Document · PDF

2023-258 Bijlage 14 SOK Taxatierapport Nijpelsplantsoen d_d_ 7 april 2023

Raadsvergadering 14 september 2023, gemeente NieuwegeinBij agendapunt: Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen24.344 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

25 – 50 m² gbo 51 – 70 m² gbo 71 – 90 m² gbo 91 – 110 m² gbo > 110 m² gbo

Binnen 500 m Bouwjaar na 2010

Binnen 500 m Alles

Heel Nieuwegein Bouwjaar na 2010

# kooptransacties 8 € 5.753 k.k. 4 € 5.581 k.k. 3 € 5.112 k.k. 1 € 4.138 k.k.

# kooptransacties 8 € 5.753 k.k. 20 € 4.579 k.k. 38 € 4.057 k.k. 3 € 3.304 k.k. 2 € 3.480 k.k.

# kooptransacties 39 € 5.997 54 € 5.232 47 € 4.486 16 € 4.325 9 € 4.291

Bovenstaande prijzen kosten koper betreffen koopprijzen per m² in de vrije sector. Om tot v.o.n.-prijzen te komen dienen de prijzen kosten koper gecorrigeerd te worden voor de overdrachtsbelasting. Ook moet rekening worden gehouden met de door de koper aangebrachte voorzieningen (afwerking wanden/vloer, luxere keuken etc.). Met betrekking tot de nieuwbouwappartementen wordt opgemerkt dat deze minder gunstig zijn gelegen. Wel beschikken deze over een parkeerplaats. Te koop aangeboden De volgende projecten worden op 14 februari 2023 op Funda te koop aangeboden: Central Park In dit project worden 79 appartementen te koop aangeboden.

De prijzen zijn als volgt: - Woodside: 51 m² gbo voor € 321.500 - € 335.500 (€ 6.303,92 - € 6.578,43 / m² gbo) – 5 van de 7 woningen onder optie; - Cypress Hills: 53 m² gbo voor € 349.000 (€ 6.584,91 / m² gbo); - Crown Heights: 53 m² gbo voor € 339.000 - € 350.000 (€ 6.396,23 - € 6.603,77 / m² gbo) – 2 van de 2 woningen onder optie; - Soho: 59 m² gbo voor € 385.000 - € 385.500 (€ 6.525,42 - € 6.533,90 / m² gbo); - Harlem: 60 m² gbo voor € 392.000 (€ 6.533,33 / m² gbo); - Sunset Park: 62 m² gbo voor € 395.500 - € 404.000 (€ 6.379,03 - € 6.516,13 / m² gbo); - Glendale: 63 m² gbo voor € 388.000 - € 419.500 (€ 6.158,73 - € 6.658,73 / m² gbo) – 1 van de 4 woningen onder optie; - Bronx: 65 m² gbo voor € 397.000 - € 409.500 (€ 6.107,69 - € 6.300,00 / m² gbo); - Bushwick: 67 m² gbo voor € 399.000 - € 419.500 (€ 5.955,22 - € 6.261,19 / m² gbo); 2575.53-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 30.

Ridgewood: 73 m² gbo voor € 437.000 - € 450.500 (€ 5.986,30 - € 6.164,38 / m² gbo) – 5 van de 20 woningen onder optie en 3 woningen verkocht onder voorbehoud; Chelsea: 73 m² gbo voor € 437.000 - € 454.500 (€ 5.986,30 - € 6.171,23 / m² gbo) – 4 van de 8 woningen onder optie; Tribeca: 72 m² gbo voor€ 437.500 (€ 6.076,39 / m² gbo); Astoria: 91 m² gbo voor € 549.500 (€ 6.038,46 / m² gbo); Brooklyn: 92 m² gbo voor € 557.500 (€ 6.059,78 / m² gbo) – 1 van de 2 woningen onder optie; Queens: 93 m² gbo voor € 533.500 - € 559.500 (€ 5.736,56 - € 6.016,13 / m² gbo) – 1 van de 4 woningen onder optie; Manhattan: 96 m² gbo voor € 537.000 - € 548.500 (€ 5.593,75 - € 5.713,54 / m² gbo) – 1 van de 4 woningen onder optie; Yonkers: 96 m² gbo voor € 516.500 - € 559.000 (€ 5.380,21 - € 5.822,92 / m² gbo).

De Boomgaert In dit project worden 48 appartementen te koop aangeboden. De prijzen zijn als volgt: - Type F: 57 m² gbo voor € 324.500 - € 335.000 (€ 5.692,98 - € 5.877,19 / m² gbo); - Type D: 60 m² gbo voor € 335.000 - € 354.500 (€ 5.583,33 - € 5.908,33 / m² gbo) – 1 van de 4 woningen onder optie en 2 woningen verkocht; - Type C: 66 m² gbo voor € 362.500 - € 368.000 (€ 5.401,52 - € 5.575,76 / m² gbo) – 2 van de 4 woningen onder optie en 2 woningen verkocht; - Type E: 68 m² gbo voor € 362.500 - € 379.500 (€ 5.330,88 - € 5.580,88 / m² gbo) – 1 van de 4 woningen onder optie en 1 verkocht onder voorbehoud; - Type B: 70 m² gbo voor € 367.500 - € 379.500 (€ 5.250,00 - € 5.421,43 / m² gbo) – 4 van de 16 woningen onder optie en 6 woningen verkocht onder voorbehoud; - Typa A: 72 m² gbo voor € 379.000 - € 387.500 (€ 5.263,89 - € 5.381,94 / m² gbo) – 2 van de 16 woningen onder optie en 4 woningen verkocht onder voorbehoud. Huurappartementen Voor de huurappartementen in de vrije sector is er rekening mee gehouden dat deze op dit moment een gewild beleggingsobject zijn, waarbij door beleggers genoegen wordt genomen met een laag rendement op basis van de aanvangshuur. Uit onderzoek is gebleken dat er een groot verschil zit tussen de huren die in Nieuwegein worden gevraagd.

Om de markthuur goed inzichtelijk te maken heeft een onderzoek plaatsgevonden naar alle geregistreerde huurtransacties van appartementen in Nieuwegein (bouwjaar na 2010) die sinds 1 januari 2022 tot en met 20 december 2022 hebben plaatsgevonden. Dit waren in totaal 182 transacties. In onderstaande grafiek zijn deze transacties weergegeven, waarbij op de X-as de huurprijs per m 2 per maand is weergegeven, op de y-as staat de oppervlakte weergegeven.

2575.53-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 31.

Woonoppervlakte en huurprijs per m² per maand 160 m² 140 m² 120 m² 100 m² 80 m² 60 m² 40 m² 20 m² 0 m²

€-

€5

€ 10

€ 15

€ 20

€ 25

€ 30

€ 35

Uit bovenstaande grafiek blijkt duidelijk waar het zwaartepunt ligt van huren bij een bepaalde oppervlakte. Anderzijds blijkt hieruit ook duidelijk de bandbreedte. Op basis van de 182 is een onderverdeling gemaakt op basis van de groottes van de appartementen. Daarbij zijn de volgende staffelingen aangehouden: • 20 m² – 50 m² gbo • 51 m² – 70 m² gbo • 71 m² – 90 m² gbo • 91 m² – 110 m² gbo • > 110 m² gbo Indien naar de gemiddelde huurprijzen binnen deze staffels wordt gekeken blijken deze als volgt te zijn: Categorie 20 m² – 50 m² gbo 51 m² – 70 m² gbo 71 m² – 90 m² gbo 91 m² – 110 m² gbo > 110 m² gbo

Gemiddelde grootte appartement Huur/maand 38 m² gbo € 885,00 63 m² gbo € 1.214,00 79 m² gbo € 1.118,00 94 m² gbo € 1.212,00 114 m² gbo € 1.600,00

Indien de huur per maand wordt omgezet in de huur per maand per m² ziet het verloop er grafisch als volgt uit.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 32.

Woonoppervlakte en huurprijs per m² per maand 160 m² 140 m² 120 m² 100 m² 80 m² 60 m² 40 m² 20 m² 0 m²

€-

€5

€ 10

€ 15

€ 20

€ 25

Nu er geen geheel lineair verband is tussen de huurprijzen per m², zijn de marktconforme huurprijzen per m² in de bovenstaande tabel afgelezen. Dit resulteert in de volgende huurprijzen per gestandaardiseerde grootte: Grootte appartement 60 m2 80 m2

Huurprijs per m² € 17,50 € 14,00

Huurprijs per maand € 1.050,00 € 1.120,00

Gelet op de ligging in het centrum, is er voor de waardering rekening mee gehouden dat de locatie bovengemiddeld goed is. Derhalve is een opslag gehanteerd voor de ligging. Daarnaast zijn de referentietransacties deels gedateerd. Rekening houdend met de prijsstijgingen als gevolg van de schaarste op de woningmarkt resulteert dit in de volgende opbrengsten: Grootte appartement 60 m2 80 m2

Huurprijs per maand € 1.150,00 € 1.300,00

Met betrekking tot het aanvangsrendement is er rekening mee gehouden dat deze in de regio onder druk liggen. Hierbij is voor deze centrumlocatie uitgegaan van een bar voor reguliere appartementen van 3,75 tot 4,25%. Voor de kleinere woningen wordt een iets hogere BAR gehanteerd, vanwege het grotere risico op mutatieleegstand. Vanwege de stijgende rentes op de kapitaalmarkt, lopen de aanvangsrendementen voorzichtig op. Dit resulteert in de volgende (rekenkundige) opbrengsten: Grootte appartement (m² go) 60 m² 80 m²

Opbrengst per m² go huur € 5.227,27 € 4.875,00

Indien naar voorstaande vergelijking wordt gekeken, blijkt dat de rekenkundige opbrengst van de huurwoningen in lijn ligt met de feitelijke kooptransacties. 2575.53-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 33.

Voorgaand onderzoek dat specifiek is uitgevoerd voor de markt in Nieuwegein sluit aan bij de bij de deskundigen bekende belegginstransacties uit 2020 / 2021. Daaruit volgt een BAR die tussen de 3,58% en de 4,47% ligt en een leegwaarderatio van tussen de 96% en de 106%. Dit houdt in dat de transacties voor beleggingswoningen zowel onder als boven de marktwaarde plaatsvinden. Het gemiddelde zit echter zeer dicht tegen de 100% aan, zodat het aansluiten bij de kooptransacties een betrouwbaardere waardering is dan de gekapitaliseerde huurwaarde. Conclusie opbrengsten vrije sector Op basis van de voorgaande referentietransacties alsmede de momenteel aangeboden appartementen wordt voor de beoogde woningbouw in de vrije sector het volgende opbrengstenniveau geraamd: Grootte appartement (m² go) 70 m2

Opbrengst per m² go v.o.n. € 5.150,00

Opdrachtgever heeft aangegeven dat de markthuur kan worden gehanteerd, waarbij het maximum van de bandbreedte als bovengrens geldt. Voor de appartementen van 40 m² gbo ligt de geraamde markthuur binnen de bandbreedte voor de middenhuur, waardoor de restrictie van de middenhuur laag geen aftopping van de grondprijs voor deze categorie tot gevolg heeft. Voor de gereguleerde middeldure huur laag is beleidsmatig vastgelegd dat per project de gemiddelde omvang van de appartementen 70 m² gbo moet bedragen. In onderstaande tabel is de invloed van de gereguleerde middenhuur laag weergegeven. Grootte appartement 70

Geraamde markthuur € 1.200,00

Gereguleerde middenhuur € 970,00

De negatieve impact van de middeldure huur laag restrictie ten opzichte van de markthuur wordt door taxateurs inzichtelijk gemaakt door het opstellen van een berekening waarin het verschil tussen de geraamde markthuur en de gereguleerde huurprijs in beeld wordt gebracht. De huurprijzen worden geïndexeerd tegen 2,5% en het verschil wordt gedurende de instandhoudingstermijn van 15 jaar in de tijd uiteengezet en verdisconteerd tegen de gehanteerde BAR k.k. % voor de vrije sector. Bovenstaande berekeningen leidt tot een negatieve impact op de marktwaarde van de appartementen van afgerond: 70 m² gbo: -/- € 39.000,00 per appartement. Bovenstaande uitgangspunten leidt tot een residuele grondwaarde voor de middenhuur laag van € 31.000,00 per appartement voor een appartement van 70 m² GBO. Dit ligt iets boven het niveau van de grondprijzen voor sociale woningbouw welke in de gemeentelijke grondprijzenbrief worden gehanteerd. 6.4.3.

Conclusie opbrengsten Het volgende opbrengstenniveau wordt gehanteerd in de grondexploitaties. Type appartement Sociale woningbouw ≤ 65 m² GBO Sociale woningbouw > 65 m² GBO Middeldure huur woningen 65 – 70 m² GBO

Grondopbrengst per appartement € 19.700,00 exc. BTW € 23.100,00 excl. BTW € 31.000,00 excl. BTW

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 34.

6.5.

Kosten in verband met de exploitatie

6.5.1.

Kavel Nieuwbouw Voor het ramen van de kosten in verband met de exploitatie hebben ondergetekenden informatie ontvangen van Woonin. Deze informatie is geanalyseerd en getoetst aan de bij taxateurs bekende kengetallen. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen Er wordt een beperkte post opgenomen voor het verwijderen van verharding alsmede de kap van bomen. Kosten aanleg voorzieningen Conform opgave van Woonin bedragen de aansluitkosten voor electra, water, riolering, stadsverwarming en telefonie in totaal € 293.000,00. Deze kosten worden echter toegerekend tot de stichtingskosten en behoren derhalve niet tot de grondexploitatiekosten. De overige kosten voor het bouwrijp maken worden door Woonin geraamd op € 100.000,00. Deze kosten zijn getoetst en overgenomen in de grondexploitatie. De stichtingskosten behoren toe tot de vastgoedexploitatie en niet tot de grondexploitatie. Derhalve worden deze kosten buiten beschouwing gelaten. Planontwikkelingskosten De kosten van voorbereiding en toezicht, kosten voor het opstellen van de ruimtelijke plannen alsmede de gemeentelijke apparaatskosten worden door taxateurs geraamd aan de hand van de Regeling plankosten exploitatieplan. Kosten tijdelijk beheer Voor de nieuwbouw is een stuk gemeentegrond benodigd gedurende de bouw van het appartementenblok.

Hiervoor is een precario geraamd op basis van de gemeentelijke verordening van 2023, waarbij de precariobelasting wordt geraamd aan de hand van het geldende tarief van € 3,48 per m² per maand.

6.5.2.

Kavel Sloop - Nieuwbouw Voor de sloop-nieuwbouw wordt rekening gehouden met het bijzondere uitgangspunt dat de huidige waarde van de opstallen niet gewaardeerd wordt. Dit heeft tot gevolg dat uitgegaan wordt van de gronden zonder de eventuele waarde van de opstallen. De reden is dat Woonin de intentie heeft deze te slopen en te herontwikkelen. De sloopkosten worden wel meegenomen in de exploitatiekosten. De kosten voor het uitplaatsen / de verhuiskostenvergoeding worden vanwege dit bijzondere uitgangspunt tevens buiten beschouwing gelaten bij het bepalen van de werkelijke waarde van de gronden. Afbakening complex In deze situatie is sprake van de sloop van de huidige galerijflat. Na sloop zal Woonin middeldure huurwoningen en sociale huurwoningen realiseren. De middeldure huurwoningen worden gerealiseerd op het huidig eigendom van Woonin. Voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen is deels gemeentegrond benodigd. De gronden welke zijn gesitueerd tussen de twee nieuwbouwontwikkelingen (huidig eigendom van Woonin) wordt openbaar gebied en wordt verkocht aan de gemeente.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 35.

Taxateurs hanteren als uitgangspunt dat beide ontwikkelingen ruimtelijk, functioneel en financieel dermate met elkaar zijn verbonden, dat sprake is van één complex. Zowel de gronden van de gemeente en de gronden van Woonin worden derhalve gewaardeerd op dezelfde complexwaarde. Op onderstaande verbeelding is het complex aangeduid. Het totale complex omvat de posities 1A (toekomstige nieuwbouw), 1B (door Woonin aan te kopen gronden) en 1C (door de gemeente aan te kopen gronden).

Uitsnede copmlexafbakening Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen De sloopkosten zijn door Woonin geraamd op € 593.000,00. Ze hanteren € 45,00 per m² bvo als kengetal voor de sloop. Dit bedrag wordt door taxateurs als marktconform beoordeeld.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 36.

Kosten bodemsanering en grondwerken Voor het bouwrijp maken wordt rekening gehouden met het verwijderen / verleggen van kabels en leidingen alsmede een beperkte bodemsanering waarvoor op dit moment een stelpost wordt opgenomen. Aangezien de hoogte van de post voor het verwijderen en verleggen van kabels en leidingen op dit moment nog niet bekend is, hebben de gemeente en Woonin besloten om hierover separaat afspraken te maken indien deze kosten bekend zijn. Derhalve worden de kosten in onderhavige taxatie op pro-memoriepost gezet. Kosten aanleg voorzieningen Conform opgave van Woonin bedragen de aansluitkosten voor electra, water, riolering, stadsverwarming en telefonie in totaal € 1.171.000,00. Deze kosten behoren echter tot de stichtingskosten en derhalve niet tot de grondexploitatiekosten. De overige kosten voor het woonrijp maken worden door Woonin geraamd op € 214.000,00. De stichtingskosten behoren toe tot de vastgoedexploitatie en niet tot de grondexploitatie. Derhalve worden deze kosten buiten beschouwing gelaten. Planontwikkelingskosten De kosten van voorbereiding en toezicht, kosten voor het opstellen van de ruimtelijke plannen alsmede de gemeentelijke apparaatskosten worden geraamd aan de hand van de Regeling plankosten exploitatieplan. Kosten tijdelijk beheer Voor de nieuwbouw is een stuk gemeentegrond benodigd gedurende de bouw van het appartementenblok.

Hiervoor is een precario geraamd op basis van de gemeentelijke verordening van 2023, waarbij de precariobelasting wordt geraamd aan de hand van het geldende tarief van € 3,48 per m² per maand.

6.6.

Residuele waardes Op basis van voornoemde uitgangspunten wordt de werkelijke waarde van de gronden in de verschillende scenario’s als volgt geraamd op basis van de residuele waardebepaling: - Kavel nieuwbouw: € 560,00 per m² kavel / € 10.750,00 per woning; - Kavel sloop-nieuwbouw: € 1.120,00 per m² kavel / € 12.250,00 per woning. Het verschil in waarde wordt met name veroorzaakt door het beoogde bouwvolume. Op de kavel nieuwbouw worden 40 woningen gerealiseerd op een footprint van 770 m² kavel en op de kavel sloop-nieuwbouw wordt een bouwvolume gerealiseerd van 160 woningen op twee kavels van tezamen 1.423 m² kavel.

6.7.

Comparatieve waardebepaling Bovenstaande residuele grondwaardes worden getoetst aan gevonden referentietransacties van nieuwbouwlocaties in Nieuwegein en omstreken. Hildo Kropstraat te Nieuwegein Door de gemeente Nieuwegein wordt op 16 april 2021 gronden geleverd aan Stichting Mitros, gesitueerd aan de Hildo Kropstraat te Nieuwegein. De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummers 13051, 13054 en 13055, tezamen groot 0.26.58 ha. De koopprijs bedraagt € 844.000,00, derhalve € 21.100,00 per woning excl. btw.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 37.

Mitros is voornemens op het gekochte 40 sociale huurappartementen te (laten) realiseren en 40 privé parkeerplaatsen. In april 2020 is reeds een omgevingsvergunning afgegeven voor de beoogde ontwikkeling van het zogenaamde Jukoterrein. Diepenbrocklaan te Nieuwegein Door de Stichting Zorgspectrum wordt op 6 juni 2019 gronden geleverd aan Stichting Mitros, gesitueerd aan de Diepenbrocklaan te Nieuwegein. De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummers 10222, 10224 en 12817, tezamen groot 0.47.51 ha. De koopprijs bedraagt € 1.340.000,00. Mitros is voornemens op het gekochte zorgwoningen met een maximale oppervlakte van 50 m² GBO te (laten) realiseren. In februari 2017 is reeds een bestemmingsplan vastgesteld voor de beoogde ontwikkeling van de zogenaamde locatie Zuilenstein. Op deze locatie is een gebouw gesitueerd met 30 woningen, de koopprijs bedraagt derhalve € 44.650,00 per woning. Bovenstaande transacties lijken betrekking te hebben op uitgifteprijzen en zijn derhalve niet te vergelijken met onderhavige grondtransacties, waarbij sprake is van ruwe bouwgrond. Deze transacties zijn vergelijkbaar met de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Deze prijzen hebben betrekking op bouw- en woonrijpe grondposities.

6.8.

Toelichting waardering grondstroken bij te renoveren galerijflats Voor de waardering van de grondstroken behorende tot kavels 2 tot en met 4 wordt gebruik gemaakt van de comparatieve waardebepaling. Hiervoor is op zoek gegaan naar verkochte grondstroken voor de uitbreiding van bestaande onroerende zaken. De grondstroken hebben momenteel een verkeersbestemming en zijn ingericht als parkeervoorziening voor de bestaande galerijflats. Taxateurs zijn op zoek gegaan naar gronden met een dergelijke functie. Door taxateurs is kennis genomen van het reststrokenbeleid van de gemeente Nieuwegein. Voor zover sprake is van snippergroen bij huurwoningen (bijvoorbeeld bij corporaties en beleggers), wordt onderscheid gemaakt tussen gronden met en gronden zonder bebouwingsmogelijkheden. Voor gronden zonder bebouwingsmogelijkheid wordt een verkoopprijs van € 131,30 per m² exclusief kosten koper gehanteerd en voor gronden met bebouwingsmogelijkheid (of bebouwing binnen 5 jaar na aankoop) vindt er een bijbetaling plaats van € 328,00 per m² te bebouwen oppervlak exclusief kosten koper. Deze prijs van in totaal circa € 450,00 per m² kavel voor te bebouwen gronden is van toepassing op grondgebonden woningen. Aangezien in onderhavige situatie sprake is van gestapelde woningbouw, wordt dit als ondergrens gezien.

In onderhavige situatie is sprake van het behoud van 270 ruime sociale huurwoningen, waarbij enkel de galerijen worden uitgebreid en waarbij de woningen worden verduurzaamd en gerenoveerd. Er worden geen extra woningen gerealiseerd. Wel verbetert de veiligheid en de uitstraling van de bestaande gebouwen. Uitgaande van 270 sociale huurwoningen met een oppervlakte van meer dan 65 m² gbo bedraagt de grondwaarde 270 x € 23.100,00 = € 6.237.000,00.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 38.

Voor het huidige kaveloppervlak van de drie galerijflats bedraagt het grondoppervlak in totaal 3 x 1.155 m² kavel = 3.465 m² kavel. De grondwaarde bedraagt in de huidige situatie derhalve € 6.237.000,00 / 3.465 m² = € 1.800,00 per m² kavel. Uitgaande van de nieuwe situatie, na aankoop van de additionele 340 m² kavel bedraagt de grondwaarde € 6.237.000,00 / 3.805 m² = € 1.640,00 per m² kavel. Voor deze gronden wordt het waardebegrip evenwichtswaarde gehanteerd, waarbij onderstaande definitie wordt gehanteerd: “Evenwichtswaarde is de geschatte prijs voor de overdracht van een actief of passief tussen ter zake goed geïnformeerde en bereidwillige, geïdentificeerde partijen, die de respectieve belangen van die partijen uitdrukt.” Bij het bepalen van de evenwichtswaarde wordt rekening gehouden met het feit dat de gronden momenteel in gebruik zijn als openbaar gebied. Zonder een eventuele aankoop door WOonin zou dit in de toekomst niet veranderen. Openbaar gebied brengt veel onderhoudskosten met zich mee en genereert in onderhavige situatie geen opbrengsten. Openbaar gebied wordt in de meeste gevallen verhandeld tegen een marktwaarde van € 1,00 de massa. Voor Woonin bieden de gronden uitbreidingsmogelijkheden en mogelijkheden om de bestaande galerijflats te verduurzamen. De gronden zullen tot de kruimelregels gaan behoren in het bestemmingsplan.

De bestemming wordt nog niet gewijzigd, maar zullen bij een volgend bestemmingsplan worden meegenomen als woonbestemming. In dat geval, wordt de grondwaarde gewaardeerd op een bedrag van € 1.640,00 per m² kavel. Rekening houdend met de belangen van beide partijen, wordt door taxateurs aansluiting gezocht bij de helft van deze waarde en wordt de grond gewaardeerd op € 820,00 per m² kavel.

6.9.

Back-testing Gloudemans heeft de onroerende zaak niet eerder gewaardeerd. Derhalve heeft er geen backtesting plaatsgevonden.

6.10.

Onzekerheden taxatie Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: •

Onzekere marktomstandigheden. De coronapandemie is op de peildatum op zijn retour en de verwachting is dat er de komende winter geen nieuwe beperkingen nodig zijn. Daarmee zijn de onzekerheden door de coronapandemie die er de afgelopen jaren waren ten einde gekomen. Hiervoor in de plaats zijn echter nieuwe onzekerheden gekomen zoals de sterk gestegen energiekosten door de oorlog in de Oekraïne. Deze gestegen kosten hebben een grote invloed op de inflatie en de rente en daarmee op het besteedbaar inkomen. Hiermee is er enerzijds sprake van een grote woningnood en is anderzijds een groot deel van de woningen niet bereikbaar voor de woningzoekende. Hierdoor heeft de woningmarkt na jaren van hoge stijgingen een omslagpunt bereikt.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

• •

Blad 39.

Naast woningen treft deze crisis ook andere typen vastgoed. Zo dalen de huurprijzen voor winkels en speelt duurzaamheid een steeds belangrijkere rol. De impact van deze veranderingen op de vastgoedmarkt zijn door gebrek aan referenties op dit moment nog slecht in te schatten en zullen mede afhankelijk zijn van de duur en heftigheid van de crisis. Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Voor het onderhavige object wordt door de taxateurs opgemerkt dat dit een courant object betreft.

6.11.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering De bijzondere uitgangspunten zijn van invloed op de waardering van de onroerende zaak. De waarde van de bestaande galerijflat is hoger dan onbebouwde grond. In de taxatie wordt hiermee echter geen rekening gehouden, aangezien deze flat wordt gesloopt ten behoeve van nieuwbouw.

6.12.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de waarde van de verschillende onroerende zaken met bijzondere uitgangspunten geschat op: Onderdeel Kavel nieuwbouw Kavel sloop – nieuwbouw Groot onderhoud bestaande flats

770 m² kavel 593 m² kavel 340 m² kavel

Onderdeel Kavel sloop – nieuwbouw

325 m² kavel

Koper Woonin Woonin Woonin Totaal Koper Gemeente Totaal

Waarde € 430.000,00 € 665.000,00 € 280.000,00 € 1.375.000,00 Waarde € 365.000,00 € 365.000,00

Nuland, 4 april 2023

De taxateurs,

T.A. te Winkel

B.P. Joris

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 40.

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, Bedrijfsnaam Naam

Adres Woonplaats

Gloudemans E.F. Halter MSc MRICS RT, taxateur 1135665 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT729574258 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed) en NVM Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

Verder hierna te noemen: “toetsend taxateur”, Verklaart: 1.

2. 3. 4.

6. 7. 8.

Toetsend taxateur heeft onderhavig taxatierapport dat is opgesteld door ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT en B.P. Joris MSc met kenmerk 2575.53-T1d1 beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Toetsend taxateur heeft het taxatierapport d.d. 4 april 2023 beoordeeld. Toetsend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Toetsend taxateur heeft het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen. Toetsend taxateur is niet of niet recent zelf betrokken geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. De onder 1 genoemde taxateur(s) is/zijn verantwoordelijk voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens. Toetsend taxateur heeft zelf geen interne of externe inspectie van het object gedaan. De in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst. Tevens is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden.

Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend taxateur van mening dat de getaxeerde waarde in het taxatierapport plausibel is en dat het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

Aldus door toetsend taxateur, Nuland, 4 april 2023

E.F. Halter

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 41.

Bijlagen 1. 2. 3.

GREX kavel 1 sloop-nieuwbouw GREX kavel 5 nieuwbouw Kadastrale informatie

BIJLAGE 1

Exploitatieopzet 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw

Opdrachtgever:

Gemeente Nieuwegein

Project:

Nypelsplantsoen

Dossier:

2575.53

Opsteller:

T.A. te Winkel en B.P. Joris

Printdatum:

7 april 2023

Modelversie:

2201

2575.53-T1c1x Kavel 1 sloop - nieuwbouw

Samenvatting exploitatieopzet Algemeen Opdrachtgever: Project: Dossier: Opsteller: Datum:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 T.A. te Winkel en B.P. Joris 07-apr-23

Datum start exploitatie 1 januari 2023 Datum contante waarde 1 januari 2023 Datum einde exploitatie 1 januari 2027 Prijspeil 1 januari 2023 Looptijd exploitatie 4,0 Resterende looptijd expl. 4,0 Kostenstijging 2,00% Opbrengstenstijging 2,00% Renteverlies Rentewinst Rente contant

5,00% 2,00% 5,00%

Versie: Status:

2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Berekening Wro 6.13.1.c.1

Bro

€ € € € €

Totaal 2.560.661 1.956.232 39.125 565.305

18.147 754 13.184 4.210 -

€ € € € € € € € € € € € € € €

666.655 25.754 248.584 122.876 126.720 63.344 79.378 -

€

339.872

45.452

€

3.567.189

Nominaal Opbrengstenstijging 3.378.000 € 189.189 3.378.000 € 189.189 - € - € -

€ € € €

Totaal 3.567.189 3.567.189 -

€

3.567.189

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen

€ € € € €

Nominaal 2.533.357 1.956.232 39.125 538.000

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen in het gebied Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)

€ € € € € € € € € € € € € € €

€

6.13.1.c.2

€ € € € €

Kostenstijging 27.305 27.305

648.508 25.000 235.400 122.876 126.720 63.344 75.168 -

€ € € € € € € € € € € € € €

3.181.865

€

Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie) TOTAAL KOSTEN Wro 6.13.1.c.3

Bro Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€ € € €

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

3.378.000

€

189.189

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

Pagina: 2 van 11

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 1 sloop - nieuwbouw

Ruimtegebruik

Opdrachtgever: Gemeente Nieuwegein Project: Nypelsplantsoen Dossier: 2575.53 Datum: 07-apr-23 Versie: 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Status: Definitief

Ruimtegebruik Omschrijving

Oppervlakte

Eenheid Opmerkingen

A 33,9% 66,1%

Bruto plangebied Gemeente Nieuwegein Stichting Woonin

Te handhaven elementen Bebouwing / groen

m2 m2

Bovenwijkse voorzieningen

D = A - B - C Netto exploitatiegebied

1.748 m2 593 m2 1.155 m2

wordt verkocht aan Woonin waarvan 325 m² kavel wordt verkocht aan de gemeente

1.748 m2

Uitgeefbaar gebied 2-kamerwoningen - Sociaal 3-kamerwoningen - Sociaal 3-kamerwoningen - Middeldure huur 4-kamerwoningen - Middeldure huur

160 20 120 10 10

won won won won won

Openbaar gebied

Pagina: 3 van 11

55 m² GO per woning 65 m² GO per woning 65 m² GO per woning 75 m² GO per woning

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 1 sloop - nieuwbouw

Opbrengstenraming

Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Versie: Status:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 07-apr-23 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Berekening Wro 6.13.1.c.3

Bro 6.2.7.a

Eenheidsprijs Hoeveelheid

Eenheid

Subtotaal

€ € € €

won won won won

€ € € €

Opbrengsten van de exploitatie Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 2-kamerwoningen - Sociaal 3-kamerwoningen - Sociaal 3-kamerwoningen - Middeldure huur 4-kamerwoningen - Middeldure huur

19.700,00 19.700,00 31.000,00 31.000,00

20 120 10 10

Nominaal € 3.378.000 € 3.378.000

394.000 2.364.000 310.000 310.000

1,00 1,00 1,57 1,57

6.2.7.b

Bijdragen en subsidies van derden

€

6.2.7.c

Bijdrage andere exploitaties

€

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

€

3.378.000

Pagina: 4 van 11

Exploitatieplan Gewichtsfactoren Programma

20,00 120,00 10,00 10,00

Gewogen eenheden

20 120 16 16

171

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 1 sloop - nieuwbouw

Residuele grondwaardeberekening Appartement - Middelduur laag Dossier Datum Versie Status

Residuele grondwaarde

Type woning

Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3 m2 kavel

Huur Appartement 1 70 0,75 93 271 160

Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) o.b.v. markthuur Afslag i.v.m. minder huur Gecorrigeerde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo VON-prijs (excl. btw)

2,9

€ € € € 21% €

360.500,00 39.000,00 321.500,00 4.592,86 265.702,48

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3

€ € €

186.666,67 2.000,00 689,66

Bijkomende kosten per m2 bvo per m3

13% € € €

24.266,67 260,00 89,66

Algemene kosten per m2 bvo per m3

4% € € €

10.628,10 113,87 39,27

Winst & Risico per m2 bvo per m3

5% € € €

13.285,12 142,34 49,08

Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R

€

€ €

Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten

€ € €

48.180 516 178 26%

€ € € 21% €

234.846,56 2.516,21 867,66 284.164,33

Totaal stichtingskosten

€

284.164,33

Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote

€ €

37.335,67 30.855,92 12%

Totaal grondwaarde (excl. btw) Grondwaarde afgerond

€ €

30.855,92 31.000,00

Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)

24 4% 100%

Pagina: 5 van 11

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 1 sloop - nieuwbouw

Jaar

Huurprijs 0 € 970,00 1 € 994,25 2 € 1.019,11 3 € 1.044,58 4 € 1.070,70 5 € 1.097,47 6 € 1.124,90 7 € 1.153,03 8 € 1.181,85 9 € 1.211,40 10 € 1.241,68 11 € 1.272,72 12 € 1.304,54 13 € 1.337,16 14 € 1.370,58 15 € 1.404,85

Markthuur € 1.200,00 € 1.230,00 € 1.260,75 € 1.292,27 € 1.324,58 € 1.357,69 € 1.391,63 € 1.426,42 € 1.462,08 € 1.498,64 € 1.536,10 € 1.574,50 € 1.613,87 € 1.654,21 € 1.695,57 € 1.737,96

Verschil € 230,00 € 235,75 € 241,64 € 247,68 € 253,88 € 260,22 € 266,73 € 273,40 € 280,23 € 287,24 € 294,42 € 301,78 € 309,32 € 317,06 € 324,98 € 333,11

Jaarlijks € 2.760,00 € 2.829,00 € 2.899,73 € 2.972,22 € 3.046,52 € 3.122,69 € 3.200,75 € 3.280,77 € 3.362,79 € 3.446,86 € 3.533,03 € 3.621,36 € 3.711,89 € 3.804,69 € 3.899,81 € 3.997,30

NCW € 2.760,00 € 2.713,67 € 2.668,12 € 2.623,33 € 2.579,29 € 2.535,99 € 2.493,42 € 2.451,57 € 2.410,41 € 2.369,95 € 2.330,17 € 2.291,05 € 2.252,59 € 2.214,78 € 2.177,60 € 2.141,05

Parameters Indexatie Disconteringsvoet Markthuur Huurbeperking Oppervlakte Markthuur per m² gbo Huurprijs per m² gbo Oneindige annuïteit Verschil eerste jaar Constante groeivoet Disconteringsvoet

€ € € €

€

2,5% 4,25% 1.200,00 970,00 70 m² gbo 17,14 per m² gbo 13,86 per m² gbo

2.760 2,5% 4,3%

Contante waarde eeuwigdurende reeks NCW € 157.714

€ 39.012,99 € 557,33

Negatief effect bij looptijd van 15 jaar

Pagina: 6 van 11

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 1 sloop - nieuwbouw

Kostenraming

Opdrachtgever: Gemeente Nieuwegein Project: Nypelsplantsoen Dossier: 2575.53 Datum: 07-apr-23 Versie: 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Status: Definitief

Berekening Wro 6.13.1.c.1

Bro 6.2.3.a

6.2.3.b

6.2.3.c

6.2.3.d

6.13.1.c.2 6.2.4.a 6.2.4.b

6.2.4.c 6.2.5.a / b 6.2.5.c

Eenheidsprijs Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden * Inbrengwaarde gronden

€

1.119,13

Waarde van de opstallen * Inbrengwaarde opstallen die in verband met de exploitatie moeten worden gesloopt

€

Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. * Bijkomende kosten verwerving Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen * Sloopkosten

€

Hoeveelheid

Eenheid

Subtotaal

Nominaal € 2.533.357 € 1.956.232

1.748 m2

€

1.956.232

1 post

€

2% van subtotaal 6.2.3.a, 6.2.3.b €

39.125

538.000,00

1 post

€

39.125

€

538.000

€ €

648.508 -

538.000

Andere kosten i.v.m. de exploitatie Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken * Bodemsanering * Kabels en leidingen

€ €

25.000,00 -

1 post 1 post

€ €

25.000 -

€

Kosten aanleg voorzieningen in het gebied * Nutsvoorzieningen (deel dat niet uit gebruikstarieven kan worden gedekt) + riolering * Woonrijp maken

€ €

214.000,00

1 post 1 post

€ €

214.000

10% van subtotaal 6.2.4.c

€

21.400

* Projectonvoorzien

25.000 P.M.

€

235.400

6.2.4.d

Kosten van maatregelen in het gebied

€

6.2.4.e

Kosten buiten het exploitatiegebied

€

6.2.4.f

Kosten voor toekomstige exploitaties

€

6.2.4.g

Kosten van voorbereiding en toezicht * Civiele en cultuurtechniek * Landmeten / vastgoedinformatie

€

122.876

€ €

119.543,00 3.333,00

1 post 1 post

€ €

119.543 3.333

Kosten opstellen ruimtelijke plannen * Stedenbouw * Ruimtelijke ordening

€

126.720

€ €

107.520,00 19.200,00

1 post 1 post

€ €

107.520 19.200

6.2.4.h

6.2.4.i

Kosten ontwerpcompetities

€

6.2.4.j

Gemeentelijke apparaatskosten * Verwerving * Projectmanagement * Planeconomie

€

63.344

€ € €

7.910,00 38.540,00 16.894,00

1 post 1 post 1 post

€ € €

7.910 38.540 16.894

Kosten tijdelijk beheer * Precario

€

75.168

€

75.168,00

1 post

€

75.168

6.2.4.k

6.2.4.l

Planschadekosten

€

6.2.4.m

Niet terugvorderbare belastingen

€

6.2.4.n

Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)

€

TOTAAL KOSTENRAMING

€

3.181.865

Pagina: 7 van 11

printdatum: 7-4-2023

Aankoop gemeente Aankoop Woonin Blijft in eigendom van Woonin Totaal

Oppervlakte Koopsom 325 m² € 363.715,88 593 m² € 663.641,59 928.874,40 830 m² € 1.748 m² € 1.956.231,88

2575.53-T1c1x Kavel 1 sloop - nieuwbouw

Fasering

Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Versie: Status:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 07-apr-23 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Fasering Kosten 6.2.3.a Waarde van de gronden 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten Kosten per jaar

Totaal € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

1.956.232 39.125 538.000 25.000 235.400 122.876 126.720 63.344 75.168 3.181.865

Opbrengsten 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 2-kamerwoningen - Sociaal 3-kamerwoningen - Sociaal 3-kamerwoningen - Middeldure huur 4-kamerwoningen - Middeldure huur Opbrengsten per jaar

Totaal € € € € € €

3.378.000 394.000 2.364.000 310.000 310.000 3.378.000

Verschil

Controle € 1.956.232 € € 39.125 € 538.000 € € 25.000 € 235.400 € € € € 122.876 € 126.720 € € 63.344 € 75.168 € € € € 3.181.865

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Controle € 3.378.000 € 394.000 € 2.364.000 € 310.000 € 310.000 € 3.378.000

€ € € € € €

1-1-2023 1.956.232 39.125 122.876 126.720 63.344 2.308.297

1-7-2023 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

1-1-2023

1-7-2023 € € € € € € -

€ € € € € €

Pagina: 9 van 11

1-7-2024

1-7-2025

25.000 25.000

538.000 176.550 56.376 770.926

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

58.850 18.792 77.642

€ € € € € €

1-7-2025 2.533.500 295.500 1.773.000 232.500 232.500 2.533.500

€ € € € € €

1-7-2026 844.500 98.500 591.000 77.500 77.500 844.500

1-7-2024 -

1-7-2026

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 1 sloop - nieuwbouw

Inflatie

Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Versie: Status:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 07-apr-23 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Indexering / inflatie Kostenstijging inflatie over hele periode gelijk (formules berekening staan reeds goed!) inflatie niet over hele periode gelijk (formules berekening handmatig aanpassen!) 6.2.3.a Waarde van de gronden 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten Totaal kostenstijging per jaar Opbrengstenstijging inflatie over hele periode gelijk (formules berekening staan reeds goed!) inflatie niet over hele periode gelijk (formules berekening handmatig aanpassen!) 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 2-kamerwoningen - Sociaal 3-kamerwoningen - Sociaal 3-kamerwoningen - Middeldure huur 4-kamerwoningen - Middeldure huur Patiowoningen sociale sector Seniorenwoningen Rijwoningen vrije sector Hoekwoningen Tussenwoningen 3^1

kap Geschakelde woningen 2^1 kapwoningen Patiowoningen vrije sector Bungalows Vrijstaande woningen Particulier opdrachtgeverschap Bedrijven Commerciële voorzieningen Kantoren Gronden Gronduitgifte overig 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties Totaal opbrengstenstijging per jaar

Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

27.305 754 13.184 4.210 45.452

Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

189.189 22.066 132.399 17.362 17.362 189.189

Prijspeil

Inflatie

1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 0,00% 0,00%

Prijspeil

Inflatie

1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 0,00% 0,00%

1-1-2023 0,0 2,00% € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -

1-7-2023 0,5 2,00% € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -

1-7-2024 1,5 2,00% € € € € € € 754 € € € € € € € € € € € € € 754

1-7-2025 2,5 2,00% € € € € 27.305 € € € 8.960 € € € € € € € € 2.861 € € € € 39.126

1-7-2026 3,5 2,00% € € € € € € € 4.224 € € € € € € € € 1.349 € € € € 5.572

1-1-2023 0,0 1,00% € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -

1-7-2023 0,5 1,00% € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -

1-7-2024 1,5 1,00% € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -

1-7-2025 2,5 1,00% € 128.581 € 14.997 € 89.984 € 11.800 € 11.800 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 128.581

1-7-2026 3,5 1,00% € 60.608 € 7.069 € 42.415 € 5.562 € 5.562 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 60.608

Pagina: 10 van 11

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 1 sloop - nieuwbouw

Kasstroomoverzicht

Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Versie: Status:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 07-apr-23 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Uitgangspunten Datum start exploitatie Datum contante waarde Datum einde exploitatie Looptijd (jaren) Resterende looptijd (jaren) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente contant

1 januari 2023 1 januari 2023 1 januari 2027 4,00 4,00 2,00% 2,00% 5,00%

Kasstroomoverzicht Totaal

Verschil

Controle

1-1-2023

1-7-2023

1-7-2024

1-7-2025

1-7-2026

Boekwaarde per … Kosten nominaal Kostenstijging Kosten incl. inflatie

€ € €

3.181.865 45.452 3.227.317

€ € €

3.181.865 45.452 3.227.317

€ € €

2.308.297 2.308.297

€ € €

25.000 754 25.754

€ € €

770.926 39.126 810.052

€ € €

77.642 5.572 83.214

Opbrengsten Opbrengstenstijging Opbrengsten incl. inflatie

€ € €

3.378.000 189.189 3.567.189

€ € €

3.378.000 189.189 3.567.189

€ € €

2.533.500 128.581 2.662.081

€ € €

844.500 60.608 905.108

1.852.029 € 2.634.785- € 782.756- €

821.894 821.8940-

Saldo lopende jaar Saldo vorige jaar Saldo op datum

€ € €

Rente per… Renteparameter (lasten) Renteparameter (baten) Rentesaldo NCW Rentesaldo Saldo lopende jaar

€ €

339.872279.614-

2.308.297- € € 2.308.297- €

- € 2.365.300- € 2.365.300- €

25.754- € 2.483.565- € 2.509.319- €

1-7-2023

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

€

5,00% 2,00% 57.004- €

5,00% 2,00% 58.411- €

5,00% 2,00% 61.968- €

5,00% 2,00% 19.330- €

5,00% 2,00% 0-

€

2.365.300- €

2.423.711- €

2.571.287- €

802.086- €

Pagina: 11 van 11

printdatum: 7-4-2023

BIJLAGE 2

Exploitatieopzet 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw

Opdrachtgever:

Gemeente Nieuwegein

Project:

Nypelsplantsoen

Dossier:

2575.53

Opsteller:

T.A. te Winkel en B.P. Joris

Printdatum:

7 april 2023

Modelversie:

2201

2575.53-T1c1x Kavel 5 - nieuwbouw

Samenvatting exploitatieopzet Algemeen Opdrachtgever: Project: Dossier: Opsteller: Datum:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 T.A. te Winkel en B.P. Joris 07-apr-23

Datum start exploitatie Datum contante waarde Datum einde exploitatie Prijspeil Looptijd exploitatie Resterende looptijd expl. Kostenstijging Opbrengstenstijging

1 januari 2023 1 januari 2023 1 januari 2025 1 januari 2023 2,0 2,0 2,00% 2,00%

Renteverlies Rentewinst Rente contant

5,00% 2,00% 5,00%

Versie: Status:

2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Berekening Wro 6.13.1.c.1

Bro

€ € € € €

Totaal 488.741 429.651 8.593 50.498

3.862 3.075 787 -

€ € € € € € € € € € € € € € €

292.536 105.075 65.878 57.340 37.356 26.887 -

€

47.993

4.360

€

829.270

Opbrengstenstijging € 24.270 € 24.270 € € -

€ € € €

Totaal 829.270 829.270 -

€

829.270

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

0 0 0

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen

€ € € € €

Nominaal 488.244 429.651 8.593 50.000

€ € € € €

Kostenstijging 498 498

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

€ € € € € € € € € € € € € € €

288.674 102.000 65.878 57.340 37.356 26.100 -

€ € € € € € € € € € € € € €

€

776.918

€

Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€ € € €

Nominaal 805.000 805.000 -

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

805.000

6.13.1.c.2

Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie) TOTAAL KOSTEN Wro 6.13.1.c.3

Bro

Pagina: 2 van 8

24.270

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 5 - nieuwbouw

Ruimtegebruik

Opdrachtgever: Gemeente Nieuwegein Project: Nypelsplantsoen Dossier: 2575.53 Datum: 07-apr-23 Versie: 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Status: Definitief

Ruimtegebruik Omschrijving

Oppervlakte

Eenheid Opmerkingen

A 100,0%

Bruto plangebied Gemeente Nieuwegein

770 m2 770 m2

Te handhaven elementen Bebouwing / groen

m2 m2

Bovenwijkse voorzieningen

D = A - B - C Netto exploitatiegebied

770 m2

Uitgeefbaar gebied 2-kamerwoningen 3-kamerwoningen 4-kamerwoningen Openbaar gebied

40 7 28 5 -

won won won won

55 m² GO per woning 65 m² GO per woning 75 m² GO per woning

Pagina: 3 van 8

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 5 - nieuwbouw

Opbrengstenraming

Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Versie: Status:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 07-apr-23 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Berekening Wro 6.13.1.c.3

Bro 6.2.7.a

Eenheidsprijs Hoeveelheid

Eenheid

Subtotaal

Opbrengsten van de exploitatie Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 2-kamerwoningen 3-kamerwoningen 4-kamerwoningen

€ € €

19.700,00 19.700,00 23.100,00

7 won 28 won 5 won

€ € €

Nominaal € 805.000 € 805.000

137.900 551.600 115.500

1,00 1,00 1,17

6.2.7.b

Bijdragen en subsidies van derden

€

6.2.7.c

Bijdrage andere exploitaties

€

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

€

805.000

Pagina: 4 van 8

Exploitatieplan Gewichtsfactoren Programma

7,00 28,00 5,00

Gewogen eenheden

7 28 6

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 5 - nieuwbouw

Kostenraming

Opdrachtgever: Gemeente Nieuwegein Project: Nypelsplantsoen Dossier: 2575.53 Datum: 07-apr-23 Versie: 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Status: Definitief

Berekening Wro 6.13.1.c.1

Bro

Eenheidsprijs

Hoeveelheid

Eenheid

Subtotaal

6.2.3.a

6.2.3.b

Waarde van de opstallen

€

6.2.3.c

Kosten vrijmaken grond van rechten e.d.

€

8.593

6.2.3.d

Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen * Verwijderen verharding * Kap bomen

€

50.000

6.13.1.c.2

€ €

Nominaal 488.244 429.651

Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden * Inbrengwaarde gronden

€

€ €

557,99

40.000,00 3.333,33

770 m2

1 post 3 bomen

€

€ €

429.651

40.000 10.000

6.2.4.a

Andere kosten i.v.m. de exploitatie Kosten onderzoeken

€ €

288.674 -

6.2.4.b

Kosten bodemsanering en grondwerken

€

6.2.4.c 6.2.5.c 6.2.5.c 6.2.5.c 6.2.5.c 6.2.5.e 6.2.5.e 6.2.5.g

Kosten aanleg voorzieningen in het gebied * Verharding toegang parkeren * Verharding toegang hoofdentree en algemeen incl. grondwerk * Waterretentie rondom nieuwbouw * Steiger waterzijde / oevervoorziening * Groenvoorzieningen, beplanting, hagen * Vergroenen trafogebouw * Straatmeubilair en fietsnietjes

€

102.000

6.2.4.d

Kosten van maatregelen in het gebied

€

6.2.4.e

Kosten buiten het exploitatiegebied

€

6.2.4.f

Kosten voor toekomstige exploitaties

€

6.2.4.g

Kosten van voorbereiding en toezicht * Civiele en cultuurtechniek * Landmeten / vastgoedinformatie

€

65.878

€ €

63.850,00 2.028,00

1 post 1 post

€ €

63.850 2.028

Kosten opstellen ruimtelijke plannen * Stedenbouw * Ruimtelijke ordening

€

57.340

€ €

40.320,00 17.020,00

1 post 1 post

€ €

40.320 17.020

6.2.4.h

€ € € € € € €

81,25 80,00 20.000,00 15.000,00 49,21 10.000,00 5.000,00

160 100 1 1 630 1 1

m2 m2 post post m2 post stuks

€ € € € € € €

13.000 8.000 20.000 15.000 31.000 10.000 5.000

6.2.4.i

Kosten ontwerpcompetities

€

6.2.4.j

Gemeentelijke apparaatskosten * Verwerving * Communicatie * Projectmanagement * Planeconomie

€

37.356

€ € € €

3.622,00 23.453,00 10.281,00

1 1 1 1

post post post post

€ € € €

3.622 23.453 10.281

Kosten tijdelijk beheer * Tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden (netto)

€

26.100

€

26.100,00

1 post

€

26.100

6.2.4.k

6.2.4.l

Planschadekosten

€

6.2.4.m

Niet terugvorderbare belastingen

€

6.2.4.n

Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)

€

TOTAAL KOSTENRAMING

€

776.918

Pagina: 5 van 8

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 5 - nieuwbouw

Fasering

Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Versie: Status:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 07-apr-23 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Totaal Verschil € 429.651 € € 8.593 € 50.000 € € € 102.000 € € € € 65.878 € 57.340 € € 37.356 € 26.100 € € € € 776.918

Controle € 429.651 € € 8.593 € 50.000 € € € 102.000 € € € € 65.878 € 57.340 € € 37.356 € 26.100 € € € € 776.918

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Opbrengsten 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 2-kamerwoningen 3-kamerwoningen 4-kamerwoningen 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties Opbrengsten per jaar

Totaal Verschil € 805.000 € 137.900 € 551.600 € 115.500 € € € 805.000

Controle € 805.000 € 137.900 € 551.600 € 115.500 € € € 805.000

€ € € € € € €

Pagina: 6 van 8

1-1-2023 429.651 8.593 65.878 57.340 37.356 598.818

1-7-2023 € € € € 50.000 € € € € € € € € € € € € € € € 50.000

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

102.000 26.100 128.100

1-1-2023

1-7-2023 € € € € € € € -

€ € € € € € €

1-7-2024 805.000 137.900 551.600 115.500 805.000

1-7-2024

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 5 - nieuwbouw

Inflatie

Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Versie: Status:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 07-apr-23 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Indexering / inflatie Kostenstijging inflatie over hele periode gelijk (formules berekening staan reeds goed!) inflatie niet over hele periode gelijk (formules berekening handmatig aanpassen!) 6.2.3.a Waarde van de gronden 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten Totaal kostenstijging per jaar Opbrengstenstijging inflatie over hele periode gelijk (formules berekening staan reeds goed!) inflatie niet over hele periode gelijk (formules berekening handmatig aanpassen!) 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 2-kamerwoningen 3-kamerwoningen 4-kamerwoningen 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties Totaal opbrengstenstijging per jaar

Totaal

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

498 3.075 787 4.360

Totaal

€ € € € € € €

24.270 4.158 16.630 3.482 24.270

Prijspeil

Inflatie

1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 0,00% 0,00%

Prijspeil

Inflatie

1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023 1-1-2023

2,00% 2,00% 2,00% 0,00% 0,00%

1-1-2023 0,0 2,00% € € € € € € € € € € € € € € € € € € € -

1-7-2023 0,5 2,00% € € € € 498 € € € € € € € € € € € € € € € 498

1-7-2024 1,5 2,00% € € € € € € € 3.075 € € € € € € € € 787 € € € € 3.862

1-1-2023 0,0 1,00% € € € € € € € -

1-7-2023 0,5 1,00% € € € € € € € -

1-7-2024 1,5 1,00% € 24.270 € 4.158 € 16.630 € 3.482 € € € 24.270

Pagina: 7 van 8

printdatum: 7-4-2023

2575.53-T1c1x Kavel 5 - nieuwbouw

Kasstroomoverzicht

Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Versie: Status:

Gemeente Nieuwegein Nypelsplantsoen 2575.53 07-apr-23 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw Definitief

Uitgangspunten Datum start exploitatie Datum contante waarde Datum einde exploitatie Looptijd (jaren) Resterende looptijd (jaren) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente contant

1 januari 2023 1 januari 2023 1 januari 2025 2,00 2,00 2,00% 2,00% 5,00%

Kasstroomoverzicht Totaal

Verschil

Controle

1-1-2023

1-7-2023

1-7-2024

Boekwaarde per … Kosten nominaal Kostenstijging Kosten incl. inflatie

€ € €

776.918 4.360 781.277

€ € €

776.918 4.360 781.277

€ € €

598.818 598.818

€ € €

50.000 498 50.498

€ € €

128.100 3.862 131.962

Opbrengsten Opbrengstenstijging Opbrengsten incl. inflatie

€ € €

805.000 24.270 829.270

€ € €

805.000 24.270 829.270

€ € €

805.000 24.270 829.270

50.498- € 613.606- € 664.103- €

697.308 697.3080

Saldo lopende jaar Saldo vorige jaar Saldo op datum

€ € €

Rente per… Renteparameter (lasten) Renteparameter (baten) Rentesaldo NCW Rentesaldo Saldo lopende jaar

598.818- € € 598.818- € 1-7-2023

€ €

47.99343.531-

1-1-2024

1-1-2025

€

5,00% 2,00% 14.788- €

5,00% 2,00% 16.400- €

5,00% 2,00% 0

€

613.606- €

680.503- €

Pagina: 8 van 8

printdatum: 7-4-2023

BIJLAGE 3

BETREFT

Jutphaas B 7125 UW REFERENTIE

WebservicesNl GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-02-2023 - 13:18

S11146725517

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

03-02-2023 - 14:59

BLAD

1 van 4

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Jutphaas B 7125 Kadastrale objectidentificatie : 026780712570000

Locaties Nypelsplantsoen 271

3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049687

Nypelsplantsoen 272 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049688

Nypelsplantsoen 273 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049689

Nypelsplantsoen 274 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049690

Nypelsplantsoen 275 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049691

Nypelsplantsoen 276 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049692

Nypelsplantsoen 277 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049693

Nypelsplantsoen 278 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049694

Nypelsplantsoen 279 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049695

BETREFT

Jutphaas B 7125 UW REFERENTIE

WebservicesNl GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-02-2023 - 13:18

S11146725517

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

03-02-2023 - 14:59

BLAD

2 van 4

Nypelsplantsoen 280 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049696

Nypelsplantsoen 281 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049697

Nypelsplantsoen 282 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049698

Nypelsplantsoen 283 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049699

Nypelsplantsoen 284 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049700

Nypelsplantsoen 285 3431 ST Nieuwegein Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0356010000049701

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwegein&id=baaa7816-fea9-43af-811e-13390ff09e9b