Bijlage bij brief 341 -19.430-stec-groep-wat-is-grond-waard.pdf

(Voor meer informatie over deze biedprocedures zie de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 van het Ministerie van BZK). Aangezien bij deze methoden meerdere marktpartijen een bod kunnen neerleggen bij de gemeenten, is hier in feite sprake van een ‘vrije markt’ en daarmee marktconformiteit. De individuele belangen van marktpartij (o.a. de omvang van de orderportefeuille, economische perspectieven en andere individuele 6

De prijs van kwaliteit, Handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw, Ecorys 2006

23

Wat is grond waard? (19.430)

afwegingen zoals de verwerving van grondposities) bepalen of een marktpartij een bod doet en hoe hoog dat bod is. Aandachtspunt is wel of er voldoende partijen in staat zijn om in te schrijven en of zij zich ook daadwerkelijk inschrijven/een bod doen. Als de gestelde eisen immers te hoog zijn is er geen sprake meer van een ‘vrije’ markt. En als het aantal biedingen beperkt is, dan is de marktconformiteit niet goed te achterhalen. Gemeenten hanteren echter vaak een minimale verkoopprijs die gebaseerd is op een waardebepaling door een onafhankelijke partij. Een ander risico is dat marktpartijen een (zeer) hoog bod doen en dan proberen het programma te veranderen. “Amsterdam doet de uitgifte van nieuwe bouwrijpe grond zo veel als mogelijk met tenders. Bij de tender is de grondprijs genormeerd residueel bepaald en daarmee door de gemeente vastgesteld. De marktpartij heeft de optie om te bieden. Binnen de tender kan een partij dus variëren in volumes. Dit is een van de selectiecriteria, naast bijvoorbeeld de mate van duurzaamheid, inrichting en kwaliteit. In de tendersituatie is er dus geen onderhandeling. Vrijwel alle tenders zijn succesvol in kwaliteitsniveau, financiën, aantal inschrijvingen et cetera. De optieconstructie werkt als volgt: Je biedt op een optie, er wordt een aanbetaling gedaan voor het optierecht: de marktpartij is nog niet verplicht tot afname van de grond.

Ze krijgt een periode om de planvorming en financiën rond te krijgen en aan het eind wordt het besluit genomen of ze de grond in erfpacht neemt of ervan afziet. De grond wordt vaak wel afgenomen, waarmee blijkt dat de eisen die gemeente stelt en de prijs/canon en erfpachtvoorwaarden financieel haalbaar zijn. Dit komt ook omdat het optiebod een serieus bedrag is en er reeds planvormingskosten zijn gemaakt: de sunk costs zijn relatief groot. Het optiebod zorgt dus voor commitment. Dit tendermodel is opgezet zodat marktpartijen gedurende een neergaande markt eenvoudig af konden zien van hun bod, door middel van het laten vervallen van hun optierecht. Overigens gaat de grond niet automatisch naar de tweede partij, als partij er toch afziet van de deal.” - Van den Nieuwenhof, Amsterdam

(Genormeerd) residuele grondwaardebepaling is de meest marktconforme methode De residuele grondwaardebepaling betreft de bepaling van het residu. De waarde die resteert wanneer btw, stichtingskosten en winsten worden afgetrokken van de verkoopwaarde van een vastgoedobject is dan de residuele grondwaarde (het residu), de waarde van de bouwrijpe grond. Residueel rekenen benadert marktconformiteit. De werkelijke prijs komt naar voren bij bieden. Commerciële waarde (=VON-prijs)

Minus btw (21%)

Minus bouwkosten

Minus bijkomende kosten Residuele grondwaarde (ex btw)

Het uitgangspunt is de verwachte verkoopopbrengst van het vastgoed. Voor woningen (en de andere vastgoedsegmenten) wordt de verkoopopbrengst (of de beleggerswaarde) voor een belangrijk deel bepaald door de prijsvorming binnen de bestaande woningmarkt. Op basis daarvan worden VON-prijzen bepaald (inclusief andere nieuwbouwreferenties) waar vervolgens de BTW en de stichtingskosten van af worden getrokken.

Wat is grond waard? (19.430)

24

Wensen of eisen vanuit overheden (rijk of gemeenten) kunnen zorgen voor hogere stichtingskosten. Denk hierbij aan hogere EPC-normen of architectonische kwaliteit. Hierdoor daalt de (residuele) grondwaarde. Sommige investeringen in kwaliteit of verduurzaming dragen ook bij aan een hogere verkoopopbrengst. Dit moet dan ook meegenomen worden in de residuele waardebepaling. Bij genormeerd residueel rekenen worden op basis van (vooraf) vastgestelde standaardtypen doorrekeningen gemaakt. Deze standaarden zijn afgeleid van veel in de lokale woningmarkt voorkomende woning- en kavelgroottes. Het voordeel van de genormeerd residuele methode is dat niet alles achter de komma uitgerekend hoeft te worden. Deze methode wordt ook gebruikt voor het opstellen van grondprijsbeleid en eerste doorrekeningen. Naarmate onderhandelingen verder gaan en er meer bekend is over de te realiseren woningen, kunnen de berekeningen worden aangevuld/aangepast met projectspecifieke input. Voor een residuele benadering is actueel inzicht en kennis over het verloop van de verkoopopbrengsten en de bouw- en ontwikkelingskosten van belang. Deze methode heeft als groot voordeel dat er gebruik gemaakt wordt van actuele gegevens om een marktconforme grondprijs te bepalen. Daarmee is de gemeente flexibel in iedere marktsituatie.

De residuele grondprijsmethode is sinds de jaren ‘90 behoorlijk ingeburgerd en het merendeel van de gemeenten rekent met deze methode. De residuele grondwaardeberekening is bovendien goed uitlegbaar en verdedigbaar in een onderhandeling. Doordat de grondprijs bij de residuele methodiek meebeweegt met de conjunctuur wordt rekening gehouden met een redelijk winstpercentage voor de ontwikkelaar, ook al gaat het economisch slecht. De gemeente daarentegen wordt in slechte tijden of bij complexe (binnenstedelijke) ontwikkelingen geconfronteerd met lage opbrengsten of zelfs onrendabele toppen: kosten die de gemeente maakt worden niet goedgemaakt met de opbrengsten uit de grondprijs. Grondquotebenadering vaak te weinig gedifferentieerd De grondquote wordt voornamelijk gebruikt voor woningbouw en de grondprijs wordt bepaald aan de hand van een vooraf vastgesteld percentage van de commerciële waarde (de VON-prijs van een woning) of over een andere eenheid zoals de bouwkosten. De quote kan worden bepaald door vergelijking met omliggende gemeenten of door een residuele berekening aan de hand van referentieprojecten. Bij vergelijking tussen gemeenten moet wel rekening gehouden worden met verschillen in marktprijzen en bouwkosten. Ook kan gewerkt worden met indexen en garantieprijzen.

Door te rekenen met een vaste grondquote stijgt de grondwaarde bij een hogere commerciële waarde (VON-prijs) of hogere stichtingskosten. De basis voor deze methode is de gedachte dat iemand die de kosten voor een duur huis kan opbrengen, ook meer kan betalen voor de grond. Het voordeel van een grondquote is dat het snel duidelijkheid biedt aan marktpartijen. Veel gemeenten gebruiken deze methode ook als snelle check op de grondprijzen die wel residueel doorgerekend zijn. “Heerenveen hanteert in het aangaan van afspraken met marktpartijen de residuele methode, waar voorheen enkel geleund werd op de grondquote. Nadeel van werken met grondquotes is dat je sneller te hoog of te laag zit met je grondprijs. Het houdt niet volledig rekening met de actuele marktomstandigheden. De quote gaat een eigen leven leiden (wat in het voordeel of nadeel kan werken). Met een residuele benadering beweeg je veel makkelijker mee met marktdynamiek.” - Westrik, Heerenveen Het nadeel van een grondquote is dat een vast percentage geen of minder rekening houdt met de kwaliteit van de locatie.

Als namelijk een zelfde woning (met dezelfde bouwkosten) gebouwd wordt op een toplocatie versus een mindere locatie en de grondquote blijft hetzelfde, dan gaat er bij de toplocatie een groter deel van de verkoopopbrengsten (realisatiewinst) naar de marktpartij, terwijl het verschil veroorzaakt wordt door de kwaliteit van de locatie (bereikbaarheid, voorzieningen, uitstraling van de omgeving). Ook worden bij een vaste grondquote de ontwikkelingen binnen de opbrengstenkant en de

Wat is grond waard? (19.430)

25

kostenkant niet meegenomen, waardoor deze methode niet marktconform is. Bovendien is in de huidige markt vaak maatwerk noodzakelijk, waardoor uitzonderingen op het quotebeleid meer regel dan uitzondering zijn. De grondquotes die door de gemeenten worden gehanteerd variëren sterk, grofweg van 13 tot 38% in de steekproef, waarbij het merendeel rond de 25% ligt. De door gemeenten gehanteerde quotes zijn echter sterk afhankelijk van het specifieke beleid, de mate van differentiatie (naar type locatie, type woning of prijsklasse) en de onderbouwing van de grondquote. “Gemeente ’s-Hertogenbosch hanteert voor grondgebonden nieuwbouwwoningen een grondquote, die jaarlijks genormeerd residueel wordt berekend. Deze grondquote is openbaar en biedt duidelijkheid en transparantie aan marktpartijen. Wanneer de stichtingskosten stijgen en de VON-prijs gelijk blijft, dan neemt de grondquote af.” - D’Haens, gemeente ’s-Hertogenbosch Comparatieve methode wordt vooral gebruikt voor bedrijventerreinen Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gehanteerd worden in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten en projecten. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de plaatselijke omstandigheden, zoals ligging, bereikbaarheid, voorzieningenniveau et cetera.

Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Bij de comparatieve methode staat de prijs van de bouwgrond centraal, bij de residuele benadering draait het om de verkoopprijs. De comparatieve methode is een relatief eenvoudige, snelle en daarmee goedkope methode. Voor de comparatieve methode worden echter prijzen gebruikt waarvan niet bekend is hoe deze (in het verleden) zijn bepaald. Belangrijke referenties voor het vaststellen van de grondprijs zijn vaak gerealiseerde transacties. Een risico daarbij is dat vaak niet duidelijk is of vergeten wordt wat de oorspronkelijke uitgangspunten waren. Ook kan het voorkomen dat door deze methode gemeenten juist naar elkaar (blijven) kijken voor het hanteren van grondprijzen, waarmee de relatie met de waarde van de (toekomstige) bestemming verloren gaat en er een prijzenoorlog of prisoners dilemma ontstaat. “Je ziet dat gemeenten die grond uitgeven voor bedrijventerreinen vooral comparatief rekenen en (daardoor) een vrij lage grondprijs hanteren om die ontwikkeling te faciliteren.

Zo wordt geprobeerd werkgelegenheid en economische ontwikkeling binnen de gemeente te stimuleren.” – Buitelaar, PBL/UU Kostprijsbenadering heeft helemaal geen relatie met de waarde Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs van bouwrijpe grond bepaald aan de hand van de kosten die gemaakt zijn voor het leveren van bouwrijpe grond (vaak inclusief de historische kostprijs). Al deze kosten moeten minimaal gedekt worden uit de verkoop van de gronden. Grond die volgens de kostprijsmethode wordt uitgegeven levert voor de gemeente dus geen inkomsten op. Voordeel hiervan is dat de grondprijs eenvoudig te bepalen is, maar deze neemt gedurende de jaren echter alleen maar toe (rentekosten, extra proceskosten et cetera) zolang deze niet is verkocht. Het nadeel van een kostprijsbenadering is dat de methode niet leidt tot marktconforme grondprijzen. Er wordt immers geen rekening gehouden met actuele marktinzichten en kwaliteit en waarde van de grond. Daarmee voldoet deze methode niet aan de Europese regelgeving die stelt dat gemeenten bouwgrond minimaal dienen te verkopen tegen de marktwaarde. Ook loopt een gemeente het risico op het verlenen van staatssteun.

Ook kan het hanteren van de kostprijsbenadering betekenen dat onrendabele projecten zoals sociale huur en maatschappelijke voorzieningen niet meer worden gerealiseerd, omdat de kosten om de grond bouwrijp te maken niet gedekt kunnen worden (tenzij hier specifieke andere geldstromen binnen de gemeente voor beschikbaar worden gesteld).

26

Wat is grond waard? (19.430)

“Veel gemeenten rekenen nog altijd met een vaste lage grondprijs voor een sociale woning, deze wordt vaak jaarlijks geïndexeerd. Deze vaste lage prijs was vaak gebaseerd op de kostprijs.” - Buitelaar, PBL/UU Taxatie/waardebepaling door onafhankelijk adviseur (ingeschakeld door gemeente) De gemeente huurt in dit geval een externe partij in om de grondwaarde vast te stellen. De grondwaarde wordt vastgesteld door een taxateur of deskundige op basis van de ligging, wat er op de grond mag worden gebouwd en de marktprijzen. Het voordeel van een waardebepaling is dat er gebruik gemaakt wordt van actuele gegevens om de marktconforme waarde te benaderen. Bovendien wordt er gebruik gemaakt van een onafhankelijke partij, die geen belang heeft bij de onderhandeling over of de ontwikkeling van de grond. Dit kan positief bijdragen aan het verkorten van de discussie over de grondprijs met de marktpartij. Tabel 4: (hoofd)vormen van grondprijsmethoden en marktconformiteit en conjunctuurgevoeligheid Methode Biedprocedures

(Genormeerd) residuele grondwaarde

Marktconformiteit ++: mits er voldoende inschrijvingen zijn, is dit in feite de meest pure vorm van prijsvorming, wel afhankelijk van de door de aanbieder gehanteerde voorwaarden. Veelal dient er vooraf een minimale verkoopprijs te zijn bepaald. ++: mits actuele cijfers worden gebruikt

Grondquote

--: als jarenlang hetzelfde percentage --: als geen onderscheid gemaakt wordt naar type en locatie +: als dit gebaseerd is op een actuele residuele benadering

Comparatieve methode

--: waar zijn de referenties/ het grondprijsbeleid van naburige gemeenten op gebaseerd? Vaak leidt het ‘naar elkaar kijken’ tot een vicieuze cirkel van lagere grondprijzen, waarbij weinig rekening wordt gehouden met de kwaliteiten van locaties --: er is geen verband tussen de waarde van de grond (op basis van de nieuwe bestemming) en de (historische) kostprijs of de kosten om de grond bouw- en woonrijp te maken --/++: afhankelijk van de door de deskundige gebruikte methode en actuele marktkennis

Kostprijsbenadering

Taxatie/ waardebepaling door onafhankelijke deskundige

Conjunctuurgevoeligheid ++: Inschrijvers of bieders houden rekening met de actualiteit

++: zowel via de kostenkant als de opbrengstenkant --: als jarenlang hetzelfde percentage gehanteerd wordt --: als geen onderscheid gemaakt wordt naar type en locatie +: als dit gebaseerd is op een actuele residuele benadering --: wanneer zijn de referenties ‘getoetst aan de acualiteit’?

--: deze kosten zijn reeds gemaakt (aankoopkosten) en helemaal niet gebaseerd op de ontwikkelingen aan de opbrengstenkant van de vastgoedmarkt --/++: afhankelijk van de door de deskundige gebruikte methode en actuele marktkennis

27

Wat is grond waard? (19.430)

5.4 Gehanteerde grondprijsmethoden voor specifieke vastgoedsegmenten Deze paragraaf is gebaseerd op de databestanden van de gemeentelijke benchmark grondprijzen uit 2018 en 2019, samen 181 unieke gemeenten (Stec Groep). Hiermee wordt duiding gegeven over huidige stand van zaken over (welk grondbeleid, welke methoden, marktconforme grondprijzen et cetera) en deze met harde data onderbouwen. In de benchmark wordt onderscheid gemaakt op twee veelgebruikte functies voor grond: wonen en bedrijventerreinen. Voor de overige segmenten wordt gekeken naar de steekproef voor de grondprijsnota’s en -brieven. Hieruit wordt gedestilleerd of er een specifieke grondprijs (methode) wordt gehanteerd voor verschillende segmenten en welke voorwaarden daar aan zijn verbonden. 70% van de gemeenten rekent residueel voor woningbouw Voor woningbouw is de residuele methode de meest gehanteerde methode, 70% van de gemeenten rekent residueel. Ook de comparatieve methode wordt relatief vaak gehanteerd (ruim 40%). Figuur 9: Gehanteerde grondprijsmethode voor woningbouw (op basis van 181 gemeenten)

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Residuele methode

Comparatieve methode

Kostprijsmethode

Grondquote

Waardebepaling door adviseur

Bron: Stec Groep 2020

Ruim 60% van de gemeenten hanteert meer dan één grondprijsmethode voor woningbouw Vaak hanteren gemeenten niet één, maar een combinatie van methoden. Gemiddeld hanteren gemeenten twee verschillende methoden voor de bepaling van grondprijzen voor woningbouw. Dat zijn veelal de residuele en/of comparatieve en/of taxatiemethode. In figuur 9 is het aantal gehanteerde methoden voor woningbouw weergeven. 30% van de gemeenten hanteert één enkele methode. 63% van de gemeenten hanteert twee of meer grondprijsmethoden voor woningbouw. Een reden voor het hanteren van meerdere methoden kan zijn dat men verschillende methoden hanteert voor verschillende woningsegmenten. Denk aan comparatieve prijsbepaling voor vrije kavels (voor particulieren) en de residuele methode voor projectenbouw. Een extra methode kan ook dienen als check op de eerste grondprijsbepaling. Figuur 10: Aantal gehanteerde grondprijsmethoden voor woningbouw

1% 7%

0%

30%

10%

Bron: Stec Groep 2020

20%

27%

30%

40%

50%

29%

60%

70%

80%

6%

90%

100%

Geen 1 Methode 2 Methoden 3 Methoden 4 Methoden 5 Methoden

28

Wat is grond waard? (19.430)

Sociale woningbouw: Bijna 70% van gemeenten hanteert een vaste grondprijs Zo’n 60% van de gemeenten hanteert een vaste grondprijs voor sociale woningbouw, nog eens 9% hanteert een vaste grondprijs tot een bepaalde perceelgrootte, waarbij voor grotere percelen een residuele benadering gebruikt wordt. Deze grondprijzen voor sociale woningbouw liggen veelal tussen de € 15.000 en de € 25.000, afhankelijk van woningtype en verhuur- of verkoopprijsklasse. Figuur 11: Gehanteerde grondprijsmethoden voor sociale woningbouw

2% 58%

0%

10%

20%

Vaste grondprijs

9%

30%

40%

50%

11%

13%

7%

60%

70%

80%

90%

100%

Vaste grondprijs vanaf bepaalde afmeting residueel

Residueel

Comparatief

Taxatie

Afspraken

Bron: Desksearch Stec Groep (2020). Op basis van steekproef van 63 (van de 100) gevonden nota’s grondprijsbeleid en grondbrieven

Middenhuur: De grondprijzen voor middenhuur worden primair residueel berekend. Circa 35% van de gemeenten uit de steekproef heeft een vastgesteld en openbaar grondprijsbeleid voor het woningmarkt segment middenhuur. Daar blijkt uit dat zo’n 75% van de gemeenten de grondprijzen voor middenhuur residueel berekent. De overige gemeenten hanteren een comparatieve benadering of een externe taxatie. Figuur 12: Gehanteerde grondprijsmethoden voor middenhuur

Residueel

76%

6% 6%

Externe taxatie

12%

Comparatief Overig 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: Desksearch Stec Groep (2020). Op basis van steekproef van 63 (van de 100) gevonden nota’s grondprijsbeleid en grondbrieven

Ruim de helft van alle gemeenten bepaalt grondprijzen bedrijventerrein op basis van de comparatieve methode 55% van de gemeenten hanteert de comparatieve methode om de grondprijzen voor bedrijventerreinen te bepalen. Na de residuele methode wordt taxatie/ waardebepaling door een onafhankelijk adviseur het meest gebruikt (door circa 50%). Deze methoden worden ook vaak in combinatie gebruikt. De overige grondprijsmethoden worden maar zeer beperkt gehanteerd voor het bepalen van grondprijzen voor bedrijventerreinen.

29

Wat is grond waard? (19.430)

Figuur 13: Gehanteerde grondprijsmethoden voor bedrijventerrein

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Residuele methode

Comparatieve methode

Kostprijsmethode

Grondquote

Waardebepaling door adviseur

Bron: Stec Groep 2020

Ongeveer 40% van de gemeenten hanteert slechts één methode voor het bepalen van de grondprijzen voor bedrijventerreinen. Circa 30% van alle gemeenten hanteren twee methoden, dit is vaak de comparatieve/residuele methode in combinatie met een externe onafhankelijke taxatie van een adviseur of makelaar. De gemeenten die geen van bovenstaande grondprijsmethoden hanteren, maken gebruik van een andere methode of bezitten geen grondposities voor bedrijventerreinen. Figuur 14: Aantal gehanteerde grondprijsmethoden voor bedrijventerreinen

1%

Geen 1 Methode

18%

40%

30%

2 Methoden

10%

3 Methoden

2%

4 Methoden 5 Methoden

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: Stec Groep 2020

Kantoren: 44% van de gemeenten bepaalt grondprijzen voor kantoren met (genormeerde) residuele methode Voor kantoren rekent 44% van de gemeenten (genormeerd) residueel aan de grondprijs. Dit is voor dit vastgoedsegment verreweg de vaakst gehanteerde methode. Bijna een kwart van de gemeenten rekent een vastgestelde grondprijs voor kantoorruimten. Een op de tien gemeenten maakt gebruik van een taxatie van een externe partij.

30

Wat is grond waard? (19.430)

Figuur 15: Gehanteerde grondprijsmethoden voor kantoren 5%

(Genormeerd) residueel

13%

Vaste prijs

5%

Externe taxatie

44%

Beslist door college

10%

Comparatief Combinatie van methoden

23%

Bron: Desksearch Stec Groep (2020). Op basis van steekproef van 63 (van de 100) gevonden nota’s grondprijsbeleid en grondbrieven

Retail: Bijna de helft van de gemeenten bepaalt de grondprijzen voor retail op basis van de (genormeerde) residuele benadering 48% van de gemeenten hanteert de (genormeerde) residuele methode voor het bepalen van de grondprijzen voor retail. Verder gebruikt 20% een externe taxateur, en zo’n 16% de comparatieve methoden. Wat opvalt dat zo’n 10% van de gemeenten maatwerk gebruikt, en per situatie de grondprijsmethode bepalen. Zo’n kwart van de gemeenten gebruikt meerdere grondprijsmethoden voor het bepalen van de grondprijs. Figuur 16: Gehanteerde grondprijsmethoden voor retail/winkels 2%

9%

(Genormeerd) residueel Externe taxatie

16%

48%

Vaste prijs Comparatief

5%

Overig 20%

Maatwerk

Bron: Desksearch Stec Groep (2020). Op basis van steekproef van 63 (van de 100) gevonden nota’s grondprijsbeleid en grondbrieven

Overige segmenten: • Zendmasten: Bij 17 van de 63 gevonden nota’s grondprijsbeleid wordt er specifiek ingegaan op het vastgoedsegment zendmasten. De meest gehanteerde methode is recht van opstal (41%). Het recht van opstal geeft de opstaller het recht om in, op of boven de onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben. Daarnaast rekenen aantal gemeenten comparatief (30%). • UMTS en Reclamemasten: Bij 7 gemeenten uit de steekproef is er een openbare grondprijsmethode te vinden die betrekking heeft op het segment UMTS en reclamemasten. Er bij geen enkele gemeente een grondprijs genoemd. De grondprijzen voor dit segment worden primair residueel berekend, daarbij gaat het vaak om maatwerk. • Datacenter/ zonnepark: In slechts twee grondprijsnota’s werd het segment datacenter en/of zonnepark genoemd, dit betekent dat nog weinig tot geen gemeenten een vastgestelde grondprijsmethode hebben voor het berekenen van grondprijzen voor deze segmenten. Van de gemeenten die wel een methodiek hebben beschreven in hun grondprijsnota worden bij een gemeente de grondprijzen

Wat is grond waard? (19.430)

31

bepaald door een externe taxateur, eens in de vier jaar. Bij de andere gemeente worden de grondprijzen bepaald door het college.

5.5 Ervaringen en onderhandelen over de grondprijs Onderhandelen hoort bij het spel Uit de inventarisatie van de grondprijsnota’s en -brieven blijkt dat er in veel gemeenten bij onderhandelingen afgeweken mag/kan worden van de vastgestelde prijzen ‘als de eigenschappen van de locatie daar aanleiding toe geven’. Dit gebeurt doorgaans in de vorm van een op- of afslag van 5% ten opzichte van de genoemde grondprijs. Bij grotere afwijkingen is vaak een College- of Raadsbesluit nodig. Uit de gesprekken met gemeenten blijkt dat er onderhandeld wordt over de prijs die gerekend wordt, maar dat ‘dit bij het spel hoort’. De onderhandelingen gaan uiteindelijk echter niet alleen over de grondprijs, maar ook om kwaliteit, het programma, risico's, de fasering et cetera. De afrekening kan op verschillende manieren tot stand komen, ook door naheffing De daadwerkelijke grondprijs die betaald wordt, ten opzichte van de grondwaarde, verschilt per gehanteerde verkoopmethodiek en mogelijke voorwaarden. Zo zal de verkoopprijs bij een tender overeenkomen met het bod dat de marktpartij heeft neergelegd en de voorwaarden die beide partijen hieraan hebben verbonden. De waarde is voorafgaand aan de procedure door een onafhankelijke partij bepaald en die zal minimaal behaald moeten zijn.

Wanneer sprake is van uitgifte van grond voor sociale of middeldure huurwoningen, worden vaak aanvullende voorwaarden opgenomen over een minimale exploitatieperiode. Als de woningen eerder worden uitgepond of door middel van huurprijsindexatie niet meer tot het beoogde huursegment behoren, wordt door sommige gemeenten een naheffing gerekend. Bij een bouwclaimmodel kan zowel sprake zijn van grondprijzen die vooraf zijn vastgelegd (of met behulp van een indexering nog beperkt aangepast kunnen worden) of waarbij sprake is van meer flexibele grondprijzen, die afhankelijk zijn van bijvoorbeeld gerealiseerde VON-prijzen. “Onze grondprijs is de richtprijs. De grondprijstabel/systematiek is vastgesteld door de Raad. Op het moment dat er extra kwaliteitsaspecten worden toegevoegd kan er onderhandeld worden over marktconforme kortingen. De grondquote wordt vaak getoetst aan bijvoorbeeld de bouwkosten en marktconformiteit. Er is dus altijd een residuele toetsing om te voorkomen dat we te laag of te hoog verkopen.” - D’Haens, ‘s-Hertogenbosch Grondprijzen voor particuliere woningbouw (zelfbouw) liggen meestal vast of bieden maar beperkt onderhandelingsruimte, zoals die is vastgelegd in de grondprijsnota of waarbinnen de kavelwinkel kan acteren. Dé uitgifteprijs bestaat niet Voorgaande paragrafen gaan over het grondbeleid, het grondprijsbeleid en de grondprijsbepaling.

Maar wat betekenen deze nu in feite voor de verkoop- of uitgifteprijs die gemeenten hanteren? Uit onderzoek van OTB en RIGO (en ook de gesprekken met de marktpartijen) blijkt dat er geen eenduidige ‘uitgifteprijs’ is. De afspraken tussen gemeente en marktpartijen over de methode, de indexering, verrekeningen en voor- en nacalculaties maken het vaak onmogelijk om één kwantitatieve eenheid als ‘de’ gronduitgifteprijs aan te wijzen. Ook worden prijs- en andere afspraken (over bijvoorbeeld specifieke onderdelen of voorzieningen) vaak niet op het niveau van één woning gemaakt, waardoor er moeilijk een vertaling naar een grondprijs per m² gemaakt kan worden. Er wordt gerekend aan de totale opbrengsten (en kosten) van een locatie. Hierdoor is het zelfs voor gemeenten en marktpartijen niet goed mogelijk om achteraf aan te geven wat nu precies ‘de’ betaalde prijs is voor grond bij gronduitgifte per individuele woning. Moeizame onderhandelingen gaan vaak over meer dan alleen de (directe) grondprijs De verschillen tussen gemeenten zitten niet alleen in de grondprijzen(tabellen), maar juist ook in de factoren daaromheen. Ontwikkelaars hebben het liefst van te voren zo veel mogelijk helderheid en

Wat is grond waard? (19.430)

32

vastigheid. Maar willen daaropvolgend onderhandelen. Als onderhandelingen vastlopen, dan is dat, naast de grondprijs vaak op onder andere de volgende zaken: 1. Het programma van eisen (over bijvoorbeeld over het forse aandeel sociale huur en middenhuur). Dit beïnvloedt de opbrengstpotentie van een locatie flink. 2. Parkeernormen: ontwikkelingen worden zowel ruimtelijk als door onrendabele toppen onhaalbaar door hoge parkeernormen. 3. Duurzaamheidseisen: een hogere standaard dan het bouwbesluit leidt soms tot oplossingen die wellicht niet noodzakelijk zijn. Hierdoor nemen de bouwkosten sterk toe en niet alle investeringen zijn één op één terug te verdienen met een hogere verkoopprijs. “Enschede rekent de hogere stichtingskosten door verduurzamingseisen door in de grondwaarde. De gemeente eist een lagere EPC dan het bouwbesluit op basis van de Crisis- en herstelwet.” - Schloffer, Apeldoorn / Enschede

“(Stapeling van) gemeentelijke wensen poppen soms ook nog op nadat een bod is geaccepteerd en er planontwikkeling heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld bij nieuwe wethouders of een nieuwe gemeenteraad. Dit kan gaan om het aandeel sociale woningbouw, ondergronds parkeren, energieneutrale wijken. Dit (en de kosten hiervan) komen vaak pas laat boven tafel. Dit noem ik de onwenselijke reflexen van gemeenten.” - Van Rooyen, NVB Innovaties in de bouwkolom dragen bij aan lagere stichtingskosten en beïnvloeden de grondwaarde Veel ontwikkelaars hebben de afgelopen jaren aangegeven dat het moeilijk was om de stichtingskosten vroegtijdig te ramen. Dit hangt enerzijds samen met de (lange) tijd die zit tussen de onderhandelingen over de grondprijs en het moment van realisatie en anderzijds met de sterke stijging die de stichtingskosten de afgelopen jaren hebben doorgemaakt. Een van de oplossingen voor hoge stichtingskosten (of sterke stijging daarvan) die door zowel marktpartijen (bouwers en ontwikkelaars) en door overheden wordt genoemd, is het inzetten op lagere productiekosten binnen de bouwkolom door standaardisatie en componentenbouw. Bij componentenbouw worden onderdelen van een woning (de componenten zoals het dak, de gevels of vloerdelen) in de werkplaats of fabriek gemaakt en kunnen op het bouwterrein in elkaar gezet worden.

Een gehele woning is (nog) te complex om als geheel in een fabriek of werkplaats tot stand te komen. Ook wordt door te veel standaardisatie de consument in zijn keuze beperkt. Op het niveau van een onderdeel of component kunnen innovaties worden ontwikkeld en toegepast, die bij voorkeur op meerdere (typen) gebouwen gebruikt kunnen worden, zoals bijvoorbeeld duurzame gevels. Bij conceptenbouw wordt gewerkt aan de hand van een volledig uitgewerkte referentiewoning met een gestandaardiseerd bouwproces. Hierdoor is het ontwikkeltraject korter en vroegtijdig duidelijk. Dit zorgt voor lagere ontwerp-, engineerings- en bouwkosten en door het uitgewerkte realisatieproces verloopt de bouw zo kostenefficiënt mogelijk. Binnen de bouw- en productiesector hebben diverse partijen concepten ontwikkeld, waarmee flinke kostenbesparingen te behalen zijn, soms wel tot 30% ten opzichte van reguliere woningen. “Naast de grondprijs is het moment van start bouw een belangrijk breekpunt: bouwkostenstijgingen zijn de afgelopen jaren zo snel en sterk gegaan, dat moeilijk een prijsvastbeding voor langere periode afgegeven kan worden.” - Van Rooyen, NVB Voor de ontwikkeling van kostenbesparende concepten en componenten is het wel noodzakelijk dat er een continue afname is.

Anders zullen marktpartijen niet investeren in het opzetten van het productieproces (denk hierbij aan de machines die bijvoorbeeld componenten fabriceren). Uit de interviews met ontwikkelaars en marktpartijen blijkt dat veranderende wet- en regelgeving wat betreft bijvoorbeeld duurzaamheidseisen marktpartijen weerhouden om te investeren in productielijnen.

33

Wat is grond waard? (19.430)

Bijlage A: Interviews Om de uitkomsten van de analyses aan te vullen en kwalitatieve informatie op te halen, is er gesproken met verschillende partijen. In tabel 1 is te zien met wie er gesproken is. Voor het onderzoek is gesproken met vijf gemeenten, twee vertegenwoordigers van marktpartijen en twee wetenschappers, hiermee is getracht om alle perspectieven op de grondmarkt te belichten. Tabel 1: Afgenomen interviews Interviews Gemeenten

Marktpartijen Wetenschap

Wie? Roel van den Nieuwenhof Jan Westrik Carola Schloffer Renee van Holland Alexander D’Haens Jan Fokkema Coen van Rooyen Edwin Buitelaar Erwin van der Krabben

Organisatie Gemeente Amsterdam Gemeente Heerenveen Gemeente Apeldoorn (voorheen Enschede) Gemeente Apeldoorn Gemeente Den Bosch Neprom NVB Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Universiteit Utrecht Radboud Universiteit

Bron: Stec Groep 2020

Vragenlijst In de interviews zijn de volgende vragen / onderwerpen besproken: Vragen voor gemeenten. -

Algemeen: welke trends en (markt)ontwikkelingen ziet u? o Huidige situatie op de grondmarkt in uw gemeente? o Hoe hoog is de marktdruk op uw grondmarkt? Bv. Woningbouwlocaties, logistiek, bedrijventerreinen etc. o Hoe bezien marktpartijen (bouwers, ontwikkelaars, ondernemers, particulieren en woningcorporaties) de gronduitgifte/-prijzen door de gemeente? o Welke ontwikkelingen hebben de grootste invloed op de grondmarkt in de afgelopen 2 jaren gehad?

-

Vigerend grondbeleid o Wat is uw huidige grondbeleid (actief /passief /faciliterend grondbeleid) En waarom kiest u hiervoor? Indien situationeel: Hoe maakt u als gemeente de afwegingen? o Welke voor- en nadelen heeft dit gevoerde grondbeleid voor de gemeente? o Is het grondbeleid onlangs gewijzigd? Zo ja, wat zijn hiervoor de redenen? o Heeft gemeente recentelijk (afgelopen 2 jaar) nog gronden aangekocht? Wat waren hiervoor de redenen? En is de gemeente nog voornemens om de aankomende 2 jaar gronden aan te kopen?

-

Vigerend grondprijsbeleid o Heeft u een vastgesteld grondprijsbeleid? Is dit openbaar beschikbaar? En gaat het dan alleen om de toegepaste grondprijsbepalingsmethode of ook om de daadwerkelijk gehanteerde prijzen? o Welke grondprijsmethodes hanteert u? (verschillende segmenten). o Wat zijn de overwegingen om deze methoden te hanteren? o Heeft u afgelopen 2 jaren de gehanteerde grondprijsmethodes gewijzigd?

Wat is grond waard? (19.430)

o o o o o o o o

34

Is uw grondprijs een richtprijs? Of een harde (minimale) eis vanuit de gemeenteraad? Welke voorwaarden worden gesteld aan de genoemde grondprijs? Zijn gebouwde parkeervoorzieningen onderdeel van de residuele berekening? Waarom is daar wel/niet voor gekozen? Welke andere ontwikkelingen ziet u binnen uw gemeente die effect hebben op het grondprijsbeleid? (bijvoorbeeld verduurzamingseisen, welstand, subsidies voor maatschappelijke functies?) Zijn uw grondprijzen afgelopen 2 jaar gestegen, afgenomen of gelijk gebleven? – voor welke segmenten? Bent u in staat om uw methodiek te onderhouden en up-to-date te houden in een markt met snel veranderende parameters? Wat is daarvoor nodig? Is uw methodiek bestand tegen de steeds langer wordende doorlooptijd van planvormingsprocessen? Graag een toelichting… Worden de prijzen jaarlijks vastgesteld/aangepast? Hebt u ook de ruimte om prijzen tussentijds aan te passen als de marktomstandigheden (woningprijzen, bouwkosten) snel veranderen?

Gronduitgifte o Hoe gaat de gemeenten onderhandelingen met marktpartijen in? Met andere woorden: hebt u onderhandelingsmogelijkheden bij de verkoop van grond? o Is de prijs vermeld in de grondprijsnota een richtprijs of een harde eis van vanuit gemeente? o Kunnen we een actuele lijst met gronduitgiftes van de gemeente met u doornemen? We kijken naar uitgifteprijs, afnemer, de voorwaarden etc. o Hanteert de gemeente vaak aanvullende voorwaarden die van invloed zijn op de transactieprijs? o Maakt de gemeente bij grondverkoop gebruik van een onafhankelijke taxatie om marktconformiteit te waarborgen? o Hoe groot is het aandeel van de gemeente in het aantal grondtransacties en in m² binnen de gemeentegrenzen? Is dit de afgelopen jaren nog veranderd? Vragen voor de marktpartijen en de wetenschap: -

Algemeen: welke trends en (markt)ontwikkelingen ziet u? o Huidige situatie op de grondmarkt(en) in Nederland? o Hoe beziet u de gronduitgifte en de grondprijzen door gemeenten in Nederland? o Welke ontwikkelingen hebben volgens u de grootste invloed op de grondmarkt in de afgelopen 2 jaren gehad?

-

Door gemeenten gevoerd grondbeleid o Merkt u een verschil in het gevoerde grondbeleid door gemeenten de afgelopen jaren? Wat betekent dit voor marktpartijen / wat merkt u hierdoor? o Zijn er voor- of nadelen voor uw achterban verbonden aan het type grondbeleid dat gemeenten voeren? o Welke (grote) verschillen ziet u bij onderhandelingen en transacties met particuliere grondeigenaren en met gemeenten als grondeigenaar?

-

Door gemeenten gevoerd grondprijsbeleid o Maakt het voor uw achterban uit of een gemeente een vastgesteld en openbaar grondprijsbeleid heeft? o Merkt u een verschil in de door de gemeenten gehanteerde grondprijsbepalingsmethodes de afgelopen jaren?

Wat is grond waard? (19.430)

o o o o

35

Maakt dit voor uw achterban nog iets uit op welke manier gemeenten de grondprijs bepalen? Welke factoren zijn van grote invloed op de grondprijzen de afgelopen jaren? Op welke aspecten lopen onderhandelingen vaak spaak? Hoe hebben de grondprijzen zich de afgelopen jaren ontwikkeld? (De ontwikkeling van het aandeel van grondprijs t.o.v. VON-prijs in Nederland)

-

Gronduitgifte / verkoop door gemeenten o Hoe gaan gemeenten volgens u de onderhandelingen met marktpartijen in? En hoe doen marktpartijen dit in onderhandeling met gemeenten? Met andere woorden: kunnen marktpartijen vaak nog onderhandelen over de aankoopprijs van grond? o Zijn er naast de prijs nog andere ‘breekpunten’ voor een onderhandelingsronde? o Welke aanvullende voorwaarden bij grondverkopen door gemeenten komt u vaak tegen? o Hoe groot is het aandeel van gemeenten in het aantal grondtransacties en in m² in Nederland? o Zijn er bij de grondtransacties/prijsvorming verschillen tussen onderhandelingen met particuliere grondeigenaren en gemeenten?

-

Conclusies en adviezen aan gemeenten o Welke adviezen wilt u aan gemeenten geven om te verbeteren aan het gevoerde grondprijsbeleid en waarom? (Denk aan het prijsniveau, de gehanteerde methode, de manier waarop het wel/niet openbaar is) o Welke gemeenten vindt u goede voorbeelden als het op het gevoerde grondprijsbeleid aankomt? o Welke ontwikkelingen verwacht u op de grondmarkt (voor Wonen en andere vastgoedsegmenten) voor de aankomende jaren en welke rol kunnen en/of moeten gemeenten hierin vervullen?

Wat is grond waard? (19.430)

36

Bijlage B: Samenwerkingsvormen Samenwerkingsvormen bij actief grondbeleid •

•

•

•

Publieke grondexploitatie: het traditionele model De gemeente verwerft of heeft alle gronden binnen een plangebied al in eigendom. Ze maakt deze bouw en woonrijp en geeft bouwrijpe kavels uit aan geïnteresseerde marktpartijen. Deze ontwikkelen vervolgens deze bouwkavels conform het bestemmingsplan. De verkoop van de kavels vindt veelal plaats via een tender. In de uitgifteprijzen zijn alle gemeentelijke kosten (plankosten en bouw- en woonrijpmaken et cetera) verrekend. Zo draagt de gemeente alle risico’s die hier mee samenhangen. Publieke grondexploitatie: het bouwclaim- model Private partijen dragen hun grondposities binnen een gebied over aan de gemeente. De gemeente maakt deze vervolgens bouw en woonrijp en verkoopt deze weer (veelal) aan de marktpartijen die de grond hebben overgedragen. Zij mogen dan binnen de publiekrechtelijke kaders woningen op de kavels bouwen. Het voordeel van de bouwclaim is dat de gemeente zo invloed heeft op de kwalitatieve invulling van de locaties. Dit gaat echter wel gepaard met risico’s voor gemeenten. De marktpartijen kunnen (in crisistijd) zo een groot deel van hun risico’s afdekken/ doorschuiven naar de gemeente.

Publiek-private grondexploitatie: de joint venture bij overeenkomst Wanneer er behoefte is aan het formaliseren van de publiek-private samenwerking zonder daarbij een entiteit in het leven te roepen, dan kan dat door de joint venture bij overeenkomst. Het voordeel van deze samenwerkingsvorm is de flexibiliteit: zwaar opgetuigde PPS-constructies kunnen soms zo star zijn vormgegeven. Een PPS bij overeenkomst is een gezamenlijke, en tegelijk zelfstandige, gebiedsontwikkeling en kent vormvrijheid. Een nadeel van deze vormvrijheid en flexibiliteit is de vrijblijvendheid: het is eenvoudiger om de stekker eruit te trekken en zelfstandig tot ontwikkeling te komen. Publiek-private grondexploitatie: de joint venture bij rechtspersoon Gronden worden herverdeeld via een gezamenlijke publiek-private onderneming (de grondexploitatiemaatschappij, GEM). De GEM, veelal met een opgerichte entiteit, kan ook taken in het kader van de grondexploitatie op zich nemen. Het joint venture model biedt de mogelijkheid van risicodeling en het delen van inbreng en zeggenschap. Ook in dit model loopt de gemeente dus risico’s, zij het dat die via de GEM lopen.

Faciliterend of passief grondbeleid •

Private grondexploitatie: het concessiemodel De gemeente kan zich beperken tot het stellen van publiekrechtelijke randvoorwaarden. De gehele planontwikkeling (grond én opstalexploitatie) wordt vervolgens binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden ontwikkeld door een private partij. Hierbij loopt de gemeente geen risico en is ook geen of weinig inzet of kennisniveau benodigd. Wel moet op het moment van contracteren in ieder geval duidelijk zijn wat er met de publieke voorzieningen moet gebeuren. Na het tekenen van het contract is het immers lastig wijzigingen door te voeren of randvoorwaarden aan te passen.

Wat is grond waard? (19.430)

37

Bijlage C: Literatuurlijst • • • •

•

• •

• • • • • • • • • • • •

•

ASRE (2019) Prijsindex: Winkelmarkt zakt verder weg Amsterdam School of Real Estate oktober 2019 Bouwend Nederland & Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties & NEPROM & VNG (2019) Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 Den Haag 2019 Bouwkostenkompas (april 2020) Bouwkosten 2000-2020 Brinckgroep & Rigo (2013) Meta analyse bestaand onderzoek; Parlementair onderzoek Huizenprijzen maart 2013 Buitelaar, E. & Schie, M. van (2018). Bouwen niet verboden, een onderzoek naar onbenutte plancapaciteit voor woningbouw Ruimte en Wonen juni 2018 https://www.ruimteenwonen.nl/bouwenniet-verboden 2018 Deloitte (2019) Grondbeleid, Het handboek voor gemeenten Grondbeleid, grondexploitaties en grondbedrijven grondig bekeken april 2019 Korthals Altes, W. (2019) Woningbouw versnellen? Vertrouw dan niet op marktinitiatief, gebiedsontwikkeling https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/woningbouw-versnellen-vertrouwdan-niet-op-marktinitiatief/ november 2019 CBS Statline (2011-2019) Gemiddeld besteedbaar inkomen, gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen 2011-2019 CBS Statline (2015-2019) Administratief leegstaand oppervlak 1 januari 2015-2019 De Nederlandse Bank (2020) Statistiek; woninghypotheken 2020 Ecorys (2006) De prijs van kwaliteit, Handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw Kes, M., Mouser I. & ten Have, F.

(2019) Grondbeleid, Het Handboek voor gemeenten Deloitte 2019 https://view.deloitte.nl/2019-handboek-grondbeleid.html 2019 NRC (2020) Nu nog weinig gevolgen voor huizenprijzen NRC april 2020 NVB (2019) Thermometer koopwoningen https://www.nvb-bouw.nl/publicatie/2019/09/03/thermometerkoopwoningen-najaar-2019.html OTB en Rigo (2005) Prijskolom Nieuwbouwwoningen Amsterdam 2005 Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (2018) Volksgezondheid Toekomst Verkenning 2018 https://www.vtv2018.nl/synthese-vtv-2018-een-gezond-vooruitzicht 2018 Stec Groep (2018 en 2019) Benchmark gemeentelijke grondprijzen 2018 – 2019 en 2019 – 2020 Stec Groep (2018) Doorlooptijd van nieuwbouwprojecten april 2018 voor NVM Vereniging van Nederlandse Gemeenten (2018) Handreiking (herzien) Grondbeleid voor raadsleden Den Haag 2018 https://vng.nl/sites/default/files/publicaties/2018/grondbeleid-voor-raadsleden_20181102.pdf 2018 Verwoerd, F & Zuidema, M. (2018) Grondmarkt in crisistijd; lessen uit de praktijk Economisch Instituut voor de Bouw Januari 2018