Ontwerp wijziging Zuid-Hollandse Omgevingsverordening herziening omgevingsbeleid 2025

2 Prioritaire ontwikkelingen in het gebied binnen het beschermingsgebied onbebouwde ruimte hebben betrekking op de volgende opgaven: a. een toekomstbestendige en veerkrachtige landbouwsector; b. een robuust en klimaatadaptief water- en bodemsysteem; c. een duurzaam energiesysteem en toekomstbestendige watervoorziening; of d. natuurherstel ten behoeve van behoud en verbetering van biodiversiteit.

3 Bij een prioritaire ontwikkeling worden kansen voor combinaties met extensieve groene recreatie, zoals het toevoegen van wandel- en fietspaden en het verbeteren van de toegankelijkheid van het gebied voor recreanten, zoveel mogelijk benut om de kwaliteiten van het landschap beter ervaarbaar te maken en zo bij te dragen aan de brede welvaart in ZuidHolland.

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

4 Voor zover het gaat om een prioritaire ontwikkeling met betrekking tot wateropvang, drinkwater en energie, kan die ontwikkeling alleen plaatsvinden in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte als is aangetoond dat die ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan plaatsvinden.

Artikel 7.41cc (zuinig en meervoudig ruimtegebruik in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte) Een omgevingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte houdt rekening met zuinig en meervoudig ruimtegebruik en het zo min mogelijk toevoegen van verharding en bebouwing.

Artikel 7.41dd (nee, tenzij principe voor ontwikkelingen met stedelijke functies in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte) 1 Een omgevingsplan voor het gebied binnen het beschermingsgebied onbebouwde ruimte maakt een nieuwe ontwikkeling met stedelijke functies, uitsluitend mogelijk indien het gaat om: a. een ontwikkeling binnen een grote buitenstedelijke bouwlocatie, als bedoeld in artikel 7.41aa, tweede lid; b. ‘een straatje erbij’, als bedoeld in artikel 7.41ee; c. een kleinschalige ontwikkeling die valt onder de soort inpassen, als bedoeld in artikel 7.43; d. een ontwikkeling in het glastuinbouwgebied die in overeenstemming is met artikel 7.54; e. een ontwikkeling in het boom- en sierteeltgebied die in overeenstemming is met artikel 7.56; f. een ontwikkeling in het bollenteeltgebied die in overeenstemming is met artikel 7.58; en g. een ontwikkeling binnen een verblijfsrecreatiepark dat is opgenomen in bijlage IX, onder Aa. 2 In afwijking van het eerste lid kan het omgevingsplan een andere ontwikkeling met stedelijke functies mogelijk maken, indien sprake is van een zwaarwegend algemeen belang en geen reële mogelijkheden bestaan om deze ontwikkeling elders te realiseren.

Artikel 7.41ee (straatje erbij) Een omgevingsplan voor het gebied binnen het beschermingsgebied onbebouwde ruimte kan met het oog op het verbeteren van de leefbaarheid en vitaliteit van een kern, een nieuwe ontwikkeling met wonen mogelijk maken, in de vorm van ‘een straatje erbij’, voor zover: a. het gaat om een eenmalige ontwikkeling bij een kern met een inwonertal van 250 tot 10.000 voor zover bij die kern geen grote buitenstedelijke bouwlocatie ontwikkeld kan worden; b. de omvang van de ontwikkeling ten hoogste 1,5 hectare bedraagt, of tot 3 hectare als het gaat om een gecombineerde ontwikkeling ten behoeve van meerdere kernen;

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

c. een zo hoog mogelijke woningdichtheid van ten minste 33 woningen per hectare wordt gerealiseerd; d. de ontwikkeling aansluit op het bestaand stads- en dorpsgebied van de kern of is gelegen binnen lintbebouwing nabij en aansluitend op de kern; e. de ontwikkeling niet plaatsvindt in gebieden met beschermingscategorie 1 en beschermingscategorie 2, als bedoeld in artikel 7.42; en f. de ontwikkeling aansluit bij de kwalitatieve woningbehoefte en gericht is op differentiatie van de woningvoorraad in de betreffende kern.

Artikel 7.41hh (overgangsrecht) Als een omgevingsplan in ontwerp is vastgesteld voor de inwerkingtreding van deze paragraaf, blijft het oude recht daarop van toepassing.

BIJLAGE I BEGRIPPEN stedelijke functies functies die kenmerkend zijn voor het stads- en dorpsgebied en die daar van oudsher zijn gevestigd en geclusterd, zoals wonen, werken, detailhandel, cultuur, onderwijs en recreatie;

Toelichting Artikel 7.41aa (aanwijzing en geometrische begrenzing beschermingsgebied onbebouwde ruimte en grote buitenstedelijke bouwlocaties) In dit artikel zijn de locaties aangewezen die betrekking hebben op de artikelen in deze paragraaf. Artikel 7.41bb (prioritaire ontwikkelingen en regionale afstemming in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte) De provincie beschermt de onbebouwde ruimte in het landelijk gebied en beperkt daartoe de mogelijkheden om deze verder te bebouwen. Prioritaire ontwikkelingen in het gebied binnen het beschermingsgebied onbebouwde ruimte hebben betrekking op de volgende opgaven: • • • •

een toekomstbestendige en veerkrachtige landbouwsector; een robuust en klimaatadaptief water- en bodemsysteem; een duurzaam energiesysteem en toekomstbestendige (drink)watervoorziening; en/of natuurherstel ten behoeve van behoud en verbetering van biodiversiteit.

Bij de realisatie van deze prioritaire opgaven dienen kansen voor combinaties met extensieve groene recreatie zoveel mogelijk benut te worden om de kwaliteiten van het landschap beter ervaarbaar te maken en zo bij te dragen aan de brede welvaart in Zuid-Holland. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de aanleg en verbetering van groene verbindingen, zoals wandel- en fietspaden, en het verbeteren van de toegankelijkheid van het gebied voor recreanten.

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

Het stellen van een ondergrens aan (open) landschap dat beschikbaar blijft voor de transities die nodig zijn, volgt uit de Koers van Zuid-Holland (vastgesteld door provinciale staten op 6 maart 2024). Daarin is als tegenhanger van het beschermen van de open ruimte gesteld dat zowel wonen als werken zich ontwikkelen binnen de ruimte die daarvoor al gereserveerd is. De provincie zet in op kwaliteit en selectieve groei. Dat betekent dat niet meer vanzelfsprekend ruimtelijk wordt gefaciliteerd op basis van ramingen en prognoses. Het beschermingsgebied onbebouwde ruimte omvat een groot deel van het gebied buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Solitaire bedrijventerreinen in het landelijk gebied zijn buiten het beschermingsgebied onbebouwde ruimte gelaten. Ook de glastuinbouwgebieden van de greenport West-Holland zijn erbuiten gelaten. Deze gebieden kennen een grote ruimtelijke dynamiek waarbij verdergaande intensivering en optimale aanwending voor glastuinbouw plaatsvindt. Onbebouwde ruimte is binnen de greenport West-Holland slechts beperkt aanwezig. Voor de glastuinbouwgebieden zijn specifieke regels opgenomen in deze verordening die de glastuinbouwfunctie beschermen. Het is dus niet zo dat de glastuinbouwgebieden in de greenport West-Holland in aanmerking komen voor verstedelijking, nu deze buiten het beschermingsgebied onbebouwde ruimte vallen.

De glastuinbouwgebieden die buiten de greenport West-Holland zijn gelegen, vallen wel binnen het beschermingsgebied onbebouwde ruimte. Aangezien deze gebieden een andere dynamiek kennen waarbij naast intensivering ook extensivering plaatsvindt en hier ook meer onbebouwde ruimte gevonden kan worden is bescherming van onbebouwde ruimte noodzakelijk. Niet alle ruimte binnen het beschermingsgebied onbebouwde ruimte is daadwerkelijk onbebouwd. Naast de hierboven genoemde glastuinbouwgebieden, vallen ook het boom- en sierteeltgebied en het bollenteeltgebied met de daarbij behorende bebouwing binnen het beschermingsgebied. Ook agrarische bouwpercelen, lintbebouwing en verspreide andere bebouwing liggen binnen het beschermingsgebied. De provincie verwacht van gemeenten dat zij bij het toelaten van nieuwe ontwikkelingen in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte, voorrang geven aan prioritaire ontwikkelingen. Onder een significante ontwikkeling wordt in ieder geval verstaan een ontwikkeling van het soort “aanpassen” of “transformeren”, zoals bedoeld in artikel 7.43. Een significante nieuwe ontwikkelingen kan alleen worden toegelaten als die ontwikkeling regionaal en gebiedsgericht is afgestemd. Daartoe werkt de provincie samen met gemeenten en waterschappen toe naar ruimtelijke programma’s per gebied.

Hierin wordt vastgelegd wat prioriteit heeft en waar en hoeveel ruimte er voor de verschillende opgaven wordt gereserveerd. Uitgangspunt hierbij is dat zorgvuldig wordt omgegaan met eventuele functiewijziging van landbouwgrond naar andere functies. In een gebied kunnen meerdere landschapstypen met specifieke opgaven voorkomen. Afhankelijk van de kwaliteiten en draagkracht van de voorkomende landschapstypen kunnen de opgaven per gebied op verschillende manieren worden uitgewerkt. De ruimtelijke afwegingen over de gebiedsgerichte uitwerkingen worden besproken op vijf BO-RO-tafels (Bestuurlijk Overleg Ruimtelijke Ordening). De bijbehorende gebieden zijn: Haagse regio, Rotterdamse regio, Leidse regio (inclusief Duin- en Bollenstreek), Veenweiden en Delta. Deze tafels kunnen ook benut worden voor regionale afstemming van concrete ontwikkelingen met impact op een gebied.

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

Voor nieuwe ontwikkelingen met stedelijke functies geldt het ‘nee, tenzij’ principe, dit is uitgewerkt in artikel 7.41dd van deze verordening. Een groot deel van het beschermingsgebied onbebouwde ruimte is in gebruik voor landbouw. Met het instellen van het beschermingsgebied wordt deze agrarische grond beter beschermd tegen verstedelijking. Zo blijft er ruimte voor toekomstbestendige landbouw hetgeen mede van belang is met het oog op voedselzekerheid. De provincie verwacht van gemeenten dat bij de afweging over het toelaten van andere (prioritaire) ontwikkelingen op landbouwgrond het belang van het behoud van ruimte voor toekomstbestendige landbouw en voedselzekerheid nadrukkelijk wordt betrokken. Specifieke gebieden binnen de onbebouwde ruimte worden extra beschermd vanwege bijzondere waarden. Dit betreft het Natuurnetwerk Nederland, de graslanden in de Bollenstreek, de kroonjuwelen cultureel erfgoed, belangrijke en kansrijke weidevogelgebieden, recreatiegebieden en gebieden die behoren tot de groene buffer. De bescherming van deze gebieden is geregeld in paragraaf 7.3.7 (ruimtelijke kwaliteit), waarin deze gebied zijn aangeduid als beschermingscategorie 1 en 2. Daarnaast kunnen ook andere regels in deze verordening over de bescherming van bijzondere waarden van toepassing zijn, zoals de regels voor de bescherming van molenbiotopen en kasteel- en landgoedbiotopen.

Ook voor het bollenteeltgebied en het boom- en sierteeltgebied zijn in deze verordening specifieke regels opgenomen. Sommige van de in deze verordening genoemde prioritaire ontwikkelingen kunnen zowel binnenals buitenstedelijk ontwikkeld worden. Als dat het geval is dan gaat de voorkeur uit naar een binnenstedelijke locatie. Daarom is voor ontwikkelingen met betrekking tot wateropvang, drinkwater en energie, nadrukkelijk geregeld dat ontwikkeling in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte pas aan de orde is als is aangetoond dat ontwikkeling binnen bestaand stads- en dorpsgebied niet mogelijk is. De regels voor het beschermingsgebied onbebouwde ruimte en de regels voor ruimtelijke kwaliteit hebben betrekking op dezelfde gebieden. De regels voor het beschermingsgebied onbebouwde ruimte werken als een soort slagboom. Al bij de slagboom worden ontwikkelingen tegengehouden, waarbij vooral voor stedelijke ontwikkelingen beperkingen gelden. Ontwikkelingen die wel door de slagboom mogen, worden vervolgens getoetst aan de regels en richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit. Daarmee zijn de regels voor het beschermingsgebied onbebouwde ruimte vooral bepalend voor “wat” en “waar” en zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit vooral bepalend voor “hoe”.

De mate waarin de gemeenten beleidsvrijheid hebben om bij de toedeling van functies aan locaties keuzes te maken wordt mede bepaald door de regels voor toekomstbestendig ruimtelijke ontwikkelen uit §7.3.6a. De provincie beschermt de onbebouwde ruimte in het landelijk gebied en beperkt daartoe de mogelijkheden om deze verder te bebouwen. De onbebouwde ruimte is nodig voor een aantal in die paragraaf benoemde prioritaire ontwikkelingen. De regels voor het beschermingsgebied onbebouwde ruimte en de regels voor ruimtelijke kwaliteit hebben betrekking op dezelfde gebieden. De regels voor het beschermingsgebied onbebouwde ruimte werken als een soort slagboom. Al bij de slagboom worden ontwikkelingen tegengehouden, waarbij vooral voor stedelijke ontwikkelingen beperkingen gelden. Ontwikkelingen die wel door de slagboom mogen, worden vervolgens getoetst aan de regels en richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit. Daarmee richten de regels voor

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

het beschermingsgebied onbebouwde ruimte zich vooral op “wat” en “waar” en richten de regels voor ruimtelijke kwaliteit zich vooral op “hoe”. Artikel 7.41cc (zuinig en meervoudig ruimtegebruik in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte) In het beschermingsgebied onbebouwde ruimte is zuinig en meervoudig ruimtegebruik de standaard voor nieuwe ontwikkelingen. Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling gaat gepaard met het zo min mogelijk toevoegen van verharding en bebouwing. Meervoudig ruimtegebruik houdt in dat de ruimte voor meer dan één doel wordt gebruikt. Bijvoorbeeld een gebouw met parkeervoorzieningen eronder en met zonnepanelen, groen of andere voorzieningen (ontmoetingsplek, sport, spel etc.) op het dak. Of bijvoorbeeld door op een grote buitenstedelijk bouwlocatie woningen te bouwen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen, bijvoorbeeld starters en senioren. Meervoudig ruimtegebruik is ook mogelijk bij functies zonder bebouwing, bijvoorbeeld agrarische grondgebruik of natuur in combinatie met waterberging. Artikel 7.41dd (nee, tenzij principe voor ontwikkelingen met stedelijke functies in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte) Voor ontwikkelingen met stedelijke functies in het beschermingsgebied onbebouwde ruimte hanteert de provincie het ‘nee, tenzij’ principe.

Dit volgt uit de Koers van Zuid-Holland (vastgesteld door provinciale staten op 6 maart 2024), waarin is bepaald dat wonen en werken zich ontwikkelen binnen de ruimte die daarvoor al gereserveerd is. De provincie beschermt de onbebouwde ruimte in het landelijk gebied en beperkt daartoe de mogelijkheden om deze verder te bebouwen. De onbebouwde ruimte is nodig voor een aantal prioritaire ontwikkelingen die zijn benoemd in artikel 7.41bb. Stedelijke functies Het begrip stedelijke functies is opgenomen in bijlage I. Het gaat om functies die kenmerkend zijn voor het stads- en dorpsgebied en die daar van oudsher zijn gevestigd en geclusterd, zoals wonen, werken, detailhandel, cultuur, openbaar bestuur, onderwijs, maatschappelijke voorzieningen, recreatie en infrastructuur. Functies die nauw verbonden zijn met het landelijk gebied worden niet beschouwd als stedelijke functies. Het gaat dan in ieder geval om agrarische functies, zoals agrarische bouwpercelen en glastuinbouw. Maar ook een verblijfsrecreatiepark, met vakantiehuisjes in het groen, wordt niet gezien als stedelijke functie. In het beschermingsgebied onbebouwde ruimte is naast ontwikkelingen voor de prioritaire opgaven, ook nog ruimte voor enkele ontwikkelingen met stedelijke functies die zijn uitgezonderd van het algehele verbod op stedelijke ontwikkelingen.

Het gaat allereerst om de grote buitenstedelijke bouwlocaties (voorheen ook wel genoemd ‘3 ha locaties’), die in deze verordening zijn genoemd in bijlage IX, onder B, en waarvan de geometrische begrenzing indicatief is vastgelegd in bijlage II. Daarnaast bestaat de mogelijkheid van het ontwikkelen van een ‘straatje erbij’, aansluitend aan een kleine kern, onder de voorwaarden die zijn genoemd in artikel 7.41ee. Kleinschalige ontwikkelingen met stedelijke functies zijn mogelijk, voor zover die het karakter hebben van ‘inpassing’. Het gaat daarbij onder meer om herontwikkeling van voormalige

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

agrarische bedrijfscomplexen, beperkte uitbreiding van bestaande niet-agrarische bedrijven, weggebonden voorzieningen langs bovenlokale infrastructuur Voor de uitbreiding van niet-agrarische bedrijven en de herontwikkeling van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen heeft de provincie beleid geformuleerd in het Omgevingsprogramma dat als richtsnoer kan worden gehanteerd voor deze ontwikkelingen. Nadrukkelijk wordt opgemerkt dat het bijbouwen van woningen aan de rand van bestaand stadsen dorpsgebied niet wordt beschouwd als ‘inpassing’, ook niet als het slechts om enkele woningen gaat. Verdere uitbreiding van het stads- en dorpsgebied, ziet de provincie als ‘aanpassing’ of ‘transformatie’ en is alleen mogelijk op een grote buitenstedelijke bouwlocatie of in de vorm van een ‘straatje erbij’. In het tweede lid is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen, die kan worden toegepast als sprake is van een zwaarwegend algemeen belang. De provincie verwacht van gemeenten dat hiervan terughoudend gebruik wordt gemaakt en dat zij over toepassing hiervan tijdig in overleg treden met de provincie. De afwijkingsmogelijkheid kan alleen worden ingezet voor stedelijke ontwikkelingen die niet al zijn genoemd in het eerste lid. De mogelijkheden voor kleine en grote buitenstedelijke bouwlocaties zijn daarin uitputtend beschreven.

De afwijkingsmogelijkheid kan dus niet worden toegepast voor reguliere woningbouwlocaties en bedrijventerreinen. Een voorbeeld van een mogelijke toepassing is huisvesting van asielzoekers (AZC). Ruimtebeslag grote buitenstedelijke bouwlocatie Zoals hierboven aangegeven zijn de grote buitenstedelijke bouwlocaties in deze verordening indicatief aangeduid. Dit geldt zowel voor de begrenzing als voor de oppervlakte. De oppervlakte is aangegeven in de bijbehorende tabellen in bijlage IX, onder B. De definitieve begrenzing wordt bepaald in het omgevingsplan, waarbij ook andere regels uit deze verordening van toepassing kunnen zijn. Het gaat daarbij in ieder geval om de regels voor ruimtelijke kwaliteit. Bij het vaststellen van de uiteindelijke begrenzing in het omgevingsplan kan de oppervlakte, zoals vastgelegd in de genoemde tabellen, in beperkte mate worden aangepast. Dit is alleen mogelijk als dit voortvloeit uit de inpassing van de locatie in het landschap en niet als hiermee een ophoging van het te bouwen programma wordt beoogd. Het programma is weliswaar niet vastgelegd in deze verordening, maar de aangeduide oppervlakte in de tabellen is daar wel van afgeleid. Bij het bepalen van de oppervlakte, zoals vastgelegd in de genoemde tabellen, is de provincie voor woningbouwlocaties uitgaan van de oppervlakte uitgegaan van de bruto oppervlakte van de ontwikkeling.

Dat wil zeggen het ruimtebeslag voor wonen (inclusief tuinen en buitenruimtes), het ruimtebeslag van de aan de ontwikkeling toe te schrijven nieuwe infrastructuur (inclusief verkeersruimte met een groenbestemming zoals bermen) én het ruimtebeslag voor bijbehorende functies, zoals wijkvoorzieningen, buurtwinkels en buurtgroen. Het zorgdragen voor ruimtelijke kwaliteit en een goede overgang naar het buitengebied is belangrijk. Vandaar dat de groene randen naar het (open) landschap en andere vormen van ruimtelijke inpassing, niet meetellen bij de bruto oppervlakte. Bij het bepalen van de oppervlakte, zoals vastgelegd in de genoemde tabellen, voor bedrijventerreinlocaties is de berekening gedaan op basis van de netto uitgeefbare grond. Anders dan bij woningbouwlocaties tellen de voor het bedrijventerrein benodigde groen- en wateropgaven, overgangsgroen tussen het landelijk gebied, het buitengebied en de stedelijke ontwikkeling en soortgelijk ruimtebeslag, niet mee voor de berekening van de oppervlakte.

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

Artikel 7.41ee (straatje erbij) De provincie vindt het van belang dat kleine kernen leefbaar en vitaal blijven. Nieuwbouw van woningen is mogelijk binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Ook is nieuwbouw mogelijk binnen grote buitenstedelijke bouwlocaties, die soms ook bij kleine kernen zijn gelegen. Daarnaast is er de mogelijkheid van het ‘straatje erbij’ of ‘straatje ertussen’. Op plekken waar het gewenst is vanwege de leefbaarheid en het op peil houden van voorzieningen, biedt de provincie Zuid-Holland de mogelijkheid om extra woningen te bouwen aan de rand van kernen (straatje erbij) of in bestaande linten (straatje ertussen). De term ‘straatje erbij’ wordt gebruikt voor beide begrippen. Het ‘straatje erbij’ is bedoeld voor het behoud en/of versterken van de vitaliteit en het voorzieningenpeil. Daarom ziet de provincie dat het straatje erbij vooral passend kan zijn voor kernen van 250 tot 10.000 inwoners. Uit een verkenning die in 2024 is uitgevoerd blijkt dat de leefbaarheid in de kernen in ZuidHolland over het algemeen hoog is. Er zijn maar een paar kernen die slecht scoren op leefbaarheid. Voor wat betreft vitaliteit laat de verkenning zien dat naarmate de kernen kleiner zijn, het draagvlak voor voorzieningen afneemt.

Als de gemeente in het omgevingsplan een ‘straatje erbij’ toelaat, verwacht de provincie dat daarbij wordt onderbouwd op welke wijze de ontwikkeling een bijdrage levert aan de vitaliteit en de leefbaarheid van de kern. Omdat het gaat om een relatief kleine toename van het aantal woningen zal dit veelal niet wezenlijk het verschil maken voor de instandhouding van bepaalde voorzieningen. Wel kan het type woning en de doelgroep waar de woningen voor worden gebouwd een duidelijke bijdrage leveren aan de vitaliteit en leefbaarheid, bijvoorbeeld sociale of betaalbare woningen voor kleine huishoudens zoals jongeren, starters en ouderen. De gevraagde onderbouwing gaat daar dan ook op in. In de regels is bepaald dat de ontwikkeling past bij de kwalitatieve woningbehoefte en bijdraagt aan differentiatie van de woningvoorraad in de betreffende kern en de afgesproken doelen op het gebied van betaalbaarheid. De ontwikkeling wordt opgenomen in het regionale woningbouwprogramma. De provincie stelt het op prijs in een zo vroeg mogelijk stadium van de planvorming mee te denken, ten behoeve van planoptimalisatie en qua type prijscategorieën van de woningen. De plannen voor een straatje erbij moeten voldoen aan het provinciale omgevingsbeleid, ook het beleid in de Omgevingsvisie en het Omgevingsprogramma.

Voor het straatje erbij prioriteert de provincie het belang van vitaliteit en leefbaarheid boven het belang van ‘bouwen op de best bereikbare plekken’ en ‘bouwen op plekken waar al veel voorzieningen zijn’. Deze uitgangspunten blijven daarom buiten beschouwing. Op de betreffende locaties wordt prioriteit gegeven aan woningbouw. De ontwikkeling van een ‘straatje erbij’ ziet de provincie als een vorm van ‘transformatie’ als bedoeld in de regels voor ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkeling van een ‘straatje erbij’ is daarom niet mogelijk in beschermingscategorie 1 en 2. Het aantal woningen dat kan worden gebouwd in de vorm van een ‘straatje erbij’ is niet gemaximeerd. Wel geldt een maximum oppervlakte van 1,5 hectare. De ontwikkeling vindt plaats aansluitend aan de kern. Vanuit een oogpunt van ruimtelijke kwaliteit zal het veelal wenselijk zijn dat het ‘straatje erbij’ evenwijdig aan de kern worden gerealiseerd. Als de ontwikkeling plaatsvindt in lintbebouwing (‘straatje ertussen’) kan de

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

ontwikkeling ook haaks op de kern plaatsvinden. Het moet wel gaan om een lintbebouwingsdeel dat nabij de kern ligt. Dus niet verder dan ongeveer 200 meter van de kern. Het ‘straatje erbij’ hoeft niet per se aaneengesloten te zijn. Het is mogelijk de locatie op te knippen in meerdere kleinere locaties, bijvoorbeeld als dat vanwege ruimtelijke kwaliteit of vanwege praktische uitvoerbaarheid de voorkeur verdient. Als deze situatie zich voordoet is het wel nodig deze kleinere locaties in dezelfde wijziging van het Omgevingsplan op te nemen. Het is ook mogelijk meerdere ‘straatjes erbij’ te combineren tot een omvang van 3 hectare (dus ten hoogste 2,99 hectare). Een nog grotere omvang is niet mogelijk, omdat het dan zou gaan om een ‘grote buitenstedelijke bouwlocaties’ (ook wel genoemd 3 ha locaties) van toepassing zijn. Als het gaat om een gecombineerde ontwikkeling moet bij het omgevingsplan wel worden onderbouwd om welke andere kernen het dan gaat. Bij die andere kernen kan dan later niet alsnog een 'straatje erbij’ worden gerealiseerd. De provincie verwacht dat een zo hoog mogelijke woningdichtheid wordt gehanteerd van minimaal 33 woningen per hectare. Deze woningdichtheid is gebaseerd op 50 woningen op een oppervlakte van 1,5 hectare. Voor de berekening van de woningdichtheid is relevant wat allemaal meegerekend moet worden bij het ruimtebeslag.

De tekst die over de berekening van het ruimtebeslag van grote buitenstedelijke bouwlocaties voor woningbouw is opgenomen in de toelichting op artikel 7.41dd, kan hiervoor geraadpleegd worden. Evenals de toelichting op artikel 7.45b over dichtheid en verscheidenheid woningbouw. Een ‘straatje erbij’ gaat om een eenmalige ontwikkeling per kern. De provincie wil de onbebouwde ruimte beschermen en reserveren voor prioritaire ontwikkelingen die ruimte vragen. Prioritaire ontwikkelingen in het gebied binnen het beschermingsgebied onbebouwde ruimte hebben betrekking op de volgende opgaven: toekomstbestendige landbouw, water, bodem, klimaat, energievoorzieningen, natuurherstel en recreatieve verbindingen. Als bij de betreffende kern al een grote buitenstedelijke bouwlocaties (ook wel genoemd ‘3 ha locatie’) ontwikkeld kan worden, kan dat niet gecombineerd worden met een ‘straatje erbij’.

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

Stedelijke ontwikkelingen (wijzigingen i.v.m. toekomstbestendige ruimtelijke ontwikkeling) Motivering [artikel 7.44, 7.45, 7.45b, toevoegen artikel 7.45j en verwijderen (i.v.m. verplaatsen) artikel 7.46 en 7.47] Het onderwerp ‘toekomstbestendig ruimtelijk ontwikkelen’ leidt niet alleen tot aanpassingen in paragraaf 7.3.6a (toekomstbestendig ruimtelijk ontwikkelen, voorheen toekomstbestendig bouwen en ontwikkelen), maar ook tot aanpassingen in paragraaf 7.3.8 (stedelijke ontwikkelingen). Voor de motivering wordt verwezen naar de motivering bij het onderwerp ‘toekomstbestendig ruimtelijk ontwikkelen. In paragraaf 7.3.8 gaat het om aanpassing van de regels en de toelichting volgende artikelen: • • •

artikel 7.44 (afgestemde regionale behoefte); artikel 7.45 (ladder voor duurzame verstedelijking); artikel 7.45b (dichtheid en verscheidenheid woningbouw).

De toelichting op artikel 7.45h (functiemenging en meervoudig ruimtegebruik) wordt gewijzigd, het artikel zelf wordt niet gewijzigd. Ingevoegd wordt het volgende artikel met toelichting: •

artikel 7.45j (ruimte voor voorzieningen).

De volgende artikelen komen te vervallen, omdat de inhoud daarvan wordt verplaatst naar paragraaf 7.3.6a: • •

artikel 7.46 (aanwijzing en geometrische begrenzing grote buitenstedelijke bouwlocaties); artikel 7.47 (grote buitenstedelijke bouwlocaties).

Regels § 7.3.8 Stedelijke ontwikkelingen Artikel 7.44 (afgestemde regionale opgavebehoefte) Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen, bedrijventerreinen of kantoren mogelijk maakt, houdt rekening met de op de behoefteramingen van gedeputeerde staten gebaseerde afgestemde regionale opgave voor behoefte aan deze ontwikkeling. De afgestemde regionale opgave behoefte kan blijken uit regionale bestuurlijke afspraken, waaronder een regionale programmering, waarmee gedeputeerde staten geheel of gedeeltelijk hebben ingestemd of die door gedeputeerde staten zijn vastgesteld. Artikel 7.45 (ladder voor duurzame verstedelijking) 1 Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. 2

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

Als over de opgave voor behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd of die door gedeputeerde staten zijn vastgesteld, dan kan de motivering van de behoefte, bedoeld in artikel 5.129g , tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling past binnen de afgestemde regionale opgave, bedoeld in artikel 7.44, dan kan de motivering, bedoeld in artikel 5.129g , tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving, bestaan uit een verwijzing naar de afgestemde regionale opgave.

Artikel 7.45b (dichtheid en verscheidenheid woningbouw) 1 Een omgevingsplan voor een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid van ten minste 33 woningen per hectare en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving. 2 Het omgevingsplan, bedoeld in het eerste lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw. Artikel 7.45j (ruimte voor voorzieningen) Een omgevingsplan voor bestaand stads- en dorpsgebied of voor een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen, houdt rekening met voldoende ruimte voor voorzieningen, met het oog op de beschikbaarheid, nabijheid en bereikbaarheid van deze voorzieningen. Het gaat daarbij in ieder geval om voorzieningen voor sport, spel, recreatie, onderwijs en eerstelijns zorg. Artikel 7.46 (aanwijzing en geometrische begrenzing grote buitenstedelijke bouwlocaties) Grote buitenstedelijke bouwlocaties zijn de locaties, genoemd in bijlage IX, onder B, en waarvan de geometrische begrenzing indicatief is vastgelegd in bijlage II. Artikel 7.47 (grote buitenstedelijke bouwlocaties) Een omgevingsplan voorziet alleen in een nieuwe stedelijke ontwikkeling groter dan 3 ha die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien op een grote buitenstedelijke bouwlocatie.

Toelichting § 7.3.8 Stedelijke ontwikkelingen Nieuwe stedelijke ontwikkelingen vinden zoveel mogelijk plaats in bestaande steden en dorpen. Ook hierbij staan gezondheid, kwaliteit en veiligheid voorop. Daarom zet de provincie in op ‘groen en gezond intensiveren’. De provincie bouwt hiermee voort op de verstedelijkingsstrategie van de Zuidelijke Randstad, die uitgaat van binnenstedelijk verdichten en bouwen op goed bereikbare plekken nabij Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). De provincie stuurt in steden

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

en dorpen op het combineren van functies, op compact bouwen in hogere dichtheden, op de nabijheid van werk en voldoende maatschappelijke voorzieningen en op voldoende ruimte voor groen en bewegen in de woon- en leefomgeving. In deze paragraaf zijn algemene regels opgenomen gericht op groen en gezond intensiveren, evenals regels over regionale afstemming van stedelijke ontwikkelingen en regels over specifieke functies, zoals wonen, bedrijventerreinen en detailhandel. Ladder voor duurzame verstedelijking Naast de regels in deze verordening is ook de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing, zoals opgenomen in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De betekenis van de ladder voor duurzame verstedelijking is in de Zuid-Hollandse situatie minder groot, in verband met de instelling van het beschermingsgebied onbebouwde ruimte. Binnen het beschermingsgebied gelden beperkingen voor stedelijke ontwikkelingen. De provincie reserveert de ruimte in het beschermingsgebied voor een aantal prioritaire ontwikkelingen, waaronder toekomstbestendige landbouw en voedselzekerheid. Voor zover de ladder van betekenis is in de Zuid-Hollandse situatie, acht de provincie de toepassing daarvan bij het opstellen van Omgevingsplannen mede van provinciaal belang.

Enkele begrippen die worden gehanteerd in de ladder voor duurzame verstedelijking zijn voor meerderlei uitleg vatbaar, met name de begrippen ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘stedelijk gebied’. Specifiek voor de Zuid-Hollandse situatie is hieronder een verduidelijking opgenomen van deze begrippen, waarbij onder meer wordt ingegaan op glastuinbouw en verblijfsrecreatie. Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat het handelingskader. De provincie heeft een verwijzing naar de ladder voor duurzame verstelijking ook opgenomen in de omgevingsverordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke ZuidHollandse situatie.

Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit kwaliteit leefomgeving In artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving is het volgende bepaald: ‘Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.’ Begrip stedelijke ontwikkeling Het begrip stedelijke ontwikkeling is in het Besluit kwaliteit leefomgeving gedefinieerd als een ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

woningbouwlocaties, van kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. In de Zuid-Hollandse situatie wordt daar onder verstaan een woningbouwlocatie die voldoende substantieel is met 12 woningen of meer. Onder stedelijke voorzieningen verstaat de provincie ook stadsparken, begraafplaatsen, sportvelden en volkstuinen. De stedelijke ontwikkeling omvat al het voor de ontwikkeling benodigde ruimtebeslag. Hieronder wordt ook verstaan alle aan de ontwikkeling toe te schrijven nieuwe infrastructuur, groenopgave, waterberging, overgangsgroen tussen het landelijk gebied, het buitengebied en de stedelijke ontwikkeling, en soortgelijk ruimtebeslag. Afhankelijk van de ambities en planuitwerking van de ontwikkeling, kan het zijn dat er bredere gebiedsopgaven meegekoppeld worden. Zo is het mogelijk dat nieuwe infrastructuur, water en/of groen ook een bovenlokaal doel dient. Dit is alleen mogelijk wanneer deze uitwerking in afstemming tussen provincie en gemeente tot stand is gekomen en dient bovendien voldoende gemotiveerd te worden. De stedelijke ontwikkelingen die zijn aangewezen als grote buitenstedelijke locaties (ook wel genoemd 3 ha kaart), zijn indicatief aangeduid. Dit geldt zowel voor de begrenzing als voor de oppervlakte. De oppervlakte is aangegeven in de bijbehorende tabellen in bijlage IX, onder B.

Voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van een grote buitenstedelijke woningbouwlocatie met een omvang van 3 hectare of meer, wordt voor de berekening van de oppervlakte uitgegaan van de bruto oppervlakte van de ontwikkeling. Dat wil zeggen het ruimtebeslag voor wonen (inclusief tuinen en buitenruimtes), het ruimtebeslag van de aan de ontwikkeling toe te schrijven nieuwe infrastructuur (inclusief verkeersruimte met een groenbestemming zoals bermen) én het ruimtebeslag voor bijbehorende functies, zoals wijkvoorzieningen, buurtwinkels en buurtgroen. Hoewel bovenwijkse infrastructuur, groen en water bij kunnen dragen aan de inpassing van een nieuwe woonwijk, telt de oppervlakte daarvan niet mee voor de berekening van de oppervlakte van de 3 hectare locatie. Bij deze bovenwijkse ontwikkelingen wordt apart beoordeeld of deze voldoende bijdragen aan een goede ruimtelijke kwaliteit en een goede overgang naar het buitengebied. Voor 3 hectare bedrijventerreinenlocaties wordt deze berekening gedaan op basis van de netto uitgeefbare grond. Anders dan bij woningbouwlocaties tellen de voor het bedrijventerrein benodigde groen- en wateropgaven, overgangsgroen tussen het landelijk gebied, het buitengebied en de stedelijke ontwikkeling en soortgelijk ruimtebeslag, niet mee voor de berekening van de oppervlakte. Het gaat dus om een ontwikkeling met stedelijke functies.

De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft niet toegepast te worden bij ontwikkelingen met niet-stedelijke functies. Agrarische ontwikkelingen vallen dus buiten de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Maar ook ontwikkelingen voor buitenstedelijke recreatie, zoals een verblijfsrecreatiepark, vallen buiten toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit zijn ontwikkelingen die in het algemeen juist gebonden zijn aan het buitengebied. Begrip stedelijk gebied en begrip stads- en dorpsgebied Het begrip ‘stedelijk gebied’ dat in het Besluit kwaliteit leefomgeving wordt gehanteerd, betekent hetzelfde als het begrip ‘bestaand stads- en dorpsgebied’ dat in de Omgevingsvisie, het Omgevingsprogramma en in deze omgevingsverordening wordt gehanteerd. In het Besluit kwaliteit leefomgeving is het begrip gedefinieerd als een toegelaten samenstel van bebouwing

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen en infrastructuur. Niet tot het stedelijk gebied behoren stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Bij het begrip ‘bestaand stads- en dorpsgebied’ gaat het niet alleen om een toegelaten samenstel van bebouwing, maar het moet ook gaan om stedelijke functies. Specifiek in de ZuidHollandse situatie wordt een aantal situaties nadrukkelijk niet beschouwd als ‘bestaand stadsen dorpsgebied’. Allereerst de glastuinbouwgebieden en de verspreid liggende kassen. Deze zijn gebonden aan het buitengebied en veelal staat de agrarische functie nog voorop. De glastuinbouwgebieden en de verspreid liggende kassen worden daarom in principe niet gerekend tot het bestaand stedelijk gebied. Ten tweede de verblijfsrecreatieparken. Deze zijn veelal in gebruik voor buitenstedelijke recreatie en zijn gelegen in groengebieden of andere voor de recreant aantrekkelijke delen van het buitengebied. Ook de verblijfsrecreatieparken worden derhalve in principe niet gerekend tot het bestaand stedelijk gebied. Een uitzondering hierop geldt voor de verblijfsrecreatieparken die zijn geplaatst in bijlage IX, onder Aa, en die daardoor niet vallen onder het verbod op permanente bewoning.

Ook nog onbebouwd gebied kan soms worden beschouwd als ‘bestaand stads- en dorpsgebied’, met name als het een terrein betreft dat grotendeels is omringd door wel bebouwd gebied. In samenhang met het omringende gebied maakt het nog onbebouwde gebied dan uit van het ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing’. Bouwrijp gemaakt gebied wordt eveneens beschouwd als bestaand stads- en dorpsgebied, ervan uitgaande dat er dan sprake is van een onomkeerbare ruimtelijke ontwikkeling. Vaststelling regionale visie door gedeputeerde staten Als er geen visie door de regio is opgesteld of niet door gedeputeerde staten is aanvaard of (mede) vastgesteld, kunnen gedeputeerde staten zelf een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een omgevingsplan moet ook rekening houden met de in zo’n door gedeputeerde staten vastgestelde visie bepaalde regionale behoefte aan stedelijke ontwikkelingen. Functies die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie voldoen niet aan een regionale behoefte. Grote buitenstedelijke bouwlocaties (‘3 hectare kaart’) Als een stedelijke ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 3 hectare en buiten bestaand stads- en dorpsgebied wordt gerealiseerd, kan dit alleen als deze locatie is opgenomen als grote buitenstedelijke bouwlocatie in bijlage IX, onder B.

Tijdig overleg met de provincie over grotere ontwikkelingslocaties is daarom gewenst. De bij de grote buitenstedelijke bouwlocaties behorende nadere gegevens zijn ook in de bijlage opgenomen. De locaties zelf zijn indicatief geometrisch begrensd in bijlage II. Nieuwe stedelijke ontwikkeling

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

De in het Besluit kwaliteit leefomgeving opgenomen ladder voor duurzame verstedelijking heeft alleen betrekking op een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling. Het begrip ‘nieuw’ is in het Besluit kwaliteit leefomgeving niet nader gedefinieerd. In de jurisprudentie is inmiddels een lijn ontwikkeld waaruit volgt dat het opnieuw mogelijk maken van onbenutte plancapaciteit, niet wordt beschouwd als een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling. Voor de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking volgt de provincie Zuid-Holland deze lijn. Door toevoeging van het woordje nieuwe is het niet noodzakelijk stedelijke ontwikkelingen die al zijn toegelaten opnieuw te motiveren (zie ‘nieuwe activiteiten’ of eerbiedigende werking). Om die reden is de aanpassingstermijn van 3 jaar zoals genoemd in artikel 7.14 niet van toepassing. Bovenstaande betekent overigens niet dat nog niet gerealiseerde plancapaciteit in alle gevallen zonder meer opnieuw opgenomen kan worden bij een herziening van het omgevingsplan. Er is altijd nog een afweging nodig of dit nog passend, actueel en realistisch is, met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hierbij kunnen provinciale belangen in het geding zijn.

Een voorbeeld: als een in het omgevingsplan opgenomen, maar nog niet gerealiseerde, woningbouwlocatie niet langer is opgenomen in een actuele regionale woonvisie, is het wenselijk dat de woningbouwlocatie wordt geschrapt. Ook kan opnieuw mogelijk maken in het omgevingsplan in strijd zijn met de in deze omgevingsverordening opgenomen specifieke regels, bijvoorbeeld met betrekking tot kantoren en detailhandel. Voorbeeld: als het omgevingsplan kantoren mogelijk maakt buiten de in deze omgevingsverordening aangewezen kantorenlocaties, moeten die kantoren geschrapt worden bij een herziening van het omgevingsplan. De provincie gaat er vooralsnog vanuit dat de samenwerkende gemeenten zelf hun verantwoordelijk nemen en zo nodig bestaande plancapaciteit voor stedelijke ontwikkelingen zullen schrappen uit de omgevingsplannen. In het overleg met gemeenten of bij de beoordeling van omgevingsplannen, zal de provincie hier aandacht voor vragen. Mocht het provinciaal belang dat noodzakelijk maken, dan kan de provincie ook overwegen om generieke of specifieke maatregelen te treffen. 7.44 (afgestemde regionale opgave) Regionale afstemming en regionale visies Een stedelijke ontwikkeling heeft vaak bovenlokale effecten. Voor een goede onderlinge afstemming is derhalve regionaal overleg nodig op de schaal waarop de effecten zich voordoen.

Dit kan door in regionaal verband onderzoek te doen naar en afspraken te maken over de kwantitatieve en kwalitatieve regionale opgave. Dit heeft tevens als voordeel dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet per plan wordt toegepast maar op regionaal niveau. Daarom is in deze verordening bepaald dat een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen, bedrijventerreinen of kantoren mogelijk maakt, rekening houdt met de afgestemde regionale opgave voor deze ontwikkeling. Naast artikel 7.44 over regionale afstemming van de opgave voor wonen, bedrijventerreinen en kantoren, kan ook artikel 7.41bb over regionale afstemming van ontwikkelingen in het ‘beschermingsgebied onbebouwde ruimte’ van toepassing zijn. Laatstgenoemd artikel gaat over de afstemming van alle ontwikkelingen, dus niet alleen stedelijke ontwikkelingen. Het gaat ook

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

niet alleen om afstemming van de opgave, maar ook om afstemming over de benodigde ruimte voor de in dat artikel benoemde prioritaire opgaven en dus ook over de locatiekeuze. In de Omgevingsvisie is aangegeven dat de provincie in ieder geval voor wonen, bedrijventerreinen en kantoren verwacht dat de gemeenten gezamenlijk regionale visies opstellen en deze periodiek actualiseren. Voor wonen gaat het om een regionale woonvisie en de bijbehorende regionale woningbouwprogramma’s. Voor bedrijventerreinen gaat het om regionale bedrijventerreinen visies. Op het gebied van kantoren gaat het om regionale kantorenvisies en bijbehorende plancapaciteitslijsten. Ook woon-werk akkoorden kunnen geschaard worden onder de regionale bestuurlijke afspraken. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie en een regionaal woningbouwprogramma (mede) vaststellen of hiermee instemmen. Gedeputeerde Staten geven daarmee aan dat sprake is van een afgestemde regionale opgave die paste binnen de provinciale opgave. Voor zover relevant, kunnen gedeputeerde staten daarbij ook aangeven in hoeverre daarmee op regionaal niveau de ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen, zodat bij individuele plannen naar de afgestemde regionale opgave afspraken kan worden verwezen. In de Omgevingsvisie zijn doelstellingen opgenomen voor regionale visies.

Dit zijn de onderwerpen die ten minste moeten terugkomen in de regionale visie. Vaststelling regionale visie door gedeputeerde staten Als er geen visie en/of programma door de regio is opgesteld of niet door gedeputeerde staten is aanvaard of (mede) vastgesteld, kunnen gedeputeerde staten zelf een regionale visie en/of programma voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een omgevingsplan moet ook rekening houden met de in zo’n door gedeputeerde staten vastgestelde visie en/of programma bepaalde regionale opgave voor stedelijke ontwikkelingen. Functies die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie en/of programma passen niet in de regionale opgave.

7.45 (ladder voor duurzame verstedelijking) Ladder voor duurzame verstedelijking Naast de regels in deze verordening is ook de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing, zoals opgenomen in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De betekenis van de ladder voor duurzame verstedelijking is in de Zuid-Hollandse situatie minder groot, in verband met de instelling van het ‘beschermingsgebied onbebouwde ruimte’. Binnen het beschermingsgebied gelden beperkingen voor nieuwe ontwikkelingen met stedelijke functies. De provincie reserveert de ruimte in het beschermingsgebied voor een aantal prioritaire ontwikkelingen, waaronder toekomstbestendige landbouw en voedselzekerheid. Voor zover de ladder van betekenis is in de Zuid-Hollandse situatie, acht de provincie de toepassing daarvan bij het opstellen van Omgevingsplannen mede van provinciaal belang. Enkele begrippen die worden gehanteerd in de ladder voor duurzame verstedelijking zijn voor meerderlei uitleg vatbaar, met name de begrippen ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘stedelijk gebied’. Specifiek voor de Zuid-Hollandse situatie is hieronder een verduidelijking opgenomen van deze begrippen, waarbij onder meer wordt ingegaan op glastuinbouw en verblijfsrecreatie.

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

Begrip stedelijke ontwikkeling Het begrip stedelijke ontwikkeling is in het Besluit kwaliteit leefomgeving gedefinieerd als een ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Onder stedelijke voorzieningen verstaat de provincie ook stadsparken, begraafplaatsen, sportvelden en volkstuinen. De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft niet toegepast te worden bij ontwikkelingen met niet-stedelijke functies. Agrarische ontwikkelingen vallen dus buiten de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Maar ook ontwikkelingen voor buitenstedelijke recreatie, zoals een verblijfsrecreatiepark, vallen buiten toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit zijn ontwikkelingen die in het algemeen juist gebonden zijn aan het buitengebied. Begrip stedelijk gebied en begrip stads- en dorpsgebied Het begrip ‘stedelijk gebied’ dat in het Besluit kwaliteit leefomgeving wordt gehanteerd, betekent hetzelfde als het begrip ‘bestaand stads- en dorpsgebied’ dat in de Omgevingsvisie, het Omgevingsprogramma en in deze omgevingsverordening wordt gehanteerd.

In het Besluit kwaliteit leefomgeving is het begrip gedefinieerd als een toegelaten samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen en infrastructuur. Niet tot het stedelijk gebied behoren stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Bij het begrip ‘bestaand stads- en dorpsgebied’ gaat het niet alleen om een toegelaten samenstel van bebouwing, maar moet het ook gaan om stedelijke functies. Specifiek in de ZuidHollandse situatie wordt een aantal situaties nadrukkelijk niet beschouwd als ‘bestaand stadsen dorpsgebied’. Allereerst de glastuinbouwgebieden en de verspreid liggende kassen. Deze zijn gebonden aan het buitengebied en veelal staat de agrarische functie nog voorop. De glastuinbouwgebieden en de verspreid liggende kassen worden daarom in principe niet gerekend tot het ‘bestaand stadsen dorpsgebied’. Overigens betekent dit niet dat alle glastuinbouwgebieden binnen het ‘beschermingsgebied onbebouwde ruimte liggen’. Het glastuinbouwgebied West-Holland ligt buiten het beschermingsgebied, de andere glastuinbouwgebieden liggen er binnen.

Dit onderscheid is gemaakt vanwege de grote ruimtelijke dynamiek binnen het glastuinbouwgebied West-Holland, waarbij verdergaande intensivering en optimale aanwending voor glastuinbouw plaatsvindt. Onbebouwde ruimte is hier ook slechts beperkt aanwezig. Ten tweede de verblijfsrecreatieparken. Deze zijn veelal in gebruik voor buitenstedelijke recreatie en zijn gelegen in groengebieden of andere voor de recreant aantrekkelijke delen van het buitengebied. Ook de verblijfsrecreatieparken worden derhalve in principe niet gerekend tot het bestaand stedelijk gebied. Een uitzondering hierop geldt voor de verblijfsrecreatieparken die zijn geplaatst in bijlage IX, onder Aa, en die daardoor niet vallen onder het verbod op permanente bewoning. Nadat in het omgevingsplan aan deze parken een nieuwe functie is toegekend,

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

worden deze beschouwd als ‘bestaand stads- en dorpsgebied’ en worden deze ook uit het ‘beschermingsgebied onbebouwde ruimte’ gehaald. Ook nog onbebouwd gebied kan soms worden beschouwd als ‘bestaand stads- en dorpsgebied’, met name als het een terrein betreft dat grotendeels is omringd door wel bebouwd gebied. In samenhang met het omringende gebied maakt het nog onbebouwde gebied dan uit van het ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing’. Bouwrijp gemaakt gebied wordt eveneens beschouwd als bestaand stads- en dorpsgebied, ervan uitgaande dat er dan sprake is van een onomkeerbare ruimtelijke ontwikkeling.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling De in het Besluit kwaliteit leefomgeving opgenomen ladder voor duurzame verstedelijking heeft alleen betrekking op een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling. Het begrip ‘nieuw’ is in het Besluit kwaliteit leefomgeving niet nader gedefinieerd. In de jurisprudentie is inmiddels een lijn ontwikkeld waaruit volgt dat het opnieuw mogelijk maken van onbenutte plancapaciteit, niet wordt beschouwd als een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling. Voor de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking volgt de provincie Zuid-Holland deze lijn. Door toevoeging van het woordje nieuwe is het niet noodzakelijk stedelijke ontwikkelingen die al zijn toegelaten opnieuw te motiveren (zie ‘nieuwe activiteiten’ of eerbiedigende werking). Om die reden is de aanpassingstermijn van 3 jaar zoals genoemd in artikel 7.14 niet van toepassing. Bovenstaande betekent overigens niet dat nog niet gerealiseerde plancapaciteit in alle gevallen zonder meer opnieuw opgenomen kan worden bij een herziening van het omgevingsplan. Er is altijd nog een afweging nodig of dit nog passend, actueel en realistisch is, met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hierbij kunnen provinciale belangen in het geding zijn.

7.45b (dichtheid en verscheidenheid woningbouw) Veel uitleglocaties kennen een relatief lage woningdichtheid, waarbij de focus vooral ligt op eengezinswoningen en appartementen. Een hogere woningdichtheid en een grote variatie aan woningtypen, prijsklassen en woonmilieus zijn nodig met het oog op de grote woningbouwopgave en om de schaarse ruimte en de mobiliteitsvoorzieningen beter te benutten. Het gaat daarbij zowel om de kwantitatieve als de kwalitatieve woonbehoeftewoonopgave. Hiermee zijn provinciale belangen gemoeid. Het zorgdragen voor een goed woon- en leefklimaat is en blijft onverminderd van toepassing. Ook bij een hoge woningdichtheid zal dus gezorgd moeten worden voor een aantrekkelijk woonen leefomgeving, onder meer met voldoende groenvoorzieningen in de woonomgeving. Een hogere woningdichtheid wil niet zeggen dat ook hoger gebouwd moet worden. De woningdichtheid kan ook verhoogd worden door gevarieerder te bouwen en niet alleen suburbane woonmilieus te realiseren, maar ook centrum-dorpse en centrum-stedelijke woonmilieus. De oude dorps- en stadskernen kennen een relatief hoge dichtheid en zijn aantrekkelijke en populaire gebieden om te wonen. De structuur past goed bij de menselijke maat.

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

In de regels is bepaald dat een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met woningbouw mogelijk maakt, rekening houdt met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en bijdraagt aan een goede woon- en leefomgeving. Welke dichtheid kan worden gerealiseerd hangt af van de lokale situatie en de lokale omstandigheden. Daarom zijn in de regels van de verordening hierover geen vooraf bepaalde getallen vastgelegd. Het gaat om maatwerk en om het toevoegen van kwaliteit. De dichtheid kan aansluiten bij de dichtheid van de kern, het dorp of de stad, waar de woningbouwlocatie bij hoort. Er is dus differentiatie mogelijk tussen stedelijk en landelijk gebied.Daarbij is een ondergrens bepaald van een dichtheid van 33 woningen per hectare. In veel gevallen is een nog hogere woningdichtheid mogelijk afhankelijk van de lokale situatie en de lokale omstandigheden. In ieder geval op locaties bij HOV-knooppunten en rondom HOV-haltes zijn dichtheden haalbaar die veel hoger zijn dan de in deze verordening opgenomen ondergrens van 33 woningen per hectare. Er zijn voorbeelden van woongebieden waar een aantrekkelijke woon- en leefomgeving gepaard gaat met een zeer hoge woningdichtheid. De provincie verwacht van gemeenten dat zij een goede afweging maken over een passende dichtheid van nieuwe woningbouwlocaties en dat zij zich voldoende inspannen om een hogere woningdichtheid mogelijk te maken.

De provincie verwacht tevens van gemeenten dat zij hierover een gemotiveerd besluit nemen bij het vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan en inzicht geven in de woningdichtheid. Bij onvoldoende inspanning op dit punt kunnen gedeputeerde staten zo nodig een zienswijze indienen. Tijdig overleg is daarom wenselijk. De provincie gaat ervan uit dat voor veel woningbouwlocaties een hogere woningdichtheid mogelijk is in vergelijking met de woningdichtheid die de laatste tientallen jaren is gerealiseerd. Dit neemt niet weg dat er in sommige gevallen nog steeds goede redenen kunnen zijn om in een relatief lage dichtheid te bouwen, bijvoorbeeld als het gaat om een bijzonder woonmilieu (zoals de in het provinciaal omgevingsbeleid genoemde toplocaties wonen), of als het gaat om een ontwikkeling waarvan de planvorming al in een vergevorderd stadium is of waarover specifieke afspraken zijn gemaakt met de provincie. De dichtheid wordt gemeten als bruto dichtheid van een woonwijk. Wijkvoorzieningen, zoals buurtwinkels en buurtgroen, horen hier dus bij. Bovenwijkse en grootschalige voorzieningen als scholen, winkels, sportvoorzieningen, bedrijven, grotere water- en groenstructuren tellen niet mee bij de bruto dichtheid. Het is niet de bedoeling dat een hoge dichtheid ten koste gaat van ruimtelijke inpassing.

Het zorgdragen voor goede ruimtelijke kwaliteit en een goede overgang naar het buitengebied is belangrijk. Vandaar dat ook de groene randen en andere vormen van ruimtelijke inpassing, niet meetellen bij de bruto dichtheid. Bij de berekening van de dichtheid van nieuwe woningbouwlocaties wordt uitgegaan van de oppervlakte van hele woonbuurten/woonwijken. Kleinschalige wijk- en buurtvoorzieningen, zoals buurtwinkels, buurtgroen, speelplekken, parkeerplaatsen en wegen, horen hier dus bij. Bovenwijkse en grootschalige voorzieningen, zoals scholen, winkelcentra (voor zover niet gecombineerd met woningbouw), sportvoorzieningen, bedrijven en de grotere water- en groenstructuren, tellen niet mee bij de berekening van de dichtheid. Het is niet de bedoeling dat een hoge dichtheid ten koste gaat van ruimtelijke inpassing. Het zorgdragen voor goede ruimtelijke kwaliteit en een goede overgang naar het buitengebied is belangrijk. Vandaar dat ook

PZH-2025-880390290 dd. 14-10-2025

de groene randen en andere vormen van ruimtelijke inpassing, niet meetellen bij de bruto dichtheid. De woningbouwlocaties die op de 3 hectare kaart staan (grote buitenstedelijke bouwlocaties), zijn daarop indicatief aangeduid.De grote buitenstedelijke bouwlocaties zijn in deze verordening indicatief aangeduid. Dit geldt zowel voor de begrenzing als voor de oppervlakte. De oppervlakte is aangegeven in de tabellen. Het streven naar een hoge woningdichtheid kan voor deze locaties betekenen dat voor het beoogde aantal woningen een kleiner gebied nodig is, of dat meer woningen worden gerealiseerd dan nu is voorzien (mits dat past binnen het regionale woningbouwprogramma). Op veel woningbouwlocaties worden vooral eengezinswoningen en appartementen gebouwd. Dit draagt bij aan inefficiënt ruimtegebruik en een lage woningdichtheid en sluit onvoldoende aan bij de huidige en toekomstige vraag naar woningen als gevolg van de veranderende samenstelling van huishoudens. De provincie vraagt daarom aandacht voor het bouwen van andere typen woningen, zoals dubbele bovenhuizen, beneden-bovenwoningen, hofjeswoningen, rug-aan-rug woningen en souterrainwoningengeneratiewoningen. Deze gevarieerde woningtypen spelen in op de verwachte demografische ontwikkelingen en huishoudenssamenstelling gericht op vitale en gemengde wijken en kernen.

7.45h (functiemenging en meervoudig ruimtegebruik) Grote delen van het stads- en dorpsgebied worden gekenmerkt door een sterke scheiding tussen wonen en werken. Als gevolg van transformatie van bedrijventerreinen en de bouw van monofunctionele woonwijken, wordt bedrijfsruimte steeds meer uit stad en dorp verdreven. Om voldoende ruimte voor bedrijvigheid te behouden, te creëren en slim ruimtegebruik te stimuleren, wil de provincie inzetten op functiemenging en meervoudig ruimtegebruik (naast de inzet van specifieke regels voor bedrijventerreinen). Door een sterke inzet op functiemenging en meervoudig ruimtegebruik daar waar dat mogelijk is, kunnen bedrijventerreinen efficiënter worden benut door bedrijven die daar vanwege geluid-, verkeers-, stof- of geurhinder ook echt moeten zitten. Deze inzet op functiemenging en meervoudig ruimtegebruik is nodig omdat ruimte voor werken absoluut noodzakelijk blijft. Functiemenging in woningbouwplannen en in transformatiegebieden zorgt ervoor dat deze bedrijven ook ergens anders terecht kunnen, dan op een bedrijventerrein. Bedrijventerreinen leveren een substantiële bijdrage aan de werkgelegenheid, en leveren tevens toegevoerde waarde en innovatiekracht. Daarnaast kunnen ze een bijdrage geven aan de energietransitie en de circulaire ambities. Het scheiden van functies is niet altijd wenselijk.