Bijlage 2 Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2023 (OPENBAAR)

GEMEENTE NIEUWKOOP 2023

MEERJARENPERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

GEHEIM

INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave ..............................................................................................................................2 1. Kernboodschap ..........................................................................................................................3 1.1 Inleiding ...............................................................................................................................3 1.2 Projecten..............................................................................................................................3 1.3 Resultaten ............................................................................................................................4 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................4 2.

Markt, behoefte en beleid............................................................................................................5 2.1 Inleiding ...............................................................................................................................5 2.2 Marktontwikkelingen .............................................................................................................5 2.3 Grondprijzenbeleid ................................................................................................................6 2.4 Gemeentelijk beleid ..............................................................................................................7 2.5 Provinciaal- en rijksbeleid ......................................................................................................7 3.

Programmering ..........................................................................................................................8 3.1 Inleiding ...............................................................................................................................8 3.2 Projecten..............................................................................................................................8 3.3 Woningbouwplanning ............................................................................................................8 3.4 Fasering ...............................................................................................................................9 4. Risico’s .................................................................................................................................... 10 4.1 Inleiding ............................................................................................................................. 10 4.2 Risicomanagement ............................................................................................................. 10 4.3 Risicomethodiek ................................................................................................................. 10 4.4 Actuele risico’s ...................................................................................................................

12 5. Resultaten actualisatie .............................................................................................................. 14 5.1 Inleiding ............................................................................................................................. 14 5.2 Actualisatieproces............................................................................................................... 14 5.3 Afsluiten grondexploitaties ................................................................................................... 14 5.4 Resultaten positieve grondexploitaties.................................................................................. 14 5.5 Resultaten negatieve grondexploitaties ................................................................................ 15 5.6 Voorzieningen en reserves .................................................................................................. 16 5.7 Weerstandsvermogen ......................................................................................................... 19 5.8 Overzicht kosten en opbrengsten......................................................................................... 20 5.9 Jaarrekening 2022 en algemene reserve .............................................................................. 20 6.

De projecten ............................................................................................................................ 22 6.1 Inleiding ............................................................................................................................. 22 6.2 Overzicht afgesloten grondexploitaties ................................................................................. 22 6.3 Overzicht en toelichtingen lopende grondexploitaties ............................................................ 22 7. Materiele vaste activa – strategische gronden ....................................................................... 57

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 2

1. KERNBOODSCHAP 1.1 INLEIDING De inrichting van ruimte, oftewel ruimtelijke ontwikkeling, is een buitengewoon actueel onderwerp. Dit wordt mede veroorzaakt door de uitzonderlijke behoefte aan woningbouw in Nederland. Om in deze behoefte te kunnen voorzien voert de gemeente Nieuwkoop al langere tijd grotendeels actief grondbeleid, waarbij ruimtelijke projecten worden ontwikkeld op gemeentelijke gronden. De impact van deze ruimtelijke ontwikkelingen heeft op financieel vlak grote gevolgen. Daarom wordt voor alle ruimtelijke projecten die vanuit de gemeente worden aangestuurd een grondexploitatie (financiële begroting) opgesteld. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd conform in de Nota Grondbeleid 2022 is vastgelegd. Vervolgens worden de grondexploitaties gebundeld in voorliggend Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG).

1.2 PROJECTEN

Figuur 1.1: Overzicht alle gemeentelijke projecten gemeente Nieuwkoop (met een grondexploitatie) De komende jaren richt de gemeente zich zowel op het afronden als het realiseren van projecten. In 2022 is het project De Verwondering (GZ 25) vrijwel afgerond. In 2022 is de laatste particuliere kavel overgedragen om te worden bebouwd. Voor de overgebleven maatschappelijke kavels moet nog een invulling gevonden worden en deze worden overgeboekt naar de strategische gronden. In de nabije toekomst geeft de gemeente hier nadere invulling aan. Aansluitend worden de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken uitgevoerd in 2023. Ter Aar Vernieuwd Verbonden (GZ 92) is eveneens afgerond. In 2022 zijn alle kavels voor woningbouw verkocht en geleverd, waarna de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken in 2023 worden afgerond.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 3

Binnen de Noordse Buurt (GZ 17) is in 2022 het saneren, slopen en bouwrijp maken van de verworven grond uitgevoerd. Begin 2023 is de laatste particuliere kavel verkocht en overgedragen. Dat betekent dat komend jaar ingezet wordt op het woonrijp maken van het plangebied. Daarnaast zal in 2023 de grond definitief aan de provincie verkocht worden voor de aanleg van rietmoeras en bos. Bij het bedrijventerrein Schoterhoek II (GZ 26) is weer een deel van de bedrijfskavels overgedragen. De resterende kavels zijn al verkocht onder voorbehoud en zullen in 2023 worden overgedragen. In 2022 zijn er 4 projecten in de voorbereidingsfase. Voor Buytewech-Noord (GZ 29) geldt dat naar verwachting eind 2023 gestart kan worden met het bouwrijp maken van de hoofdstructuur en de eerste wooneilanden. Inmiddels worden de voorbereidende werkzaamheden getroffen voor de selectie van een ontwikkelaar. Voor het project Lindelaan (GZ 104) is eind 2022 een ontwikkelaar geselecteerd die de woningen gaat realiseren. Het bestemmingsplan van Tochtpad Noordeinde (GZ 105) is vastgesteld door de gemeenteraad in 2022, waarna beroep is ingediend. Het is nog niet duidelijk wanneer deze beroepszaak zal dienen, ondertussen wordt wel gewerkt aan de marktselectie voor dit project. Als laatste zijn ook de voorbereidingen voor een marktselectie voor Teylerspark fase II (GZ 106) in 2022 opgestart.

Naar alle waarschijnlijkheid wordt medio 2023 een ontwikkelaar geselecteerd. In 2023 zullen voor Vrouwenakker-West, IKC-Langeraar en Land van Koppen fase 3 grondexploitaties worden voorgelegd ter vaststelling.

1.3 RESULTATEN De actualisatie van de grondexploitaties 2023 heeft positief invloed van € 1.081.000 op het Jaarrekeningresultaat 2022. Een groot deel hiervan wordt veroorzaakt door verlaging voor de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties en het overige door het positieve eindresultaat van De Verwondering (na tevens een storting in Reserve dekking risico’s woningbouw). Daarnaast zal er als gevolg van deze actualisatie een bedrag van € 44.000 worden gestort in de Algemene Reserve in het boekjaar 2022. Er worden twee lopende grondexploitaties per 31 december 2022 afgesloten. Het project De Verwondering sluit af met een positief resultaat van € 1.550.000 (was begroot € 1.024.000). Daarmee is het resultaat positiever dan vorig jaar bij de actualisatie werd verwacht. Voor Ter Aar Vernieuwd Verbonden is er uiteindelijk een negatief resultaat van € 220.000. Tegelijkertijd is dit ten opzichte van voorgaande jaarrekening positiever (was begroot op € 389.000). Bij de positieve grondexploitaties is sprake van een verwacht positief resultaat van € 2,9 miljoen, NCW per 1 januari 2023. Ten opzichte van de actualisatie 2022 is dit een voordeel van ca. € 0,8 miljoen. Dit wordt verklaard doordat de grondexploitatie Teylerspark 2 na vaststelling van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2022is geopend en wordt toegevoegd aan de positieve complexen van het MPG 2023.

Verder heeft Buytewech Noord te maken gehad met een verbetering van het resultaat t.o.v. het MPG 2022. Voor de negatieve grondexploitaties is er sprake van een verwacht negatief resultaat van € 29,7, NCW per 1 januari 2023. Dit betekent een/verslechtering van € 0,7 ten opzichte van de actualisatie 2022. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door toevoegen van de grondexploitaties Lindenlaan en Tochpad Noordeinde aan de negatieve complexen.

1.4 LEESWIJZER Het MPG bestaat uit twee delen. In het eerste deel (hoofdstuk 1 tot en met 5) wordt inzicht gegeven in de totaliteit van de financiële resultaten met daarbij de gevolgen voor het Jaarrekeningresultaat 2022 en de Algemene reserve. Daarnaast geeft het eerste deel een toelichting op marktontwikkelingen, woningbehoefte en grondbeleid, de programmering van de projecten en het risicomanagement en de toegepaste risicomethodiek. In deel twee (hoofdstuk 6 en 7) wordt gekeken naar de stand van zaken per project met bijbehorende grondexploitatie. Daarnaast komen de materiële vaste activa (mva-s) aan bod.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 4

2. MARKT, BEHOEFTE EN BELEID 2.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de landelijke- en regionale marktontwikkelingen geanalyseerd, waarna het gemeenlijk grondprijzenbeleid nader wordt toegelicht. Vervolgens wordt het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid ten aanzien van woningbouw besproken.

2.2 MARKTONTWIKKELINGEN Landelijk Volgens de Macro Economische Verkenning 2023 van het CPB (Centraal Planbureau) herstelt de economie zich sterk na de coronacrisis. De verwachting is dat de economie in 2023 groeit met 2,6% na een zeer sterke groei van 9,9% in 2022. De werkloosheid stijgt naar verwachting licht naar 3,9%. Op de woningmarkt is er sinds het dal in juni 2013 doorlopend sprake van stijgende prijzen van koopwoningen. Echter zijn de prijzen de afgelopen vijf maanden niet verder gestegen. De woningprijzen liggen in september nog wel 97,6% hoger dan in 2022. In het derde kwartaal van 2022 zijn woningen gemiddeld 11,9% duurder ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Een kwartaal eerder was dat 18,4%. Daarmee lag de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland in het derde kwartaal van 2022 op € 443.000. Het aantal woningverkopen laat al sinds de tweede helft van 2021 een dalende trend zien. In het derde kwartaal van 2022 zijn er 6,4% minder bestaande koopwoningen van eigenaar gewisseld in vergelijking met het derde kwartaal van 2021. Tot en met het derde kwartaal 2022 zijn er ruim 142 duizend bestaande woningen verkocht. Dit is ruim 22% minder dan in dezelfde periode van 2021. Daarentegen zijn het aantal te koop gezette woningen sinds het tweede kwartaal van 2022 aan het stijgen.

De vrees voor een daling van de woningprijzen zorgt er mogelijk voor dat doorstromers meer haast voelen om hun woning te verkopen. Met de Eigen Huis Marktindicator meet Vereniging Eigen Huis/OTB het vertrouwen van de consument in de woningmarkt. De waarde ligt tussen de 0 en de 200, waarbij een waarde van 100 een ‘neutrale stemming’ heeft. In het derde kwartaal van 2022 nam de score op de Marktindicator af tot een score van ‘83’ ten opzichte van een score van ‘87’ in het eerste kwartaal van 2022. Met name door de woonconsument ingeschatte minder gunstige koopomstandigheden (beperkt aanbod) en de verwachte rentestijging liggen hieraan ten grondslag. Regio Als er gekeken wordt naar de provincie Zuid-Holland is de gemiddelde prijsstijging van woningen 13,9% in 2021 ten opzichte van 2020. Dit is 1,3% lager dan de landelijke prijsstijging. De gemiddelde verkoopprijs was circa € 384.000. In 2021 zijn er circa 47.000 woningen verkocht in de provincie ZuidHolland, dit is 0,8% minder ten opzichte van 2020. In de gemeente Nieuwkoop zijn er in 2021 278 woningen verkocht voor een gemiddeld prijs van € 454.000. De gemiddelde WOZ waarde in de gemeente nieuwkoop was in 2021 € 345.000. Dit is gemiddeld 10,6% hoger dan een jaar geleden. Vooruitzichten Volgens de prognose van het ING Economisch Bureau is de woningmarkt aan het afkoelen.

De verwachting is dat de woningprijzen vanaf de prijspiek in augustus 2022 tot in ieder geval eind 2023 gaan dalen. De stijging was in 2021 gemiddeld 15,2% en zou in 2022 neerkomen op 14% (mede vanwege de overloop uit 2021). In 2023 zullen de woningprijzen dalen, met naar verwachting 2,5%. De ING verwacht dat het aantal woningverkopen afneemt ten opzichte van 2021 met ongeveer 15% naar 190.000. In 2023 daalt het aantal transacties verder met 7,5% richting 175.000. Ook de Rabobank publiceerde in het Kwartaalbericht Woningmarkt dat de daling van de woningprijzen naar verwacht doorzet. Door de verder gestegen rente koelt de huizenmarkt sneller af dan voorzien. De prognose is dat de woningprijzen dit jaar gemiddeld 13,7% hoger zullen liggen dan in 2021. Daarnaast verwacht de Rabobank in 2023 een daling van 3,1% en in 2024 nog eens een daling van 2%. De voorspelling is dat het aantal woningverkopen verder gaat dalen naar 188.000 in 2022, bijna

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 5

17% minder dan in 2021. In 2023 wordt een verdere daling van 5% verwacht naar 179.000 transacties. De prijsstijging en de afname van de woningverkopen zijn grotendeels het gevolg (en sterk afhankelijk) van de hogere hypotheekrentes. In vergelijking met begin dit jaar is de rente bij het afsluiten van een hypotheek in oktober, 3 tot 3,5% hoger. Dit drukt het bedrag dat kopers kunnen lenen en zorgt voor fors hogere maandlasten. Daarnaast zal de vraag van beleggers op de woningmarkt verminderen, door de verdere verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers (naar 10,4% in 2023) en de aangekondigde regulering van het vrije middensegment. Als laatste zetten de hoge inflatie en energieprijzen de koopkracht van huishoudens flink onder druk, waardoor grote aankopen worden uitgesteld en de woningvraag zal verminderen

2.3 GRONDPRIJZENBELEID In de Nota Grondbeleid 2022 is het grondprijzenbeleid voor de gemeente Nieuwkoop opgenomen. Het grondprijzenbeleid geeft kaders voor de te hanteren gemeentelijke grondprijzen voor de uitgifte van grond en draagt bij aan het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. In het grondprijzenbeleid is bepaald dat er jaarlijks een grondprijzenbrief wordt vastgesteld door het college. De grondprijzenbrief bevat de grondprijzen en de methoden om de prijzen te bepalen voor het verkopen van grond, waarbij het uitgangspunt is dat de gemeente Nieuwkoop marktconforme prijzen hanteert. In de grondprijzenbrief 2023 (vastgesteld op 10 januari 2023) is een marktanalyse uitgevoerd, waarmee de gehanteerde grondprijzen en parameters zijn bepaald. Voor de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2023 is voor zowel woningbouw als bedrijventerrein gerekend met een opbrengstenstijging van 0% tot en met 2025, waarna vanaf 2026 een opbrengstenstijging van 1,6% gehanteerd wordt. Daarnaast is in de grondprijzenbrief 2023 een overzicht opgenomen met de grondprijzen en de methoden voor de prijsbepaling per gebruiksfunctie. Voor sociale woningbouw en woonzorgvoorzieningen rekent de gemeente een vaste grondprijs per woning op basis van grondprijsafspraken met de woningcorporaties.

Voor middeldure- en vrije sector huurwoningen, projectmatige koopwoningen en particuliere kavels wordt de residuele grondwaarde methode gehanteerd. Daarnaast wordt de kapitalisatiemethode gebruikt bij de huurwoningen en zowel de comparatieve als de residuele grondwaarde methode ingezet bij het bepalen van de grondprijs van particuliere kavels. Daarbij wordt ook advies ingewonnen bij adviesbureaus, taxateurs en makelaars. Bij de uitgifte van bedrijfskavels wordt advies ingewonnen bij een taxateur over een vaste grondprijs. Voor maatschappelijke voorzieningen wordt een vaste grondprijs of een taxatie uitgevoerd. Bij de uitgifte van snippergroen, restpercelen en de verhuur van agrarische gronden gelden vaste prijzen. In de grondexploitaties wordt gerekend met een aantal algemene (reken)parameters. Deze parameters zijn weergegeven in tabel 2.1 en vastgesteld met verdere toelichting in de grondprijzenbrief 2023.

Parameters Kostenstijging GWW Kostenstijging VTU- en plankosten Opbrengstenstijging grondwaarde woningbouw Opbrengstenstijging grondwaarde bedrijventerrein Rente Disconteringsvoet

2023 5,00% 4,00% 0,00% 0,00% 0,52% 2,00%

2024 3,00% 4,00% 0,00% 0,00% 0,52% 2,00%

2025 3,00% 4,00% 0,00% 0,00% 0,52% 2,00%

2026 > 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% 0,52% 2,00%

Tabel 2.1: Parameters

2.4 GEMEENTELIJK BELEID Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 6

Door het landelijke, maar vooral ook lokale, woningbouwtekort is woningbouw een actueel en urgent thema. Om in de behoefte van onze inwoners te kunnen voorzien is het de ambitie om in alle dorpen van de gemeente Nieuwkoop woningen te bouwen. Naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘Nieuwkoop bouwt!’ (d.d. 15 juli 2021) is per 1 oktober 2021 een team Woningbouw opgericht specifiek voor het realiseren van de grote woningbouwopgave. In de gemeentelijk Woonvisie 2016 – 2025 is het woonbeleid opgenomen, waarin wordt ingezet op het zijn van een aantrekkelijk woongemeente met goede voorzieningen en voldoende en betaalbare, duurzame en energiezuinige woningen voor jongeren, ouderen en jonge gezinnen. Voor ouderen zal er aandacht zijn voor bijzondere woonvormen met zorg. Hiermee ligt de focus in de gemeente Nieuwkoop op het bouwen voor doelgroepen. Om de ambities uit de woonvisie te realiseren is in 2020 het doelgroepenbeleid vastgesteld, bestaande uit een viertal instrumenten: 1. Het eerste instrument is de herziene ‘starterslening’. Voor starters op de woningmarkt wordt er een starterslening van maximaal € 50.000 beschikbaar gesteld als aanvulling op de hypotheek. 2. Als tweede is het ‘integraal woningbouwprogramma’ opgesteld, waarin voor alle dorpskernen is gekeken naar de bouwmogelijkheden en passende woningtype per locatie.

Met het nieuwe woningbouwprogramma ligt de nadruk op het specifiek bouwen van betaalbare woningen voor de doelgroepen jongeren, ouderen en jonge gezinnen en op het bouwen voor doorstroming. Dit resulteert in een programma met veel minder grondgebonden woningen en veel meer gestapelde woningen. 3. Ten derde is de ‘doelgroepenverordening’ vastgesteld, waarin is vastgelegd hoeveel sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen een plan moet bevatten. In de verordening zijn ook termijnen opgenomen over hoelang de woning voor een bepaalde doelgroep beschikbaar moet blijven. 4. Als vierde is het ‘woonfonds’ herzien. Het woonfonds is een vereveningsfonds en zorgt ervoor dat er genoeg sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen gebouwd worden. Met verplichte stortingen door (bij minder sociale woningbouw) en bijdragen aan (bij meer sociale woningbouw) worden ontwikkelaars en/of bouwers gestimuleerd om (ook) sociale woningen te bouwen.

2.5 PROVINCIAAL- EN RIJKSBELEID De provincie Zuid-Holland heeft in 2019 een woningbehoefteraming (WBR) en trendraming (TR) gepubliceerd waarin een prognose wordt gegeven van de gewenste woningvoorraadtoename. Voor gemeente Nieuwkoop, onderdeel van de regio Holland Rijnland Oost, betekent dit een gewenste woningvoorraadtoename van 1.910 woningen tot 2030 voor de groei van de eigen bevolking en de bovenregionale vraag. Overigens bekijkt de provincie alle woningbouwplannen nu op regionaal (Holland Rijnland) niveau en dus niet (meer) op sub-regionaal niveau of gemeentelijk niveau. De nieuwe locaties moeten regionaal worden afgestemd. Naast het beleid van de provincie speelt ook het rijksbeleid een steeds prominenter rol bij woningbouwontwikkeling. In 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd en opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, waarbij het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. De motivering vindt plaats door bij de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving op te nemen.

Deze beschrijving bevat, indien het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 7

3. Programmering 3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke projecten met bijbehorend (woning)bouwprogramma besproken. Daarnaast komen de (woning)bouwplanning uitgezet in woningcategorieën en jaarschijven en de fasering van de gemeentelijke projecten aan bod.

3.2 PROJECTEN In tabel 3.1 zijn alle gemeentelijke projecten met de woningbouwaantallen weergeven, waarvoor een grondexploitatie door de raad is vastgesteld. De toekomstige woningbouwprogramma’s waarvan nog geen grondexploitatie is vastgesteld zijn niet verwerkt in deze tabel. Ook privaat te ontwikkelen programma’s zijn niet meegenomen in deze optelling. In 2022 zijn er 37 projectmatige woonkavels, 1 vrije kavel, 5 bedrijfskavels en 4 maatschappelijke kavels (waarvan 3 interne levering) verkocht en geleverd. In totaal staan er per 1 januari 2023, voor de lopende projecten met een grondexploitatie, nog 399 uit te geven woningen. Alle woningen worden met behulp van het uitvoeren van een tenderprocedure via een ontwikkelaar op de markt gezet. De nog beschikbare woningen bevinden zich binnen Buytewech-Noord, Lindelaan, Tochpad Noordeinde en Teylerspark fase 2. Naast de uit te geven woningbouw staan er bij het project Schoterhoek II nog 5 uit te geven bedrijfskavels geprogrammeerd. Alle bedrijfskavels zijn al verkocht onder voorbehoud en zullen in 2023 worden overgedragen. Ook zullen er nog verschillende maatschappelijke en agrarische gronden worden uitgegeven bij het projecten Noordse Buurt.

Projecten Woningbouw Noordse Buurt De Verwondering Buytewech-Noord Ter Aar Vernieuwd Verbonden Lindelaan Tochtpad Noordeinde Teylerspark fase 2 Commercieel Schoterhoek II Maatschappelijk Noordse Buurt - provincie en gemeente bos en rietmoeras Noordse Buurt - diverse grondvekropen (agrarisch) De Verwondering - maatschappelijk Ter Aar Vernieuwd Verbonden - Futurahuis Totaal woningbouw Totaal projecten

Totaal aantal Verkocht in 2022

Resterend aantal

Uitgeefbaar m2

3 158 230 37 65 42 61

0 1 0 37 0 0 0

1 0 230 0 65 42 61

4.525 73.766 32.206 5.940 1.608 2.329 5.015

32

5

5

63.548

1 1 3 1 596 634

0 0 3 1 38 47

1 1 0 0 399 406

330.000 466.793 5.871 1.586 125.389 993.187

Tabel 3.1: Projecten en (woning)bouwprogramma

3.3 WONINGBOUWPLANNING In tabel 3.2 is het volledige woningbouwprogramma (ook in dit geval alléén van de lopende projecten met een grondexploitatie) dat de gemeente de komende jaren gepland heeft te gaan realiseren per woningbouwcategorie en jaarschijf uiteengezet. Het gaat hierbij om de planning van de overdracht van de grond van de gemeente aan een koper (particulier of ontwikkelaar/bouwer). De daadwerkelijke oplevering van de woningen zal vaak pas in de jaren erna plaatsvinden. In de tabel is Schoterhoek II gezien de aard als bedrijventerrein niet meegenomen. Van het totale woningbouwprogramma van 399 woningen per 1 januari 2023 is 25% sociaal, 39% goedkoop, 27% middelduur, 3% duur en 6% particuliere kavels. Op basis van de actualisatie is de verwachting dat er in de huidige woningbouwprojecten gronden worden geleverd vanaf 2023 tot en met 2025. In de grondexploitaties is rekening gehouden met de marktontwikkelingen en met een gemiddelde gronduitgifte van 133 woningen per jaar vanuit de bestaande grondexploitaties.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 8

Woningcategorie EG Sociaal huur EG Goedkoop EG Middelduur EG Duur EG Vrije Kavel MG Sociaal MG Goedkoop MG Middelduur MG Duur

2023

2024 0 0 0 1 0 15 50 0 0 66

Aantal

2025

26 28 58 10 23 40 55 51 0 291

2026 20 4 0 0 0 0 18 0 0 42

2027 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2028 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2029 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2030 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2031 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal 46 32 58 11 23 55 123 51 0 399

in % 12% 8% 15% 3% 6% 14% 31% 13% 0% 100%

Tabel 3.2: Woningbouwplanning In het doelgroepenbeleid is vastgesteld dat er 326 sociale huurwoningen gebouwd worden vanaf 2018. In 2018 zijn er 26 kavels geleverd als onderdeel van de projecten Middelweg en Teylerspark I. In 2019 zijn er 20 kavels van het project Damstaete uitgegeven en bij project de Verwondering zijn er ook 12 woningen opgeleverd. In 2022 zijn 16 sociale huurwoningen opgeleverd binnen het project TAVV. Op basis van de totale woningbouwuitgifte van de vastgestelde grondexploitaties zullen tot en met 2025 nog 101 sociale woningen worden gerealiseerd binnen de projecten Lindelaan, BuytewechNoord en Tochtpad Noordeinde. Met de reeds uitgegeven gronden en de woningbouwplanning moeten in nieuwe plannen nog 151 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Deze woningen zullen gerealiseerd worden doormiddel van gemeentelijke projecten of vanuit private ontwikkelingen. Projecten Middelweg Teylerspark I De Verwondering Damstaete TAVV Lindelaan Buytewech-Noord Tochtpad Noordeinde Totaal

Aantal

Status 6 opgeleverd 20 opgeleverd 12 opgeleverd 20 opgeleverd 16 2022 15 66 2023 t/m 2025 20 2025 175

Tabel 3.3: Sociale woningbouw

3.4 FASERING In de tabel 3.4 zijn alle lopende grondexploitaties weergegeven met daarbij de ontwikkelingsfase. Een gebiedsontwikkeling en de daarbij lopende grondexploitatie kent verschillende fases. In de initiatieffase wordt een voorbereidingskrediet gevraagd en een startnotitie opgesteld met de uitgangspunten voor planontwikkeling, waaronder een eerste financiële verkenning. Bij de definitiefase worden de ruimtelijke en financiële aspecten van het plan uitgewerkt met een haalbaarheidsstudie. In de ontwerpfase wordt het stedenbouwkundig plan opgesteld en vindt een financiële doorrekening plaats op basis van een voorlopig ontwerp. Afhankelijk van de grootte van het project worden het bestemmingsplan en de grondexploitatie gelijktijdig vastgesteld in de voorbereidingsfase. De berekeningen zijn op basis van het inrichtingsplan gemaakt met opgestelde ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Ook wordt het plangebied bouwrijp gemaakt. In de realisatiefase wordt het projectplan uitgevoerd. Met de actualisatie van de grondexploitatie worden kosten en inkomsten bijgehouden. In de laatste fase, de nazorgfase, wordt een project afgesloten. De resterende kosten worden in de voorziening afgesloten projecten weggezet en eventuele opbrengsten komen op de financiële balans onder de materiele vaste activa.

Projecten Ontwikkelingsfases Noordse Buurt De Verwondering Schoterhoek II Buytewech-Noord Ter Aar Vernieuwd Verbonden Lindelaan Tochtpad Noordeinde Teylerspark fase 2

Initiatief

Definitie

Ontwerp

Voorbereiding

Realisatie

Nazorg

Tabel 3.4: Fasering projecten Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 9

4. Risico’s 4.1 INLEIDING In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe er bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt omgegaan met risico’s en welke risicomethodieken worden gehanteerd om de risico’s inzichtelijk te maken en te beheersen. Als laatste worden de belangrijkste, actuele risico’s voor de actualisatie 2022 besproken.

4.2 RISICOMANAGEMENT Om de strategische koers van het grondbedrijf goed te waarborgen wordt risicomanagement ingezet, om de financiële en inhoudelijke voortgang in de lopende grondexploitaties te monitoren. Elk project waarin doelen zijn gesteld kent risico’s. In het geval van project- of gebiedsontwikkeling gaat het over risico’s zoals kostenoverschrijdingen, extra kosten, gederfde inkomsten of vertraging. Het doel van de risicoanalyse is het identificeren, waarderen en beheersen van projectrisico’s, zodat de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie in kaart gebracht kan worden. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt voor alle lopende grondexploitaties jaarlijks een risicoanalyse opgezet. Bij de negatieve complexen wordt het bedrag aan onvoorzien opgenomen in de Reserve onvoorzien (zie §5.6). Bij de positieve complexen wordt dit binnen het saldo van de grondexploitatie opgevangen. In de risicoanalyses worden per risico beheersmaatregelen geformuleerd die erop zijn gericht om het risico te mitigeren (verminderen), te vermijden of te accepteren. Hierbij wordt duidelijk welke risico’s de grootste financiële impact hebben en welke sturing het meeste rendement oplevert.

4.3 RISICOMETHODIEK Standaard en project specifieke risico’s Bij verschillende ruimtelijke projecten komen vaak vergelijkbare risico’s voor. Om deze reden wordt gewerkt met standaardisering van een aantal risico’s. In tabel 4.1 zijn de standaard risico’s per hoofdthema (bodem, BWRM, plankosten en opbrengsten) opgesomd. De tabel met standaard risico’s vormt de basis voor elk project. De risico’s die niet van toepassing zijn in het betreffende project worden weggelaten. Daarnaast wordt er rekening gehouden met een grotere of kleinere trefkans (x) en het effect (y) van de risico’s. Vanuit het project worden de standaard risico’s aangevuld met project specifieke risico’s. Incident, oorzaak, gevolg, trefkans, effect en beheersmaatregelen Alle risico’s en kansen zijn opgedeeld naar incident, oorzaak en gevolg. Een incident kan zich meerdere malen voordoen afhankelijk van de oorzaak. De afzet van woningen kan namelijk stagneren omdat consumenten geen financiering kunnen krijgen, omliggende gemeentes een beter product aanbieden of als ons aanbod niet goed op de markt aansluit. In alle gevallen is hierbij het gevolg dat de woningbouw vertraagt. In het gevolg is altijd heel expliciet beschreven welk financieel gevolg voor de gemeente optreedt. De trefkans geeft de kans aan dat het risico optreedt. De trefkans wordt ingezet om opstapeling van risico’s te voorkomen.

De trefkans neemt namelijk drastisch af naarmate risico’s zich opstapelen. Op deze manier wordt herhaling van risico’s vermeden. Naast de trefkans wordt ook het effect in beeld gebracht. Het effect is de financiële vertaling van het gevolg. De financiële vertaling is netto contant berekend. Vervolgens wordt de kans vermenigvuldigd met het effect om de omvang van een risico en ook het totaal aan risico’s te berekenen. Als laatste wordt aangegeven op welke manier de gemeente iets gaat doen om het risico te mitigeren (verminderen), te vermijden of (indien noodzakelijk) te accepteren. Dit zijn de beheersmaatregelen, welke als sturingselement dienen om de risico’s binnen een project te beheersen.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 10

Algemene risico's Hoofdthema Incident

Bodem

Bodem

BWRM

BWRM

BWRM

Plankosten

Plankosten

Oorzaak Gevolg Trefkans Effect Kans*effect Maatregel Onderzoek naar vervuiling, Aantreffen van vervuiling, archeologische vondsten, flora + fauna, archeologische vondsten, flora + Extra kosten Tijdig uitvoeren van kabels + leidingen en slechte X Y X*Y fauna, kabels + leidingen en bodem (€ 10/m2). bodemonderzoek. bodemgesteldheid, ondanks slechte bodemgesteldheid. bodemonderzoek. Onderzoek naar vervuiling, Aantreffen van vervuiling, archeologische vondsten, flora + fauna, archeologische vondsten, flora + Vertraging 1 jr + Tijdig uitvoeren van kabels + leidingen en slechte X Y X*Y fauna, kabels + leidingen en plankosten € … bodemonderzoek. bodemgesteldheid, ondanks slechte bodemgesteldheid. bodemonderzoek. Exogeen. Alleen Stijging kosten Incidentele stijging kosten Incidentele stijging kosten grondstoffen bouwstroom eigen bouw- en woonrijp X Y X*Y materieel (bwrm). (bwrm) of vraag naar werken. projecten goed maken 10%. afstemmen. Daling kosten Incidentele daling kosten Incidentele daling kosten grondstoffen bouw- en woonrijp X Y X*Y Kans. materieel (bwrm). (bwrm) of vraag naar werken. maken 10%. Stijging kosten Tussentijdse aanpassing van Gebrek aan kwaliteit huidige plan. bouw- en woonrijp X Y X*Y Accepteren. programma en inrichting. maken 10%. Uitvoeren Stijging kosten Daling kwaliteit woonomgeving Veel bezwaren op het planschadeonderzoek. planschade X Y X*Y omwonenden.

bestemmingsplan. Zo mogelijk doorlegen (plankosten). naar onwikkelaars. Overleg met lokale Veel bezwaar/beroep tegen het Gebrekkige afstemming Vertraging 1 jr + vereniging (dorpsraad), bestemmingsplan, meer belangeverenigingen of veel weerstand X Y X*Y plankosten € … communicatieplan communicatie en procedures. van lokale belanghebbenden. opstellen. Plankader moet worden aagepast aan gewijzigde uitgangspunten.

Politieke bereidheid voor plan wijzigt.

Vertraging 1 jr + plankosten € …

X

Y

X*Y

Informeren politiek over gevolgen van gewijzigde standpunten.

Opbrengsten Dalende woningprijzen.

In economische situaties kunnen woningprijzen dalen.

Daling opbrengsten 10%.

X

Y

X*Y

Goed marktonderzoek en evt. bijstellen programma.

Niet kunnen onderscheiden t.o.v. Opbrengsten omringende gemeenten. Vraag neemt af.

Omringende gemeenten hebben (over)aanbod c.q. betere locatiekenmerken.

Vertraging opbrengsten 1 jr, daling opbrengsten 5%.

X

Y

X*Y

Marketing, aanbod afstemmen op markt.

Afzet van woningen/kavels Opbrengsten stagneert.

Overaanbod in moeilijk lopende Vertraging segmenten en te weinig onderscheidend opbrengsten 1jr + programma. plankosten € …

X

Y

X*Y

Afzet van woningen/kavels Opbrengsten stagneert.

Door de aangescherpte regels is het verkrijgen van financiering moeilijker en/of de verwachting omtrent de verkoopbaarheid van de huidige woning blijken niet haalbaar.

X

Y

X*Y

Plankosten

Vertraging opbrengsten 1jr.

Marktonderzoek. Omzetting naar andere (kleinere) woningtypen. Aanbod afstemmen op vraag. Marktonderzoek. Omzetting naar andere (kleinere) woningtypen. Aanbod afstemmen op vraag.

Tabel 4.1: Algemene risico’s Monte Carlo simulatie Na het uitvoeren van de hiervoor beschreven risicoanalyse wordt de hoogte van de Reserve onvoorzien bepaald door bij de risicoanalyse (van de negatieve complexen) de Monte Carlo simulatie toe te passen. Met een Monte Carlo wordt de risicoreservering bepaald voor alle risico’s waarvan het mogelijk (30% kans), aannemelijk (50% kans) of waarschijnlijk (70% kans) is dat ze zich voordoen. Voor risico’s met een kleine kans van optreden (10% of minder) wordt geen risicoreservering gedaan. Deze risico’s worden voorzien van een beheersmaatregel om te voorkomen dat ze optreden. Naast risico’s kunnen er ook kansen optreden, welke in de risicoanalyse worden benoemd zodat er sturing aan gegeven kan worden. De risico’s worden op basis van een logische groepering opgenomen in de Monte Carlo simulatie. De logische groepering is terug te zien in tabel 4.1 en bestaat uit verwerving (indien aanwezig), bodem, bouw- en woonrijp maken, plankosten en opbrengsten. De logische eenheden worden als bandbreedtes in de Monte Carlo simulatie ingevoerd. De Monte Carlo simulatie is een wetenschappelijk breed geaccepteerde simulatietechniek waarbij door vele herhalingen een verdelingsgrafiek wordt verkregen. De uitkomst van de Monte Carlo simulatie is een bepaling van de zekerheid van het saldo van de grondexploitatie.

Voor plannen in uitvoering wordt gestreefd naar een minimale zekerheid van het saldo van 50%. De uitgaven zijn immers vaak al gedaan en moeten weer terugverdiend worden. Voor plannen in Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 11

voorbereiding, plannen met veel sturingsmogelijkheden (beheersmaatregelen) om het saldo te verbeteren, wordt van een lager zekerheidspercentage van 30% uitgegaan.

4.4 ACTUELE RISICO’S Stijging kosten bouw- en woonrijp maken De bouwsector is enorm in beweging. De vraag in de bouw is ongekend hoog om te kunnen voorzien in de grote vraag naar woningen. Er zijn verschuivingen in de mondiale materialenmarkt te zien door het toepassen van andere, duurzamere materialen bij bouwprojecten. (Geo-)politieke ontwikkelingen, zoals de langdurige lockdowns wereldwijd en de oorlog in Oekraïne hebben gezorgd voor grote verstoringen in de productiecapaciteit. Als volgt is de schaarste van bouwmaterialen groter geworden en dit zorgt voor kostenstijgingen. Daarnaast hebben de stijgende energieprijzen ook een nadelig effect op de hoogte van de bouwkosten. Deze stijgende bouwkosten kunnen mogelijk een rem zetten op de woningbouw. De GWW (grond-, weg- en waterbouw) sector wordt ook getroffen door de stikstofproblematiek, zoals de afschaffing van de bouwvrijstelling, waardoor projecten vertraging oplopen en veel bedrijven kampen met een gebrek aan orders. Er worden elk jaar ramingen gemaakt voor het bouw- en woonrijp maken van de plangebieden. Deze ramingen kunnen zorgen voor grote financiële schommelingen in de grondexploitaties. Naarmate het plan meer vorm krijgt komt er meer zicht op het uiteindelijke ruimtegebruik en de invulling van de buitenruimte.

Dit kan, afhankelijk van de keuzes die daarbij worden gemaakt, aanzienlijke meer- of minderkosten betekenen. Plankosten Hoewel bij een deel van de projecten een stijging te zien is in de plankosten, vertoont een deel ook juist een daling in plankosten. De raming van plankosten is gebaseerd op de in te brengen ambtelijke uren. Voor deze ambtelijke uren wordt jaarlijks een uurtarief berekend Bij een stijging van het uurtarief worden er hogere kosten in de grondexploitaties doorgerekend. Gelijktijdig kan het ook voorkomen dat het aantal benodigde uren lager uitvalt dan geraamd waardoor de totale plankosten gelijk blijven of zelfs dalen. Hypotheekrente en VON prijzen De koopwoningmarkt is in 2022 aan veranderingen onderhevig geweest. Onrustige (geo-)politieke omstandigheden op wereldwijd niveau, stijgende energieprijzen, inflatie en de voortzettende gestage stijging van de hypotheekrente zorgen voor onrust bij de consument. Er komen minder biedingen per woning en de verhitte woningmarkt lijkt wat af te koelen. In het derde kwartaal van 2022 heeft het NVM opgemerkt dat het aantal woningen dat te koop wordt gezet vele malen hoger dan in het jaar ervoor. Dat neemt niet weg dat het aantal transacties verder af is genomen. Verkopers op de woningmarkt anticiperen daarmee op de verwachting dat verkoopprijzen zullen dalen.

De vooruitzichten op de woningmarkt zijn niet veelbelovend, maar het voorspellen van de toekomst blijft onzeker. Stikstof Voor de gemeente Nieuwkoop is ‘stikstof’ al geruime tijd een punt van zorg en aandacht. In 2019 heeft de hoge raad een uitspraak gedaan met betrekking tot de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) die verstrekkende gevolgen heeft voor (woning)bouwprojecten. Inmiddels zijn ‘Aerius berekeningen’ uitgevoerd voor de gemeentelijke grondexploitaties waar de risico’s op gevolgen van de stikstofregels het grootst zijn, om inzicht te krijgen in wat dit voor deze projecten betekent. Lastige hierbij is dat het Aerius model steeds wordt bijgesteld. Het huidige landelijke beeld is dat de verschillende overheidslagen en stakeholders, met toenemend gevoel voor urgentie, (mee)werken aan duidelijkheid en oplossingen in wat gerust de ‘stikstofcrisis’ mag heten. Hoewel in 2021 de nieuwe Wet stikstofreductie en natuurverbetering in werking trad, met o.a. een vrijstelling voor de realisatiefase (bouw en sloop) van woningen, utiliteitsbouw, energieprojecten, en grond-, weg- en waterbouw heeft de Raad van State eind 2022 bepaalt dat de bouw vrijstelling niet gebruik mag worden bij bouwprojecten. Voor elk project moet onderzocht worden naar de mogelijke gevolgen van de stikstofuitstoot.

Voor ons Natura2000-gebied, Nieuwkoopse Plassen en De Haeck, wordt primair ingestoken op de zogenaamde gebiedsgerichte aanpak (GGA) onder provinciale regie (= bevoegd gezag) waarin Nieuwkoop bestuurlijk en ambtelijk stevig participeert. Aan de basis staat een breed gebiedsproces Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 12

met een integrale benadering waarin behalve stikstof ook natuurherstel, waterkwaliteit én -kwantiteit, CO2-reductie, bodemdaling en de landbouwtransitie een plek hebben. De raakvlakken en relaties zijn evident. Ook binnen deze wijdere scope blijft stikstof prioritair, vanwege de directe (juridische) invloed op o.a. woningbouw en economische ontwikkelingen. De GGA werkt niet alleen toe naar gebied specifieke afspraken en maatregelen, maar spoort provincie(s) en Rijk bijvoorbeeld ook aan om niet slechts met extra financiële middelen, maar ook met doelmatige beleidsregels en juridisch houdbare wet- en regelgeving te komen. Voor Nieuwkoop werkt de stikstofproblematiek onvermijdelijk door in gemeentelijke projecten en initiatieven uit de samenleving, en dus ook in onze woningbouwprojecten. Wij hebben echter, met zorgvuldig gekozen externe adviespartners, gaandeweg steeds meer kennis en ervaring opgebouwd inzake verplichtingen en (on)mogelijkheden. In de praktijk heeft stikstof door een combinatie van vroegtijdig signaleren, grondig onderzoeken en zorgvuldig onderbouwen vooralsnog niet tot onoverkomelijke problemen of ingrijpende aanpassingen van onze woningbouwprojecten geleid. En in voorkomend geval alleen tot uitstel en niet tot afstel.

Aanvullingswet geluid Een ander risico voor de woningbouwontwikkeling in onze gemeente is de aanvullingswet geluid. De Aanvullingswet geluid bevat de wet- en regelgeving over geluid onder de Omgevingswet. De (concept) Aanvullingswet geluid gaat gepaard met een aantal beleidswijzigingen, ook op het gebied van luchtvaartgeluid. Het gebied waarin het wettelijk verplicht is om luchtvaartgeluid mee te nemen bij bepaling van de geluidsdruk (bijvoorbeeld een criterium bij woningbouwprojecten) wordt verruimd naar een groter gebied rond Schiphol. De nieuwe rekensystematiek betekent een forse verzwaring van de theoretische hinderlijkheidsfactor van luchtvaartgeluid. Dit kan betekenen dat woningbouwlocaties in onze gemeente niet meer voldoen aan de eisen van een gezond woon- en leefklimaat en daarmee niet tot ontwikkeling kan worden overgegaan. In oktober 2020 is, na veel discussie over de mogelijke gevolgen van de aanvullingswet, bestuurlijk afgesproken de nieuwe rekenregel voorlopig niet te laten ingaan. Het Rijk heeft in plaats daarvan een overgangsregeling opgenomen en bepaald eerst een impactanalyse te maken voor de nieuwe wetgeving. De oude formule wordt voorlopig gehandhaafd maar wel in een groter gebied. Het is nog niet duidelijk hoe dit wetgevingstraject verder zal verlopen en of en wanneer de nieuwe rekenregels uiteindelijk daadwerkelijk in zullen gaan.

Belangrijk is te beseffen dat alle woningbouwplannen waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld voordat deze regelgeving van kracht wordt, niet worden geraakt.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 13

5. Resultaten actualisatie 5.1 INLEIDING In dit hoofdstuk wordt eerst kort ingegaan op het actualisatieproces. Hierna worden de resultaten van de actualisatie van de grondexploitaties 2023 besproken, waaronder de resultaten van de positieve en negatieve grondexploitaties, de voorzieningen en reserves en het weerstandvermogen. Ook volgt er nog een overzicht van de kosten en opbrengsten en de gevolgen voor de jaarrekening 2022 en de algemene reserve.

5.2 ACTUALISATIEPROCES Het doel van het opstellen en actualiseren van een grondexploitatie is om alle kosten en opbrengsten die bij een ruimtelijke ontwikkeling worden gemaakt inzichtelijk te maken en houden. Daarmee wordt inzicht gegeven in de (verwachtte) financiële resultaten van de beoogde ontwikkeling. Een grondexploitatie bestaat uit de boekwaarde voor de gemaakte kosten en ontvangen opbrengsten. Daarnaast worden de ramingen voor de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten geactualiseerd. Bij deze ramingen worden de geraamde kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd en geïndexeerd (met de vastgestelde parameters), waardoor een lopend saldo ontstaat. Bij de actualisatie wordt bekeken hoeveel kosten en opbrengsten er gemaakt zijn en hoeveel rente er betaald of ontvangen wordt, afhankelijk van een positieve of negatieve boekwaarde. Aan het eind van de looptijd van een project ontstaat een projectresultaat, oftewel de eindwaarde. Om de eindwaarde van de verschillend projecten vergelijkbaar te maken worden deze bedragen netto contant gemaakt, door de eindwaarde terug te rekenen naar het huidige jaar. Dit gebeurt door de eindwaarde over de resterende looptijd te delen door de disconteringsvoet.

Bij de actualisatie worden de voortgang en de relevante ontwikkelingen van de projecten beschreven en het ruimtegebruik, het (woning)bouwprogramma en de fasering per project tegen het licht gehouden. Daarnaast wordt de risicoanalyse en de verschillenanalyse op basis van de geactualiseerde resultaten uitgevoerd en wordt de informatie over strategische gronden van de materiële vaste activa geactualiseerd. Na vaststelling van het MPG vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financiële kader voor de verdere uitvoering van de projecten.

5.3 AFSLUITEN GRONDEXPLOITATIES Er worden twee lopende grondexploitaties per 31 december 2022 afgesloten. Het betreft de grondexploitatie De Verwondering en Ter Aar Vernieuwd Verbonden. De eerstgenoemde heeft een positiever resultaat dan beoogd was bij de actualisatie van 2022. Het project sluit af met een positief resultaat van € 1.550.000 (was begroot op € 1.024.000). Dit verschil is met name te verklaren door het lager uitvallen van de kosten voor het woonrijp maken. Voor Ter Aar Vernieuwd Verbonden is het negatieve resultaat van € 220.000, positiever dan voorgaand jaar begroot was, namelijk een negatief resultaat van € 389.000. Ondanks dat de kosten voor planvorming uiteindelijk hoger uitgevallen zijn, viellen de totale kosten voor milieu gerelateerde activiteiten en het bouw- en woonrijp maken uiteindelijk mee.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 14

5.4 RESULTATEN POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES Voorlopige resultaten positieve complexen (zonder tussentijdse winstneming) 2022 - 2023 Zonder rekening te houden met de tussentijdse winstneming is er voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 4,5 miljoen, NCW per 1 januari 2023. Dit valt (afgerond) € 2,1 miljoen hoger uit ten opzichte van vorig jaar. De verschillen worden later verklaard. POSITIEVE COMPLEXEN

NCW

NCW

zonder tussentijdse winstneming in miljoenen GZ106 Teylerspark fase 2 GZ26 Schoterhoek II GZ29 Buytewech Noord TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

1-1-2022

1-1-2023

Verschil

€ 0,5 € 2,2 € 1,8 € 4,5

€ 2,4 € 1,1 € 3,5

€ 0,5 -€ 0,2 Nadeel € 0,7 Voordeel € 1,0 Voordeel

Voorlopige resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2022 – 2023 Rekening houdend met tussentijdse winstneming is voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 2,9 miljoen, NCW per 1 januari 2023. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 1,6 miljoen (van € 4,5 miljoen zonder tussentijdse winstneming naar € 2,9 miljoen met tussentijdse winstneming), NCW per 1 januari 2023. Dit komt doordat voor Schoterhoek II (in totaal € 1.655.000) al verplicht winst is genomen. Dit betekent ten opzichte van de actualisatie 2022 een voordeel van € 0,3 miljoen waarvan een deel komt door een positiever resultaat van Buytewech-Noord en het toevoegen van de nieuwe grondexploitatie Teylerspark fase 2. Als gezegd is volgens de regelgeving voor de accountantscontrole en jaarrekening is de prognose van de positieve grondexploitaties met tussentijdse winstneming leidend. POSITIEVE COMPLEXEN

NCW

NCW

met tussentijdse winstneming in miljoenen GZ106 Teylerspark fase 2 GZ26 Schoterhoek II GZ29 Buytewech Noord TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

1-1-2022

1-1-2023

€ 1,0 € 1,1 € 2,1

€ 0,5 € 0,6 € 1,8 € 2,9

Verschil € 0,5 -€ 0,4 Nadeel € 0,7 Voordeel € 0,8 Voordeel

Verklaring resultaten Het resultaat van Schoterhoek II is ten opzichte van de actualisatie 2022 met € 0,4 miljoen gedaald. De verklaring hiervoor ligt bij hogere kosten voor het woonrijp maken en een verplichte tussentijdse winstneming (hogere kostenpost). De kosten voor het woonrijp maken zijn fors gestegen als gevolg een extreme stijging van materiaalkosten en energieprijzen. Het resultaat van de grondexploitatie Buytewech-Noord is ten opzichte van de actualisatie 2022 met € 0,7 miljoen gestegen. Dit komt doordat de kostenzijde flink lager uitvalt dan vooraf geraamd. Terwijl de kosten voor verwerven en milieu gerelateerde activiteiten toenemen, dalen de kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Ook de kosten voor activiteiten vallend onder de plan structurele voorzieningen zijn gedaald. Parallel is aan de opbrengstenzijde een daling van de opbrengsten in woningbouw zichtbaar. De ontwikkelaar zal namelijk deels verantwoordelijk zijn voor het bouwrijp maken van het gebied en volledig voor het woonrijp maken, dit zal zich vertalen in een lagere grondprijs. Tegelijkertijd zijn er wel enkele (provinciale) subsidies voor het project toegekend. Dat verevent de lagere grondopbrengsten gedeeltelijk over het totaal. Het resultaat van Teylerspark fase 2 kent een positieve NCW per 1 januari 2023. De grondexploitatie is in 2022 geopend.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 15

5.5 RESULTATEN NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van 2022 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 29,0 miljoen, NCW. Voorgesteld wordt om de grondexploitatie Ter Aar Vernieuwd Verbonden af te sluiten met een eindresultaat van € 220.000 negatief. In de onderstaande tabel is deze grondexploitatie buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking. Voorlopige resultaten negatieve complexen 2022 - 2023 Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2023 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 29,7 miljoen, NCW. Dit betekent een verslechtering van circa € 0,7 miljoen ten opzichte van vorig jaar. NEGATIEVE COMPLEXEN in miljoenen GZ17 Noordse Buurt GZ104 Lindelaan GZ105 Tochtpad Noordeinde TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2022 -€ 29,0

-€ 29,0

NCW 1-1-2023 -€ 28,1 -€ 0,4 -€ 1,1 -€ 29,7

Verschil € 0,9 Voordeel -€ 0,4 Nadeel -€ 1,1 Nadeel -€ 0,7 Nadeel

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Noordse Buurt is ten opzichte van de actualisatie 2022 met € 0,9 miljoen gestegen. De stijging van het resultaat is te verklaring door een daling van de totale kosten voor milieu/sanering en het woonrijp maken. Verder zijn de totale grondopbrengsten gestegen door de opbrengsten uit de verkoop van een woning. Aansluitend is het rentepercentage (op basis van de jaarlijkse administratieve doorrekening) verlaagd waardoor de toekomstige rentelasten lager liggen wat tot een minder negatief resultaat. De grondexploitaties van de projecten Lindelaan en Tochtpad Noordeinde zijn in 2022 vastgesteld en geopend. Deze waren bij de actualisatie van de grondexploitaties van 2022 nog niet meegenomen omdat deze grondexploitaties pas na vaststelling van het MPG 2022 zijn vastgesteld. Doordat de grondexploitaties pas recentelijk zijn geopend kan pas volgend jaar een verschillenanalyse worden gemaakt.

5.6 VOORZIENINGEN EN RESERVES De voorlopige resultaten van de grondexploitatie hebben invloed op een voorziening en twee reserves, te weten: - De Voorziening nadelige saldi grondexploitaties; - De Reserve onvoorzien grondexploitaties; - De Reserve winstneming. Daarnaast worden de grondexploitaties De Verwondering en Ter Aar Vernieuwd Verbonden afgesloten, wat invloed heeft op de Voorziening afgesloten complexen. Ook zijn er nog een drietal overige reserves, namelijk de Reserve reservering woningbouw, de Reserve dekking risico’s woningbouw en de Reserve volkshuisvesting (woonfonds). Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de gemeente besloten om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te bereken op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 16

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Op 1 januari 2022 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezamen € 30,9 miljoen. Het negatieve resultaat van Ter Aar Vernieuwd Verbonden (per 1 januari 2022 geraamd op € 389.000) draagt in 2023 niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties omdat deze grondexploitatie per 31 december 2022 is afgesloten. Tevens is met het openen van de grondexploitaties Lindenlaan en Tochtpad Noordeinde een bedrag in de voorziening gestort. Bij afsluiting van het project Ter Aar Vernieuwd Verbonden blijkt het daadwerkelijke resultaat van deze grondexploitatie € 220.000 negatief te zijn. Dit verlies wordt aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties onttrokken ter afdekking van het negatieve resultaat. Voor de resterende negatieve grondexploitaties die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totale te verwachten resultaat per 1 januari 2023 op eindwaarde €31.233.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus ruim€ 31,2 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn. Op basis van de actualisatie per 1 januari 2023 moet de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties daarom verlaagd worden met een bedrag van € 940.000 (eindwaarde) ten gunste van het Jaarrekeningresultaat 2022.

Onderstaand is de berekening voor deze Voorziening weergegeven. Belangrijk is te vermelden dat bij afsluiting de negatieve resultaten van de grondexploitaties Lindelaan, Tochtpad Noordeinde en de Noordse Buurt ten laste van deze voorziening zullen worden gebracht. Bepaling hoogte Voorziening negatieve saldi grondexploitaties Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Saldo per 1 januari 2022 Toevoeging Lindelaan (opening) Toevoeging Tochtpad Noordeinde (opening) Onttrekking Ter Aar Vernieuwd Verbonden (werkelijk) Saldo per 31 december 2022 A1

30.882.000 EW 471.000 EW 1.040.000 EW -220.000 EW 32.173.000 EW

Behoefte actualisatie per 1 januari 2023

B1

31.233.000 EW

Benodigde verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties

C1=B1-A1

-940.000 EW

Reserve onvoorzien grondexploitaties De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve wordt bepaald op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. Dit bedrag komt uit op € 308.000 Dit leidt tot een verhoging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 68.000. Dit bedrag wordt onttrokken uit de Algemene reserve in boekjaar 2022. Overzicht berekende onvoorzien per complex

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 17

Berekening saldo Reserve onvoorzien grondexploitaties

Reserve winstneming In het kader van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) wordt voor positieve grondexploitaties verplicht tussentijdse winst genomen op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve. Bij de actualisatie 2020 is door een lagere eindwaarde en de gewijzigde rekenregels, met betrekking tot de winstneming, een deel van de geboekte winst (die bij de actualisatie 2019 is genomen) van de grondexploitatie de Verwondering teruggedraaid (€ 70.000). Verder is voor de grondexploitatie Land van Koppen een verplichte tussentijdse winst van € 205.000 genomen. Dit resulteerde in een storting van € 135.000 in de Reserve winstneming. Bij de actualisatie 2021 is winst genomen bij de Verwondering (€ 661.000) en Schoterhoek II (€ 252.000).

Daarnaast is de grondexploitatie Land van Koppen per 31 december 2020 afgesloten waardoor de tussentijds genomen winst (€ 205.000) naar de Algemene reserve is gevloeid. Het bedrag in de Reserve winstneming is daarmee per 1 januari 2021 € 843.000. Bij de actualisatie 2022 is opnieuw tussentijdse winst genomen van € 983.000. Aansluitend wordt er bij de actualisatie 2023 opnieuw tussentijdse winst genomen voor de grondexploitatie Schoterhoek II (€ 223.000). De grondexploitatie De Verwondering is per 31 december 2022 afgesloten waardoor de tussentijds genomen winst (€ 591.000) wordt gestort in de Reserve dekking risico’s woningbouw. Het bedrag in de Reserve winstneming is € 1.458.000 na de winstneming in 2023. Berekening saldo Reserve winstneming Project GZ25 GZ26 GZ93

De Verwondering Schoterhoek II Land van Koppen TOTAAL RESERVE WINSTNEMING

Winstneming 2021 € 661.000 € € 252.000 € € -205.000 € €

Saldo 2021

Winstneming 2022

591.000 252.000 € 843.000

Winstneming Saldo 2023 2023 591.000 € -591.000 € 1.235.000 € 223.000 € 1.458.000 € 1.826.000 € 1.458.000

Saldo 2022

€ 983.000 € € €

Bij de grondexploitatie Schoterhoek II is tussentijdse winst genomen. De totaal genomen tussentijdse winst voor Schoterhoek II wijkt af van het bedrag in de Reserve winstneming, dit komt doordat de Reserve winstneming pas is ingesteld nadat al eerder winst genomen was voor deze grondexploitatie (wat in de Algemene reserve is gestort). Op basis van de eindwaarde van de positieve grondexploitaties is de toekomstig te nemen winst weergegeven. Berekening toekomstige winstneming

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 | 18

Voorziening afgesloten complexen Bij het afsluiten van een grondexploitatie resteren vaak nog afrondende werkzaamheden. De budgetten voor deze afrondende werkzaamheden worden vanuit de grondexploitatie overgeheveld naar de Voorziening afgesloten complexen. Overzicht Voorziening afgesloten complexen Stand per 1 januari 2022

Beschikbaar 31 december 2022

WRM Overige kosten Plankosten

13.078 36.252 179

978 32.040 0

978 32.040 0

Planschade

84.211

84.211

84.211

Planschade

115.197

115.197

115.197

WRM Overige kosten Plankosten

84.692 12.856 60.505

51.627 12.856 47.129

Overige kosten Plankosten

80.071 70.493

51.374 70.493

51.374 70.493

WRM Overige kosten Plankosten

328.328 39.466 56.312

108.181 39.002 26.924

108.181 39.002 26.924

Vrijval actualisatie 2023

Toevoeging actualisatie 2023

Stand per 1 januari 2023