2021-050d 02 Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2021 (versie openbaar).pdf

Inhoudsopgave .......................................................................................................................................2 1. Kernboodschap ..................................................................................................................................3 1.1 Inleiding ..........................................................................................................................................3 1.2 Projecten .........................................................................................................................................3 1.3 Resultaten .......................................................................................................................................4 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................................................4 2.

Markt, behoefte en beleid ..................................................................................................................5 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................................5 2.2 Marktontwikkelingen .......................................................................................................................5 2.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................6 2.4 Provinciaal- en rijksbeleid ...............................................................................................................6 3.

Programmering ...................................................................................................................................8 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................................8 3.2 Projecten .........................................................................................................................................8 3.3 Woningbouwplanning .....................................................................................................................8 3.4 Fasering ..........................................................................................................................................9 4. Resultaten actualisatie .................................................................................................................... 10 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 10 4.2 Afsluiten grondexploitaties ........................................................................................................... 10 4.3 Resultaten positieve grondexploitaties ........................................................................................

10 4.4 Resultaten negatieve grondexploitaties ...................................................................................... 11 4.5 Voorzieningen en reserves .......................................................................................................... 12 4.6 Weerstandsvermogen ................................................................................................................. 15 4.7 Overzicht kosten en opbrengsten ................................................................................................ 16 4.8 Jaarrekening 2020 en algemene reserve .................................................................................... 17 5. De projecten ..................................................................................................................................... 18 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 18 5.2 Overzicht afgesloten grondexploitaties ....................................................................................... 18 5.3 Overzicht en toelichten lopende grondexploitaties ...................................................................... 18 6. Materiele vaste activa

strategische gronden ............................................................................. 32

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 2

De inrichting van ruimte, oftewel ruimtelijke ontwikkeling, is een buitengewoon actueel onderwerp. Dit wordt mede veroorzaakt door de uitzonderlijke behoefte aan woningbouw in Nederland. Om in deze behoefte te kunnen voorzien voert de gemeente Nieuwkoop al langere tijd grotendeels actief grondbeleid, waarbij ruimtelijke projecten worden ontwikkeld op gemeentelijke gronden. De impact van deze ruimtelijke ontwikkelingen heeft op financieel vlak grote gevolgen. Daarom wordt voor alle ruimtelijke projecten die begroting) opgesteld. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd conform in de Kadernota grondbeleid 2017-2020 is vastgelegd. Vervolgens worden de grondexploitaties gebundeld in voorliggend Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG).

De komende jaren ligt de focus op het afronden van een aantal lopende projecten. In 2020 is het project Damstaete afgerond en ook het project Land van Koppen is op het afronden van het woonrijp maken na gereed. Bij het project Zuidhoek moet nog een resterende kavel overdragen worden, net als bij project Langeraar Oost (02). Daarnaast volgen er bij deze projecten nog werkzaamheden voor het woonrijp maken van het gebied. Naast de afrondende projecten bevindt onder andere project de Verwondering (05) zich midden in de Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 3

realisatiefase. Het volledig aantal aangeboden vrije kavels is inmiddels verkocht of verkocht onder voorbehoud en het bebouwen van de kavels gaat vlot. Het bedrijventerrein Schoterhoek II (01) heeft veel (lokale) belangstellig. In 2020 zijn de eerste kavels verkocht en overgedragen. Bij project Ter Aar Vernieuwd Verbonden (03) vordert de bouw van het IKC (oplevering medio mei 2021) en worden voorbereidende werkzaamheden getroffen voor de woningbouw op de oude scholenlocaties. Voor het project Noordse Buurt (04) resteert nog de overdracht van enkele (voormalige) glastuinbouwkavels en wordt samen met de provincie een plan gemaakt voor het aanleggen van een bos en rietmoeras. Alleen project Buytewech Noord (06) is nog in de beginfase van de ontwikkeling. De komende jaren zullen er ook nieuwe projecten worden opgestart en grondexploitaties worden geopend.

Jaarrekeningresultaat 2020.

in boekjaar 2021.

Er worden drie grondexploitaties per 31 december 2020 afgesloten. De resultaten zijn positiever dan vorig jaar bij de actualisaties van 2020 werd verwacht. Het project Land van Koppen sluit af met een Het project Zuidhoek en Meijepark het project was begroot Bij de positieve grondexploitaties is sprake van een verwacht positief resul , de projecten de Verwondering en Schoterhoek II , wat feitelijk geen nadeel is. Daarnaast zorgen hogere plankosten en een stijging van de civiele kosten en bouwkosten (duurzaamheidseisen) voor lagere resultaten. Voor de negatieve grondexploitaties is er sprake van een verwacht negatief resultaat van actualisatie 2020. De verklaring ligt grotendeels bij de grondexploitatie Noordse Buurt.

Het MPG bestaat uit twee delen. In het eerste deel (hoofdstuk 1 tot en met 5) wordt inzicht gegeven in en de Algemene reserve. Daarnaast geeft het eerste deel een toelichting op marktontwikkelingen, woningbehoefte en grondbeleid, de programmering van de projecten en het risicomanagement en de toegepaste risicomethodiek. In deel twee (hoofdstuk 6 en 7) wordt gekeken naar de stand van zaken per project met bijbehorende grondexploitatie. -s) aan bod.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 4

In dit hoofdstuk worden de landelijke- en regionale marktontwikkelingen geanalyseerd. Vervolgens wordt het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid ten aanzien van woningbouw besproken.

Landelijk Volgens de Macro Economische Verkenning 2021 van het Centraal Planbureau (CPB) zou het Covid19 virus ingrijpende economische gevolgen hebben. In de Novemberraming van het CPB zijn de cijfers bijgesteld. Door de veerkracht kromp de economie in 2020 minder dan eerder voorzien. Er wordt nu uitgegaan van een economische groei in 2021 van 3%, na een krimp van ruim 4% in 2020. De werkloosheid loopt op naar 6% in 2021. De woningmarkt is vooralsnog niet geraakt door de gezondheidscrisis, door onder andere de coronasteunmaatregelen, de verdere daling van de hypotheekrente en het aanhoudende consumentenvertrouwen. In het derde kwartaal van 2020 is het aantal verkochte woningen met 5,6% gestegen ten opzichte van het derde kwartaal van 2019. Opvallend is dat met name het aantal verkochte nieuwbouw woningen enorm is gestegen. De gemiddelde verkoopprijs in Nederland is gemiddeld 8,1% gestegen ten opzichte van het derde kwartaal 2019 met een gemiddelde verkoopprijs van woningen in Nederland van 340 duizend euro in het derde kwartaal van 2020. De prijzen van nieuwbouw koopwoningen zijn in het tweede kwartaal van 2020 gemiddeld 4,0% gestegen ten opzichte van vorig jaar. Dit is de laagste stijging sinds het derde kwartaal van 2016.

Het NVM constateert een afnemende vraag naar nieuwbouw in het hoge prijssegment en juist een verdere toename van de populariteit van het lagere prijssegment. Dat laatste kan resulteren in een prijsopdrijving van de VON prijzen van starterswoningen. Het aantal te koop staande woningen is historisch laag. De NVM krapte-indicator (de verhouding tussen het woningaanbod en woningtransacties) komt uit op de waarde van 2,0. Iedere koper kan gemiddeld kiezen uit nog maar twee te koop staande woningen. Dit is de laagste stand sinds 1999. Met de Eigen Huis Marktindicator meet Vereniging Eigen Huis/OTB het vertrouwen van de consument. In januari 2021 bleek het consumentenvertrouwen licht te zijn gestegen, door onder andere de verwachting van verder stijgende huizenprijzen. Regio Als er gekeken wordt naar de provincie Zuid-Holland is de gemiddelde prijsstijging van woningen 8,3% in het derde kwartaal van 2020 in vergelijking met het derde kwartaal van 2019. Dit is 0,2% hoger dan de landelijke prijsstijging. Het aantal woningtransacties is in dezelfde periode 3,7% gestegen. Dit ligt 1,9% onder het landelijk gemiddelde. In de gemeente Nieuwkoop zijn er in 2020 371 woningen verkocht voor een gemiddeld prijs van gemiddeld 7,7% hoger dan een jaar geleden.

De eerder genoemde NVM krapte-indicator ligt bij een aantal woningtype nog lager dan het landelijk gemiddelde, wat betekent dat de krapte op de woningmarkt in Nieuwkoop nog hoger is. Dit is ook te zien aan het aantal te koop staande woningen en de looptijd van het aanbod. Vooruitzichten Het Economisch Bureau van ABN AMRO heeft in januari 2021 de oningmarktmonitor uitgebracht, waarin verwachtingen worden geschetst over de toekomstige woningmarkt. De prognose voor de huizenprijzen komt neer op een aanhoudende prijsstijging van 5% in 2021 en 1% in 2022. Het economisch herstel is in zicht door de beschikbaarheid van het Covid-19 vaccin. Echter is de werkloosheid en de economische schade bepalend voor het inkomen van de consument, de hoogte van de hypotheken en vervolgens de huizenprijzen. Hierdoor is de verwachting dat de woningverkopen in 2021 met 10% dalen en in 2021 met 5%. Daarnaast is de verwachting dat de hypotheekrente laag blijft door ingrepen van de centrale banken, waardoor de woonlasten ook laag blijven. Op basis van de woningbehoefte is een regionale verschuiving zichtbaar. De huizenprijzen stijging in de grote steden blijven achter op de grotere stijgingen in de randgemeenten en de steden buiten de

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 5

Randstad. Enerzijds kan dit verklaard worden door eerdere grote stijgingen in de steden en anderzijds door de veranderende woonvoorkeuren in verband met het thuiswerken en de behoefte aan meer binnen- en buitenruimte. In het Kwartaalbericht Woningmarkt (maart 2021) van de Rabobank is net als bij AMB AMRO de prognose dat de woningverkopen in 2021 dalen met bijna 7% en verder dalen in 2022 door het gebrek aan aanbod en de lage nieuwbouwproductie. De Rabobank verwacht ook een aanhoudende prijsstijging van ongeveer 8% in 2021 en 4% in 2022. Wederom wordt deze prijsstijging verklaard door de verbeterde economische vooruitzichten, het woningtekort en de gunstige financieringsvoorwaarden. De beleggers vormen een onzekere factor. De verwachting is wel dat de vraag vanuit beleggers iets terugloopt door de fors hogere overdrachtsbelasting. Als laatste heeft de ING in februari 2021 een publicatie geplaatst waarin wordt gesproken over enige afkoeling van de huizenprijzen. In het basisscenario van de ING vlakt de stijging van de huizenprijzen in de eerste helft van 2021 af en volgt er een milde daling van de prijzen tot het begin van 2022. De stijging in 2021 is alsnog 5% in vergelijking met het gemiddelde van 2020.

De daling van de prijzen wordt volgens de ING veroorzaakt door de milde stijging van de hypotheekrente, de inkomensverliezen door faillissementen, de afnemende activiteiten van beleggers en afnemend vertrouwen in de woningmarkt. Aan de andere kant verwacht de ING net als ABN AMBO en de Rabobank een daling van de woningverkopen van 10% in 2021 door onzekerheid bij arbeidsmigranten en langer thuiswonende jongeren. Echter zal dit effect van tijdelijke aard zijn.

In de gemeentelijk Woonvisie 2016 2025 is het woonbeleid opgenomen, waarin wordt ingezet op het zijn van een aantrekkelijk woongemeente door goede voorzieningen en voldoende en betaalbare woningen voor ouderen (woonvoorzieningen), jongeren en jonge gezinnen. De focus ligt in de gemeente Nieuwkoop op het bouwen voor doelgroepen. Om op basis van de behoefte te bouwen en daarmee te voorzien in de huisvesting van jongeren, jonge gezinnen en ouderen is er in 2020 een doelgroepenbeleid vastgesteld. Dit doelgroepenbeleid bestaat uit een viertal instrumenten. 1. Het eerste instrument dat al langere tijd bestond en onlangs is herzien, is de . Voor starters op de woningmarkt stelt de gemeente een starterslening van maximaal als aanvulling op de hypotheek. 2. Als tweede is er een vastgesteld door de gemeenteraad. In het woningbouwprogramma is per dorpskern gekeken naar de bouwmogelijkheden en welke typen woningen de gemeente per locatie wil bouwen. 3. Ten derde is er een vastgesteld, waarin is vastgelegd hoeveel sociale huur (25%), middenhuur (10%) en goedkope koopwoningen een plan moet bevatten. De type woningen zijn hierbij gekoppeld aan doelgroepen op basis van inkomensgrenzen. In de verordening zijn ook termijnen opgenomen waarbinnen de woning voor een bepaalde doelgroep beschikbaar moet zijn. Dit houdt in dat de woning niet voor meer geld mag worden verkocht of verhuurd. 4.

Als vierde en laatste is het heeft als doel ervoor te zorgen dat er genoeg sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen gebouwd worden. Middels stortingen door en bijdragen aan ontwikkelaars en/of bouwers wordt gestimuleerd om sociale woningen te bouwen.

De provincie Zuid-Holland heeft in 2019 de meest actuele Woningbehoefteraming (WBR) en Trendraming (TR) gepubliceerd waarin een prognose wordt gegeven van de gewenste woningvoorraadtoename. Voor gemeente Nieuwkoop, onderdeel van de regio Holland Rijnland Oost, betekent dit een gewenste woningvoorraadtoename van 1.910 woningen tot 2030. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de gemeente Nieuwkoop aantonen dat de toe te voegen woningen passen binnen de WBR. Als het aantal nieuw te bouwen woningen de WBR overschrijdt, moet de gemeente dit regionaal afstemmen doormiddel van de in 2018 vastgestelde Regionale Woonagenda van de regio Holland Rijnland. Naast het beleid van de provincie speelt ook het rijksbeleid een steeds prominenter rol bij woningbouwontwikkeling. In Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 6

opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder is ruimtegebruik, waarbij het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. De motivering vindt plaats door bij de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving op te nemen. Deze beschrijving bevat, indien het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 7

In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke projecten met bijbehorend (woning)bouwprogramma en de fasering van de gemeentelijke projecten aan bod.

In tabel 3.1 zijn alle gemeentelijke projecten met de woningbouwaantallen weergeven, waarvoor een grondexploitatie door de raad is vastgesteld. geen grondexploitatie is vastgesteld zijn niet verwerkt in deze tabel. Ook privaat te ontwikkelen

Echter zijn in onderstaande tabel wel een aantal projecten opgenomen waarvan de grondexploitatie reeds is afgesloten. Het project Gemeentehuis Zevenhoven is per 31-12-2019 afgesloten, waarbij de resterende twee kavel in 2020 zijn verkocht. De projecten Zuidhoek en Meijepark en Land van Koppen zijn per 31-12-2020 afgesloten. In 2020 zijn drie kavels in Zuidhoek verkocht en de resterende kavel wordt naar verwachting in 2021 verkocht. Bij het project Land van Koppen zijn er in 2020 de laatste twee kavels verkocht. I binnen de gemeente). In totaal moeten er vanaf 2021, voor de projecten met een grondexploitatie, nog 298 woningen/ kavels worden verkocht en overgedragen. Een groot deel hiervan is reeds verkocht onder voorbehoud. Daarnaast loopt de verkoop van de bedrijfskavels van Schoterhoek II, waarbij er nog ongeveer 25 kavels verkocht en overgedragen moeten worden. Bij de verkoop van de bedrijfskavels kunnen kavels gesplitst en samengevoegd worden naar behoefte van de ondernemers, waardoor er meer of minder kavels verkocht zullen worden.

In tabel 3.2 is het volledige woningbouwprogramma (van de lopende projecten met een grondexploitatie) dat de gemeente de komende jaren gepland heeft te gaan realiseren per woningbouwcategorie en jaarschijf uiteengezet. Het gaat hierbij om de planning van de overdracht van de grond van de gemeente aan een koper (particulier of ontwikkelaar/bouwer). De daadwerkelijke oplevering van de woningen zal vaak pas in de jaren erna plaatsvinden. In de tabel is Schoterhoek II niet meegenomen. Van het totale woningbouwprogramma van 298 woningen vanaf 2021 is 42% van de te bouwen woningen sociaal en goedkoop, 35% middelduur (huur en koop) en de overige 23% is duur en vrije kavels. Op basis van de actualisatie is de verwachting dat er in de huidige woningbouwprojecten gronden worden geleverd vanaf 2021 tot en met 2027. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 8

In voorgaand hoofdstuk is bij de marktontwikkelingen aangegeven dat er verdere huizenprijsstijgingen worden verwacht. In de grondexploitaties is rekening gehouden met de marktontwikkelingen en houden we rekening met een gemiddelde gronduitgifte van 50 woningen per jaar vanuit de bestaande grondexploitaties.

Aantal

In het doelgroepenbeleid is vastgesteld dat er 326 sociale huurwoningen gebouwd worden vanaf 2018. In 2018 zijn er 26 kavels geleverd als onderdeel van de projecten Middelweg en Teylerspark I. In 2019 zijn er 20 kavels van het project Damstaete uitgegeven en bij project de Verwondering zijn er ook 12 woningen opgeleverd. Op basis van de totale woningbouwuitgifte van de vastgestelde grondexploitaties zullen tot en met 2026 nog 74 sociale woningen worden gerealiseerd binnen de projecten TAVV en Buytewech Noord. Met de reeds uitgegeven gronden en de woningbouwplanning moeten in nieuwe plannen nog 194 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Deze woningen zullen gerealiseerd worden doormiddel van gemeentelijke projecten of vanuit private ontwikkelingen.

In de tabel 3.4 zijn alle lopende grondexploitaties weergegeven met daarbij de ontwikkelingsfase. Een gebiedsontwikkeling en de daarbij lopende grondexploitatie kent verschillende fases. In de initiatieffase en ruimtegebruik gemaakt. Hierbij worden standaard eenheidsprijzen gebruikt. Bij de definitiefase wordt een haalbaarheidsstudie (schetsontwerp) gemaakt. In de ontwerpfase wordt vervolgens de doorrekening op basis van een voorlopig ontwerp gemaakt. Het ontwerp inclusief het bestemmingsplan en grondexploitatie worden in de voorbereidingsfase vastgesteld. Hierbij worden berekeningen op basis van het bestemmingsplan en bijbehorend inrichtingsplan gemaakt met opgestelde ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. In de realisatiefase wordt het plan uitgevoerd. Met de grondexploitatie worden kosten en inkomsten op basis van het inrichtingsplan bijgehouden. De ramingen voor bouw- en woonrijp maken worden geactualiseerd net als de opbrengsten, parameters, plankosten, project specifieke kosten. In de laatste fase, de nazorgfase, wordt een project afgesloten. De resterende kosten worden in de voorziening afgesloten projecten balans onder de materiele vaste activa.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 9

In dit hoofdstuk worden de resultaten van de actualisatie van de grondexploitaties 2021 besproken, waaronder de resultaten van de positieve en negatieve grondexploitaties, de voorzieningen en reserves en het weerstandvermogen. Ook volgt er nog een overzicht van de (plan)kosten en opbrengsten en de gevolgen voor de jaarrekening 2020 en de algemene reserve.

Er worden drie grondexploitaties per 31 december 2020 afgesloten. Dit zijn de grondexploitaties van de projecten Land van Koppen, Zuidhoek en Meijepark en Damstaete. De resultaten zijn positiever dan vorig jaar bij de actualisaties van 2020 werd verwacht. Het project inclusief tussentijdse winstneming , doordat de opbrengst van de woningbouw hoger is uitgevallen door de splitsing van een kavel. Het project Zuidhoek en Meijepark sluit af met een verlies Bij Zuidhoek en Meijepark zijn de kosten voor de verkeersbegeleiding en de schade door het bouwverkeer lager uitgevallen. En het project was begroot , door een aanbestedingsvoordeel voor het woonrijp maken en lager geraamde planschade.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2020 was het verwachte positieve resultaat De grondexploitatie Buytewech-Noord is per 1 mei 2020 tussentijds geactualiseerd, waarbij het resultaat met naar beneden is bijgesteld vanwege het aangepaste woningbouwprogramma. Bij deze actualisatie wordt voorgesteld om de grondexploitatie Land van Koppen af te sluiten. In de onderstaande tabellen is deze grondexploitatie daarom buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking. Voorlopige resultaten positieve complexen (zonder tussentijdse winstneming) 2020 - 2021 Zonder rekening te houden met de tussentijdse winstneming is er voor de positieve complexen sprake lager uit ten opzichte van vorig jaar. De verschillen worden later verklaard.

Voorlopige resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2020 2021 Rekening houdend met tussentijdse winstneming is voor de positieve complexen sprake van een De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van , NCW per 1 januari 2021. miljoen) al verplicht winst is genomen. Dit betekent ten opzichte van de actualisatie 2020 een nadeel van circa . Volgens de regelgeving is voor de accountantscontrole en jaarrekening de prognose van de positieve grondexploitaties met tussentijdse winstneming leidend.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 10

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie de Verwondering is ten opzichte van de actualisatie 2020 met Daarnaast zijn de kosten voor het woonrijp maken gestegen als gevolg van een nadere specificering van het inrichtingsplan en de te verwachten kosten voor vergoeding van planschade zijn naar boven bijgesteld. Anderzijds zijn de plankosten naar beneden bijgesteld en de grondopbrengsten door de doorgevoerde indexatie gestegen. Het miljoen gedaald. Net als bij de Verwondering komt dit deels door de tussentijdse winstneming Daarnaast zijn de kosten voor het woonrijp maken gestegen door indexatie en zijn er meer ambtelijke uren gemaakt dan verwacht voor de aanleg van het innovatieve warmtenet en de uitgifte van de bedrijfskavels. De opbrengsten zijn ongewijzigd, maar de kaveluitgifte is, voorzichtigheidshal Het resultaat van de grondexploitatie Buytewech-Noord is ten opzichte van de per 1 mei 2020 herijkte plankosten door de bovengemiddelde ambtelijke inzet bij de onderhandelingen met een ontwikkelaar over het aangrenzende plangebied en de opgenomen kosten voor de bezwaar- en beroepsprocedures tegen de bestemmingsplannen. De verwachte opbrengsten van de woningbouw vallen lager uit door de stijging van de bouwkosten.

Daarnaast zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de belangrijke wijziging betreft de toekenning van een subsidie door de provincie voor de aanleg van de toekomstige rotonde.

Bij de actualisatie van 2020 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen

negatief) af te sluiten. In de onderstaande tabellen zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking. Voorlopige resultaten negatieve complexen 2020 - 2021 Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2021 sprake van een verwacht negatief resultaat van ten opzichte van vorig jaar.

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Langeraar Oost is ten opzichte van de actualisatie 2020 met De Landerij en Langeraarseweg. Oorzaken hiervan zijn de stijging van eenheidsprijzen en gemaakte keuzes voor de optimalisatie van de omgevingskwaliteit. De plankosten zijn op basis van de nieuwe Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 11

raming van het woonrijp maken ook gestegen. De raming voor de eventueel uit te keren planschade is uit de grondexploitatie gehaald door het verlopen van de termijn voor het indienen van planschade. Het resultaat van de grondexploitatie Ter Aar Vernieuwd Verbonden is ten opzichte van de actualisatie 2020 nagenoeg gelijk gebleven. Desondanks hebben er wel de nodige wijzigingen plaatsgevonden. Het woonrijp maken van het IKC is aanbesteed en de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken zijn nauwkeuriger gemaakt. De kosten hiervoor zijn ongeveer gelijk gebleven. De kosten voor eventueel uit te keren planschade zijn naar beneden bijgesteld, omdat er vooralsnog geen signalen zijn die erop wijzen dat er planschadeclaims ingediend zullen worden. Tot slot zijn net als bij Buytewech-Noord de grondopbrengsten van de woningbouw gedaald door de sterke stijging van de bouwkosten. Het resultaat van de grondexploitatie Noordse Buurt is ten opzichte van de actualisatie van 2020 met Voorzichtigheidshalve zijn er weinig kosten afgeraamd om toekomstige kosten te kunnen dekken. Ook de plankosten zijn gestegen door de ambtelijke inzet voor de natuurontwikkeling in het gebied (rietmoeras en bos) en de toekomstige inzet voor het opstellen van een schetsontwerp Natuurnetwerk Nederland (NNN)- gebied.

De grondopbrengst van de nog uit te geven kavel is bijgesteld op basis van de huidige marktverwachtingen en de overige opbrengsten zijn gestegen door een verwachte grotere afname van grond door de provincie voor de aanleg van bos.

De voorlopige resultaten van de grondexploitatie hebben invloed op twee voorzieningen en twee reserves, te weten: - Voorziening nadelige saldi grondexploitaties; - Voorziening Permanente sociale woningbouw II (verlies grexen); - Reserve onvoorzien grondexploitaties; - Reserve winstneming. Daarnaast worden de grondexploitaties Land van Koppen, Zuidhoek en Meijepark en Damstaete afgesloten, wat invloed heeft op de Voorziening afgesloten complexen. Ook zijn er nog een tweetal overige voorzieningen/reserves, namelijk de Reserve reservering woningbouw en de Voorziening woonfonds. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de gemeente besloten om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te bereken op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven.

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Op 1 januari 2020 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezam Het negatieve resultaat van Zuidhoek en Meijepark (per 1 januari 2020 draagt in 2021 niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties omdat deze grondexploitatie per 31 december 2020 is afgesloten. Bij afsluiting van het project Zuidhoek en Meijepark blijkt het daadwerkelijke resultaat van deze grondexploitatie Dit verlies wordt aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties onttrokken ter afdekking van het negatieve resultaat. Voor de resterende negatieve grondexploitaties die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totale te verwachten resultaat per 1 januari 2021 op eindwaarde

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 12

31.813.000 negatief Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn. Op basis van de actualisatie per 1 januari 2021 moet de Voorziening negatieve complexen daarom verhoogd worden met een bedrag van 281.000 (eindwaarde) ten laste van het Jaarrekeningresultaat 2020. Onderstaand is de berekening voor deze Voorziening weergegeven. Belangrijk is te vermelden dat bij afsluiting de negatieve resultaten van de complexen Noordse Buurt, Langeraar Oost en TAVV 2 e fase ten laste van deze voorziening zullen worden gebracht. Bepaling hoogte Voorziening negatieve saldi grondexploitaties

Voorziening permanente sociale woningbouw II Naast de Voorziening negatieve saldi grondexploitaties is er nog een tweede voorziening voor het afdekken van de verliezen van grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat, de Voorziening permanente sociale woningbouw II. Deze voorziening is een aantal jaar geleden ingesteld voor projecten waaraan aan het woningbouwprogramma extra permanente sociale huurwoningen zijn toegevoegd. De laatste grondexploitatie waarvoor deze voorziening gebruikt wordt is de grondexploitatie Damstaete. Deze grondexploitatie wordt per 31 december 2020 afgesloten met een negatief (verwachting per 1 januari 495.000 negatief). Het negatieve resultaat van de grondexploitatie Damstaete wordt dus ten laste gebracht van de Voorziening Permanente sociale woningbouw II verlies grexen. Met de afsluiting van de grondexploitatie Damstaete zijn alle projecten waarvoor de dekking in deze voorziening was opgenomen afgerond. Door het minder negatieve eindresultaat van de grondexploitatie Damstaete resteert een bedrag van 172.000 in de voorziening. Dit bedrag kan worden teruggestort in de Reserve Reservering Woningbouw van waaruit deze voorziening oorspronkelijk gevoed is. Dit heeft geen invloed op het Jaarrekeningresultaat. Vervolgens kan de voorziening worden afgesloten. Reserve onvoorzien bij grondexploitaties een verwacht negatief eindresultaat.

Het bedrag in deze reserve wordt bepaald op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. Dit bedrag komt uit op . Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met . Dit bedrag wordt teruggestort in de Algemene reserve in boekjaar 2021.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 13

Overzicht berekende onvoorzien per complex

Berekening saldo Reserve onvoorzien grondexploitaties

Reserve winstneming Op basis van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) is bij de actualisatie 2019 voor het eerst een verplichte tussentijdse winst genomen voor positieve complexen die nog niet werden afgesloten. Dit is gebeurd op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve. Bij de actualisatie 2020 is door een lagere eindwaarde en de gewijzigde rekenregels, met betrekking tot de winstneming, een deel van de geboekte winst van de grondexploitatie de Verwondering teruggedraaid 70.000). Verder is voor de grondexploitatie Land van Koppen een verplichte Reserve winstneming. Bij de actualisatie 2021 moet opnieuw winst worden genomen.

Voor de grondexploitatie de Verwondering gaat het om een voor de grondexploitatie Schoterhoek II om waardoor de tussentijds genomen winst ( uit de reserve winstneming naar de Algemene reserve vloeit. Het bedrag in de Reserve winstneming is daarmee Berekening saldo Reserve winstneming

Voorziening afgesloten complexen Met deze actualisatie worden een aantal complexen afgesloten die nog niet helemaal zijn afgerond. Het gaat hierbij om de complexen Damstaete, Zuidhoek en Meijepark en Land van koppen. Vanuit de grondexploitaties worden er (resterende) budgetten overgeheveld naar de Voorziening afgesloten complexen. Het gaat om budgetten voor de afrondende werkzaamheden voor het woonrijp maken, eventueel uit te keren planschade en plankosten. In totaal wordt er vanuit Damstaete, Zuidhoek en .

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 14

Daarnaast zijn er voorgaande jaren grondexploitaties afgesloten waarvan nog een budget beschikbaar is in de Voorziening afgesloten complexen. Het gaat hierbij om de complexen Buytewech-Oost, Teylerspark I en gemeentehuis Zevenhoven. De stand van de Voorziening afgesloten complexen is

Overzicht Voorziening afgesloten complexen

Reserve reservering woningbouw (R25) De Reserve reservering woningbouw is bestemd om goedkope woningbouw mogelijk te maken op gronden die de gemeente zelf ontwikkelt. De gemeente kan de Reserve reservering woningbouw aanwenden om goedkope woning financieel mogelijk te maken. Door het afsluiten van de laatste grondexploitatie waarvoor de Voorziening permanente sociale woningbouw II verlies grexen is ingesteld volgen er een tweetal mutaties die effect hebben op de Reserve reservering woningbouw. Door het minder negatieve eindresultaat van de grondexploitatie Damstaete resteert een bedrag van 172.000, welke in de Reserve Reservering Woningbouw wordt terug gestort. De Voorziening permanente sociale woningbouw II verlies grexen wordt hiermee afgesloten. Daarnaast wordt voorgesteld om de Voorziening permanente sociale woningbouw af te reservering woningbouw. Dit zorgt ervoor dat er per 1 januari 2021 een bedrag van beschikbaar is. Voorziening woonfonds (V6) Het bedrag in de Voorziening woonfonds is afkomstig van particulieren projecten die niet voldoen aan de 35% eis ten aanzien sociale woningbouw. Het opgebouwde bedrag in de voorziening is bestemd voor het uitkeren van een bijdrage aan particuliere projecten die meer dan 35% sociale woningbouw 1.298.000.

De actualisatie van de grondexploitaties heeft gevolgen voor het weerstandsvermogen dat de gemeente aan dient te houden. Dit weerstandsvermogen wordt ieder jaar bij de Programmabegroting en de Jaarrekening berekend en toegelicht. De hoogte van het Weerstandsvermogen voor het onderdeel grondexploitaties wordt berekend door toepassing van de IFLO-norm onder aftrek van de Reserve onvoorzien grondexploitaties. De IFLO-norm bestaat uit twee delen: - 10% van de boekwaarde van de grondexploitaties; - 10% van de nog te maken kosten in de grondexploitaties.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 15

De totale onderstaand tabel is de opbouw van de totale boekwaarde weergegeven. 10% van dit bedrag komt neer op De totale kosten die de gemeente nog moet maken voor het afsluiten van de , 10% van dit bedrag is . Totaal boekwaarde en totale kosten actieve grondexploitaties

Op basis van bovenstaande gegevens komt het aandeel in het gewenst weerstandvermogen voor het onderdeel grondexploitaties uit op ( - 247.000). Per 1 januari 2020 was dit nog een bedrag van . Het betreft hier daarom een verlaging van 1.721.000. Met dit bedrag kan het onderdeel grondexploitaties bij de bepaling van het gemeentelijke weerstandsvermogen bij de Jaarrekening 2020 worden verlaagd. Berekening benodigd Weerstandsvermogen

Op basis van de woningbouwplanning in paragraaf 3.3 worden de kosten en opbrengsten voor alle lopende, gemeentelijke grondexploitaties berekend. Het totale saldo van de kosten en opbrengsten is in onderstaande tabel weergegeven. Dit saldo sluit in 2028 met een tekort van 27,8 miljoen. Dit resultaat sluit aan op de totaaltelling van de eindwaardes van alle grondexploitaties en wordt grotendeels veroorzaakt door het negatieve saldo van de Noordse Buurt. Het saldo was bij de verschil wordt verklaard door het afsluiten van de (negatieve) grondexploitaties. Saldo kosten en opbrengsten alle projecten

De tabel geeft weer dat de boekwaarde per 1 januari 2021 49,3 miljoen bedraagt. Dit 62,2 miljoen per 1 januari 2020. De boekwaarde zal de komende jaren, bij Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 16

27,8 miljoen. Vanaf 2021 wordt een sterke daling van de kosten verwacht. De verklaring ligt bij het de afronding van een aantal projecten zoals de Verwondering, Langeraar Oost en de Noordse Buurt, waarbij een groot deel van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gemaakt. Op de langere termijn zullen bij het project Buytewech Noord nog De jaarlijkse kasstroom zijn grotendeels positief, met uitzondering van de jaren 2024 en 2028. De negatieve kasstroom in 2024 komt door de hoge kosten in het project Buytewech Noord, waarbij de andere lopende projecten worden afgerond of gereed zijn. Na 2027 zullen volgens planning de grondopbrengsten voor de Buytewech Noord gerealiseerd zijn. Dan zullen in 2028 alleen nog kosten gemaakt worden. Dit leidt tot een geraamd negatieve kasstroom in 2028. Plankosten Een specifiek onderdeel in de actualisatie betreft de plankosten. Door vertragingen of extra werkzaamheden voor enkele projecten (als gevolg van gerechtelijke procedures, meer overleggen met omwonenden en bezwaarmakers en het soms ontwikkelen van meerdere varianten) lopen de plankosten op. De bovenstaande tabel geeft weer dat de totale kosten (excl. rente) voor 2021 zijn 7 1 miljoen uit plankosten. In onderstaande tabel is een overzicht weergeven van de te verwachte plankosten voor de komende jaren. Overzicht te verwachte plankosten alle projecten

De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2021 heeft gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2020 en een aantal reserves en voorzieningen. Een deel van de consequenties komt tot uitdrukking in het boekjaar 2020 en een deel in het boekjaar 2021. In de voorgaande paragrafen is uitgebreid ingegaan op de zijn de consequenties voor het Jaarrekeningresultaat 2020 en de Algemene reserve kort samengevat.

het Jaarrekeningre 913.000) zal worden voorgesteld dit bij de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2020 te storten in de Reserve winstneming. Het positieve resultaat is als volgt opgebouwd. Invloed actualisatie grondexploitaties per 1 januari 2021 op Jaarrekeningresultaat 2020

427.000 worden gestort in de Algemene Reserve in het boekjaar 2021. Stortingen in de algemene reserve (2021)

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 17

In dit hoofdstuk worden eerst enkele grondexploitaties aangehaald die bij eerdere actualisaties zijn afgesloten maar, waarbij zich nog noemenswaardige ontwikkelingen hebben afgespeeld. Daarna wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties met daarbij in het kort de recente ontwikkelingen. Hierna volgen de toelichtingen op de lopende projecten.

Bij de grondexploitaties die bij voorgaande actualisaties zijn afgesloten kunnen nog resterende ontwikkelingen of werkzaamheden plaatsvinden. Hieronder volgen de projecten waarbij noemenswaardige ontwikkelingen spelen. Gemeentehuis Zevenhoven Van de vier vrije kavels zijn de laatste twee kavels in 2020 geleverd. Er volgen nog kleine resterende werkzaamheden vanuit de afdeling beheer openbare ruimte. De grondexploitatie was al per 31 december 2019 afgesloten. Teylerspark I De resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken zijn in 2020 geheel afgerond. De grondexploitatie was al per 31 december 2019 afgesloten. Damstaete Het woonrijp maken is in 2020 gestart en ook geheel afgerond. De grondexploitatie is per 31 december 2020 afgesloten. Zuidhoek voorbehoud is. Deze kavel zal volgens de planning in 2021 geleverd worden. Er volgen aankomend jaar nog resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken en het op diepte brengen van de watergang. De grondexploitatie is per 31 december 2020 afgesloten. Land van Koppen De resterende vrije kavel is gesplitst verkocht en geleverd in 2020. Dit betekent dat Land van Koppen volledig is uitverkocht. Ook bij Land van Koppen volgen de werkzaamheden voor het woonrijp maken wat waarschijnlijk in 2021 wordt afgerond. De grondexploitatie is per 31 december 2020 afgesloten.

Hieronder volgt een overzicht van de lopende grondexploitaties met daarbij de actuele ontwikkelingen. Verderop volgen de uitgebreide toelichtingen. Noordse Buurt Eind 2020 is van de circa 50 bedrijven ruim 95% geleverd en gesloopt. Nog 2 bedrijven moeten opleveren (laatste oplevering mogelijk tot eind 2021). Het bouwrijp (afkoppelen nutsvoorzieningen, beheer en etc.) en woonrijp (fase 1 en 2) maken gaat naar verwachting in 2021 en 2022 plaatsvinden. Daarnaast is de provincie akkoord met de aanleg van het rietmoeras en het bos, waarbij gezamenlijk een schetsontwerp voor het NNN-gebied opgesteld zal worden. De provincie gaat 27 hectare rietmoeras en 6 hectare bos aanleggen. Het plan is dat de gemeente, met instemming van de gemeenteraad, 5,5 hectare bos aanlegt. De Verwondering In 2020 zijn 26 vrije kavels verkocht en geleverd. De resterende 29 vrije kavels zijn allemaal verkocht keiland, 15 op het Noordereiland en 13 op het Zuidereiland. Op het Parkeiland is het woonrijp maken in 2020 afgerond. Op het Noorder- en Zuidereiland is het bouwrijp maken in 2020 afgerond en volgt het woonrijp maken in 2021 en 2022. Als laatste volgt het woonrijp maken van de Laan der Verwondering in 2023. Voor de maatschappelijk gronden zal nader een invulling gezocht worden.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 18

Schoterhoek II Er is veel lokale belangstelling voor de kavels van Schoterhoek II en het grootste deel van de kavels zijn in optie genomen. In 2020 zijn er 5 kavels verkocht en geleverd, waaronder een interne levering voor de buitendienst. De aanleg van het warmtenet is zo goed als afgerond. In 2019 is het bouwrijp maken afgerond en het woonrijp maken volgt in 2022 en 2023 (afhankelijk van de bouw). Buytewech Noord Op 9 juli 2020 is een herijkt woningbouwprogramma geamendeerd vastgesteld door de gemeenteraad. Het woningbouwprogramma gaat uit van een diversiteit aan woonconcepten wat aansluit op het meest actuele woonbeleid van de gemeente Nieuwkoop. Ook is in 2020 is gestart met het opstellen van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte Buytewech Noord, waarbij de procedure in 2021 zal volgen. Daarnaast is het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29a voor de nieuwe hoofdaansluiting in 2020 in procedure gebracht. De actuele planning is dat het bouwrijp maken start in 2021, de kavelsuitgifte (twee fasen) in 2022 tot en met 2027 en het woonrijp maken volgt in 2026 tot en met 2028. Langeraar Oost (Vivero) Bij het project Langeraar Oost zijn er in 2020 6 kavels verkocht en geleverd. De laatste vrije kavel is verkocht onder voorbehoud en zal in 2021 geleverd worden. Het woonrijp maken voor fase 3, W2 en W5 is in 2020 begonnen en in de afrondende fase.

De laatste fase De Landerij en Langeraarseweg volgt in 2021. Ter Aar Vernieuwd Verbonden Het bouwrijp maken van IKC de Vaart is in 2020 afgerond en de bouw ver gevorderd. Inmiddels is het woonrijp maken aanbesteed en zal het ICK na de zomervakantie in gebruik genomen worden. De voormalige scholenlocaties de Vosscheschans, Kompas en Fontein, zullen in 2022 bouwrijp gemaakt worden. De uitgifte van de grond voor de woningbouw is naar verwachting vanaf 2022 en het woonrijp maken in 2023.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 19

Portefeuillehouder: Guus Elkhuizen Ambtelijk opdrachtgever: Lex Niekel

Projectleider: Rebecca van Nie Projectfase: Realisatiefase

GZ17 NOORDSE BUURT

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ17 Noordse Buurt

Gemeentekern

Noords e Buurt

Deelproject

0

Datum

12-apr-2021

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2021

Looptijd

(3 jaar)

Resultaat prijspeil Resultaat netto contant

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (%) 1.243.782

100%

106.500

9%

Reservering water

-

-

Buiten beschouwing

-

-

1.137.282

91%

Uitgeefbaar

-

-

Bebouwd

-

-

Verharding

61.153

5%

1.076.129

95%

Variabel

Netto plangebied

Groen Overig/bijzonder Controle Netto

-

-

1.137.282

100%

Doelstelling Saneren glastuinbouw met behoud van de huidige woningen in het gebied en de herinrichting van het gebied met onder andere een natuurontwikkeling. Toelichting Aanleiding De Noordse Buurt was een verouderd glastuinbouwgebied dat geen mogelijkheden had om zich te ontwikkelen tot een toekomstbestendig glastuinbouwgebied. Er zijn drie belangrijke beleidsdoelen die ten grondslag liggen aan de ingezette transformatie van de Noordse Buurt: 1. Herstructureren van de glastuinbouw. 2. Nieuwkoopse Plassen. 3. Tegengaan van de bodemdaling. Deze doelen zijn grotendeels bereikt. In de eindsituatie is sprake van een landschappelijk aantrekkelijk en leefbaar gebied. Een gebied dat gekenmerkt kan worden door een combinatie van natuur, recreatie en grondgebonden agrarisch gebruik als ook een omgeving voor circa 70 bestaande particuliere woningen.

Stand van zaken Sloop en sanering bedrijven Met alle bedrijven zijn overeenkomsten tot glastuinbouwbedrijf en de zorgboerderij. Eind 2020 is ruim 95% geleverd en gesloopt. Zodra gronden vrij komen na sloop en sanering, worden de gronden tijdelijk beheerd De gemeente sluit hiervoor een tijdelijke pachtovereenkomst af voor telkens maximaal 1 jaar met een tussentijdse opzegtermijn van 1 maand. De laten schapen grazen op de gronden. Herinrichting Noordse Buurt In november 2015 heeft het college en de raad de koers ingezet om te komen tot een organische ontwikkeling van de Noordse Buurt en te starten met de potentieel kansrijke initiatieven. Gelijktijdig is gestart met het opstellen van een inrichtingsvisie. De

vastgesteld. De inrichtingsvisie gaat in op ruimtelijke kaders waarmee sturing wordt gegeven aan de locatiebepaling en landschappelijke inpassing van een initiatief in de omgeving.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 20

Begin 2018 heeft het college ingestemd met de grondverkoopovereenkomsten van twee initiatieven. In opdracht van het programmabureau Veenweide Gouwe Wiericke is eind 2018 een verkenning verricht naar de potenties van de Natuur Netwerk Nederland (NNN). Hieruit bleek dat er mogelijkheden liggen voor een combinatie van bosontwikkeling aan de zuidrand van het gebied en de ontwikkeling van een rietmoeras aansluitend op het Vergeten Putje in de zuidoostkant. In 2019 heeft de stuurgroep Gouwe Wiericke besloten tot het uitdeuken van het NNN in de Noordse Buurt met 27 hectare rietmoeras en 11,5 hectare bos. Voor het rietmoeras en 6 hectare van het bos zullen aan de provincie gelden worden gevraagd voor aankoop. Het restant aan bos (5,5 ha) blijft in eigendom van de gemeente, hier staan geen vergoedingen tegenover van de provincie (aankoop, inrichting of beheer). Gezamenlijk met de provincie wordt een ontwerp gemaakt voor de totale natuurontwikkeling. Op 4 februari 2020 heeft Gedeputeerde Staten ingestemd met het voorstel van de stuurgroep, Provinciale Staten reeds opgenomen in de Provinciale Begroting, maar er is nog niet

Ruimtegebruik De Noordse Buurt omvat circa 119 hectare grondgebied. De gemeente saneert de glastuinbouw en verwerft daarvoor de eigendommen. De woningen in het gebied blijven behouden. Deze woonpercelen staan in Elke woonkavel kan groeien tot een maximale De bestaande wegen blijven gehandhaafd. Programma Het programma van de Noordse Buurt bestaat uit het saneren van de glastuinbouw met behoud van de huidige woningen en het realiseren van een inrichting gericht op natuur, recreatie en agrarisch gebruik. In de Noordse Buurt staan circa 70 particuliere woningen die elk de mogelijk hebben gekregen om hun woonperceel aan te passen naar maximaal 1.500 m2. Volgens het vigerende

formeel besloten over het in- en uitdeuken. Dit besluit was gekoppeld aan de besluitvormingsprocedure over de Provinciale Omgevingsverordening maar die is uitgesteld. Nu wordt het PS-besluit over het in- en uitdeuken gekoppeld aan het Omgevingsbeleid 2020, waarover besluitvorming gepland staat voor 19 mei 2021. Na vaststelling ligt er een formeel besluit om het netwerk uit te deuken in de Noordse Buurt. Inmiddels is ook gestart met het aankoopproces van de gemeentelijke grond door de provincie. Hierdoor kan na het formele besluit de ontwikkeling verder uitgewerkt worden. Het rietmoeras en het bos moeten in 2024 worden opgeleverd. De ontwikkeling van rietmoeras en bos past binnen het huidige bestemmingsplan voor de Noorse Buurt. Voor het overige deel van de buurt zal in het tweede kwartaal van 2021 een nieuw ontwerp bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Dit nieuwe bestemmingsplan richt zich voornamelijk op het bestemmen van de woonkavels, het bestemmen van de maatschappelijke voorziening en de laatst overgebleven kwekerij.

Het is niet zeker of de grondopbrengst conform de grondexploitatie ook daadwerkelijk kan worden behaald.

bestemmingsplan mogen er geen extra woonbestemmingen toegevoegd worden in de Noordse Buurt. De gemeente heeft twee losse woningen als onderdeel van de aankoop van een complex aangekocht. Deze woningen zijn in 2013 weer verkocht. Daarnaast heeft de gemeente nog aan de Ir. J. Nysinghweg 6. In het nieuwe bestemmingsplan zal de woonbestemming van deze kavel vervallen. In plaats daarvan wordt aan een perceel gelegen aan de Floraweg (schuin tegenover het perceel Floraweg 11) een bestemmingsvlak wonen toegekend. Er is mede voor deze nieuwbouwlocatie gekozen, omdat (de realisatie van) een woning op deze locatie past binnen de stedenbouwkundige beeldvorming van woningen langs dit deel van de Floraweg.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 21

Portefeuillehouder: Antoinette Ingwersen Ambtelijk opdrachtgever: Lex Niekel

Projectleider: Richard Bosboom Projectfase: Realisatiefase

GZ25 - DE VERWONDERING

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ25 - De Verwondering

Gemeentekern

Nieuwveen

Deelproject

0

Datum

12-apr-2021

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2021

Looptijd

(3 jaar)

Resultaat prijspeil Resultaat netto contant

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (%) 211.553

Variabel Reservering water

100%

-

-

31.680

15%

-

-

Netto plangebied

Buiten beschouwing

179.873

85%

Uitgeefbaar

79.637

44%

Bebouwd

-

-

Verharding

27.728

15%

Groen

72.509

40%

Overig/bijzonder Controle Netto

-

-

179.873

100%

Doelstelling Het realiseren van een aantrekkelijk woongebied met een centraal gesitueerd park voor de bewoners uit Nieuwveen. Een belangrijke doelstelling is tevens het behouden en versterken van de voorzieningen in de kern Nieuwveen. Toelichting Aanleiding Het Rijk en de Provincie hebben ingestemd met de bouw van 430 extra woningen ten behoeve van de transformatie van de Noordse Buurt. Een 100-tal woningen daarvan worden gerealiseerd in plan de Verwondering. De nieuwe woningen leveren daarbij een extra impuls aan de leefbaarheid en vitaliteit van de voorzieningen van Nieuwveen. Stand van zaken Het basis bestemmingsplan is in april 2013 door de raad vastgesteld en in november 2013 onherroepelijk geworden. In het bestemmingsplan is de omvang van de kavels flexibel gehouden. In 2018 en begin 2019 zijn zowel het herziene bestemmingsplan van het Noordereiland, respectievelijk het wijzigingsplan Zuidereiland onherroepelijk geworden.

In 2015 is de verkoop van de 29 vrije kavels van het Parkeiland gestart, later gevolgd door de 67 vrije kavels op het Noorder- en Zuidereiland. In 2020 zijn er 26 kavels verkocht en overgedragen. Er resteren nog 29 kavels, welke reeds zijn verkocht onder voorbehoud. De verwachting is dat de resterende kavels in 2021/2022 verkocht en geleverd zijn. Met de Woningstichting Nieuwkoop is in 2016 een overeenkomst afgesloten voor de realisatie van twaalf sociale huurwoningen. De woningen zijn in het 3e kwartaal van 2019 opgeleverd. Ontwikkelingen bouw- en woonrijp maken In 2020 is het woonrijp maken van het Parkeiland nagenoeg afgerond en zijn het Noorder- en Zuidereiland bouwrijp opgeleverd aan de kavelkopers. De verwachting is dat het Noorder- en Zuidereiland in 2022 woonrijp gemaakt kunnen worden. Dit gebeurt aan de hand van het door het college van B&W vastgestelde inrichtingsplan. De civiele werkzaamheden in 2021 beperken zich tot de aanleg van tijdelijke inritten, welke in een later stadium definitief worden ingericht.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 22

Planschade De afgelopen jaren is een groot bedrag aan planschade uitgekeerd aan omwonenden. In totaal is er 82 keer planschade uitgekeerd. Het totaal bedrag aan uitgekeerde planschade 742.000. De kosten voor 70.000. Momenteel lopen er nog twee planschade aanvragen en kunnen er nog acht nieuwe aanvragen worden ingediend. De verwachting is dat de gemeente de komende jaren nog 150.000 aan planschade met bijhorend advies kwijt is. De totale post planschade en advies bedraagt daa

Waar voorheen de verkoop van een groot aantal kavels als risico werd omschreven, is het grootste risico momenteel het uitkeren van planschade. Dit risico is niet in de grondexploitaties verwerkt, maar is als kostenpost meegenomen bij de overige kosten. Een ander risico is dat er geen grondopbrengsten binnenkomen voor de

Ruimtegebruik Het plan omvat drie eilanden. Het bestemmingsplan biedt in het Noordereiland ruimte voor woonkavels. Het centrale Parkeiland, met aan de oostzijde verdichting binnen de voormalige oude rode contour in de vorm van projectmatige bouw, biedt ruimte voor sociale huurwoningen en een regulier programma (rijwoningen en tweekappers). Aan de westzijde bevinden zich de vrije kavels. Het Parkeiland kent in het centrum een ruime parkvoorziening. Het Zuidereiland voorziet in woonkavels en kent tevens drie ruimtereserveringen voor maatschappelijke functies. Dwars door de drie eilanden loopt de hoofdontsluiting met een aansluiting via de rotonde op de Schilkerweg. Alle eilanden worden omgeven door water. Programma Op basis van afspraken met de provincie mogen er op het Noorder- Zuider- en Parkeiland maximaal 100 woningen worden gebouwd. Een deel van deze woningen valt buiten de voormalige rode contouren. Het

maatschappelijke voorzieningen. In het plan De Verwondering is rekening gehouden met de realisatie van een aantal maatschappelijke voorzieningen, waaronder (mogelijk) een nieuw schoolgebouw op het Zuidereiland. Besluitvorming over de locatiekeuze voor de nieuwe school in Nieuwveen moet nog plaatsvinden. Mocht niet voor de locatie binnen het plangebied gekozen worden dan moet er een andere invulling worden gezocht voor de kavels met een maatschappelijke bestemming. De kans bestaat dat geen andere maatschappelijke invulling gevonden wordt waarvoor een exploitant de geraamde grondprijs wil betalen. De geraamde opbrengst kan dan niet gerealiseerd worden. Als gevolg hiervan is het onzeker wanneer en met hoeveel kosten de locaties voor de maatschappelijke voorzieningen woonrijp gemaakt moeten worden. Om deze reden is nog geen kostenpost opgenomen voor het woonrijp maken van de maatschappelijke locaties, maar is dit wel meegenomen in de risicoanalyse.

aantal woningen is als volgt verdeeld: Parkeiland 29 woningen Noordereiland 34 woningen Zuidereiland 33 woningen Vier kavels op het Zuidereiland zijn bestemd voor een particulier, en zijn ook geen eigendom van de gemeente. Het resterende programma van maximaal 66 woningen was bestemd in de voormalige oude rode contour aan de oostzijde (o.a. plan de Beuk). Dit programma is inmiddels via CPO (Collectief particulier opdrachtgeverschap) en projectmatige woningbouw al geruime tijd geleden ontwikkeld. Daarnaast waren er twee bouwblokken binnen de oude rode contour voor maximaal 12 woningen. Voor deze blokken is een overeenkomst met de WSN gesloten om daar sociale huurwoningen te realiseren. De realisatie is in 2019 afgerond.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 23

Portefeuillehouder: Antoinette Ingwersen Ambtelijk opdrachtgever: Lex Niekel

Projectleider: Jan Willem van der Linde Projectfase: Realisatiefase

GZ26 SCHOTERHOEK II

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ26 Schoterhoek II

Gemeentekern

Nieuwveen

Deelproject

0

Datum

12-apr-2021

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2021

Looptijd

(3 jaar)

Resultaat prijspeil Resultaat netto contant

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (%) 93.628

100%

Variabel

-

-

Reservering water

-

-

Buiten beschouwing

-

-

Netto plangebied

93.628

100%

Uitgeefbaar

66.998

72%

Bebouwd

-

-

Verharding

12.153

13%

Groen

14.477

15%

Overig/bijzonder Controle Netto

-

-

93.628

100%

Doelstelling De gemeente Nieuwkoop profileert zich vanuit de gemeentelijke structuurvisie als ondernemende, groene en duurzame gemeente. Nieuwkoop wil voorzien in de ruimtebehoefte van bedrijven door voldoende ruimte te bieden op een beperkt aantal goede bedrijventerreinen. De behoefte aan bedrijventerreinen is echter groter dan de herontwikkeling van bestaande terreinen. Hiermee is de ontwikkeling van Schoterhoek II noodzakelijk om ook in de toekomst voldoende ruimte beschikbaar te hebben voor bedrijven. Toelichting Aanleiding Uit het behoefteonderzoek dat is uitgevoerd voor de subregio Rijn- en Veenstreek (gemeente Nieuwkoop, Alphen aan den Rijn en Kaag en Braassem) bleek dat om voor de periode 2010-2025 aan de vraag naar gemengde bedrijventerreinen te kunnen voldoen het noodzakelijk was om Schoterhoek II te ontwikkelen. Het huidige aanbod is niet of nauwelijks voldoende. Schoterhoek II voorziet nadrukkelijk in de lokale vraag van bedrijven in de gemeente Nieuwkoop.

Stand van zaken Het bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk. Door de gemeenteraad is besloten om het gemeentelijk afvalstation en het onderkomen van de buitendienst te realiseren op Schoterhoek II. Het afvalstation is inmiddels in gebruik. Het onderkomen voor de buitendienst is in aanbouw. Het bouwrijp maken is afgerond, met uitzondering van een aantal inritten. Op dit moment is het nog onduidelijk waar de inritten aangelegd moeten worden. Zodra er per kavel een definitief ontwerp is kunnen de inritten gerealiseerd worden. In de grondexploitatie is hiervoor een bedrag gereserveerd. Tevens is ook de rotonde aangelegd. Het warmtenet is aanbesteed en bekend is wat de aanlegkosten worden. Het netwerk is eind februari 2021 gereed. Sinds het 4e kwartaal 2020 kunnen gronden ook juridisch worden geleverd. Kopers zullen een bijdrage van 15,bijdrage is niet verwerkt in de grondprijs. Voor de kosten van het warmtenet is een separaat krediet door de raad beschikbaar gesteld. Voor het eigendom en beheer van het warmtenet bedrijven lid van worden. Onderhoud voor de Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 24

eerste 5 jaar is meegenomen in de aanbesteding van de aanleg. Inmiddels zijn diverse kavels in optie uitgegeven. Koopovereenkomsten zijn gesloten. De levering van kavels vindt sinds het 4e kwartaal 2020 plaats, er is veel (vooral lokale) belangstelling voor de kavels.

Ruimtegebruik Voor de locatie is het een gegeven dat voor een goede ruimtelijke inpassing een groenstrook moet worden gerealiseerd. Deze groenstrook is op de kaart ingetekend. Er wordt in de berekening vanuit gegaan dat circa 68% van het gebied uitgeefbaar is voor bedrijfskavels. Programma Het uitgeefbare gebied meet 63.548 , dat volledig wordt uitgegeven als bedrijventerrein.