2025-150 Bijlage 2 Taxatierapport met bijlagen
Tekst van het document
C
O
N
C
EP
T
2025-150 Bijlage 2
TAXATIERAPPORT
Object Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Status Concept
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 2.
Nederland mooier, beter en duurzamer maken, met oog voor economie, mens en natuur. Dat drijft ons. Met onze waardebepalingen en adviezen op maat geven we mede vorm aan een toekomstbestendig Nederland en helpen wij uw ambities waar te maken. Net even dat stapje verder denken en doen, om tot die Gloudemans-oplossing te komen die werkt. Simpel, eenvoudig en met beide benen op de grond. Hoe complex de opgave ook is.
EP
T
Gloudemans voor Het Land van Morgen
Taxatierapport | Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Opdrachtgever
Gemeente Nieuwegein
Kenmerk
2575.70-T1c2/we/s
N
C
Titel
Taxateurs
O
B.P. Joris MSc RT
G.J.W. van den Elzen MSc
C
Status Datum
Concept
20 mei 2025
Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch 073 641 33 12 www.gloudemans.nl
Versie 1-18.10
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 3.
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING............................................................................................................................................................. 5
2.
OPDRACHT .................................................................................................................................................................... 6
2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12. 2.13. 2.14. 2.15. 2.16. 2.17. 2.18. 2.19.
Opdrachtgever ......................................................................................................................................... 6 Opdrachtnemer ....................................................................................................................................... 6 Taxateurs .................................................................................................................................................. 6 Opdrachtverstrekking ............................................................................................................................. 7 Onafhankelijkheid.................................................................................................................................... 7 Type taxatie .............................................................................................................................................. 7 Te waarderen belang............................................................................................................................... 7 Taxatiebasis .............................................................................................................................................. 8 Stukken......................................................................................................................................................
8 Opname .................................................................................................................................................... 8 Mate van inspectie ................................................................................................................................... 8 Peildatum .................................................................................................................................................. 8 Reactie van opdrachtgever ..................................................................................................................... 9 Versies ....................................................................................................................................................... 9 Aansprakelijkheid .................................................................................................................................... 9 Conformiteit RICS/EVS/NRVT .................................................................................................................. 9 Publicatie................................................................................................................................................... 9 Van toepassing zijnde tuchtrecht ..........................................................................................................
9 Algemene voorwaarden ........................................................................................................................10
3.
ALGEMENE EN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN .......................................................................................................... 11
3.1. 3.2.
Algemene uitgangspunten ...................................................................................................................11 Bijzondere uitgangspunten ..................................................................................................................12
4.
OMSCHRIJVING JURIDISCHE EN FEITELIJKE SITUATIE VAN DE ONROERENDE ZAAK ................................................... 14
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12.
Kadastrale omschrijving........................................................................................................................14 Rechthebbende ......................................................................................................................................15 Ligging van de onroerende zaak ..........................................................................................................15 Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ...............................................................................15 Gebruik van de onroerende zaak ........................................................................................................17 Voorgenomen (her)ontwikkeling .........................................................................................................17 Zakelijke rechten ....................................................................................................................................19 Publiekrechtelijke beperkingen ...........................................................................................................19 Planologie van de onroerende zaak ....................................................................................................19 Beoordeling en onderbouwing courantheid
......................................................................................21 Marktontwikkelingen .............................................................................................................................22 SWOT-analyse.........................................................................................................................................22
5.
WAARDERING .............................................................................................................................................................. 23
5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6.
Inleiding...................................................................................................................................................23 Gebruikte methode ...............................................................................................................................23 Referentietransacties ............................................................................................................................23 Raming markthuur ................................................................................................................................28 Back-testing ............................................................................................................................................28 Onzekerheden taxatie ...........................................................................................................................29
C
O
N
C
EP
T
1.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 4.
Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering........................................................................29 Finale waardering ..................................................................................................................................30
6.
PLAUSIBILITEITSVERKLARING .................................................................................................................................... 31
7.
BIJLAGEN .................................................................................................................................................................... 32
C
O
N
C
EP
T
5.7. 5.8.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
1.
Blad 5.
SAMENVATTING
Dit advies heeft betrekking op de volgende onroerende zaak, plaatselijk bekend als Mondriaanlaan 3-7 te Nieuwegein. De te taxeren onroerende zaak staat kadastraal bekend als: Gemeente
Sectie
Nummer
Jutphaas
B
6404
Grootte 0.14.12ha
T
Onderhavige taxatie heeft betrekking op het vaststellen van de markthuur voor de ruimte ter grootte van afgerond 405 m² vvo (en circa 472 m² bvo) van de vernieuwbouw.
EP
Door de opdrachtgever is verzocht om de onroerende zaak te taxeren in verband met het vaststellen van de markthuur na renovatie. Hierbij gaat het om een gedeelte van het gebouw dat wordt verhuurd als ‘logeerhuis’. Voor de verdere toelichting met betrekking tot de bijzondere uitgangspunten die zijn gehanteerd bij deze waardering wordt verwezen naar § 3.2.
C
Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de markthuur van de onroerende zaak geschat op:
C
O
N
€ 64.800,00 (zegge: vierenzestigduizend achthonderd euro) € 160,00 per m² vvo (zegge: honderdzestig euro per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak)
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
2.
OPDRACHT
2.1.
Opdrachtgever Gemeente Nieuwegein
Contactpersoon
De heer R. Roijakkers
Adres
Postbus 1
Postcode
3430 AA
Plaats
NIEUWEGEIN
Telefoon
14 030
r.roijakkers@nieuwegein.nl
Opdrachtnemer
EP
2.2.
T
Opdrachtgever
Gloudemans
Contactpersoon
De heer B.P. Joris
Adres
Postbus 5044
Postcode
5201 GA
Plaats
‘s-HERTOGENBOSCH
Telefoon
073 641 33 12
bjoris@gloudemans.nl
Taxateurs
C
Taxateurs
O
N
C
Opdrachtnemer
2.3.
Blad 6.
B.P. Joris MSc RT, taxateur RT433624365 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed) en NVM G.J.W. van den Elzen MSc, vastgoedadviseur --
De taxateurs verklaren over voldoende kennis en ervaring te beschikken om de onderhavige taxatie te kunnen verrichten.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
2.4.
Blad 7.
Opdrachtverstrekking
Op 28 april 2025 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van deze taxatie met betrekking tot het bepalen van een marktconforme huurwaarde ten behoeve van interne besluitvorming. Door opdrachtgever is de opdracht als volgt omschreven: De opdracht heeft betrekking op het bepalen van een marktconforme huurprijs voor een gedeelte van het pand aan de Mondriaanlaan 3-7 te Nieuwegein. De gemeente Nieuwegein werkt samen met Stichting Proxima Terminale Zorg (Proxima), Stichting Beheer Onroerend Goed Hospice Nieuwegein (Pand) en Stichting Logeerhuis Nieuwegein aan een hospice en logeerhuis aan de Mondriaanlaan 3 t/m 7. Het plan is om het voormalige gezondheidscentrum te vernieuwen en geschikt te maken voor het hospice- en logeerkamers.
2.5.
T
Vanaf eind 2025 zal het pand middels een grondige renovatie worden opgewerkt tot nieuwbouwkwaliteit. Het verzoek is om een marktconforme huurprijs te bepalen voor de ruimtes binnen het gedeelte ‘logeerhuis’. Het pand heeft een maatschappelijke functie.
Onafhankelijkheid
Taxateurs verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken.
b.
Taxateurs verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.
c.
Taxateurs verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.
C
N
Type taxatie
0F
O
2.6.
EP
a.
C
Als onderdeel van de werkzaamheden heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit rapport is vermeld.
2.7.
Te waarderen belang
Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.
1
Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
2.8.
Blad 8.
Taxatiebasis
In dit rapport hanteren taxateurs voor de taxatiebasis het begrip markthuur. Hierbij is aangesloten bij de definitie conform de European Valuation Standards (EVS), 2020, Nederlandse vertaling, te weten: ”Het geschatte bedrag waarvoor het vastgoed op de waardepeildatum na behoorlijke marketing onder de voorwaarden van de feitelijke of veronderstelde huurovereenkomst zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder die onafhankelijk van elkaar handelen, waarbij iedere partij met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zou hebben gehandeld.”
2.9.
Stukken
De taxateurs hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: kadastrale informatie (bijlage 1)
b.
akte(n) van levering, zoals genoemd in § 0
c.
bouwtekeningen met als kenmerk (240084DO) en bijbehorende meetstaat
d.
planologie zoals beschreven in § 4.9 van dit rapport
e.
informatie over bodem en grondwater
f.
informatie op bagviewer.kadaster.nl
g.
informatie over het energielabel op www.EP-online.nl
2.10.
Opname
C
EP
T
a.
2.11.
O
N
De taxateurs hebben de onroerende zaak op 13 mei 2025 bezocht en opgenomen, zulks zonder aanwezigheid van de eigenaar.
Mate van inspectie
C
De onroerende zaak is enkel middels een gevelopname opgenomen, er is geen contact geweest met de eigenaar. In onderhavig geval is sprake van een taxatie van de markthuur waarbij rekening is gehouden met het feit dat de beoogde renovatie conform de toegestuurde informatie en het definitieve ontwerp wordt gerealiseerd. Het huidige pand heeft derhalve geen invloed op het bepalen van de marktconforme huurwaarde na renovatie (met bijzondere uitgangspunten).
2.12.
Peildatum
De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De taxatie is verricht per peildatum 13 mei 2025. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering meegenomen.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
2.13.
Blad 9.
Reactie van opdrachtgever
Op 13 mei 2025 is een concepttaxatierapport verstrekt aan opdrachtgever. Op 14 mei 2025 heeft opdrachtgever per e-mail een reactie gegeven op het concepttaxatierapport. De te taxeren vierkante meters zijn gewijzigd ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Een gedeelte van de gezamenlijke ruimte wordt naar rato verhuurd aan het logeerhuis.
2.14.
Versies
Taxateurs hebben voor de volledigheid de historische rapporten inzichtelijk gemaakt. Kenmerk
Taxatietype
Status
Peildatum
Verzenddatum
1.
T1c1
Volledige taxatie
Concept
13-05-2025
13-05-2025
2.
T1c2
Volledige taxatie
Concept
13-05-2025
20-05-2025
T
#
2.15.
EP
Tot heden zijn er 2 versies verstrekt aan opdrachtgever, inclusief onderhavig rapport. Er zijn extra vierkante meters toegevoegd waardoor de totale huursom hoger is in vergelijking met het eerste taxatierapport. De huurprijs per vierkante meter is echter niet gewijzigd ten opzichte van het eerste conceptrapport.
Aansprakelijkheid
2.16.
N
C
Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.
Conformiteit RICS/EVS/NRVT
2.17.
C
O
Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 januari 2022, de praktijkhandreikingen en reglementen van het NRVT, alsmede de IVS/EVS. Bij tegenstrijdigheden tussen de IVS en EVS prevaleert de EVS. De taxateurs verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaarden.
Publicatie
Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport dan wel het delen van het rapport is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het taxatierapport concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het rapport tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.
2.18.
Van toepassing zijnde tuchtrecht
Op het handelen van de taxateurs is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateurs zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 2.3).
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
2.19.
Blad 10.
Algemene voorwaarden
C
O
N
C
EP
T
Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
3.
ALGEMENE EN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN
3.1.
Algemene uitgangspunten
Blad 11.
Planologische informatie In het kader van deze taxatie is het omgevingsplan geraadpleegd op omgevingswet.overheid.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.
Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is/wordt gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Taxateurs hebben in het kader van de taxatie geen onderzoek gedaan naar de in het (verleden) vergunde werken.
T
Gebreken
EP
Voor bebouwde objecten wordt opgemerkt dat de opname en taxatie niet gezien kunnen worden als een bouwkundige keuring. In het rapport worden alleen maar gebreken genoemd voor zover deze tijdens de opname zijn geconstateerd. Voor zover niet anders genoemd wordt aangenomen dat alle voorzieningen en installaties naar behoren functioneren. Voor bebouwde objecten wordt altijd aangeraden om een bouwkundig onderzoek te verrichten. De conclusies uit dit onderzoek kunnen van invloed zijn op de getaxeerde waarde.
Maatvoering onroerende zaken
N
C
De oppervlakten van de onroerende zaak zijn niet gemeten conform de NEN 2580. De oppervlaktegegevens zijn gebaseerd op de door de opdrachtgever verstrekte informatie (plattegronden). Aangenomen is dat deze informatie is gemeten conform de NEN 2580. Op het moment dat er een volledige inmeting van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden en de oppervlakten afwijken van de gehanteerde oppervlakten, dient de taxatie hierop te worden geactualiseerd.
O
Titelonderzoek
C
Ten behoeve van deze taxatie hebben taxateurs een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering. Voor eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten en beperkingen wordt verwezen naar paragraaf 0.
Toestand van bodem en grondwater
In het kader van deze taxatie is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik of bij herontwikkeling het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het verplicht treffen van maatregelen. Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is zijn taxateurs nagegaan of er informatie beschikbaar is over verontreinigingen op of in de te taxeren onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op de te taxeren onroerende zaak aanwezig zijn. Hierop wordt nader ingegaan in § 4.4.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 12.
Publiekrechtelijke beperkingen De taxateurs hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel zijn. Tevens is het omgevingsloket geraadpleegd om te beoordelen of er nog aanvullende publiekrechtelijke beperkingen aanwezig zijn die vallen onder de bijzondere overgangsrechtelijke situaties zoals: • de beschermde gemeentelijke monumenten; • de beschermde provinciale monumenten; • diverse besluiten op grond van de Wet bodembescherming; • exploitatieplannen op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro); • voorkeursrechten. In het rapport zijn alleen de beperkingen genoemd voor zover relevant voor de waardering.
T
Valuta en omzetbelasting
3.2.
EP
Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.
Bijzondere uitgangspunten
C
Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum.
O
N
In het kader van de taxatieopdracht is rekening gehouden met de volgende bijzondere uitgangspunten: Bij de waardering is uitgegaan van het bijzondere uitgangspunt dat de beoogde renovatie conform de toegestuurde informatie en het definitieve ontwerp is gerealiseerd.
a.
b. c.
d.
C
Op basis van de praktijkhandreikingen van het NRVT dienen bijzondere uitgangspunten te voldoen aan de volgende voorwaarden: Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de professionele taxatiedienst. Indien een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, is de Register Taxateur gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen. De Register Taxateur benoemt alle voor de Professionele Taxatiedienst relevante bijzondere uitgangspunten in het taxatierapport en voorziet deze van een toelichtende verklaring met motivatie waarom het uitgangspunt redelijk is. Ook neemt de Register Taxateur in de toelichting op de waardering in het taxatierapport de marktwaarde zonder bijzonder(e) uitgangspunt(en) op.
In het algemeen wordt verder opgemerkt dat taxateurs van de praktijkhandreiking gemotiveerd mogen afwijken.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 13.
Met betrekking tot sub a. wordt opgemerkt dat de plannen die voor de taxatie als uitgangspunt worden gehanteerd concrete plannen zijn die kunnen worden uitgewerkt op het moment dat de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk is. Gelet op de ligging en de locatie zien de taxateurs op voorhand geen aanleiding om te veronderstellen dat de voorgenomen ontwikkeling op basis van ruimtelijke en functionele aspecten niet mogelijk zou zijn. Ondanks het feit dat de verbouwing nog niet is gerealiseerd, zijn taxateurs van oordeel dat deze uitwerking relevant is voor het doel van de waardering en derhalve als geldig uitgangspunt gehanteerd kan worden. Met betrekking tot sub b. zien taxateurs op basis van bovenstaande geen aanleiding om de realiteit, relevantie en geldigheid in twijfel te trekken. Aan de onder sub c. genoemde voorwaarde wordt in deze paragraaf voldaan.
C
O
N
C
EP
T
Met betrekking tot sub d. wordt verwezen naar § 5.7
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 14.
4.
OMSCHRIJVING JURIDISCHE EN FEITELIJKE SITUATIE VAN DE ONROERENDE ZAAK
4.1.
Kadastrale omschrijving Gemeente
Jutphaas
Sectie
Nummer
B
6404
Grootte 0.14.12ha
C
O
N
C
EP
T
Onderhavige taxatie heeft betrekking op het vaststellen van de markthuur voor de ruimte ter grootte van afgerond 405 m² vvo (en circa 472 m² bvo) van de vernieuwbouw.
Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
4.2.
Blad 15.
Rechthebbende
Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 30 april 2025) berust het eigendom van de onroerende zaak bij: Gerechtigde
Gemeente Nieuwegein
Adres
Stadsplein 1
Postcode
3431 LZ
Plaats
Nieuwegein
4.3.
Ligging van de onroerende zaak
C
O
N
C
EP
T
De onroerende zaak is gelegen aan de Mondriaanlaan 3 t/m 7 te Nieuwegein. De onroerende zaak is goed bereikbaar via de A2 (Amsterdam – ’s-Hertogenbosch) en de A12 (Den Haag – Arnhem), welke beide binnen enkele minuten rijden bereikbaar zijn. In de omgeving worden voornamelijk particulieren woningen aangetroffen. Dit betreffen zowel eengezins- als meergezinswoningen. Daarnaast bevindt zich in de omgeving de Algemene begraafplaats Kerkveld, een enkele horecazaak en een plus supermarkt. Aan de zuidzijde is een tandartspraktijk gesitueerd.
Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)
4.4.
Uitsnede (bron: www.maps.google.nl)
Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak
De onroerende zaak omvat een voormalig gezondheidscentrum, welke is gelegen aan de Mondriaanlaan 3-7, bestaande uit twee verdiepingen. Het totaal object is in 1977 gerealiseerd en in gebruik genomen als gezondheidscentrum. Het object heeft een totaal omvang van 1.046 m2 bvo (meetstaat gemeente Nieuwegein). Het getaxeerde is onderdeel van een totaal object. Het totale object betreft 1.046 m2 bvo. Hiervan behoort afgerond 472 m² bvo tot het te taxeren gedeelte (gebaseerd op inmeting van de tekening van de nieuwe situatie).
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 16.
Het betreft een voormalig gezondheidscentrum, welke ten tijde van opname werd beheerd door Ad Hoc. Het object is opgebouwd middels metselwerkwanden welke deels zijn voorzien van stucwerk. Het object is voorzien van houten kozijnen met dubbelglas. Het pand is voorzien van camera-installatie, inbraakbeveiliging en een airconditioning. Het object is gedekt met een platdakconstructie voorzien van bitumen dakbedekking.
C
O
N
C
EP
T
De taxateurs hebben het object enkel vanaf de weg opgenomen, zodoende is er geen zicht geweest op de interne afwerking. De taxateurs hebben de verkoopbrochure bekeken in het referentie bestand van de NVM. Daaruit blijkt dat het object over een goede afwerking beschikte ten tijde van de aankoop. Ten tijde van de opname ter plaatse is er sprake van achterstallig onderhoud, enkele kapotte ramen en enkele ramen en kozijnen waren dichtgetimmerd met houten planken.
Het globale beeld van de bouwkundige toestand van het object als geheel is matig. Er is sprake van achterstallig onderhoud, enkele ramen zijn kapot en enkele ramen en kozijnen zijn dichtgetimmerd. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.
Duurzaamheid Taxateurs hebben voor het energielabel onderzoek gedaan op www.EP-online.nl. Hieruit is naar voren gekomen dat de onroerende zaak energielabel A++ heeft, dat is verstrekt op 18 oktober 2021 en geldig is tot 10 oktober 2031.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 17.
Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak, wordt de kans op de aanwezigheid van asbest in de huidige staat door taxateurs op gemiddeld tot groot geacht. Echter wordt het object volledig vernieuwd. De taxateurs gaan er derhalve van uit dat het object onderzocht wordt op aanwezigheid van asbest.
Toestand van bodem en grondwater Uit onderzoek is geen informatie over de toestand van bodem en grondwater naar voren gekomen. Geadviseerd wordt alvorens tot aankoop te besluiten een onderzoek in te stellen naar de toestand van de bodem en/of het grondwater.
4.5.
Gebruik van de onroerende zaak
Voorgenomen (her)ontwikkeling
EP
4.6.
T
De onroerende zaak is in gebruik geweest als gezondheidscentrum. Voorheen zaten op locatie verschillende werkplekken, alsook een apotheek. Het object wordt momenteel beheerd door Ad Hoc leegstandsbeheer.
C
De gemeente Nieuwegein wil het voormalig gezondheidscentrum vernieuwen en geschikt maken voor hospice- en logeerkamers. Het te taxeren deel betreft de rechterzijde van het object welke in gebruik genomen zal worden als logeerhuis. Dit deel zal middels een interne scheidingswand goed af te sluiten zijn van het totale object. Intern is het nog wel mogelijk de andere ruimtes te bereiken middels aanwezige deuren. Tevens wordt de ruimte voorzien van een eigen toegangsdeur, waardoor bezoekers niet het deel ten behoeve van de Hospice hoeven te betreden.
N
Programma
O
Uit de aangeleverde informatie blijkt dat het object volledig vernieuwd wordt. Uit de aangeleverde informatie blijkt dat het object de volgende indeling krijgt:
C
“Het huidige gebouw heeft twee verdiepingen. Dit blijft behouden in het nieuwe ontwerp. Er komen gescheiden ingangen, omdat de ruimtes van het hospice en logeerhuis in het gebouw gescheiden zijn van elkaar. Het hospice krijgt een ingang aan de Da Costalaan en het logeerhuis aan de Mondriaanlaan. Beide liggen aan de andere kant van het gebouw. Organisatorisch doen de stichtingen wel dingen samen. Er komen gedeelde ruimtes, zoals de keuken. Deze liggen in het midden van het gebouw en vormen de werkruimte waar de vrijwilligers samenkomen. De facilitaire ruimtes en de keuken vormen in het gebouw de scheiding tussen de stichtingen. Vanuit beneden is er een goede verbinding naar boven. Mede op deze manier wordt er rekening gehouden met de vrijwilligers en werknemers. Boven is er kantoorruimte. In de schets wordt rekening gehouden met een plek waar een lift in zou kunnen. Op dit moment is er geen lift nodig, maar dit zou in de toekomst eventueel wel kunnen. De buitenkant wordt ontworpen vanuit de rust. Het aanwezige groen komt terug in de natuurlijke uitstraling van het pand, met hout en veel groen. Het exacte uiterlijk van de buiten- en binnenkant is nog niet definitief, dat moet nog worden doorberekend.”
Kwaliteitsaspecten vastgoed Het beoogde vastgoed krijgt als kwaliteit, naar verwachting, een hoog niveau. Het object zal in een nieuwstaat verkeren.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 18.
Impressie afbeeldingen
C
EP
T
Onderstaand betreffen impressie afbeeldingen van het exterieur. Het betreft een definitief ontwerp.
N
Uitsnede impressie foto’s exterieur (240084DO_DO.4.01 details exterieur)
AFWERKING
C
O
Op basis van de aangeleverde documenten gaan de taxateurs uit van een hoge afwerking. Het exterieur wordt als volgt afgewerkt: Tegelwerk voor terrassen Klimplanten ter plaatse van bestaande wand naar buren Schuttingconstructie Fietsenstalling en containerruimte Buitenwanden voorzien van isolatie HSB wanden ter plaatse van nieuwe buitengevels Verduurzaamde houten delen De interne afwerking is als volgt: Dakisolatie Nieuwe kozijnen begane grond Meerbladig isolerend glas PVC vloeren Gietvloer met antislip voor badkamers en toiletten Systeemplafond tpv algemene-, facilitaire- en sanitaire ruimtes Overige ruimtes gipsplafond
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
4.7.
Blad 19.
Zakelijke rechten
Uit de laatste akte van levering die is opgevraagd (Hyp4 deel 84454 nummer 68) blijken de volgende met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd: In de akte van levering is de volgende bepaling opgenomen:
C
O
N
C
EP
T
“ Artikel 18 Nadere afspraken. Concurrentiebeding 1. In of op de onroerende zaak, of enig gedeelte daarvan zal gedurende een periode van 15 (vijftien) jaar na leveringsdatum niet worden gevestigd of gedreven een apotheek, een huisartsenpraktijk, een fysiotherapiepraktijk of een gezondheidscentrum. 2. Bij overtreding van de bepaling in lid 1 van dit artikel is koper, dan wel diens rechtsopvolgers(s) voor iedere overtreding, hoe gering ook, ten behoeve van verkoper, dan wel diens rechtsopvolger een onmiddellijk opeisbare boete van € 100.000,= (zegge: één honderdduizend euro) verschuldigd, zulks onverminderd het recht van verkoper om te vorderen dat de niet-toegestane bedrijfsvoering onmiddellijk wordt beëindigd en dat de eventueel geleden of opkomende schade volledig wordt vergoed. 3. Koper dan wel zijn echtopvolgers (lees: rechtsopvolgers) zullen in verzuim zijn door het enkele feit van de overtreding van dit artikel, zonder dat enige ingebrekestelling nodig zal zijn. 4.
Bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van de onroerende zaak, dan wel vestiging van een zakelijk gebruiksof genotsrecht daarop dienen in de overdrachtsakte of de akte van vestiging van het zakelijk recht de bovengenoemde verplichtingen alsmede deze bepaling en onderstaand boetebeding in hun geheel aan elke opvolger van de onroerende zaak of rechthebbende op het zakelijk gebruiks- of genotsrecht te worden opgelegd en ten behoeve van verkoper te worden bedongen en aangenomen. 5. Op gelijk wijze als hierboven onder lid 4 is bepaald, verbindt koper zich jegens verkoper tot het bedingen, bij wijze van derdenbeding, van de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde dat ook deze bepaling en onderstaand boetebeding en in het onderhavige lid 4 opgenomen verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolger(s) respectievelijk beperkt gerechtigden(n). Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van verkoper het beding aan. 6. Ingeval van niet of niet behoorlijke nakoming of overtreding van het bepaalde in dit artikel verbeurt degene, die niet of niet behoorlijk nakomt of overtreedt ten behoeve van verkoper een onmiddellijk opeisbare, niet voor matiging door de rechter vatbare boete van € 100.000,= (zegge: één honderdduizend euro), onverminderd het recht van verkoper om nakoming te vorderen.” De gemeente wil op de locatie een hospice realiseren.
Hierin komen 6 hospice kamers en 4 studio’s in het logeerhuis. Dit is niet in strijd met het opgenomen concurrentiebeding.
4.8.
Publiekrechtelijke beperkingen
Blijkens informatie van het Kadaster en het omgevingsloket zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.
4.9.
Planologie van de onroerende zaak
Taxateurs zullen voor het beoordelen van de planologische mogelijkheden kijken naar de regels in het omgevingsplan die voor alle gemeenten in Nederland in werking zijn getreden op 1 januari 2024. Indien er geen specifieke regels aanwezig zijn voor een locatie zullen taxateurs in hetzelfde omgevingsloket kijken naar het vigerende bestemmingsplan.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 20.
Vigerend omgevingsplan De onroerende zaak is gelegen in het omgevingsplan van de gemeente Nieuwegein, gepubliceerd op 27 maart 2025 en in werking getreden op 24 april 2025. In dit omgevingsplan zijn voor de onroerende zaak geen specifieke regels van toepassing. Voor de voorgaande bestemming, hebben taxateurs onderzoek gedaan naar het voorgaande bestemmingsplan (zie volgende paragraaf) dat tevens raadpleegbaar is via het omgevingsloket.
zijn
T
Fragment verbeelding
via
omgevingswet.overheid.nl
(referentie
EP
Voor een nadere omschrijving van de algemene regels en aanduidingen van het omgevingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen /akn/nl/act/gm0356/2020/omgevingsplan).
C
De onroerende zaak is, als tijdelijk onderdeel van het omgevingsplan, gelegen in het bestemmingsplan “Jutphaas - Wijkersloot” van de gemeente Nieuwegein, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 5 maart 2018 en geheel onherroepelijk in werking.
O
N
In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “Maatschappelijk”. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor:
C
a. bibliotheken, openbare dienstverlening, gezondheidszorg, kinderopvang, onderwijs, Fragment verbeelding peuterspeelzalen, sociale en welzijnsvoorzieningen, verenigingsleven en voorzieningen ten behoeve van levensbeschouwelijke en religieuze doeleinden; b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': tevens een bedrijfswoning; c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, reclame-uitingen, toegangswegen, voorzieningen voor waterhuishouding zoals gemalen, stuwen, duikers en ander kunstwerken voor de waterhuishouding. Het beoogde gebruik na vernieuwing voldoet aan de geldende bestemmingsregels. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via omgevingswet.overheid.nl (referentie NL.IMRO.0356.BPJW2017-VA03).
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
4.10.
Blad 21.
Beoordeling en onderbouwing courantheid
Locatiebeoordeling
Uitsnede leefbarometer
N
C
EP
T
Het getaxeerde is gelegen in de wijk Jutphaas in Nieuwegein. Voor de beoordeling van de locatie hebben de taxateurs gekeken naar de Leefbarometer.
C
O
Op basis van de uitsnede is te zien dat de omgeving een groene kleur heeft. Dit correspondeert met een score van ‘Ruim voldoende’. De locatie scoort hoog op basis van aanwezige voorzieningen in de omgeving. De locatie scoort lager op Overlast & onveiligheid.
Objectbeoordeling
Het object is in de huidige staat voorzien van een oudere afwerking. Daarentegen beschikt het object over een goed duurzaamheidsniveau. Dit betreft namelijk label A++. Daardoor stellen de taxateurs dat het object in de huidige hoedanigheid een beoordeling krijgt van ‘redelijk’. Naar verwachting zal het object na de vernieuwbouw voldoen aan minimaal een markconforme afwerking. Hierdoor is de verwachting dat het object na de beoogde werkzaamheden over een niveau van ‘goed’ tot ‘zeer goed’ beschikt.
Mate van verhuurbaarheid/gebruik Het object beschikt over een marktconform verhuurbaar oppervlak voor gezondheidszorg. Na de werkzaamheden zal het object ook over een goede afwerking beschikken. Echter is de verhuurbaarheid als gezondheidscentrum voor de komende tien jaar minder, vanwege het gevestigde concurrentiebeding. Hierdoor zijn bepaalde maten van zorg niet mogelijk en daardoor het aantal mogelijke huurders aanzienlijk lager.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
4.11.
Blad 22.
Marktontwikkelingen
De meeste palliatieve patiënten overlijden thuis (38,8%), gevolgd door het verpleeghuis (27,7%), het ziekenhuis (27,7%) en het verzorgingshuis (5,9%) (Palliaweb, 2024d). Een deel van de patiënten sterft thuis, omdat dit hun wens is. Een ander deel overlijdt gedwongen thuis door tekorten aan intramurale zorgplekken. In de hospicezorg, een belangrijke locatie voor palliatieve zorg, leidt een deel van de aanmeldingen nu al niet tot opname door een tekort aan hospicebedden (VPTZ en AHzN, 2024). Ook is er een tekort aan verpleeghuisbedden, waardoor mensen gedwongen thuis moeten wachten op een plek. Soms heeft een verpleeghuis wel kamers beschikbaar, maar zijn er onvoldoende zorgverleners om de nodige zorg te leveren (Actiz, 2023). Het is onzeker hoe de beschikbaarheid van intramurale zorg zich in de toekomst gaat ontwikkelen. Het is te verwachten dat schaarste van intramurale zorgplekken blijft bestaan en zelfs zal toenemen onder invloed van de groeiende vraag en stijgende personeelstekorten. De volgende paragraaf licht die stijgende personeelstekorten verder toe (bron: Palliatieve zorg in 2050 – Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu).
SWOT-analyse
T
4.12.
Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de taxateurs een SWOT-analyse 2 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen taxateurs tot de volgende analyse.
EP
Strengths
Opportunities
•
worden
Grotere vraag naar locatie voor Palliatieve zorg en bijbehorende verblijven. Verhuur logiesverblijf verbonden met hospice functie.
C
•
•
Lagere verhuurbaarheid concurrentiebeding.
door
C
Object ondergaat vernieuwbouw. Object kan voor vele functies aangewend. Ruim object. Duurzaam object (energielabel).
N
• •
Weaknesses
O
• •
1F
Threats •
Enkel verhuur ten behoeve interessant op locatie.
van
hospice
2 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
5.
WAARDERING
5.1.
Inleiding
Blad 23.
De opdracht omvat het taxeren van de markthuur van de onroerende zaak na verbouwing.
5.2.
Gebruikte methode
EP
T
Voor het taxeren van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te taxeren object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaardekapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten.
C
Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de taxateurs gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode. Deze methode is naar oordeel van de taxateurs het meest geschikt om de waarde te bepalen, omdat het enkel verhuur betreft.
O
N
Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera.
C
De markthuur op basis van een maatschappelijke huurder dient eerder op basis van de kostenbandering bepaald te worden. Dergelijke partijen beschikken in vergelijk met een commerciële partij niet over eenzelfde begroting om de markthuur te kunnen betalen. Dergelijke partijen maken vaak ook gebruik van subsidies om hun maatschappelijke taken uit te voeren. Een huurtransactie van een maatschappelijke huurder kan in zo’n geval niet gezien worden als marktconform. Derhalve dienen er of specifieke referenties van maatschappelijke huurder opgenomen te worden, welke schaars zijn of gekeken te worden naar kosten benadering.
5.3.
Referentietransacties
Voor het referentieonderzoek hebben de taxateurs gezocht naar verhuurtransacties van maatschappelijk vastgoed in de provincie Utrecht. De taxateurs hanteren parameters als omvang van het vastgoed, afwerking en ligging ter beoordeling van de referenties. Daarnaast zijn er referenties gezocht op basis van vergelijkbare SBI (standaard bedrijfsindeling). Deze referenties laten zien welk niveau vergelijkbare organisatie betalen voor het vastgoed dat door hun gehuurd wordt (in een grotere straal).
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
5.3.1.
Blad 24.
Maatschappelijke referenties provincie Utrecht
Onderstaande referenties betreffen objecten met een maatschappelijke bestemming. De referenties zijn allemaal gelegen in de provincie Utrecht. #
Plaatselijk bekend
Bouwjaar
Metrage
Jaarhuur
€ / m2
Datum
1
Nieuwegein, Zoutkemperschans 1
1992
183 m2
€ 25.437,00
€ 139,00
07-03-2024
€ 31.265,00
€ 185,00
29-01-2025
Utrecht, Jan Muschlaan 23
1983
3
Bilthoven, Professor Bronkhorstlaan 10
1932
322 m2
€ 45.720,00
€ 141,99
20-06-2024
4
Woerden, Wipmolenlaan 3
1997
265 m2
€ 32.595,00
€ 123,00
31-05-2024
5
Breukelen, Straatweg 82
1995
691 m2
€ 93.285,00
€ 135,00
19-02-2024
1977
307 m2
€ 42.500,00
€ 138,44
01-11-2023
6
Amersfoort, Koningin Wilhelminalaan 33
T
2
169 m2
C
O
N
C
EP
1) Nieuwegein, Zoutkamperschans 1 De referentie betreft een bedrijfsruimte, welke gelegen is in Nieuwegein. Het object is voorzien van een kleinere metrage. Het object is net als het getaxeerde voorzien van een energielabel A++. Het object staat bekend als gezondheidscentrum “De Schans “. Volgens het Omgevingsloket is het object bestemd als ‘Kantoren en Maatschappelijke doeleinden’. De referentie is gevonden middels vastgoeddata, daarom kan taxateur geen uitspraak doen over de afwerking aan de binnenzijde. Het object wordt gehuurd door ‘Je Eigen Keus’. De referentie wordt als vergelijkbaar beschouwd echter dateert het object wel al uit 1992.
2) Utrecht, Jan Muschlaan 23 De referentie betreft een kantoor-/praktijkruimte gelegen in Utrecht. Het object heeft een kleiner gebruiksoppervlak, jonger bouwjaar en is voorzien van een energielabel B. Het object heeft een ‘Gemengd-1’ bestemming, wat het object couranter maakt voor verhuur dan het getaxeerde. Het object heeft een goede afwerking met verschillende kantoorruimten en is voorzien van een pantry. De taxateurs merken op dat het object een hoger huurniveau heeft dan de andere referenties. Reden hiertoe kan zijn het lagere aantal vierkante meters, de ruimere bestemming of de ligging in een grotere plaats. De referentie wordt als beter beoordeeld in vergelijking met de te taxeren locatie.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 25.
C
O
N
C
EP
T
3) Bilthoven, Professor Bronkhorstlaan 10 De referentie betreft een monumentale kantoorvilla, welke is gelegen op het medische bedrijventerrein Berg en Bosch. Het object is gerealiseerd in 1932 en over de jaren voorzien van het nodige onderhoud. Het object heeft een vergelijkbaar verhuurbaar oppervlak en is intern voorzien van een nette afwerking. Het object is bestemd als ‘Maatschappelijk – Berg en Bosch’, waardoor er op locatie culturele, sociale, medische, wetenschappelijke of educatieve doeleinden welke (bio)medische en/of zorg gerelateerd zijn. De referentie heeft een afgelegen ligging. De taxateurs beoordelen de referentie als vergelijkbaar op basis van het gebruik en de inrichting, echter dateert het object wel al uit 1932.
4) Woerden, Wipmolenlaan 3 De referentie betreft een bedrijfsruimte welke is gelegen in de plaats Woerden. Het object heeft een vergelijkbaar gebruiksoppervlak, alsmede energielabel als het getaxeerde. De referentie heeft een gemengde bestemming waarbij medische en maatschappelijke activiteiten zijn toegestaan. De verhuurde ruimte is gelegen op de begane grond. Het object is per Q2 2024 verhuurd. Het object heeft een nette afwerking. De taxateurs beoordelen de referentie als vergelijkbaar, echter dateert het pand wel al uit 1997.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Blad 26.
T
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
C
O
N
C
EP
5) Breukelen, Straatweg 82 De referentie betreft een multifunctioneel gebouw welke is gelegen in Breukelen. Het object is recent gerenoveerd waarbij een flinke inhaalslag is gemaakt op het gebied van duurzaamheid. Dit maakt dat het object van binnen een nette afwerking heeft en een energielabel A+. Het object is in 1995 gerealiseerd. Blijkens het bestemmingsplan is de locatie bestemd tot ‘Gemengd-2’, waardoor het object gebruikt kan worden ten behoeve van dienstverlening, kantoor en maatschappelijke voorzieningen. Dit maakt dat het object ruimer is bestemd. Het object wordt voor € 135,00 per m2 per jaar verhuurd. De verhuurde ruimte is gelegen op de begane grond van het object. De locatie in Breukelen wordt als minder beoordeeld in vergelijking met de te taxeren locatie in Nieuwegein.
6) Amersfoort, Koningin Wilhelminalaan 33 De referentie betreft een op de begane grond gelegen verhuurbare ruimte, welke is gelegen in Amersfoort. De ruimte heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van 307 m2, dit maakt het qua metrage vergelijkbaar. Tevens is het object voorzien van een nette afwerking en een energielabel A. Het object is gelegen nabij station Amersfoort, waardoor het object ook goed bereikbaar is. De bestemming van het object betreft ‘Gemengd-1’, waardoor er activiteiten zoals onderwijs- en opvangvoorzieningen, medische voorzieningen, kantoren etc. mogelijk is. De uitstraling van deze referentie, met name de buitenkant, wordt echter als minder beoordeeld in vergelijking met de te taxeren locatie (na verbouwing).
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
Blad 27.
Referenties SBI codes (87.20/87.30.1/87.90.1)
C
5.3.2.
EP
T
De referenties van objecten gelegen in provincie Utrecht met een maatschappelijke bestemming geven een bandbreedte tussen € 118,75 en € 185,00 per m2 per jaar. De gemiddelde jaarlijkse markthuur van de referenties ligt op € 142,00 per m2. Waarbij de referentie Utrecht, Jan Muschlaan 23 een uitschieter is vergeleken met de andere referenties. De referentie in Utrecht buiten beschouwing gelaten loopt de bandbreedte tot zo’n € 142,00 per m2. De meeste van deze objecten betreffen echter bestaande gebouwen waarbij op basis van de beschikbare informatie wordt geconcludeerd dat er in de meeste gevallen recente grootschalige verbouwingen hebben plaatsgevonden of de uitstraling van de objecten minder is in vergelijking met de te taxeren locatie na verbouwing.
Plaatselijk bekend
Metrage
Jaarhuur
€ / m2
Datum
1
Den Haag, Berkenbosch Blokstraat 9
520 m2
€ 89.960,00
€ 173,00
01-06-2024
2
Amsterdam, Jan Tooropstraat 164
603 m2
€ 120.600,00
€ 200,00
15-10-2023
3
Apeldoorn, 1e Wormenseweg 352
433 m2
€ 48.063,00
€ 111,00
01-01-2024
4
Huissen, Pater Rijkenstraat 11
458 m2
€ 83.814,00
€ 183,00
01-11-2023
5
Oldenzaal, Prins Bernhardstraat 17
214 m2
€ 27.056,00
€ 126,43
01-01-2024
6
Papendrecht, Boeieraak 1-3
421 m2
€ 58.116,00
€ 138,04
01-12-2024
7
Veldhoven, Locht 133
650 m2
€ 72.800,00
€ 112,00
01-09-2023
8
Vleuten, Pastoor Ohllaan 36
203 m2
€ 30.044,00
€ 148,00
01-04-2023
C
O
#
N
De taxateur heeft op landelijk niveau gekeken naar de huurprijzen van objecten met een vergelijkbaar gebruik als het getaxeerde. Hiervoor hebben de taxateurs op vastgoeddata onderzoek gedaan met gebruik van de SBI codes. Codenummer 87 staat voor ‘Verpleging, verzorging en begeleiding met verblijf’ (bron: CBS). Op basis van de verkregen data hebben de taxateurs een selectie gemaakt met relevante en vergelijkbare referenties.
De referenties geven een bandbreedte van € 111,00 tot € 200,00 per m2. Met een gemiddelde van € 140,00 per m2. De referenties met een hogere huur per m2 zijn gelegen in Amsterdam, Huissen en Den Haag. De lagere in Apeldoorn en Veldhoven. De referenties laten zien dat vastgoed welke gebruikt wordt voor vergelijkbare doeleinden worden verhuurd voor een huurprijs niveau welke in lijn ligt met de vastgestelde markthuur voor het getaxeerde.
www.gloudemans.nl
2575.70-T1c2/we/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Nieuwegein |Mondriaanlaan 3-7, Nieuwegein
5.4.
Blad 28.
Raming markthuur
Uit de toegestuurde stukken blijkt dat er sprake is van een grootschalige verbouwing waarbij het object qua kwaliteit en afwerkingsniveau in de buurt zal komen van vergelijkbare nieuwbouwobjecten. De marktconforme huurwaarde wordt daarbij geraamd boven het gemiddelde van de genoemde referentietransacties in de regio Utrecht. De genoemde referentietransactie in Utrecht zelf wordt op basis van de locatie echter als beter beoordeeld. De markthuur van de onroerende zaak na verbouwing wordt geraamd op € 160,00 per m² vvo. In de akte van levering is een concurrentiebeding opgenomen waardoor in het object voor een bepaalde periode geen apotheek, huisartsenpraktijk, fysiotherapiepraktijk en/of een gezondheidscentrum mag worden gevestigd. Dit heeft gevolgen voor het marktconforme bruto aanvangsrendement van het te taxeren object, aangezien het leegstandsrisico hoger is. Vanwege het hogere bruto aanvangsrendement beïnvloedt dit de marktwaarde van het object. Indien een geschikte partij wordt gevonden voor de exploitatie als hospice heeft dit echter geen gevolgen voor een marktconforme huurwaarde voor dit voorgenomen gebruik.
Toetsing koopprijs
T
5.4.1.
C
EP
De taxateurs hebben nog een tweede toetsing uitgevoerd voor de markthuur. Het object is in 2022 aangekocht voor € 1.250.000,00 k.k. Het object omvat volgens de door de gemeente aangeleverde meetstaat in totaal 1.046 m2 bvo. Dit geeft een koopprijs per m2 van € 1.195,03 per m2. De oppervlakte van het deel waar de markthuur voor bepaald moet worden bedraagt 472 m2 bvo. Daardoor kan een waarde van afgerond € 565.000,00 aan dit deel van het object toegekend worden. Taxateurs stellen op basis van ervaringscijfers een BAR van 8% vast. Dit geeft een jaarhuur van € 45.124,28, oftewel € 95,60 per m2 bvo. Voor de omslag van bvo naar vvo wordt een factor 1,16 (verkregen uit meetstaat) gehanteerd. Dan resulteert een huur van € 113,17 per m2 vvo.
O
N
Hierbij merken taxateurs op dat dit op basis is van een waardepeil uit 2022, waarbij het object in een mindere staat verkeert dan bij aanvang van de toekomstige nieuwe huurovereenkomst na grootschalige verbouwing (bijzonder uitgangspunt). De taxateurs stellen daarom dan ook dat een huur van € 113,17 per m2 de ondergrens dient te zijn.