden is het niet de verwachting dat dit opnieuw wordt toegepast.

52

Coalitieakkoord 2023 – 2027, Provincie Zuid-Holland Regionale Woonagenda (2023), Holland Rijnland, p. 11 54 Jaarstukken 2021, gemeente Nieuwkoop 53

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 39

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 39

In het vierde hoofdstuk worden de ontwikkelingen op het gebied van wonen en woningbouwopgave in kaart gebracht. Hierbij wordt specifiek gekeken naar de ontwikkelingen sinds het raadsbesluit ‘Nieuwkoop Bouwt’. Verder wordt in kaart gebracht met welke landelijke, regionale en lokale opgaven de gemeente Nieuwkoop rekening moet houden. Tot slot wordt gekeken naar hoe de ambities en doelstellingen voor de versnelling van de woningbouwopgave aansluiten op deze ontwikkelingen. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen. 8. 9.

Welke ontwikkelingen hebben er op het gebied van wonen plaatsgevonden sinds het raadsbesluit ‘Nieuwkoop Bouwt’? Met welke (landelijke, regionale en lokale) opgave(n) op de woningmarkt moet het gemeentelijk woonbeleid de komende jaren rekening houden?

Stijgende rente De afgelopen periode is de rente op hypotheken zeer sterk gestegen. Hypotheekrentes waren lange tijd ongekend laag: rond de 1 tot 1,5 procent. Vooral in begin 2022 stegen de rentes zeer sterk. In een jaar tijd steeg de variabele rente van 2,4 naar 5,2 procent. Dit heeft de volgende effecten op de woningbouw: •

•

•

•

•

Hogere hypotheekkosten: Een stijgende rente leidt tot hogere hypotheekrentetarieven. Potentiële huizenkopers zullen meer rente moeten betalen voor hun leningen, wat hun maandelijkse hypotheeklasten verhoogt. Dit kan de betaalbaarheid van woningen verminderen en sommige kopers ontmoedigen. Mogelijke daling van de woningprijzen: Als de rente sterk stijgt, kan dit een druk uitoefenen op de woningprijzen. Hogere hypotheekkosten kunnen leiden tot een afname van de vraag naar koopwoningen, wat op zijn beurt de prijzen kan doen dalen. Dit is echter afhankelijk van andere factoren, zoals het aanbod van woningen en de algemene economische omstandigheden. Vertraging in de woningverkoop: Stijgende rentetarieven kunnen leiden tot een afname van de activiteit op de woningmarkt, omdat kopers mogelijk wachten op gunstigere renteomstandigheden voordat ze een woning kopen. Dit kan resulteren in een vertraging van de woningverkoop en een afname van het aantal transacties. Invloed op vastgoedinvesteringen: Voor vastgoedbeleggers kan een stijgende rente de financieringskosten verhogen en rendementsverwachtingen beïnvloeden. Ontwikkelaars starten over het algemeen pas met de bouw als 70% van een project is verkocht. Daardoor kan dit leiden tot een heroverweging van investeringsbeslissingen en strategieën.

Effect op de bouwsector: Hogere rente kan de kosten van bouwfinanciering verhogen, wat op zijn beurt de bouw van nieuwe woningen kan beïnvloeden. Dit kan leiden tot een vertraging in de ontwikkeling van nieuwe woningprojecten en mogelijk een afname van het aanbod op de woningmarkt.

Gebrek aan grondstoffen en menskracht Al in 2019 werd gesignaleerd dat het tekort aan personeel de bouw van woningen op termijn zal stagneren55. Daarnaast zorgen capaciteitsproblemen bij fabrikanten voor schaarste en flinke

55

https://www.bouwwereld.nl/bouwtechniek/groei-bouw-stagneert-door-personeelstekort/

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 40

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 40

prijsstijgingen van bouwmaterialen. Daardoor blijven de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen al enkele jaren flink stijgen. Uit een onderzoek van Binnenlands Bestuur uit 202256 blijkt daarnaast dat gemeenten vooral het gebrek aan ambtelijke capaciteit, met kort daarop volgende marktontwikkelingen, als knelpunt in de woningbouw zien. In Nieuwkoop is het team Woningbouw op volle sterkte, maar het risico van een doorloop van personeel ligt altijd op de loer. Inflatie

Voornaamste obstakels Ambtelijke capaciteit

70%

Marktontwikkelingen

55%

Nieuwe regelgeving

18%

Juridische procedures RvS

13%

Stikstof en PFAS

11%

Lasten voor boodschappen en energie zijn fors gestegen waardoor huishoudens per saldo minder middelen over hebben voor hypotheeklasten. Dit heeft, onder andere, een effect op het type huizen dat wordt gekocht: huizen met een goed energielabel worden aantrekkelijker. Voor de nieuwbouw lijkt dat positief.

Omgevingswet De Omgevingswet is per 1 januari 2024 in werking getreden. De Omgevingswet brengt enkele veranderingen in de manier waarop de gemeente omgaat met initiatiefnemers en ruimtelijke procedures. Dat heeft ook effect op het woonbeleid. • • •

• •

Snellere procedures: De Omgevingswet beoogt kortere procedures voor vergunningverlening en ruimtelijke projecten. Dit zou moeten bijdragen aan een versnelling van de besluitvorming en uitvoering van projecten. Participatie van belanghebbenden: De Omgevingswet legt een sterke nadruk op participatie van belanghebbenden. Burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties worden meer betrokken bij besluitvormingsprocessen rond ruimtelijke ontwikkeling en bouwprojecten. Digitalisering: Het indienen van aanvragen, het verstrekken van informatie en communicatie met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen zal meer gedigitaliseerd worden, wat de transparantie en efficiëntie zou moeten vergroten. Dit onderdeel van de Omgevingswet is al sinds de introductie een pijnpunt. Naar verwachting functioneert dit niet op het moment dat de wet in werking treedt. Invoering van het omgevingsplan: Het omgevingsplan vervangt het bestemmingsplan en biedt een integraal kader voor de fysieke leefomgeving. Het omvat regels voor onder andere wonen, infrastructuur, milieu en natuur. Focus op duurzaamheid: Duurzaamheid wordt een belangrijk aspect van het woonbeleid onder de Omgevingswet. Gemeenten worden aangemoedigd om duurzaamheidsdoelstellingen op te nemen in hun omgevingsplannen, zoals het bevorderen van energiezuinige bouw en het creëren van groene en gezonde leefomgevingen.

Doordat de Omgevingswet vanaf 1 januari 2024 in werking is getreden heeft zich nog geen jurisprudentie ontwikkeld. Dit brengt risico’s met zich mee die zich in de komende jaren zullen gaan uiten.

56

https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nijpend-personeelsgebrek-nekt-bouwplannen

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 41

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 41

Geen invoering van de mogelijkheid tot gemeentelijke maatwerkregels voor energie- en milieuprestatie bij nieuwbouw Per 1 januari treedt, in tegenstelling tot het eerdere voornemen, de mogelijkheid tot gemeentelijke maatwerkregels voor energie- en milieuprestatie bij nieuwbouw niet in werking. Dit betekent dat gemeenten geen hogere eisen aan deze onderdelen mogen stellen dan het Besluit bouwwerken Leefomgeving (Bbl) voorschrijft. Dit beperkt de mogelijkheid van gemeenten om aanvullende eisen te stellen. Mogelijkheid tot invoering huisvestingsvergunning De aangepaste Huisvestingswet geeft gemeenten ruimere bevoegdheden om bepaalde woningen in de gemeente toe te wijzen aan specifieke woningzoekenden. Zo mag een gemeente straks bij de helft van de beschikbare huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024: 390.000 euro) voorrang geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de gemeente. Daarnaast kunnen zij bepaalde beroepen, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten, aanmerken als cruciaal, waardoor die beter geholpen worden bij het vinden van een woning. Vanaf 1 januari 2024 kunnen gemeenten bij nieuwbouwprojecten voorrang geven als er meerdere gegadigden zijn. Bijvoorbeeld aan kopers met een binding met de gemeente en mensen met een voor die gemeente cruciaal beroep.

Dat betekent dat kopers van een nieuwbouwwoning in sommige gemeenten een huisvestingsvergunning moeten aanvragen voor woningen met een verkoopprijs tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024: 390.000 euro). Lange procedures Raad van State De Raad van State, de Nederlandse bestuursrechter, kent momenteel grote vertragingen in juridische procedures. Ook in Nieuwkoop heeft dit invloed op de voortgang van woningbouwprojecten. Op 18 november 2021 heeft de gemeenteraad ten behoeve van de bouw van 290 woningen het bestemmingsplan Buytewech Noord vastgesteld. Ruim 2 jaar later, op 21 december 2023. Op 31 januari was er nog geen uitspraak. Mogelijk volgt die pas over enkele maanden.

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 42

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 42

In het vijfde hoofdstuk worden de informatievoorziening en sturing tussen organisatie, college en raad besproken. Er wordt ingegaan op de wijze van verantwoording en de informatievoorziening over het bereiken van de doelenstellingen, voortgang van en besteding van middelen ten aanzien van de versnelling van de woningbouwopgave. Ook wordt gekeken naar de hoe de raad bijstuurt op de huisvestingssituatie in Nieuwkoop en welke mogelijkheden zij nog meer heeft. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen. 10. Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van de versnelling van de woningbouwopgave? 11. Welke aanvullende mogelijkheden heeft de raad om (bij) te sturen op de huisvestingssituatie in Nieuwkoop?

Voor de realisatie van woningen is de gemeente afhankelijk van haar externe partners. De uitvoering van het woonbeleid staat hierdoor op afstand van de gemeenteraad. Dit maakt het complex voor raadsleden op zicht te houden de voortgang en uitvoering van het woonbeleid. De gemeenteraad van Nieuwkoop is hiervoor afhankelijk van gedegen informatievoorziening vanuit het college. Het college voorziet in een ruime informatievoorziening via verschillende kanalen De planning-en-control cyclus (hierna: p&c-cyclus) is voor de gemeenteraad een belangrijk middel om inzicht te krijgen in de uitvoering van beleid en van de doelstellingen, en zo ook in de uitvoering van het woonbeleid. In de gemeente Nieuwkoop is wonen onderdeel van het programma ruimtelijke ontwikkeling. Binnen dit programma valt het woonbeleid onder twee thema’s: Ruimtelijk beleid en Grondzaken & Vastgoed. Er is hier aandacht voor de beleidsontwikkelingen, de uitvoering van beleid en voortgang van woningbouwprojecten. Daarnaast wordt de gemeenteraad regelmatig via presentaties geïnformeerd over wonen. Deze presentaties variëren van onderwerp. Zo wordt de raad via deze weg in kennis gesteld van plannen voor een nieuwe centrumlocatie, maar is er ook een presentatie geweest over de instrumenten die kunnen worden ingezet in de woningmarkt.

De raad stelt schriftelijke vragen De raad kan ook zelf actief om informatie vragen aan het college om haar informatiepositie te verbeteren. De gemeenteraad van Nieuwkoop heeft vanaf het raadsbesluit ‘Nieuwkoop Bouwt’ zeven keer schriftelijke vragen gesteld, die raken aan het woonbeleid. De onderwerpen hiervan variëren de gevolgen van het Didam-arrest tot het vragen om een overzicht van de woningbouwplannen. Als antwoord op deze laatste vraag heeft de gemeenteraad een geheime bijlage ontvangen met de woningbouwplannen van de gemeente Nieuwkoop.57

57

Beantwoording schriftelijke vragen 2022-20 ‘Overzicht en haalbaarheid woningbouwopgave’, 20 december 2022

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 43

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 43

De gemeenteraad heeft een bepalende rol in het vaststellen van de kaders en is verder aan zet bij het vaststellen van (bestemmings)plannen. In de jaren 2020 – 2022 zijn negen bestemmingsplannen behandeld in de raad met betrekking tot woningbouw. In februari 2022 heeft de gemeenteraad bijvoorbeeld het gewijzigde bestemmingsplan Lindelaan Nieuwkoop (65 woningen) vastgesteld. De raad heeft bij dit bestemmingsplan ook een motie ingediend om bij dit project ook vijf sociale huurwoningen te realiseren met een huur onder de laagste aftoppingsgrens. Deze motie is aangepast naar het verzoek om binnen twee jaar vijf sociale huurwoningen onder de laagste aftoppingsgrens te realiseren. 58

De raad was aanjager voor de versnelling van de woningbouw De raad heeft een belangrijke en bepalende rol bij vaststellen van de kaders van het huidige woonbeleid. Dit blijkt onder andere uit het indienen van de motie Aanvalsplan versnellen binnenstedelijke woningbouw en het raadsbesluit ‘Nieuwkoop Bouwt’. Daarnaast heeft de raad ook zelf het integraal woningbouwprogramma, de doelgroepenverordening en woonfonds verordening vastgesteld. Ook heeft de raad ingestemd met de zienswijze op de regionale woonagenda en huisvestingsverordening. De raad stuurt via moties en amendementen Naast dat de raad de bovenstaande beleidsstukken heeft vastgesteld, heeft zij ook erg gestuurd op de uitvoering hiervan. De sturing door de raad aan de uitvoering van beleid vindt plaats door moties en amendementen. Op basis van de aangeleverde documentatie zien de onderzoekers dat er sinds 2020 vijf moties, acht amendementen zijn ingediend en vier technische vragen zijn gesteld bij het vaststellen van beleidstukken. Deze zijn te zien in tabel 4. Tabel 5 Inzet instrumenten door gemeenteraad

Inzet instrumenten door gemeenteraad bij vaststellen beleidskaders Instrument

Moties

Amendementen

Technische vragen

Actualisatie woonfonds (2020)

0

3

1

Woningbouwprogramma (2021)

5

0

2

Analyse versnelling woningbouw (2021)

0

2

0

Aanpassing doelgroepenverordening en woonfonds (2022)

0

1

1

Zienswijze actualisatie Regionale Woonagenda en Huisvestingsverordening Holland Rijnland (2023)

0

2

0

Gesprekspartners geven dat de gemeenteraad soms veel op detailniveau opereert bij de uitvoering van het woonbeleid. Als voorbeeld hiervan wordt gewezen op de wijze waarop de raad bij besluitvorming over afzonderlijke projecten en bestemmingsplannen sturing geeft. Een punt van aandacht hierbij is ook dat de raad in veel dossiers ‘wordt meegenomen’, maar dat dit ook als belastend wordt ervaren voor de agenda..

58

Raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling bestemmingplan Lindelaan Nieuwkoop (inclusief bijlagen), 3 februari 2022

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 44

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 44

Gesprekspartners

Functie

Datum

Portefeuillehouder

11 september 2023

Projectontwikkelaars 

Vink Bouw



Bolton Ontwikkeling

18 september 2023

Woningcorporaties 

Woningstichting Nieuwkoop



Woondiensten Aarwoude

26 september 2023

Afvaardiging van ambtelijke organisatie 

Afdelingsmanager RO en Grondbedrijf



Teamleider Woningbouw



Procesmanager gebiedsontwikkeling



Teamleider economie en

26 september 2023

duurzaamheid 

Teamleider ruimte

Afvaardiging van de gemeenteraad

16 oktober 2023

Geraadpleegde bronnen In de lopende tekst is via voetnoten vermeld op welke documentatie de bevindingen zijn gebaseerd.

Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 45

Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 45