2021-050 Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2021 (versie openbaar)

GEMEENTE NIEUWKOOP 2021

MEERJARENPERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

OPENBAAR

INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave .......................................................................................................................................2 1. Kernboodschap ..................................................................................................................................3 1.1 Inleiding ..........................................................................................................................................3 1.2 Projecten .........................................................................................................................................3 1.3 Resultaten .......................................................................................................................................4 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................................................4 2.

Markt, behoefte en beleid ..................................................................................................................5 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................................5 2.2 Marktontwikkelingen .......................................................................................................................5 2.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................6 2.4 Provinciaal- en rijksbeleid ...............................................................................................................6 3.

Programmering ...................................................................................................................................8 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................................8 3.2 Projecten .........................................................................................................................................8 3.3 Woningbouwplanning .....................................................................................................................8 3.4 Fasering ..........................................................................................................................................9 4. Resultaten actualisatie .................................................................................................................... 10 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 10 4.2 Afsluiten grondexploitaties ........................................................................................................... 10 4.3 Resultaten positieve grondexploitaties ........................................................................................

10 4.4 Resultaten negatieve grondexploitaties ...................................................................................... 11 4.5 Voorzieningen en reserves .......................................................................................................... 12 4.6 Weerstandsvermogen ................................................................................................................. 15 4.7 Overzicht kosten en opbrengsten ................................................................................................ 16 4.8 Jaarrekening 2020 en algemene reserve .................................................................................... 17 5. De projecten ..................................................................................................................................... 18 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 18 5.2 Overzicht afgesloten grondexploitaties ....................................................................................... 18 5.3 Overzicht en toelichten lopende grondexploitaties ...................................................................... 18 6. Materiele vaste activa – strategische gronden ............................................................................. 32

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 2

1. KERNBOODSCHAP 1.1 INLEIDING De inrichting van ruimte, oftewel ruimtelijke ontwikkeling, is een buitengewoon actueel onderwerp. Dit wordt mede veroorzaakt door de uitzonderlijke behoefte aan woningbouw in Nederland. Om in deze behoefte te kunnen voorzien voert de gemeente Nieuwkoop al langere tijd grotendeels actief grondbeleid, waarbij ruimtelijke projecten worden ontwikkeld op gemeentelijke gronden. De impact van deze ruimtelijke ontwikkelingen heeft op financieel vlak grote gevolgen. Daarom wordt voor alle ruimtelijke projecten die vanuit de gemeente worden aangestuurd een grondexploitatie (financiële begroting) opgesteld. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd conform in de Kadernota grondbeleid 2017-2020 is vastgelegd. Vervolgens worden de grondexploitaties gebundeld in voorliggend Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG).

1.2 PROJECTEN

Figuur 1.1: Overzicht alle gemeentelijke projecten gemeente Nieuwkoop (met een grondexploitatie) De komende jaren ligt de focus op het afronden van een aantal lopende projecten. In 2020 is het project Damstaete afgerond en ook het project Land van Koppen is op het afronden van het woonrijp maken na gereed. Bij het project Zuidhoek moet nog een resterende kavel overdragen worden, net als bij project Langeraar Oost (02). Daarnaast volgen er bij deze projecten nog werkzaamheden voor het woonrijp maken van het gebied. Naast de afrondende projecten bevindt onder andere project de Verwondering (05) zich midden in de Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 3

realisatiefase. Het volledig aantal aangeboden vrije kavels is inmiddels verkocht of verkocht onder voorbehoud en het bebouwen van de kavels gaat vlot. Het bedrijventerrein Schoterhoek II (01) heeft veel (lokale) belangstellig. In 2020 zijn de eerste kavels verkocht en overgedragen. Bij project Ter Aar Vernieuwd Verbonden (03) vordert de bouw van het IKC (oplevering medio mei 2021) en worden voorbereidende werkzaamheden getroffen voor de woningbouw op de oude scholenlocaties. Voor het project Noordse Buurt (04) resteert nog de overdracht van enkele (voormalige) glastuinbouwkavels en wordt samen met de provincie een plan gemaakt voor het aanleggen van een bos en rietmoeras. Alleen project Buytewech Noord (06) is nog in de beginfase van de ontwikkeling. De komende jaren zullen er ook nieuwe projecten worden opgestart en grondexploitaties worden geopend.

1.3 RESULTATEN De actualisatie van de grondexploitaties 2021 heeft een positieve invloed van € 978.000 op het Jaarrekeningresultaat 2020. Daarnaast valt € 427.000 vrij in de Algemene reserve in boekjaar 2021. Er worden drie grondexploitaties per 31 december 2020 afgesloten. De resultaten zijn positiever dan vorig jaar bij de actualisaties van 2020 werd verwacht. Het project Land van Koppen sluit af met een positief resultaat van € 551.000 (was begroot € 509.000 positief). Het project Zuidhoek en Meijepark sluit af met een verlies van € 8,5 miljoen (was begroot € 8,9 miljoen negatief). En het project Damstaete sluit af met een verlies van € 323.000 (was begroot € 495.000 negatief). Bij de positieve grondexploitaties is sprake van een verwacht positief resultaat van € 3,8 miljoen, NCW per 1 januari 2021. Ten opzichte van de actualisatie 2020 is dit een nadeel van circa € 2,1 miljoen, waarvan € 913.000 te verklaren is door de verplichte tussentijdse winstneming bij de projecten de Verwondering (€ 661.000) en Schoterhoek II (€ 252.000), wat feitelijk geen nadeel is. Daarnaast zorgen hogere plankosten en een stijging van de civiele kosten en bouwkosten (duurzaamheidseisen) voor lagere resultaten. Voor de negatieve grondexploitaties is er sprake van een verwacht negatief resultaat van € 30,2, NCW per 1 januari 2021.

Dit betekent een verslechtering van € 0,6 ten opzichte van de actualisatie 2020. De verklaring ligt grotendeels bij de grondexploitatie Noordse Buurt.

1.4 LEESWIJZER Het MPG bestaat uit twee delen. In het eerste deel (hoofdstuk 1 tot en met 5) wordt inzicht gegeven in de totaliteit van de financiële resultaten met daarbij de gevolgen voor het Jaarrekeningresultaat 2020 en de Algemene reserve. Daarnaast geeft het eerste deel een toelichting op marktontwikkelingen, woningbehoefte en grondbeleid, de programmering van de projecten en het risicomanagement en de toegepaste risicomethodiek. In deel twee (hoofdstuk 6 en 7) wordt gekeken naar de stand van zaken per project met bijbehorende grondexploitatie. Daarnaast komen de materiële vaste activa (mva-s) aan bod.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 4

2. MARKT, BEHOEFTE EN BELEID 2.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de landelijke- en regionale marktontwikkelingen geanalyseerd. Vervolgens wordt het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid ten aanzien van woningbouw besproken.

2.2 MARKTONTWIKKELINGEN Landelijk Volgens de Macro Economische Verkenning 2021 van het Centraal Planbureau (CPB) zou het Covid19 virus ingrijpende economische gevolgen hebben. In de Novemberraming van het CPB zijn de cijfers bijgesteld. Door de veerkracht kromp de economie in 2020 minder dan eerder voorzien. Er wordt nu uitgegaan van een economische groei in 2021 van 3%, na een krimp van ruim 4% in 2020. De werkloosheid loopt op naar 6% in 2021. De woningmarkt is vooralsnog niet geraakt door de gezondheidscrisis, door onder andere de coronasteunmaatregelen, de verdere daling van de hypotheekrente en het aanhoudende consumentenvertrouwen. In het derde kwartaal van 2020 is het aantal verkochte woningen met 5,6% gestegen ten opzichte van het derde kwartaal van 2019. Opvallend is dat met name het aantal verkochte nieuwbouw woningen enorm is gestegen. De gemiddelde verkoopprijs in Nederland is gemiddeld 8,1% gestegen ten opzichte van het derde kwartaal 2019 met een gemiddelde verkoopprijs van woningen in Nederland van 340 duizend euro in het derde kwartaal van 2020. De prijzen van nieuwbouw koopwoningen zijn in het tweede kwartaal van 2020 gemiddeld 4,0% gestegen ten opzichte van vorig jaar. Dit is de laagste stijging sinds het derde kwartaal van 2016.

Het NVM constateert een afnemende vraag naar nieuwbouw in het hoge prijssegment en juist een verdere toename van de populariteit van het lagere prijssegment. Dat laatste kan resulteren in een prijsopdrijving van de VON prijzen van starterswoningen. Het aantal te koop staande woningen is historisch laag. De NVM krapte-indicator (de verhouding tussen het woningaanbod en woningtransacties) komt uit op de waarde van 2,0. Iedere koper kan gemiddeld kiezen uit nog maar twee te koop staande woningen. Dit is de laagste stand sinds 1999. Met de Eigen Huis Marktindicator meet Vereniging Eigen Huis/OTB het vertrouwen van de consument. In januari 2021 bleek het consumentenvertrouwen licht te zijn gestegen, door onder andere de verwachting van verder stijgende huizenprijzen. Regio Als er gekeken wordt naar de provincie Zuid-Holland is de gemiddelde prijsstijging van woningen 8,3% in het derde kwartaal van 2020 in vergelijking met het derde kwartaal van 2019. Dit is 0,2% hoger dan de landelijke prijsstijging. Het aantal woningtransacties is in dezelfde periode 3,7% gestegen. Dit ligt 1,9% onder het landelijk gemiddelde. In de gemeente Nieuwkoop zijn er in 2020 371 woningen verkocht voor een gemiddeld prijs van € 370.000. De gemiddelde WOZ waarde in de gemeente nieuwkoop was in 2020 € 321.000. Dit is gemiddeld 7,7% hoger dan een jaar geleden.

De eerder genoemde NVM krapte-indicator ligt bij een aantal woningtype nog lager dan het landelijk gemiddelde, wat betekent dat de krapte op de woningmarkt in Nieuwkoop nog hoger is. Dit is ook te zien aan het aantal te koop staande woningen en de looptijd van het aanbod. Vooruitzichten Het Economisch Bureau van ABN AMRO heeft in januari 2021 de ‘Woningmarktmonitor’ uitgebracht, waarin verwachtingen worden geschetst over de toekomstige woningmarkt. De prognose voor de huizenprijzen komt neer op een aanhoudende prijsstijging van 5% in 2021 en 1% in 2022. Het economisch herstel is in zicht door de beschikbaarheid van het Covid-19 vaccin. Echter is de werkloosheid en de economische schade bepalend voor het inkomen van de consument, de hoogte van de hypotheken en vervolgens de huizenprijzen. Hierdoor is de verwachting dat de woningverkopen in 2021 met 10% dalen en in 2021 met 5%. Daarnaast is de verwachting dat de hypotheekrente laag blijft door ingrepen van de centrale banken, waardoor de woonlasten ook laag blijven. Op basis van de woningbehoefte is een regionale verschuiving zichtbaar. De huizenprijzen stijging in de grote steden blijven achter op de grotere stijgingen in de randgemeenten en de steden buiten de

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 5

Randstad. Enerzijds kan dit verklaard worden door eerdere grote stijgingen in de steden en anderzijds door de veranderende woonvoorkeuren in verband met het thuiswerken en de behoefte aan meer binnen- en buitenruimte. In het ‘Kwartaalbericht Woningmarkt (maart 2021)’ van de Rabobank is net als bij AMB AMRO de prognose dat de woningverkopen in 2021 dalen met bijna 7% en verder dalen in 2022 door het gebrek aan aanbod en de lage nieuwbouwproductie. De Rabobank verwacht ook een aanhoudende prijsstijging van ongeveer 8% in 2021 en 4% in 2022. Wederom wordt deze prijsstijging verklaard door de verbeterde economische vooruitzichten, het woningtekort en de gunstige financieringsvoorwaarden. De beleggers vormen een onzekere factor. De verwachting is wel dat de vraag vanuit beleggers iets terugloopt door de fors hogere overdrachtsbelasting. Als laatste heeft de ING in februari 2021 een publicatie geplaatst waarin wordt gesproken over enige afkoeling van de huizenprijzen. In het basisscenario van de ING vlakt de stijging van de huizenprijzen in de eerste helft van 2021 af en volgt er een milde daling van de prijzen tot het begin van 2022. De stijging in 2021 is alsnog 5% in vergelijking met het gemiddelde van 2020.

De daling van de prijzen wordt volgens de ING veroorzaakt door de milde stijging van de hypotheekrente, de inkomensverliezen door faillissementen, de afnemende activiteiten van beleggers en afnemend vertrouwen in de woningmarkt. Aan de andere kant verwacht de ING net als ABN AMBO en de Rabobank een daling van de woningverkopen van 10% in 2021 door onzekerheid bij arbeidsmigranten en langer thuiswonende jongeren. Echter zal dit effect van tijdelijke aard zijn.

2.3 GEMEENTELIJK BELEID In de gemeentelijk Woonvisie 2016 – 2025 is het woonbeleid opgenomen, waarin wordt ingezet op het zijn van een aantrekkelijk woongemeente door goede voorzieningen en voldoende en betaalbare woningen voor ouderen (woonvoorzieningen), jongeren en jonge gezinnen. De focus ligt in de gemeente Nieuwkoop op het bouwen voor doelgroepen. Om op basis van de behoefte te bouwen en daarmee te voorzien in de huisvesting van jongeren, jonge gezinnen en ouderen is er in 2020 een doelgroepenbeleid vastgesteld. Dit doelgroepenbeleid bestaat uit een viertal instrumenten. 1. Het eerste instrument dat al langere tijd bestond en onlangs is herzien, is de ‘starterslening’. Voor starters op de woningmarkt stelt de gemeente een starterslening van maximaal € 37.500 beschikbaar als aanvulling op de hypotheek. 2. Als tweede is er een ‘integraal woningbouwprogramma’ vastgesteld door de gemeenteraad. In het woningbouwprogramma is per dorpskern gekeken naar de bouwmogelijkheden en welke typen woningen de gemeente per locatie wil bouwen. 3. Ten derde is er een ‘doelgroepenverordening’ vastgesteld, waarin is vastgelegd hoeveel sociale huur (25%), middenhuur (10%) en goedkope koopwoningen een plan moet bevatten. De type woningen zijn hierbij gekoppeld aan doelgroepen op basis van inkomensgrenzen.

In de verordening zijn ook termijnen opgenomen waarbinnen de woning voor een bepaalde doelgroep beschikbaar moet zijn. Dit houdt in dat de woning niet voor meer geld mag worden verkocht of verhuurd. 4. Als vierde en laatste is het ‘woonfonds’ herzien. Het woonfonds is een vereveningsfonds en heeft als doel ervoor te zorgen dat er genoeg sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen gebouwd worden. Middels stortingen door en bijdragen aan ontwikkelaars en/of bouwers wordt gestimuleerd om sociale woningen te bouwen.

2.4 PROVINCIAAL- EN RIJKSBELEID De provincie Zuid-Holland heeft in 2019 de meest actuele Woningbehoefteraming (WBR) en Trendraming (TR) gepubliceerd waarin een prognose wordt gegeven van de gewenste woningvoorraadtoename. Voor gemeente Nieuwkoop, onderdeel van de regio Holland Rijnland Oost, betekent dit een gewenste woningvoorraadtoename van 1.910 woningen tot 2030. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de gemeente Nieuwkoop aantonen dat de toe te voegen woningen passen binnen de WBR. Als het aantal nieuw te bouwen woningen de WBR overschrijdt, moet de gemeente dit regionaal afstemmen doormiddel van de in 2018 vastgestelde Regionale Woonagenda van de regio Holland Rijnland. Naast het beleid van de provincie speelt ook het rijksbeleid een steeds prominenter rol bij woningbouwontwikkeling. In 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd en Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 6

opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, waarbij het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. De motivering vindt plaats door bij de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving op te nemen. Deze beschrijving bevat, indien het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 7

3. Programmering 3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke projecten met bijbehorend (woning)bouwprogramma besproken. Daarnaast komen de (woning)bouwplanning uitgezet in woningcategorieën en jaarschijven en de fasering van de gemeentelijke projecten aan bod.

3.2 PROJECTEN In tabel 3.1 zijn alle gemeentelijke projecten met de woningbouwaantallen weergeven, waarvoor een grondexploitatie door de raad is vastgesteld. De toekomstige woningbouwprogramma’s waarvan nog geen grondexploitatie is vastgesteld zijn niet verwerkt in deze tabel. Ook privaat te ontwikkelen programma’s zijn niet meegenomen in deze optelling. Echter zijn in onderstaande tabel wel een aantal projecten opgenomen waarvan de grondexploitatie reeds is afgesloten. Het project Gemeentehuis Zevenhoven is per 31-12-2019 afgesloten, waarbij de resterende twee kavel in 2020 zijn verkocht. De projecten Zuidhoek en Meijepark en Land van Koppen zijn per 31-12-2020 afgesloten. In 2020 zijn drie kavels in Zuidhoek verkocht en de resterende kavel wordt naar verwachting in 2021 verkocht. Bij het project Land van Koppen zijn er in 2020 de laatste twee kavels verkocht. In 2020 zijn er 37 woningen/ kavels verkocht en 5 bedrijfskavels (waaronder één intern binnen de gemeente). In totaal moeten er vanaf 2021, voor de projecten met een grondexploitatie, nog 298 woningen/ kavels worden verkocht en overgedragen. Een groot deel hiervan is reeds verkocht onder voorbehoud. Daarnaast loopt de verkoop van de bedrijfskavels van Schoterhoek II, waarbij er nog ongeveer 25 kavels verkocht en overgedragen moeten worden.

Bij de verkoop van de bedrijfskavels kunnen kavels gesplitst en samengevoegd worden naar behoefte van de ondernemers, waardoor er meer of minder kavels verkocht zullen worden.

Projecten Gemeentehuis Zevenhoven Zuidhoek en Meijepark Noordse Buurt De Verwondering Buytewech Noord Langeraar Oost Ter Aar Vernieuwd Verbonden Land van Koppen Schoterhoek II Totaal woningbouw Totaal projecten

Totaal aantal 4 88 3 158 230 127 36 53 31 695 726

Verkocht in 2020

Resterend Uitgeefbaar aantal m2 2 0 2.367 3 1 44.245 0 1 4.525 26 29 73.766 0 230 30.765 6 1 33.829 0 36 7.571 2 0 10.185 5 25 66.998 37 298 204886 42 323 271884

Tabel 3.1: Projecten en (woning)bouwprogramma

3.3 WONINGBOUWPLANNING In tabel 3.2 is het volledige woningbouwprogramma (van de lopende projecten met een grondexploitatie) dat de gemeente de komende jaren gepland heeft te gaan realiseren per woningbouwcategorie en jaarschijf uiteengezet. Het gaat hierbij om de planning van de overdracht van de grond van de gemeente aan een koper (particulier of ontwikkelaar/bouwer). De daadwerkelijke oplevering van de woningen zal vaak pas in de jaren erna plaatsvinden. In de tabel is Schoterhoek II niet meegenomen. Van het totale woningbouwprogramma van 298 woningen vanaf 2021 is 42% van de te bouwen woningen sociaal en goedkoop, 35% middelduur (huur en koop) en de overige 23% is duur en vrije kavels. Op basis van de actualisatie is de verwachting dat er in de huidige woningbouwprojecten gronden worden geleverd vanaf 2021 tot en met 2027. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 8

In voorgaand hoofdstuk is bij de marktontwikkelingen aangegeven dat er verdere huizenprijsstijgingen worden verwacht. In de grondexploitaties is rekening gehouden met de marktontwikkelingen en houden we rekening met een gemiddelde gronduitgifte van 50 woningen per jaar vanuit de bestaande grondexploitaties. Woningcategorie EG Sociaal huur EG Goedkoop EG Middelduur EG Duur EG Vrije Kavel MG Sociaal MG Goedkoop MG Middelduur MG Duur

2021

Aantal

2022 0 0 0 0 28 0 0 0 0 28

32 13 12 4 4 17 12 15 0 109

2023

2024 16 8 0 0 0 17 11 15 0 67

2025 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2026 0 0 14 4 8 0 0 7 0 33

2027 0 0 13 3 8 0 0 7 0 31

2028 0 0 13 3 7 0 0 7 0 30

2029 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal 48 21 52 14 55 34 23 51 0 298

in % 16% 7% 17% 5% 18% 11% 8% 17% 0% 100%

Tabel 3.2: Woningbouwplanning In het doelgroepenbeleid is vastgesteld dat er 326 sociale huurwoningen gebouwd worden vanaf 2018. In 2018 zijn er 26 kavels geleverd als onderdeel van de projecten Middelweg en Teylerspark I. In 2019 zijn er 20 kavels van het project Damstaete uitgegeven en bij project de Verwondering zijn er ook 12 woningen opgeleverd. Op basis van de totale woningbouwuitgifte van de vastgestelde grondexploitaties zullen tot en met 2026 nog 74 sociale woningen worden gerealiseerd binnen de projecten TAVV en Buytewech Noord. Met de reeds uitgegeven gronden en de woningbouwplanning moeten in nieuwe plannen nog 194 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Deze woningen zullen gerealiseerd worden doormiddel van gemeentelijke projecten of vanuit private ontwikkelingen.

Projecten Middelweg Teylerspark I De Verwondering Damstaete TAVV Buytewech Noord Totaal Tabel 3.3: Sociale woningbouw

Aantal

Status 6 opgeleverd 20 opgeleverd 12 opgeleverd 20 opgeleverd 16 2022 58 2022 t/m 2026 132

3.4 FASERING In de tabel 3.4 zijn alle lopende grondexploitaties weergegeven met daarbij de ontwikkelingsfase. Een gebiedsontwikkeling en de daarbij lopende grondexploitatie kent verschillende fases. In de initiatieffase wordt voor de grondexploitatie een ‘quickscan’ op basis van een indicatief programma en ruimtegebruik gemaakt. Hierbij worden standaard eenheidsprijzen gebruikt. Bij de definitiefase wordt een haalbaarheidsstudie (schetsontwerp) gemaakt. In de ontwerpfase wordt vervolgens de doorrekening op basis van een voorlopig ontwerp gemaakt. Het ontwerp inclusief het bestemmingsplan en grondexploitatie worden in de voorbereidingsfase vastgesteld. Hierbij worden berekeningen op basis van het bestemmingsplan en bijbehorend inrichtingsplan gemaakt met opgestelde ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. In de realisatiefase wordt het plan uitgevoerd. Met de grondexploitatie worden kosten en inkomsten op basis van het inrichtingsplan bijgehouden. De ramingen voor bouw- en woonrijp maken worden geactualiseerd net als de opbrengsten, parameters, plankosten, project specifieke kosten. In de laatste fase, de nazorgfase, wordt een project afgesloten. De resterende kosten worden in de voorziening afgesloten projecten weggezet en eventuele opbrengsten komen op de financiële balans onder de materiele vaste activa.

Projecten Ontwikkelingsfases Noordse Buurt De Verwondering Schoterhoek II Buytewech Noord Langeraar Oost Ter Aar Vernieuwd Verbonden

Initiatief

Definitie

Ontwerp

Voorbereiding

Realisatie

Nazorg

Tabel 3.4: Fasering projecten Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 9

4. Resultaten actualisatie 4.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de resultaten van de actualisatie van de grondexploitaties 2021 besproken, waaronder de resultaten van de positieve en negatieve grondexploitaties, de voorzieningen en reserves en het weerstandvermogen. Ook volgt er nog een overzicht van de (plan)kosten en opbrengsten en de gevolgen voor de jaarrekening 2020 en de algemene reserve.

4.2 AFSLUITEN GRONDEXPLOITATIES Er worden drie grondexploitaties per 31 december 2020 afgesloten. Dit zijn de grondexploitaties van de projecten Land van Koppen, Zuidhoek en Meijepark en Damstaete. De resultaten zijn positiever dan vorig jaar bij de actualisaties van 2020 werd verwacht. Het project Land van Koppen sluit af met een positief resultaat van € 551.000 inclusief tussentijdse winstneming (was begroot € 509.000 positief), doordat de opbrengst van de woningbouw hoger is uitgevallen door de splitsing van een kavel. Het project Zuidhoek en Meijepark sluit af met een verlies van € 8,5 miljoen (was begroot € 8,9 miljoen negatief). Bij Zuidhoek en Meijepark zijn de kosten voor de verkeersbegeleiding en de schade door het bouwverkeer lager uitgevallen. En het project Damstaete sluit af met een verlies van € 323.000 (was begroot € 495.000 negatief), door een aanbestedingsvoordeel voor het woonrijp maken en lager geraamde planschade.

4.3 RESULTATEN POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2020 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 8,7 miljoen NCW. De grondexploitatie Buytewech-Noord is per 1 mei 2020 tussentijds geactualiseerd, waarbij het resultaat met € 2,5 miljoen naar beneden is bijgesteld vanwege het aangepaste woningbouwprogramma. Bij deze actualisatie wordt voorgesteld om de grondexploitatie Land van Koppen af te sluiten. In de onderstaande tabellen is deze grondexploitatie daarom buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking. Voorlopige resultaten positieve complexen (zonder tussentijdse winstneming) 2020 - 2021 Zonder rekening te houden met de tussentijdse winstneming is er voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 5,5 miljoen, NCW per 1 januari 2021. Dit valt € 1,3 miljoen lager uit ten opzichte van vorig jaar. De verschillen worden later verklaard. POSITIEVE COMPLEXEN zonder tussentijdse winstneming in miljoenen GZ25 De Verwondering GZ26 Schoterhoek II GZ29 Buytewech Noord TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2020 € 2,8 € 2,9 € 1,0 € 6,7

NCW 1-1-2021 € 2,7 € 2,6 € 0,1 € 5,5

Verschil -€ 0,1 Nadeel -€ 0,3 Nadeel -€ 0,9 Nadeel -€ 1,3 Nadeel

Voorlopige resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2020 – 2021 Rekening houdend met tussentijdse winstneming is voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 3,8 miljoen, NCW per 1 januari 2021. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 1,7 miljoen (van € 5,5 miljoen zonder tussentijdse winstneming naar € 3,8 miljoen met tussentijdse winstneming), NCW per 1 januari 2021. Dit doordat voor Schoterhoek II (in totaal € 451.000) en de Verwondering (in totaal € 1,3 miljoen) al verplicht winst is genomen. Dit betekent ten opzichte van de actualisatie 2020 een nadeel van circa € 2,1 miljoen waarvan € 913.000 te verklaren is door de winstneming bij deze actualisatie. Volgens de regelgeving is voor de accountantscontrole en jaarrekening de prognose van de positieve grondexploitaties met tussentijdse winstneming leidend.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 10

GZ25 GZ26 GZ29

POSITIEVE COMPLEXEN met tussentijdse winstneming in miljoenen De Verwondering Schoterhoek II Buytewech Noord TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2020 € 2,2 € 2,7 € 1,0 € 5,9

NCW 1-1-2021 € 1,5 € 2,2 € 0,1 € 3,8

Verschil -€ 0,7 Nadeel -€ 0,5 Nadeel -€ 0,9 Nadeel -€ 2,1 Nadeel

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie de Verwondering is ten opzichte van de actualisatie 2020 met € 0,7 miljoen gedaald. Dit wordt grotendeels (€ 661.000) verklaard door de tussentijdse winstneming. Daarnaast zijn de kosten voor het woonrijp maken gestegen als gevolg van een nadere specificering van het inrichtingsplan en de te verwachten kosten voor vergoeding van planschade zijn naar boven bijgesteld. Anderzijds zijn de plankosten naar beneden bijgesteld en de grondopbrengsten door de doorgevoerde indexatie gestegen. Het resultaat van de grondexploitatie Schoterhoek II is ten opzichte van de actualisatie 2020 met € 0,5 miljoen gedaald. Net als bij de Verwondering komt dit deels door de tussentijdse winstneming (€ 252.000). Daarnaast zijn de kosten voor het woonrijp maken gestegen door indexatie en zijn er meer ambtelijke uren gemaakt dan verwacht voor de aanleg van het innovatieve warmtenet en de uitgifte van de bedrijfskavels. De opbrengsten zijn ongewijzigd, maar de kaveluitgifte is, voorzichtigheidshalve, met één jaar verlengd. Het resultaat van de grondexploitatie Buytewech-Noord is ten opzichte van de per 1 mei 2020 herijkte grondexploitatie met € 0,9 miljoen gedaald.

De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de stijging van de plankosten door de bovengemiddelde ambtelijke inzet bij de onderhandelingen met een ontwikkelaar over het aangrenzende plangebied en de opgenomen kosten voor de bezwaar- en beroepsprocedures tegen de bestemmingsplannen. De verwachte opbrengsten van de woningbouw vallen lager uit door de stijging van de bouwkosten. Daarnaast zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de aanleg van de rotonde geïndexeerd, wat ook zorgt voor een stijging van de plankosten. De laatste belangrijke wijziging betreft de toekenning van een subsidie door de provincie voor de aanleg van de toekomstige rotonde.

4.4 RESULTATEN NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van 2020 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 38,8 miljoen, NCW. Voorgesteld wordt om de grondexploitaties Zuidhoek en Meijepark (met een eindresultaat van € 8.527.000 negatief) en Damstaete (met een eindresultaat van € 323.000 negatief) af te sluiten. In de onderstaande tabellen zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking. Voorlopige resultaten negatieve complexen 2020 - 2021 Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2021 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 30,2 miljoen, NCW. Dit betekent een verslechtering van circa € 0,6 miljoen ten opzichte van vorig jaar. NEGATIEVE COMPLEXEN

GZ32 GZ92 GZ17

in miljoenen Langeraar Oost Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2e fase Brede school TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN Noordse Buurt TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN (incl. Noordse Buurt)

NCW 1-1-2020 -€ 0,1 -€ 1,5 -€ 1,6 -€ 28,0 -€ 29,6

NCW 1-1-2021 -€ 0,2 -€ 1,5 -€ 1,7 -€ 28,5 -€ 30,2

Verschil -€ 0,2 Nadeel € 0,0 Voordeel -€ 0,1 Nadeel -€ 0,5 Nadeel -€ 0,6 Nadeel

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Langeraar Oost is ten opzichte van de actualisatie 2020 met € 0,2 miljoen gedaald. De verklaring hiervoor is de stijging van de kosten voor het woonrijp maken van De Landerij en Langeraarseweg. Oorzaken hiervan zijn de stijging van eenheidsprijzen en gemaakte keuzes voor de optimalisatie van de omgevingskwaliteit. De plankosten zijn op basis van de nieuwe Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 11

raming van het woonrijp maken ook gestegen. De raming voor de eventueel uit te keren planschade is uit de grondexploitatie gehaald door het verlopen van de termijn voor het indienen van planschade. Het resultaat van de grondexploitatie Ter Aar Vernieuwd Verbonden is ten opzichte van de actualisatie 2020 nagenoeg gelijk gebleven. Desondanks hebben er wel de nodige wijzigingen plaatsgevonden. Het woonrijp maken van het IKC is aanbesteed en de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken zijn nauwkeuriger gemaakt. De kosten hiervoor zijn ongeveer gelijk gebleven. De kosten voor eventueel uit te keren planschade zijn naar beneden bijgesteld, omdat er vooralsnog geen signalen zijn die erop wijzen dat er planschadeclaims ingediend zullen worden. Tot slot zijn net als bij Buytewech-Noord de grondopbrengsten van de woningbouw gedaald door de sterke stijging van de bouwkosten. Het resultaat van de grondexploitatie Noordse Buurt is ten opzichte van de actualisatie van 2020 met € 0,5 miljoen gedaald. Verklaring hiervoor zijn de hoge kosten voor het saneren van het gebied. Voorzichtigheidshalve zijn er weinig kosten afgeraamd om toekomstige kosten te kunnen dekken. Ook de plankosten zijn gestegen door de ambtelijke inzet voor de natuurontwikkeling in het gebied (rietmoeras en bos) en de toekomstige inzet voor het opstellen van een schetsontwerp Natuurnetwerk Nederland (NNN)- gebied.

De grondopbrengst van de nog uit te geven kavel is bijgesteld op basis van de huidige marktverwachtingen en de overige opbrengsten zijn gestegen door een verwachte grotere afname van grond door de provincie voor de aanleg van bos.

4.5 VOORZIENINGEN EN RESERVES De voorlopige resultaten van de grondexploitatie hebben invloed op twee voorzieningen en twee reserves, te weten: - Voorziening nadelige saldi grondexploitaties; - Voorziening Permanente sociale woningbouw II (verlies grexen); - Reserve onvoorzien grondexploitaties; - Reserve winstneming. Daarnaast worden de grondexploitaties Land van Koppen, Zuidhoek en Meijepark en Damstaete afgesloten, wat invloed heeft op de Voorziening afgesloten complexen. Ook zijn er nog een tweetal overige voorzieningen/reserves, namelijk de Reserve reservering woningbouw en de Voorziening woonfonds. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de gemeente besloten om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te bereken op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven. NEGATIEVE COMPLEXEN

GZ32 GZ92 GZ17

NCW 1-1-2020

in miljoenen Langeraar Oost Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2e fase Brede school TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN Noordse Buurt TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN (incl. Noordse Buurt)

-€ 0,1 -€ 1,5 -€ 1,6 -€ 28,0 -€ 29,6

NCW 1-1-2021

EW Variabel

-€ 0,2 -€ 1,5 -€ 1,7 -€ 28,5 -€ 30,2

-€ 0,2 -€ 1,7 -€ 1,9 -€ 29,9 -€ 31,8

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Op 1 januari 2020 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezamen € 40,1 miljoen. Het negatieve resultaat van Zuidhoek en Meijepark (per 1 januari 2020 geraamd op € 8,9 miljoen) draagt in 2021 niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties omdat deze grondexploitatie per 31 december 2020 is afgesloten. Bij afsluiting van het project Zuidhoek en Meijepark blijkt het daadwerkelijke resultaat van deze grondexploitatie € 8.527.000 negatief te zijn. Dit verlies wordt aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties onttrokken ter afdekking van het negatieve resultaat. Voor de resterende negatieve grondexploitaties die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totale te verwachten resultaat per 1 januari 2021 op eindwaarde

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 12

€ 31.813.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus ruim € 31,8 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn. Op basis van de actualisatie per 1 januari 2021 moet de Voorziening negatieve complexen daarom verhoogd worden met een bedrag van € 281.000 (eindwaarde) ten laste van het Jaarrekeningresultaat 2020. Onderstaand is de berekening voor deze Voorziening weergegeven. Belangrijk is te vermelden dat bij afsluiting de negatieve resultaten van de complexen Noordse Buurt, Langeraar Oost en TAVV 2 e fase ten laste van deze voorziening zullen worden gebracht. Bepaling hoogte Voorziening negatieve saldi grondexploitaties Saldo per 1 januari 2020 Onttrekking Zuidhoek en Meijepark (werkelijk) Saldo per 31 december 2020 A1

40.059.000 EW -8.527.000 EW 31.532.000 EW

Behoefte actualisatie 2021 Noordse buurt zonder onvoorzien negatieve complexen zonder onvoorzien Totaal behoefte per 1 januari 2021

B1

29.931.000 EW 1.882.000 EW 31.813.000 EW

Benodigde verhoging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties

C1=B1-A1

281.000 EW

Voorziening permanente sociale woningbouw II Naast de Voorziening negatieve saldi grondexploitaties is er nog een tweede voorziening voor het afdekken van de verliezen van grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat, de Voorziening permanente sociale woningbouw II. Deze voorziening is een aantal jaar geleden ingesteld voor projecten waaraan aan het woningbouwprogramma extra permanente sociale huurwoningen zijn toegevoegd. De laatste grondexploitatie waarvoor deze voorziening gebruikt wordt is de grondexploitatie Damstaete. Deze grondexploitatie wordt per 31 december 2020 afgesloten met een negatief eindresultaat van € 323.000 (verwachting per 1 januari 2020 was € 495.000 negatief). Het negatieve resultaat van de grondexploitatie Damstaete wordt dus ten laste gebracht van de Voorziening Permanente sociale woningbouw II verlies grexen. Met de afsluiting van de grondexploitatie Damstaete zijn alle projecten waarvoor de dekking in deze voorziening was opgenomen afgerond. Door het minder negatieve eindresultaat van de grondexploitatie Damstaete resteert een bedrag van € 172.000 in de voorziening. Dit bedrag kan worden teruggestort in de Reserve Reservering Woningbouw van waaruit deze voorziening oorspronkelijk gevoed is. Dit heeft geen invloed op het Jaarrekeningresultaat. Vervolgens kan de voorziening worden afgesloten.

Reserve onvoorzien bij grondexploitaties De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve wordt bepaald op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. Dit bedrag komt uit op € 247.000. Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 222.000. Dit bedrag wordt teruggestort in de Algemene reserve in boekjaar 2021.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 13

Overzicht berekende onvoorzien per complex NEGATIEVE COMPLEXEN

GZ32 GZ92 GZ17

NCW 1-1-2020

in miljoenen Langeraar Oost Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2e fase Brede school TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN Noordse Buurt TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN (incl. Noordse Buurt)

Berekende onvoorzien

-€ 0,2 -€ 1,5 -€ 1,7 -€ 28,5 -€ 30,2

€ 5.752 € 92.326 € 98.078 € 148.603 € 246.681

Berekening saldo Reserve onvoorzien grondexploitaties

Eindsaldo 2020

A2

469.000

Totaal behoefte op basis van risicoberekening negatieve complexen per 1 januari 2021

B2

247.000

Benodigde verlaging van de Reserve onvoorzien

C2=A2-B2

222.000

Reserve winstneming Op basis van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) is bij de actualisatie 2019 voor het eerst een verplichte tussentijdse winst genomen voor positieve complexen die nog niet werden afgesloten. Dit is gebeurd op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve. Bij de actualisatie 2020 is door een lagere eindwaarde en de gewijzigde rekenregels, met betrekking tot de winstneming, een deel van de geboekte winst van de grondexploitatie de Verwondering teruggedraaid (€ 70.000). Verder is voor de grondexploitatie Land van Koppen een verplichte tussentijdse winst van € 205.000 genomen. Dit resulteerde in een storting van € 135.000 in de Reserve winstneming. Bij de actualisatie 2021 moet opnieuw winst worden genomen.

Voor de grondexploitatie de Verwondering gaat het om een winst van € 661.000 en voor de grondexploitatie Schoterhoek II om € 252.000. Daarnaast wordt de grondexploitatie Land van Koppen per 31 december 2020 afgesloten waardoor de tussentijds genomen winst (€ 205.000) uit de reserve winstneming naar de Algemene reserve vloeit. Het bedrag in de Reserve winstneming is daarmee per 1 januari 2021 € 843.000. Berekening saldo Reserve winstneming Project GZ25 GZ26 GZ93

De Verwondering Schoterhoek II Land van Koppen TOTAAL RESERVE WINSTNEMING

Winstneming Saldo 1 Winstneming 2020 januari 2020 2021 € -70.000 € -70.000 € 661.000 € € 252.000 € 205.000 € 205.000 € -205.000 € 135.000

Saldo 1 januari 2021 € 591.000 € 252.000 € € 843.000

Voorziening afgesloten complexen Met deze actualisatie worden een aantal complexen afgesloten die nog niet helemaal zijn afgerond. Het gaat hierbij om de complexen Damstaete, Zuidhoek en Meijepark en Land van koppen. Vanuit de grondexploitaties worden er (resterende) budgetten overgeheveld naar de Voorziening afgesloten complexen. Het gaat om budgetten voor de afrondende werkzaamheden voor het woonrijp maken, eventueel uit te keren planschade en plankosten. In totaal wordt er vanuit Damstaete, Zuidhoek en Meijepark en Land van Koppen € 1.190.000 overgeheveld.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 14

Daarnaast zijn er voorgaande jaren grondexploitaties afgesloten waarvan nog een budget beschikbaar is in de Voorziening afgesloten complexen. Het gaat hierbij om de complexen Buytewech-Oost, Teylerspark I en gemeentehuis Zevenhoven. De stand van de Voorziening afgesloten complexen is per 1 januari 2021 € 1.356.000. Overzicht Voorziening afgesloten complexen 1-1-2020

Vrijval Toevoeging Beschikbaar Stand per 1actualisatie 1-1- actualisatie 131-12-2020 1-2021 2021 1-2021

Buytewech Oost WRM Planschade Plankosten

42.642 36.252 4.998

16.734 36.252 3.734

16.734 36.252 3.734

WRM Plankosten Overige kosten

140.723 18.552 75.000

0 10.311 73.900

0 10.311 73.900

WRM Plankosten

29.213 5.349

20.096 5.094

20.096 5.094

Teylerspark I

Gemeentehuis Zevenhoven

Damstaete WRM Overige kosten

1.819 120.000

1.819 120.000

WRM Overige kosten Plankosten

278.382 15.149 63.255

278.382 15.149 63.255

WRM Overige kosten Plankosten

406.323 218.648 86.664 1.190.240

406.323 218.648 86.664 1.356.362

Zuidhoek

Land van Koppen

TOTAAL KOSTEN

352.729

166.122

0

Reserve reservering woningbouw (R25) De Reserve reservering woningbouw is bestemd om goedkope woningbouw mogelijk te maken op gronden die de gemeente zelf ontwikkelt. De gemeente kan de Reserve reservering woningbouw aanwenden om goedkope woning financieel mogelijk te maken. Door het afsluiten van de laatste grondexploitatie waarvoor de Voorziening permanente sociale woningbouw II verlies grexen is ingesteld volgen er een tweetal mutaties die effect hebben op de Reserve reservering woningbouw. Door het minder negatieve eindresultaat van de grondexploitatie Damstaete resteert een bedrag van € 172.000, welke in de Reserve Reservering Woningbouw wordt terug gestort. De Voorziening permanente sociale woningbouw II verlies grexen wordt hiermee afgesloten. Daarnaast wordt voorgesteld om de Voorziening permanente sociale woningbouw af te sluiten, waarbij een resterend bedrag van € 455.000 uit deze voorziening vloeit naar de Reserve reservering woningbouw. Dit zorgt ervoor dat er per 1 januari 2021 een bedrag van € 3.460.000 beschikbaar is. Voorziening woonfonds (V6) Het bedrag in de Voorziening woonfonds is afkomstig van particulieren projecten die niet voldoen aan de 35% eis ten aanzien sociale woningbouw. Het opgebouwde bedrag in de voorziening is bestemd voor het uitkeren van een bijdrage aan particuliere projecten die meer dan 35% sociale woningbouw realiseren.

Het beschikbare saldo in de Voorziening woonfonds is per 1 januari 2021 € 1.298.000.

4.6 WEERSTANDSVERMOGEN De actualisatie van de grondexploitaties heeft gevolgen voor het weerstandsvermogen dat de gemeente aan dient te houden. Dit weerstandsvermogen wordt ieder jaar bij de Programmabegroting en de Jaarrekening berekend en toegelicht. De hoogte van het Weerstandsvermogen voor het onderdeel grondexploitaties wordt berekend door toepassing van de IFLO-norm onder aftrek van de Reserve onvoorzien grondexploitaties. De IFLO-norm bestaat uit twee delen: - 10% van de boekwaarde van de grondexploitaties; - 10% van de nog te maken kosten in de grondexploitaties.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 15

De totale boekwaarde van de actieve grondexploitaties bedraagt momenteel € 49,3 miljoen. In onderstaand tabel is de opbouw van de totale boekwaarde weergegeven. 10% van dit bedrag komt neer op € 4.926.000. De totale kosten die de gemeente nog moet maken voor het afsluiten van de grondexploitaties zijn geraamd op € 25,1 miljoen, 10% van dit bedrag is € 2.509.000. Totaal boekwaarde en totale kosten actieve grondexploitaties

Cost to complete Boekwaarde 1-1-2021 1-1-2021

GZ25 GZ26 GZ29

GZ32 GZ92 GZ17

in miljoenen POSITIEVE COMPLEXEN De Verwondering Schoterhoek II Buytewech Noord TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

2.518.051 1.138.314 14.147.292 17.803.657

5.505.073 8.983.930 2.677.260 17.166.262

in miljoenen NEGATIEVE COMPLEXEN Langeraar Oost Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2e fase Brede school TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN Noordse Buurt TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN (incl. Noordse Buurt) TOTAAL ALLE COMPLEXEN (incl. Noordse buurt)

878.378 3.687.192 4.565.570 2.718.491 7.284.061 25.087.718

-256.823 984.554 727.731 31.362.158 32.089.888 49.256.151

Op basis van bovenstaande gegevens komt het aandeel in het gewenst weerstandvermogen voor het onderdeel grondexploitaties uit op € 7.188.000 (€ 4.926.000 + € 2.509.000 - € 247.000). Per 1 januari 2020 was dit nog een bedrag van € 8.909.000. Het betreft hier daarom een verlaging van het benodigde weerstandsvermogen van € 1.721.000. Met dit bedrag kan het onderdeel grondexploitaties bij de bepaling van het gemeentelijke weerstandsvermogen bij de Jaarrekening 2020 worden verlaagd. Berekening benodigd Weerstandsvermogen Boekwaarde 49,3 10% 0,1 4,9 7,4 0,2 7,2

in miljoenen Benodigd Benodigde weerstandsvermogen op basis van IFLO-norm Af: opgenomen in voorziening RESTEREND BENODIGD WEERSTANDSVERMOGEN

Kosten 25,1 0,1 2,5

4.7 OVERZICHT KOSTEN EN OPBRENGSTEN Op basis van de woningbouwplanning in paragraaf 3.3 worden de kosten en opbrengsten voor alle lopende, gemeentelijke grondexploitaties berekend. Het totale saldo van de kosten en opbrengsten is in onderstaande tabel weergegeven. Dit saldo sluit in 2028 met een tekort van € 27,8 miljoen. Dit resultaat sluit aan op de totaaltelling van de eindwaardes van alle grondexploitaties en wordt grotendeels veroorzaakt door het negatieve saldo van de Noordse Buurt. Het saldo was bij de actualisatie 2020 nog € 30,9 miljoen, waarbij het verschil wordt verklaard door het afsluiten van de (negatieve) grondexploitaties. Saldo kosten en opbrengsten alle projecten Totaal projecten in miljoenen Totale kosten Totale opbrengsten Totale rente Kasstroom (per jaar) Kasstroom (cumulatief)

BW -107,6 58,3 0,0 -49,3 -49,3

na 2020 -23,6 46,5 -1,5 21,5

2021 -7,2 15,8 -0,6 8,0 -41,2

2022 -5,2 10,7 -0,5 5,0 -36,2

2023 -2,6 7,8 -0,4 4,8 -31,4

2024 -0,7 0,0 0,0 -0,8 -32,2

2025 -0,7 4,0 0,0 3,2 -29,0

2026 -2,4 4,1 0,0 1,7 -27,3

2027 -2,3 4,1 0,0 1,8 -25,5

2028 -2,4 0,0 0,0 -2,3 -27,8

2029 0,0 0,0 0,0 0,0 -27,8

2030 0,0 0,0 0,0 0,0 -27,8

2031 0,0 0,0 0,0 0,0 -27,8

De tabel geeft weer dat de boekwaarde per 1 januari 2021 op dit moment € 49,3 miljoen bedraagt. Dit is lager dan de € 62,2 miljoen per 1 januari 2020. De boekwaarde zal de komende jaren, bij Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 16

voortzetting van het beleid, geleidelijk worden afgebouwd naar € 27,8 miljoen. Vanaf 2021 wordt een sterke daling van de kosten verwacht. De verklaring ligt bij het de afronding van een aantal projecten zoals de Verwondering, Langeraar Oost en de Noordse Buurt, waarbij een groot deel van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gemaakt. Op de langere termijn zullen bij het project Buytewech Noord nog substantiële realisatiekosten worden gemaakt. De jaarlijkse kasstroom zijn grotendeels positief, met uitzondering van de jaren 2024 en 2028. De negatieve kasstroom in 2024 komt door de hoge kosten in het project Buytewech Noord, waarbij de andere lopende projecten worden afgerond of gereed zijn. Na 2027 zullen volgens planning de grondopbrengsten voor de Buytewech Noord gerealiseerd zijn. Dan zullen in 2028 alleen nog kosten gemaakt worden. Dit leidt tot een geraamd negatieve kasstroom in 2028. Plankosten Een specifiek onderdeel in de actualisatie betreft de plankosten. Door vertragingen of extra werkzaamheden voor enkele projecten (als gevolg van gerechtelijke procedures, meer overleggen met omwonenden en bezwaarmakers en het soms ontwikkelen van meerdere varianten) lopen de plankosten op. De bovenstaande tabel geeft weer dat de totale kosten (excl. rente) voor 2021 zijn geraamd op € 7,2 miljoen. Van deze kosten bestaat ca. € 1,1 miljoen uit plankosten.

In onderstaande tabel is een overzicht weergeven van de te verwachte plankosten voor de komende jaren. Overzicht te verwachte plankosten alle projecten CW BW 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 € 15.762.473 € 13.018.191 € 1.130.878 € 884.093 € 572.682 € 180.422 € 183.309 € 186.242 € 166.785 € 169.454

2029

2030 -

2031 -

-

4.8 JAARREKENING 2020 EN ALGEMENE RESERVE De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2021 heeft gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2020 en een aantal reserves en voorzieningen. Een deel van de consequenties komt tot uitdrukking in het boekjaar 2020 en een deel in het boekjaar 2021. In de voorgaande paragrafen is uitgebreid ingegaan op de financiële consequenties. Hieronder zijn de consequenties voor het Jaarrekeningresultaat 2020 en de Algemene reserve kort samengevat. De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2021 heeft een positief effect van € 978.000 op het Jaarrekeningresultaat van 2020. Voor een deel daarvan (€ 913.000) zal worden voorgesteld dit bij de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2020 te storten in de Reserve winstneming. Het positieve resultaat is als volgt opgebouwd. Invloed actualisatie grondexploitaties per 1 januari 2021 op Jaarrekeningresultaat 2020

Financiële consequenties Verhoging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Positieve eindresultaat grondexploitatie Land van Koppen Winstneming grondexploitatie de Verwondering Winstneming grondexploitatie Schoterhoek II INVLOED OP JAARREKENING

€ € € € €

-281.000 346.000 661.000 252.000 978.000

Daarnaast zal er als gevolg van deze actualisatie een bedrag van € 427.000 worden gestort in de Algemene Reserve in het boekjaar 2021. Stortingen in de algemene reserve (2021)

Financiële consequenties Vrijval uit Reserve onvoorzien grondexploitaties Vrijval Reserve winstneming door afronding Land van Koppen TOTAAL STORTING IN ALGEMENE RESERVE

€ € €

222.000 205.000 427.000

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 17

5. De projecten 5.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden eerst enkele grondexploitaties aangehaald die bij eerdere actualisaties zijn afgesloten maar, waarbij zich nog noemenswaardige ontwikkelingen hebben afgespeeld. Daarna wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties met daarbij in het kort de recente ontwikkelingen. Hierna volgen de toelichtingen op de lopende projecten.

5.2 OVERZICHT AFGESLOTEN GRONDEXPLOITATIES Bij de grondexploitaties die bij voorgaande actualisaties zijn afgesloten kunnen nog resterende ontwikkelingen of werkzaamheden plaatsvinden. Hieronder volgen de projecten waarbij noemenswaardige ontwikkelingen spelen. Gemeentehuis Zevenhoven Van de vier vrije kavels zijn de laatste twee kavels in 2020 geleverd. Er volgen nog kleine resterende werkzaamheden vanuit de afdeling beheer openbare ruimte. De grondexploitatie was al per 31 december 2019 afgesloten. Teylerspark I De resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken zijn in 2020 geheel afgerond. De grondexploitatie was al per 31 december 2019 afgesloten. Damstaete Het woonrijp maken is in 2020 gestart en ook geheel afgerond. De grondexploitatie is per 31 december 2020 afgesloten. Zuidhoek In 2020 zijn er drie vrije kavels geleverd. Er resteert nog één kavel van fase 4, welke verkocht onder voorbehoud is. Deze kavel zal volgens de planning in 2021 geleverd worden. Er volgen aankomend jaar nog resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken en het op diepte brengen van de watergang. De grondexploitatie is per 31 december 2020 afgesloten. Land van Koppen De resterende vrije kavel is gesplitst verkocht en geleverd in 2020. Dit betekent dat Land van Koppen volledig is uitverkocht.

Ook bij Land van Koppen volgen de werkzaamheden voor het woonrijp maken wat waarschijnlijk in 2021 wordt afgerond. De grondexploitatie is per 31 december 2020 afgesloten.

5.3 OVERZICHT EN TOELICHTINGEN LOPENDE GRONDEXPLOITATIES Hieronder volgt een overzicht van de lopende grondexploitaties met daarbij de actuele ontwikkelingen. Verderop volgen de uitgebreide toelichtingen. Noordse Buurt Eind 2020 is van de circa 50 bedrijven ruim 95% geleverd en gesloopt. Nog 2 bedrijven moeten opleveren (laatste oplevering mogelijk tot eind 2021). Het bouwrijp (afkoppelen nutsvoorzieningen, beheer en etc.) en woonrijp (fase 1 en 2) maken gaat naar verwachting in 2021 en 2022 plaatsvinden. Daarnaast is de provincie akkoord met de aanleg van het rietmoeras en het bos, waarbij gezamenlijk een schetsontwerp voor het NNN-gebied opgesteld zal worden. De provincie gaat 27 hectare rietmoeras en 6 hectare bos aanleggen. Het plan is dat de gemeente, met instemming van de gemeenteraad, 5,5 hectare bos aanlegt. De Verwondering In 2020 zijn 26 vrije kavels verkocht en geleverd. De resterende 29 vrije kavels zijn allemaal verkocht onder voorbehoud, met één kavel op het Parkeiland, 15 op het Noordereiland en 13 op het Zuidereiland. Op het Parkeiland is het woonrijp maken in 2020 afgerond. Op het Noorder- en Zuidereiland is het bouwrijp maken in 2020 afgerond en volgt het woonrijp maken in 2021 en 2022. Als laatste volgt het woonrijp maken van de Laan der Verwondering in 2023. Voor de maatschappelijk gronden zal nader een invulling gezocht worden.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 18

Schoterhoek II Er is veel lokale belangstelling voor de kavels van Schoterhoek II en het grootste deel van de kavels zijn in optie genomen. In 2020 zijn er 5 kavels verkocht en geleverd, waaronder een interne levering voor de buitendienst. De aanleg van het warmtenet is zo goed als afgerond. In 2019 is het bouwrijp maken afgerond en het woonrijp maken volgt in 2022 en 2023 (afhankelijk van de bouw). Buytewech Noord Op 9 juli 2020 is een herijkt woningbouwprogramma geamendeerd vastgesteld door de gemeenteraad. Het woningbouwprogramma gaat uit van een diversiteit aan woonconcepten wat aansluit op het meest actuele woonbeleid van de gemeente Nieuwkoop. Ook is in 2020 is gestart met het opstellen van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte Buytewech Noord, waarbij de procedure in 2021 zal volgen. Daarnaast is het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29a voor de nieuwe hoofdaansluiting in 2020 in procedure gebracht. De actuele planning is dat het bouwrijp maken start in 2021, de kavelsuitgifte (twee fasen) in 2022 tot en met 2027 en het woonrijp maken volgt in 2026 tot en met 2028. Langeraar Oost (Vivero) Bij het project Langeraar Oost zijn er in 2020 6 kavels verkocht en geleverd. De laatste vrije kavel is verkocht onder voorbehoud en zal in 2021 geleverd worden. Het woonrijp maken voor fase 3, W2 en W5 is in 2020 begonnen en in de afrondende fase.

De laatste fase De Landerij en Langeraarseweg volgt in 2021. Ter Aar Vernieuwd Verbonden Het bouwrijp maken van IKC de Vaart is in 2020 afgerond en de bouw ver gevorderd. Inmiddels is het woonrijp maken aanbesteed en zal het ICK na de zomervakantie in gebruik genomen worden. De voormalige scholenlocaties de Vosscheschans, Kompas en Fontein, zullen in 2022 bouwrijp gemaakt worden. De uitgifte van de grond voor de woningbouw is naar verwachting vanaf 2022 en het woonrijp maken in 2023.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 19

GZ 17 NOORDSE BUURT Portefeuillehouder: Guus Elkhuizen Ambtelijk opdrachtgever: Lex Niekel

Projectleider: Rebecca van Nie Projectfase: Realisatiefase

GZ17 NOORDSE BUURT

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ17 Noordse Buurt

Gemeentekern

Noordse Buurt

Deelproject

0

Datum

12-apr-2021

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2021

Looptijd

(3 jaar)

Resultaat prijspeil

-€ 28.852.205

Resultaat netto contant

-€ 28.485.338

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²)

Opp (%)

1.243.782

100%

106.500

9%

Reservering water

-

-

Buiten beschouwing

-

-

1.137.282

91%

Uitgeefbaar

-

-

Bebouwd

-

-

Verharding

61.153

5%

1.076.129

95%

Variabel

Netto plangebied

Groen Overig/bijzonder Controle Netto

-

-

1.137.282

100%

HET PROJECT Doelstelling Saneren glastuinbouw met behoud van de huidige woningen in het gebied en de herinrichting van het gebied met onder andere een natuurontwikkeling. Toelichting Aanleiding De Noordse Buurt was een verouderd glastuinbouwgebied dat geen mogelijkheden had om zich te ontwikkelen tot een toekomstbestendig glastuinbouwgebied. Er zijn drie belangrijke beleidsdoelen die ten grondslag liggen aan de ingezette transformatie van de Noordse Buurt: 1. Herstructureren van de glastuinbouw. 2. Beëindigen wateronttrekking uit de Nieuwkoopse Plassen. 3. Tegengaan van de bodemdaling. Deze doelen zijn grotendeels bereikt. In de eindsituatie is sprake van een landschappelijk aantrekkelijk en leefbaar gebied. Een gebied dat gekenmerkt kan worden door een combinatie van natuur, recreatie en grondgebonden agrarisch gebruik als ook een omgeving voor circa 70 bestaande particuliere woningen.

Stand van zaken Sloop en sanering bedrijven Met alle bedrijven zijn overeenkomsten tot koop gesloten behoudens één glastuinbouwbedrijf en de zorgboerderij. Eind 2020 is ruim 95% geleverd en gesloopt. Zodra gronden vrij komen na sloop en sanering, worden de gronden tijdelijk beheerd door drie lokale agrariërs. De gemeente sluit hiervoor een tijdelijke pachtovereenkomst af voor telkens maximaal 1 jaar met een tussentijdse opzegtermijn van 1 maand. De agrariërs laten schapen grazen op de gronden. Herinrichting Noordse Buurt In november 2015 heeft het college en de raad de koers ingezet om te komen tot een organische ontwikkeling van de Noordse Buurt en te starten met de potentieel kansrijke initiatieven. Gelijktijdig is gestart met het opstellen van een inrichtingsvisie. De inrichtingsvisie ‘Nieuwe Toekomst voor de Noordse Buurt’ is in mei 2016 door de raad vastgesteld. De inrichtingsvisie gaat in op ruimtelijke kaders waarmee sturing wordt gegeven aan de locatiebepaling en landschappelijke inpassing van een initiatief in de omgeving.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 | 20

Begin 2018 heeft het college ingestemd met de grondverkoopovereenkomsten van twee initiatieven. In opdracht van het programmabureau Veenweide Gouwe Wiericke is eind 2018 een verkenning verricht naar de potenties van de Noordse Buurt als ‘uitdeuklocatie’ voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Hieruit bleek dat er mogelijkheden liggen voor een combinatie van bosontwikkeling aan de zuidrand van het gebied en de ontwikkeling van een rietmoeras aansluitend op het Vergeten Putje in de zuidoostkant. In 2019 heeft de stuurgroep Gouwe Wiericke besloten tot het uitdeuken van het NNN in de Noordse Buurt met 27 hectare rietmoeras en 11,5 hectare bos. Voor het rietmoeras en 6 hectare van het bos zullen aan de provincie gelden worden gevraagd voor aankoop. Het restant aan bos (5,5 ha) blijft in eigendom van de gemeente, hier staan geen vergoedingen tegenover van de provincie (aankoop, inrichting of beheer). Gezamenlijk met de provincie wordt een ontwerp gemaakt voor de totale natuurontwikkeling. Op 4 februari 2020 heeft Gedeputeerde Staten ingestemd met het voorstel van de stuurgroep, ook over de financiën. De financiën zijn door Provinciale Staten reeds opgenomen in de Provinciale Begroting, maar er is nog niet