Rekenkameronderzoek woonvisie en versnelling woningbouwopgave Nieuwkoop
Tekst van het document
Rekenkamer Nieuwkoop | 7 februari 2024
Datum 6 maart 2024
Directeur Rekenkamer Nieuwkoop P.J. (Job) van Meijeren job@necker.nl
Onderzoekers: N. (Nick) Woudstra nick@necker.nl L.G.W. (Lennart) Straver lennart@necker.nl
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 2
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 2
Colofon:.................................................................................................................................................................. 2 Bestuurlijke nota .................................................................................................................................................... 4 Onderzoeksverantwoording ................................................................................................................................... 5 Conclusies en aanbevelingen .................................................................................................................................. 8 Reactie van college van B&W ............................................................................................................................... 12 Nawoord Rekenkamer.......................................................................................................................................... 17 Nota van Bevindingen .......................................................................................................................................... 18 Vooraf ..................................................................................................................................................................
19 Rijksoverheid ................................................................................................................................................... 19 Provinciaal ....................................................................................................................................................... 20 Regionaal ......................................................................................................................................................... 21 Lokaal .............................................................................................................................................................. 21 1. Ambities, doelstellingen en beleid .............................................................................................................. 23 1.1. De structuur van het woonbeleid .............................................................................................................. 24 1.1.1. Regionaal: Afspraken met Holland Rijnland ......................................................................................... 24 1.1.2. Regionale woonagenda en regionale realisatieagenda: basis voor lokaal beleid ................................ 25 1.1.3. Lokaal woonbeleid: Woonvisie Nieuwkoop ......................................................................................... 26 1.2.
Versnellen van de woningbouwambitie .................................................................................................... 28 1.2.1. Integraal Woningbouwprogramma: eveneens een focus op doelgroepen .......................................... 28 1.2.2. Analyse versnelling woningbouw: keuze voor projectbureau .............................................................. 28 1.2.3. Projectbureau aan de slag .................................................................................................................... 30 2. Uitvoering en samenwerking....................................................................................................................... 31 2.1. Samenwerkingspartners bij de woningbouwopgave ................................................................................ 31 2.2. Overleggen ................................................................................................................................................ 34 2.3. Gemeentelijk instrumentarium ................................................................................................................. 35 3. Monitoring en doelbereik............................................................................................................................ 37 3.1.
Monitoring en evaluatie ............................................................................................................................ 37 3.2. Doelbereik ................................................................................................................................................. 38 4. Ontwikkelingen huisvestingsopgave ........................................................................................................... 40 4.1. Marktontwikkelingen ................................................................................................................................ 40 4.2. Beleidsontwikkelingen .............................................................................................................................. 41 5. Informatievoorziening en sturing ................................................................................................................ 43 5.1. Informatievoorziening aan de raad ........................................................................................................... 43 5.2. Sturing door de raad.................................................................................................................................. 44 Bijlage 1. Geraadpleegde bronnen .................................................................................................................... 45
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 3
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 3
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 4
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 4
Aanleiding Eind 2016 is in de gemeente Nieuwkoop door de raad de gemeentelijke woonvisie 2016 – 2025 vastgesteld. In 2020 heeft de gemeenteraad van Nieuwkoop opdracht gegeven om de woningbouw te versnellen. Het college heeft de motie uitgevoerd door een analyse op te stellen met verschillende scenario’s voor de woningbouw in Nieuwkoop. Hierin worden scenario’s geschetst voor de versnelling van de woningbouw. De raad heeft in 2021 de versnellingsopgave bekrachtigd met het raadsbesluit ‘Nieuwkoop bouwt’. Met de uitvoering van het gekozen scenario is het de bedoeling om de beoogde woningbouwopgave van 1.900 woningen in de periode 2019 tot 2030 te realiseren. Nu twee jaar later is het goed om een eerste balans op te maken waar de gemeente staat in de uitvoering van deze opgave. Om deze versnelling te realiseren is het ook relevant welke instrumenten ter beschikking staat van de gemeente. De gemeente Nieuwkoop heeft het instrumentarium op het gebied van wonen geactualiseerd en onder andere een doelgroepenverordening, mogelijkheden tot startersleningen, een antispeculatiebeding en woonfonds heeft vastgesteld. Deze inzet van de gemeente Nieuwkoop vindt plaats in een grillige Nederlandse woningmarkt. De verhitte woningmarkt koelt langzaam af.
Toch blijft het lastig voor starters om een woning te vinden, aldus de Nederlandsche Bank.1 Verder is een recente trend dat projectontwikkelaars zich genoodzaakt zien om nieuwbouwprojecten stil te leggen, omdat koopwoningen onvoldoende verkocht worden.2 Dit betekent dat de woningbouwopgave verandert, niet alleen wat betreft het aantal te realiseren woningen, maar ook wat betreft de relatie tussen vraag en aanbod en de verbinding met andere beleidsvelden. Deze ontwikkelingen zijn relevant voor de realisatie van de beoogde Nieuwkoopse woningbouwopgave. Vanwege de complexiteit van de opgave, de impact van dit vraagstuk voor inwoners voert de Rekenkamer Nieuwkoop in 2023 dit onderzoek uit naar de versnelling van de woningbouwopgave en uitvoering van het vastgestelde beleid. In een gesprek tussen Rekenkamer en gemeenteraad op 20 april 2023 bleek dat de raad veel interesse heeft voor dit onderwerp en het een belangrijke opgave acht voor de gemeente. Dit onderzoek past ook bij de behoefte van raadsleden om de voortgang van de versnelling van de woningbouwopgave en de invloed die de raad hier op heeft als een tussenbalans in beeld te brengen.
Doelstelling en vraagstelling Het doel van dit onderzoek is tweeledig. Enerzijds maakt het inzichtelijk waar de gemeente Nieuwkoop staat in het realiseren van haar ambities en doelen op het gebied van wonen zoals deze zijn vastgelegd in de woonvisie 2016 – 2025. Het geeft een eerste analyse van de ingezette versnelling woningbouw, met een vooruitblik, gelet op de bovengenoemde veranderende woningmarkt. Anderzijds is het doel van het onderzoek om inzicht te geven in de rol van de gemeenteraad hierop. De Rekenkamer heeft dit onderzoek in 2023 uitgevoerd. Dit is grofweg op een derde van de voor de woningbouwopgave gehanteerde de periode 2019 tot 2030. Het onderzoek krijgt hierdoor een exdurante karakter. Dit houdt in dat het geen volledige evaluatie is van de woonvisie en de versnelling van de woningbouw, maar een analyse van de voortgang tot nu toe en een vooruitblik naar het vervolg.
1 2
De woningmarkt│De Nederlandsche Bank, geraadpleegd mei 2023 NOS: Nieuwbouwprojecten geschrapt, bedrijven zoeken manieren om door te bouwen, geraadpleegd mei 2023
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 5
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 5
Omdat het onderzoek gaat over de rol van de raad, stellen we het vastgestelde gemeentelijke beleid (de Woonvisie, versnellingsanalyse en Integrale Woningprogramma) als kader centraal. Ook hebben we daarbij de afspraken die zijn gemaakt in regionaal en landelijk verband betrokken. De onderzoekers hebben daarom ook meegenomen welk ‘aanbod’ de gemeente Nieuwkoop heeft gedaan (in provinciaal verband) in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda. In het licht van het voorgaande is de volgende hoofdvraag geformuleerd: In hoeverre zijn de doelstellingen van het woonbeleid van de gemeente Nieuwkoop gerealiseerd en in hoeverre sluit het vastgestelde instrumentarium aan op de ontwikkelingen met betrekking tot de huisvestingsopgave?
Om deze vraag te kunnen beantwoorden zijn de onderstaande thema’s en deelvragen gehanteerd. Beleid 1) Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Nieuwkoop geformuleerd voor de versnelling van de woningbouwopgave? En hoe staat dit in relatie tot de Woonvisie 2016-2025? 2) Hoe worden de ambities en doelstellingen voor de versnelling van woningbouwopgave vertaald naar een uitvoeringsprogramma? 3) Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord? Uitvoering en doelrealisatie 4) Welke partijen (projectontwikkelaars, corporaties, zorgaanbieders, makelaars, bewonersorganisaties, etc.) zijn betrokken bij de uitvoering van het woonbeleid? Welke (prestatie)afspraken zijn gemaakt met deze partijen? 5) Welke (andere) instrumenten en maatregelen zijn ingezet om de geformuleerde doelstellingen te bereiken? 6) Hoe is de monitoring en evaluatie van de uitvoering van het woonbeleid georganiseerd? 7) In welke mate zijn de doelen van de versnelling woonopgave gerealiseerd of bijgesteld? Kan verwacht worden dat de doelen worden gerealiseerd? Ontwikkelingen huisvestingsopgave 8) Welke ontwikkelingen hebben er op het gebied van wonen plaatsgevonden sinds het raadsbesluit ‘Nieuwkoop Bouwt’? 9) Met welke (landelijke, regionale en lokale) opgave(n) op de woningmarkt moet het
gemeentelijk woonbeleid de komende jaren rekening houden? Informatievoorziening en sturing 10) Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van de versnelling van de woningbouwopgave? 11) Welke aanvullende mogelijkheden heeft de raad om (bij) te sturen op de huisvestingssituatie in Nieuwkoop?
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 6
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 6
Uitvoering van het onderzoek De eerste stap in de uitvoering van het onderzoek is het startgesprek geweest met de ambtelijk contactpersoon. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 19 juni 2022. In dit startgesprek is de onderzoeksopzet en het informatieverzoek toegelicht. De ambtelijke organisatie is vervolgens aan de slag gegaan om de benodigde informatie aan de onderzoekers aan te leveren. In juli hebben de onderzoekers de documentatie ontvangen en zijn zij begonnen met het analyseren en bestuderen van de documenten. De documentatie bestond onder andere uit de regionale en lokale beleidskaders en verschillende verordeningen. De resultaten van de documentanalyse zijn getoetst en verrijkt in een viertal interviews. Er is gesproken met de betrokken beleidsmedewerkers, met de portefeuillehouder Wonen uit het college van burgemeester en wethouders (B&W), met een tweetal in Nieuwkoop actieve projectontwikkelaars en met vertegenwoordigers van de in Nieuwkoop actieve woningbouwcorporaties. Ook heeft een gesprek met de woordvoerders wonen vanuit de gemeenteraad plaatsgehad. Een overzicht van de gevoerde interviews is opgenomen in de bijlage. Op basis van de onderzoeksbevindingen uit documenten en gesprekken hebben de onderzoekers de Nota van bevindingen geschreven. Deze zijn op 12 januari 2024 aan de ambtelijke organisatie verzonden voor ambtelijke wederhoor.
Op 31 januari 2024 is het wederhoor uit de organisatie ontvangen. Op basis van deze nota zijn de conclusies en aanbevelingen opgesteld. Deze zijn samen met de definitieve rapportage voor een bestuurlijke reactie aan het college voorgelegd op 7 februari 2024. De ontvangen reactie maakt deel uit van deze rapportage en is ontvangen op 6 maart 2024. De rekenkamer heeft het rapport hierna de raad toegezonden.
Leeswijzer De rapportage bestaat uit een bestuurlijke nota en een nota van bevindingen. De nota van bevindingen is opgebouwd aan de hand van de deelvragen. De bestuurlijke nota bevat de conclusies en aanbevelingen, de reactie van het college van B&W en het nawoord van de rekenkamer.
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 7
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 7
Op basis van de onderzoeksbevindingen in de nota van bevindingen heeft de Rekenkamer conclusies en aanbevelingen geformuleerd.
Conclusies Uit het onderzoek volgen zes conclusies die tevens de gestelde onderzoekvragen beantwoorden. 1. De gemeente Nieuwkoop kan de woningbouw niet alleen versnellen, maar is hiervoor van externe partners en ontwikkelingen afhankelijk. De woningbouwopgave van de gemeente Nieuwkoop bedraagt 1.910 woningen voor de periode 2019 tot 2030. Het beoogde aantal te realiseren woningen per jaar is 200 tot 250. De raad heeft in 2021 de benodigde middelen vrijgemaakt om deze doelstelling te realiseren en de woningbouw in de gemeente te versnellen. Er is extra ambtelijke capaciteit vrijgemaakt, processen zijn geoptimaliseerd en er wordt gewerkt met focus op resultaat. Intern zijn zodoende de nodige inspanningen verricht om de gestelde doelen te behalen. Toch wordt op dit moment het streefaantal van 200 tot 250 woningen per jaar niet gehaald. Een belangrijke reden hiervoor ligt in de afhankelijk van de gemeente Nieuwkoop bij externe ontwikkelingen en partners. Onder meer veranderende wetgeving, wijzigende provinciale regels en langdurige procedures bij de Raad van State leveren vertraging van plannen op. Ook is sturen op de bouwagenda van ontwikkelaars beperkt mogelijk door de gemeente. Kortom: er worden veel inspanningen verricht om de doelen te behalen, maar de realiteit is dat Nieuwkoop dit niet alleen kan. 2.
Nieuwkoop heeft nog niet voldoende concrete woningbouwlocaties om de gestelde woningbouwopgave te realiseren. Sinds de start van de woningbouwprogrammering (2019) zijn er in de gemeente Nieuwkoop ruim 500 woningen gerealiseerd. Er wordt daarnaast gewerkt aan veertien woningbouwprojecten in de gemeente. Samen zijn deze projecten goed voor de bouw van 900 extra woningen. De verwachting is dat deze woningen voor 2030 gerealiseerd zijn, maar dit is nog mede afhankelijk van externe factoren. Voor de resterende opgave van 460 woningen tot 2030 is beoogd om dit jaar te starten met kleinere plannen met een totale omvang van 160 woningen. Voor de resterende 260 woningen heeft de gemeente nog geen duidelijk plan opgesteld. De zoektocht naar goede locaties wordt bemoeilijkt door provinciale regelgeving. Er is op dit moment niet voldoende plancapaciteit om de gestelde doelen te halen. Gelet op de doorlooptijd voor de bouw van een nieuwe woning is het daarmee de vraag of de gestelde doelen voor 2030 nog realistisch zijn. 3. De raad heeft geen compleet zicht op de voortgang van de woningbouwopgave omdat de monitoringsinformatie niet volledig is. De raad wordt regelmatig geïnformeerd over de voortgang op doelstellingen op het gebied van wonen door het college. De informatievoorziening is onderdeel van de planning- en controlcyclus.
Daarnaast worden er regelmatig presentaties gegeven over de voortgang van projecten. Het ontbreekt echter aan samenhangende informatie om de voortgang op de woningbouwopgave te monitoren en te bezien of de verschillende beleidsdoelstellingen binnen deze opgave (onder meer type woningen) ook worden behaald. De rekenkamer sluit aan bij de conclusie die de gemeenteraad hier zelf ook al over heeft getrokken in het besluit op de motie (9 november 2023) om de monitoring van de woningbouw te ontwikkelen en de raad hierop periodiek te informeren.
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 8
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 8
4. De woonvisie is op onderdelen achterhaald en alleen op hoofdlijnen relevant voor het woonbeleid. De woonvisie van de gemeente Nieuwkoop heeft betrekking op de periode 2016 – 2025. De woonvisie is op hoofdlijnen vastgesteld, zodat er met deze woonvisie ook ingespeeld kan worden op de veranderende markt, nieuwe inzichten en wisselend vraag en aanbod. In de praktijk is dit uitgangspunt niet verder toegepast. Alleen op themaniveau wordt nu gewerkt aan een Nieuwkoopse woonzorgvisie, met een addendum van de huidige woonvisie. De woonvisie sluit daarom niet meer volledig aan bij het actuele woonbeleid van de gemeente Nieuwkoop, vooral betreffende marktomstandigheden. Het is tijd om na te denken over de actualisatie van de woonvisie. 5. Team woningbouw slaagt in het aanbrengen van focus en vergroten van capaciteit. Een daadwerkelijke versnelling van procedures is (nog) niet feitelijk vastgesteld. Team Woningbouw is opgericht om de woningbouw in de gemeente te versnellen. De aandacht van het team woningbouw gaat uit naar het aanbrengen van focus, het versnellen van processen en het toepassen van nieuwe methodieken. Ruimtelijke projecten, anders dan woningbouw, zijn elders belegd in de organisatie, waardoor de focus is aangebracht. Interne processen omtrent woningbouw worden niet onnodig vertraagd, omdat er weinig tot geen afhankelijkheid is van andere teams.
Daarnaast worden nieuwe methodieken in bijvoorbeeld de samenwerking met projectontwikkelaars en woningcorporaties toegepast. De capaciteitsuitbreiding draagt bij aan het sneller kunnen oppakken van projecten. Het beeld in de ambtelijke organisatie is dat dit ook heeft bijgedragen aan versnelling van de procedures voor woningbouw in Nieuwkoop. De rekenkamer heeft dit niet feitelijk kunnen vaststellen. De reden hiervoor is dat de doorlooptijd van procedures niet over meerdere jaren is vergeleken in dit onderzoek. Ook is de doorlooptijd van een procedure van veelvoudige (externe) omstandigheden afhankelijk. 6. Er wordt geen gebruik gemaakt van het woonfonds, terwijl hierin wel middelen beschikbaar zijn. De gemeente Nieuwkoop heeft een woonfonds. Gelden uit het woonfonds kunnen gebruikt worden door woningbouwcorporaties voor (onrendabele) sociale woningbouw. Uit het onderzoek blijkt dat er de laatste jaren geen bijdragen meer worden gestort in het woonfonds. Er zit wel ruim 1,3 miljoen euro in dit fonds zonder bestemming. Ook in de afgelopen jaren is niet uit het woonfonds geput. Voor woningbouwcorporaties is niet duidelijk op welke manier zij aanspraak kunnen maken op dit woonfonds. De rekenkamer concludeert daarom dat het woonfonds op dit moment geen bijdrage levert aan de realisatie van de woningbouwopgave in Nieuwkoop.
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 9
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 9
Aanbevelingen Onderstaande aanbevelingen komen voort uit de conclusies en uit de Nota van bevindingen. Er worden door de rekenkamer vijf aanbevelingen aan het college gedaan en twee aanbevelingen aan de gemeenteraad. Het advies is deze aanbevelingen op te nemen in een raadsbesluit, waarin de raad tevens vraagt om na een vaste periode een voortgangsbrief op te laten stellen door het college, zodat de raad de uitvoering van aanbevelingen kan monitoren.3 Aanbevelingen aan het college 1. Institutionaliseer en bestendig het contact met externe (markt)partijen om de opgave in Nieuwkoop gezamenlijk aan te pakken. In de praktijk kan de gemeente Nieuwkoop de woningbouwopgave niet alleen realiseren, maar is zij (sterk) afhankelijk van derden. Het team woningbouw focust zich daarom ook op een goede samenwerking met externe partijen. Zo werd in 2022 een netwerkbijeenkomst georganiseerd voor externe samenwerkingspartners. De rekenkamer vindt dit een goed voorbeeld van het systematisch omgaan met afhankelijkheden van derden. Onze aanbeveling is om dit verder te bestedingen in minimaal een jaarlijkse netwerkbijeenkomst met externe partijen die betrokken zijn bij de bouwopgave. 2. Breng nieuwe plancapaciteit in beeld om de doelstellingen in 2030 te kunnen realiseren. De gemeente Nieuwkoop heeft voor 260 van de 1.910 woningen nog geen (harde) plannen.
De ervaren praktijk leert bovendien dat er meer plancapaciteit nodig zal zijn dan de daadwerkelijk aantallen om deze ook te realiseren binnen de gestelde tijd. De rekenkamer beveelt daarom aan om nieuwe plancapaciteit voor de periode tot 2035 in beeld te brengen. Hierbij kan het college richting de gemeenteraad ook aangeven welke acties en moeten worden ondernomen om benodigde knelpunten voor realisatie weg te nemen. Deze inventarisatie is ook een handvat om provinciaal het gesprek te voeren over provinciale belemmeringen van de woningbouwdoelstelling. 3. Stel een nieuwe woonvisie op en doe dat voor de periode van vijf jaar. De woonvisie vormt een belangrijk uitgangspunt voor het woonbeleid van een gemeente. De huidige woonvisie van de gemeente Nieuwkoop is vastgesteld voor een periode van tien jaar (2016 – 2025). In de praktijk blijkt de woonvisie alleen op hoofdlijnen nog relevant. De aanbeveling van de rekenkamer is om een nieuwe woonvisie op te stellen voor de periode 2026 tot 2031. De afspraken uit de regionale woonagenda zijn hierbij kaderstellend. 4. Evalueer volgend jaar de doeltreffendheid en doelmatigheid van het team woningbouw. Het team woningbouw is iets meer dan twee jaar bezig met haar opdracht om de woningbouw te versnellen. De raad heeft in 2021 een amendement ingediend voor een tweejaarlijkse evaluatie van deze aanpak.
Tot op heden is deze evaluatie niet uitgevoerd. Dit rekenkameronderzoek focust zich voornamelijk op de versnelling van de woningbouwopgave en het woonbeleid, maar brengt ook eerste bevindingen over de werking van het team in beeld. De rekenkamer beveelt aan om de doeltreffendheid en doelmatigheid van het team woningbouw niet dit jaar, maar volgend jaar te evalueren. De aandacht van het team kan dit jaar dan vooral uitgaan naar de forse opgaven waarvoor het team staat. Bij de evaluatie volgend jaar kan ook onderbouwd worden op welke wijze vervolgstappen zijn gezet met dit rekenkamerrapport in de hand en hoe de versnelling van procedures (ook met de nieuwe Omgevingswet) feitelijk is vast te stellen.
3
Dit conform de Wet versterking decentrale rekenkamers.
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 10
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 10
5. Herijk de inzet van het woonfonds zodat het weer bijdraagt aan de woningbouwdoelstellingen. De gelden uit het woonfonds van de gemeente Nieuwkoop zijn de afgelopen jaren niet gebruikt. Het fonds wordt op dit moment ook niet aangevuld. De aanbeveling van de rekenkamer is om het de werking van het woonfonds te herijken en in te gaan zetten om de woningbouwopgave te realiseren. Het college kan hiervoor een voorstel voorleggen aan de gemeenteraad waarbij zowel wordt gekeken naar de vulling van het fonds als naar de onttrekking hiervan. Het fonds kan op die manier gaan bijdragen om projecten met onrendabele sociale woningbouw sluitend te maken. Aanbevelingen aan de raad 6. Toets de woningbouwmonitor op volledigheid en help deze te verbeteren. De raad heeft geen inzicht in het aantal harde plannen van de gemeente Nieuwkoop voor woningbouw. Ten tijde van het onderzoek heeft de raad een motie ingediend om een woningbouwmonitor te ontwikkelen met verschillende indicatoren. De rekenkamer complimenteert de gemeenteraad hiervoor. De rekenkamer beveelt de gemeenteraad aan om deze woningbouwmonitor te toetsen op de volledigheid van de informatie.
De monitor moet hiervoor in elk geval inzicht geven in de plancapaciteit van de gemeente, de status van projecten, beoogde planning en verdeling van verschillende type woningen volgens de categorieën van het woonbeleid en landelijke uitgangspunten voor woningbouwmonitoring. Bij een eerste bespreking in de raad helpt het als de raad met suggesties helpt om de monitor te verbeteren. 7. Voer jaarlijks een gesprek over wonen om meer te sturen aan de voorkant. Het gesprek over wonen in de gemeenteraad van Nieuwkoop vindt op verschillende momenten plaats. De gemeenteraad kan dit logischer indelen, zodat niet aan de hand van concrete projecten over beleid wordt gesproken. De aanbeveling van de rekenkamer is om jaarlijks een Woongesprek te organiseren in een oriënteren en meningsvormende raad. Om dit gesprek inhoudelijk goed vorm te geven kan de raad het college opdracht gegeven om een Jaarbrief Wonen hiervoor op te stellen waarin wordt ingegaan op beleidsontwikkelingen en voortgang van de uitvoering van dit beleid op hoofdlijnen aan de hand van de monitor. Op deze manier hoeft dit gesprek niet meer plaats te vinden bij het vaststellen van afzonderlijke Omgevingsplannen en draagt de raad ook bij aan het versnellen van de processen.
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 11
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 11
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 12
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 12
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 13
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 13
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 14
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 14
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 15
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 15
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 16
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 16
De rekenkamer is het college van burgemeester en wethouders erkentelijk voor de uitvoerige bestuurlijke reactie op het rekenkameronderzoek. Het rekenkamerrapport heeft ten doel de raad inzicht te geven over de uitvoering van de woonvisie en versnelling van de woningbouwopgave. De rekenkamer constateert dat het college de meeste conclusies van de rapportage onderschrijft en daarnaast een aantal kanttekeningen plaatst. Drie van de vijf aanbevelingen aan het college worden ook door het college onderschreven of reeds invulling aan gegeven. Uit rapportage en bestuurlijke reactie komen enkele thema’s naar voren die in de ogen van de rekenkamer in ieder geval de aandacht kunnen krijgen bij de behandeling van het rapport in de gemeenteraad, namelijk: -
De woningbouwdoelstellingen en (tijdige) beschikbaarheid van bouwlocaties om deze doelstellingen te behalen; De monitoringsinformatie die de raad op dit moment krijgt en aanvullend wenst, als invulling van de eerder aangenomen motie hierover; De herijking van het woonfonds; De evaluatie van het team Woningbouw en of het Rekenkamerrapport ook kan worden gezien als evaluatie waarom de raad op 8 juli 2021 middels amendement heeft gevraagd; De aanbevelingen aan de raad om de woningbouwmonitor te helpen verbeteren en een jaarlijks gesprek te voeren over wonen om meer te sturen aan de voorkant.
De rekenkamer ziet uit naar de behandeling van dit rapport in de gemeenteraad. Job van Meijeren Directeur Rekenkamer Nieuwkoop
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 17
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 17
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 18
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 18
In dit Vooraf schetsen we welke rollen, taken en verantwoordelijkheden het Rijk, de provincie en de gemeente hebben op het gebied van woonbeleid en uitvoering hiervan. De onderstaande samenvatting is niet uitputtend, maar gericht op de gemeentelijke uitvoering en regie op de woningbouw en woningvoorraad. Het is bedoeld als houvast aan lezers die minder ingewijd zijn in het thema.
Vanuit de Grondwet (art. 22, lid 2) heeft de overheid de zorgplicht om te bevorderen dat er voldoende woongelegenheid is. Het Rijk is (steeds meer) regisseur van de woningbouwopgave. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) verdeelt het woonbeleid van het Rijk in drie categorieën: regulering, belasting en stimulering. De Rijksoverheid zet verschillende wetten in om de woningmarkt vorm te geven vanuit regulering: Woningwet (meest recente wijziging: 2024 bij invoering Omgevingswet) • De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor woningbouw. Deze verantwoordelijkheid omvat de zorg voor voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. • De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor het opstellen en het beheer van de bouwregelgeving en verantwoordelijk om hiermee de bouwkwaliteit te borgen door middel van regisseren en doen uitvoeren. Hieronder valt onder andere het bouwbesluit dat bepaalt aan welke eisen nieuwbouwwoningen moeten voldoen. • De Rijksoverheid draagt bij aan zorg voor de bevordering en ondersteuning van stedelijke vernieuwing, met name voor het ondersteunen van partijen, bij de versterking van de leefbaarheid in de stedelijke gebieden en krimp- en anticipeergebieden.
Huisvestingswet (meest recente wijziging: 2024) Met deze wet biedt de Rijksoverheid gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieronder valt bijvoorbeeld ook de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals statushouders. Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (meest recente wijziging: 2005) Deze wet geeft bevoegdheid aan gemeenten om wooncomplexen, straten of gebieden aan te wijzen waar eisen kunnen worden gesteld of voorrang wordt verleend aan woningzoekende huurders. Bijvoorbeeld een bepaald inkomensniveau. Deze wet wordt ook wel de Rotterdamwet4 genoemd, omdat Rotterdam de eerste gemeente was die er gebruik van maakte. De Omgevingswet en bijbehorende omgevingsvisie (2024) De Omgevingswet gaat over de ruimte waarin mensen wonen, werken en ontspannen. Deze nieuwe wet voegt oude wetten samen en bevat regels voor wat er buiten te zien, horen en ruiken is. Voorheen waren dit, op het gebied van wonen, onder andere de Wet Ruimtelijke Ordening en structuurvisies. De Omgevingswet heeft grote invloed op de manier waarop woningbouwinitiatieven van inwoners en ondernemers worden behandeld.
4
De Rotterdamwet geeft gemeenten de ruimte om in bepaalde delen van de gemeente, genaamd kansenzones (als 25% van de inwoners werkloos is en 45% van de huishoudens een laag inkomen heeft), aanvullende eisen te stellen aan toewijzing van woningen om bepaalde groepen te weren of voorrang te geven.
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 19
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 19
Naast bovenstaande wetten is er ook regelgeving die de wijze van bouwen bepalen (Besluit bouwwerken leefomgeving), de waardering van -vooral sociale huur- woningen (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) en rechten van plichten van bewoners (huurbescherming). De Rijksoverheid heeft invloed op de woningbouw en de woningmarkt via belastingen als de overdrachtsbelasting, eigenwoningforfait en de verhuurdersheffing. Daarnaast stelt het Rijk de kaders voor gemeenten om OZB (onroerendzaakbelasting) te heffen. De gemeente bepaalt de hoogte van het tarief. De Rijksoverheid heeft verschillende instrumenten om bepaalde type bewoning, woningbouw of plaatsing te stimuleren. Voorbeelden daarvan zijn huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, subsidieregelingen voor verduurzaming en de Nationale Hypotheekgarantie. Deze maatregelen hebben invloed op het woningaanbod van de gemeente en de aantrekkingskracht van type woningen en de betaalbaarheid voor inwoners. Jarenlang was Den Haag terughoudend met regievoeren op woningbouwen liet veel over aan provincies, gemeenten en ontwikkelaars. Het oude ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) werd opgesplitst. In de laatste jaren is er weer meer regie genomen. Het Rijk heeft in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld5 : een pakket aan stimuleringsregelingen, regulering en belastingmaatregelen.
Het is dus geen regelgeving op zichzelf. In deze agenda staan drie beleidsdoelen: 1. Beschikbaarheid: 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar (huur tot ongeveer 1000 euro in de maand en koop tot 355.000 euro). 2. Betaalbaarheid: betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen. 3. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar. Het Rijk bouwt zelf geen (grote aantallen) woningen, maar maakt over het aantal te bouwen woningen prestatieafspraken met de provincies. Daarnaast maakt het Rijk prestatieafspraken over de bouw van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen met gemeenten en corporaties. In deze afspraken leggen Rijk, provincies, gemeentes en corporaties vast op welke manier ze de doelen van het Rijk kunnen behalen. Daarnaast stelt het Rijk geld beschikbaar om onrendabele toppen te financieren. Zo kunnen woningbouwprojecten tot van de grond komen, ondanks lastige financiering. Daarnaast staan in de Nationale Woon- en Bouwagenda doelen als het afschaffen van schenkingsvrijstelling en verhuurdersheffing, aanpassing van de Wet Goed Verhuurderschap en introductie van het Wetsvoorstel Versterken Regie Volkshuisvesting.
De provincie heeft primair een faciliterende rol in de woningbouwopgave. De provincie is onder andere verantwoordelijk voor zorgvuldig ruimtegebruik. Deze taak staat beschreven in de Omgevingswet. In de Nationale Woon- en Bouwagenda staat daarnaast dat de provincies zorg dragen voor bovengemeentelijke afstemming, een efficiënte ruimtelijke ordening en behoud van open ruimte. De
5
Nationale Woon en Bouwagenda, Ministerie BZK, maart 2022
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 20
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 20
provincie gaat niet over woningbouw, maar wel over het beschikbaar stellen van de ruimte. Zij bepaalt ook of gemeenten mogen uitbreiden. De provincie stelt een provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening vast. Hierin zijn de regels en voorwaarden voor de regio’s te vinden voor de woningbouwopgave. Zij draagt daarnaast ook zorg voor een vertaling van de landelijke woningbouwopgave naar een regiospecifieke opgave. Hoewel de provincie niet over het realiseren van woningen gaat, kan zij een gemeente wel de opdracht geven om een gebied een woonbestemming te geven. Hiermee kan zij indirect sturen op de woningbouwopgave. De provincie kan ook opdracht geven aan de gemeente om de bestemming van een gebied te veranderen. Dit zijn processen die niet vaak worden ingezet. Zoals gezegd maakt het Rijk onder andere prestatieafspraken met de provincie. Het Rijk heeft met de Provincie Zuid-Holland afgesproken dat er tot en met 2030 minimaal 235.640 woningen gebouwd moet worden.6 De provincie maakt over de uitvoering afspraken binnen de vijf woonregio’s. Dit doet zij met regio’s, gemeenten en woningcorporaties. Een deel van de planvorming en afstemming over wonen vindt plaats in de regio, op het niveau tussen gemeentelijke en provinciale schaal. Woningzoekers kijken namelijk vooraf regionaal.
Gemeenten maken bijvoorbeeld op regionale schaal afspraken met elkaar in de vorm van een regionale woonvisie of woonprogramma. De regionale woonafspraken zijn het kader voor de gemeentelijke woonvisie. De gemeenteraden stellen de regionale afspraken vast. De provincie ziet er vervolgens op toe dat de gemeentelijke plannen overeenkomen met de afspraken die in regioverband zijn gemaakt. Woondeals of woonakkoorden worden ook op regioniveau gesloten. Het Rijk initieert de woondeals. In deze woondeals staan afspraken tussen Rijk, provincie, gemeenten en corporaties. Het belangrijkste doel is het woningtekort aanpakken. De afspraken gaan met name in op kwantitatieve doelen, maar bevatten ook kwalitatieve afspraken over onder meer sociale huur en de huisvesting van aandachtsgroepen. Tot slot speelt de regio ook een rol bij de toepassing van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking7’. Gemeenten moeten onderbouwen dat hun plannen voorzien in een regionale behoefte, die niet op een andere manier binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden ingepast. Gemeenten moeten hierover in regioverband overleggen en afstemmen. De provincie toetst de plannen van de gemeente op basis van deze Ladder van duurzame verstedelijking. Een belangrijk deel van de lokale bevoegdheden voor wonen komt uit de Woningwet. De Woningwet beschrijft onder andere de rol van woningcorporaties.
Woningcorporaties moeten/hebben de taak huurwoningen te realiseren en te beheren voor mensen met lagere inkomens (artikel 47). Gemeenten en huurdersverenigingen hebben invloed op de woningcorporaties via prestatieafspraken. De prestatieafspraken staan in/komen uit de woonvisie, die de gemeenteraad weer vaststelt op basis van de Woningwet (artikel 42). In de woonvisie legt de gemeente het beleid over de gehele woningmarkt of een gedeelte daarvan vast. Er kan bijvoorbeeld een percentage aan sociale huurwoningen voor nieuw gebouwde woningen worden opgenomen. De woonvisie kan verder ingaan op de particuliere huursector en koopwoningen. Sinds 2022 is het vaststellen van een woonvisie verplicht.
6 7
Afspraken woningbouw Zuid-Holland 2022 t/m 2030 Ladder voor duurzame verstedelijking | Informatiepunt Leefomgeving
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 21
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 21
De woonvisie is voor gemeenten met name van belang omdat het de basis is voor de prestatieafspraken met wooncorporaties en huurdersvereniging. De prestatieafspraken kunnen onder meer gaan over het aantal nieuw te bouwen woningen, verduurzaming en de samenhang tussen zorg en wonen. Gemeenten hebben vanuit de Huisvestingswet bevoegdheden voor het toewijzen van huurwoningen bij schaarste. De gemeenteraad kan in een huisvestingsverordening bepalen welke groepen voorrang moeten krijgen. Ook kan de gemeente in de huisvestingsverordening regels opnemen voor het splitsen van woningen. Verder kan de gemeente een opkoopbescherming in de huisvestingsverordening op nemen om het opkopen van goedkope en middeldure woningen voor verhuur aan banden te leggen. Gemeenten hebben ook invloed op wonen via het ruimtelijke beleid. Door de invoering van de Omgevingswet zijn de omgevingsvisie en omgevingsplannen instrumenten waarmee gemeenten de kaders voor het gebruik en de bebouwing van (delen van) het grondgebied vastleggen. Tot slot kan de gemeente invloed uitoefenen op wonen via het grondbeleid. De gemeente kan zelf grond aankopen om bijvoorbeeld woningen, natuur of andere publieke voorzieningen te realiseren. Bij een passief of faciliterend grondbeleid laat de gemeente het verwerven van grond over aan private partijen.
Gemeenten kunnen ook samen met ontwikkelaars handelen in een zogeheten publiek-private samenwerking. Dit onderzoek gaat niet verder in op grondbeleid.
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 22
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 22
In het eerste hoofdstuk worden de ambities en doelstellingen van de gemeente Nieuwkoop op het gebied van wonen in kaart gebracht. Daarbij wordt gekeken naar de wijze waarop deze ambities en doelstellingen vertaald worden naar daadwerkelijke uitvoering. Verder wordt ook gekeken naar de samenwerkingspartners en de gemaakte afspraken met hen. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen. 1.
Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Nieuwkoop geformuleerd voor de versnelling van de woningbouwopgave? En hoe staat dit in relatie tot de Woonvisie 2016-2025?
2.
Hoe worden de ambities en doelstellingen voor de versnelling van woningbouwopgave vertaald naar een uitvoeringsprogramma?
De woningmarkt verandert snel. Stijgende prijzen, hogere rentes en een groot woningtekort zorgen ervoor dat vrijwel alle gemeenten in Nederland hoge ambities hebben in de realisatie van nieuwe woningen. Om de hoge ambities waar te maken is versnelling noodzakelijk. Het Rijk heeft hierin een rol door woondeals te sluiten met provincies en stuurt ook aan op versnelling van de woningbouw. De woningbouwopgave voor de gemeente Nieuwkoop bedraagt 1.910 woningen voor de periode 2019 tot 2030. Dat komt neer op de bouw van ongeveer 174 woningen per jaar. Om dit aantal woningen te halen moet de bouw van woningen versneld worden. Op 15 jul 2021 heeft de gemeenteraad van Nieuwkoop ingestemd met het besluit Nieuwkoop Bouwt. Met dit besluit heeft de raad geld vrij gemaakt om meer ambtelijke capaciteit aan te trekken om de woningbouw te versnellen en de beoogde 1.910 woningen tijdig te realiseren. Ten tijde van het besluit werd er uitgegaan van een woningbouwproductie van zo’n 200 – 250 woningen per jaar om dit te halen. Dit omdat in de jaren daarvoor minder gebouwd is.
De structuur van de woningmarkt in Nieuwkoop Nieuwkoop kent een relatief grote koopsector (en een hoge gemiddelde WOZ-waarde) De woningvoorraad van de gemeente Nieuwkoop kenmerkt zich door een groot aandeel koopwoningen. Waar Nederlandse gemeenten voor gemiddeld 57,3% (in 2021) uit koopwoningen bestaan, is dan in Nieuwkoop 72,7%. In onderstaand figuur is te zien dat dit afwijkt van het landelijke beeld, maar redelijk vergelijkbaar is met gemeenten die lijken op Nieuwkoop.8
Nieuwkoop Vergelijkbare gemeenten Landelijk
72,7
6,6
20,8
70
9,4
20,7
57,3
Koop
Particuliere huur
14,1
28,7
Corporatiewoningen
8
Nieuwkoop valt, aldus de typering in de Lokale Monitor Wonen een type B gemeente. Dit zijn tradioneel welvarende gemeenten.
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 23
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 23
In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de structuur van zowel het regionale als het lokale woonbeleid. Vervolgens zal de inhoud van de regionale en lokale doelstellingen en ambities besproken worden. In tabel 1 zijn de relevante kaders voor het woonbeleid van de gemeente Nieuwkoop te zien. Tabel 1 Regionaal en lokaal woonbeleid voor de gemeente Nieuwkoop
Niveau
Regionaal: regio Holland Rijnland
Relevante (beleids)documenten
Betrokken overheden
•
Huisvestingsverordening (2019) tot 1 januari 2024 Regionale Woonagenda (2023) Regionale Realisatieagenda Wonen (2023) Huisvestingsverordening 2024
Gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. Provincie: Zuid-Holland
Woonvisie 2016 – 2025 Doelgroepenverordening woningbouw Nieuwkoop 2022 Collegeprogramma 2022 – 2026 Integraal Woningbouwprogramma Nieuwkoop Prestatieafspraken en overig aanvullend instrumentarium
Gemeente Nieuwkoop
• • • • •
Lokaal: gemeente Nieuwkoop
• • •
Op het gebied van wonen werkt de gemeente Nieuwkoop samen met 13 gemeenten in de regio Holland Rijnland. De meest concrete, regionale doelen en ambities zijn vastgelegd in de regionale woonagenda (2023) en regionale realisatieagenda wonen (2023). In 2019 is door het algemeen bestuur van regio Holland Rijnland de huisvestingsverordening 2019 vastgesteld. In de verordening is de regelgeving omtrent de verdeling van woonruimten in de regio vastgelegd en heeft als doel dat er voldoende woningen voor woningzoekenden en specifieke aandachtsgroepen zijn. Deze verordening zal uit werking treden op het moment dat de nieuwe huisvestingsverordening in 2024 in zal gaan. In de nieuwe verordening is het bevorderen van doorstroming ook een doel.9 In 2023 is ook een nieuwe regionale woonagenda door Holland Rijnland opgesteld. Dit is een vervanging van de woonagenda uit 2018. Het doel van de woonagenda is om het wonen in de regio Holland Rijnland te versterken.10 Daarnaast is in 2023 de regionale realisatieagenda voor de regio Holland Rijnland ondertekend door de provincie, de gemeenten, de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, bestuurders van verschillende woningcorporaties en de koepel van woningbouwcorporaties.
Deze realisatieagenda is een vertaling van de samenwerkingsafspraken tussen het Rijk en de provincie.11 De gemeenten van Holland Rijnland zijn onderverdeeld in drie subregio’s. De gemeente Nieuwkoop
9
Huisvestingsverordeningen Holland Rijnland 2019 en 2024 Regionale Woonagenda Holland Rijnland (2023) 11 Regionale Realisatieagenda Wonen – Regio Holland Rijnland (2023) 10
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 24
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 24
behoort samen met de gemeenten Alphen aan den Rijn en Kaag en Braassem tot subregio Oost. De subregio’s hebben een redelijk samenhangende woningmarkt.12 De woonagenda en realisatieagenda zijn opgesteld in samenwerking met onder andere woningcorporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen en huurdersorganisaties. De woonagenda is een verdieping van de regionale omgevingsagenda. Met de betrokken gemeenten is afgesproken dat uiterlijk in 2025 de afspraken uit de regionale woonagenda onderdeel zijn van het lokale beleid. Verder zijn er uitvoeringsafspraken gemaakt in de woonagenda. Bij deze afspraken is benoemd wie de verantwoordelijkheid draagt, wie ondersteunt en op welke termijn dit uitgevoerd wordt. De doelen van woonagenda richten zich specifiek op vier thema’s. Elk van de doelen bevat verschillende opgaven met afspraken tussen de gemeenten en de regio. De vier thema’s zijn: 13 1. Woningbouw versnellen: Dit thema heeft alleen de focus op het realiseren van woningen, maar ook om deze realisatie te versnellen. Dit omdat de verwachting is dat het met de huidige plannen de woningbehoefte van 30.500 woningen tot en met 2030 niet wordt gehaald. 2. Betaalbaar wonen: Dit thema heeft de focus op betaalbare woningen. Het doel is om de doelgroepen uit lage- en middeninkomens perspectief te bieden op de woningmarkt. 3.
Mensen tussen wal en schip: Dit thema heeft de focus op het creëren van ruimte voor aandachtsgroepen, zoals spoedzoekers, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. 4. Langer (en weer) zelfstandig wonen: Dit thema heeft de focus op wonen voor mensen met behoefte aan zorg- en ondersteuning. Samen met de regionale woonagenda vormt de regionale realisatieagenda de basis voor het lokale woonbeleid. De regionale realisatieagenda bevat kritische succesfactoren om tot een versnelling van de woningbouwopgave te komen. Ook wordt hierin besproken welke hulp de regio Holland Rijnland en de woningcorporaties kunnen vragen van het Rijk en de provincie.14 Regio Holland Rijnland voegt circa 3.000 woningen per jaar toe tot en met 2030. Zoals gezegd ligt de focus in dit onderzoek op de versnelling van de woningbouwopgave. Er zijn drie opgaves geformuleerd in de regionale woonagenda om de woningbouw te versnellen. Allereerst moet de woningbouw versneld worden tot 2030 en daarna. Hiervoor moeten ongeveer 3.000 woningen per jaar worden gebouwd. In de regio wordt gestuurd op 130% harde plannen per jaar en is de programmeerruimte ongeveer 4.000 woningen per jaar. De regio Holland Rijnland zou liever een hogere plancapaciteit hebben dan 130% en gaat hiervoor in gesprek met de provincie Zuid-Holland.
Om deze behoefte te onderbouwen wordt onderzoek gedaan en gemonitord of de daadwerkelijke plancapaciteit voldoende is. 15 Maximale plancapaciteit De provincie Zuid-Holland heeft met het Rijk afgesproken om een maximale plancapaciteit van 130% te hanteren. Dit betekent dat er in de gehele provincie Zuid-Holland maximaal 30% meer plannen mogen zijn voor woningbouw dan nodig is. Holland Rijnland is van mening dat een plancapaciteit van meer dan 130% nodig is om te kunnen voldoen aan de bouw van 30.500 woningen. De praktijk van een plancapaciteit betekent dat als één gemeente binnen de regio voor 140% aan plannen heeft de andere gemeenten minder dan 130% als plancapaciteit mogen hebben.
12
Regionale Woonagenda Holland Rijnland (2023) Regionale Woonagenda Holland Rijnland 14 Regionale Realisatieagenda Holland Rijnland 15 Regionale Woonagenda Holland RIjnland 13
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 25
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 25
De tweede opgave is het verdelen van de woningbouw over de subregio’s. Van de 30.500 woningen zijn er 9.500 – 11.000 toebedeeld aan subregio Oost. De verdeling is gebaseerd op de provinciale prognose voor de regio’s.16 De derde en laatste opgave op het gebied van woningbouwproductie is het zorgen voor genoeg plannen voor woningbouw na 2030. De gemeente Nieuwkoop heeft een woonvisie opgesteld om uitvoering te geven aan de regionale afspraken. Deze woonvisie heeft betrekking op de periode 2016 – 2025 en is op 6 oktober 2016 door de gemeenteraad vastgesteld.17 Er staan verschillende doelen in de woonvisie. Aan deze doelen wordt uitvoering gegeven door middel van prestatieafspraken en het woningbouwprogramma. Woonvisie: de gemeente Nieuwkoop beschikt in 2025 over een hoogwaardig woon- en leefklimaat De woonvisie van Nieuwkoop is in 2016 opgesteld aan de hand het woningmarktonderzoek en in samenwerking met een marktkennerspanel, verschillende stakeholders, raadsleden en belangstellenden. De visie richt zich op de periode 2016 – 2025. Er is gekozen voor een woonvisie op hoofdlijnen, zodat het er met de woonvisie ook ingespeeld kan worden op de veranderende markt, nieuwe inzichten en wisselend vraag en aanbod. In de visie is ook een actieprogramma opgenomen. Het wensbeeld voor 2025 is dat de gemeente Nieuwkoop beschikt over een hoogwaardig woon- en leefklimaat.
Onder de paraplu van deze wens zijn er drie thema’s geformuleerd:18 1. Een aantrekkelijke gemeente: Dit thema heeft de focus op het aantrekken van jonge gezinnen, behouden van jongeren en een gevarieerd aanbod voor elke gezinsomvang. 2. Een betaalbare en beschikbare voorraad: Dit thema heeft de focus op het beschikbaar houden van woningen voor de huidige inwoners van Nieuwkoop. De aandacht ligt hier op de sociale huurwoningen en de woningen voor middeninkomens. 3. Wonen met zorg en welzijn: Dit thema heeft de focus op veranderingen in de zorg en vergrijzing. Hier wordt gekeken naar langer thuis wonen, levensloopbestendige woningen en ondersteuning voor hulpbehoevenden. Uit gesprekken blijkt dat de woonvisie op enkele vlakken achterhaald is omdat deze niet meer past bij de huidige marktomstandigheden. Zo wordt er in de woonvisie bijvoorbeeld nog uitgegaan van de woningbehoefteraming van de provincie Zuid-Holland uit 2016. Ook wordt er uitgegaan van de regionale woonagenda uit 2014. Op hoofdlijnen, en daarmee op thema-niveau, is de woonvisie nog een kader voor het woonbeleid. Het bouwen van woningen is onderdeel van elk thema Het realiseren van nieuwe woningen is logischerwijs onderdeel van de woonvisie. De gemeente Nieuwkoop heeft ook op elk thema de ambitie om te bouwen. In de visie wordt niet letterlijk gesproken over een versnelling van de woningbouwopgave.
Op het thema aantrekkelijke gemeente neemt de gemeente Nieuwkoop vooral een faciliterende rol aan. Dit doet zij door initiatiefnemers de mogelijkheid te geven om leegstaande panden om te laten zetten in voor woonruimte. Ook wil de gemeente zelfbouw door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of individueel opdrachtgeverschap (PO) stimuleren. Bij dit opdrachtgeverschap zijn de toekomstige bewoner(s) opdrachtgever voor het project.19
16
Regionale Woonagenda Holland RIjnland RV en RB Woonvisie Nieuwkoop 2016 – 2025, 6 oktober 2016 18 Woonvisie Nieuwkoop 2016 – 2025, p.1 - 3 19 Woonvisie Nieuwkoop 2016 – 2025, p.5 17
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 26
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 26
Bij betaalbare en beschikbare voorraad heeft de gemeente Nieuwkoop kwantitatieve doelen gesteld. In totaal gaat de woonvisie uit van het bouwen van 1.655 woningen in de periode 2016 – 2025. De samenstelling hiervan is te zien in tabel 2. Verder wil de gemeente bij wonen met zorg en welzijn bij nieuwbouw ook kijken naar woningen die gericht zijn op zorg.20 Op dit vlak is de woonvisie niet meer actueel, aangezien het aantal nieuw te bouwen woningen is toegenomen. Tabel 2 Te bouwen woningen volgens Woonvisie Nieuwkoop 2016 - 2025
Nieuw te bouwen woningen Nieuwkoop 2016 - 2025 Sociale huur
Sociale huur voor statushouders
Toevoeging woningen voor autonome groei
Bovenregionale opgave
Totaal
75
150
1.100
330
1.655
De gemeente Nieuwkoop heeft ook een doelgroepenbeleid De focus in de gemeente Nieuwkoop bij wonen ligt ook op het bouwen voor de behoefte van doelgroepen. Hiervoor heeft de gemeente een doelgroepenverordening. Deze verordening is naast de woonvisie ook onderdeel van het woonbeleid. In de doelgroepenverordening wordt beschreven wat de grenzen zijn voor de huur- en koopprijs van sociale huur- en koopwoningen. Er wordt aangegeven wie recht heeft op sociale huurwoningen en hoe lang een woning beschikbaar moet zijn voor deze sociale functie. Zo moeten sociale en middeldure huurwoningen tenminste vijftien jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar zijn. In 2022 is de doelgroepenverordening aangepast ten opzichte van 2020 en vastgesteld door de raad. De wijziging ten opzichte van 2020 heeft betrekking op de prijsgrens voor goedkope en betaalbare koopwoningen. De raad heeft een amendement ingediend om de instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen niet te wijzigen en te handhaven op vijf jaar. Dit amendement is aangenomen.21 In de gesprekken wordt aangegeven dat de doelgroepenverordening als doel heeft om betaalbaar te bouwen voor jongeren en ouderen.
Het Rijk verplicht gemeenten om een woonzorgvisie op te stellen In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden gemeenten verplicht om een woonzorgvisie te hebben.22 In de gesprekken wordt aangegeven dat aangegeven dat er sprake is van vergrijzing in Nieuwkoop. Companen heeft in 2021 een onderzoek gedaan naar ouderenhuisvesting in de gemeente Nieuwkoop. Het doel van dit onderzoek was om inzicht te krijgen in de huidige en toekomstige vraag naar passende woonruimte voor ouderen in de gemeente en hierbij te kijken naar het huidige aanbod.23 De resultaten zijn in 2022 gepresenteerd. De gesprekspartners geven aan dat deze inzichten woorden verwerkt in de woonzorgvisie. De woonzorgvisie wordt in 2024 verwacht. Hierbij wordt ook een addendum voor de huidige woonvisie opgeleverd.
20
Woonvisie Nieuwkoop 2016 – 2025, p.11 Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 22 Nationale Woon- en Bouwagenda 23 Ouderhuisvesting in Nieuwkoop, Companen, mei 2021 21
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 27
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 27
Door de provincie Zuid-Holland werd in januari 2019 uitgerekend dat in Nieuwkoop 1.910 woningen gebouwd moet worden tot 2030.24 Dat aantal is hoger dan origineel in de woonvisie uit 2016 beschreven, maar is een als bouwambitie aangezien de looptijd van de regionale opgave 5 jaar langer is. Om de doelstellingen te behalen heeft de gemeenteraad van Nieuwkoop het integraal woningbouwprogramma op 9 juli 2020 vastgesteld. Dit programma dient als uitvoeringsprogramma en focust zich op bouwen voor doelgroepen. De nadruk ligt hier op het bouwen van betaalbare woningen voor drie doelgroepen en het bouwen op doorstroming. De doelgroepen zijn starters, ouderen en jonge gezinnen. Om daadwerkelijk toewijzing aan deze doelgroepen mogelijk te maken, heeft de gemeente Nieuwkoop de eerdere benoemde doelgroepenverordening vastgesteld. In tabel 2.1 staat een weergave in aantallen van het integraal woningbouwprogramma voor de periode 2019 – 2029. 25 De vastgestelde woningbouwprogrammering bestond destijds uit het vaststaande programma, het sturen op starters en jongeren en de overige bekende locaties gerealiseerd zouden worden tot en met 2022. Het restprogramma zou gerealiseerd moeten worden tot 2029. Tabel 3.1 Woningbouwprogramma in aantallen te bouwen woningen gemeente Nieuwkoop
Woningbouwprogramma gemeente Nieuwkoop periode 2019 - 2029
Programma
Sociale huur
Middenhuur
Koop
Totaal
Vaststaand
146
0
377
523
Sturen op starters en jongeren
24
0
83
107
Overige bekende locaties
117
79
322
518
Rest
191
112
459
762
Totaal
478
191
1.241
1.910
De gemeenteraad van Nieuwkoop heeft op 12 november 2020 unaniem de motie genaamd Aanvalsplan versnellen binnenstedelijke woningbouw aangenomen. Middels deze motie verzoekt de raad het college om de risico’s en kansen te analyseren uit het woningbouwprogramma, na te gaan voer versnellingsmogelijkheden zijn voor de binnenstedelijke woningbouwlocaties en te komen met een “aanvalsplan versnellen woningbouw”. Het college heeft naar aanleiding van de motie een analyse met
24 25
RV / RB Vaststellen Integraal Woningbouwprogramma Nieuwkoop, 9 juli 2020 RV / RB Vaststellen Integraal Woningbouwprogramma Nieuwkoop, 9 juli 2020
Rekenkamer Nieuwkoop | Rekenkameronderzoek ‘Nieuwbouw in Nieuwkoop’ | 28
Rekenkamer Nieuwkoop | Onderzoeksprogramma 2023 en vooruitblik 2024 | 28
verschillende scenario’s voor het versnellen van de woningbouw gemaakt.26 In de analyse komt een zestal scenario’s aan bod. Eén van deze scenario’s is scenario 0. Dit houdt in dat er niet versneld wordt met woningbouw. Het college heeft deze scenario’s zelf aan de raad gepresenteerd tijdens een informatieve bijeenkomst op 3 februari 2021. Voor elk scenario zijn de voor- en nadelen opgenomen in de analyse, is er een korte beschrijving, wordt ingegaan op de mogelijke versnelling en worden de kritische succesfactoren benoemd. Verder is voor elk scenario een SWOT-analyse27 opgenomen.28 Naast het scenario 0 is er een vijftal scenario’s: 1. Een aantal projecten met hoge woningaantallen met prioriteit oppakken, overige projecten moeten voorlopig wachten; 2. Woningbouw met prioriteit oppakken, de overige beleidsambities moeten voorlopig wachten; 3. Flinke capaciteitsuitbreiding (intern of extern) om te kunnen versnellen; 4. De markt eerder bij ontwikkelingen/projecten betrekken; 5. (Team) projectbureau oprichten met focus op woningbouw. De eindconclusie en het advies bij de analyse van het college was om scenario vijf verder uit te werken. Het projectbureau uit dit scenario zou de focus hebben op de woningbouwopgave en de versnelling hiervan.