Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 (OPENBAAR)
Tekst van het document
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 20
GZ 02 Buytewech-Noord Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 2006
Projectleider: Richard Bosboom Projectfase: Voorbereidingsfase Verwachtte sluiting: 2027
GZ02 BUYTEWECH NOORD
Plex Nieuwkoop 2.4
Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam
GZ02 Buytewech Noord
Gemeentekern
Nieuwkoop
Deelproject
0
Datum
7-feb-2025
Versie
Definitief
Opsteller
Pamela Groenewege
Startjaar
2025
Looptijd
(3 jaar)
Resultaat prijspeil
€ 7.592.027
Resultaat netto contant
€ 7.324.576
Ruimtegebruik Bruto plangebied
Opp (m²)
Opp (%)
161.928
100%
Variabel
-
-
Reservering water
-
-
Buiten beschouwing
-
-
161.928
100%
47.286
29%
Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd
-
-
Verharding
31.759
20%
Groen
58.691
36%
Overig/bijzonder
24.192
15%
161.928
100%
Controle Netto
HET PROJECT Doelstelling Het toevoegen van 290 nieuwe woningen aan de woningvoorraad van de kern Nieuwkoop. Het bouwprogramma sluit aan op de woningbehoefte van jongeren, jonge gezinnen en senioren. De ontwikkeling levert een belangrijke bijdrage aan de vitaliteit van de kern Nieuwkoop. Toelichting Aanleiding In het verleden heeft de gemeente grond aangekocht voor de ontwikkeling van Buytewech-Noord. Het rijk en de provincie hebben ingestemd met de bouw van 430 extra woningen ten behoeve van de transformatie van de Noordse Buurt. Een deel hiervan (66 woningen) wordt gerealiseerd binnen het project Buytewech-Noord. In totaal biedt het project ruimte voor 290 woningen, waarvan 60 woningen op grond van een private partij. De grond van de private partij betreft de voormalige volkstuinenlocatie. De afgelopen jaren is toegewerkt naar een anterieure overeenkomst met de grondeigenaar, die uiteindelijk op 1 februari 2023 is gesloten. Momenteel werkt deze partij aan de concrete uitwerking van de plannen en is een deel van
de woningen op de eilanden 9 tot en met 12, al verkocht. Binnen de gemeente is er een brede vraag naar een diversiteit aan woningtypen. Deze behoeften wordt goed ingevuld binnen Buytewech-Noord. Daarnaast is binnen het plan aandacht voor maatschappelijke thema’s zoals (sociale) duurzaamheid in de vorm van ontmoeting, biodiversiteit, gezondheid/ beweging, mobiliteit en klimaatadaptatie. Stand van zaken De Omgevingswet stimuleert vroegtijdige participatie. Het project Buytewech-Noord is aangemeld als experiment in het kader van de Omgevingswet. In november 2017 is gestart met een uitgebreid participatietraject waarbij het project samen met inwoners gaandeweg is opgebouwd. In 2018 heeft de gemeenteraad besloten om het Vlekkenplan ‘Polder’ te kiezen als uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan Buytewech-Noord. Voor duurzaamheid is gekozen voor de ‘Middenvariant’ als uitgangspunt voor een integrale aanpak van duurzaamheid voor Buytewech-Noord. In 2017 is gestart met een voorstudie over de haalbaarheid van mogelijke ontsluitingen. Dit Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 21
heeft na participatie met inwoners geresulteerd in het ontwerp van een hoofdontsluiting met een directe aansluiting op de rotonde ter hoogte van de Nieuwveenseweg 29a. Het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29a, waarin de ruimtelijke kaders voor de ontsluiting zijn vastgelegd, is in 2020 in procedure gebracht, vervolgens vastgesteld door de raad en in 2021 voor beroep behandeld door Raad van State. Het bestemmingsplan is op 16 maart 2022 onherroepelijk geworden en is het project in uitvoering gekomen. In 2020 is ook gestart met het opstellen van het bestemmingsplan ‘met verbrede reikwijdte’ Buytewech-Noord. Het bestemmingsplan is in november 2021 door de raad vastgesteld. Hier is beroep tegen ingesteld. Na de zitting op 21 december 2023 bij de Raad van State zijn de ingestelde beroepen op 14 februari 2023 ongegrond verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. De tenderprocedure om een ontwikkelaar te selecteren voor de eilanden 3 tot en met 8 is afgerond. De gemeente in gesprek met de woningbouwcorporatie WSN voor het realiseren van 66 sociale huurwoningen op de eilanden 1 en 2. Inmiddels is het project volop in realisatie genomen. De hoofdontsluiting met een aansluiting op de rotonde ‘Het Station’ (N231) is afgerond, de bouwweg is gerealiseerd en de eilanden zijn afgegraven.
In 2025 worden de eilanden 1 en 2 naar verwachting bouwrijp gemaakt, waarmee de bouwrijpfase is afgerond.
Risico’s In de huidige projectfase is de onderkenning van risico’s van groot belang. Stikstof Door veranderende wetgeving rondom stikstof is het bestemmingsplan Buytewech-Noord vertraagd. Er is toen een uitgebreide studie uitgevoerd en afgerond. Sindsdien blijven er nieuwe richtlijnen en uitspraken komen met betrekking tot stikstof. Naast de eerdere Porthos-uitspraak, is er eind 2024 een uitspraak gedaan door de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarmee de jurisprudentielijn over intern salderen is gewijzigd. Dit heeft gevolgen voor bouwprojecten in de nabijheid van Natura 2000 gebieden. Bouw- en woonrijp maken Het bouw- en woonrijp maken kan zorgen voor grote financiële schommelingen. De huidige civiele kostenraming en het ruimtegebruik (op basis van bouwblokken) is opgesteld door een gespecialiseerd bureau, en gaat uit van standaard kengetallen. Naarmate het plan meer vorm krijgt en tot uitvoering komt, is er ook meer zicht op het ruimtegebruik en de invulling van de buitenruimte. Dit kan, afhankelijk van de keuzes die daarbij worden gemaakt, binnen een groot plangebied zoals dat van Buytewech-Noord aanzienlijke meerof minderkosten betekenen. Inmiddels is een gedeelte van het bouwrijp maken uitgevoerd.
UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De locatie Buytewech-Noord is gelegen aan de Noordrand van Nieuwkoop, voorbij Park Buytewech. Aan de andere kant van het park ligt Buytewech-Oost. Het plan bestaat uit in totaal 12 wooneilanden, waarvan 4 eilanden in bezit van een private partij (project genaamd ‘Krekenlanden’). De resterende 8 wooneilanden zijn gemeentelijk eigendom. Inmiddels is hiervoor een ontwikkelende partij geselecteerd (project genaamd ‘Buyteleven’). Tussen de eilanden blijven duidelijk zichtlijnen vanuit de bestaande wijken naar het open polderlandschap. Naast het reeds aanwezig Park Buytewech wordt een centraal park aangelegd.
Programma In de Strategische koers 2024-2024 (d.d. 6 juni 2024) is het herijkte woningbouwprogramma opgenomen. Op het gemeentelijke plangebied worden 230 woningen gebouwd, dat uitgaat van verschillende woonconcepten en aansluit op het woonbeleid van de gemeente Nieuwkoop. Bij het vaststellen van het minimale grondbod is ervoor gekozen om 30 middeldure koopappartementen om te zetten naar middeldure grondgebonden woningen. De redenen hiervoor zijn de hogere bouwkosten van appartementen, maar vooral ook een betere aansluiting bij de beoogde doelgroepen en de markt. Voor de realisatie van grondgebonden woningen is ook voldoende ruimte beschikbaar in het plangebied. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 22
GZ 06 Lindelaan Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 maart 2022
Procesmanager: Sami Sharaf Projectfase: Realisatiefase Verwachtte sluiting: 2026
GZ 06 LINDELAAN
Plex Nieuwkoop 2.4
Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam
GZ 06 Lindelaan
Gemeentekern
Nieuwkoop
Deelproject
0
Datum
7-feb-2025
Versie
Definitief
Opsteller
Pamela Groenewege
Startjaar
2025
Looptijd
(2 jaar)
Resultaat prijspeil
€ 101.258
Resultaat netto contant
€ 67.885
Ruimtegebruik Bruto plangebied
Opp (m²)
Opp (%)
7.515
100%
Variabel
-
-
Reservering water
-
-
Buiten beschouwing
-
-
7.515
100%
1.867
25%
Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd
-
-
Verharding
3.427
46%
Groen
1.761
23%
Overig/bijzonder Controle Netto
460
6%
7.515
100%
HET PROJECT Doelstelling Het slopen van het oude Ashram College en het toevoegen van nieuwe woningen voor jongeren en ouderen aan de woningvoorraad in de kern Nieuwkoop. Toelichting Aanleiding De gemeenteraad heeft met het vaststellen van de Visie ‘Achterweg Nieuwkoop’ (d.d. 6 maart 2003) besloten om rondom de Achterweg zorg en wonen centraal te stellen, en daarbij scholen op kortere of langere termijn te verhuizen naar andere locaties. Inmiddels heeft het Ashram College een nieuw onderkomen gevonden op nabije afstand van de nieuwe locatie, waardoor aan de Lindelaan in Nieuwkoop (voormalig schoolgebouw van het Ashram College met bijbehorende gymzaal) herontwikkeling kan plaatsvinden. Deze herontwikkeling is gestoeld op de eerder vastgestelde Visie Achterweg Nieuwkoop. Er worden drie appartementengebouwen gerealiseerd voor zowel ouderen als jongeren. In totaal zullen er 65 woningen worden gebouwd bestaande uit sociale huurwoningen, middenhuur woningen, goedkope
koopwoningen en betaalbare koopwoningen. In het plan is aandacht voor het behouden van de bestaande bomen, klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen. Stand van zaken In februari 2020 is de startnotitie voor de Lindelaan in de raad vastgesteld, waarin is bepaald dat de planontwikkeling opgestart dient te worden. In de startnotitie en het woningbouwprogramma is uitgegaan van minimaal 45 woningen en maximaal 60 woningen. In de ‘Scenariostudie en Ruimtelijke Randvoorwaarden’ van december 2020 zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de locatie geschetst. Na een verdere uitwerking heeft dit geleid in een voorkeursvariant met een inpassing voor maximaal 65 woningen, waardoor de vrijgekomen locatie maximaal benut kan worden. Er is een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld en deze heeft samen met de scenariostudie van de stedenbouwkundige visie en regels vijf weken ter inzage gelegen. De ontvangen reacties zijn beoordeeld en Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 23
opgenomen in de nota van beantwoording. Vervolgens heeft het ontwerp bestemmingsplan met daarin de stedenbouwkundige visie & regels zes weken ter inzage gelegen. Na deze terinzagelegging is het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad op 3 februari 2022. Inmiddels is het bestemminsplan onherroepelijk. Eind 2020 is de aanbesteding voor het slopen van het oude Ashram College in gang gezet. Met enige vertraging door de aanwezigheid van de ruige dwergvleermuis en het aspect stikstof is het gebouw eind 2021/ begin 2022 gesloopt. Op 22 december 2022 is, na het doorlopen van een openbare planselectie (tenderprocedure), de overeenkomst met Bolton Ontwikkeling getekend. Zij realiseren 65 woningen, bestaande uit drie gebouwen. In 2023 zijn de koopappartementen binnen het plan verkocht door de ontwikkelaar, aan woningzoekenden die wonen, of gewoond
hebben, in de gemeente. Voor de middenhuur appartementen is er inmiddels een investeerder gevonden. Na de Omgevingsvergunningprocedures is het plangebied in maart/mei 2024 bouwrijp gemaakt. Op 4 september 2024 was er een feestelijk moment en startte de ontwikkelaar officieel met de bouw van de woningen. Het project zal naar verwachting begin 2026 afgerond zijn. Risico’s In de huidige projectfase nemen het aantal risico’s en de effecten ervan steeds verder af. De Lindelaan betreft een herontwikkeling in het centrum van Nieuwkoop. Het plangebied is omringt met woningbouw en de locatie is gelegen langs een doorgaande weg. De communicatie richting en met de omgeving is een belangrijke factor. Er zijn reeds kosten opgenomen voor verkeersmaatregelen rondom het plangebied.
UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De ontwikkeling is ingericht op inpassing binnen de bestaande bebouwing. Op basis van het definitief ontwerp van het bouwplan bestaat de bebouwing uit drie appartementsgebouwen. Het gebouw aan de Achterweg heeft vijf woonlagen en bevat 15 goedkope koopwoningen en 15 betaalbare koopwoning. De twee gebouwen erachter hebben elk drie woonlagen, waarvan de middelste bestaat uit 20 middeldure huur woningen en de achterste uit 15 sociale huur woningen.
Programma Het woningbouwprogramma richt zich op jongeren en ouderen. Op basis van het vastgestelde doelgroepenbeleid bevat het plan een sociaal, goedkoop en betaalbaar programma.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 24
GZ 07 Teylerspark fase 2 Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 juli 2022
Projectleider: Rebecca van Nie Projectfase: Realisatiefase Verwachtte sluiting: 2026
GZ07 TEYLERSPARK FASE 2
Plex Nieuwkoop 2.4
Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam
GZ07 Teylerspark fase 2
Gemeentekern
Nieuwveen
Deelproject
0
Datum
21-feb-2025
Versie
Definitief
Opsteller
Pamela Groenewege
Startjaar
2025
Looptijd
(2 jaar)
Resultaat prijspeil
€ 1.086.244
Resultaat netto contant
€ 1.026.815
Ruimtegebruik Bruto plangebied
Opp (m²)
Opp (%)
17.920
100%
Variabel
-
-
Reservering water
-
-
Buiten beschouwing
-
-
17.920
100%
3.670
20%
Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd
-
-
Verharding
7.163
40%
Groen
7.087
40%
Overig/bijzonder Controle Netto
-
-
17.920
100%
HET PROJECT Doelstelling Het toevoegen van nieuwe (starters)woningen aan de woningvoorraad in de kern Nieuwveen. Het plan is mede tot stand gekomen naar aanleiding van behoeften, reacties en aandachtspunten vanuit inwoners. Toelichting Aanleiding In mei 2017 is de projectenportefeuille uitgebreid naar aanleiding van de sterke behoefte aan woningen binnen de gemeente. Daarbij is de locatie Teylerspark II aangemerkt als een te ontwikkelen plangebied. In 2020 is het project Teylerspark I, waarin 20 sociale huurwoningen zijn gerealiseerd volledig afgerond. Het plangebied van Teylerspark fase 2 (hierna Teylerspark II) ligt ten westen van Teylerspark I, en ten noorden van de Schilkerweg (N462). Met de ontwikkeling van Teylerspark II zal de zuidrand van Nieuwveen stedenbouwkundig worden afgerond. De beoogde bebouwing bestaat uit een mix van Tiny Houses, rug-aan-rug-woningen, tweelaagse rijwoningen, appartementen en
kwadrantwoningen. In totaal worden er 61 woningen gebouwd. Daarnaast wordt tussen het plangebied en de Schilkerweg een park aangelegd. Dit zal een overgang vormen tussen de kern Nieuwveen naar de Schilkerweg. Tevens is het een extra kwaliteit voor de wijken achter deze ontwikkelingen. Stand van zaken In juli 2020 is de startnotitie Teylerspark II in de raad vastgesteld, waarin is bepaald dat de planontwikkeling opgestart dient te worden. In de startnotitie is uitgegaan van circa 45 woningen. Na de inventarisatie van de risico’s en kansen voor de beoogde ontwikkeling is gebleken dat de geurcontour van de AWZI (afvalwaterzuiveringsinstallatie) uitbreiding van het plangebied toeliet. Door de uitbreiding van het plangebied is het mogelijk om 61 woningen te realiseren. In juli 2021 is het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Daarvoor is samen met belanghebbende een participatietraject doorlopen. Op basis van drie varianten is uiteindelijk gekozen voor een ontwerp Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 25
gebaseerd op een combinatie van de varianten. Op basis van het stedenbouwkundig plan is een bestemmingsplan opgesteld. In het bestemmingsplan zijn veel kaders opgenomen die leidend zijn waaronder bouwhoogte, maximale aantallen, programma, prijsklassen en omlijnde bouwvlakken. Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Na deze terinzagelegging is het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad op 23 juni 2022. Vanaf september 2022 is het bestemmingsplan onherroepelijk. Vanwege de urgentie voor woningen in deze doelgroep en de strak omlijnde kaders zoals zijn vastgelegd in het bestemmingsplan, is de keuze gemaakt om dit project in de markt te zetten door middel van een grondverkoop. Dit betekent dat de grond verkocht is aan de hoogste bieder. Deze openbare verkoop bij inschrijving heeft ertoe geleid dat de verkoop gegund is aan Van Daalen Ontwikkeling. Op 22 augustus 2023 is de koopovereenkomst aangegaan. In januari 2024 is de gemeente begonnen met het bouwrijp maken van het plangebied. De
ontwikkelaar is in het voorjaar gestart met de verkoop. Inmiddels zijn alle woningen verkocht aan jonge starters die wonen, of gewoond hebben, in de gemeente. In augustus 2024 is de omgevingsvergunning verleend en in november 2024 is de bouw gestart. De grondgebonden woningen worden voor de zomer van 2025 opgeleverd, de appartementen na deze zomer. Hierna wordt het park aangelegd, de verwachting is dat dit in 2026 gereed is. Risico’s In de huidige projectfase nemen het aantal risico’s en de effecten ervan steeds verder af. Het risico van stijgende GWW kosten zijn nog van invloed op het project. Een ander risico is het budget voor het aan te leggen park. Het park is aangemerkt als bovenwijkse voorziening en zal voor 25% ten laste komen van het project Teylerspark II en 25% ten laste van het project De Kleine Verwondering. Voor de overige 50% moet aanvullend krediet aangevraagd worden bij de raad. Er bestaat een risico dat dit krediet niet toegekend wordt waardoor de voorinvestering vanuit deze grondexploitatie voor de aanleg overbodig is.
UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik Het plan sluit aan op het reeds afgeronde plan Teylerspark I. Aan de andere kant van het plangebied is het project de Verwondering gelegen. Dit plan is in de nazorgfase. Daarnaast wordt het Teylerspark-park aangelegd. Het park zal positief bijdragen aan de beleving van de woonomgeving van Teylerspark II en de omringende woonwijken in Nieuwveen. Het park is niet meegenomen in het ruimtegebruik.
Programma Het beoogde woningbouwprogramma richt zich op jongeren en bestaat uit 43 goedkope koopwoningen (3 Tiny Houses, 8 rug-aanrugwoningen en 32 appartementen), en 18 betaalbare koopwoningen (10 tweelaagse rijwoningen en 8 kwadrantwoningen). In het bestemmingsplan is publiekrechtelijk vastgelegd dat 70% van de 61 woningen in de categorie goedkope koop gerealiseerd moet worden. De ontwikkelaar was verplicht zich hier aan te houden.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 26
GZ 08 Tochtpad Noordeinde Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 juli 2022
Procesmanager: Marjolein v/d Ven Projectfase: Ontwerpfase Verwachtte sluiting: 2028
GZ 08 TOCHTPAD NOORDEINDE
Plex Nieuwkoop 2.4
Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam
GZ 08 Tochtpad Noordeinde
Gemeentekern
Noordeinde
Deelproject
0
Datum
7-feb-2025
Versie
Definitief
Opsteller
Pamela Groenewege
Startjaar
2025
Looptijd
(4 jaar)
Resultaat prijspeil
-€ 876.957
Resultaat netto contant
-€ 853.987
Ruimtegebruik Bruto plangebied
Opp (m²)
Opp (%)
10.777
100%
Variabel
-
-
Reservering water
-
-
Buiten beschouwing
-
-
10.777
100%
2.329
22%
Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd
-
-
Verharding
3.935
37%
Groen
4.173
39%
Overig/bijzonder Controle Netto
340
3%
10.777
100%
HET PROJECT Doelstelling Het slopen van het oude schoolgebouw Christelijke Daltonschool (CDBS) De Diamant (verder de Diamant) en het toevoegen van nieuwe woningen voor jongeren en ouderen aan de woningvoorraad in de kern Noordeinde. De strook langs de Dobbe zal gelijktijdig worden ontwikkeld. Toelichting Aanleiding De gemeenteraad heeft op 15 oktober 2015 het besluit genomen over het budget voor de nieuwbouw van vier scholen waaronder voor het IKC Zevenhoven/Noordeinde. Inmiddels is het IKC gebouwd en in gebruik genomen, waardoor op de locatie de Diamant (voormalig schoolgebouw de Diamant) herontwikkeling kan plaatsvinden. De strook langs de Dobbe ligt binnen de BSD-contour en zal gelijktijdig ontwikkeld worden. De beoogde bebouwing zal bestaan uit rugaan-rug-woningen en appartementen voor starters en levensloopbestendige woningen voor ouderen. In totaal worden er 42 woningen gebouwd.
In het plan blijft ruimte voor een trapveld op nagenoeg de huidige locatie. De afmetingen van het huidige trapveld (33 x 40 meter) zullen wijzigen naar 22,5 x 27,5 meter. Daarnaast is er aandacht voor de groene randen van het dorp door het behouden van de bestaande bomen bij locatie de Diamant en het toepassen van een sloot met een landelijke inpassing bij de Dobbe. Stand van zaken In mei 2020 is de startnotitie voor het Tochtpad Noordeinde in de raad vastgesteld, waarin is bepaald dat de planontwikkeling opgestart dient te worden. In de startnotitie en het woningbouwprogramma is uitgegaan van circa 42 woningen. Om te komen tot het stedenbouwkundig plan Noordeinde (Tochtpad/de Dobbe) is een participatietraject met twee participatierondes georganiseerd. In de eerste participatieronde zijn er vier varianten voorgelegd aan de omgeving. Op basis van de feedback is een voorkeursvariant opgesteld. Deze variant is in de tweede participatieronde wederom voorgelegd aan de omgeving. Naar aanleiding Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 27
van het participatietraject zijn er enkele aanpassingen doorgevoerd, waaronder het omzetten van vier sociale huurwoningen naar koopwoningen, de maten van het trapveld, toevoegen van een sloot en het parkeren. In juli 2021 is de aanbesteding voor het slopen van het schoolgebouw de Diamant in gang gezet en het gebouw is in oktober 2021 gesloopt. Het stedenbouwkundig plan dient als basis voor het opgestelde bestemmingsplan Tochtpad Noordeinde. Het ontwerp bestemmingsplan (met daarin het stedenbouwkundig plan) heeft eerst zes weken ter inzage gelegen. Vervolgens is het bestemmingsplan op 23 juni 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Hier is beroep tegen ingesteld. De ingestelde beroepen zijn op 20 december 2023 ongegrond verklaard door de Raad van State. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.
Na enige vertraging is in het derde kwartaal van 2024 de tenderprocedure gestart. Naar verwachting zal na de zomer 2025 een ontwikkelaar worden geselecteerd. Risico’s In de huidige projectfase is de onderkenning van risico’s van groot belang. De te ontwikkelen locaties worden gezien als entree van het westelijk deel van Noordeinde waardoor er verschillende belangen kunnen ontstaan. In het participatietraject van het stedenbouwkundig plan zijn de omgeving en de omwonenden intensief betrokken. Toch is er vertraging ontstaan door het ingediende beroep tegen het bestemmingsplan.
UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De beoogde ontwikkeling richt zich op een mooie overgang van landschap naar bebouwing en een goede entree voor Noordeinde. De bebouwing aan de Dobbe zal bestaan uit twee blokken rug-aan-rug-woningen. Op de locatie de Diamant zullen twee rijen van vier levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd. Daarnaast komt op locatie de Diamant een appartementencomplex bestaande uit twee delen, waarvan het deel nabij de bestaande woningen twee lagen hoog wordt en het andere deel drie lagen hoog.
Programma Het woningbouwprogramma richt zich op jongeren en ouderen en bestaat uit 16 sociale huurwoningen voor starters (rug-aan-rugwoningen), 4 sociale huur rijwoningen voor ouderen (levensloopbestendig), 18 goedkope koop appartementen en 4 betaalbare koop rijwoningen (levensloopbestendig). In afwijking van het integraal woningbouwprogramma en naar aanleiding van het participatietraject zijn er 4 sociale huur rijwoningen (levensloopbestendig) omgezet naar 4 betaalbare koop rijwoningen (levensloopbestendig).
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 28
GZ 10 Schoterhoek II Portefeuillehouder: Antoinette Ingwersen Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 2008
Projectleider: Jan Willem van der Linde Projectfase: Realisatiefase Verwachtte sluiting: 2025
GZ10 SCHOTERHOEK II
Plex Nieuwkoop 2.4
Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam
GZ10 Schoterhoek II
Gemeentekern
Nieuwveen
Deelproject
0
Datum
7-feb-2025
Versie
Definitief
Opsteller
Pamela Groenewege
Startjaar
2025
Looptijd
(1 jaar)
Resultaat prijspeil
€ 343.284
Resultaat netto contant
€ 318.830
Ruimtegebruik
Opp (m²)
Bruto plangebied
Opp (%)
93.628
100%
Variabel
-
-
Reservering water
-
-
Buiten beschouwing
-
-
93.628
100%
63.548
68%
Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd
-
-
Verharding
12.153
13%
Groen
17.927
19%
Overig/bijzonder Controle Netto
-
-
93.628
100%
HET PROJECT Doelstelling De gemeente Nieuwkoop profileert zich vanuit de gemeentelijke Omgevingsvisie als ondernemende, groene en duurzame gemeente. Nieuwkoop wil voorzien in de ruimtebehoefte van bedrijven door voldoende ruimte te bieden op een beperkt aantal goede bedrijventerreinen. De behoefte aan bedrijventerreinen was echter groter dan de ruimte die kon worden gecreëerd door herontwikkeling van bestaande terreinen. Daarom is met Schoterhoek II een nieuw bedrijventerrein ontwikkeld. Toelichting Aanleiding Uit het behoefteonderzoek dat is uitgevoerd voor de sub regio Rijn- en Veenstreek (gemeente Nieuwkoop, Alphen aan den Rijn en Kaag en Braassem) bleek dat om voor de periode 2010 - 2025 aan de vraag naar gemengde bedrijventerreinen te kunnen voldoen het noodzakelijk was om Schoterhoek II te ontwikkelen. Stand van zaken Het bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk. Door de gemeenteraad is
besloten om het gemeentelijk afvalstation en het onderkomen van de buitendienst te realiseren op Schoterhoek II. Deze zijn beide inmiddels enige jaren in gebruik. Het bouwrijp maken is in 2021 afgerond en het warmtenet is aangelegd en in gebruik genomen. De kopers betalen een bijdrage van € 15 per m² voor het warmtenet. Deze bijdrage is niet verwerkt in de grondprijs. Voor de kosten van het warmtenet is een separaat krediet door de raad beschikbaar gesteld. Voor het eigendom en beheer van het warmtenet is een coöperatie opgericht waar alle bedrijven lid van worden. Onderhoud voor de eerste 5 jaar is meegenomen in de aanbesteding van de aanleg. De levering van kavels vindt sinds het 4e kwartaal 2020 plaats, er was veel (vooral lokale) belangstelling voor de kavels. Inmiddels zijn er in totaal 30 kavels verkocht en overgedragen, waarvan 6 kavels in 2020 (of eerder), 16 kavels in 2021, 5 kavels in 2022 en 3 kavels in 2023. De resterende 2 kavels zijn gereserveerd; ten minste 1 kavel zal naar verwachting worden afgenomen in 2025. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 29
In de tweede helft van 2025 wordt gestart met het woonrijp maken. Risico’s Ondanks dat er nog twee kavels overgedragen moeten worden, is er voldoende zekerheid
over het verkrijgen van de opbrengsten. Er zijn voldoende geïnteresseerde ondernemers mocht een koper zich terugtrekken. Verder zijn er geen projectspecifieke risico’s te benoemen.
UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik Voor een goede ruimtelijke inpassing is een groenstrook gerealiseerd. Van het totale netto plangebied is circa 68% van het gebied uitgeefbaar voor bedrijfskavels. Daarnaast is 19% groen en 13% verharding.
Programma Het uitgeefbare gebied meet 63.548 m², dat volledig wordt uitgegeven als bedrijventerrein. Naast het gemeentelijke afvalstation en de gemeentewerf voor de buitendienst worden er 30 bedrijfskavels uitgegeven (in totaal 32 kavels).
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 30
GZ 11 Vrouwenakker-West Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 mei 2023
Projectleider: Marjolein van de Ven Projectfase: Voorbereidingsfase Verwachtte sluiting: 2028
GZ 11 VROUWENAKKER-WEST
Plex Nieuwkoop 2.4
Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam
GZ 11 Vrouwenakker-West
Gemeentekern
Gemeente Nieuwkoop
Deelproject
0
Datum
7-feb-2025
Versie
Definitief
Opsteller
Pamela Groenewege
Startjaar
2025
Looptijd
(4 jaar)
Resultaat prijspeil
€ 858.099
Resultaat netto contant
€ 763.121
Ruimtegebruik Bruto plangebied
Opp (m²)
Opp (%)
35.190
100%
Variabel
-
-
Reservering water
-
-
Buiten beschouwing
-
-
35.190
100%
14.470
41%
Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd
-
-
Verharding
9.530
27%
Groen
7.315
21%
Overig/bijzonder
3.875
11%
35.190
100%
Controle Netto
HET PROJECT Doelstelling De Visie op Wonen in Vrouwenakker-West 2025 is gericht op een gezonde, groene, inclusieve en daarmee toekomstbestendige woonwijk voor iedereen: van starter tot senior, waarmee voorzien kan worden in de behoefte van inwoners van Vrouwenakker en Nieuwkoop. Toelichting Aanleiding De voormalige gemeente Liemeer heeft voor de gemeentelijke herindeling de gronden in Vrouwenakker aangekocht. De twee aangekochte percelen grensden niet aan elkaar en waren niet ontsloten vanaf de openbare weg. In september 2020 heeft de raad ingestemd met een grondruil, waardoor het gemeentelijke grondeigendom nu een aangesloten gebied vormt. Bij het project Vrouwenakker-West is ervoor gekozen om de woningbouwopgave vroegtijdig naar de markt te brengen om marktpartijen middels een aanbesteding in te laten schrijven. De op basis hiervan geselecteerde marktpartij VORM is verantwoordelijk voor het opstellen
van het Voorlopig en Definitief ontwerp, het bestemmingsplan, de Omgevingsvergunning, het (vervolg op het) participatietraject, het saneren en bouwrijp maken van het gebied, de realisatie van de woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte. In deze opzet heeft de gemeente een regisserende en sturende taak, vormgegeven in de uitgeschreven aanbesteding en een faciliterende (doorlopen ruimtelijke procedure) en controlerende taak (bewaken bepalingen overeenkomst). Stand van zaken In het Luchtvaart Indelingsbesluit (Lib) is opgenomen dat in gebieden als Vrouwenakker-West, vanwege de ligging binnen de voormalige rode contour van het vroegere streekplan van de provincie ZuidHolland, woningbouw gerealiseerd mag worden, mits dit gerealiseerd wordt binnen een redelijke termijn na de inwerkingtreding. Dit is in 2022 eveneens ambtelijk afgestemd met zowel Provincie Zuid-Holland als de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). In februari 2022 is de Visie op Wonen in Vrouwenakker-West 2025 door de raad Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 31
vastgesteld. Dit betreft een ontwikkelvisie op hoofdlijnen met de vier thema’s: groen, gezamenlijkheid, geluid en gezondheid.
meerdere partijen beroep aangetekend, waardoor de beroepsprocedure bij de Raad van State doorlopen moet worden.
Om het gebied te ontsluiten is in februari 2022 een krediet beschikbaar gesteld voor de aankoop van een perceel grond gelegen aan het Nieuwveens Jaagpad 127.
De overdracht van de grond aan de ontwikkelaar VORM heeft in januari 2025 plaatsgevonden.
De aanbesteding is in november 2022 gepubliceerd en na het doorlopen van de procedure is deze eind juni 2023 gegund aan VORM ontwikkeling middels een collegebesluit. In juli 2023 is de participatie voor de inrichting van het gebied gestart. De doelstelling van deze fase is uitwerking van het Voorlopig Ontwerp tot een Definitief Ontwerp. Parallel hieraan liep het doorlopen van de planologische procedure tot de vaststelling van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is op 6 juni 2024 vastgesteld. Er is door
Risico’s De gemeente neemt een faciliterend rol in bij de voorbereiding en uitvoering van het project. Dit betekent dat een groot deel van de risico’s bij de marktpartij ligt. Een deel gemeentelijke risico’s zijn inmiddels afgedekt door de contractering en de grondoverdracht aan VORM ontwikkeling. Risico’s zitten er onder meer in de impact van het ingediende beroep op de planning van de vervolgfasen van de ontwikkeling.
UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik Het plangebied Vrouwenakker-West ligt ten westen van de huidige kern Vrouwenakker en is circa 35.068 vierkante meter groot. De locatie ligt ingesloten tussen lintbebouwing aan het Nieuwveens Jaagpad ten noorden en lintbebouwing en de provinciale weg ten oosten. Ten zuiden liggen weilanden en ten westen van het gebied enkele kassen. Van het totale plangebied ligt ongeveer 2,33 hectare grond binnen de bebouwingscontour die geschikt is voor de realisatie van woningbouw. In overleg met de Provincie en de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) mogen delen van het plangebied buiten de bebouwingscontour bebouwd worden zodat een meer organische overgang ontstaat tussen bebouwd gebied en de groene dorpsrand. Ook is het resterende gebied geschikt voor o.a. parkeren, groen en openbaar gebied. Het Definitief Ontwerp is inmiddels bekend net als de uitwerking in het bestemmingsplan. De bereikbaarheid van de locatie voor woningbouw is aan de noordzijde via Nieuwveens Jaagpad. De ontsluiting aan deze zijde biedt een visueel aantrekkelijke en vooral veilig ontsluiting van het woningbouwgebied. Daarnaast wordt ingezet op een aantal kleine ingrepen aan het Nieuwveens Jaagpad voor verkeersveiligheid zoals realisatie van enkele verkeersdrempels. Aan de oostelijke zijde komt er een ontsluiting enkel voor calamiteiten
verkeer en langzaam verkeer, richting de provinciale weg. Programma In de ontwikkelvisie is uitgegaan van minimaal 70 tot maximaal 90 woningen, en een gevarieerd woningbouwprogramma, met minimaal 35% sociaal (sociale huur en goedkope koop), minimaal 20% betaalbaar (middeldure huur en betaalbare koop) en maximaal 45% middeldure tot dure koop. Het voorgenomen woningbouwprogramma is gebaseerd op het toen geldende gemeentelijk woonbeleid, welke geborgd is in de kaderstellende Visie op Wonen in Vrouwenakker-West met daarin aandacht voor jongeren, ouderen en jonge gezinnen. Ook is de woningbehoefte in Vrouwenakker in het bijzonder, meegenomen in de overwegingen. In het uiteindelijke ontwerp van de woonwijk komen 82 woningen waarbij de verdeling van woningen in categorieën en doelgroepen aansluit op de eerder genoemde standpunten. Daarnaast wordt er een Wonen met zorg instelling voor intramurale zorg gerealiseerd voor 26 kwetsbare ouderen die 24 uurszorg nodig hebben.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 32
GZ 12 IKC De Poel Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 oktober 2023
Projectleider: Jan Willem van der Linde Projectfase: Realisatiefase Verwachtte sluiting: 2025
GZ12 IKC DE POEL
Plex Nieuwkoop 2.4
Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam
GZ12 IKC De Poel
Gemeentekern
Langeraar
Deelproject
0
Datum
7-feb-2025
Versie
Definitief
Opsteller
Pamela Groenewege
Startjaar
2025
Looptijd
(1 jaar)
Resultaat prijspeil
-€ 987.338
Resultaat netto contant
-€ 969.623
Ruimtegebruik Bruto plangebied
Opp (m²)
Opp (%)
12.716
100%
Variabel
-
-
Reservering water
-
-
Buiten beschouwing
-
-
12.716
100%
2.761
22%
Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd
-
-
Verharding
3.960
31%
Groen
5.425
43%
Overig/bijzonder Controle Netto
570
4%
12.716
100%
HET PROJECT Doelstelling Het realiseren van kwalitatief goede en duurzame huisvesting voor het Integraal Kindcentrum Langeraar en Papenveer. Daarnaast biedt het perceel de mogelijkheid om een groen, openbaar speelplein te creëren en om woningbouw toe te voegen. Toelichting Aanleiding In 2015, met een actualisatie in 2020, is het strategische plan onderwijs en huisvesting vastgesteld, waarmee de nieuwbouw van de Integrale Kind Centra (IKC’s) voor onder andere de kern Langeraar mogelijk werd gemaakt. Het doel was om het basisonderwijs te voorzien van toekomstbestendige huisvesting in de kernen waar dit nog niet het geval is. In Langeraar was behoefte aan nieuwe huisvesting, omdat het huidige gebouw van basisschool Aeresteijn slecht geïsoleerd en verouderend was. Het IKC De Poel zal onderdak bieden aan onderwijs, kinderopvang, peuteropvang en een gymzaal voor alle kinderen van Langeraar en Papenveer. Ook heeft het IKC een sociale
functie. Daarnaast laat het bestemmingsplan een appartementengebouw met maximaal 20 woningen toe. Voor de buitenruimte wordt gewerkt aan een groen schoolplein met in het bijzonder aandacht voor duurzame materialen en voldoende infiltratie van water. Stand van zaken In maart 2021 heeft de raad na de uitvoering van een locatiestudie het besluit genomen dat het IKC op de plaats komt van de huidige basisschool Aeresteijn. In februari 2022 is het stedenbouwkundig kader IKC Langeraar en Papenveer door de raad vastgesteld. Het stedenbouwkundig kader dient als basis voor de wijziging van het geldende bestemmingsplan en het ontwerp van de gebouwen. De huidige school is wijdlopig van opzet. Door van het nieuwe IKC een compacter, tweelaags gebouw te maken kan een bijdrage geleverd worden aan de woningbouwopgave. Een belangrijk element is een groene openbare buitenruimte met ‘wonen in de schooltuin’. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 33
Er is, na het doorlopen van een aanbestedingsprocedure, in mei 2023 een bouwteamovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar (Vink Bouw), die zorgt draagt voor de ontwikkeling en realisatie van het IKC en de realisatie en verkoop van de woningbouw. Het bestemmingsplan Kindcentrum De Poel is vastgesteld in de raadsvergadering van 26 september 2023 en is inmiddels onherroepelijk. Het oude schoolgebouw is in april 2024 gesloopt, met vertraging door de aanwezigheid
van vleermuizen. Daarna is het plangebied bouwrijp gemaakt voor de aanvang van de bouwwerkzaamheden. In juni 2024 is de bouw het IKC en het appartementengebouw begonnen. De bouw zal ongeveer een jaar duren. Risico’s Er is bij deze ontwikkeling sprake van zowel de bouw van het IKC als de woningbouw. Hierbij is vergelijkbare architectuur en een gelijklopende bouwplanning essentieel. Vooral doordat het gebied rondom de school en de woningen het speelgebied is voor de school.
UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De bebouwing ligt aan de noordzijde van het perceel. Het IKC heeft een L-vormig bouwvolume en wordt gebouwd aan de zijde van het kerkplein, in de ruimte tussen het ontginningslint op het oude land en de nieuwbouw op het nieuwe land. De kleinschalige woningbouw is gesitueerd aan de oostzijde van het IKC. Aan de zuid- en westzijde van de nieuwe bebouwing ontstaat een ruime en groene ruimte; het schoolterrein. De ‘schooltuin’ krijgt een parkachtige groene inrichting. De opzet van het schoolterrein is van grote waarde voor spelende kinderen en draagt ook bij aan de woonkwaliteit voor aanwonenden.
Programma In het IKC zal ruimte zijn voor basisonderwijs, kinder- en peuteropvang en sport. In totaal zal het gaan om circa 2.773 m2 BVO, inclusief technische ruimte. Voor het onderwijs is behoefte aan 12 klaslokalen en aanvullende ruimtes zoals een schoolbibliotheek, leerplein/handvaardigheidsruimte, speellokaal voor kleuters en kantoorruimte. Voor het kinderdagverblijf is behoefte aan 3 groepsruimtes inclusief voorzieningen als sanitair en slaapplekken. Het woongebouw zal ruimte bieden aan 20 sociale huurappartementen.
De woningbouw en de bewoners zijn te ‘gast’, waarbij de auto’s bij de Langeraarseweg geparkeerd dienen te worden. De woningen zijn te bereiken middels een wandelpad door de schooltuin. Dit draagt bij aan de groene kwaliteit en aan de veiligheid van de school. De bestaande parkeerplaatsen aan de Langeraarseweg wordt uitgebreid ten behoeve van de woningen.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 34
GZ 13 De Meent Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 maart 2024
Projectleider: Jan-Willem van de Linde Projectfase: Voorbereidingsfase Verwachtte sluiting: 2028
DE MEENT
Plex Nieuwkoop 2.4
Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam
De Meent
Gemeentekern
Woerdense Verlaat
Deelproject
0
Datum
7-feb-2025
Versie
Definitief
Opsteller
Pamela Groenewege
Startjaar
2025
Looptijd
(4 jaar)
Resultaat prijspeil
€ 297.101
Resultaat netto contant
€ 339.409
Ruimtegebruik Bruto plangebied
Opp (m²)
Opp (%)
2.309
100%
Variabel
-
-
Reservering water
-
-
Buiten beschouwing
6
0%
2.303
100%
1.157
50%
Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd
-
-
Verharding
863
37%
Groen
106
5%
Overig/bijzonder
177
8%
2.303
100%
Controle Netto
HET PROJECT Doelstelling De huidige basisschool de Meent zal na het openen van het nieuwe IKC Woerdense Verlaat (op het naastgelegen perceel) worden gesloopt en het perceel zal vrijkomen voor woningbouw. Dit biedt mogelijkheden om woningen te bouwen voor starters, jonge gezinnen en senioren in Woerdense Verlaat. Toelichting Aanleiding In 2015, met een actualisatie in 2020, is het strategische plan onderwijs en huisvesting vastgesteld, waarmee de nieuwbouw van de Integrale Kind Centra (IKC’s) voor onder andere de kern Woerdense Verlaat mogelijk werd gemaakt. In Woerdense Verlaat was behoefte aan een nieuw schoolgebouw, in combinatie met een ontmoetingsruimte voor het dorp. Door de verplaatsing van de school komt er op de locatie van de huidige basisschool ruimte vrij voor woningbouw. De beoogde bebouwing op de locatie van huidige basisschool zal bestaan uit maximaal 14 woningen, waarvan minimaal 4 en maximaal 6 grondgebonden woningen. De
overige woningen zijn appartementen. Aan de hand van het woningbouwprogramma moeten er parkeerplaatsen gerealiseerd worden, die ook aangewend kunnen worden voor het IKC. Aan de straatzijde zijn bomen en groen voorzien. Stand van zaken In december 2021 is op basis van het strategisch plan onderwijs en huisvesting de startnotitie IKC Woerdense Verlaat vastgesteld. Dit is een meer uitgewerkt plan waar onder andere de mogelijkheden voor de woningbouw naar voren komt. Vervolgens is in december 2022 het stedenbouwkundig kader IKC Woerdense Verlaat door de raad vastgesteld. Het stedenbouwkundig kader is in samenspraak met de omgeving opgesteld en geeft de ruimtelijke kaders voor het plan. Voor de woningbouw is vanuit de kern behoefte aan kleine betaalbare eengezinswoningen en appartementen. Voor de bouw van het IKC is een architect geselecteerd, een voorlopig ontwerp gemaakt Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 35
en is via een aanbestedingsprocedure een bouwteam gevormd. Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Hierna is het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad op 29 februari 2024. Na intrekking van het ingediende beroep, is het bestemmingsplan onherroepelijk. Inmiddels ligt er een definitief ontwerp en is de omgevingsvergunning voor het bouwen van het IKC aangevraagd. Begin 2025 is het Beatrix gebouw (dat staat op de locatie van het toekomstige IKC) gesloopt. Hierna wordt het plangebied bouwrijp gemaakt en zal de bouw van het nieuwe IKC rond de zomer 2025 starten. Dit zal ongeveer een jaar duren.
Risico’s In de huidige projectfase is de onderkenning van risico’s van groot belang. Er is bij deze ontwikkeling sprake van zowel de bouw van het IKC als de woningbouw. De ontwikkeling van het IKC behoort niet tot de te openen grondexploitatie. Wel heeft de bouw van het IKC gevolgen voor planning van de woningbouw, omdat de woningbouw pas gerealiseerd kan worden na het openen van het nieuwe IKC Woerdense Verlaat. Eind 2024 een uitspraak gedaan door de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarmee de jurisprudentielijn over intern salderen is gewijzigd. Dit heeft gevolgen voor bouwprojecten in de nabijheid van Natura 2000 gebieden.
UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De bebouwing is voorzien op de huidige locatie van basisschool de Meent en ligt aan de Korte Meentweg. Op basis van het participatietraject en het stedenbouwkundig kader zijn er randvoorwaarden aan het woningbouwperceel toegekend. Deze randvoorwaarden zijn ook uitgewerkt in meerdere varianten. Het bouwvlak waarbinnen de bebouwing moet worden geplaatst ligt aan de oostzijde van het perceel. Aan de westzijde en langs de straat is ruimte voor de parkeerplaatsen, die ook gebuikt kunnen worden als kiss&ride plekken voor het IKC. Langs de straatzijde en tussen de parkeervakken is ruimte voor bomen en groen.
Programma Het woningbouwprogramma bestaat uit maximaal 14 woningen, waarvan minimaal 4 en maximaal 6 grondgebonden woningen. De overige woningen zijn appartementen. Het programma richt zich op starters, jonge gezinnen en senioren met goedkope koopwoningen en/of betaalbare koopwoningen. In de grondexploitatie zijn 4 goedkope koop appartementen, 4 betaalbare koop appartementen en 6 betaalbare koop rijwoningen opgenomen.
De ontsluiting van het perceel is aan de westzijde, bij de parkeerplaatsen.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 36
GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 juli 2024
Procesmanager: Marjolein van de Ven Projectfase: Voorbereidingsfase Verwachtte sluiting: 2025
GZ 14 FLEXWONEN TER AAR NOORDOOST (FASE 1)
Plex Nieuwkoop 2.4
Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam
GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1)
Gemeentekern
Ter Aar
Deelproject
0
Datum
7-feb-2025
Versie
Definitief
Opsteller
Pamela Groenewege
Startjaar
2025
Looptijd
(1 jaar)
Resultaat prijspeil
-€ 817.048
Resultaat netto contant
-€ 814.989
Ruimtegebruik Bruto plangebied
Opp (m²)
Opp (%)
6.793
100%
Variabel
-
-
Reservering water
-
-
Buiten beschouwing
-
-
6.793
100%
Uitgeefbaar
887
13%
Bebouwd
-
-
Verharding
1.755
26%
Groen
4.151
61%
Netto plangebied
Overig/bijzonder Controle Netto
-
-
6.793
100%
HET PROJECT Doelstelling Door het grote tekort aan betaalbare woningen is er vanuit het Rijk en de Provincie meer ruimte en stimulans gegeven voor het bouwen van flexwoningen. Met het plaatsen van flexwoningen op de tijdelijke locatie Ter Aar Noordoost, kan het enorme woningtekort vlotter verminderd worden. Toelichting Aanleiding Vanaf juni 2022 is de gemeente met Woondiensten Aarwoude (WDA) in gesprek over het plaatsen van flexwoningen. In september 2022 blijken de plannen onvoldoende uitwerkt en de participatie niet voldoende, waardoor de woningen niet geplaatst konden worden. In september 2022 is opnieuw begonnen met eerst een plan van aanpak, en daarna een uitgebreider onderzoek met randvoorwaarden voor geschikte locaties. De locatie Ter Aar Noordoost is aangewezen als geschikte locatie. De locatie is de westzijde verbonden aan de Oostkanaalweg, aangrenzend aan het
vrachtwagenparkeerterrein. Aan de weerszijden (noord en zuid) van het plangebied ligt een watergang. Stand van zaken In september 2022 is besloten opnieuw te starten met het realiseren van flexwoningen. In november 2022 is een plan van aanpak voor een onderzoek naar de randvoorwaarden en mogelijkheden gedeeld. Vervolgens is op 13 april 2023 het resultaat van het onderzoek naar de mogelijkheden en randvoorwaarden voor flexwoningen in de gemeente Nieuwkoop door de gemeenteraad besproken. Op basis van het rapport en met inachtneming van de uitgangspunten en randvoorwaarden die daarin beschreven staan, besloot de gemeenteraad voorstander te zijn van de realisatie van flexwoningen in de gemeente Nieuwkoop als flexibele schil van de bestaande woningvoorraad. De gemeenteraad besloot ook over de doelgroepen voor de flexwoningen, de randvoorwaarden en over de selectieprocedure voor locaties. In april 2023 is als onderdeel van de selectieprocedure een oproep aan inwoners gedaan om locaties voor flexwoningen aan te Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 37
dragen. Daarbij zijn inwoners ook opgeroepen om zich aan te melden voor een adviespanel. In mei 2023 is er op basis van de ontvangen reacties een voorlopige shortlist met mogelijke locaties gepubliceerd. Ook is er in mei een avond georganiseerd met het adviespanel. Voor 5 locaties, waaronder Ter Aar Noordoost is in juli 2023 een voorlopige locatiebesluit genomen door het college. Daarna wordt de locatie nader onderzocht en uitgewerkt tot een inrichtingsplan op hoofdlijnen. In december 2023 besloot de gemeenteraad dat de locatie Ter Aar Noordoost bestemd is als locatie voor flexwoningen. De Geschikte Peer verhuist begin 2025 naar een nieuwe locatie aan de Veldweg in Ter Aar. In januari en februari 2024 zijn gesprekken geweest met direct omwonende en overige belangstellende om te informeren over de doelstellingen en randvoorwaarden en om ideeën te bespreken voor het inrichtingsplan. De inbreng is verwerkt in een inrichtingsplan op hoofdlijnen. Het inrichtingsplan is in februari gedeeld met de gemeenteraad en gepresenteerd tijdens een inloopbijeenkomst voor omwonenden. De gemeenteraad heeft op 6 juni 2024 ingestemd met het inrichtingsplan voor 42 flexwoningen en geld beschikbaar gesteld voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie voor fase 1 (18 woningen).
Woondiensten Aarwoude (WDA) is reeds in het bezit van 18 bestaande flexwoningen, die in 2022 zijn aangeschaft met het oog op het voorzien in tijdelijke woningbouw. Ze zijn tijdelijke opgeslagen op grond van de gemeente. In november 2024 is een samenwerkingsovereenkomst met WDA getekend en zijn partijen overeengekomen om
de 18 flexwoningen voor een periode van maximaal 15 jaar te plaatsen op de locatie Ter Aar Noordoost. De vergunningsaanvraag is eind juni 2024 ingediend. Op 30 januari 2025 heeft de gemeenteraad een voorlopig besluit genomen over de vergunning, waarna het ontwerpbesluit 6 weken ter inzage gaat voor zienswijzen. Het college neemt na deze periode een definitief besluit over de aanvraag, waarna ook nog een beroepstermijn van 6 weken genomen wordt. Er zijn in 2024 uitgebreide milieuonderzoeken uitgevoerd. Er heeft een nader asbest en bodemonderzoek plaatsgevonden. De bodem wordt in 2025 gesaneerd. Risico’s In de huidige projectfase is de onderkenning van risico’s van groot belang. Er is een uitgebreid participatietraject gevolgd waarbij inwoners en direct omwonende zijn gehoord en input zoveel mogelijk is verwerkt in het inrichtingsplan. Om belanghebbende te blijven betrekken is heldere communicatie en het verschaffen van informatie belangrijk voor de haalbaarheid en looptijd van het vervolgtraject. De woningen kunnen mogelijk niet tijdig worden aangesloten op de stroomvoorziening door Liander. Als dit het geval is moeten de woningen aangesloten worden op een tijdelijke stroomvoorziening. De kosten hiervoor zijn mede afhankelijk van de huurperiode. De subsidie Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen kan mogelijk worden aangevraagd.
Hier wordt volop op ingezet, maar of de subsidie ook daadwerkelijk verkregen wordt is nog onzeker.
UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De voormalige locatie van de volkstuinvereniging De Geschikte Peer is beschikbaar. Het huurcontract is per 1 januari 2025 verlopen. Het terrein is inmiddels leeg en geschikt voor de inrichting met flexwoningen. De beoogde bebouwing op deze locatie zal voorlopig bestaan uit 18 driekamer flexwoningen van één bouwlaag (planfase 1). Er is op het terrein plaats voor nog ca. 24 flexwoningen in maximaal 3 bouwlagen (planfase 2). Invulling van deze tweede planfase volgt later en is nu niet aan de orde. De benodigde parkeerplaatsen zijn op het
terrein voorzien, waar ook voldoende ruimte voor is. Daarnaast zal een plek komen voor een gedeelde afsluitbare fietsenstalling Binnen de ruimtelijke uitgangspunten is rekening gehouden met het creëren van openbare verblijfsruimten, die indien gewenst met inbreng van toekomstige bewoners kan worden ingericht. Programma Het woningbouwprogramma bestaan uit 18 flexwoningen in de categorie sociale huur. Het programma richt zich op jongeren (35%), Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 38
(her)starters en andere woningzoekenden (40%) en nieuwkomers met verblijfsvergunning (25%). De toewijzing gebeurt door de
woningcorporatie op basis van de huisvestingsverordening.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 39
6. Materiele vaste activa – strategische gronden Bij de actualisatie van grondexploitaties wordt ook het mva-s bijgewerkt: de materiele vaste activa – strategische gronden. Strategische gronden zijn beoogd voor een toekomstige ontwikkeling door de gemeente. Deze ontwikkeling staat niet vast of een toekomstige (eind-)bestemming is nog niet bekend. Maar door de ligging van de gronden, vaak nabij of in kernen of bij andere ontwikkellocaties, hebben deze gronden een potentieel. Als de ontwikkeling duidelijk(er) wordt, de gronden in ontwikkeling worden genomen en hiervoor een bestemmingsplan wordt vastgesteld, gaat het object over van mva-s naar de daartoe te openen grondexploitatie.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 40