Nota Zienswijzen Buytewech-Noord
Tekst van het document
gemeente Nieuwkoop Ruimtelijke Ontwikkeling & Grondbedrijf
Nota van beantwoording zienswijzen 21.21404
plan
Ontwerpbestemmingsplan Buytewech-Noord
locatie
Nieuwkoop
registratienummer
21.21404
procedure
Ontwerp/zienswijzen
1. Inleiding Het bestemmingsplan (met verbrede reikwijdte) Buytewech-Noord van de gemeente Nieuwkoop, heeft vanaf 5 augustus 2021 tot en met 16 september 2021 als ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Tijdens deze periode konden door eenieder zienswijzen worden ingediend. Parallel aan deze periode heeft de gemeente het ontwerpbestemmingsplan ook aan diverse overlegpartners aangeboden in het kader van het wettelijk vooroverleg en zijn er tot slot nog enkele ambtelijke wijzigingen op tafel gekomen. Met deze Nota van beantwoording zienswijzen worden de ontvangen zienswijzen en overlegreacties weergegeven en van een gemeentelijke beantwoording voorzien, waaruit blijkt waar en hoe dit tot een gewijzigde vaststelling van het plan leidt. Eveneens worden de ambtshalve wijzigingen toegelicht, die bij de vaststelling als wijziging in het plan worden doorgevoerd. Zienswijzen Naar aanleiding van de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan zijn er 7 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn ingediend door: 1. Reclamant 1, bewoners Nieuwveenseweg 31, d.d. 13 september 2021, ontvangen 13 september 2021; 2. Reclamanten 2, bewoners Windhaak 59, 63, 57 en 47, d.d.13 september 2021, ontvangen 13 september 2021; 3. Reclamanten 3, bewoners Windhaak 59, 63 en 57, d.d. 6 september 2021, ontvangen 6 september 2021;
De wettelijke publicaties vindt u op overheid.nl. Abonneer u via www.overuwbuurt.overheid.nl. Gemeente Nieuwkoop
Telefoon:
14 0172 (geen netnummer nodig)
Bezoekadres:
Postadres:
Klant Contact Centrum, Teylersplein 1
Postbus 1
info@nieuwkoop.nl
2441 LE Nieuwveen
2460 AA Ter Aar
www.nieuwkoop.nl
Volg de gemeente op Facebook: https://facebook.com/GemeenteNieuwkoop of twitter: https://twitter.com/gemnieuwkoop
Pagina 2 van 46
4. GJ Legal Advocaten namens OTL, d.d. 14 september 2021, ontvangen 14 september 2021; 5. Reclamanten 5, bewoners Nieuwveenseweg 33 en 35, d.d. 15 september 2021, ontvangen 15 september 2021; 6. A&S advocaten, namens bewoners Smederij 2, 4, 6, Zinkschaar 17, 19, Rietkamp 2, 3, 9, 11, 13, d.d. 16 september 2021, ontvangen 16 september 2021. 7. Provincie Zuid-Holland, d.d. 13 september 2021, ontvangen 14 september 2021. Ontvankelijkheid De zienswijzen zijn alle binnengekomen binnen de zienswijzenperiode en daarmee ontvankelijk. Daar waar twee registratienummers zijn genoemd, is dezelfde zienswijze op verschillende wijze (bijvoorbeeld per post als per e-mail op een of verschillende adressen) binnengekomen. Beiden worden separaat geregistreerd. Wijze van behandeling In deze Nota van beantwoording Zienswijzen worden de zienswijzen zakelijk weergegeven en wordt daar inhoudelijk op gereageerd. Het college voorziet de zienswijzen van een advies voor de gemeenteraad. De behandeling en beantwoording van de zienswijzen vindt plaats door de raad van de gemeente Nieuwkoop, voor dit bestemmingsplan het bevoegd gezag. Overlegreacties Behalve zienswijzen, zijn er tevens 2 overlegreacties binnengekomen. Dit is de uitkomst van de consultatieronde die heeft plaatsgevonden met de overlegpartners in het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg.
De twee overlegreacties zijn opgenomen in een afzonderlijk hoofdstuk in deze Nota en daar van een beantwoording voorzien. 1. Veiligheidsregio Hollands Midden, d.d. 17 augustus 2021, ontvangen 17 augustus 2021 2. OASEN drinkwater, d.d. 13 september 2021, ontvangen 13 september 2021. Ambtshalve wijzigingen Behalve naar aanleiding van de zienswijzen wordt ook een aantal aanpassingen in het plan voorgesteld naar aanleiding van opmerkingen van de ambtelijke dienst. Ook voor deze wijzigingen is een apart hoofdstuk opgenomen in deze Nota, waarin de ambtshalve wijzigingen kort benoemd en toegelicht worden. Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk, volgt in hoofdstuk 2 de behandeling van de zienswijzen. In dit hoofdstuk zijn de afzonderlijke zienswijzen samengevat en ieder apart van een beantwoording voorzien. In hoofdstuk 3 volgt de beantwoording van de overlegreacties en tot slot worden in hoofdstuk 4 de ambtshalve wijzigingen toegelicht.
Pagina 3 van 46
Conclusie Naar aanleiding van de zienswijzen, de overlegreacties en om ambtshalve redenen, is er aanleiding om de gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan op een aantal punten gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ontwerpplan.
Pagina 4 van 46
2. Individuele beantwoording zienswijzen Nr. 1 – Bewoners Nieuwveenseweg 31
Kenmerk: G21.0816 en G21.0818 Zienswijze: a. Geeft aan het niet eens te zijn met de grootte van het nieuw te bouwen huis aan de Nieuwveenseweg 29A en vindt dit niet passend in de buurt; b. Is het niet eens met het agrarisch gebouw, omdat er geen mogelijkheid is om vee te houden; c. Geeft aan dat zowel de nieuwe woning als het agrarisch gebouw het uitzicht aan de achterzijde van het huis zwaar belemmeren en het mooie uitzicht op de polder wegnemen. Reactie: De zienswijze heeft in zijn geheel betrekking op de wijze van bestemmen van het nieuwe perceel Nieuwveenseweg 29A. Deze hier opgenomen bestemmingen en de daarbij opgenomen regels en ruimtelijke mogelijkheden, zijn letterlijk overgenomen uit het reeds vastgestelde bestemmingsplan ‘Nieuwveenseweg 29A’ (vaststelling 9 juli 2020). Momenteel ligt dit bestemmingsplan in de beroepsfase voor bij de Raad van State. Het bestemmingsplan ‘Buytewech-Noord’ biedt ter plaatse geen andere planologische mogelijkheden dan die op basis van het genoemde postzegeplan reeds bestaan. De gemeente Nieuwkoop ziet dan ook geen aanleiding het bestemmingsplan op één of meer van de in de zienswijze gemaakte punten aan te passen. Conclusie De zienswijze wordt ongegrond verklaard en leidt niet tot wijziging van het plan.
Pagina 5 van 46
Nr. 2 – Bewoners Windhaak 59, 63, 57 en 47
Kenmerk: G21.0812 Zienswijze: a. Beroepen zich op de contractuele bepalingen uit het koopcontract uit 2008 van de woningen Windhaak 59, 63, 57 en 47 en geven aan dat de gemeente in de contractbepalingen zwart op wit aangeeft dat er geen andere beperkingen bekend zijn dan de naaste buren. b. Geven aan dat het op het moment van aankoop van de woning geldende, in opdracht van de gemeente opgestelde beeldkwaliteitsplan, duidelijk wordt gesproken over de wijk als groene rand van Nieuwkoop en dat op dat moment het gebied, wat nu Buytewech-Noord heet, al door de gemeente ingepland was als ontwikkelgebied voor woningen; c. Geven aan dat de gemeente, ook na eerder protest, nooit in overleg is getreden over het feit dat een verkeerde voorstelling van zaken is gegeven of om over financiële compensatie wegens waardevermindering te praten. Reactie: a. De betreffende contractsbepaling is niet overgelegd. Gebruikelijk is dat in koopcontracten gesproken wordt over “beperkingen” in de zin van ‘privaatrechtelijke beperkingen’. Gebruikelijk is dat buren over en weer in een koopovereenkomst met een ontwikkelaar privaatrechtelijke beperkingen afspreken in de zin van doorlopende regengoten, (huis)rioolleidingen, eventuele ramen binnen de wettelijke afstanden, kortom zaken om het gebruik van de woningen mogelijk te maken.
Het begrip ‘beperkingen’ in relatie tot nieuwe planologische ontwikkelingen in de buurt, 13 jaar na dato, is niet bekend. Het ligt op de weg van betrokkenen zelf om aan te tonen dat de contractsbepaling bedoeld is op de wijze zoals betrokkenen beweren. b. Het betreffende beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen als bijlage in het bestemmingsplan Kern Nieuwkoop uit 2013, had betrekking op de uitstraling en inpassing van de wijk Buytewech-Oost, gebaseerd op het uitgangspunt dat die op dat moment de buitenrand van het dorpsgebied van Nieuwkoop vormde. Of verdere, aangrenzende uitbreiding van de dorpskern op dat moment al in enige vorm bekend was, is niet relevant. Zolang die (volgende) uitbreiding niet formeel, planologisch geregeld is, dient met zorg omgegaan te worden met de afronding
Pagina 6 van 46
van de dorpskern zoals die op dat moment was. Dat is waar zoals gezegd met het betreffende beeldkwaliteitsplan op is gestuurd. Het beeldkwaliteitsplan kan echter niet gezien worden als een garantie dat er na verloop van tijd geen verdere ontwikkeling plaats kan vinden. Dat die ontwikkeling nu plaatsvindt met het project Buytewech-Noord, zorgt er wel voor dat de genoemde dorpsrand verlegd wordt, wat opnieuw vraagt om een zorgvuldige inpassing en afronding. Hier is met het doorlopen participatietraject om te komen tot de stedenbouwkundige opzet van de wijk en het landschap door de gemeente zorgvuldig op gestuurd. Belangrijke elementen daarin zijn het Park Buytewech, dat niet langer als afronding van de dorpskern maar nu als verbinding én buffer tussen beide wijken zal dienen, en bijvoorbeeld de gehanteerde waterstructuur, de grote vlakken aan groen en natuur met de bijbehorende inrichting volgens het Landschapsplan en de spreiding van (mogelijkheden voor het bouwen van) appartementen. In het Landschapsplan zijn inmiddels ook wijzigingen doorgevoerd om de kwaliteit te borgen. Het bestaande ‘natuurpark’ inclusief de wilgen en rietkraag wordt gehandhaafd achter de betreffende woonkavels. Alleen het meest westelijke punt van de bestaande parkstrook wordt onderdeel gemaakt van het Park Buytewech.
De watergang, de wandelroute en de brug worden zodanig gesitueerd dat deze geen extra zicht bieden richting de woningen. Het resultaat is dat het Park Buytewech goed zichtbaar is vanaf de Windhaak terwijl tegelijkertijd de privacy voor de bewoners wordt gehandhaafd. In het bestemmingsplan is bij de vaststelling deze laatste versie van het Landschapsplan opgenomen. Gelet op bovenstaande beantwoording ziet de gemeente voor het overige geen aanleiding het bestemmingsplan. c. Van deze reactie wordt kennisgenomen. Als onder a beantwoord, kan een beeldkwaliteitsplan niet als garantie worden gezien dat er op termijn geen nieuwe, planologische ontwikkelingen plaats kunnen vinden. Naar het oordeel van de gemeente is bij het tot stand komen van het stedenbouwkundig plan voor Buytewech-Noord een uitgebreid en zorgvuldig participatieproces doorlopen, waarmee omwonenden geïnformeerd zijn en waarbij er mogelijkheden zijn geboden om mee te denken over de invulling en inpassing van de nieuwe wijk. Voor eenieder die van mening is dat zij met deze ontwikkeling in aanmerking komt voor planschade, staat na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de mogelijkheid open een planschadeclaim in te dienen, waarin ook zaken als voorzienbaarheid en proportionaliteit meegewogen zullen worden. Conclusie De zienswijze wordt deels gegrond verklaard.
Naar aanleiding van deze zienswijze, worden bij vaststelling onderstaande wijzigingen doorgevoerd:
Pagina 7 van 46
het Landschapsplan is op onderdelen gewijzigd met het oog op de landschappelijke inpassing. De bijlage in het bestemmingsplan waarin het Landschapsplan is opgenomen, wordt naar aanleiding hiervan vervangen.
Pagina 8 van 46
Nr. 3 – Bewoners Windhaak 59, 63 en 57
Kenmerk: G21.0796 Zienswijze: a. Reclamanten zeggen dat in de tot op heden getoonde tekeningen, vlekkenplan, het plan van de landschapsarchitect op zijn eigen website, stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan, park Buytewech intact bleef en dat ook in het participatietraject is afgesproken het huidige park ongemoeid te laten. b. Geven aan dat juist daarmee de bewoners van de Windhaak zijn ‘overgehaald’ waardoor privacy en rust behouden zou blijven. c. Geven aan dat een natuurpark naar een open park met hoge brug, een speeltuin en straatverlichting in de achtertuin van de bewoners van de Windhaak wordt getransformeerd met als gevolg verlies aan privacy en rust. d. Geven aan dat de brug direct parallel aan de achtertuin van de bewoners van de Windhaak ligt waardoor er een volledig open inkijk in de tuinen ontstaat. e. Vragen het huidige park te behouden en het nieuwe park pas te laten beginnen bij de nieuwe bebouwing. f. Stellen voor om de speeltuin te verplaatsen naar het Paviljoen dat bedoeld is om ‘samen te komen en te recreëren’. g. Stellen voor om de speeltuin te voorzien van een natuurlijke wal om geluidsoverlast te beperken. h. Maken bezwaar tegen de bebouwingsmogelijkheid in de bestemming groen, voor zover dit het groen betreft in het huidige park Buytewech. Reactie: a.
Ingezet wordt op behoud van het bestaande Park Buytewech maar tevens op het vergroten van de kwaliteit van dit park. Waaronder het verbeteren van het gebruik en de bereikbaarheid via wandel- of fietsverbindingen vanuit de nieuwe wijk. Opties voor een eventuele verkeersafwikkeling van auto’s door het park zijn, behoudens de calamiteiten-ontsluitingen voor hulpdiensten, niet aan de orde. Hierdoor wordt het park niet aangetast. b. Hiervan wordt kennisgenomen, zie verder ook vanaf punt c. c. De beantwoording van dit punt betreft een integraal antwoord dat van toepassing is op de punten c tot en met e uit deze zienswijze: Met het Landschapsplan wil de gemeente van het Park Buytewech hét wijkpark maken voor de nieuwe én de huidige bewoners van Buytewech. Om die reden wil de
Pagina 9 van 46
gemeente het Park Buytewech zichtbaar maken vanaf de Windhaak. Tegelijkertijd begrijpt de gemeente de zienswijze van de bewoners aan de Windhaak, waarin ze aangeven gehecht te zijn aan de huidige parkinrichting. Om die reden is een aanpassing gedaan aan het ontwerp van het park in het Landschapsplan. Het bestaande ‘natuurpark’ inclusief de wilgen en rietkraag wordt gehandhaafd achter de betreffende woonkavels. Alleen het meest westelijke punt van de bestaande parkstrook wordt onderdeel gemaakt van het Park Buytewech. De watergang, de wandelroute en de brug worden zodanig gesitueerd dat deze geen extra zicht bieden richting de woningen. Het resultaat is dat het Park Buytewech goed zichtbaar is vanaf de Windhaak terwijl tegelijkertijd de privacy voor de bewoners wordt gehandhaafd. Met deze ontwerpaanpassing is de gemeente van oordeel dat tegemoetgekomen wordt aan de zienswijze, zonder de doelstelling voor de wijk als geheel te verliezen. Een uitsnede van de oude en nieuwe wijze waarop dit in Landschapsplan is opgenomen, is hieronder opgenomen.
d. Zie beantwoording onder punt c. e. Zie beantwoording onder punt c. f. De gemeente wil met de inrichting van het openbaar gebied en het groen juist een verbinding maken tussen de verschillende deelgebieden binnen het plangebied én met de bestaande wijk Buytewech. Hierdoor zijn in het Landschapsplan dat in het
Pagina 10 van 46
bestemmingsplan opgenomen is, verspreid over het openbaar gebied verschillende inrichtingsvormen toegepast. Dit moet resulteren in een divers en uitnodigend openbaar gebied voor de huidige bewoners van Buytewech en voor de nieuwe bewoners van Buytewech-Noord. Het is hierom ook wenselijk de voorzieningen om dit groen te beleven te verspreiden in het gebied en niet om dit allemaal te concentreren op een centraal punt in de nieuwe wijk Buytewech-Noord. g. Ook de aanleg van een wal rondom de speeltuin sluit niet aan bij het uitnodigende karakter van het openbaar gebied dat met zowel het stedenbouwkundig plan als het Landschapsplan wordt nagestreefd. De speelplaats ligt op een dusdanige afstand van de woningen dat geluidsoverlast verwaarloosbaar zal zijn. Zoals nu gesitueerd ligt de speelplaats op 40 tot 50 meter van de achtertuinen. h. Reclamanten hebben bezwaar tegen de mogelijkheden voor WKO-installaties en installaties voor het opwekken van duurzame energie binnen de bestemming Groen, voor zover dit het groen betreft in het huidige park Buytewech. Aangezien de bestemming Groen geen betrekking heeft op het door reclamanten bedoelde en in het Landschapsplan benoemde ‘Natuurpark’ (dit park ligt buiten het plangebied), sluit het plan al aan bij dit punt van reclamanten. Er wordt geen aanleiding gezien het plan op dit punt aan te passen.
Conclusie De zienswijze wordt deels gegrond verklaard. Naar aanleiding van deze zienswijze, worden bij vaststelling onderstaande wijzigingen doorgevoerd:
het Landschapsplan is op onderdelen gewijzigd met het oog op de landschappelijke inpassing. De bijlage in het bestemmingsplan waarin het Landschapsplan is opgenomen, wordt naar aanleiding hiervan vervangen.
Pagina 11 van 46
Nr. 4 – GJ Legal Advocaten namens OTL
Kenmerk: G21.0816 en G21.0817 Zienswijze: College zou OTL-gronden buiten plan laten a. Het college van B en W heeft in een brief laten weten dat de OTL-gronden buiten het plangebied zou blijven, als geen overeenstemming zou bestaan over de voorwaarden om tot ontwikkeling daarvan.; b. Zegt dat OLT kan instemmen met een bestemming woningbouw , mits een rendabele ontwikkeling mogelijk is; Ten onrechte wordt afgeweken van vastgesteld beleid c. Zegt dat in de toelichting een startnotitie wordt aangehaald, als vastgesteld door de raad op 11 mei 2017 waarin het volgende wordt opgemerkt: ‘In deze startnotitie zijn de inhoudelijke en procesmatige uitgangspunten voor deze nieuwe woonwijk van Nieuwkoop benoemd. Eén van deze procesmatige uitgangspunten is het 'van buiten naar binnen werken'. Dat houdt in dat het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad vooraf uitgangspunten benoemen, maar dat het vervolgens aan inwoners van Nieuwkoop en andere belangstellenden is om tot nadere invulling en uitwerking te komen. In dat kader is in twee fasen een participatietraject doorlopen.’ Het overzicht ontbreekt van de vastgestelde ‘inhoudelijke en procesmatige uitgangspunten’ en op welke wijze daar in het ontwerp rekening mee is gehouden. ; d.
Geeft aan dat het vlekkenplan, zoals door de raad is vastgesteld op 12 juli 2018 waarin is gekozen voor variant 3 afwijkt van het voorliggende ontwerp aangezien het westelijk plandeel een (veel) hogere bebouwingsdichtheid dan het oostelijk deel kent. Het Vlekkenplan hanteert het uitgangspunt dat het westelijk plandeel een lagere dichtheid heeft dan het oostelijk plandeel; e. Geeft aan dat de toelichting elke verwijzing naar het vlekkenplan ontbeert en in het geheel niet afgaat op deze afwijking; Geen goede ruimtelijke ordening f.
Er zijn ruimtelijke relevante criteria aan te wijzen op grond waarvan een hogere bebouwingsdichtheid aan de oostelijke zijde van het plangebied gerechtvaardigd is, b.v ligging dichter bij het centrum van Nieuwkoop en bij de ontsluiting van het gebied op de Nieuwveenseweg. Hierdoor zullen er aantoonbaar minder verkeersbewegingen en een betere bereikbaarheid van de nieuwe buurt, ook per openbaar vervoer, zijn;
Pagina 12 van 46
g. Het westelijke deel grenst aan een weidevogelgebied. Het ligt dan voor de hand de hoogste woningdichtheid verder verwijderd van dat beschermde gebied te realiseren; h. In het participatieproces bleek veel draagvlak voor het geschetste beeld met een lagere dichtheid in het westelijk deel van het plangebied dan in het oostelijk deel; i. In de toelichting is niet inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de eisen van het Luchthavenindelingbesluit (LIB). Door deze regelgeving gelden daardoor meerdere beperkingen met het oog op veiligheid en beperking van geluidhinder. Het oostelijk gelegen gebied is voor het overgrote deel juist buiten die contour gelegen en daar gelden die beperkingen juist niet; Voorterrein ontbreekt op de verbeelding j.
Opgemerkt wordt dat voor het zgn. ‘voorterrein’ aan de Nieuwveenseweg 25 (kadastraal bekend Nieuwkoop A 7914) een concreet initiatief bestaat voor de realisatie van woningen. Deze locatie is niet op de Verbeelding opgenomen.
Strijd met provinciale regelgeving k. Het ontwerp neemt de Omgevingsverordening Zuid-Holland en het daarop gebaseerde Omgevingsprogramma niet of onvoldoende in acht. Er wordt niet voldaan aan de eisen, die op grond hiervan gelden voor grote buitenstedelijke woningbouwlocaties met een totale oppervlakte groter dan 3 hectare. Publicatievereisten l.
Niet duidelijk is of op juiste wijze toepassing is gegeven aan de publicatievereisten op grond van de Crisis- en herstelwet (Chw), m.n. wat betreft de toepasselijkheid van de Chw en de verbrede reikwijdte van het Ontwerp.
Verbrede reikwijdte m. Uit het Ontwerp blijkt niet op welke wijze de verschillende aspecten van die verbrede reikwijdte zijn vormgegeven en in welke experimenten wordt voorzien. Uitsluitend de mogelijkheid tot doorschuiven van de verplichting een exploitatieplan op te stellen (ex art. 7c van het BuChw) is benut. Opstellen exploitatieplan ten onrechte doorgeschoven n. De verplichting om een exploitatieplan vast te stellen wordt doorgeschoven naar het moment van de vergunningverlening, wat er bovendien toe leidt dat het Ontwerp nu onvoldoende inzicht geeft in de financiële uitvoerbaarheid. Het Ontwerp maakt niet duidelijk hoe omgegaan wordt met de situatie als de OTLgronden überhaupt niet tot ontwikkeling zouden komen. Het uitsluitend aanwijzen van de OTL-gronden als wetgevingszone verdraagt zich niet met het in de Chw verankerde beginsel, dat een exploitatiegebied niet beperkt mag blijven
Pagina 13 van 46
tot de locatie waarop de aanvraag voor een omgevingsvergunning betrekking heeft. o. Het nu voorziene exploitatiegebied drukt alleen op gronden in private eigendom, terwijl er een sterke ruimtelijke en functionele samenhang bestaat met de andere gronden binnen het Plangebied, waarbij het beginsel van binnenplanse verevening blijft gelden.. p. Nu niet alle gronden volledig in eigendom zijn bij de gemeente Nieuwkoop, is volledig kostenverhaal niet zeker en ook niet anderszins verzekerd. q. Uit het Ontwerp blijkt niet, dat de opbrengstcapaciteit van de gemeentegronden groot genoeg is om alle kosten te dekken: hoe te handelen als de OTL-gronden niet tot ontwikkeling zouden komen? r. Als er wordt gekozen voor het doorschuiven van het exploitatieplan, dan dient voor het gehele Plangebied te worden gekozen. Verwijzing naar toekomstige gronduitgifte snijdt geen hout s. Uitwerking van aanvullende, al dan niet ruimtelijke voorwaarden, wordt verschoven naar de toekomst, als het komt tot gronduitgifte en de in dat verband te sluiten overeenkomsten. Zie par. 5.1 van de Plantoelichting. Daarvoor biedt art. 7c BuChw geen grondslag . Voor initiatiefnemers moet voldoende duidelijk zijn uit de planregels wat er valt te verwachten. t.
De uiteindelijke (planologisch relevante) afweging over een bij recht mogelijk te maken ontwikkeling vindt pas plaatsvindt nadat het bestemmingsplan is vastgesteld en zonder dat daar nog rechtsbescherming tegen open heeft gestaan. Groene hart u. Een belangrijk principe vormt het ‘groene hart van de wijk’ (zie par. 2.2.1, laatste alinea). Doch als er met externe partijen geen overeenkomst tot stand komt, maakt het Ontwerp niet duidelijk hoe daar mee omgegaan dient te worden. Waterkwantiteit v. Gestelde eisen op het punt van waterkwantiteit maken dat tenminste 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak gereserveerd dient te worden voor extra open water als compensatie. Het Ontwerp stelt dat 22% van het Plangebied uit water bestaat, doch zonder daarbij inzichtelijk te maken hoe dat percentage zich verhoudt tot het totaal bestaande wateroppervlak. Een deel van het wateroppervlak is geprojecteerd op de OTL-gronden, waar geen medewerking aan zal worden verleend, althans niet zonder dat daar eerst afspraken over zijn gemaakt. Ook dient nog duidelijk te gemaakt te worden hoe wordt omgegaan met een “overschot” in de waterbalans. Ontsluiting plangebied w. Voor die ontsluiting is eerder, op 9 juli 2020 het bestemmingsplan ‘Nieuwveenseweg 29a’ (gewijzigd) vastgesteld.
Dat plan is nog niet onherroepelijk en het in stand blijven ervan is afhankelijk van de uitkomst van een procedure die
Pagina 14 van 46
aanhangig is bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als dat plan mocht worden vernietigd, wordt teruggevallen op het bestemmingsplan ‘Kern Nieuwkoop, 1e herziening’ uit 2017, dat aan dat perceel een bedrijfsbestemming toekent en waardoor het gebruik als ontsluiting niet is toegestaan. De beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de gekozen ontsluiting is daardoor afhankelijk van de uitkomst van de beroepsprocedure over een ander plan en is daarmee voorwaardelijk van aard. Het Ontwerp mist een regeling die daarin voorziet. Gebreken/onduidelijkheden in de toelichting, regels en de verbeelding Het navolgende bevat (puntsgewijs) en in aanvulling op het voorgaande kanttekeningen en/of opmerkingen met betrekking tot achtereenvolgens de Toelichting, de Regels en de Verbeelding (de plankaart): Toelichting x. Par. 2.2: toelichting op geschetste woningverdeling (230/60) ontbreekt. y. Par. 2.2.2, beschrijving principe 3 (goed bestand tegen): onder meer groen daken worden genoemd. Die kunnen (sterk) kostenverhogend zijn. Niet duidelijk wordt gemaakt of die als eis gelden en zo ja, op welke wijze de naleving daarvan verzekerd wordt. z. Par. 3.1.3: verwezen wordt naar een bijlage 3 (Integraal woningbouwprogramma) doch die ontbreekt. aa. Par. 4.2: verwijzing naar bijlage 3 klopt niet.
Advies is bovendien onduidelijk: mag worden aangenomen dat het gehele Plangebied vrijgegeven wordt voor ontwikkeling? En, daarvan uitgaande, waarom is dan een dubbelbestemming opgenomen? bb. Par. 4.4, na kopje ‘Onderzoek’: er dient getoetst te worden aan ‘gemengd gebied’, gegeven de reeds aanwezige bebouwing en infrastructuur. De richtafstand gaat dan van 50 m1 naar 30 m1 en in de regels dient te worden opgenomen dat ook binnen die kleinere afstand van 30 m1 woningbouw kan plaatsvinden, als dat op basis van specifiek onderzoek gerechtvaardigd kan worden. Dat laatste hangt samen met en is afhankelijk van de vergunde situatie van het aanliggende bedrijf en de positie van het/de emissiepunt(en) van geur en/of geluid. Dat laatste is ook passend te noemen binnen de beoogde verbrede reikwijdte van het Ontwerp. cc. Par. 4.10: in het geluidsonderzoek is uitgegaan van de aanwezigheid van bebouwing op het hiervoor bedoelde ‘voorterrein’. Die is niet meer aanwezig en omdat bebouwing een dempende werking heeft, dient dat onderzoek opnieuw uitgevoerd te worden. dd. Par. 4.14: (vormvrije) m.e.r.-beoordeling heeft kennelijk (nog) niet plaatsgevonden?. Voordien zal het niet kunnen komen tot vaststelling. Regels
Pagina 15 van 46
ee. Art. 4.1, aanhef en onder p: hier worden pv-panelen en laadpalen mogelijk gemaakt; maar in het landschapsplan komen die niet voor. ff. Art. 5.1, aanhef en onder a: begrijpt OTL het goed dat het landschapsplan alleen betrekking heeft op de bestemming ‘Natuur’ en niet op ‘Groen’? Niet duidelijk is waarom het niet wordt genoemd bij de bestemming ‘Groen’. gg. Art. 12.2.1, aanhef en onder d+e: hoofdgebouw van een appartementengebouw moet groter kunnen zijn dan 150m2. Het nu gehanteerde maximum is niet realistisch te noemen. hh. Art. 12.2.1, aanhef en onder h: maximale hoogte van 18m1 leidt tot vijf (5) bouwlagen. ii. Art. 13.1, aanhef en onder a: de uitzondering voor ‘wonen uitgesloten’ past niet binnen de beoogde verbrede reikwijdte en dient uit het Ontwerp te verdwijnen. Als opgemerkt betreft het in dezen gemengd gebied en dus met kleinere (hinder)cirkel. De Verbeelding dient hierop aangepast te worden. jj. Art. 13.2.1, aanhef en onder c: deze bepaling dient ook de realisatie van bebo’s (beneden-boven-woningen) toe te staan. kk. Art. 13.2.1, aanhef en onder e: maximale bouwhoogte dient gesteld te worden op 12m1, ook omdat het peil nog omhoog zal gaan bij het bouwrijp maken. Daarnaast is het nu opgenomen maximum van 11m1 te laag voor een (fraaie) kap. ll. Art. 13.2.2: niet duidelijk is of deze regel ook geldt voor achterkanten.
Dat lijkt zinloos vanwege mogelijkheden tot uitbouw achter de woning. mm.Art. 13.2.3, aanhef en onder h: niet duidelijk is wat hier wordt bedoeld. nn. Art. 14: de daar genoemde hoogspanningsleiding ontbreekt op de verbeelding. oo. Art. 22.1.1: de opgenomen percentages dienen te gelden voor het gehele Plangebied. Er bestaat geen rechtvaardigingsgrond voor het gehanteerde onderscheid tussen beide Woongebieden. Verbeelding pp. het onderscheid tussen ‘Woongebied – 1’ en ‘Woongebied – 2’ uit het plan te verdwijnen; qq. de wetgevingszone óf te verdwijnen, óf te gelden voor het gehele Plangebied. rr. Zie de opmerking bij art. 13.1: ‘wonen uitgesloten’ dient verwijderd te worden. ss. Het moet mogelijk zijn met de watergangen te ‘schuiven’. Deze mogen dus niet ‘hard’ worden vastgelegd. tt. De grens tussen voorterrein en overig Plangebied dient later bepaald te worden. Reactie: a. De nuancering moet worden gemaakt dat – gezien het vergevorderde stadium van het bestemmingsplan - de bestemmingsplanprocedure wordt doorgezet zonder rekening te houden met de eventuele ontwikkelingen van de voorgenomen plannen voor het OTL-plot. De wijze waarop dit wordt doorgezet wordt niet expliciet benoemd. b. Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Pagina 16 van 46
c. Bij de totstandkoming van het Vlekkenplan zijn in het eindverslag (raad 12 juli 2018) de uitgangspunten van de gemeente en de aanvullende uitgangspunten vanuit de participatie (pagina 35 van het eindverslag) reeds benoemd. De gemeenteraad heeft ervoor gekozen om vlekkenplan 3 ‘Polder‘ te kiezen als uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan Buytewech-Noord . Hiermee zijn de uitgangspunten integraal onderdeel geworden van het vervolgproces en daarmee uitgangspunt het zowel het stedenbouwkundig plan als ook het bestemmingsplan. d. De verschillen tussen het oostelijke en westelijke plandeel zijn in praktijk gering. Op pagina 18 van het stedenbouwkundig plan (als nadere uitwerking van het vlekkenplan) wordt inderdaad aangegeven dat er verschillen in dichtheden zijn tussen deze twee plandelen op basis van een proefverkaveling. Echter, de nuancering is dat er ook onderlinge verschuivingen kunnen plaatsvinden; de verdeling was immers op basis van een proefverkaveling geschetst en niet definitief. e. Het vlekkenplan is integraal onderdeel van het proces om te komen tot de ontwikkeling van Buytewech-Noord. Om deze reden zal het vlekkenplan worden aangehaald in de toelichting het bestemmingsplan. f.
Gezien de geringe verschillen tussen de dichtheden en afstanden binnen het plangebied ten opzichte van bijvoorbeeld het centrum van Nieuwkoop, wordt verwacht dat de effecten op onder andere de mobiliteit gering zullen zijn. g. Deze redenering wordt niet gevolgd. Immers wordt het weidevogelgebied aan de westzijde afgeschermd van de toekomstige bebouwing door een bosperceel als groene ‘buffer’. h. Hoewel het onderscheid wordt benoemd qua dichtheid tussen het oostelijk- en westelijk deel en een proefverkaveling daarnaar wees, is het conform het vlekkenplan geen ‘hard’ ontwerpuitgangspunt geworden vanuit de participatie. i. De gemeente verwijst naar paragraaf 4.12, waarin het Luchthavenindelingbesluit Schiphol, en in het bijzonder de contouren daaruit die tot over het plangebied reiken, worden behandeld. Ook in paragraaf 3.2.2. (Omgevingsverordening provincie Zuid-Holland) en paragraaf 3.3.4. (gemeentelijke beleidsregel Wonen en vliegen) wordt nader ingegaan op de beperkingen ten aanzien van Schiphol en verantwoording van het plan op dit punt. j. De ontwikkelingen aan het voorterrein vallen niet onder het plangebied Buytewech-Noord en daarmee ook niet binnen de grenzen van het ontwerpbestemmingsplan. k. Dit punt is eveneens naar voren gebracht door de provincie zelf in haar zienswijze.
Daarbij merkt de provincie terecht op dat de ontwerp-Omgevingsverordening waar door reclamant op gedoeld wordt nog geen vastgesteld beleid is en om die reden nog geen rechtskracht heeft. Voor een verdere beantwoording van dit
Pagina 17 van 46
l.
punt, verwijst de gemeente graag naar de beantwoording van de zienswijze van de provincie (zienswijze 7) onder punt d. De hierna volgende beantwoording, is een integrale reactie op de punten l tot en met t, die in de zienswijze van reclamant gezamenlijk naar voren worden gebracht onder de kop ‘Niet inzichtelijk of de vereisten Crisis- en herstelwet in acht worden genomen’: Publicatievereisten / verbrede reikwijdte OTL stelt dat in publicaties melding moet worden gemaakt van het gegeven dat er sprake is van een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Dat volgt niet uit de wet. In de kennisgeving na vaststelling van het bestemmingsplan dient slechts te worden voldaan aan de publicatie-eisen van artikel 11 BChw. Dat houdt in dat in de publicatie moet worden vermeld dat appellanten beroepsgronden in het beroepschrift moeten opnemen en dat na de beroepstermijn geen gronden meer kunnen worden aangevuld. De reden dat die eisen van toepassing zijn, is niet omdat het een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte betreft, maar omdat het een bestemmingsplan is dat voorziet in meer dan 11 woningen (zie artikel 1.1, lid 1, onder a, van de Chw in verbinding met bijlage I categorie 3.1 van de Chw).
Doorschuiven exploitatieplan OTL stelt dat het opstellen van een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte in dit geval alleen wordt gebruikt om de financiële uitvoerbaarheid op een later moment te beoordelen. Het doorschuiven van de beoordeling van de financiële haalbaarheid in relatie tot het exploitatieplan is op grond van artikel 7c lid 10 en 11 BChw zonder meer toegestaan. Het betreft een discretionaire bevoegdheid. Het feit dat er met OTL nog geen overeenstemming is over de invulling van haar positie en ook niet over het kostenverhaal daarvoor rechtvaardigt op zichzelf al dat artikel 7c BChw wordt toegepast. Dat daarmee de motivering inzake de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ook naar achteren verschuift, is logisch en is expliciet voorzien in artikel 7c, lid 9, onder a, van het BChw (zie de verwijzing aldaar naar artikel 3.1.6, eerste lid, onder f, Bro). Voor de locaties die de gemeente in eigendom heeft vindt kostenverhaal plaats bij de gronduitgifte. Deze laatste zinsnede wordt ter verduidelijking ook toegevoegd aan paragraaf 6.2 van de toelichting (Wettelijke verplichting voor het opstellen van een exploitatieplan) aangevuld. In deze paragraaf wordt tevens de passage toegevoegd dat de gronden van OTL zo nodig door aankoop of onteigening zullen worden verworven.
Pagina 18 van 46
Ruimtelijk relevante aspecten privaatrechtelijk borgen OTL wijst er in punt 4.13 van haar zienswijze op dat volgens de plantoelichting eventuele aanvullende ruimtelijke en niet ruimtelijke voorwaarden in uitgifteovereenkomsten worden opgenomen. Daarbij geldt nadrukkelijk dat de ruimtelijk relevante zaken die de uitvoerbaarheid van het plan borgen, reeds in dit bestemmingsplan, als publiekrechtelijk instrument geborgd zijn. In de nog te sluiten overeenkomst met OTL, als ook met andere partijen bij de gronduitgifte van de gemeentelijke gronden, kunnen aanvullende afspraken gemaakt worden, wat op dat moment nadrukkelijk iets is tussen de betrokken partijen. Een voorbeeld hiervan is de aanleg van groene daken, zoals door reclamant zelf aangehaald onder punt y. De verplichting hiertoe volgt niet uit het bestemmingsplan, maar tussen partijen kunnen hier afspraken over worden gemaakt. De betreffende passage in de toelichting (paragraaf 5.1) zal op dit punt verduidelijkt worden. u. De gemeente ziet niet alleen de realisatie van het deel van het Groene Hart dat bij OTL in eigendom is, maar de ontwikkeling van de gehele plot die bij OTL in eigendom is als belangrijk principe voor de wijk. Juist om die reden is de gehele plot in het bestemmingsplan opgenomen met een bestemmingsregeling die die beoogde ontwikkeling mogelijk maakt.
Het alternatief, namelijk dat de gemeente de gronden buiten het bestemmingsplan had gelaten, verandert niets aan het feit dat deze gronden bij OTL in eigendom zijn en aan het gevolg daarvan dat het kostenverhaal eerst geregeld dient te worden alvorens tot ontwikkeling van deze plot overgegaan kan worden. Beide partijen zijn daarin afhankelijk van elkaar. De rolverdeling is daarbij zo dat de gemeente als bevoegd gezag de ruimtelijke kaders bepaalt, waar zij nu met het bestemmingsplan Buytewech-Noord in heeft voorzien. Door deze stap te zetten kiest zij voor duidelijkheid (in de kaders) en voortgang (er is op een later moment geen bestemmingsplanprocedure meer nodig). De opzet van de wijk is zo, dat ook zolang er nog geen overeenstemming is met OTL, reeds gestart kan worden met de realisatie van de overige delen van de wijk. Zo zijn de ontsluitingsweg, de overige wooneilanden en grote delen van het openbaar gebied buiten de plot van OTL geprojecteerd. Dit maakt dat de grondpositie van OTL niet bepalend is voor de realisatie van overige delen van de wijk. Wanneer het ook in een uiterste situatie niet lukt om tot overeenstemming te komen tussen gemeente en OTL, kunnen de gronden van OTL zo nodig door aankoop of onteigening worden verworven. v.
Reeds in het stedenbouwkundig plan heeft een berekening van de benodigde watercompensatie plaatsgevonden, waar met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan voldoende in wordt voorzien. In het bestemmingsplan is
Pagina 19 van 46
hier deels in voorzien door dit specifiek te bestemmen (met de bestemming Water) en deels wordt dit algemeen mogelijk gemaakt met ‘openbare’ bestemmingen als Groen, Natuur en Verkeer. Een deel van het nieuw aan te leggen water, bevindt zich zoals reclamant aangeeft, binnen de plot die in eigendom is bij OTL. Zoals onder punt u beantwoord, zijn beide partijen afhankelijk van elkaar om de realisatie van deze plot tot stand te laten komen. De gemeente zet zich in om dit met OTL mogelijk te maken, maar beschikt zoals onder punt u reeds geantwoord, ook over andere mogelijkheden om de ontwikkeling van deze plot in gang te zetten. w. De ontsluiting van de wijk op de Nieuwveenseweg, is inderdaad al opgenomen in het reeds vastgestelde bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29A, waartegen momenteel nog beroep loopt. Dat die uitspraak van belang is, is inherent aan het vaststellen van bestemmingsplannen. De gemeente heeft er in een eerder stadium voor gekozen om dat deel van de ontsluitingsweg reeds te bestemmen. Was dat niet gedaan en was de gehele ontsluitingsweg vervolgens voor een eerst keer in het plan Buytewech-Noord bestemd, dan was daar eveneens de mogelijkheid tot beroep van toepassing geweest en was de gemeente ook afhankelijk geweest van de uitkomst daarvan. De gemeente kan niet anders dan de uitslag van het lopende beroep afwachten en ziet deze met vertrouwen tegemoet. x.
De woningverdeling van 230-60, als verhouding tussen het deelgebied in gemeentelijk grondeigendom en het deelgebied in eigendom bij OTL, volgt uit het Stedenbouwkundig Plan en het Vlekkenplan ‘Polder’ dat daaraan vooraf is gegaan. y. Bij de ontwikkeling van Buytewech-Noord wordt een ambitieniveau nagestreefd zoals verwoord in het stedenbouwkundig plan en de door reclamant aangehaalde passage in de toelichting. Het is een verantwoordelijkheid van desbetreffende ontwikkelaar om deze ambitie waar te maken. Groene daken zijn niet als eis opgenomen in het bestemmingsplan. z. Onder tabel 3.4 staat als bronvermelding dat deze tabel afkomstig is uit het Integraal woningbouwprogramma en daar bijlage 3 van. Bijlage 3 verwijst hier dus niet naar een bijlage van het bestemmingsplan. De bronvermelding zal op dit punt verduidelijkt worden. aa. De verwijzing naar bijlage 3 is inderdaad onjuist en wordt gecorrigeerd naar bijlage 2. Dit betreft het archeologisch onderzoek. Dat onderzoeksrapport adviseert enkel het plangebied vrij te geven voor de onderzochte ontwikkeling. De dubbelbestemming maakt dat bij vergunningverlening, alsnog getoetst moet worden aan de beschermingsregeling die daaruit volgt. Het betreffende onderzoek (bijlage 2) kan dan meegestuurd worden om aan te tonen dat het plan onderzocht is. De reden om de dubbelbestemming alsnog op te nemen, is omdat
Pagina 20 van 46
het plangebied op grond van het onderzoek enkel wordt vrijgegeven voor de onderzochte ontwikkeling. Wanneer zich andere ontwikkelingen aandienen, zal de dubbelbestemming daarom als uitwerking hebben dat in die gevallen om nieuw archeologisch onderzoek gevraagd kan worden dat op die ontwikkeling betrekking heeft. bb. De gemeente hanteert het gebiedstype ‘rustige woonwijk’ als uitgangspunt voor Buytewech-Noord. Zo blijkt uit het onderzoek naar wegverkeerslawaai geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde die maakt dat je Buytewech-Noord als ‘gemengd gebied’ aan zou moeten merken en verder zijn er, behalve het bedrijfsperceel aan de Nieuwveenseweg 23 en 23 A-F, ook geen bedrijven die daar aanleiding toe geven. Het aspect milieuzonering is in dit geval juist bedoeld om de bestaande bedrijfsmogelijkheden in de omgeving te beschermen tegen de beperkende werking die woningen in de nabijheid kunnen opleveren. Omdat op het perceel Nieuwveenseweg 23 en 23A-F bedrijvigheid tot en met categorie 3.1. wordt toegestaan, heeft de gemeente hier een richtafstand van 50 te hanteren waarbinnen woningbouw niet kan worden toegestaan. cc. In het akoestisch onderzoek is inderdaad nog uitgegaan van de bestaande bebouwing op het bedoelde perceel, wat een onterechte voorstelling van zaken is nu de betreffende bebouwing gesloopt zal worden.
Om die reden is een aanvullende berekening uitgevoerd die als aanvulling op het reeds opgenomen akoestisch onderzoek gezien moet worden. Uit deze berekening – waarin gerekend is voor een situatie zonder de betreffende bebouwing – blijkt dat ook in dat geval voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde binnen het plangebied. De uitvoerbaarheid van het plan staat als gevolg hiervan niet ter discussie. De geluidparagraaf in de toelichting zal met dit betrekking tot dit punt worden aangevuld en de aanvullende berekening wordt als extra bijlage bij de toelichting van het plan opgenomen. Met eventuele nieuwe, toekomstige bebouwing op het betreffende perceel is nog geen rekening gehouden aangezien een dergelijke ontwikkeling planologisch nog niet geregeld c.q. toegestaan is. Als die ontwikkeling op enig moment doorgang vinden, dan zal dit voor een extra afschermende werking zorgen wat het geluidniveau binnen het plangebied van Buytewech-Noord verder ten goede zal komen. dd. Alvorens het bestemmingsplan vast te stellen is er inderdaad een m.e.r.beoordelingsbesluit nodig, gelet op het feit dat het plan aan te merken is als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld met onderdeel D11.2 in het Besluit mer. Omdat het project ruim onder de drempelwaarden blijft die uit het Besluit mer volgen, kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.
Met paragraaf 4.14 is hier ook al op voorgesorteerd, met dien verstande dat de
Pagina 21 van 46
vormvrije m.e.r.-beoordeling nog ingevoegd diende te worden. In het vast te stellen bestemmingsplan is deze beoordeling toegevoegd, op basis waarvan de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan tevens (eerst) het benodigde m.e.r.-beoordelingsbesluit kan nemen. ee. Het Landschapsplan is opgesteld als inspiratie- en toetsingskader voor de uiteindelijke inrichtingsplannen en moet om die reden zelf niet als een gedetailleerd inrichtingsplan gezien worden. Dit maakt dat de gemeente de mogelijkheid voor pv-panelen en laadpalen, niet als een vanzelfsprekende tegenstrijdigheid ziet met het handelen in lijn met het Landschapsplan. Dat de gemeente het Landschapsplan als inspiratie- en toetsingskader ziet en niet als gedetailleerd inrichtingsplan, blijkt ook uit de onderdelen waar zij in de planregels een koppeling heeft gelegd met het Landschapsplan. Dit betreft de bestemming Natuur, waar op de natuur- en landschapswaarden wordt gestuurd die met het Landschapsplan worden nagestreefd, en niet op een definitief c.q. gedetailleerd ontwerp. Ook in het artikel Woongebied – 2 is een koppeling gelegd, op zo’n manier dat de ontwikkelaar (in dit geval reclamant) zelf een uitgewerkt inrichtingsplan moet overleggen dat – naar oordeel van het bevoegd gezag – voldoende aansluit bij de uitgangspunten van het Landschapsplan. ff.
Het Landschapsplan heeft betrekking op het merendeel van het openbaar gebied in de wijk dat als groen, natuur of water wordt ingericht. In de bestemming Natuur is ook een directe koppeling gelegd met het Landschapsplan. Waar de bestemming Natuur zich onderscheidt van Groen, is dat hier natuur- en landschapswaarden gerealiseerd worden die duidelijk afwijken van een meer regulier groengebied. De omgevingsvergunningplicht in de bestemming Natuur maakt dat de natuur- en landschapswaarden die hier door het Landschapsplan beoogd worden, ook geborgd zijn, waarmee het plan stuurt op de benodigde landschappelijke inpassing van de wijk. Tevens wordt hiermee het onderscheidende karakter van dit deel van het plangebied onderstreept. Uit de zienswijze van de provincie valt op te maken, dat zij hier specifieke aandacht voor heeft, aangezien het deel niet als regulier c.q. stedelijk groen aangemerkt mag worden. gg. De 150m2 is afgeleid van een vergelijkbare, globale bestemmingsregeling uit de gemeente Nieuwkoop. De genoemde 150m2 heeft in het plan dat ter referentie heeft gediend uitsluitend betrekking op grondgebonden woningen en is per abuis in het plan Buytewech-Noord naderhand niet meer aangepast. Een oppervlaktemaat van 150m2 sluit inderdaad niet aan bij de mogelijkheden die de gemeente, op een aantal selecte locaties, wil bieden voor het bouwen van appartementen.
Op basis van de enkele voorbeeldmassa’s die in het stedenbouwkundig plan staan ingetekend, is de toegestane oppervlaktemaat voor appartementen gewijzigd in 1.200 m2.
Pagina 22 van 46
hh. Met een bouwhoogte van 18 m wordt inderdaad gestuurd op appartementengebouwen van maximaal 5 bouwlagen. Omdat de gemeente meer in het bijzonder wil sturen op appartementengebouwen van 4 lagen en 5e laag onder een kap of op een terugliggende bouwlaag, wordt het bestemmingsplan op dit punt nog aangescherpt. Verwezen wordt naar de beantwoording van zienswijzen 5 onder punt f. ii. Als toegelicht in de beantwoording van punt bb, ziet de gemeente geen aanleiding om Buytewech-Noord aan te merken als ‘gemengd gebied’. Om die reden houdt zij vast aan de contour van 50 m, die daarom ook als zodanig op de verbeelding blijft staan. jj. Binnen de bestemming Woongebied – 2 is reeds een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee het bevoegd gezag kan afwijken van de toegestane woningtypen om zo onder voorwaarden benedenbovenwoningen te kunnen maken. De gemeente voorziet hiermee reeds in de gevraagde mogelijkheden op een manier waarbij zij zelf nog sturing kan geven aan de uiteindelijke uitwerking hiervan. Dit laatste acht zij van belang, omdat het ruimtelijk effect van bebo’s – ondanks dat de bouwmassa gelet op de van toepassing zijnde voorwaarden gelijk dient te zijn aan die van grondgebonden woningen – afwijkend kan zijn. Denk bijvoorbeeld aan de gevolgen voor parkeer capaciteit. Om die reden wenst de gemeente bebo’s niet direct mogelijk te maken.
Daarnaast wordt er gewezen op het feit dat ook op de gronden die de gemeente zelf in eigendom heeft (Woongebied – 1) bebo’s pas na afwijking toegestaan kunnen worden. Het is de gemeente daarmee dus niet alleen om haar eigen sturingsmogelijkheden te doen, want die heeft zij binnen de gronden met Wonen – 1 al, maar ook om de rechtszekerheid van omwonenden die hiermee zeker zijn gesteld van het feit dat bebo’s enkel via een afzonderlijk besluit toegestaan kunnen worden. kk. Om rekening te kunnen houden met ophoging en het mogelijk effect dat dit kan hebben op de bouwhoogten, wordt de begripsbepaling van het begrip ‘peil’ bij vaststelling gewijzigd in ‘de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan, of het door het college van B&W aangewezen peil’. Hiermee blijft er ruimte flexibiliteit voor zover nodig en voor zover verantwoord. ll. Onduidelijk is op welk onderdeel van 13.2.2. dit punt van de zienswijze exact betrekking heeft. Sub a en b hebben enkel betrekking op voorgevels. Punt c heeft betrekking op de naar de betreffende aanduiding gekeerde gevel van een gebouw, dat kan dus inderdaad ook de achtergevel zijn. Op de mogelijkheden voor erfbebouwing is 13.2.2. sub c inderdaad niet van toepassing zoals door reclamant aangegeven wordt. De gemeente stuurt hiermee op de positionering
Pagina 23 van 46
van het hoofdgebouw, waarvan de gemeente van mening is dat die het meest van invloed is op de ruimtelijke uitstraling van de wijk van buitenaf gezien. mm. Hoewel de gemeente een heldere uitleg heeft bij de betreffende bepaling, ziet zij bij nader inzien geen noodzaak deze nog langer in het plan te laten staan. Bij vaststelling komt deze bepaling daarom te vervallen. nn. De dubbelbestemming Leiding-Hoogspanning is op de verbeelding opgenomen over de bestemming Verkeer van de N231. De combinatie van regels en verbeelding zijn juist op dit punt. oo. Zoals in de aanhef van 22.1.1 beschreven is, dient zowel binnen de bestemming Woongebied - 1 als de bestemming Woongebied – 2 aan de genoemde percentages voldaan te worden. Ter verduidelijking staat daarbij expliciet genoemd dat dit voor beide bestemmingen afzonderlijk geldt. Er is dus geen sprake van een onderscheid, binnen beide bestemmingen dient voldaan te worden aan de genoemde percentages. Ook maakt de regeling het niet mogelijk dat binnen de ene bestemming een kleiner percentages van het ene woningtype wordt gebouwd, waardoor binnen de andere bestemming per definitie een groter percentage van de andere woningtypen gebouwd dienen te worden. Overigens biedt 22.1.2 daar wel mogelijkheden toe.
Dit betreft een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid die om een afzonderlijk besluit vraagt, waartegen ook bezwaar, beroep en hoger beroep mogelijk is op het moment dat daar gebruik van gemaakt wordt. pp. Gelet op de beantwoording van de voorgaande punten uit de zienswijze, ziet de gemeente geen aanleiding om het onderscheid tussen Woongebied – 1 en Woongebied – 2 te laten vervallen. qq. In lijn met de beantwoording van punt l (die tevens geldt voor de punten tot en met t), is deze regeling bewust en verantwoord toegepast. Het laten vervallen van de regeling is geen mogelijkheid, nu het kostenverhaal voor de gronden van OTL nog niet anderszins geregeld is. Het uitbreiden van de zone over het hele plangebied, is evenmin nodig aangezien het overige deel van het plangebied in eigendom is bij de gemeente en kostenverhaal hier plaatsvindt via de gronduitgifte. De gemeente ziet daarom geen aanleiding de zone op de verbeelding te laten vervallen of te wijzigen. rr. Als toegelicht in de beantwoording van punt bb, ziet de gemeente geen aanleiding om Buytewech-Noord aan te merken als ‘gemengd gebied’. Om die reden houdt zij vast aan de contour van 50 m, die daarom ook als zodanig op de verbeelding blijft staan. ss.
De watergangen zijn belangrijke dragers van de ruimtelijke structuur van de wijk en zijn ook belangrijke elementen in de landschappelijke inpassing van de wijk op de bestaande omgeving. In het bestemmingsplan is bewust gekozen voor een planopzet en regeling waarin de hoofdstructuur van de wijk is vastgelegd, om
Pagina 24 van 46
daarmee de hoofdprincipes uit het stedenbouwkundig plan te borgen voor zowel de omgeving als toekomstige bewoners. Als tegenhanger daarvan wordt er binnen de wooneilanden een grote mate van flexibiliteit geboden in de uiteindelijke inrichting. De gemeente ziet geen aanleiding meer flexibiliteit te bieden in de ligging van de watergangen. tt. Met verwijzing naar het antwoord op punt j, valt het ‘voorterrein’ (concreet Het kadastrale perceel 7914) niet binnen het plangebied voor Buytewech-Noord. Gelet op de gewenste voortgang die de gemeente met Buytewech-Noord wil maken, ziet zij geen aanleiding het plangebied op dit punt aan te passen. Conclusie De zienswijze wordt deels gegrond verklaard. Naar aanleiding van deze zienswijze, worden bij vaststelling onderstaande wijzigingen doorgevoerd:
In de toelichting wordt een beschrijving van het vlekkenplan opgenomen, als aanloop naar het stedenbouwkundig plan. Paragraaf 6.2 van de toelichting wordt aangevuld met een passage dat het kostenverhaal bij de gemeentelijke gronden via gronduitgifte plaatsvindt en dat de gronden van OTL zo nodig door aankoop of onteigening zullen worden verworven. In paragraaf 5.1 van de toelichting wordt verduidelijkt dat de ruimtelijk relevante voorwaarden voor de uitvoerbaarheid van het plan in het bestemmingsplan zijn geborgd en dat afspraken in de overeenkomsten van aanvullende aard zijn en nadrukkelijk iets tussen partijen. De bronvermelding bij tabel 3.4 wordt verduidelijkt, het gaat hier om bijlage 3 van het Integraal woningbouwprogramma In paragraaf 4.2 van de toelichting, wordt de verwijzing naar Bijlage 3 gewijzigd in Bijlage 2. Paragraaf 4.10 (Geluid) wordt aangevuld met de conclusies dat ook de berekening zonder bebouwing op het perceel Nieuwveensweg 25 niet leidt tot overschrijding van de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. De weergave van deze berekening, wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd. Paragraaf 4.14 (vormvrije mer-beoordeling) wordt aangevuld, op basis waarvan de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan eveneens het benodigde m.e.r.-beoordelingsbesluit kan nemen.
Bepaling 12.2.1 van de regels (bouwregels Woongebied – 1) wordt aangevuld met een bepaling die voor gestapelde woningen een maximum oppervlakte van 1.200 m2 voor het hoofdgebouw vastlegt; Bepaling 12.2.1 (bouwregels Woongebied – 1) wordt voor appartementen als volgt aangevuld: o een maximum goothoogte van 14 m toegevoegd; o een absoluut maximum van 5 bouwlagen vastgelegd;
Pagina 25 van 46
ruimte geboden om de maximum goothoogte van 14 m te overschrijden met een platte bouwlaag, voor zover de gevels daarvan voor minimaal 2/3 een afstand aanhouden van minimaal 3 m tot de gevels van de onderliggende bouwlaag. In samenhang met het vorige punt, wordt in artikel 1 de volgende begripsbepaling toegevoegd voor het begrip ‘bouwlaag’: ‘een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor functies uit de bestemmingsomschrijving geschikt of geschikt te maken is.’ Bepaling 1.56 van de regels (peil) wordt gewijzigd in: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan, of het door het college van B&W aangewezen peil. Bepaling 13.2.3 onder h komt te vervallen. o
Pagina 26 van 46
Nr. 5 – Bewoners Nieuwveenseweg 33 en 35
Kenmerk: G21.0822 en G21.0824 Zienswijze: a. Door de komst van deze woonwijk wordt het woon- en leefklimaat aangetast. Het bestemmingsplan biedt onvoldoende waarborgen waarop reclamanten terug kunnen vallen. b. Het bestemmingsplan biedt geen waarborgen voor de ontsluiting van het perceel via ‘Eiland 1’. c. De inrichting van de groenstrook grenzend aan de percelen van reclamanten is niet vermeld in het landschapsplan, waardoor de inrichting onduidelijk is. Niet geregeld is dat de strook gemeentelijk eigendom zal blijven. Zij worden graag betrokken bij het onderhoud en inrichting van deze groenstrook; d. De bestemming Woongebied - 1 is zeer globaal omschreven in de planregels. Onduidelijk is het aantal en type woningen welke nabij de percelen Nieuwveenseweg 33 en 35 worden gebouwd. e. Er zijn onvoldoende waarborgen van een landschappelijke inpassing van de overgang van de nabij gelegen ‘eilanden’ naar het open weidegebied welke is aangegeven als Tuin-Oeverzone; f. Reclamanten geven aan dat op een aantal ‘eilanden’ de mogelijkheid wordt geboden voor gestapelde bouw tot 18 meter bouwhoogte en met wijziging tot 19,8 meter. Dit betekent dat het volgens de planregels mogelijk is om een gebouw van 6 bouwlagen op 15 meter uit de bestemmingsplangrens met het open weidegebied te plaatsen. Volgens reclamanten is dit dan ook een zeer onwenselijke situatie welke dient te worden aangepast.
g. Reclamanten zien graag geborgd dat zij een zekere mate van inspraak wordt geboden in de invulling van de nabijgelegen eilanden, om te voorkomen dat er minder mooie gebouwen aan de buitenrand worden geplaatst, zoals bijvoorbeeld het ‘rode’ appartementengebouw in het huidige Buytewech. h. Roepen op om de watergang naast Nieuwveenseweg 31 te verbreden om ook een mogelijkheid te creëren water in noordelijke richting af te voeren. i. Geven aan dat aan de Nieuwveenseweg nu bushaltes aanwezig zijn waar de toekomstige bewoners op aangewezen zijn. In het laatste bij hen bekende ontwerp lopen geen voetpaden naar deze bushaltes. Dit achten reclamanten niet wenselijk.
Pagina 27 van 46
j.
Geven aan dat de zienwijze die zij ingediend hebben over het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29A, zoals nu opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan, als aangehaald en ingelast beschouwd dienen te worden.
Reactie: a. In de toelichting van het bestemmingsplan zijn de relevante onderzoeksaspecten openomen om de effecten van het plan op haar omgeving te kunnen beoordelen. Hieruit blijkt dat met het plan in een aantoonbare behoefte aan woningbouw wordt voorzien en dat de effecten van het plan (voor zover van toepassing) binnen de daarvoor geldende kaders (wettelijk of beleidsmatig) blijven. Niet ontkend kan worden dat de nabije omgeving van het woonadres van reclamanten verandert, maar de gemeente ziet niet in op welke wijze het woon- of leefklimaat daarmee op onacceptabele wijze wordt geschaad. b. Tussen reclamanten en de gemeente is tijdens het planproces gesproken over de mogelijkheid om een verbinding te leggen tussen de gronden van reclamanten (ten noorden van het plangebied) en het plangebied, meer concreet het meest noordoostelijke wooneiland. In het bestemmingsplan is daar inderdaad geen specifieke locatie of bepaling voor opgenomen. In algemene zin geldt echter dat de bestemming Water, waar reclamanten als eerste mee in aanraking komen vanaf hun perceel, bruggen toestaat en dat de bestemming Groen, die daarna volgt, in- en uitwegen voor aangrenzende bouwpercelen mogelijk maakt (art 4.1 onder j van de planregels). Met deze mogelijkheden in het bestemmingsplan, behoort een aansluiting tussen het plangebied en de gronden van reclamant tot de mogelijkheden.
Als grondeigenaar van dit deel van het plangebied, kan de gemeente zelf met reclamanten aan tafel om verder te spreken over een mogelijke verbinding. Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan dit in ieder geval niet onmogelijk maakt. c. De bestemming Groen rondom het woongebied dat het dichtst bij de percelen van reclamanten is gelegen, is na overleg met reclamanten opgenomen om bij de realisatie van de wijk te waarborgen dat hier een groene inrichting komt als afscheiding tussen de huidige en de toekomstige bebouwing. Het type groen en de hoogte daarvan die nodig zijn om richting reclamanten een adequate afscherming te vormen, zijn mede afhankelijk van de inrichting en bebouwing die er uiteindelijk achter deze groenzone wordt gerealiseerd. Om die reden is hier in het Landschapsplan nog geen concrete uitspraak over te doen. Los daarvan is het Landschapsplan vooral gericht op de gewenste beleving van het openbaar groen, terwijl de betreffende groenstrook vanuit een ander uitgangspunt ingericht zal worden, te weten een adequate afscherming. De verdere ontwikkeling van de groenstrook, alsmede het binnen de eilanden te ontwikkelen groen, zal integraal
Pagina 28 van 46
ontworpen en ontwikkeld worden met de bebouwing op het betreffende eiland. Bij dit ontwerp zullen reclamanten, maar ook andere omwonenden en toekomstige bewoners betrokken worden. d. De gemeente heeft bewust gestuurd op een zo globaal mogelijk bestemmingsplan, waarin die zaken geregeld zijn die nodig zijn om de planologische uitvoerbaarheid en inpasbaarheid te motiveren en waarin voor het overige flexibiliteit wordt geboden voor de uitwerking en realisatie van de verschillende woongebieden. In de toekomst kan zodoende ook goed ingespeeld worden op woonvormen en veranderde marktomstandigheden. De maximum woningaantallen zijn in de planregels vastgelegd, en op de verbeelding en in de regels zijn diverse andere zaken vastgelegd waarmee de hoofdopzet van de wijk en de inpassing in de omgeving geborgd wordt. Zo ligt de waterstructuur vast, is bepaald waar gestapelde bouw en waar laagbouw toegestaan is, zijn maximum bouwhoogtes en bouwoppervlaktes opgenomen, worden kwalitatieve eisen gesteld aan de randen van de woongebieden en is geregeld dat er in voldoende parkeergelegenheid gezorgd moet worden. Dit alles heeft, mede door de opdeling van het totale plangebied in 12 kleinere woongebieden, directe doorwerking in het maximum aantal woningen dat per woongebied gerealiseerd kan worden. De gemeente ziet geen aanleiding het bestemmingsplan op dit punt aan te passen.