Document · PDF

Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2022 (OPENBAAR)

Besluitvormende raadsvergadering 23 juni 2022, gemeente nieuwkoopBij agendapunt: Raadsvoorstel Actualisatie grondexploitaties 1 januari 2022 (2022-061)11.893 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

GEMEENTE NIEUWKOOP 2022

MEERJARENPERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

OPENBAAR

INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave .......................................................................................................................................2 1. Kernboodschap ..................................................................................................................................3 1.1 Inleiding ..........................................................................................................................................3 1.2 Projecten .........................................................................................................................................3 1.3 Resultaten .......................................................................................................................................4 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................................................4 2.

Markt, behoefte en beleid ..................................................................................................................5 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................................5 2.2 Marktontwikkelingen .......................................................................................................................5 2.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................6 2.4 Provinciaal- en rijksbeleid ...............................................................................................................6 3.

Programmering ...................................................................................................................................8 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................................8 3.2 Projecten .........................................................................................................................................8 3.3 Woningbouwplanning .....................................................................................................................8 3.4 Fasering ..........................................................................................................................................9 4. Resultaten actualisatie .................................................................................................................... 10 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 10 4.2 Afsluiten grondexploitaties ........................................................................................................... 10 4.3 Resultaten positieve grondexploitaties ........................................................................................

10 4.4 Resultaten negatieve grondexploitaties ...................................................................................... 11 4.5 Voorzieningen en reserves .......................................................................................................... 11 4.6 Weerstandsvermogen ................................................................................................................. 15 4.7 Overzicht kosten en opbrengsten ................................................................................................ 15 4.8 Jaarrekening 2021 en algemene reserve .................................................................................... 16 5. De projecten ..................................................................................................................................... 17 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 17 5.2 Overzicht afgesloten grondexploitaties ....................................................................................... 17 5.3 Overzicht en toelichtingen lopende grondexploitaties ................................................................. 17 6. Materiele vaste activa – strategische gronden ............................................................................. 29

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 2

1. KERNBOODSCHAP 1.1 INLEIDING De inrichting van ruimte, oftewel ruimtelijke ontwikkeling, is een buitengewoon actueel onderwerp. Dit wordt mede veroorzaakt door de uitzonderlijke behoefte aan woningbouw in Nederland. Om in deze behoefte te kunnen voorzien voert de gemeente Nieuwkoop al langere tijd grotendeels actief grondbeleid, waarbij ruimtelijke projecten worden ontwikkeld op gemeentelijke gronden. De impact van deze ruimtelijke ontwikkelingen heeft op financieel vlak grote gevolgen. Daarom wordt voor alle ruimtelijke projecten die vanuit de gemeente worden aangestuurd een grondexploitatie (financiële begroting) opgesteld. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd conform in de Nota Grondbeleid 2021 is vastgelegd. Vervolgens worden de grondexploitaties gebundeld in voorliggend Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG).

1.2 PROJECTEN

Figuur 1.1: Overzicht alle gemeentelijke projecten gemeente Nieuwkoop (met een grondexploitatie) De komende jaren ligt de focus op het afronden van de meeste lopende projecten. In 2021 is het project Langeraar Oost vrijwel afgerond. In 2022 resteren nog afrondende werkzaamheden voor het woonrijp maken en wordt de laatste particuliere kavel overgedragen. Het project De Verwondering (04) zit midden in de realisatiefase. Begin 2022 wordt de laatste Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 3

particuliere kavel overgedragen om te worden bebouwd. Daarna starten de werkzaamheden voor het woonrijp maken van het Noorder- en Zuidereiland. Bij het bedrijventerrein Schoterhoek II (01) is een groot deel van de bedrijfskavels in 2021 overgedragen. Ook de resterende kavels zijn al verkocht onder voorbehoud of gereserveerd. Bij het project Ter Aar Vernieuwd Verbonden (02) is de realisatie en het woonrijp maken van het Integraal Kind Centrum (IKC) De Vaart gereed en is het IKC inmiddels in gebruik genomen. De woningbouw op de oude schoollocaties zal in 2022 starten. Voor het project de Noordse Buurt (03) resteert nog de verkoop van een particuliere kavel, de overdracht van laatste (voormalige) glastuinbouwkavels en wordt samen met de provincie gewerkt aan een schetsontwerp inzake de inrichting tot natuur van een deel van het gebied. Alleen project Buytewech-Noord (05) zit in de voorbereidingsfase. Inmiddels is het bestemmingsplan door de raad vastgesteld en worden de voorbereidende werkzaamheden getroffen voor de ontsluiting van het plangebied. In 2022 zal, naast de al vastgestelde grondexploitatie Lindelaan, voor project Tochtpad Noordeinde en project Teylerspark fase 2 een grondexploitatie worden voorgelegd ter vaststelling.

1.3 RESULTATEN De actualisatie van de grondexploitaties 2022 heeft een positieve invloed van € 1.791.000 op het Jaarrekeningresultaat 2021. Voor een deel daarvan (€ 983.000) zal worden voorgesteld dit bij de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2021 te storten in de Reserve winstneming. Daarnaast zal er als gevolg van deze actualisatie een bedrag van € 824.000 worden gestort in de Algemene Reserve in het boekjaar 2022. Er wordt één lopende grondexploitatie per 31 december 2021 afgesloten. Het project Langeraar Oost sluit af met een negatief resultaat van € 123.000 (was begroot € 227.000 negatief). Daarmee is het resultaat positiever dan vorig jaar bij de actualisatie 2021 werd verwacht. Bij de positieve grondexploitaties is sprake van een verwacht positief resultaat van € 3,0 miljoen, NCW per 1 januari 2022. Ten opzichte van de actualisatie 2021 is dit een nadeel van circa € 0,8 miljoen, waarvan € 983.000 te verklaren is door de verplichte tussentijdse winstneming bij het project Schoterhoek II, wat feitelijk geen nadeel is. Daarnaast heeft Buytewech Noord een positiever resultaat en zorgen hogere plankosten en een stijging van de civiele kosten voor lagere resultaten bij de andere projecten. Voor de negatieve grondexploitaties is er sprake van een verwacht negatief resultaat van € 29,4, NCW per 1 januari 2022.

Dit betekent een verbetering van € 0,6 ten opzichte van de actualisatie 2021. De verklaring ligt grotendeels bij een hogere grondopbrengst bij het project Ter Aar Vernieuwd Verbonden.

1.4 LEESWIJZER Het MPG bestaat uit twee delen. In het eerste deel (hoofdstuk 1 tot en met 4) wordt inzicht gegeven in de totaliteit van de financiële resultaten met daarbij de gevolgen voor het Jaarrekeningresultaat 2021 en de Algemene reserve. Daarnaast geeft het eerste deel een toelichting op marktontwikkelingen, woningbehoefte en de programmering van de projecten. In deel twee (hoofdstuk 5 en 6) wordt gekeken naar de stand van zaken per project met bijbehorende grondexploitatie. Daarnaast komen de materiële vaste activa (mva-s) aan bod.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 4

2. MARKT, BEHOEFTE EN BELEID 2.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de landelijke- en regionale marktontwikkelingen geanalyseerd, waarna het gemeenlijk grondprijzenbeleid nader wordt toegelicht. Vervolgens wordt het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid ten aanzien van woningbouw besproken.

2.2 MARKTONTWIKKELINGEN Landelijk Volgens de Macro Economische Verkenning 2022 van het CPB (Centraal Planbureau) herstelt de economie zich voortvarend. In 2021 groeit de economie (bruto binnenlands product) met 4,8%, terwijl de economie in 2020 nog kromp met 3,8%. De verwachting is dat de economie in 2022 groeit met 3,5%. In 2022 stijgt de werkloosheid naar verwachting licht naar 3,5%. De inflatie (stijging van het algemeen prijspeil in de economie) was in 2021 2,7% en stijgt naar verwachting in 2022 ook naar 3,3%. Sinds het dal in 2013 is er in de woningmarkt doorlopend sprake van stijgende prijzen van koopwoningen. De woningprijzen in Nederland zijn in 2021 met gemiddeld 15,2% gestegen ten opzichte van 2020. In 2020 was deze stijging nog 7,8%. Daarmee ligt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland in 2021 op circa € 387.000 en in het vierde kwartaal van 2021 op bijna € 403.000. De prijzen van nieuwbouw koopwoningen zijn in het derde kwartaal van 2021 met 12,4% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Deze stijging was voor bestaande koopwoningen 17,5%. Echter ligt de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen wel veel hoger met circa € 472.000 in het derde kwartaal van 2021. In 2021 zijn er 226.000 woningen verkocht, dit is 4% minder ten opzichte van 2020.

Met name in het derde en vierde kwartaal van 2021 heeft er een flinke daling van het aantal verkochte woningen plaatsgevonden. In het eerste kwartaal van 2021 was er juist sprake van een enorme stijging, waarschijnlijk door de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters. Met de Eigen Huis Marktindicator meet Vereniging Eigen Huis/OTB het vertrouwen van de consument in de woningmarkt. De waarde ligt tussen de 0 en de 200, waarbij een waarde van 100 een ‘neutrale stemming’ heeft. In het vierde kwartaal van 2021 nam de score op de Marktindicator af tot een score van ‘98’ ten opzichte van een score van ‘103’ in het vorige kwartaal. Met name door de woonconsument ingeschatte minder gunstige koopomstandigheden (beperkt aanbod) en de verwachte rentestijging liggen hier aan ten grondslag. Regio Als er gekeken wordt naar de provincie Zuid-Holland is de gemiddelde prijsstijging van woningen 13,9% in 2021 ten opzichte van 2020. Dit is 1,3% lager dan de landelijke prijsstijging. De gemiddelde verkoopprijs was circa € 384.000. In 2021 zijn er circa 47.000 woningen verkocht in de provincie ZuidHolland, dit is 0,8% minder ten opzichte van 2020. In de gemeente Nieuwkoop zijn er in 2021 278 woningen verkocht voor een gemiddeld prijs van € 454.000. De gemiddelde WOZ waarde in de gemeente nieuwkoop was in 2021 € 345.000. Dit is gemiddeld 10,6% hoger dan een jaar geleden.

Vooruitzichten Volgens de prognose van het ING Economisch Bureau is de woningmarkt sterk afhankelijk van de stand van de economie. De ontwikkelingen rondom de Oekraïne-oorlog, het coronavirus en de economische impact van de afbouw van de steunmaatregelen zijn hierin bepalend. Momenteel is de woningmarkt flink verhit, maar zal naar verwachting in 2022 afkoelen. Dit is nog niet te zien aan de woningprijzen. Er is wel een dalende trend te zien van het aantal woningtransacties, wat een signaal kan zijn dat de prijsstijging in de nabije toekomst afneemt. In het basisscenario stijgen de woningprijzen met gemiddeld 13,5% in 2022 ten opzichte van 2021. De verwachting is dat het aantal woningtransacties daalt met ruim 15% naar ongeveer 190.000 verkopen. De Rabobank publiceerde in het Kwartaalbericht Woningmarkt dat de piek in de woningprijsstijgingen

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 5

inmiddels is bereikt, doordat de economie naar verwachting minder snel groeit en de werkloosheid oploopt. De prognose is dat de woningprijzen in 2022 met 12,4% zullen stijgen en in 2023 met 3,2%. Het aantal woningtransacties daalt in 2022 naar 188.000 en zal in 2023 weer licht herstellen naar 195.000 transacties. De verwachtingen rondom de woningprijzen zijn onzeker. Er zijn wel een aantal belangrijke drijvers die bepalend zijn voor de ontwikkelingen op de woningmarkt. De opwaartse druk op de woningprijzen komt voort uit de verwachting dat een deel van de woningkopers nog gebruik wil maken van de schenkingsvrijstelling (die in 2024 wordt afgeschaft), de toename van de huishoudensgroei door buitenlandse migratiestromen en de te lage nieuwbouwproductie. Daarnaast konden huishoudens tijdens de lockdowns verminderd consumeren waardoor het beschikbare spaargeld van huishoudens hoger is en er meer geld beschikbaar is voor de aankoop van een woning. De neerwaartse druk op de woningprijzen komt door de stijging van de inflatie en (hypotheek)rentes, waardoor het aankoopbudget voor woningkopers afneemt. Aan de andere kant kunnen positieve loonontwikkelingen ervoor zorgen dat het aankoopbudget voor woningkopers juist wordt vergroot. Vooralsnog wordt de kloof tussen inkomens en woningprijzen steeds groter.

Door de invoering van de opkoopbescherming in grote steden en omliggende gemeente zal de beleggersvraag afnemen. Ook het consumentenvertrouwen onder woningkopers neemt af, door toenemende prijsstijgingen en het beperkte woningaanbod.

2.3 GEMEENTELIJK BELEID Door het landelijke, maar vooral ook lokale, woningbouwtekort is woningbouw een actueel en urgent thema. Om in de behoefte van onze inwoners te kunnen voorzien is het de ambitie om in alle dorpen van de gemeente Nieuwkoop woningen te bouwen. Naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘Nieuwkoop bouwt!’ (d.d. 15 juli 2021) is per 1 oktober 2021 een team Woningbouw opgericht specifiek voor het realiseren van de grote woningbouwopgave. In de gemeentelijk Woonvisie 2016 – 2025 is het woonbeleid opgenomen, waarin wordt ingezet op het zijn van een aantrekkelijk woongemeente met goede voorzieningen en voldoende en betaalbare, duurzame en energiezuinige woningen voor jongeren, ouderen en jonge gezinnen. Voor ouderen zal er aandacht zijn voor bijzondere woonvormen met zorg. Hiermee ligt de focus in de gemeente Nieuwkoop op het bouwen voor doelgroepen. Om de ambities uit de woonvisie te realiseren is in 2020 het doelgroepenbeleid vastgesteld, bestaande uit een viertal instrumenten: 1. Het eerste instrument is de herziene ‘starterslening’. Voor starters op de woningmarkt wordt er een starterslening van maximaal € 37.500 beschikbaar gesteld als aanvulling op de hypotheek. 2. Als tweede is het ‘integraal woningbouwprogramma’ opgesteld, waarin voor alle dorpskernen is gekeken naar de bouwmogelijkheden en passende woningtype per locatie.

Met het nieuwe woningbouwprogramma ligt de nadruk op het specifiek bouwen van betaalbare woningen voor de doelgroepen jongeren, ouderen en jonge gezinnen en op het bouwen voor doorstroming. Dit resulteert in een programma met veel minder grondgebonden woningen en veel meer gestapelde woningen. 3. Ten derde is de ‘doelgroepenverordening’ vastgesteld, waarin is vastgelegd hoeveel sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen een plan moet bevatten. In de verordening zijn ook termijnen opgenomen over hoelang de woning voor een bepaalde doelgroep beschikbaar moet blijven. 4. Als vierde is het ‘woonfonds’ herzien. Het woonfonds is een vereveningsfonds en zorgt ervoor dat er genoeg sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen gebouwd worden. Met verplichte stortingen door (bij minder sociale woningbouw) en bijdragen aan (bij meer sociale woningbouw) worden ontwikkelaars en/of bouwers gestimuleerd om (ook) sociale woningen te bouwen.

2.4 PROVINCIAAL- EN RIJKSBELEID De provincie Zuid-Holland heeft in 2019 een woningbehoefteraming (WBR) en trendraming (TR) gepubliceerd waarin een prognose wordt gegeven van de gewenste woningvoorraadtoename. Voor gemeente Nieuwkoop, onderdeel van de regio Holland Rijnland Oost, betekent dit een gewenste woningvoorraadtoename van 1.910 woningen tot 2030 voor de groei van de eigen bevolking en de bovenregionale vraag. Overigens bekijkt de provincie alle woningbouwplannen nu op regionaal (Holland Rijnland) niveau en dus niet (meer) op sub-regionaal niveau of gemeentelijk niveau. De nieuwe locaties moeten regionaal worden afgestemd. Naast het beleid van de provincie speelt ook het rijksbeleid een steeds prominenter rol bij woningbouwontwikkeling. In 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd en opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder is een instrument voor efficiënt Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 6

ruimtegebruik, waarbij het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. De motivering vindt plaats door bij de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving op te nemen. Deze beschrijving bevat, indien het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 7

3. Programmering 3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke projecten met bijbehorend (woning)bouwprogramma besproken. Daarnaast komen de (woning)bouwplanning uitgezet in woningcategorieën en jaarschijven en de fasering van de gemeentelijke projecten aan bod.

3.2 PROJECTEN In tabel 3.1 zijn alle gemeentelijke projecten met de woningbouwaantallen weergeven, waarvoor een grondexploitatie door de raad is vastgesteld. De toekomstige woningbouwprogramma’s waarvan nog geen grondexploitatie is vastgesteld zijn niet verwerkt in deze tabel. Ook privaat te ontwikkelen programma’s zijn niet meegenomen in deze optelling. In onderstaande tabel zijn een aantal projecten opgenomen waarvan de grondexploitatie al is afgesloten. Het project Zuidhoek en Meijepark is per 31 december 2020 afgesloten, waarbij de resterende kavel in 2021 is verkocht. Het project Langeraar Oost is per 31 december 2021 afgesloten. De resterende kavel is begin 2022 al verkocht. In 2021 zijn er 29 particuliere woonkavels verkocht, 16 bedrijfskavels en 1 maatschappelijke kavel (interne levering). In totaal staan er per 1 januari 2022, voor de lopende projecten met een grondexploitatie, nog 270 uit te geven woningen en particuliere kavels geprogrammeerd. Hiervan zijn 244 projectmatige woningen en 26 particuliere woonkavels, waarvan 2 verkocht onder voorbehoud (zijn al geleverd begin 2022) en 24 beschikbaar. De beschikbare kavels zijn onderdeel van de projecten Buytewech-Noord en de Noordse Buurt en staan momenteel nog niet in de verkoop. Naast de uit te geven woningbouw staan er bij het project Schoterhoek II nog 10 uit te geven bedrijfskavels geprogrammeerd.

Alle bedrijfskavels zijn al verkocht onder voorbehoud of gereserveerd. Ook zullen er nog verschillende maatschappelijke en agrarische gronden worden uitgegeven bij de projecten de Noordse Buurt, de Verwondering en Ter Aar Vernieuwd Verbonden. Projecten Woningbouw Zuidhoek en Meijepark Noordse Buurt De Verwondering Buytewech-Noord Langeraar Oost Ter Aar Vernieuwd Verbonden Commercieel Schoterhoek II Maatschappelijk Noordse Buurt - provincie bos en rietmoeras Noordse Buurt - diverse grondverkopen De Verwondering - maatschappelijk Ter Aar Vernieuwd Verbonden - Futurahuis Ter Aar Vernieuwd Verbonden - IKC Totaal woningbouw Totaal projecten

Totaal aantal

Verkocht in 2021

Resterend Uitgeefbaar aantal m2

88 3 158 230 127 37

1 0 28 0 0 0

0 1 1 230 1 37

44.245 4.525 73.766 30.765 33.829 7.571

66.998

1 3 3 1 1 643 684

0 0 0 0 1 29 46

1 3 3 1 0 270 288

385.000 73.907 5.871 1.586 6.709 194701 734772

Tabel 3.1: Projecten en (woning)bouwprogramma

3.3 WONINGBOUWPLANNING In tabel 3.2 is het volledige woningbouwprogramma (ook in dit geval alléén van de lopende projecten met een grondexploitatie) dat de gemeente de komende jaren gepland heeft te gaan realiseren per woningbouwcategorie en jaarschijf uiteengezet. Het gaat hierbij om de planning van de overdracht van de grond van de gemeente aan een koper (particulier of ontwikkelaar/bouwer). De daadwerkelijke oplevering van de woningen zal vaak pas in de jaren erna plaatsvinden. In de tabel is Schoterhoek II niet meegenomen.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 8

Van het totale woningbouwprogramma van 270 woningen per 1 januari 2022 is 30% sociaal, 17% goedkoop, 38% middelduur, 5% duur en 10% particuliere kavels. Op basis van de actualisatie is de verwachting dat er in de huidige woningbouwprojecten gronden worden geleverd vanaf 2022 tot en met 2025. In de grondexploitaties is rekening gehouden met de positieve marktontwikkelingen met een gemiddelde gronduitgifte van 67,5 woningen per jaar vanuit de bestaande grondexploitaties. Woningcategorie EG Sociaal huur EG Goedkoop EG Middelduur EG Duur EG Vrije Kavel MG Sociaal MG Goedkoop MG Middelduur MG Duur

2022

2023 16 5 12 4 3 0 0 0 0 40

Aantal

2024 16 8 0 0 0 17 12 15 0 68

2025

16 9 20 5 11 17 11 26 0 115

2026 0 0 20 5 12 0 0 10 0 47

2027 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2028 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2029 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2030 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal 48 22 52 14 26 34 23 51 0 270

in % 18% 8% 19% 5% 10% 13% 9% 19% 0% 100%

Tabel 3.2: Woningbouwplanning In het doelgroepenbeleid is vastgesteld dat er 326 sociale huurwoningen gebouwd worden vanaf 2018. In 2018 zijn er 26 kavels geleverd als onderdeel van de projecten Middelweg en Teylerspark I. In 2019 zijn er 20 kavels van het project Damstaete uitgegeven en bij project de Verwondering zijn er ook 12 woningen opgeleverd. Op basis van de totale woningbouwuitgifte van de vastgestelde grondexploitaties zullen tot en met 2025 nog 82 sociale woningen worden gerealiseerd binnen de projecten TAVV en Buytewech-Noord. Met de reeds uitgegeven gronden en de woningbouwplanning moeten in nieuwe plannen nog 186 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Deze woningen zullen gerealiseerd worden doormiddel van gemeentelijke projecten of vanuit private ontwikkelingen. Projecten Middelweg Teylerspark I De Verwondering Damstaete TAVV Buytewech-Noord Totaal

Aantal

Status 6 opgeleverd 20 opgeleverd 12 opgeleverd 20 opgeleverd 16 2022 66 2023 t/m 2025 140

Tabel 3.3: Sociale woningbouw

3.4 FASERING In de tabel 3.4 zijn alle lopende grondexploitaties weergegeven met daarbij de ontwikkelingsfase. Een gebiedsontwikkeling en de daarbij lopende grondexploitatie kent verschillende fases. In de initiatieffase wordt een voorbereidingskrediet gevraagd en een startnotitie opgesteld met de uitgangspunten voor planontwikkeling, waaronder een eerste financiële verkenning. Bij de definitiefase worden de ruimtelijke en financiële aspecten van het plan uitgewerkt met een haalbaarheidsstudie. In de ontwerpfase wordt het stedenbouwkundig plan opgesteld en vindt een financiële doorrekening plaats op basis van een voorlopig ontwerp. Afhankelijk van de grootte van het project worden het bestemmingsplan en de grondexploitatie gelijktijdig vastgesteld in de voorbereidingsfase. De berekeningen zijn op basis van het inrichtingsplan gemaakt met opgestelde ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Ook wordt het plangebied bouwrijp gemaakt. In de realisatiefase wordt het projectplan uitgevoerd. Met de actualisatie van de grondexploitatie worden kosten en inkomsten bijgehouden. In de laatste fase, de nazorgfase, wordt een project afgesloten. De resterende kosten worden in de voorziening afgesloten projecten weggezet en eventuele opbrengsten komen op de financiële balans onder de materiele vaste activa.

Projecten Ontwikkelingsfases Noordse Buurt De Verwondering Schoterhoek II Buytewech-Noord Ter Aar Vernieuwd Verbonden

Initiatief

Definitie

Ontwerp

Voorbereiding

Realisatie

Nazorg

Tabel 3.4: Fasering projecten Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 9

4. Resultaten actualisatie 4.1 INLEIDING In dit hoofdstuk wordt eerst kort ingegaan op het actualisatieproces. Hierna worden de resultaten van de actualisatie van de grondexploitaties 2022 besproken, waaronder de resultaten van de positieve en negatieve grondexploitaties, de voorzieningen en reserves en het weerstandvermogen. Ook volgt er nog een overzicht van de kosten en opbrengsten en de gevolgen voor de jaarrekening 2021 en de algemene reserve.

4.2 AFSLUITEN GRONDEXPLOITATIES Er wordt één grondexploitatie per 31 december 2021 afgesloten. Het gaat om de grondexploitatie Langeraar Oost. Het resultaat is positiever dan vorig jaar bij de actualisaties van 2021 werd verwacht. Het project Langeraar Oost sluit af met een negatief resultaat van € 123.000 (was begroot € 227.000 negatief), door een aanbestedingsvoordeel voor het woonrijp maken.

4.3 RESULTATEN POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2021 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 3,8 miljoen NCW. Voorlopige resultaten positieve complexen (zonder tussentijdse winstneming) 2021 - 2022 Zonder rekening te houden met de tussentijdse winstneming is er voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 5,6 miljoen, NCW per 1 januari 2022. Dit valt (afgerond) € 0,2 miljoen hoger uit ten opzichte van vorig jaar. De verschillen worden later verklaard. POSITIEVE COMPLEXEN zonder tussentijdse winstneming in miljoenen GZ25 De Verwondering GZ26 Schoterhoek II GZ29 Buytewech Noord TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2021 € 2,7 € 2,6 € 0,1 € 5,5

NCW 1-1-2022 € 2,1 € 2,4 € 1,1 € 5,6

Verschil -€ 0,6 Nadeel -€ 0,2 Nadeel € 0,9 Voordeel € 0,2 Voordeel

Voorlopige resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2021 – 2022 Rekening houdend met tussentijdse winstneming is voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 3,0 miljoen, NCW per 1 januari 2022. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 2,6 miljoen (van € 5,6 miljoen zonder tussentijdse winstneming naar € 3,0 miljoen met tussentijdse winstneming), NCW per 1 januari 2022. Dit doordat voor Schoterhoek II (in totaal € 1.434.000) en de Verwondering (in totaal € 1.302.000) al verplicht winst is genomen. Dit betekent ten opzichte van de actualisatie 2021 een nadeel van € 0,8 miljoen waarvan € 983.000 winstneming bij deze actualisatie (en een positiever resultaat van Buytewech-Noord). Als gezegd is volgens de regelgeving voor de accountantscontrole en jaarrekening de prognose van de positieve grondexploitaties met tussentijdse winstneming leidend.

GZ25 GZ26 GZ29

POSITIEVE COMPLEXEN met tussentijdse winstneming in miljoenen De Verwondering Schoterhoek II Buytewech Noord TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2021 € 1,5 € 2,2 € 0,1 € 3,8

NCW 1-1-2022 € 0,9 € 1,0 € 1,1 € 3,0

Verschil -€ 0,6 Nadeel -€ 1,2 Nadeel € 0,9 Voordeel -€ 0,8 Nadeel

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie de Verwondering is ten opzichte van de actualisatie 2021 met € 0,6 miljoen gedaald. De verklaring hiervoor ligt bij het woonrijp maken. De kosten zijn fors gestegen als gevolg van een extreme stijging van de materiaalkosten. De civiele plankosten zijn als gevolg van de stijging van het woonrijp maken ook gestegen. Ook is de fasering van de uitgifte van de maatschappelijke gronden voorzichtigheidshalve met één jaar verlengt.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 10

Het resultaat van de grondexploitatie Schoterhoek II is ten opzichte van de actualisatie 2021 met € 1,2 miljoen gedaald. Dit komt grotendeels (€ 983.000) door de tussentijdse winstneming. Daarnaast zijn de plankosten gestegen door een te krappe raming, indexatie en zijn er meer ambtelijke uren gemaakt dan verwacht voor de uitgifte van de bedrijfskavels. Anderzijds zijn de opbrengsten van de bedrijfskavels gestegen, maar de geraamde indexatie van de opbrengsten juist gedaald doordat voor alle kavels een koper is gevonden en de VON prijzen vaststaan. Het resultaat van de grondexploitatie Buytewech-Noord is ten opzichte van de actualisatie 2021 met € 0,9 miljoen gestegen. De belangrijkste oorzaak hiervoor is een daling van de kosten van het bouwen woonrijp maken, waarbij een gedeelte van deze kosten zijn verschoven naar de plankosten aangezien deze (gedeeltelijk) in de civiele raming waren meegenomen. De plankosten zijn ook gestegen door de bovengemiddelde ambtelijke inzet bij de onderhandelingen met een ontwikkelaar over het aangrenzende plangebied en de kosten voor onderzoek naar onder andere stikstof en de ontwikkeling van een aangepast rotonde. De verwachte opbrengsten zijn, in tegenstelling tot vorig jaar, gestegen.

Op basis van marktconforme cijfers zijn de gehanteerde VON prijzen en bouwkosten geïndexeerd, waarbij de stijging van de grondwaarde komt doordat de woningprijzen het afgelopen jaar harder zijn gestegen dan de bouwkosten.

4.4 RESULTATEN NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van 2021 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 30,2 miljoen, NCW. Voorgesteld wordt om de grondexploitatie Langeraar Oost (met een eindresultaat van € 123.000 negatief) af te sluiten. In de onderstaande tabel is deze grondexploitatie buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking. Voorlopige resultaten negatieve complexen 2021 - 2022 Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2022 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 29,4 miljoen, NCW. Dit betekent een verbetering van circa € 0,6 miljoen ten opzichte van vorig jaar. NEGATIEVE COMPLEXEN

GZ92 GZ17

in miljoenen Ter Aar Vernieuwd Verbonden fase 2 Noordse Buurt TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2021 -€ 1,5 -€ 28,5 -€ 30,0

NCW 1-1-2022 -€ 0,4 -€ 29,0 -€ 29,4

Verschil € 1,2 Voordeel -€ 0,5 Nadeel € 0,6 Voordeel

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Ter Aar Vernieuwd Verbonden is ten opzichte van de actualisatie 2021 met € 1,2 miljoen gestegen. De stijging van het resultaat is de oorzaak van de stijging van de grondopbrengsten van de projectmatige koopwoningen waarbij na taxatie voorafgaande aan de verkoop van de grond hogere VON prijzen zijn gehanteerd en de bouwkosten lager zijn uitgevallen bij de onderhandelingen met de ontwikkelaar. Ook heeft de provincie een subsidie verleend voor het realiseren van de sociale huurwoningen. Anderzijds zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de plankosten licht gestegen door onvoorziene kosten van beveiligen tegen vandalisme van de voormalige schoolgebouwen en de inrichting van de buitenruimte van het IKC. Het resultaat van de grondexploitatie Noordse Buurt is ten opzichte van de actualisatie van 2021 met € 0,5 miljoen gedaald. De daling van het resultaat is de oorzaak van de hogere kosten voor het aanleggen van het gemeentelijk bos. Ook de plankosten en de financieringslasten zijn gestegen als gevolg van de langlopende termijn van de grondexploitatie. Anderzijds zijn de milieukosten gedaald door de waarde van de materialen was er sprake van een sloopopbrengsten waardoor er opbrengsten zijn gegeneerd in plaats van kosten.

4.5 VOORZIENINGEN EN RESERVES De voorlopige resultaten van de grondexploitatie hebben invloed op een voorziening en twee reserves, te weten: - De Voorziening nadelige saldi grondexploitaties; - De Reserve onvoorzien grondexploitaties; - De Reserve winstneming.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 11

Daarnaast wordt de grondexploitatie Langeraar Oost afgesloten, wat invloed heeft op de Voorziening afgesloten complexen. Ook zijn er nog een tweetal overige voorzieningen/reserves, namelijk de Reserve reservering woningbouw en de Voorziening woonfonds. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de gemeente besloten om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te bereken op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven. NEGATIEVE COMPLEXEN

GZ92 GZ17

NCW 1-1-2021

in miljoenen Ter Aar Vernieuwd Verbonden fase 2 Noordse Buurt TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

-€ 1,5 -€ 28,5 -€ 30,0

NCW 1-1-2022

EW Variabel

-€ 0,4 -€ 29,0 -€ 29,4

-€ 0,4 -€ 30,5 -€ 30,9

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Op 1 januari 2021 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezamen € 31,8 miljoen. Het negatieve resultaat van Langeraar Oost (per 1 januari 2021 geraamd op € 227.000) draagt in 2022 niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties omdat deze grondexploitatie per 31 december 2021 is afgesloten. Bij afsluiting van het project Langeraar Oost blijkt het daadwerkelijke resultaat van deze grondexploitatie € 123.000 negatief te zijn. Dit verlies wordt aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties onttrokken ter afdekking van het negatieve resultaat. Voor de resterende negatieve grondexploitaties die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totale te verwachten resultaat per 1 januari 2022 op eindwaarde € 30.882.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus bijna € 30,9 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn. Op basis van de actualisatie per 1 januari 2022 moet de Voorziening negatieve complexen daarom verlaagd worden met een bedrag van € 808.000 (eindwaarde) ten gunste van het Jaarrekeningresultaat 2021. Onderstaand is de berekening voor deze Voorziening weergegeven.

Belangrijk is te vermelden dat bij afsluiting de negatieve resultaten van de complexen Noordse Buurt en Ter Aar Vernieuwd Verbonden fase 2 ten laste van deze voorziening zullen worden gebracht. Bepaling hoogte Voorziening negatieve saldi grondexploitaties Saldo per 1 januari 2021 Onttrekking Langeraar Oost (werkelijk) Saldo per 31 december 2021 A1

31.813.000 EW -123.000 EW 31.690.000 EW

Behoefte actualisatie per 1 januari 2022

30.882.000 EW

Benodigde verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties

C1=B1-A1

-808.000 EW

Reserve onvoorzien grondexploitaties De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve wordt bepaald op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. Dit bedrag komt uit op € 240.000. Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 7.000. Dit bedrag wordt teruggestort in de Algemene reserve in boekjaar 2022.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 12

Overzicht berekende onvoorzien per complex NEGATIEVE COMPLEXEN

GZ92 GZ17

NCW 1-1-2022

in miljoenen Ter Aar Vernieuwd Verbonden fase 2 Noordse Buurt TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

Berekende onvoorzien

-€ 0,4 -€ 29,0 -€ 29,4

€ 54.266 € 185.458 € 239.724

Berekening saldo Reserve onvoorzien grondexploitaties

Saldo per 1 januari 2021

247.000

Totaal behoefte op basis van risicoberekening negatieve complexen per 1 januari 2022

240.000

Benodigde verlaging van de Reserve onvoorzien

C2=A2-B2

7.000

Reserve winstneming In het kader van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) wordt voor positieve grondexploitaties verplicht tussentijdse winst genomen op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve. Bij de actualisatie 2020 is door een lagere eindwaarde en de gewijzigde rekenregels, met betrekking tot de winstneming, een deel van de geboekte winst (die bij de actualisatie 2019 is genomen) van de grondexploitatie de Verwondering teruggedraaid (€ 70.000). Verder is voor de grondexploitatie Land van Koppen een verplichte tussentijdse winst van € 205.000 genomen. Dit resulteerde in een storting van € 135.000 in de Reserve winstneming. Bij de actualisatie 2021 is winst genomen bij de Verwondering (€ 661.000) en Schoterhoek II (€ 252.000).

Daarnaast is de grondexploitatie Land van Koppen per 31 december 2020 afgesloten waardoor de tussentijds genomen winst (€ 205.000) naar de Algemene reserve is gevloeid. Het bedrag in de Reserve winstneming is daarmee per 1 januari 2021 € 843.000. Bij de actualisatie 2022 moet opnieuw tussentijdse winst genomen worden bij de grondexploitatie Schoterhoek II. Het gaat om een winst van € 983.000. Het bedrag in de Reserve winstneming is € 1.826.000 na de winstneming in 2022. Berekening saldo Reserve winstneming Project GZ25 GZ26 GZ93

De Verwondering Schoterhoek II Land van Koppen TOTAAL RESERVE WINSTNEMING

Winstneming Winstneming Saldo 2020 2020 2021 € -70.000 € -70.000 € 661.000 € € 252.000 € 205.000 € 205.000 € -205.000 € 135.000

Saldo 2021 € € € €

Winstneming 2022

591.000 252.000 € 843.000

Saldo 2022

€ 983.000 € € €

591.000 1.235.000 1.826.000

Bij de grondexploitaties de Verwondering en Schoterhoek II is tussentijdse winst genomen. De totaal genomen tussentijdse winst wijkt af van de Reserve winstneming door het later instellen van de Reserve winstneming. Op basis van de eindwaarde van de positieve grondexploitaties is de toekomstig te nemen winst weergegeven.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 13

Berekening toekomstige winstneming Project

Afsluiting

GZ 25 De Verwondering GZ 26 Schoterhoek II GZ 29 Buytewech-Noord

Al genomen winst

Nog te nemen winst

1.302.000 1.434.000

1.024.000 1.053.000 1.201.000

2024 2023 2026

Voorziening afgesloten complexen Bij het afsluiten van een grondexploitatie resteren vaak nog afrondende werkzaamheden. De budgetten voor deze afrondende werkzaamheden worden vanuit de grondexploitatie overgeheveld naar de Voorziening afgesloten complexen. Overzicht Voorziening afgesloten complexen Stand per 1 januari 2021

Beschikbaar 31 december 2021

Vrijval actualisatie 2022

Toevoeging actualisatie 2022

WRM Planschade Plankosten

16.734 36.252 3.734

13.078 36.252 179

Planschade

84.211

WRM Plankosten

20.094 5.094

3.576 5.094

WRM Planschade

1.819 120.000

0 115.197

WRM Overige kosten Plankosten

278.382 15.149 63.255

84.692 12.856 60.505

WRM Overige kosten Plankosten

406.323 218.648 86.664

0 80.071 70.493

Stand per 1 januari 2022

Buytewech Oost

Teylerspark I Gemeentehuis Zevenhoven 3.576 5.094

0 0

Damstaete

Zuidhoek

Land van Koppen

Langeraar Oost WRM Overige kosten Plankosten TOTAAL KOSTEN

1.356.359

566.204

8.670

328.328 39.466 56.312 424.105

328.328 39.466 56.312 981.639

Bij deze actualisatie wordt de grondexploitatie Langeraar Oost afgesloten. Het gaat om budgetten voor de afrondende werkzaamheden voor het woonrijp maken, nog aan te leggen bruggen en plankosten. In totaal wordt er vanuit Langeraar Oost circa € 424.000 overgeheveld. Daarnaast zijn er voorgaande jaren grondexploitaties afgesloten waarvan nog een budget beschikbaar is. Bij de projecten Buytewech-Oost, Zuidhoek en Land van Koppen zijn kosten opgenomen voor afrondende werkzaamheden voor het woonrijp maken, overige kosten en plankosten. Voor de projecten Teylerspark I en Damstaete is budget opgenomen voor het eventueel uitkeren van planschade. Een verzoek kan binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan worden ingediend. Het beschikbare budget van bijna € 9.000 voor Gemeentehuis Zevenhoven kan vrijvallen. De stand van de Voorziening afgesloten complexen is per 1 januari 2022 € 982.000. Reserve reservering woningbouw (R23) De reserve reservering woningbouw is bestemd om goedkope woningbouw mogelijk te maken op gronden die de gemeente zelf ontwikkelt. De gemeente kan de Reserve reservering woningbouw aanwenden om goedkope woningen financieel mogelijk te maken. De actualisatie 2021 heeft geen invloed op de Reserve reservering woningbouw. In de Reserve reservering woningbouw is per 1 januari 2022 een bedrag van € 3.460.000 beschikbaar.

Voorziening woonfonds (R41) Het bedrag in de Voorziening woonfonds is afkomstig van particulieren projecten die niet voldoen aan de 35% eis ten aanzien sociale woningbouw. Het opgebouwde bedrag in de voorziening is bestemd

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 14

voor het uitkeren van een bijdrage aan particuliere projecten die meer dan 35% sociale woningbouw realiseren. Het beschikbare saldo in de Voorziening woonfonds is per 1 januari 2022 € 1.298.000.

4.6 WEERSTANDSVERMOGEN Om eventuele calamiteiten financieel op te vangen moet de gemeente een Weerstandsvermogen aanhouden. Dit Weerstandsvermogen wordt jaarlijks berekend en bijgesteld en is onderdeel van de Programmabegroting en de Jaarrekening. Met behulp van de IFLO-norm wordt de hoogte van het benodigde Weerstandsvermogen van het grondbedrijf berekend op basis van 10% van de boekwaarde, 10% van de nog te maken kosten en met aftrek van de Reserve onvoorzien vanuit de (lopende) grondexploitaties. De totale boekwaarde van de actieve grondexploitaties bedraagt momenteel € 37,8 miljoen. In onderstaand tabel is de opbouw van de totale boekwaarde weergegeven. 10% van dit bedrag komt neer op € 3.783.000. De totale kosten die de gemeente nog moet maken voor het afsluiten van de grondexploitaties zijn geraamd op € 22,0 miljoen, 10% van dit bedrag is € 2.202.000. Totaal boekwaarde en totale kosten actieve grondexploitaties

Cost to complete Boekwaarde 1-1-2022 1-1-2022

GZ25 GZ26 GZ29

GZ92 GZ17

in miljoenen POSITIEVE COMPLEXEN De Verwondering Schoterhoek II Buytewech Noord TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

2.668.108 958.318 13.597.939 17.224.366

-2.417.793 3.699.461 3.038.365 4.320.033

in miljoenen NEGATIEVE COMPLEXEN Ter Aar Vernieuwd Verbonden fase 2 Noordse Buurt TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN TOTAAL ALLE COMPLEXEN

1.955.194 2.841.974 4.797.169 22.021.535

1.714.233 31.795.157 33.509.390 37.829.423

Op basis van bovenstaande gegevens komt het aandeel in het gewenst weerstandvermogen voor het onderdeel grondexploitaties uit op € 5.745.000 (€ 3.783.000 + € 2.202.000 - € 240.000). Per 1 januari 2021 was dit nog een bedrag van € 7.188.000. Het betreft hier daarom een verlaging van het benodigde weerstandsvermogen van € 1.443.000. Met dit bedrag kan het onderdeel grondexploitaties bij de bepaling van het gemeentelijke weerstandsvermogen bij de Jaarrekening 2021 worden verlaagd. Berekening benodigd Weerstandsvermogen in miljoenen Benodigd Benodigde weerstandsvermogen op basis van IFLO-norm Af: opgenomen in voorziening RESTEREND BENODIGD WEERSTANDSVERMOGEN

Boekwaarde 37,8 10% 0,1 3,8 6,0 0,2 5,7

Kosten 22,0 0,1 2,2

4.7 OVERZICHT KOSTEN EN OPBRENGSTEN Op basis van de woningbouwplanning in paragraaf 3.3 worden de kosten en opbrengsten voor alle lopende, gemeentelijke grondexploitaties berekend. Het totale saldo van de kosten en opbrengsten is in onderstaande tabel weergegeven. Dit saldo sluit in 2026 met een tekort van € 27,6 miljoen. Dit resultaat sluit aan op de totaaltelling van de eindwaardes van alle grondexploitaties en wordt grotendeels veroorzaakt door het negatieve saldo van de Noordse Buurt. Het saldo was bij de actualisatie 2021 nog € 27,8 miljoen, waarbij het verschil wordt verklaard door het afsluiten van een (negatieve) grondexploitatie. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 15

Saldo kosten en opbrengsten alle projecten Totaal projecten in miljoenen Totale kosten Totale opbrengsten Totale rente Kasstroom (per jaar) Kasstroom (cumulatief)

na 2021 -99,8 62,0 0,0 -37,8 -37,8

-20,8 32,2 -1,2 10,2

2022 -5,0 10,6 -0,5 5,2 -32,6

2023

2024

-4,8 5,6 -0,4 0,4 -32,2

2025

-3,6 10,2 -0,4 6,2 -25,9

2026

-5,9 5,8 0,0 -0,1 -26,1

-1,6 0,0 0,0 -1,6 -27,6

De tabel geeft weer dat de boekwaarde per 1 januari 2022 € 37,8 miljoen bedraagt. De boekwaarde was per 1 januari 2021 hoger, namelijk € 49,3 miljoen. De lagere boekwaarde is het gevolg van de verkoop van kavels en de daarvoor gegenereerde opbrengsten. De opbrengsten zijn onderdeel van de boekwaarde geworden. De boekwaarde zal de komende jaren, bij voortzetting van het beleid, geleidelijk worden afgebouwd naar € 27,6 miljoen.

4.8 JAARREKENING 2021 EN ALGEMENE RESERVE De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2022 heeft gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2021 en een aantal reserves en voorzieningen. Een deel van de consequenties komt tot uitdrukking in het boekjaar 2021 en een deel in het boekjaar 2022. In de voorgaande paragrafen is uitgebreid ingegaan op de financiële consequenties. Hieronder zijn de consequenties voor het Jaarrekeningresultaat 2021 en de Algemene reserve kort samengevat. De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2022 heeft een positief effect van € 1.791.000 op het Jaarrekeningresultaat van 2021. Het positieve resultaat is als volgt opgebouwd. Invloed op het Jaarrekeningresultaat 2021

Financiële consequenties Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Winstneming grondexploitatie Schoterhoek II INVLOED OP JAARREKENING

€ € €

808.000 983.000 1.791.000

Voor een deel daarvan (€ 983.000) zal worden voorgesteld dit bij de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2021 te storten in de Reserve winstneming. Storting in de Reserve winstneming (2022)

Financiële consequenties Winstneming grondexploitatie Schoterhoek II TOTAAL STORTING IN RESERVE WINSTNEMING

€ €

983.000 983.000

Daarnaast zal er als gevolg van deze actualisatie een bedrag van € 824.000 worden gestort in de Algemene reserve in het boekjaar 2022. Storting in de Algemene reserve (2022)

Financiële consequenties Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Vrijval uit Reserve onvoorzien grondexploitaties Vrijval uit Voorziening afgesloten complexen TOTAAL STORTING IN ALGEMENE RESERVE

€ € € €

808.000 7.000 9.000 824.000

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 16

5. De projecten 5.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden eerst enkele grondexploitaties aangehaald die bij eerdere actualisaties zijn afgesloten maar, waarbij zich nog noemenswaardige ontwikkelingen hebben afgespeeld. Daarna wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties met daarbij in het kort de recente ontwikkelingen. Hierna volgen de toelichtingen op de lopende projecten. Deze toelichtingen vormen een uitgebreide weergave van de stand van zaken van de projecten met betrekking tot het programma, de fasering, de kosten en opbrengsten, de verschillenanalyse, de risicoanalyse en de resultaten.

5.2 OVERZICHT AFGESLOTEN GRONDEXPLOITATIES Bij de grondexploitaties die bij voorgaande actualisaties zijn afgesloten kunnen nog resterende ontwikkelingen of werkzaamheden plaatsvinden. Hieronder volgen de projecten waarbij noemenswaardige ontwikkelingen spelen. Buytewech-Oost De grondexploitatie Buytewech-Oost is per 31 december 2018 afgesloten. Bij het afsluiten van de grondexploitatie was beperkt interesse voor de woonwerkkavels. Inmiddels is er een nieuwe invulling gevonden voor het overgebleven stuk grond. In 2021 is er een exploitatieovereenkomst getekend voor de locatie de Grendel, waarbij er in twee bouwblokken 16 startersappartementen zullen worden gerealiseerd. De start van de verkoop van de woningen is in het voorjaar van 2022. Zuidhoek en Meijepark De grondexploitatie Zuidhoek en Meijepark is per 31 december 2020 afgesloten. In 2021 is de laatste particuliere kavel geleverd en het grootste deel van het woonrijp maken afgerond. Land van Koppen De grondexploitatie Land van Koppen is per 31 december 2020 afgesloten. De resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken en de aanpak van de Gerberastraat zijn in 2021 afgerond. Langeraar Oost De grondexploitatie Langeraar Oost wordt per 31 december 2021 afgesloten. In 2022 resteren nog de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken van de fase de Landerij en Langeraarseweg.

Ook moeten er nog voetgangersbruggen worden aanlegt naar het naastgelegen plangebied. De laatste particuliere kavel is begin 2022 al overgedragen.

5.3 OVERZICHT EN TOELICHTINGEN LOPENDE GRONDEXPLOITATIES Hieronder volgt een overzicht van de lopende grondexploitaties met daarbij de actuele ontwikkelingen. Verderop volgen de uitgebreide toelichtingen. Noordse Buurt Eind 2021 is van de circa 50 bedrijven ruim 97% geleverd en gesloopt. Nog 2 bedrijven moeten opleveren (waarvan voor één enkel de betaling in 2021 valt). Het bouwrijp (afkoppelen nutsvoorzieningen, beheer en etc.) en woonrijp (fase 1 en 2) maken gaat naar verwachting in 2022 verder uitgevoerd worden. In 2021 is het bestemmingsplan ‘Noordse Buurt 1e herziening’ door de gemeenteraad vastgesteld, en inmiddels onherroepelijk. In 2022 wordt de grond aan de provincie definitief verkocht voor de aanleg van het rietmoeras (27 hectare) en bos (6 hectare). Het plan is dat de gemeente, met instemming van de gemeenteraad, 5,5 hectare bos aanlegt. De gemeente werkt samen met de provincie aan een ontwerp voor de totale natuurontwikkeling. De Verwondering In 2021 zijn 28 particuliere kavels verkocht en geleverd en de laatste kavel is begin 2022 overgedragen. Op het Parkeiland is het woonrijp maken in 2020 afgerond. Op het Noorder- en Zuidereiland is het bouwrijp maken in 2020 afgerond en volgt het woonrijp maken in 2022 en 2023. Als laatste volgt het woonrijp maken van de Laan der Verwondering in 2023. Voor de maatschappelijk gronden zal nader een invulling gezocht worden.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 17

Schoterhoek II Er is veel lokale belangstelling voor de kavels van Schoterhoek II. Inmiddels zijn er in totaal 22 kavels verkocht en overgedragen, waarvan 6 kavels in 2020 (of eerder) en 16 kavels in 2021. De resterende 10 kavels zijn ook al verkocht onder voorbehoud of gereserveerd en zullen grotendeels in 2022 worden afgenomen. Het afvalstation is al enige tijd in gebruik en de nieuwe gemeentewerf is in maart 2022 in gebruik genomen. Het warmtenet is operationeel en het bouwrijp maken van het gebied is afgerond in 2019. Het woonrijp maken volgt in 2022 en 2023 en is grotendeels afhankelijk van de levering van de kavels. Buytewech-Noord In 2020 is gestart met het opstellen van het bestemmingsplan ‘met verbrede reikwijdte’ BuytewechNoord. Het bestemmingsplan is in november 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en begin 2022 gepubliceerd om belanghebbende in de gelegenheid te stellen bezwaar en beroep aan te tekenen bij de Raad van State. Het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29a, waarin de rotonde is verankerd, is in 2020 in procedure gebracht, vervolgens vastgesteld door de gemeenteraad en in 2021 voor beroep behandeld door Raat van State.

Inmiddels is het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29a onherroepelijk geworden (uitspraak 16 maart 2022) en zal de grond geleverd worden aan de gemeente en kunnen de technische voorbereidingen voor de ontsluiting daadwerkelijk worden gestart, met in 2022 het voorbelasten en in 2023 de realisatie. Vervolgens in het bouwrijp maken gefaseerd in 2023 en 2024. De bouw van de woningen is gefaseerd in twee fasen en gepland van 2023 tot en met 2025. Het woonrijp maken loopt door tot en met 2026. Ter Aar Vernieuwd Verbonden Het bouwrijp maken van de gronden voor het IKC heeft in 2020 plaatsgevonden. Inmiddels is de realisatie van IKC de Vaart gereed met de opening in september 2021. Ook de inrichting van de openbare ruimte is nagenoeg afgerond. Begin 2022 worden de laatste werkzaamheden aan de groenvoorziening uitgevoerd. Op de drie voormalige schoollocaties de Fontein, de Vosseschans en het Kompas wordt woningbouw gerealiseerd. Het slopen van de voormalige schoolgebouwen en het bouwrijp maken is gestart en inmiddels gereed. De bouw van de sociale huurwoningen is in maart 2022 gestart. De uitgifte van de grond voor de resterende woningbouw vindt naar verwachting plaats vanaf 2022 gevolgd door het woonrijp maken in 2023.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 18

GZ 17 NOORDSE BUURT Portefeuillehouder: Guus Elkhuizen Ambtelijk opdrachtgever: Peter van Dijk

Projectleider: Govard Slooters Projectfase: Realisatiefase

GZ17 NOORDSE BUURT

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ17 Noordse Buurt

Gemeentekern

Noordse Buurt

Deelproject

Datum

8-apr-2022

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2022

Looptijd

(3 jaar)

Resultaat prijspeil

-€ 29.306.773

Resultaat netto contant

-€ 29.020.623

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²)

Opp (%)

1.243.782

100%

106.500

Reservering water

Buiten beschouwing

1.137.282

91%

Uitgeefbaar

Bebouwd

Verharding

61.153

1.076.129

95%

Variabel

Netto plangebied

Groen Overig/bijzonder Controle Netto

1.137.282

100%

HET PROJECT Doelstelling Saneren glastuinbouw met behoud van de huidige woningen in het gebied en de herinrichting van het gebied met onder andere een natuurontwikkeling. Toelichting Aanleiding De Noordse Buurt was een verouderd glastuinbouwgebied dat geen mogelijkheden had om zich te ontwikkelen tot een toekomstbestendig glastuinbouwgebied. Er zijn drie belangrijke beleidsdoelen die ten grondslag liggen aan de ingezette transformatie van de Noordse Buurt: 1. Herstructureren van de glastuinbouw. 2. Beëindigen wateronttrekking uit de Nieuwkoopse Plassen. 3. Tegengaan van de bodemdaling. Deze doelen zijn grotendeels bereikt. In de eindsituatie is sprake van een landschappelijk aantrekkelijk en leefbaar gebied. Een gebied dat gekenmerkt kan worden door een combinatie van natuur, recreatie en grondgebonden agrarisch gebruik als ook een omgeving voor circa 70 bestaande particuliere woningen.

Stand van zaken Sloop en sanering bedrijven Met alle bedrijven zijn overeenkomsten tot koop gesloten behoudens één glastuinbouwbedrijf en de maatschappelijke voorziening. Eind 2021 is ruim 97% geleverd en gesloopt. Zodra gronden vrij komen na sloop en sanering, worden de gronden tijdelijk beheerd door drie lokale agrariërs. De gemeente sluit hiervoor een tijdelijke pachtovereenkomst af voor telkens maximaal 1 jaar met een tussentijdse opzegtermijn van 1 maand. De agrariërs laten schapen grazen op de gronden. Herinrichting Noordse Buurt In november 2015 heeft het college en de raad de koers ingezet om te komen tot een organische ontwikkeling van de Noordse Buurt en te starten met de potentieel kansrijke initiatieven. Gelijktijdig is gestart met het opstellen van een inrichtingsvisie. De inrichtingsvisie ‘Nieuwe Toekomst voor de Noordse Buurt’ is in mei 2016 door de raad vastgesteld. De inrichtingsvisie gaat in op ruimtelijke kaders waarmee sturing wordt gegeven aan de locatiebepaling en landschappelijke inpassing van een initiatief in de omgeving.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 19

Begin 2018 heeft het college ingestemd met de grondverkoopovereenkomsten van twee initiatieven. In opdracht van het programmabureau Veenweide Gouwe Wiericke is eind 2018 een verkenning verricht naar de potenties van de Noordse Buurt als ‘uitdeuklocatie’ voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Hieruit bleek dat er mogelijkheden liggen voor een combinatie van bosontwikkeling aan de zuidrand van het gebied en de ontwikkeling van een rietmoeras aansluitend op het Vergeten Putje in de zuidoostkant. In 2019 heeft de stuurgroep Gouwe Wiericke besloten tot het uitdeuken van het NNN in de Noordse Buurt met 27 hectare rietmoeras en 11,5 hectare bos. Het rietmoeras en 6 hectare van het bos zullen aan de provincie worden verkocht. Het restant aan bos (5,5 ha) blijft in eigendom van de gemeente, hier staan geen vergoedingen tegenover van de provincie (aankoop, inrichting of beheer). Gezamenlijk met de provincie wordt een ontwerp gemaakt voor de totale natuurontwikkeling. Op 4 februari 2020 heeft Gedeputeerde Staten ingestemd met het voorstel van de stuurgroep, ook over de financiën. De financiën zijn door Provinciale Staten reeds opgenomen in de Provinciale Begroting, maar er is nog niet formeel besloten over het in- en uitdeuken. Dit besluit was gekoppeld aan de besluitvormingsprocedure over de Provinciale Omgevingsverordening maar die was uitgesteld.

Inmiddels is het PS-besluit over het in- en uitdeuken gekoppeld aan het Omgevingsbeleid 2020, waarover PS op 16 juni 2021 heeft besloten. Echter, PS heeft

hiermee een besluit genomen over de begrenzing van het rietmoeras (27 ha), maar moet nog besluiten over de begrenzing van het NNN-bos. Inmiddels is wel gestart met het aankoopproces van de gemeentelijke grond door de provincie, aangezien de provincie van mening is dat het NNN-bos ook in het zoekgebied ligt en formele besluitvorming door PS vaak vertraging oploopt. Naast het aankoopproces wordt ook in samenwerking met de gemeente gewerkt aan een schetsontwerp. Deze is hoogstwaarschijnlijk eind 2022 definitief. De ontwikkeling van rietmoeras en bos past binnen het huidige bestemmingsplan voor de Noordse Buurt. Voor het overige deel van de buurt is inmiddels een herziening van het bestemmingsplan vastgesteld. De herziening is voornamelijk consoliderend en zorgt ervoor dat het plan overeenkomt met de huidige situatie van het gebied. Zo worden de maatschappelijk voorziening (Ir. J. Nysinghweg 13) en het glastuinbouwbedrijf (Floraweg 20) bestemd op basis van het huidige gebruik. Verder wordt er een ‘Ontmoetingsplaats’ mogelijk gemaakt, en krijgen een aantal aanvullende percelen de bestemming ‘Agrarisch met Waarden’. Een van de grootste wijzigingen is het bestemmen van de woonkavels conform de huidige kadastrale situatie omdat dit op veel percelen nog niet het geval was. Risico’s Het is niet zeker of de grondopbrengst conform de grondexploitatie ook daadwerkelijk kan worden behaald.

UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De Noordse Buurt omvat circa 119 hectare grondgebied. De gemeente saneert de glastuinbouw en verwerft daarvoor de eigendommen. De woningen in het gebied blijven behouden. Deze woonpercelen staan in het ruimtegebruik opgenomen als ‘variabel’. De bestaande wegen blijven gehandhaafd. Programma Het programma van de Noordse Buurt bestaat uit het saneren van de glastuinbouw met behoud van de huidige woningen en het realiseren van een inrichting gericht op natuur, recreatie en agrarisch gebruik.

In de Noordse Buurt staan circa 70 particuliere woningen die ten tijde van de sanering de mogelijk hebben gekregen om hun woonperceel aan te passen naar maximaal 1.500 m2. Volgens het vigerende bestemmingsplan mogen er geen extra woonbestemmingen toegevoegd worden in de Noordse Buurt, in de 1e herziening van het bestemmingplan wordt dit ook gehandhaafd. De gemeente heeft twee losse woningen als onderdeel van de aankoop van een complex aangekocht. Deze woningen zijn in 2013 weer verkocht. Daarnaast heeft de gemeente nog één kavel in bezit met een woonbestemming aan de Ir. J. Nysinghweg 6.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 | 20

GZ 25 De Verwondering Portefeuillehouder: Antoinette Ingwersen Ambtelijk opdrachtgever: Peter van Dijk

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwkoop&id=3203e2fb-bfcb-40f6-8ad8-19ff4cb9a0e8