Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 (OPENBAAR)

GEMEENTE NIEUWKOOP 2025

MEERJARENPERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

OPENBAAR

INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave .......................................................................................................................................2 1. Kernboodschap ..................................................................................................................................3 1.1 Inleiding ..........................................................................................................................................3 1.2 Projecten .........................................................................................................................................3 1.3 Resultaten .......................................................................................................................................4 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................................................4 2.

Markt, behoefte en beleid ..................................................................................................................5 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................................5 2.2 Marktontwikkelingen .......................................................................................................................5 2.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................6 2.4 Provinciaal- en rijksbeleid ...............................................................................................................6 3.

Programmering ...................................................................................................................................8 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................................8 3.2 Projecten .........................................................................................................................................8 3.3 Woningbouwplanning .....................................................................................................................8 3.4 Fasering ..........................................................................................................................................9 4. Resultaten actualisatie .................................................................................................................... 10 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 10 4.2 Afsluiten grondexploitaties ........................................................................................................... 10 4.3 Resultaten positieve grondexploitaties ........................................................................................

10 4.4 Resultaten negatieve grondexploitaties ...................................................................................... 11 4.5 Voorzieningen en reserves .......................................................................................................... 12 4.6 Weerstandsvermogen ................................................................................................................. 15 4.7 Overzicht kosten en opbrengsten ................................................................................................ 16 4.8 Jaarrekening 2024 en Algemene reserve ................................................................................... 17 5. De projecten ..................................................................................................................................... 18 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 18 5.2 Overzicht afgesloten grondexploitaties ....................................................................................... 18 5.3 Overzicht en toelichtingen lopende grondexploitaties ................................................................. 18 6. Materiele vaste activa – strategische gronden ............................................................................. 40

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 2

1. KERNBOODSCHAP 1.1 INLEIDING De inrichting van ruimte, oftewel ruimtelijke ontwikkeling, is een buitengewoon actueel onderwerp. Dit wordt mede veroorzaakt door de uitzonderlijke behoefte aan woningbouw in Nederland. Om in deze behoefte te kunnen voorzien voert de gemeente Nieuwkoop al langere tijd grotendeels actief grondbeleid, waarbij ruimtelijke projecten worden ontwikkeld op gemeentelijke gronden. De impact van deze ruimtelijke ontwikkelingen heeft op financieel vlak grote gevolgen. Daarom wordt voor alle ruimtelijke projecten die vanuit de gemeente worden aangestuurd een grondexploitatie (financiële begroting) opgesteld. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd conform in de Nota Grondbeleid 2021 is vastgelegd. Vervolgens worden de grondexploitaties gebundeld in voorliggend Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG).

1.2 PROJECTEN

06

04 07 02 01

08

05 09 03

Figuur 1.1: Overzicht alle gemeentelijke projecten gemeente Nieuwkoop (met een grondexploitatie) De komende jaren ligt de focus op het afronden van (langlopende) projecten, en wordt er gewerkt aan de planvorming van nieuwe projecten. Bij het bedrijventerrein Schoterhoek II (01) zal het plangebied

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 3

in 2025 woonrijp gemaakt worden. Naar verwachting worden de resterende twee kavels verkocht en overgedragen. Bij het projecten Teylerspark fase 2 (02) en Lindelaan (03) is de grond in 2024 bouwrijp gemaakt en is de bouw van de woningen begonnen. Vervolgens zal het plangebied woonrijp gemaakt worden. Ook bij IKC de Poel (04) is de grond inmiddels bouwrijp gemaakt en de bouw van de school en appartementen gestart. Bij het project Buytewech-Noord (05) is de ontwikkelaar geselecteerd en de overeenkomst getekend. Het bouwrijp maken van de hoofdontsluiting (met aansluiting op de rotonde) en het park zijn nagenoeg afgerond. In 2025 worden eiland 1 en 2 (WSN) bouwrijp gemaakt, waarmee de bouwrijpfase is afgerond. Met de woningcorporatie moet nog een overeenkomst gesloten worden. Het bestemmingsplan van het project Vrouwenakker-West (06) is in 2024 vastgesteld door de raad. Echter is er door meerdere partijen beroep aangetekend, waardoor de beroepsprocedure bij de Raad van State doorlopen moet worden. De grondoverdracht aan de ontwikkelaar heeft wel al plaatsgevonden. Na enige vertraging is in het 3e kwartaal van 2024 de tenderprocedure van het project Tochtpad Noordeinde (07) gestart. Naar verwachting zal na de zomer van 2025 een ontwikkelaar worden geselecteerd.

Bij het project Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) (08) heeft de raad ingestemd met het inrichtingsplan en daarvoor geld beschikbaar gesteld middels het openen van de grondexploitatie. Daarna is de samenwerkingsovereenkomst met de woningcorporatie die de flexwoningen gaan plaatsen getekend en de vergunningsaanvraag ingediend. Ook bij het project De Meent (09) (IKC Woerdense verlaat) ligt er een definitief ontwerp en is de omgevingsvergunning voor het bouwen van het IKC aangevraagd. Begin 2025 is het Beatrix gebouw gesloopt en zal het plangebied bouwrijp worden gemaakt.

1.3 RESULTATEN De actualisatie van de grondexploitaties 2025 heeft een positieve invloed van € 63.000 op het Jaarrekeningresultaat 2024. Deze verbetering wordt veroorzaakt door verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. Voor een deel daarvan (€ 17.000) zal worden voorgesteld dit bij de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2024 terug te storten in de Reserve reservering woningbouw. Daarnaast zal er als gevolg van deze actualisatie een bedrag van € 679.000 worden gestort in de Algemene Reserve in het boekjaar 2024. Er zal € 1.0350.000 winstneming worden toegevoegd aan de Reserve winstneming in het boekjaar 2024. Dit is € 1.089.000 winstneming bij het project Teylerspark fase 2 en het terugdraaien van € 54.000 van de tussentijdse winst bij Schoterhoek II. Bij de positieve grondexploitaties is sprake van een verwacht positief resultaat van € 9,8 miljoen, NCW per 1 januari 2025. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 2,9 miljoen, NCW per 1 januari 2025. Dit komt doordat voor Schoterhoek II (in totaal € 1.864.000) en voor Teylerspark fase 2 (€ 1.089.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2024 resulteert dit in een nadeel van € 0,3 miljoen, door positievere of nagenoeg gelijkblijvende resultaten én € 1.089.000 winstneming van Teylerspark fase 2 bij deze actualisatie.

Voor de negatieve grondexploitaties is er sprake van een verwacht negatief resultaat van € 2,6 miljoen, NCW per 1 januari 2025. Voornamelijk door het openen van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) is dit een verslechtering van circa € 1,1 miljoen ten opzichte van vorig jaar.

1.4 LEESWIJZER Het MPG bestaat uit twee delen. In het eerste deel (hoofdstuk 1 tot en met 4) wordt inzicht gegeven in de totaliteit van de financiële resultaten met daarbij de gevolgen voor het Jaarrekeningresultaat 2024 en de Algemene reserve. Daarnaast geeft het eerste deel een toelichting op marktontwikkelingen, woningbehoefte en de programmering van de projecten. In deel twee (hoofdstuk 5 en 6) wordt gekeken naar de stand van zaken per project met bijbehorende grondexploitatie. Daarnaast komen de materiële vaste activa (mva-s) aan bod.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 4

2. MARKT, BEHOEFTE EN BELEID 2.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de landelijke- en regionale marktontwikkelingen geanalyseerd, waarna het gemeenlijk grondprijzenbeleid nader wordt toegelicht. Vervolgens wordt het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid ten aanzien van woningbouw besproken.

2.2 MARKTONTWIKKELINGEN Landelijk Volgens de Macro Economische Verkenning 2025 van het CPB (Centraal Planbureau) groeit de economie weer na de schrokken van de afgelopen jaren. De werkloosheid stijgt licht en de inflatie daalt in 2025 nog iets verder naar 3,2%. Na het omslagpunt in augustus 2022, zijn de woningprijzen vanaf juni 2023 weer aan het stijgen. De woningprijzen in Nederland zijn in 2024 met gemiddeld 8,7% gestegen ten opzichte van 2023. In 2023 was er nog sprake van een daling van 2,9%. Daarmee ligt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland in 2024 op circa € 451.000. De prijzen van nieuwbouw koopwoningen zijn in het derde kwartaal van 2024 met 3,6% gestegen ten opzichte van een jaar eerder (bij bestaande bouw een stijging van 11,1%). De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen ligt hoger met circa € 476.000 in het derde kwartaal van 2024. Het aantal woningverkopen laat al sinds de tweede helft van 2021 voornamelijk een dalende trend zien. In 2024 zijn er (op één maand na) weer meer woningtransacties in vergelijking met een jaar geleden. In 2024 zijn er 206.000 woningen verkocht, dit is 13,2% meer ten opzichte van 2023. Met de Eigen Huis Marktindicator meet Vereniging Eigen Huis/OTB het vertrouwen van de consument in de woningmarkt (de waarde ligt tussen de 0 en de 200).

In het vierde kwartaal van 2024 nam de score op de Marktindicator duidelijk toe van ’94,4’ in het vorige kwartaal, naar ’98,8’. Dit is de zesde opeenvolgende keer ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Vooral de gunstigere koopprijsontwikkeling en de stabiele rente liggen hier aan ten grondslag. Regio In de provincie Zuid-Holland is er sprake van een gemiddelde woningprijsstijging van 8,1% in 2024, ten opzichte van 2023. Dit is 0,6% lager dan de landelijke prijsstijging. De gemiddelde verkoopprijs was circa € 443.000. In 2024 zijn er circa 43.000 woningen verkocht in de provincie Zuid-Holland, dit is 12% meer ten opzichte van 2023. In 2024 zijn er in de gemeente Nieuwkoop 300 woningen verkocht voor een gemiddeld prijs van € 530.000. De gemiddelde WOZ waarde in de gemeente nieuwkoop was in 2024 € 477.000. Dit is gemiddeld 7% hoger dan een jaar geleden. Vooruitzichten Het ING Economisch Bureau verwacht dat de woningprijzen volgend jaar verder doorstijgen. De woningprijzen liggen in 2024 bijna 9% hoger dan in 2023. Voor 2025 wordt er een prijsstijging van 5,5% verwacht. De ING schat in dat het aantal woningverkopen verder stijgt van 206.000 in 2024 naar 220.000 in 2025. Ook de Rabobank publiceerde in het Kwartaalbericht Woningmarkt dat de woningprijzen sneller stijgen dan eerder gedacht. De prognose is dat de woningprijzen in 2025 gemiddeld 9,2% hoger liggen dan in 2024.

Daarnaast verwacht de Rabobank in 2026 een stijging van 6%. De voorspelling is dat het aantal woningverkopen na de stijging in 2024 afneemt naar 198.000 in 2025 en 192.000 in 2026, door het gebrek aan woningaanbod. De snelle stijging van de woningprijzen komt voornamelijk door de combinatie van de sterk gestegen inkomens met als gevolg meer financiële ruimte om een woning te kopen, en de licht gedaalde hypotheekrente van gemiddeld 4% naar 3,8%. De verwachting is dat deze ontwikkelingen enigszins gematigd doorzetten. Een andere belangrijke reden is de verwachte toename van het aantal huishouders. De krapte op de woningmarkt zal door het beperkte aanbod aanhouden en de

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 5

concurrentie vergroten. Als laatste is het vertrouwen in de woningmarkt al enige tijd aan het stijgen, wat een zeer belangrijke voorspeller is van de toekomstige ontwikkelingen.

2.3 GEMEENTELIJK BELEID Landelijk zijn tot 2030 981.000 woningen nodig om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Voor gemeente Nieuwkoop geldt dat vanaf 2019 tot en met 2030 1.900 woningen en tot en met 2040 minimaal 2.300 woningen gerealiseerd moeten worden om in de lokale woningbehoefte te kunnen voorzien. In de periode 2023 tot en met 2050 stijgt het aantal 75-plussers en jongeren binnen de gemeente. Er is daarbij een tekort aan betaalbare en passende woningen voor deze doelgroepen. Versnelling woningbouw Naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘Nieuwkoop bouwt!’ (d.d. 15 juli 2021) is per 1 oktober 2021 een team Woningbouw opgericht specifiek voor het realiseren van de grote woningbouwopgave. De doorlooptijd van een woningbouwproject is gemiddeld zeven jaar, dat maakte het in 2024 nodig om voor een langere termijn na te denken over de woningbouwprojecten die nodig zijn om in de lokale woningbehoefte te kunnen voldoen. Op 6 juni 2024 de ‘Strategische koers 2024 – 2040’ door de raad vastgesteld, waarin de volgende vraag centraal staat: “Welke projecten gaan we op korte, middellange en lange termijn oppakken en monitoren om te voorzien in toekomstbestendige, betaalbare en passende woningen, met een goede ontsluiting van de wijk?”.

Woonbeleid In de gemeentelijk Woonvisie 2016 – 2025 is het woonbeleid opgenomen, waarin wordt ingezet op het zijn van een aantrekkelijk woongemeente met goede voorzieningen en voldoende en betaalbare, duurzame en energiezuinige woningen voor jongeren, ouderen en jonge gezinnen. Voor ouderen zal er aandacht zijn voor bijzondere woonvormen met zorg. Hiermee ligt de focus in de gemeente Nieuwkoop op het bouwen voor doelgroepen. Om de ambities uit de woonvisie te realiseren is in 2020 (gedeeltelijk geactualiseerd in 2022) het doelgroepenbeleid vastgesteld, bestaande uit een viertal instrumenten: 1. Het eerste instrument is de herziene ‘starterslening’. Voor starters op de woningmarkt wordt er een starterslening van maximaal € 37.500 beschikbaar gesteld als aanvulling op de hypotheek. 2. Als tweede is het ‘integraal woningbouwprogramma’ opgesteld, waarin voor alle dorpskernen is gekeken naar de bouwmogelijkheden en passende woningtype per locatie. Met het nieuwe woningbouwprogramma ligt de nadruk op het specifiek bouwen van betaalbare woningen voor de doelgroepen jongeren, ouderen en jonge gezinnen en op het bouwen voor doorstroming. Dit resulteert in een programma met veel minder grondgebonden woningen en veel meer gestapelde woningen. 3. Ten derde is de ‘doelgroepenverordening’ vastgesteld, waarin de woningbouw categorieën en instandhoudingstermijnen zijn opgenomen.

Echter is het hierin opgenomen beleid verouderd door de vaststelling van de Regionale Woonagenda en Rijksbeleid. 4. Als vierde is het ‘woonfonds’ herzien in 2024 herzien. Het woonfonds is een vereveningsfonds en zorgt ervoor dat er genoeg sociale huurwoningen, middenhuur woningen en goedkope koopwoningen gebouwd worden. Met verplichte stortingen door (bij minder sociale woningbouw) en bijdragen aan (bij meer sociale woningbouw) worden ontwikkelaars en/of bouwers gestimuleerd om sociaal te bouwen. Op 25 april 2024 is de Woonzorgvisie gemeente Nieuwkoop vastgesteld. In de Woonzorgvisie staat omschreven wat er nodig is om voldoende huisvesting en daarbij benodigde zorg en ondersteuning te bieden aan ouderen en aandachtsgroepen. De Woonzorgvisie is opgenomen in het Addendum bij de huidige Woonvisie.

2.4 PROVINCIAAL- EN RIJKSBELEID In juni 2023 zijn de Regionale Woonagenda 2023 en Huisvestingsverordening 2024 door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland vastgesteld. De Regionale Woonagenda beschrijft de afspraken over woningbouw in de regio over het aantal te bouwen woningen, waar deze moeten komen, wat voor soort woningen het zijn en voor wie. Uitgangspunten zijn het verbeteren van de doorstroom, het versnellen van de woningbouw, het realiseren van betaalbare woningen en het geven van ruimte aan aandachtsgroepen. De Huisvestingsverordening omvat afspraken over woonruimteverdeling in de regio. De verordening bepaalt onder andere hoeveel woningen beschikbaar komen voor aandachtsgroepen, maar zorgt er ook voor dat er genoeg woningen beschikbaar blijven voor reguliere woningzoekenden. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 6

In maart 2024 is het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting ingediend, die ervoor zorgt dat overheden kunnen sturen op hoeveel, waar en voor wie er gebouwd wordt. De wet moet zorgen voor voldoende betaalbare woningen, kortere procedures en gelijke kansen voor urgent woningzoekende.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 7

3. Programmering 3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke projecten met bijbehorend (woning)bouwprogramma besproken. Daarnaast komen de (woning)bouwplanning uitgezet in woningcategorieën en jaarschijven en de fasering van de gemeentelijke projecten aan bod.

3.2 PROJECTEN In tabel 3.1 zijn alle gemeentelijke projecten met de woningbouwaantallen weergeven, waarvoor een grondexploitatie door de raad is vastgesteld. De toekomstige woningbouwprogramma’s waarvan nog geen grondexploitatie is vastgesteld zijn niet verwerkt in deze tabel. Ook privaat te ontwikkelen programma’s zijn niet meegenomen in deze optelling. In 2024 is de grond van de projecten Lindelaan, Teylerspark fase 2 en IKC de Poel overgedragen aan de ontwikkelaar/ bouwer. De resterende gronden van project de Noordse Buurt gaat bij het afsluiten van de grondexploitatie naar de balans. In totaal staan er per 1 januari 2025, voor de lopende projecten met een grondexploitatie, nog 386 uit te geven woningen geprogrammeerd. Alle woningen (met uitzondering van de flexwoningen) worden met behulp van het uitvoeren van een tenderprocedure via een ontwikkelaar op de markt gezet. De nog beschikbare woningen bevinden zich binnen de projecten Buytewech-Noord, Tochtpad Noordeinde, Vrouwenakker-West (grond ten behoeve van woningbouw en zorg in januari 2025 overgedragen), de Meent en Flexwonen Ter Aar noordoost (fase 1). Naast de uit te geven woningbouw staan er bij het project Schoterhoek II nog 2 uit te geven bedrijfskavels geprogrammeerd. De bedrijfskavels zijn al verkocht onder voorbehoud of gereserveerd.

PROJECTEN Woningbouw GZ 02 Buytewech-Noord GZ 06 Lindelaan GZ 07 Teylerspark fase 2 GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 11 Vrouwenakker-West GZ 12 IKC de Poel GZ 13 De Meent GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) Commercieel GZ 10 Schoterhoek II Maatschappelijk GZ 01 Noordse Buurt - gemeente bos + overige grond GZ 11 Vrouwenakker-West - wonen met zorg GZ 12 IKC De Poel - Integraal Kind Centrum TOTAAL WONINGBOUW TOTAAL PROJECTEN

Programma totaal aantal

Reeds verkocht

230 65 61 42 82 20 14 18

Verwachtte verkoop

Uitgeefbaar m2

2025/2026

47.286 1.867 3.670 2.329 14.470 744 1.157 887

65 61 2026 2025 20 2027

32 1 1 1 532 567

Verkoop in 2024

30

2025 1 2025

30

1 146 148

63.548 455.245 1.623 1.908 72.410 594.734

Tabel 3.1: Projecten en (woning)bouwprogramma

3.3 WONINGBOUWPLANNING In tabel 3.2 is het volledige woningbouwprogramma (ook in dit geval alléén van de lopende projecten met een grondexploitatie) dat de gemeente de komende jaren gepland heeft te gaan realiseren per woningbouwcategorie en jaarschijf uiteengezet. Het gaat hierbij om de planning van de overdracht van de grond van de gemeente aan een koper (particulier of ontwikkelaar/bouwer). De daadwerkelijke oplevering van de woningen zal vaak pas in de jaren erna plaatsvinden. In de tabel is Schoterhoek II niet meegenomen. Van het totale woningbouwprogramma van 386 woningen per 1 januari 2025 is 31% sociale huur, 11% middeldure huur, 15% goedkope koop, 10% betaalbare koop en 32% middeldure, duurdere of dure koop. Op basis van de actualisatie is de verwachting dat er in de huidige woningbouwprojecten gronden worden geleverd vanaf 2025 tot en met 2027.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 8

WONINGCATEGORIE Sociale huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Betaalbare koop Middeldure koop Duurdere koop Dure koop TOTAAL

2025 100 25 0 25 16 39 18 21 244

2026

2027

20 19 0 30 13 29 5 12 128

2028 0 0 0 4 10 0 0 0 14

2029 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2030 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2031 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal 120 44 0 59 39 68 23 33 386

in % 31% 11% 0% 15% 10% 18% 6% 9% 100%

Tabel 3.2: Woningbouwplanning In de prestatieafspraken staat opgenomen dat er minimaal 478 sociale huurwoningen aan de voorraad worden toegevoegd in de periode 2019 - 2029. In de evaluatie 2023 van de prestatieafspraken 2022 2025 tussen gemeente, WDA en WSN staat aangegeven dat er sinds 2019 in totaal 80 sociale huurwoningen zijn opgeleverd en daar tot en met 2027 nog 248 woningen aan worden toegevoegd (zie tabel 3.3). In nieuwe plannen moeten er nog 150 woningen worden opgenomen. SOCIALE HUURWONINGEN OPGELEVERD

IN VOORBEREIDING

PROJECTEN Teylerspark I De Verwondering Damstaete Land van Koppen TAVV TOTAAL Weteringplein Lindelaan IKC de Poel Flexwonen Ter Aar Noordoost Buytewech-Noord (OTL) Buytewech-Noord (gem.) Vrouwenakker-West Koetshuisplantsoen Tochtpad Noordeinde TOTAAL

aantal jaartal 20 2019 12 2019 20 2020 12 2021 16 2022 80 48 2025 15 2025 20 2025 18 2025 14 2026 66 2027 16 2027 31 2027 20 2027 248

Tabel 3.3: Sociale woningbouw

3.4 FASERING In de tabel 3.4 zijn alle lopende grondexploitaties weergegeven met daarbij de ontwikkelingsfase. Een gebiedsontwikkeling kent verschillende fases. In de initiatieffase wordt een voorbereidingskrediet gevraagd en een startnotitie opgesteld met de uitgangspunten voor planontwikkeling, waaronder een eerste financiële verkenning. Bij de definitiefase worden de ruimtelijke en financiële aspecten van het plan uitgewerkt met een haalbaarheidsstudie. In de ontwerpfase wordt het stedenbouwkundig plan opgesteld en vindt een financiële doorrekening plaats op basis van een voorlopig ontwerp. Afhankelijk van de grootte van het project worden het bestemmingsplan en de grondexploitatie gelijktijdig vastgesteld in de voorbereidingsfase. De berekeningen zijn op basis van het inrichtingsplan gemaakt met opgestelde ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Ook wordt het plangebied bouwrijp gemaakt. In de realisatiefase wordt het projectplan uitgevoerd. Met de actualisatie van de grondexploitatie worden kosten en inkomsten bijgehouden. In de laatste fase, de nazorgfase, wordt een project afgesloten. De resterende kosten worden in de voorziening afgesloten projecten weggezet en eventuele opbrengsten komen op de financiële balans onder de materiele vaste activa. PROJECTEN GZ 02 GZ 06 GZ 07 GZ 08 GZ 10 GZ 11 GZ 12 GZ 13 GZ 14

Ontwikkelingsfases Buytewech-Noord Lindelaan Teylerspark fase 2 Tochtpad Noordeinde Schoterhoek II Vrouwenakker-West IKC de Poel De Meent Flexwonen Ter Aar Noordoost

Initiatief

Definitie

Ontwerp

Voorbereiding

Realisatie

Nazorg

Tabel 3.4: Fasering projecten Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 9

4. Resultaten actualisatie 4.1 INLEIDING In dit hoofdstuk wordt eerst kort ingegaan op het actualisatieproces. Hierna worden de resultaten van de actualisatie van de grondexploitaties 2025 besproken, waaronder de resultaten van de positieve en negatieve grondexploitaties, de voorzieningen en reserves en het weerstandvermogen. Ook volgt er nog een overzicht van de kosten en opbrengsten en de gevolgen voor de jaarrekening 2024 en de algemene reserve.

4.2 AFSLUITEN GRONDEXPLOITATIES Voorgesteld wordt om één lopende grondexploitatie af te sluiten per 31 december 2024. Het gaat om de grondexploitatie de Noordse Buurt. Voor het project de Noordse Buurt volgen er nog resterende werkzaamheden voor het bouwrijp maken (baggerwerkzaamheden) en het woonrijp maken (rondje Noordse Buurt en inrichting bos). Hier worden ook (civiele) plankosten voor gereserveerd. De resterende natuurgronden die niet zijn ontwikkeld of verkocht, worden op de gemeentelijke balans opgenomen. Het project de Noordse Buurt sluit af met een negatief resultaat van € 29.375.000 (was begroot € 29.644.000 negatief).

4.3 RESULTATEN POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 10,2 miljoen, NCW (Netto Contante Waarde). Per 1 maart 2024 is de grondexploitatie De Meent geopend. In de onderstaande tabellen is deze grondexploitatie meegenomen bij de vergelijking. Resultaten positieve complexen (zonder tussentijdse winstneming) 2024 – 2025 Zonder rekening te houden met de tussentijdse winstneming is er voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 12,7 miljoen, NCW per 1 januari 2025. Dit is € 0,7 miljoen hoger ten opzichte van vorig jaar. De verschillen worden later verklaard. POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES zonder tussentijdse winstneming

NCW 1-1-2024

NCW 1-1-2025

Verschil

in miljoenen GZ 02 Buytewech-Noord

€ 6,8

€ 7,3

GZ 06 Lindelaan

€ 0,0

€ 0,1

€ 0,0 Voordeel

GZ 07 Teylerspark fase 2

€ 2,2

€ 2,1

-€ 0,1 Nadeel

GZ 10 Schoterhoek II

€ 2,2

€ 2,2

€ 0,0 Nadeel

GZ 11 Vrouwenakker-West

€ 0,8

€ 0,8

-€ 0,1 Nadeel

€ 0,3

€ 0,3 Voordeel

€ 12,0

€ 12,7

€ 0,7 Voordeel

GZ 13 De Meent TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

€ 0,5 Voordeel

Resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2024 – 2025 Rekening houdend met tussentijdse winstneming is voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 9,8 miljoen, NCW per 1 januari 2025. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 2,9 miljoen (van € 12,7 miljoen zonder tussentijdse winstneming naar € 9,8 miljoen met tussentijdse winstneming), NCW per 1 januari 2025. Dit komt doordat voor Schoterhoek II (in totaal € 1.864.000) en voor Teylerspark fase 2 (€ 1.089.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2024 resulteert dit in een nadeel van € 0,3 miljoen, door positievere of nagenoeg gelijkblijvende resultaten én € 1.089.000 winstneming van Teylerspark fase 2 bij deze actualisatie. Volgens de regelgeving voor de accountantscontrole en jaarrekening is de prognose van de positieve grondexploitaties met tussentijdse winstneming leidend.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 10

POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES met tussentijdse winstneming

NCW 1-1-2024

NCW 1-1-2025

Verschil

in miljoenen GZ 02 Buytewech-Noord

€ 6,8

€ 7,3

GZ 06 Lindelaan

€ 0,0

€ 0,1

€ 0,0 Voordeel

GZ 07 Teylerspark fase 2

€ 2,2

€ 1,0

-€ 1,2 Nadeel

GZ 10 Schoterhoek II

€ 0,3

€ 0,3

€ 0,0 Voordeel

GZ 11 Vrouwenakker-West

€ 0,8

€ 0,8

-€ 0,1 Nadeel

€ 0,3

€ 0,3 Voordeel

€ 10,2

€ 9,8

-€ 0,3 Nadeel

GZ 13 De Meent TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

€ 0,5 Voordeel

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Buytewech-Noord is ten opzichte van de actualisatie 2024 met € 0,5 miljoen gestegen. De verklaring hiervoor ligt grotendeels bij de opbrengsten van de woningbouw, die zijn gestegen door het hogere ingediende grondbod vanuit de tenderprocedure. Deze opbrengst stijgt met de CPI index, zoals opgenomen in de koopovereenkomst met de ontwikkelaar. Aan de andere kant zijn de kosten voor bouwrijp maken gestegen door materiaalstijgingen en zijn de kosten voor het woonrijp maken gestegen als gevolg van het realiseren van meer kunstwerken in het plan. Het resultaat van de grondexploitatie Lindelaan is ten opzichte van de actualisatie 2024 nagenoeg gelijk gebleven. Echter is het bouwrijp maken wel iets duurder ingeschat bij het nauwkeurig uitgewerkte plan, zijn de opbrengsten van de sociale woningbouw lager door aangepaste grondprijsafspraken en de opbrengsten van de koopwoningen hoger door de toegepaste indexatie. Het resultaat van de grondexploitatie Teylerspark fase 2 is ten opzichte van de actualisatie 2024 met € 1,2 miljoen gedaald. De verklaring hiervoor ligt grotendeels bij de verplichte tussentijdse winstneming (€ 1.089.000). Daarnaast zijn de kosten voor het woonrijp maken hoger geraamd door hogere kosten voor het grondwerk en materiaal. Hierdoor zijn de plankosten ook gestegen.

Het resultaat van de grondexploitatie Schoterhoek II is ten opzichte van de actualisatie 2024 nagenoeg gelijk gebleven. Enerzijds zijn wel de kosten voor het woonrijp maken gestegen door flinke kostenstijgingen van materiaal, en anderzijds zijn de opbrengsten gestegen door een nabetaling en het gewijzigde tarief bij één van de kavels. Als gevolg van de hogere kosten moet € 54.000 van de eerder genomen tussentijdse winst worden teruggedraaid. Het resultaat van de grondexploitatie Vrouwenakker-West is ten opzichte van de actualisatie 2024 met € 0,1 miljoen gedaald. De belangrijkste oorzaak hiervan ligt bij de plankosten die hoger zijn ingeschat als gevolg van juridische kosten voor de grondlevering en de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan. De opbrengsten zijn licht gestegen door de toegepaste indexatie op het grondbod. Het resultaat van de grondexploitatie De Meent is ten opzichte van de opening van de grondexploitatie per 1 maart 2024 nagenoeg gelijk gebleven. Enkel de opbrengsten zijn iets lager ingeschat door de gestegen bouwkosten en de maximale prijsgrenzen van de goedkope- en betaalbare woningbouw, waardoor deze prijzen niet volledig meestijgen met de woningmarkt.

4.4 RESULTATEN NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 30,3 miljoen, NCW. Voorgesteld wordt om de grondexploitatie de Noordse Buurt af te sluiten. Daarnaast is de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) per 1 juli 2024 geopend. In de onderstaande tabellen zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten (Noordse Buurt) of meegenomen bij de vergelijking (Flexwonen). Resultaten negatieve complexen 2024 - 2025 Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2025 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 2,6 miljoen, NCW. Voornamelijk door het openen van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) betekent dit een verslechtering van circa € 1,1 miljoen ten opzichte van vorig jaar.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 11

NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES in miljoenen GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 12 IKC De Poel GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2024

NCW 1-1-2025

Verschil

-€ 0,8 -€ 0,8

-€ 0,9 -€ 1,0 -€ 0,8

-€ 0,1 Nadeel -€ 0,2 Nadeel -€ 0,8 Nadeel

-€ 1,5

-€ 2,6

-€ 1,1 Nadeel

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde is ten opzichte van de actualisatie 2024 met € 0,1 miljoen gedaald. De verklaring hiervoor ligt voornamelijk bij de plankosten, die door de opgelopen vertraging zijn gestegen. De bestemmingsplanprocedure heeft langer geduurd door de ingestelde beroepen en de tenderprocedure is vertraagd. Het resultaat van de grondexploitatie IKC De Poel is ten opzichte van de actualisatie 2024 met € 0,2 miljoen gedaald. De belangrijkste oorzaak hiervan ligt bij de gestegen kosten voor het woonrijp maken van het plangebied. Er worden extra parkeerplaatsen gerealiseerd en er zijn hogere kosten voor de aanleg van de buitenruimte. Aan de andere kant is er een provinciale subsidie voor beweegvriendelijke buitenruimte aangevraagd en toegekend. Het resultaat van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) is ten opzichte van de opening van de grondexploitatie per 1 juli 2024 met € 0,1 miljoen verbeterd. De kosten voor het bouwrijp maken zijn lager ingeschat bij het verder uitgewerkte plan.

4.5 VOORZIENINGEN EN RESERVES De voorlopige resultaten van de grondexploitatie hebben invloed op één voorziening en drie reserves, te weten: - Voorziening nadelige saldi grondexploitaties; - Reserve reservering woningbouw; - Reserve onvoorzien grondexploitaties; - Reserve winstneming. Daarnaast worden de ‘nog te maken kosten’ bij het afsluiten van een grondexploitatie gereserveerd in de Voorziening afgesloten complexen. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de gemeente besloten om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te bereken op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven. NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES in miljoenen GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 12 IKC De Poel GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2024 -€ 0,8 -€ 0,8 -€ 1,5

NCW 1-1-2025

EW Variabel

-€ 0,9 -€ 1,0 -€ 0,8 -€ 2,6

-€ 0,9 -€ 1,0 -€ 0,8 -€ 2,7

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Op 1 januari 2024 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezamen € 31,3 miljoen. In 2024 is de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) geopend met een negatief resultaat. Om het nadelige saldo van de grondexploitatie te dekken is er bij het openen van de grondexploitatie een bedrag van € 911.000 (eindwaarde) toegevoegd aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. Daarnaast draagt het negatieve resultaat van de Noordse Buurt niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties omdat deze grondexploitatie per 31 december 2024 is afgesloten. Bij afsluiting van het project de Noordse Buurt is het daadwerkelijke resultaat van de grondexploitatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 12

€ 29.375.000 negatief. Het verlies wordt aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties onttrokken ter afdekking van het negatieve resultaat. Voor de negatieve grondexploitaties die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totaal te verwachten resultaat per 1 januari 2025 op eindwaarde € 2.745.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus ruim € 2,7 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn. Op basis van de actualisatie per 1 januari 2025 kan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties daarom verlaagd worden met een bedrag van € 63.000 (eindwaarde). Dit is gedeeltelijk ten gunste van de Reserve reservering woningbouw. Onderstaand is de berekening voor deze Voorziening weergegeven. Belangrijk is te vermelden dat bij afsluiting de negatieve resultaten van de grondexploitaties Tochtpad Noordeinde, IKC De Poel en Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) ten laste van deze voorziening zullen worden gebracht. Bepaling hoogte Voorziening negatieve saldi grondexploitaties Saldo per 1 januari 2024 Toevoeging Flexwonen Ter Aar Noordoost (opening) Onttrekking Noordse Buurt (werkelijk) Saldo per 31 december 2024 A1

Behoefte actualisatie per 1 januari 2025

B1

Benodigde verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties

C1=B1-A1

31.272.000 EW 911.000 EW -29.375.000 EW 2.808.000 EW 2.745.000 EW

-63.000 EW

Reserve reservering woningbouw (R23) De Reserve reservering woningbouw is bestemd om goedkope woningbouw mogelijk te maken op gronden die de gemeente zelf ontwikkelt. De gemeente kan de Reserve reservering woningbouw aanwenden om goedkope woningen financieel mogelijk te maken. Op 1 januari 2024 was er in de Reserve reservering woningbouw een bedrag van € 2.812.000 beschikbaar. Bij de actualisatie 2024 is besloten om € 188.000 te storten in de Reserve reservering woningbouw via de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2023. Vanuit de Reserve flexibele woonvormen is het resterende bedrag van € 894.000 toegevoegd aan de Reserve reservering woningbouw en bij het openen van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) is het negatieve resultaat (€ 911.000 negatief) van de grondexploitatie gedekt door een storting vanuit de Reserve reservering woningbouw naar de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. Daarmee is er op 31 december 2024 een bedrag van € 2.983.000 beschikbaar. Het resultaat van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) is circa € 80.000 (eindwaarde) verbeterd ten opzichte van de opening van de grondexploitatie, waardoor een gedeelte van de dekking vanuit de Reserve reservering woningbouw kan vrijvallen.

Om het bedrag in de Reserve reservering woningbouw in 2025 te maximeren op € 3.000.000, wordt voorgesteld om € 17.000 (van de totale verlaging van € 63.000) terug te storten in de Reserve reservering woningbouw.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 13

Berekening saldo Reserve reservering woningbouw

Saldo per 1 januari 2024 Storting jaarrekening 2023 Toevoeging vanuit Reserve flexible woonvormen Onttrekking Flexwonen Ter Aar Noordoost (opening) Saldo per 31 december 2024

A3

2.812.000 188.000 894.000 -911.000 2.983.000

Totale verhoging nav actualisatie 2025

B3

17.000

Stand Reserve reservering woningbouw 2025

C3=A3+B3

3.000.000

Reserve onvoorzien grondexploitaties (R024) De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve wordt bepaald op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. Dit bedrag komt uit op € 112.000. Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 87.000. Dit bedrag wordt teruggestort in de Algemene reserve in boekjaar 2024. De verlaging is het gevolg van het afsluiten van de grondexploitatie de Noordse Buurt. De andere projecten waarvoor een bedrag aan onvoorzien is meegenomen, zijn weer verder in de projectfase ten opzichte van vorig jaar waardoor de (financiële) risico’s afnemen. Overzicht berekende onvoorzien per complex NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES

NCW 1-1-2025

in miljoenen GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 12 IKC De Poel GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

-€ 0,9 -€ 1,0 -€ 0,8 -€ 2,6

Berekende onvoorzien € 32.000 € 3.000 € 77.000 € 112.000

Berekening saldo Reserve onvoorzien grondexploitaties

Saldo per 1 januari 2024 Toevoeging Flexwonen Ter Aar Noordoost (opening) Saldo per 31 december 2024

A2

80.000 119.000 199.000

Totaal behoefte op basis van risicoberekening negatieve complexen per 1 januari 2025

B2

112.000

Benodigde verlaging van de Reserve onvoorzien

C2=B2-A2

-87.000

Reserve winstneming (R039) In het kader van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) wordt voor positieve complexen verplicht tussentijdse winst genomen op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve. Op 1 januari 2024 is het saldo in de Reserve winstneming € 1.719.000. Bij de actualisatie 2025 wordt € 1.089.000 tussentijdse winst genomen bij de grondexploitatie Teylerspark fase 2, en zal worden toegevoegd aan de Reserve winstneming. Bij de grondexploitatie Schoterhoek II moet € 54.000 Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 14

tussentijdse winst worden teruggedraaid, door uitgestelde opbrengsten en hogere kosten voor het woonrijp maken. Het bedrag in de Reserve winstneming is daarmee € 2.754.000 per 1 januari 2025. Doordat er vóór het instellen van de Reserve winstneming al tussentijdse winst was genomen vanuit de grondexploitatie Schoterhoek II is de totaal genomen winst voor deze grondexploitatie hoger, namelijk € 1.864.000. Berekening saldo Reserve winstneming POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES GZ 02 GZ 06 GZ 07 GZ 10 GZ 11 GZ 13

Buytewech-Noord Lindelaan Teylerspark fase 2 Schoterhoek II Vrouwenakker-West De Meent TOTAAL RESERVE WINSTNEMING

Reserve Reserve Totaal Winstneming Nog te winstneming winstneming genomen 2025 nemen winst 2024 2025 winstneming 7.773.000 71.000 1.089.000 1.089.000 1.089.000 1.068.000 1.719.000 -54.000 1.665.000 1.864.000 325.000 826.000 367.000 1.719.000 1.035.000 2.754.000 2.953.000 10.430.000

Afsluiting 2027 2026 2026 2025 2028 2028

Voorziening afgesloten complexen Bij het afsluiten van een grondexploitatie resteren vaak nog afrondende werkzaamheden. De budgetten voor deze afrondende werkzaamheden worden vanuit de grondexploitatie overgeheveld naar de Voorziening afgesloten complexen. Overzicht Voorziening afgesloten complexen Beschikbaar Stand per 1 31 december januari 2024 2024

Vrijval actualisatie 2025

Toevoeging Stand per 1 actualisatie januari 2025 2025

Zuidhoek WRM

121.000

51.604

51.604

0

WRM Overige kosten Plankosten

829.432 85.998 220.341

66.230 85.181 191.801

66.230 85.181 191.801

0 0 0

WRM Overige kosten Plankosten

175.864 75.000 147.575

0 75.000 121.791

75.000 121.791

0 0 0

De Verwondering

Ter Aar Vernieuwd Verbonden

Noordse Buurt BRM WRM Overige kosten Plankosten TOTAAL KOSTEN

1.655.211

591.606

591.606

56.000 555.866 15.000 51.986 678.852

56.000 555.866 15.000 51.986 678.852

Bij deze actualisatie wordt de grondexploitatie de Noordse Buurt afgesloten. Er volgen voor het project de Noordse Buurt nog resterende werkzaamheden voor het bouwrijp maken (baggerwerkzaamheden), woonrijp maken (rondje Noordse Buurt en aanleg bos) en bijbehorende plankosten. In totaal wordt er circa € 679.000 overgeheveld naar de Voorziening afgesloten complexen. Daarnaast zijn er voorgaande jaren grondexploitaties afgesloten waarvan nog een budget beschikbaar is. Bij de projecten Zuidhoek, De verwondering en Ter Aar Vernieuwd Verbonden waren kosten opgenomen voor afrondende werkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn inmiddels afgerond. Ook de termijn voor het eventueel uitkeren van planschade is verstreken. Een verzoek kan binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan/ Omgevingsplan worden ingediend. Het beschikbare budget van circa € 592.000 dat nog voor deze projecten was gereserveerd kan vrijvallen. Dit bedrag wordt teruggestort in de Algemene reserve in boekjaar 2024. De stand van de Voorziening afgesloten complexen is per 1 januari 2025 € 679.000.

4.6 WEERSTANDSVERMOGEN Om eventuele calamiteiten financieel op te vangen moet de gemeente een Weerstandsvermogen aanhouden. Dit Weerstandsvermogen wordt jaarlijks berekend en bijgesteld en is onderdeel van de Programmabegroting en de Jaarrekening. Met behulp van de IFLO-norm wordt de hoogte van het benodigde Weerstandsvermogen van het grondbedrijf berekend op basis van 10% van de boekwaarde, 10% van de nog te maken kosten en met aftrek van de Reserve onvoorzien vanuit de Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 15

(lopende) grondexploitaties. De totale boekwaarde van de actieve grondexploitaties bedraagt momenteel € 5,6 miljoen. In onderstaand tabel is de opbouw van de totale boekwaarde weergegeven. 10% van dit bedrag komt neer op € 563.000. De totale kosten die de gemeente nog moet maken voor het afsluiten van de grondexploitaties zijn geraamd op € 13,4 miljoen. 10% van dit bedrag is € 1.336.000. Totaal boekwaarde en totale kosten actieve grondexploitaties Cost to complete Boekwaarde 1-1-2025 1-1-2025

GZ 02 GZ 06 GZ 07 GZ 10 GZ 11 GZ 13

in miljoenen POSITIEVE COMPLEXEN Buytewech-Noord Lindelaan Teylerspark fase 2 Schoterhoek II Vrouwenakker-West De Meent TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

in miljoenen NEGATIEVE COMPLEXEN GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 12 IKC De Poel GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN TOTAAL ALLE COMPLEXEN

5.846.987 790.633 1.143.941 949.974 508.983 627.479 9.867.997

5.895.324 -686.260 -2.212.239 -388.290 1.907.426 177.688 4.693.647

1.591.616 1.224.896 673.690 3.490.202 13.358.200

965.425 -185.881 157.599 937.143 5.630.790

Op basis van bovenstaande gegevens komt het aandeel in het gewenst weerstandvermogen voor het onderdeel grondexploitaties uit op € 1.787.000 (€ 563.000 + € 1.336.000 - € 112.000). Per 1 januari 2024 was dit een bedrag van € 5.365.000. Het betreft hier daarom een forse daling van het benodigde weerstandsvermogen van € 3.578.000. Met dit bedrag zal het onderdeel grondexploitaties bij de bepaling van het gemeentelijke weerstandsvermogen bij de Jaarrekening 2024 worden verlaagd. Berekening benodigd Weerstandsvermogen in miljoenen Benodigd Benodigde weerstandsvermogen op basis van IFLO-norm Af: opgenomen in voorziening RESTEREND BENODIGD WEERSTANDSVERMOGEN

Boekwaarde 5,6 10% 0,1 0,6 1,9 0,1 1,8

Kosten 13,4 0,1 1,3

4.7 OVERZICHT KOSTEN EN OPBRENGSTEN Op basis van de woningbouwplanning in paragraaf 3.3 worden de kosten en opbrengsten voor alle lopende, gemeentelijke grondexploitaties berekend. Het totale saldo van de kosten en opbrengsten is in onderstaande tabel weergegeven. Dit saldo sluit in 2028 met een overschot van € 7,7 miljoen. Dit resultaat sluit aan op de totaaltelling van de eindwaardes van alle grondexploitaties en wordt grotendeels veroorzaakt door het positieve saldo van Buytewech-Noord. Het saldo was bij de actualisatie 2024 nog een tekort van € 20,4 miljoen, waarbij het verschil wordt verklaard door het afsluiten van de grondexploitatie de Noordse Buurt.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 16

Saldo kosten en opbrengsten alle projecten Totaal projecten in miljoenen Totale kosten Totale opbrengsten Totale rente Kasstroom (per jaar) Kasstroom (cumulatief)

BW

na 2024 -29,4 23,8 0,0 -5,6 -5,6

2025

-13,4 26,7 0,0 13,3

-6,4 14,4 0,0 8,0 2,3

2026 -3,5 11,1 0,0 7,6 9,9

2027

2028 -2,9 1,2 0,0 -1,7 8,1

-0,5 0,0 0,0 -0,4 7,7

De tabel geeft weer dat de boekwaarde per 1 januari 2025 € 5,6 miljoen bedraagt. De boekwaarde was per 1 januari 2024 fors hoger, namelijk € 39,7 miljoen. De lagere boekwaarde is het gevolg van het afsluiten van de Noordse Buurt en de verkoop van gronden en de daarvoor ontvangen opbrengsten bij Teylerspark fase 2, Lindelaan en IKC de Poel. De opbrengsten zijn onderdeel van de boekwaarde geworden. De boekwaarde zal de komende jaren, bij voortzetting van het beleid, geleidelijk worden afgebouwd naar € 7,7 miljoen positief.

4.8 JAARREKENING 2024 EN ALGEMENE RESERVE De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 heeft gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2024 en een aantal reserves en voorzieningen (boekjaar 2024). In de voorgaande paragrafen is uitgebreid ingegaan op de financiële consequenties. Hieronder een korte toelichting op de consequenties voor het Jaarrekeningresultaat 2024, de Reserve reservering woningbouw, de Algemene reserve en de Reserve winstneming. De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 heeft een positief effect van € 63.000 op het Jaarrekeningresultaat van 2024. Het positieve resultaat is als volgt opgebouwd.

Jaarrekeningresultaat 2024 Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Invloed op jaarrekening

63.000 63.000

De gemeenteraad wordt voorgesteld om hiervan € 17.000 terug te storten in de Reserve reservering woningbouw via de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2024 (boekjaar 2025).

Reserve reservering woningbouw (2025) Verhoging Reserve reservering woningbouw Totaal storting in Reserve reservering woningbouw

17.000 17.000

Als gevolg van deze actualisatie zal een bedrag van per saldo € 679.000 worden gestort in de Algemene Reserve in het boekjaar 2024.

Algemene reserve (2024) Verlaging Reserve onvoorzien grondexploitaties ten gunste van Algemene Reserve Vrijval uit Voorziening afgesloten complexen toevoegen aan Algemene Reserve Totaal storting in Algemene reserve

87.000 592.000 679.000

Daarnaast zal worden voorgesteld om een bedrag van per saldo € 1.035.000 toe te voegen aan de Reserve Winstneming in het boekjaar 2024.

Reserve winstneming (2024) Winstneming Teylerspark fase 2 Terugdraaien winstneming Schoterhoek II Totaal storting in Reserve winstneming

1.089.000 -54.000 1.035.000

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 17

5. De projecten 5.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden eerst enkele grondexploitaties aangehaald die bij eerdere actualisaties zijn afgesloten maar, waarbij zich nog noemenswaardige ontwikkelingen hebben afgespeeld. Daarna wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties met daarbij in het kort de recente ontwikkelingen. Hierna volgen de toelichtingen op de lopende projecten. Deze toelichtingen vormen een uitgebreide weergave van de stand van zaken van de projecten met betrekking tot het programma, de fasering, de kosten en opbrengsten, de verschillenanalyse, de risicoanalyse en de resultaten.

5.2 OVERZICHT AFGESLOTEN GRONDEXPLOITATIES Bij de grondexploitaties die bij voorgaande actualisaties zijn afgesloten kunnen nog resterende ontwikkelingen of werkzaamheden plaatsvinden. Hieronder volgen de projecten waarbij noemenswaardige ontwikkelingen spelen. Zuidhoek en Meijepark De grondexploitatie Zuidhoek en Meijepark is per 31 december 2020 afgesloten. In 2021 is de laatste particuliere kavel geleverd en het grootste deel van het woonrijp maken afgerond. In 2024 zijn de baggerwerkzaamheden van de sloot aan het Zuideinde afgerond. De Verwondering De grondexploitatie de Verwondering is per 31 december 2022 afgesloten. In 2024 zijn de resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken afgerond. Ter Aar Vernieuwd Verbonden De grondexploitatie Ter Aar Vernieuwd Verbonden is per 31 december 2022 afgesloten. Het bouwrijp maken van de scholenlocaties is inmiddels afgerond. In 2024 zijn de resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken bij het Futurahuis en het aanleggen van het groen afgerond. Noordse Buurt De grondexploitatie de Noordse Buurt is per 31 december 2024 afgesloten. Ten behoeve van de oplevering volgen nog resterende baggerwerkzaamheden. Daarnaast is de gemeente in 2020 gestart met de aanleg van de paden rondom de Noordse Buurt. Voor 2025 staat de aanleg van het noordelijke en westelijke deel op de planning.

In december 2023 is de grond aan de provincie verkocht voor de aanleg van rietmoeras en bos. Er zal ook een gedeelte van het bos door de gemeente worden aangelegd. In samenwerking met de provincie is gewerkt aan een voorlopig ontwerp voor de totale natuurontwikkeling, die in januari 2023 is vastgesteld door de stuurgroep. In december 2024 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over de financiële uitgangspunten en de aanbesteding. Deze aanbesteding is in december 2024 ook definitief gegund. Volgens de planning van de aannemer starten de voorbereidingen voor de uitvoerende werkzaamheden in september 2025.

5.3 OVERZICHT EN TOELICHTINGEN LOPENDE GRONDEXPLOITATIES Hieronder volgt een overzicht van de lopende grondexploitaties met daarbij de actuele ontwikkelingen. Verderop volgen de uitgebreide toelichtingen. Buytewech-Noord Het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29a, waarin de ruimtelijke kaders voor de ontsluiting zijn vastgelegd, is in 2020 in procedure gebracht, vervolgens vastgesteld door de gemeenteraad en in 2021 voor beroep behandeld door Raad van State. Het bestemmingsplan is in maart 2022 onherroepelijk geworden. Het bestemmingsplan ‘met verbrede reikwijdte’ Buytewech-Noord is in november 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Ook hier is beroep tegen ingesteld. Na de zitting in december 2023 bij de Raad van State zijn de ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. De tenderprocedure om een ontwikkelaar te selecteren voor de eilanden 3 tot en met 8 is afgerond.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 18

De gemeente in gesprek met de woningbouwcorporatie WSN voor het realiseren van 66 sociale huurwoningen op de eilanden 1 en 2. Inmiddels is het project volop in realisatie genomen. De hoofdontsluiting met een aansluiting op de rotonde ‘Het Station’ (N231) is afgerond, de bouwweg is gerealiseerd en de eilanden zijn afgegraven. In 2025 worden de eilanden 1 en 2 naar verwachting bouwrijp gemaakt, waarmee de bouwrijpfase is afgerond. De bouw van de woningen is gefaseerd vanaf 2025. Het woonrijp maken loopt door tot en met 2027. Lindelaan Het bestemmingsplan met daarin de stedenbouwkundige visie & regels is in februari 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk. Het oude Ashram College is met enige vertraging door de aanwezigheid van de ruige dwergvleermuis en het aspect stikstof begin 2022 gesloopt. Na het doorlopen van een tenderprocedure is in december 2022 de overeenkomst met de ontwikkelaar getekend voor de bouw van 65 woningen. In 2023 zijn de koopappartementen binnen het plan verkocht door de ontwikkelaar. Voor de middenhuur appartementen is er inmiddels een investeerder gevonden. Na de Omgevingsvergunningprocedures is het plangebied in maart/mei 2024 bouwrijp gemaakt. Op 4 september 2024 was er een feestelijk moment en startte de ontwikkelaar officieel met de bouw van de woningen.

Het woonrijp maken zal naar verwachting plaats vinden vanaf december 2025. Teylerspark fase 2 Op basis van het stedenbouwkundig plan is het bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan is in juni 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk. Vanwege de strak omlijnde kaders is de keuze gemaakt om het project in de markt te zetten door middel van een grondverkoop, en is de grond verkocht aan de hoogste bieder. De overeenkomst met de ontwikkelaar voor de bouw van 61 woningen is in augustus 2023 getekend. In januari 2024 is de gemeente begonnen met het bouwrijp maken van het plangebied. Begin 2024 zijn alle woningen binnen het plan verkocht door de ontwikkelaar en in november 2024 is de bouw gestart. De grondgebonden woningen worden voor de zomer van 2025 opgeleverd, de appartementen na deze zomer. Hierna wordt het park aangelegd, de verwachting is dat dit in 2026 gereed is. Tochtpad Noordeinde Het stedenbouwkundig plan dient als basis voor het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is in juni 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Hier is beroep tegen ingesteld. De ingestelde beroepen zijn in december 2023 ongegrond verklaard door de Raad van State. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk. Na enige vertraging is in het derde kwartaal van 2024 de tenderprocedure gestart.

Naar verwachting zal na de zomer 2025 een ontwikkelaar worden geselecteerd. Schoterhoek II Er is veel lokale belangstelling voor de kavels van Schoterhoek II. Inmiddels zijn er in totaal 30 kavels verkocht en overgedragen, waarvan 6 kavels in 2020 (of eerder), 16 kavels in 2021, 5 kavels in 2022 en 3 kavels in 2023. De resterende 2 kavels zijn gereserveerd en worden naar verwachting afgenomen in 2025. Het warmtenet is operationeel en het bouwrijp maken van het gebied is afgerond in 2019 (met het aanleggen van de inritten in 2020 en 2021). Het woonrijp maken volgt in 2025. Vrouwenakker-West In februari 2022 is de Visie op Wonen in Vrouwenakker-West 2025 door de raad vastgesteld. Dit betreft een ontwikkelvisie op hoofdlijnen met de vier thema’s: groen, gezamenlijkheid, geluid en gezondheid. Bij het project Vrouwenakker-West is ervoor gekozen om de woningbouwopgave vroegtijdig naar de markt te brengen om marktpartijen middels een aanbesteding in te laten schrijven. De marktpartij is in juni 2023 geselecteerd en is verantwoordelijk voor het opstellen van het Voorlopig en Definitief ontwerp, het bestemmingsplan, de Omgevingsvergunning, het (vervolg op het) participatietraject, het saneren en bouwrijp maken van het gebied, de realisatie van de woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte. In juli 2023 is de participatie voor de inrichting van het gebied gestart.

De doelstelling van deze fase is uitwerking van het Voorlopig Ontwerp tot een Definitief Ontwerp. Het bestemmingsplan is op 6 juni 2024 vastgesteld. Er is door meerdere partijen beroep aangetekend, waardoor de beroepsprocedure bij de Raad van State doorlopen moet worden.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 | 19

De overdracht van de grond aan de ontwikkelaar VORM heeft in januari 2025 plaatsgevonden. VORM is nu eigenaar van de gronden en treft voorbereidende werkzaamheden voor het bouwrijp maken. IKC De Poel In maart 2021 heeft de raad na de uitvoering van een locatiestudie het besluit genomen dat het IKC op de plaats komt van de huidige basisschool Aeresteijn. In februari 2022 is het stedenbouwkundig kader door de gemeenteraad vastgesteld. Op basis hiervan is het bestemmingsplan Kindcentrum De Poel in september 2023 vastgesteld en inmiddels onherroepelijk. Na het doorlopen van een aanbestedingsprocedure is in mei 2023 een bouwteamovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar die zorgt draagt voor de ontwikkeling en realisatie van het IKC en de realisatie van de woningbouw. Het oude schoolgebouw is in april 2024 gesloopt, met vertraging door de aanwezigheid van vleermuizen. Hierna wordt het plangebied bouwrijp gemaakt voor de aanvang van de bouwwerkzaamheden. In juni 2024 is de bouw het IKC en het appartementengebouw begonnen. De bouw zal ongeveer een jaar duren. De Meent De huidige basisschool de Meent zal na het openen van het nieuwe IKC Woerdense Verlaat (op het naastgelegen perceel) worden gesloopt en het perceel zal vrijkomen voor woningbouw, waarvoor deze grondexploitatie is geopend.. In december 2022 is het stedenbouwkundig kader IKC Woerdense Verlaat door de raad vastgesteld.

Het stedenbouwkundig kader is in samenspraak met de omgeving opgesteld en geeft de ruimtelijke kaders voor het plan. Voor de woningbouw is vanuit de kern behoefte aan kleine betaalbare eengezinswoningen en appartementen. In februari 2024 is het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. Na intrekking van het ingediende beroep, is het bestemmingsplan onherroepelijk. Begin 2025 is het Beatrix gebouw (dat staat op de locatie van het toekomstige IKC) gesloopt. Daarna zal het plangebied bouwrijp gemaakt worden en zal de bouw van het nieuwe IKC rond de zomer 2025 starten. Dit zal ongeveer een jaar duren. Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) In december 2023 besloot de gemeenteraad dat de locatie Ter Aar Noordoost bestemd is als locatie voor flexwoningen. De Geschikte Peer verhuist begin 2025 naar een nieuwe locatie aan de Veldweg in Ter Aar. De gemeenteraad heeft in juni 2024 ingestemd met het inrichtingsplan voor 42 flexwoningen en geld beschikbaar gesteld voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie voor fase 1 (18 woningen). Woondiensten Aarwoude (WDA) is reeds in het bezit van 18 bestaande flexwoningen, die in 2022 zijn aangeschaft met het oog op het voorzien in tijdelijke woningbouw. Ze zijn tijdelijke opgeslagen op grond van de gemeente.

In november 2024 is een samenwerkingsovereenkomst met WDA getekend en zijn partijen overeengekomen om de flexwoningen voor een periode van maximaal 15 jaar te plaatsen op de locatie Ter Aar Noordoost. De vergunningsaanvraag is eind juni 2024 ingediend. Op 30 januari 2025 heeft de gemeenteraad een voorlopig besluit genomen over de vergunning, waarna het ontwerpbesluit 6 weken ter inzage gaat voor zienswijzen. Het college neemt na deze periode een definitief besluit over de aanvraag, waarna ook nog een beroepstermijn van 6 weken genomen wordt. Er zijn in 2024 uitgebreide milieuonderzoeken uitgevoerd. Er heeft een nader asbest en bodemonderzoek plaatsgevonden. De bodem wordt in 2025 gesaneerd.