04 OPENBAAR Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2024

GEMEENTE NIEUWKOOP 2024

MEERJARENPERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

OPENBAAR

INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave .......................................................................................................................................2 1. Kernboodschap ..................................................................................................................................3 1.1 Inleiding ..........................................................................................................................................3 1.2 Projecten .........................................................................................................................................3 1.3 Resultaten .......................................................................................................................................4 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................................................4 2.

Markt, behoefte en beleid ..................................................................................................................5 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................................5 2.2 Marktontwikkelingen .......................................................................................................................5 2.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................6 2.4 Provinciaal- en rijksbeleid ...............................................................................................................6 3.

Programmering ...................................................................................................................................7 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................................7 3.2 Projecten .........................................................................................................................................7 3.3 Woningbouwplanning .....................................................................................................................7 3.4 Fasering ..........................................................................................................................................8 4.

Resultaten actualisatie .......................................................................................................................9 5.1 Inleiding ..........................................................................................................................................9 5.2 Afsluiten grondexploitaties ..............................................................................................................9 5.3 Resultaten positieve grondexploitaties ...........................................................................................9 5.4 Resultaten negatieve grondexploitaties ...................................................................................... 10 5.5 Voorzieningen en reserves .......................................................................................................... 11 5.6 Weerstandsvermogen ................................................................................................................. 14 5.7 Overzicht kosten en opbrengsten ................................................................................................ 15 5.8 Jaarrekening 2023 en Algemene reserve ................................................................................... 16 5.

De projecten ..................................................................................................................................... 17 6.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 17 6.2 Overzicht afgesloten grondexploitaties ....................................................................................... 17 6.3 Overzicht en toelichtingen lopende grondexploitaties ................................................................. 17 6. Materiele vaste activa – strategische gronden ............................................................................. 37

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 2

1. KERNBOODSCHAP 1.1 INLEIDING De inrichting van ruimte, oftewel ruimtelijke ontwikkeling, is een buitengewoon actueel onderwerp. Dit wordt mede veroorzaakt door de uitzonderlijke behoefte aan woningbouw in Nederland. Om in deze behoefte te kunnen voorzien voert de gemeente Nieuwkoop al langere tijd grotendeels actief grondbeleid, waarbij ruimtelijke projecten worden ontwikkeld op gemeentelijke gronden. De impact van deze ruimtelijke ontwikkelingen heeft op financieel vlak grote gevolgen. Daarom wordt voor alle ruimtelijke projecten die vanuit de gemeente worden aangestuurd een grondexploitatie (financiële begroting) opgesteld. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd conform in de Nota Grondbeleid 2021 is vastgelegd. Vervolgens worden de grondexploitaties gebundeld in voorliggend Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG).

1.2 PROJECTEN

08

05

03 02

07

01

06 04

Figuur 1.1: Overzicht alle gemeentelijke projecten gemeente Nieuwkoop (met een grondexploitatie) De komende jaren ligt de focus op het afronden van langlopende projecten, en zijn er nieuwe projecten opgestart. Bij het project de Noordse Buurt (01) is de grond voor de aanleg van het

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 3

rietmoeras en het bos inmiddels overgedragen aan de provincie. Enkel het aanleggen (van de resterende stukken) van het rondje Noordse Buurt en de inrichting van het ‘gemeentelijk’ bos (in samenwerking met de provincie) moet nog uitgevoerd worden. Bij het bedrijventerrein Schoterhoek II (02) zijn in 2023 weer bedrijfskavels verkocht en overgedragen. De resterende twee kavels zijn al gereserveerd. Bij het projecten Teylerspark fase 2 (03) en Lindelaan (04) is de omgevingsvergunning ingediend (of al afgegeven) en zal de grond begin 2024 bouwrijp worden gemaakt. Hierna zal de grond worden overgedragen aan de ontwikkelaar om de woningen te bouwen. Ook bij het project IKC De Poel (05) zal de grond in 2024 bouwrijp worden gemaakt, na de sloop van de huidige school. Bij het project Buytewech-Noord (06) is de tenderprocedure om een ontwikkelaar te selecteren bijna afgerond. De werkzaamheden voor de rotonde zijn gereed, waarna de bouwweg wordt aangelegd. In februari 2024 is uitspraak gekomen van de Raad van State en het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Ook het bestemmingsplan van het project Tochtpad Noordeinde (07) is eind 2023 onherroepelijk geworden en zal de tenderprocedure om een ontwikkelaar te selecteren na de zomer starten. Voor het project Vrouwenakker-West (08) zal de grond in een vroegtijdig stadium overgedragen worden aan de ontwikkelaar, die in 2023 is geselecteerd.

Er wordt momenteel gewerkt aan een definitief ontwerp voor de inrichting van het gebied en de procedure tot de vaststelling van het bestemmingsplan. In 2024 zal voor in ieder geval het project De Meent (IKC Woerdense verlaat) en de flexwonen projecten een grondexploitatie worden geopend.

1.3 RESULTATEN De actualisatie van de grondexploitaties 2024 heeft een positieve invloed van € 995.000 op het Jaarrekeningresultaat 2023. Deze verbetering wordt veroorzaakt door verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. Voor een deel daarvan (€ 188.000) zal worden voorgesteld dit bij de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2023 terug te storten in de Reserve reservering woningbouw. Daarnaast zal er als gevolg van deze actualisatie een bedrag van € 1.166.000 worden gestort in de Algemene Reserve in het boekjaar 2023. De winstneming bij het project Schoterhoek II van € 261.00 kan worden toegevoegd aan de Reserve winstneming in het boekjaar 2023. Bij de positieve grondexploitaties is sprake van een verwacht positief resultaat van € 10,2 miljoen, NCW per 1 januari 2024. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 1,9 miljoen, NCW per 1 januari 2024. Dit komt doordat voor Schoterhoek II (in totaal € 1.918.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2023 resulteert dit in een voordeel van € 7,7 miljoen, door positievere resultaten van de projecten en € 261.000 winstneming van Schoterhoek II bij deze actualisatie. Voor de negatieve grondexploitaties is er sprake van een verwacht negatief resultaat van € 30,3 miljoen, NCW per 1 januari 2024.

Dit betekent een verslechtering van € 1,1 ten opzichte van de actualisatie 2023. De verklaring ligt grotendeels bij het openen van de grondexploitatie IKC De Poel.

1.4 LEESWIJZER Het MPG bestaat uit twee delen. In het eerste deel (hoofdstuk 1 tot en met 4) wordt inzicht gegeven in de totaliteit van de financiële resultaten met daarbij de gevolgen voor het Jaarrekeningresultaat 2023 en de Algemene reserve. Daarnaast geeft het eerste deel een toelichting op marktontwikkelingen, woningbehoefte en de programmering van de projecten. In deel twee (hoofdstuk 5 en 6) wordt gekeken naar de stand van zaken per project met bijbehorende grondexploitatie. Daarnaast komen de materiële vaste activa (mva-s) aan bod.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 4

2. MARKT, BEHOEFTE EN BELEID 2.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de landelijke- en regionale marktontwikkelingen geanalyseerd, waarna het gemeenlijk grondprijzenbeleid nader wordt toegelicht. Vervolgens wordt het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid ten aanzien van woningbouw besproken.

2.2 MARKTONTWIKKELINGEN Landelijk Volgens de Macro Economische Verkenning 2024 van het CPB (Centraal Planbureau) heeft de Nederlandse economie de grote schrokken (corona, oorlog in Oekraïne, oplopende inflatie en snelle renteverhogingen) verrassend goed doorstaan. In 2024 blijft de inflatie op nagenoeg hetzelfde niveau van 3,8% in vergelijking met 2023. Op de woningmarkt is er sinds het dal in juni 2013 doorlopend sprake van stijgende prijzen van koopwoningen. In augustus 2022 sloeg de trend om, maar de woningprijzen zijn vanaf juni 2023 weer aan het stijgen. De woningprijzen in Nederland zijn in 2023 met gemiddeld 2,8% gedaald ten opzichte van 2022. In 2022 was er nog sprake van een stijging van 13,6%. Daarmee ligt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland in 2023 op circa € 416.000. De prijzen van nieuwbouw koopwoningen zijn in het derde kwartaal van 2023 met 1,9% gestegen ten opzichte van een jaar eerder (bij bestaande bouw een daling van 4,6%). De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen ligt ook hoger met circa € 501.000 in het derde kwartaal van 2023. Het aantal woningverkopen laat al sinds de tweede helft van 2021 voornamelijk een dalende trend zien. In 2023 zijn er 182.000 woning verkocht, dit 5,5% minder ten opzichte van 2022. Met name in de eerste drie kwartalen van 2023 is het aantal verkochte woningen gedaald.

Met de Eigen Huis Marktindicator meet Vereniging Eigen Huis/OTB het vertrouwen van de consument in de woningmarkt. De waarde ligt tussen de 0 en de 200, waarbij een waarde van 100 een ‘neutrale stemming’ heeft. In het vierde kwartaal van 2023 nam de score op de Marktindicator duidelijk toe van ‘77’ in het vorige kwartaal, naar ’81’. Daarmee is een einde gekomen aan de forse dalingen vanaf de tweede helft van 2021 was waar te nemen. Vooral de gunstigere koopprijsontwikkeling en stabilisering van de rente liggen hier aan ten grondslag. Regio Als er gekeken wordt naar de provincie Zuid-Holland is er sprake van een daling van 2,4% de gemiddelde verkoopprijs in 2023 ten opzichte van 2022. Dit is 0,4% hoger dan de landelijke prijsdaling. De gemiddelde verkoopprijs was circa € 410.000. In 2023 zijn er circa 38.000 woningen verkocht in de provincie Zuid-Holland, dit is 4,6% minder ten opzichte van 2022. In de gemeente Nieuwkoop zijn er in 2023 246 woningen verkocht voor een gemiddeld prijs van € 469.000. De gemiddelde WOZ waarde in de gemeente nieuwkoop was in 2023 € 447.000. Dit is gemiddeld 18,3% hoger dan een jaar geleden. Vooruitzichten De Rabobank publiceerde in het Kwartaalbericht Woningmarkt dat de woningprijzen weer in de lift zitten en sterker aantrekken dan eerder verwacht. De prognose is dat de woningprijzen in zowel 2024 als 2025 gemiddeld 4,5% stijgen.

De prijzen liggen in 2024 dan weer op de piek van de huizenmarkt in 2022. De voorspelling is dat het aantal woningverkopen gaat dalen van 182.000 in 2023 naar 180.000 in 2024. In 2025 wordt weer een stijging verwacht naar 184.000 transacties. Ook volgens de prognose van het ING Economisch Bureau zijn de prijzen van koopwoningen de afgelopen maanden flink gestegen. Deze trend zal zich naar verwachting doorzetten, met een stijging van de woningprijzen tussen de 5% en 8% in 2024. De ING verwacht dat het aantal woningverkopen in 2024 stijgt richting 205.000. De stijging van de woningprijzen is voornamelijk het gevolg van loonstijgingen, waardoor de leencapaciteit stijgt en de betaalbaarheid van woningen toeneemt. Tegelijkertijd staan er weer steeds

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 5

minder woningen te koop en dat resulteert in een opwaartse druk op de woningprijzen. De teruglopende nieuwbouw zet deze trend de komende jaren waarschijnlijk door. De hypotheekrentes zijn relatief stabiel gebleven tussen de 4,5% en 4,8%. Deze positieve ontwikkelingen zorgen er waarschijnlijk ook voor dat de vraag naar woningen weer toeneemt. Daarnaast neemt de vraag naar woningen toe door een groei van de bevolkingsomvang en een daling van de gemiddelde huishoudensgrootte. Ook zullen beleggers een afwachtende houding aannemen door onzekerheid van wetgeving rondom de woningmarkt (middenhuur regulering).

2.3 GEMEENTELIJK BELEID Door het landelijke, maar vooral ook lokale, woningbouwtekort is woningbouw een actueel en urgent thema. Om in de behoefte van onze inwoners te kunnen voorzien is het de ambitie om in alle dorpen van de gemeente Nieuwkoop woningen te bouwen. Naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘Nieuwkoop bouwt!’ (d.d. 15 juli 2021) is per 1 oktober 2021 een team Woningbouw opgericht specifiek voor het realiseren van de grote woningbouwopgave. In de gemeentelijk Woonvisie 2016 – 2025 is het woonbeleid opgenomen, waarin wordt ingezet op het zijn van een aantrekkelijk woongemeente met goede voorzieningen en voldoende en betaalbare, duurzame en energiezuinige woningen voor jongeren, ouderen en jonge gezinnen. Voor ouderen zal er aandacht zijn voor bijzondere woonvormen met zorg. Hiermee ligt de focus in de gemeente Nieuwkoop op het bouwen voor doelgroepen. Om de ambities uit de woonvisie te realiseren is in 2020 (gedeeltelijk geactualiseerd in 2022) het doelgroepenbeleid vastgesteld, bestaande uit een viertal instrumenten: 1. Het eerste instrument is de herziene ‘starterslening’. Voor starters op de woningmarkt wordt er een starterslening van maximaal € 37.500 beschikbaar gesteld als aanvulling op de hypotheek. 2.

Als tweede is het ‘integraal woningbouwprogramma’ opgesteld, waarin voor alle dorpskernen is gekeken naar de bouwmogelijkheden en passende woningtype per locatie. Met het nieuwe woningbouwprogramma ligt de nadruk op het specifiek bouwen van betaalbare woningen voor de doelgroepen jongeren, ouderen en jonge gezinnen en op het bouwen voor doorstroming. Dit resulteert in een programma met veel minder grondgebonden woningen en veel meer gestapelde woningen. 3. Ten derde is de ‘doelgroepenverordening’ vastgesteld, waarin is vastgelegd hoeveel sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen een plan moet bevatten. In de verordening zijn ook termijnen opgenomen over hoelang de woning voor een bepaalde doelgroep beschikbaar moet blijven. 4. Als vierde is het ‘woonfonds’ herzien. Het woonfonds is een vereveningsfonds en zorgt ervoor dat er genoeg sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen gebouwd worden. Met verplichte stortingen door (bij minder sociale woningbouw) en bijdragen aan (bij meer sociale woningbouw) worden ontwikkelaars en/of bouwers gestimuleerd om (ook) sociale woningen te bouwen.

2.4 PROVINCIAAL- EN RIJKSBELEID In juni 2023 is de Regionale Woonagenda (RWA) 2023 gepubliceerd als uitwerking van de Omgevingsagenda. Het doel van de Woonagenda is het wonen in de regio te versterken. Enerzijds door meer te sturen op een goed evenwicht tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt. Anderzijds worden er keuzes gemaakt die de kwaliteit van wonen in de regio versterken. De RWA geeft kaders en richting bij het realiseren van deze opgaven en speelt in op de verwachtingen die de provincie heeft van regionaal woonbeleid. Op basis van de Provinciale prognose (2021) waarin een prognose wordt gegeven van de gewenste woningvoorraadtoename, betekent dit voor de regio Holland Rijnland Oost (waarin gemeente Nieuwkoop zit), een gewenste woningvoorraadtoename van 9.500 - 11.000 woningen tot 2030. Daarbij moeten de nieuwe locaties regionaal worden afgestemd. De RWA is een onderbouwing voor plannen in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ladder) vanuit het rijksbeleid. In 2012 is de Ladder geïntroduceerd en opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inmiddels is de Ladder onderdeel van de Omgevingswet als instructieregel voor het Omgevingsplan. De ladder is een instrument voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand.

Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijke gebied kan.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 6

3. Programmering 3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke projecten met bijbehorend (woning)bouwprogramma besproken. Daarnaast komen de (woning)bouwplanning uitgezet in woningcategorieën en jaarschijven en de fasering van de gemeentelijke projecten aan bod.

3.2 PROJECTEN In tabel 3.1 zijn alle gemeentelijke projecten met de woningbouwaantallen weergeven, waarvoor een grondexploitatie door de raad is vastgesteld. De toekomstige woningbouwprogramma’s waarvan nog geen grondexploitatie is vastgesteld zijn niet verwerkt in deze tabel. Ook privaat te ontwikkelen programma’s zijn niet meegenomen in deze optelling. In 2023 is er 1 particuliere woonkavel, 3 bedrijfskavels en 1 maatschappelijke kavel verkocht. In totaal staan er per 1 januari 2024, voor de lopende projecten met een grondexploitatie, nog 500 uit te geven woningen geprogrammeerd. Alle woningen worden met behulp van het uitvoeren van een tenderprocedure via een ontwikkelaar op de markt gezet. De nog beschikbare woningen bevinden zich binnen de projecten Buytewech-Noord, Lindelaan, Tochtpad Noordeinde, Teylerspark fase 2, Vrouwenakker-West en IKC De Poel. Naast de uit te geven woningbouw staan er bij het project Schoterhoek II nog 2 uit te geven bedrijfskavels geprogrammeerd. Alle bedrijfskavels zijn al verkocht onder voorbehoud of gereserveerd. Ook zullen er nog verschillende maatschappelijke en agrarische gronden worden uitgegeven bij de projecten de Noordse Buurt (interne levering), Vrouwenakker-West en IKC De Poel (interne levering). PROJECTEN GZ 01 GZ 02 GZ 06 GZ 07 GZ 08 GZ 11 GZ 12 GZ 10 GZ 01 GZ 01 GZ 11 GZ 12

Woningbouw Noordse Buurt Buytewech-Noord Lindelaan Tochtpad Noordeinde Teylerspark fase 2 Vrouwenakker-West IKC De Poel Commercieel Schoterhoek II Maatschappelijk Noordse Buurt - provincie bos en rietmoeras Noordse Buurt - gemeente bos + overige grond Vrouwenakker-West - wonen met zorg IKC De Poel - Integraal Kind Centrum TOTAAL WONINGBOUW TOTAAL PROJECTEN

Totaal aantal Verkocht in 2023

Resterend aantal

Uitgeefbaar m2

3 230 65 42 61 82 20

1 0 0 0 0 0 0

0 230 65 42 61 82 20

4.525 56.592 1.867 2.329 3.670 12.870 632

32

3

2

63.548

1 1 1 1 503 539

1 0 0 0 1 5

0 1 1 1 500 505

320.546 466.793 1.600 1.804 82.485 936.776

Tabel 3.1: Projecten en (woning)bouwprogramma

3.3 WONINGBOUWPLANNING In tabel 3.2 is het volledige woningbouwprogramma (ook in dit geval alléén van de lopende projecten met een grondexploitatie) dat de gemeente de komende jaren gepland heeft te gaan realiseren per woningbouwcategorie en jaarschijf uiteengezet. Het gaat hierbij om de planning van de overdracht van de grond van de gemeente aan een koper (particulier of ontwikkelaar/bouwer). De daadwerkelijke oplevering van de woningen zal vaak pas in de jaren erna plaatsvinden. In de tabel is Schoterhoek II niet meegenomen. Van het totale woningbouwprogramma van 500 woningen per 1 januari 2024 is 23% sociale huur, 17% middeldure huur, 24% goedkope koop, 10% betaalbare koop en 26% middeldure, duurdere of dure koop. Op basis van de actualisatie is de verwachting dat er in de huidige woningbouwprojecten gronden worden geleverd vanaf 2024 tot en met 2026. In de grondexploitaties is rekening gehouden met de positieve marktontwikkelingen met een gemiddelde gronduitgifte van 167 woningen per jaar vanuit de bestaande grondexploitaties. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 7

WONINGCATEGORIE Sociale huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Betaalbare koop Middeldure koop Duurdere koop Dure koop TOTAAL

2024 31 48 0 78 27 21 13 10 228

2025 71 36 0 27 18 55 10 23 240

2026 15 0 0 14 3 0 0 0 32

2027

2028 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2029 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2030 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal 117 84 0 119 48 76 23 33 500

in % 23% 17% 0% 24% 10% 15% 5% 7% 100%

Tabel 3.2: Woningbouwplanning In de prestatieafspraken staat opgenomen dat er minimaal 478 sociale huurwoningen aan de voorraad worden toegevoegd in de periode 2019 - 2029. In de evaluatie 2023 van de meerjarige prestatieafspraken 2022 - 2025 tussen gemeente, WDA en WSN staat aangegeven dat er sinds 2019 in totaal 80 sociale huurwoningen zijn opgeleverd en daar tot en met 2027 nog 210 sociale huurwoningen aan worden toegevoegd (zie tabel 3.3). Dit wil zeggen dat er in nieuw te ontwikkelen plannen nog 188 sociale huurwoningen moeten worden opgenomen. SOCIALE HUURWONINGEN OPGELEVERD

IN VOORBEREIDING

PROJECTEN Teylerspark I De Verwondering Damstaete Land van Koppen TAVV TOTAAL Centrumlocatie Nieuwveen Koetshuisplantsoen Lindelaan Buytewech-Noord (OTL) Buytewech-Noord (gem.) Vrouwenakker-West Tochtpad Noordeinde TOTAAL

aantal jaartal 20 2019 12 2019 20 2020 12 2021 16 2022 80 48 2024 31 2025 15 2025 14 2024 66 2026 16 2026 20 2027 210

Tabel 3.3: Sociale woningbouw

3.4 FASERING In de tabel 3.4 zijn alle lopende grondexploitaties weergegeven met daarbij de ontwikkelingsfase. Een gebiedsontwikkeling en de daarbij lopende grondexploitatie kent verschillende fases. In de initiatieffase wordt een voorbereidingskrediet gevraagd en een startnotitie opgesteld met de uitgangspunten voor planontwikkeling, waaronder een eerste financiële verkenning. Bij de definitiefase worden de ruimtelijke en financiële aspecten van het plan uitgewerkt met een haalbaarheidsstudie. In de ontwerpfase wordt het stedenbouwkundig plan opgesteld en vindt een financiële doorrekening plaats op basis van een voorlopig ontwerp. Afhankelijk van de grootte van het project worden het bestemmingsplan en de grondexploitatie gelijktijdig vastgesteld in de voorbereidingsfase. De berekeningen zijn op basis van het inrichtingsplan gemaakt met opgestelde ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Ook wordt het plangebied bouwrijp gemaakt. In de realisatiefase wordt het projectplan uitgevoerd. Met de actualisatie van de grondexploitatie worden kosten en inkomsten bijgehouden. In de laatste fase, de nazorgfase, wordt een project afgesloten. De resterende kosten worden in de voorziening afgesloten projecten weggezet en eventuele opbrengsten komen op de financiële balans onder de materiele vaste activa. PROJECTEN GZ 01 GZ 02 GZ 06 GZ 07 GZ 08 GZ 10 GZ 11 GZ 12

Ontwikkelingsfases Noordse Buurt Buytewech-Noord Lindelaan Tochtpad Noordeinde Teylerspark fase 2 Schoterhoek II Vrouwenakker-West IKC De Poel

Initiatief

Definitie

Ontwerp

Voorbereiding

Realisatie

Nazorg

Tabel 3.4: Fasering projecten Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 8

4. Resultaten actualisatie 5.1 INLEIDING In dit hoofdstuk wordt eerst kort ingegaan op het actualisatieproces. Hierna worden de resultaten van de actualisatie van de grondexploitaties 2024 besproken, waaronder de resultaten van de positieve en negatieve grondexploitaties, de voorzieningen en reserves en het weerstandvermogen. Ook volgt er nog een overzicht van de kosten en opbrengsten en de gevolgen voor de jaarrekening 2023 en de algemene reserve.

5.2 AFSLUITEN GRONDEXPLOITATIES Er wordt voorgesteld om bij deze actualisatie geen grondexploitaties af te sluiten.

5.3 RESULTATEN POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2023 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 2,9 miljoen, NCW. De grondexploitatie Lindelaan is verschoven van de negatieve grondexploitaties naar de positieve grondexploitaties. Daarnaast is de grondexploitatie Vrouwenakker-West (per 1 mei 2023) geopend. In de onderstaande tabellen zijn deze grondexploitaties meegenomen bij de vergelijking. Resultaten positieve complexen (zonder tussentijdse winstneming) 2023 – 2024 Zonder rekening te houden met de tussentijdse winstneming is er voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 12,0 miljoen, NCW per 1 januari 2024. Dit is € 8,0 miljoen hoger ten opzichte van vorig jaar. De verschillen worden later verklaard.

GZ 02 GZ 06 GZ 07 GZ 10 GZ 11

POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES zonder tussentijdse winstneming in miljoenen Buytewech-Noord Lindelaan Teylerspark fase 2 Schoterhoek II Vrouwenakker-West TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2023 € 1,8 -€ 0,4 € 0,5 € 2,2 € 4,1

NCW 1-1-2024 € 6,8 € 0,0 € 2,2 € 2,2 € 0,8 € 12,0

Verschil € 5,0 Voordeel € 0,5 Voordeel € 1,7 Voordeel -€ 0,1 Nadeel € 0,8 Voordeel € 8,0 Voordeel

Resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2023 – 2024 Rekening houdend met tussentijdse winstneming is voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 10,2 miljoen, NCW per 1 januari 2024. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 1,9 miljoen (van € 12,0 miljoen zonder tussentijdse winstneming naar € 10,2 miljoen met tussentijdse winstneming), NCW per 1 januari 2024. Dit komt doordat voor Schoterhoek II (in totaal € 1.918.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2023 resulteert dit in een voordeel van € 7,7 miljoen, door positievere resultaten van de projecten en € 261.000 winstneming van Schoterhoek II bij deze actualisatie. Als gezegd is volgens de regelgeving voor de accountantscontrole en jaarrekening de prognose van de positieve grondexploitaties met tussentijdse winstneming leidend.

GZ 02 GZ 06 GZ 07 GZ 10 GZ 11

POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES met tussentijdse winstneming in miljoenen Buytewech-Noord Lindelaan Teylerspark fase 2 Schoterhoek II Vrouwenakker-West TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2023 € 1,8 -€ 0,4 € 0,5 € 0,6 € 2,5

NCW 1-1-2024 € 6,8 € 0,0 € 2,2 € 0,3 € 0,8 € 10,2

Verschil € 5,0 Voordeel € 0,5 Voordeel € 1,7 Voordeel -€ 0,3 Nadeel € 0,8 Voordeel € 7,7 Voordeel

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Buytewech-Noord is ten opzichte van de actualisatie 2023 met € 5,0 miljoen gestegen. De verklaring hiervoor ligt grotendeels bij de opbrengsten van de woningbouw,

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 9

die zijn gestegen door het hanteren van een hoger minimaal grondbod op basis van een taxatie en het omzetten van (een deel van de) appartementen naar grondgebonden woningen. De kosten van het bouw- en woonrijp maken zijn gedaald door het (pragmatisch) voorbelasten van de grond en het weglaten van onvoorziene kosten. Er is ook kritisch gekeken naar de plankosten in verhouding tot de procedures die nog doorlopen moeten worden. Het resultaat van de grondexploitatie Lindelaan is ten opzichte van de actualisatie 2023 met € 0,5 miljoen gestegen. De belangrijkste oorzaak hiervan is een lagere raming van het bouwrijp maken door het vereenvoudigen van de klimaatmaatregelen en een aanbestedingsvoordeel. Ook de geraamde kosten voor het uitkeren van planschade zijn naar beneden bijgesteld. Het resultaat van de grondexploitatie Teylerspark fase 2 is ten opzichte van de actualisatie 2023 met € 1,7 miljoen gestegen. De verklaring hiervoor ligt grotendeels bij de opbrengsten van de woningbouw, die zijn gestegen door het ingediende grondbod bij de tenderprocedure. Daarnaast zijn de geraamde kosten voor het uitkeren van planschade naar beneden bijgesteld. Aan de andere kant blijken de kosten voor bouwrijp maken hoger te liggen bij de aanbesteding en zijn de kosten voor het woonrijp maken hoger doordat het plan nu concreter is geraamd.

Ook de plankosten zijn gestegen door hogere kosten voor de tenderprocedure. Het resultaat van de grondexploitatie Schoterhoek II is ten opzichte van de actualisatie 2023 met € 0,3 miljoen gedaald. Dit komt nagenoeg volledig door de tussentijdse winstneming (€ 261.000). Het resultaat van de grondexploitatie Vrouwenakker-West is ten opzichte van de opening van de grondexploitatie per 1 mei 2023 met € 1,0 miljoen gestegen. De belangrijkste oorzaak hiervan ligt bij de opbrengst van de grond, die hoger ligt door het ingediende grondbod bij de tenderprocedure. Ook zijn de plankosten naar beneden bijgesteld. Aan de andere kant zijn er kosten opgenomen voor het realiseren van voorzieningen ten behoeve van de verkeersveiligheid van het Nieuwveens Jaagpad.

5.4 RESULTATEN NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2023 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 29,7 miljoen, NCW. De grondexploitatie Lindelaan is verschoven van de negatieve grondexploitatie naar de positieve grondexploitatie. Daarnaast is de grondexploitatie IKC De Poel (per 1 oktober 2023) geopend. In de onderstaande tabellen zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten (Lindelaan) of meegenomen bij de vergelijking (IKC De Poel). Resultaten negatieve complexen 2023 - 2024 Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2024 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 30,3 miljoen, NCW. Dit betekent een verslechtering van circa € 1,1 miljoen ten opzichte van vorig jaar. NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES in miljoenen GZ 01 Noordse Buurt GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 12 IKC De Poel TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2023 -€ 28,1 -€ 1,1 -€ 29,2

NCW 1-1-2024 -€ 28,8 -€ 0,8 -€ 0,8 -€ 30,3

Verschil -€ 0,6 Nadeel € 0,3 Voordeel -€ 0,8 Nadeel -€ 1,1 Nadeel

Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Noordse Buurt is ten opzichte van de actualisatie van 2023 met € 0,6 miljoen gedaald. De belangrijkste oorzaak hiervan zijn de financieringslasten door de hoge negatieve boekwaarde. Daarnaast zijn de kosten van het woonrijp maken gestegen door hogere kosten voor het aan te leggen bos en een lagere opbrengst voor het verkopen van de grond aan de provincie. De plankosten zijn juist naar beneden bijgesteld doordat er kritisch gekeken is naar de plankosten in verhouding tot de procedures die nog doorlopen moeten worden. Het resultaat van de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde is ten opzichte van de actualisatie 2023 met € 0,3 miljoen verbeterd. De verklaring hiervoor ligt grotendeels bij de opbrengsten van de woningbouw, die hoger zijn ingeschat door het hanteren van een hoger minimaal grondbod op basis Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 10

van een taxatie. Aan de andere kant zijn de plankosten licht gestegen door de hogere kosten voor begeleiding van de tenderprocedure. Het resultaat van de grondexploitatie IKC De Poel is ten opzichte van de opening van de grondexploitatie per 1 oktober 2023 nagenoeg gelijk gebleven.

5.5 VOORZIENINGEN EN RESERVES De voorlopige resultaten van de grondexploitatie hebben invloed op een voorziening en drie reserves, te weten: - Voorziening nadelige saldi grondexploitaties; - Reserve reservering woningbouw; - Reserve onvoorzien grondexploitaties; - Reserve winstneming. Daarnaast wordt de ‘nog te maken kosten’ bij het afsluiten van een grondexploitatie gereserveerd in de Voorziening afgesloten complexen. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de gemeente besloten om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te bereken op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven. NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES in miljoenen GZ 01 Noordse Buurt GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 12 IKC De Poel TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

NCW 1-1-2023 -€ 28,1 -€ 1,1 -€ 29,2

NCW 1-1-2024

EW Variabel

-€ 28,8 -€ 0,8 -€ 0,8 -€ 30,3

-€ 29,6 -€ 0,8 -€ 0,8 -€ 31,3

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Op 1 januari 2023 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezamen € 31,2 miljoen. In 2023 zijn er twee grondexploitaties geopend met een negatief resultaat. Om het nadelige saldo van de grondexploitaties te dekken is er bij het openen van de grondexploitatie Vrouwenakker-West een bedrag van € 188.000 (eindwaarde) en de grondexploitatie IKC De Poel een bedrag van € 846.000 (eindwaarde) toegevoegd aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. Voor de negatieve grondexploitaties die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totale te verwachten resultaat per 1 januari 2024 op eindwaarde € 31.272.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus bijna € 31,3 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn. Op basis van de actualisatie per 1 januari 2024 kan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties daarom verlaagd worden met een bedrag van € 995.000 (eindwaarde). Dit is gedeeltelijk ten gunste van de Reserve reservering woningbouw. Onderstaand is de berekening voor deze Voorziening weergegeven. Belangrijk is te vermelden dat bij afsluiting de negatieve resultaten van de grondexploitaties Noordse Buurt, Tochtpad Noordeinde en IKC De Poel ten laste van deze voorziening zullen worden gebracht.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 11

Bepaling hoogte Voorziening negatieve saldi grondexploitaties Saldo per 1 januari 2023 Toevoeging Vrouwenakker-West (opening) Toevoeging IKC De Poel (opening) Saldo per 31 december 2023 A1

31.233.000 EW 188.000 EW 846.000 EW 32.267.000 EW

Behoefte actualisatie per 1 januari 2024

B1

31.272.000 EW

Benodigde verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties

C1=B1-A1

-995.000 EW

Reserve reservering woningbouw (R23) De reserve reservering woningbouw is bestemd om goedkope woningbouw mogelijk te maken op gronden die de gemeente zelf ontwikkelt. De gemeente kan de Reserve reservering woningbouw aanwenden om goedkope woningen financieel mogelijk te maken. Op 1 januari 2023 was er in de Reserve reservering woningbouw een bedrag van € 1.949.000 beschikbaar. Vanuit de begroting 2023 is er een bedrag van € 1.051.000 gestort in de Reserve reservering woningbouw en bij het openen van de grondexploitatie Vrouwenakker-West (€ 188.000 negatief) is het negatieve resultaat van de grondexploitatie gedekt door een storting vanuit de Reserve reservering woningbouw naar de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. Daarmee is er op 31 december 2023 een bedrag van € 2.812.000 beschikbaar. Bij de opening van de grondexploitaties Lindelaan (€ 471.000) en Vrouwenakker-West (€ 188.000) is het negatieve resultaat gedekt door een storting vanuit de Reserve reservering woningbouw naar de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. Inmiddels is het resultaat van deze grondexploitaties positief en kan de dekking vanuit de Reserve reservering woningbouw vrijvallen. Ook het resultaat van de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde is verbeterd ten opzichte van de opening van de grondexploitatie, waardoor een gedeelte van de dekking (€ 208.000) kan vrijvallen.

Om het bedrag in de Reserve reservering woningbouw per 1 januari 2024 te maximeren op € 3.000.000, wordt voorgesteld om € 188.00 (van de totale verlaging van € 995.000) terug te storten in de Reserve reservering woningbouw. Berekening saldo Reserve reservering woningbouw

Saldo per 1 januari 2023 Storting vanuit collegeprogramma Onttrekking Vrouwenakker-West (opening) Saldo per 31 december 2023

A3

1.949.000 1.051.000 -188.000 2.812.000

Totale verhoging nav actualisatie 2024

B3

188.000

Stand Reserve reservering woningbouw 1 januari 2024

C3=A3+B3

3.000.000

Reserve onvoorzien grondexploitaties (R024) De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve wordt bepaald op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. Dit bedrag komt uit op € 80.000. Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 805.000. Dit bedrag wordt teruggestort in de Algemene reserve in boekjaar 2023. De verlaging is grotendeels het gevolg van de grondexploitatie Vrouwenakker-West dat van een negatieve grondexploitatie een positieve grondexploitatie is geworden. Dit project kende, vanwege de projectfase waar het zich begin 2023 in bevond, nog aanzienlijke (financiële) risico’s, die na de aanbesteding inmiddels een stuk kleiner zijn. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 12

Overzicht berekende onvoorzien per complex NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES

NCW 1-1-2024

in miljoenen GZ 01 Noordse Buurt GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 12 IKC De Poel TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN

Berekende onvoorzien

-€ 28,8 -€ 0,8 -€ 0,8 -€ 30,3

€ 11.000 € 63.000 € 6.000 € 80.000

Berekening saldo Reserve onvoorzien grondexploitaties

Saldo per 1 januari 2023 Toevoeging Vrouwerakker-West (opening) Toevoeging IKC De Poel (opening) Saldo per 31 december 2023

A2

308.000 503.000 74.000 885.000

Totaal behoefte op basis van risicoberekening negatieve complexen per 1 januari 2024

B2

80.000

Benodigde verlaging van de Reserve onvoorzien

C2=B2-A2

-805.000

Reserve winstneming (R039) In het kader van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) wordt voor positieve complexen verplicht tussentijdse winst genomen op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve. Op 1 januari 2023 is het saldo in de Reserve winstneming € 1.458.000. Bij de actualisatie 2024 wordt tussentijdse winst genomen bij de grondexploitatie Schoterhoek II. Het gaat om een winst van € 261.000 en zal worden toegevoegd aan de Reserve winstneming. Het bedrag in de Reserve winstneming is daarmee € 1.719.000 per 1 januari 2024. Doordat er vóór het instellen van de Reserve winstneming al tussentijdse winst was genomen vanuit de grondexploitatie Schoterhoek II is de totaal genomen winst voor deze grondexploitatie hoger, namelijk € 1.918.000.

Berekening saldo Reserve winstneming POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES GZ 02 GZ 06 GZ 07 GZ 10 GZ 11

Buytewech Noord Lindelaan Teylerspark fase 2 Schoterhoek II Vrouwenakker-West TOTAAL RESERVE WINSTNEMING

Reserve winstneming 2023

Winstneming 2024

Reserve winstneming 2024

Totaal genomen winstneming

1.458.000

261.000

1.719.000

1.918.000

1.458.000

261.000

1.719.000

1.918.000

Nog te nemen winst

Afsluiting

7.356.000 41.000 2.303.000 322.000 886.000 10.908.000

2027 2025 2025 2025 2027

Voorziening afgesloten complexen Bij het afsluiten van een grondexploitatie resteren vaak nog afrondende werkzaamheden. De budgetten voor deze afrondende werkzaamheden worden vanuit de grondexploitatie overgeheveld naar de Voorziening afgesloten complexen.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 13

Overzicht Voorziening afgesloten complexen Stand per 1 januari 2023

Beschikbaar 31 december 2023

WRM Overige kosten Plankosten

978 32.040 0

0 0 0

Planschade

84.211

84.211

84.211

0

Planschade

115.197

115.197

115.197

0

Vrijval actualisatie 2024

Toevoeging actualisatie 2024

Stand per 1 januari 2024

Buytewech Oost 0 0 0

Teylerspark I Damstaete Zuidhoek WRM

121.000

121.000

Land van Koppen Overige kosten Plankosten

51.374 70.493

38.822 70.493

38.822 70.493

0 0

WRM Overige kosten Plankosten

108.181 39.002 26.924

108.181 38.337 26.924

108.181 38.337 26.924

0 0 0

WRM Overige kosten Plankosten

1.416.000 90.000 256.348

829.432 85.998 227.070

829.432 85.998 227.070

BRM WRM Overige kosten Plankosten

74.682 446.000 75.000 187.487 3.073.917

0 175.864 75.000 147.575 2.023.105

0 175.864 75.000 147.575 1.661.940

Langeraar Oost

De Verwondering

Ter Aar Vernieuwd Verbonden

TOTAAL KOSTEN

482.165

121.000

Bij deze actualisatie worden geen grondexploitaties afgesloten. Wel zijn er voorgaande jaren grondexploitaties afgesloten waarvan nog een budget beschikbaar is. Bij de projecten Buytewech-Oost (De grendel), Land van Koppen (fase 1 en 2) en Langeraar Oost waren kosten opgenomen voor afrondende werkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn inmiddels afgerond. Voor de projecten Teylerspark I en Damstaete was budget opgenomen voor het eventueel uitkeren van planschade. Een verzoek kan binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan worden ingediend. De termijn is voor deze projecten verstreken. Het beschikbare budget van circa € 482.000 dat voor deze projecten was gereserveerd kan vrijvallen. Bij de projecten De Verwondering en Ter Aar Vernieuwd Verbonden volgen nog afrondende werkzaamheden voor voornamelijk het woonrijp maken. Voor afronding van het project Zuidhoek is toch nog een budget van € 121.000 nodig voor baggerwerkzaamheden, terwijl het budget voor dit project in de voorziening afgesloten complexen in 2023 reeds is vrijgevallen. Dit kan opgevangen worden door vrijvallende budgetten. Het beschikbare budget van circa € 361.000 (€ 482.000 - € 121.000) kan vrijvallen. Dit bedrag wordt teruggestort in de Algemene reserve in boekjaar 2023. De stand van de Voorziening afgesloten complexen is per 1 januari 2024 € 1.662.000.

5.6 WEERSTANDSVERMOGEN Om eventuele calamiteiten financieel op te vangen moet de gemeente een Weerstandsvermogen aanhouden. Dit Weerstandsvermogen wordt jaarlijks berekend en bijgesteld en is onderdeel van de Programmabegroting en de Jaarrekening. Met behulp van de IFLO-norm wordt de hoogte van het benodigde Weerstandsvermogen van het grondbedrijf berekend op basis van 10% van de boekwaarde, 10% van de nog te maken kosten en met aftrek van de Reserve onvoorzien vanuit de (lopende) grondexploitaties. De totale boekwaarde van de actieve grondexploitaties bedraagt momenteel € 39,7 miljoen. In onderstaand tabel is de opbouw van de totale boekwaarde weergegeven. 10% van dit bedrag komt neer op € 3.969.000. De totale kosten die de gemeente nog moet maken voor het afsluiten van de grondexploitaties zijn geraamd op € 14,8 miljoen. 10% van dit bedrag is € 1.476.000.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 14

Totaal boekwaarde en totale kosten actieve grondexploitaties Cost to complete Boekwaarde 1-1-2024 1-1-2024 in miljoenen POSITIEVE COMPLEXEN Buytewech Noord Lindelaan Teylerspark fase 2 Schoterhoek II Vrouwenakker-West TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN

6.600.554 1.202.346 1.496.892 892.224 502.188 10.694.203

5.415.441 964.415 716.584 -328.860 1.717.893 8.485.473

in miljoenen NEGATIEVE COMPLEXEN GZ 01 Noordse Buurt GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 12 IKC De Poel TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN TOTAAL ALLE COMPLEXEN

1.060.965 1.623.617 1.380.019 4.064.601 14.758.805

30.290.338 795.240 115.863 31.201.441 39.686.914

GZ 02 GZ 06 GZ 07 GZ 10 GZ 11

Op basis van bovenstaande gegevens komt het aandeel in het gewenst weerstandvermogen voor het onderdeel grondexploitaties uit op € 5.365.000 (€ 3.969.000 + € 1.476.000 - € 80.000). Per 1 januari 2022 was dit een bedrag van € 5.343.000. Het betreft hier daarom een minimale verhoging van het benodigde weerstandsvermogen van € 22.000. Met dit bedrag zal het onderdeel grondexploitaties bij de bepaling van het gemeentelijke weerstandsvermogen bij de Jaarrekening 2023 worden verhoogd. Berekening benodigd Weerstandsvermogen Boekwaarde 39,7 10% 0,1 4,0 5,4 0,1 5,4

in miljoenen Benodigd Benodigde weerstandsvermogen op basis van IFLO-norm Af: opgenomen in voorziening RESTEREND BENODIGD WEERSTANDSVERMOGEN

Kosten 14,8 0,1 1,5

5.7 OVERZICHT KOSTEN EN OPBRENGSTEN Op basis van de woningbouwplanning in paragraaf 3.3 worden de kosten en opbrengsten voor alle lopende, gemeentelijke grondexploitaties berekend. Het totale saldo van de kosten en opbrengsten is in onderstaande tabel weergegeven. Dit saldo sluit in 2027 met een tekort van € 20,4 miljoen. Dit resultaat sluit aan op de totaaltelling van de eindwaardes van alle grondexploitaties en wordt grotendeels veroorzaakt door het negatieve saldo van de Noordse Buurt. Het saldo was bij de actualisatie 2022 nog € 28,1 miljoen, waarbij het verschil wordt verklaard door de positieve resultaten van de grondexploitaties (o.a. hogere grondopbrengsten). Saldo kosten en opbrengsten alle projecten Totaal projecten in miljoenen Totale kosten Totale opbrengsten Totale rente Kasstroom (per jaar) Kasstroom (cumulatief)

BW

na 2023 -76,6 37,0 0,0 -39,7 -39,7

2024

-14,5 34,1 -0,2 19,3

-3,1 13,1 -0,2 9,8 -29,9

2025 -5,9 19,2 -0,2 13,2 -16,7

2026 -2,9 1,7 0,1 -1,1 -17,8

2027 -2,6 0,0 0,1 -2,6 -20,4

De tabel geeft weer dat de boekwaarde per 1 januari 2024 € 39,7 miljoen bedraagt. De boekwaarde was per 1 januari 2023 hoger, namelijk € 40,1 miljoen. De lagere boekwaarde is het gevolg van de verkoop van gronden bij de Noordse Buurt en Schoterhoek II en de daarvoor gegenereerde opbrengsten. De opbrengsten zijn onderdeel van de boekwaarde geworden. De boekwaarde zal de Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 15

komende jaren, bij voortzetting van het beleid, geleidelijk worden afgebouwd naar € 20,4 miljoen.

5.8 JAARREKENING 2023 EN ALGEMENE RESERVE De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 heeft gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2023 en een aantal reserves en voorzieningen (boekjaar 2023). In de voorgaande paragrafen is uitgebreid ingegaan op de financiële consequenties. Hieronder een korte toelichting op de consequenties voor het Jaarrekeningresultaat 2023, de Reserve reservering woningbouw, de Algemene reserve en de Reserve winstneming. De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 heeft een positief effect van € 995.000 op het Jaarrekeningresultaat 2023 door de verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. Het positieve resultaat is als volgt opgebouwd.

Jaarrekeningresultaat 2023 Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Invloed op jaarrekening

995.000 995.000

De gemeenteraad wordt voorgesteld om hiervan € 188.000 terug te storten in de Reserve reservering woningbouw via de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2023.

Reserve reservering woningbouw Verhoging Reserve reservering woningbouw Totaal storting in Reserve reservering woningbouw

188.000 188.000

Door het verlagen van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 805.000 en het vrijvallen van € 361.000 uit de Voorziening afgesloten complexen kan € 1.166.000 worden gestort in de Algemene reserve in het boekjaar 2023.

Algemene reserve (2023) Verlaging Reserve onvoorzien grondexploitaties ten gunste van Algemene Reserve Vrijval uit Voorziening afgesloten complexen toevoegen aan Algemene Reserve Totaal storting in Algemene reserve

805.000 361.000 1.166.000

De winstneming bij het project Schoterhoek II van € 261.00 kan worden toegevoegd aan de Reserve winstneming in het boekjaar 2023.

Reserve winstneming (2023) Winstneming grondexploitatie Schoterhoek II toevoegen aan Reserve winstneming Totaal storting in Reserve winstneming

261.000 261.000

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 16

5. De projecten 6.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden eerst enkele grondexploitaties aangehaald die bij eerdere actualisaties zijn afgesloten maar, waarbij zich nog noemenswaardige ontwikkelingen hebben afgespeeld. Daarna wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties met daarbij in het kort de recente ontwikkelingen. Hierna volgen de toelichtingen op de lopende projecten. Deze toelichtingen vormen een uitgebreide weergave van de stand van zaken van de projecten met betrekking tot het programma, de fasering, de kosten en opbrengsten, de verschillenanalyse, de risicoanalyse en de resultaten.

6.2 OVERZICHT AFGESLOTEN GRONDEXPLOITATIES Bij de grondexploitaties die bij voorgaande actualisaties zijn afgesloten kunnen nog resterende ontwikkelingen of werkzaamheden plaatsvinden. Hieronder volgen de projecten waarbij noemenswaardige ontwikkelingen spelen. Buytewech-Oost De grondexploitatie Buytewech-Oost is per 31 december 2018 afgesloten. Bij het afsluiten van de grondexploitatie was beperkt interesse voor de woonwerkkavels. In 2021 is er een overeenkomst met Vink Bouw getekend voor invulling van het overgebleven stuk grond, genaamd project de Grendel. In oktober 2022 is de bouw van 16 startersappartementen gestart. De appartementen zijn in mei 2023 opgeleverd. Zuidhoek en Meijepark De grondexploitatie Zuidhoek en Meijepark is per 31 december 2020 afgesloten. In 2021 is de laatste particuliere kavel geleverd en het grootste deel van het woonrijp maken afgerond. In 2024 volgen nog baggerwerkzaamheden van de sloot aan het Zuideinde. Land van Koppen De grondexploitatie Land van Koppen is per 31 december 2020 afgesloten. De resterende werkzaamheden voor het aanpassen van een groenstrook zijn in 2023 afgerond. Langeraar Oost De grondexploitatie Langeraar Oost is per 31 december 2021 afgesloten. De resterende werkzaamheden voor de kruising Langeraarseweg zijn in 2023 afgerond. De Verwondering De grondexploitatie de Verwondering is per 31 december 2022 afgesloten.

Er volgen in 2024 nog werkzaamheden voor het aanbrengen van verharding en groen. Ter Aar Vernieuwd Verbonden De grondexploitatie Ter Aar Vernieuwd Verbonden is per 31 december 2022 afgesloten. Het bouwrijp maken van de scholenlocaties is inmiddels afgerond. In 2024 volgen nog werkzaamheden voor het woonrijp maken bij het Futurahuis en het aanleggen van het groen.

6.3 OVERZICHT EN TOELICHTINGEN LOPENDE GRONDEXPLOITATIES Hieronder volgt een overzicht van de lopende grondexploitaties met daarbij de actuele ontwikkelingen. Verderop volgen de uitgebreide toelichtingen. Noordse Buurt Eind 2022 zijn met alle bedrijven overeenkomsten tot koop gesloten (behoudens één glastuinbouwbedrijf en een maatschappelijke voorziening), de opstallen gesloopt en de gronden gesaneerd en bouwrijp gemaakt (afkoppelen nutsvoorzieningen). In 2020 is de gemeente gestart met de aanleg van de paden rondom de Noordse Buurt. In 2023 is de route aan de oostzijde gerealiseerd. Voor 2024 staat de aanleg van het noordelijke en westelijke deel in de planning. In december 2023 is de grond aan de provincie verkocht voor de aanleg van rietmoeras en bos. Er zal ook een gedeelte van het bos door de gemeente worden aangelegd. In samenwerking met de Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 17

provincie is gewerkt aan een schetsontwerp voor de totale natuurontwikkeling, die in januari 2023 is vastgesteld door de stuurgroep. Er wordt nu verder gewerkt aan het definitief ontwerp en de realisatie zal ook gezamenlijk worden opgepakt. Buytewech-Noord Het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29a, waarin de ruimtelijke kaders voor de ontsluiting zijn vastgelegd, is in 2020 in procedure gebracht, vervolgens vastgesteld door de gemeenteraad en in 2021 voor beroep behandeld door Raad van State. Het bestemmingsplan is in maart 2022 onherroepelijk geworden. Het bestemmingsplan ‘met verbrede reikwijdte’ Buytewech-Noord is in november 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Hier is beroep tegen ingesteld. Na de zitting in december 2023 bij de Raad van State zijn de ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Inmiddels is het eerste deel van de hoofdontsluiting met rotonde afgerond. Daarnaast zijn de technische voorbereidingen voor de volledige bouwweg gestart en worden de eilanden van het gemeentelijke deel gegraven (fase 1). In 2025 staat het bouwrijp maken van eiland 1 en 2 gepland en wordt de riolering langs de hoofdroute aangelegd (fase 2). De bouw van de woningen is gefaseerd vanaf 2025 en het woonrijp maken loopt door tot en met 2027.

In juni 2023 is de tenderprocedure om een ontwikkelaar te selecteren voor de eilanden 3 tot en met 8 gestart, en is de gemeente in gesprek met de woningbouwcorporatie WSN voor de eilanden 1 en 2. De tenderprocedure loopt door tot april 2024. Lindelaan Het bestemmingsplan met daarin de stedenbouwkundige visie & regels is in februari 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk. Het oude Ashram College is met enige vertraging door de aanwezigheid van de ruige dwergvleermuis en het aspect stikstof begin 2022 gesloopt. Na het doorlopen van een tenderprocedure is in december 2022 de overeenkomst met de ontwikkelaar getekend voor de bouw van 65 woningen. In 2023 zijn de koopappartementen binnen het plan verkocht door de ontwikkelaar. Voor de middeldure huurappartementen is gestart met het zoeken van een exploitant. In februari 2024 is het bouwrijp maken aanbesteed en zullen de werkzaamheden starten. De planning is om medio mei 2024 te starten met de bouw van de woningen en het woonrijp maken loopt door tot 2025. Teylerspark fase 2 Op basis van het stedenbouwkundig plan is het bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan is in juni 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk.

Vanwege de strak omlijnde kaders is de keuze gemaakt om het project in de markt te zetten door middel van een grondverkoop, en is de grond verkocht aan de hoogste bieder. De overeenkomst met de ontwikkelaar voor de bouw van 61 woningen is in augustus 2023 getekend. Begin 2024 wordt het plangebied bouwrijp gemaakt. Naar verwachting start de bouw van de woningen in het derde kwartaal 2024 en zal het woonrijp maken loopt door tot 2025. Tochtpad Noordeinde Het stedenbouwkundig plan dient als basis voor het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is in juni 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Hier is beroep tegen ingesteld. De ingestelde beroepen zijn in december 2023 ongegrond verklaard door de Raad van State. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk. De voorbereidingen voor de tenderprocedure zijn bijna afgerond. Waarschijnlijk zal de tenderprocedure na de zomer 2024 starten. Vooralsnog zijn de werkzaamheden voor het bouwrijp maken gepland voor 2024 en 2025. Schoterhoek II Er is veel lokale belangstelling voor de kavels van Schoterhoek II. Inmiddels zijn er in totaal 30 kavels verkocht en overgedragen, waarvan 6 kavels in 2020 (of eerder), 16 kavels in 2021, 5 kavels in 2022 en 3 kavels in 2023. De resterende 2 kavels zijn gereserveerd; ten minste 1 kavel zal naar verwachting worden afgenomen in 2024.

Het warmtenet is operationeel en het bouwrijp maken van het gebied is afgerond in 2019 (met het aanleggen van de inritten in 2020 en 2021). Het woonrijp maken volgt in 2025 en is grotendeels afhankelijk van de levering van de laatste kavels.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 18

Vrouwenakker-West In februari 2022 is de Visie op Wonen in Vrouwenakker-West 2025 door de raad vastgesteld. Dit betreft een ontwikkelvisie op hoofdlijnen met de vier thema’s: groen, gezamenlijkheid, geluid en gezondheid. Bij het project Vrouwenakker-West is ervoor gekozen om de woningbouwopgave vroegtijdig naar de markt te brengen om marktpartijen middels een aanbesteding in te laten schrijven. De marktpartij is in juni 2023 geselecteerd en is verantwoordelijk voor het opstellen van het Voorlopig en Definitief ontwerp, het bestemmingsplan, de Omgevingsvergunning, het (vervolg op het) participatietraject, het saneren en bouwrijp maken van het gebied, de realisatie van de woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte. In juli 2023 is de participatie voor de inrichting van het gebied gestart. De doelstelling van deze fase is uitwerking van het Voorlopig Ontwerp tot een Definitief Ontwerp. Daarnaast loopt de planologische procedure en is in december 2023 het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. IKC De Poel In maart 2021 heeft de raad na de uitvoering van een locatiestudie het besluit genomen dat het IKC op de plaats komt van de huidige basisschool Aeresteijn. In februari 2022 is het stedenbouwkundig kader door de gemeenteraad vastgesteld. Op basis hiervan is het bestemmingsplan Kindcentrum De Poel in september 2023 vastgesteld en inmiddels onherroepelijk.

Na het doorlopen van een aanbestedingsprocedure is in mei 2023 een bouwteamovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar die zorgt draagt voor de ontwikkeling en realisatie van het IKC en de realisatie van de woningbouw. Het huidige schoolgebouw wordt naar verwachting in april 2024 gesloopt, met vertraging door de aanwezigheid van vleermuizen. Daarna wordt het plangebied bouwrijp gemaakt. De bouw van het IKC en de appartementen start medio juni 2024.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 19

GZ 01 NOORDSE BUURT Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambtelijk opdrachtgever: Ariaan van der Vlugt Opening grondexploitatie: 2006

Projectleider: Govard Slooters Projectfase: Realisatiefase Verwachtte sluiting: 2025 Plex Nieuwkoop 2.4

GZ01 NOORDSE BUURT Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ01 Noordse Buurt

Gemeentekern

Noordse Buurt

Deelproject

0

Datum

5-feb-2024

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2024

Looptijd

(2 jaar)

Resultaat prijspeil

-€ 29.313.286

Resultaat netto contant

-€ 28.776.536

Ruimtegebruik

Opp (%)

Opp (m²) 1.243.782

100%

106.500

9%

Reservering water

-

-

Buiten beschouwing

-

-

1.137.282

91%

Uitgeefbaar

-

-

Bebouwd

-

-

Verharding

61.153

5%

1.076.129

95%

Bruto plangebied Variabel

Netto plangebied

Groen

-

-

1.137.282

100%

Overig/bijzonder Controle Netto

HET PROJECT Doelstelling Saneren glastuinbouw met behoud van de huidige woningen in het gebied en de herinrichting van het gebied met onder andere een natuurontwikkeling. Toelichting Aanleiding De Noordse Buurt was een verouderd glastuinbouwgebied dat geen mogelijkheden had om zich te ontwikkelen tot een toekomstbestendig glastuinbouwgebied. Er zijn drie belangrijke beleidsdoelen die ten grondslag liggen aan de ingezette transformatie van de Noordse Buurt: 1. Herstructureren van de glastuinbouw. 2. Beëindigen wateronttrekking uit de Nieuwkoopse Plassen. 3. Tegengaan van de bodemdaling. Deze doelen zijn grotendeels bereikt. Het realiseren van doelstelling 2 wordt pas bereikt zodra de inrichting van het watersysteem is gerealiseerd. Dit is een verantwoordelijkheid van het waterschap AGV in samenspraak met het waterschap Rijnland. Het proces van het watergebiedsplan verkeert in een afrondende

fase. Daarna moeten door de twee waterschappen aanpassingen worden gerealiseerd. Of en zo ja welke implicaties dat heeft voor de gemeente is nog niet bekend. In de eindsituatie is sprake van een landschappelijk aantrekkelijk en leefbaar gebied. Een gebied dat gekenmerkt kan worden door een combinatie van natuur, recreatie en grondgebonden agrarisch gebruik. Het is ook een omgeving voor circa 70 bestaande particuliere woningen. Stand van zaken Sloop en sanering bedrijven Met alle bedrijven zijn overeenkomsten tot koop gesloten behoudens één glastuinbouwbedrijf en de maatschappelijke voorziening. Eind 2022 is 100% geleverd en gesloopt. Zodra gronden vrij komen na sloop en sanering, worden de gronden tijdelijk beheerd door lokale agrariërs. De agrariërs laten schapen grazen op de gronden. Herinrichting Noordse Buurt In november 2015 heeft het college en de raad de koers ingezet om te komen tot een Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 | 20