Document · PDF

2023-258 Bijlage 14 SOK Taxatierapport Nijpelsplantsoen d_d_ 7 april 2023

Raadsvergadering 14 september 2023, gemeente NieuwegeinBij agendapunt: Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen24.344 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

2023-258 Bijlage 14

Taxatierapport Nypelsplantsoen

Opdrachtgever

Gemeente Nieuwegein Kenmerk

2575.53-T1d1 Taxateurs

T.A. (Bertold) te Winkel B.P. (Bart) Joris Datum

7 april 2023 Status

Definitief

Versie 1-18.7

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 2.

Nieuwegein

Titel

: Taxatierapport | Nypelsplantsoen

Opdrachtgever

: Gemeente Nieuwegein

Kenmerk

: 2575.53-T1d1

Taxateurs

: ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT : B.P. Joris MSc

Datum

: 7 april 2023

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

2575.53-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Samenvatting ................................................................................................... 5

Opdracht .......................................................................................................... 6 2.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 6 2.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 6 2.3. Taxateurs........................................................................................................................... 6 2.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 6 2.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 7 2.6. Doel van de taxatie ............................................................................................................ 7 2.7. Type taxatie ....................................................................................................................... 7 2.8. Te waarderen belang ........................................................................................................ 7 2.9. Taxatiebasis ...................................................................................................................... 7 2.10.

Stukken.............................................................................................................................. 8 2.11. Opname ............................................................................................................................. 8 2.12. Mate van inspectie ............................................................................................................ 8 2.13. Peildatum ........................................................................................................................... 8 2.14. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 8 2.15. Versies ............................................................................................................................... 9 2.16. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 9 2.17. Conformiteit RICS/EVS/NRVT .......................................................................................... 9 2.18. Publicatie ........................................................................................................................... 9 2.19. Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 9 2.20.

Algemene voorwaarden .................................................................................................... 9

Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................... 10 3.1. 3.2.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak .... 12 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9.

Kadastrale omschrijving .................................................................................................. 12 Rechthebbende ............................................................................................................... 13 Ligging van de onroerende zaak ..................................................................................... 14 Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ............................................................. 14 Vergunningen .................................................................................................................. 15 Gebruik van de onroerende zaak .................................................................................... 15 Zakelijke rechten ............................................................................................................. 16 Publiekrechtelijke beperkingen........................................................................................ 17 Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 17

Marktanalyse woningbouw ........................................................................... 19 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Algemene uitgangspunten ............................................................................................... 10 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 11

Algemene marktontwikkelingen....................................................................................... 19 Deelconclusie algemene marktontwikkelingen ............................................................... 22 Kansen en belemmeringen woningmarkt 2022 ............................................................... 24 Beoordeling en onderbouwing courantheid ..................................................................... 25

Waardering ..................................................................................................... 26 6.1. 6.2. 6.3. 6.4.

Inleiding ........................................................................................................................... 26 Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 26 Gebruikte methode .......................................................................................................... 27 Waardering nieuwbouw en sloop-nieuwbouw ................................................................. 28 28

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 4.

6.5. 6.6. 6.7.

Kosten in verband met de exploitatie .............................................................................. 34 Residuele grondwaardes ................................................................................................. 36 Comparatieve waardebepaling........................................................................................ 36 Toelichting waardering grondstroken bij te renoveren galerijflats ................................... 37 6.8. 37 6.9. Back-testing ..................................................................................................................... 38 6.10. Onzekerheden taxatie ..................................................................................................... 38 6.11. Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 39 6.12. Finale waardering ............................................................................................................ 39

Plausibiliteitsverklaring ................................................................................ 40

Bijlagen .......................................................................................................... 41

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 5.

Samenvatting Dit advies heeft betrekking op de volgende onroerende zaak, plaatselijk bekend als het Nypelsplantsoen te Nieuwegein. De te taxeren onroerende zaak staat kadastraal bekend als: gemeente

sectie

nummer

grootte

Jupthaas

7125

0.11.55 ha

Jupthaas

7127

0.11.55 ha

Jupthaas

7129

0.11.55 ha

Jupthaas

7131

0.11.55 ha

Jupthaas

12767

01.36.02 ha

Jupthaas

12835

04.40.46 ha

Jupthaas

12940

03.33.13 ha

Totaal

te taxeren gedeelte

Aan te kopen door Mitros van de gemeente

0.17.03 ha

Aan te kopen door de gemeente van Mitros

0.03.25 ha

Door de opdrachtgever is verzocht om de onroerende zaak te taxeren in verband met de voorgenomen grondtransacties tussen de gemeente Nieuwegein en Stichting Woonin. Bij de finale waardering wordt rekening gehouden met het bijzondere uitgangspunt dat de huidige waarde van de opstallen niet gewaardeerd wordt. Dit heeft tot gevolg dat uitgegaan wordt van de gronden zonder de eventuele waarde van de opstallen. De reden is dat Woonin de intentie heeft deze te slopen en te herontwikkelen. Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de werkelijke waarde van de onroerende zaak geschat op: Onderdeel Kavel nieuwbouw Kavel sloop – nieuwbouw Groot onderhoud bestaande flats

770 m² kavel 593 m² kavel 340 m² kavel

Onderdeel Kavel sloop – nieuwbouw

325 m² kavel

Koper Woonin Woonin Woonin Totaal Koper Gemeente Totaal

Waarde € 430.000,00 € 665.000,00 € 280.000,00 € 1.375.000,00 Waarde € 365.000,00 € 365.000,00

Voor de bijzondere uitgangspunten die zijn gehanteerd bij deze waardering wordt verwezen naar § 3.2. Voor de invloed van de bijzondere uitgangspunten op de waardering wordt verwezen naar § 6.11.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Opdracht

2.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

2.2.

Gemeente Nieuwegein De heer E. van Kleef Postbus 1 3430 AA NIEUWEGEIN 14 030 e.vankleef@nieuwegein.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

2.3.

Blad 6.

Gloudemans De heer T.A. te Winkel Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 btewinkel@gloudemans.nl

Taxateurs Taxateurs

ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), NVM en Register DOBS B.P. Joris MSc, vastgoedadviseur MG984834587 (NRVT, Gezel Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed / Landelijk en Agrarisch Vastgoed)

De taxateurs verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige taxatie te kunnen verrichten.

2.4.

Opdrachtverstrekking Op 27 januari 2023 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van de taxatieopdracht inzake de beoogde grondtransacties. Bij de bespreking van het conceptrapport was naast opdrachtgever, tevens Woonin aanwezig. Zij hebben hun opmerkingen en vragen ook kenbaar kunnen maken. 2575.53-T1d1

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

2.5.

2.6.

Blad 7.

Onafhankelijkheid a. Taxateurs verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken. b.

Taxateurs verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.

Taxateurs verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

Doel van de taxatie De opdracht heeft tot doel de opdrachtgever te informeren ten behoeve van interne besluitvorming. De gemeente Nieuwegein en Woonin zijn in gesprek over de herontwikkeling van het Nijpelsplantsoen. Van de vier bestaande galerijflats wordt één flat gesloopt ten behoeve van nieuwbouw, de overige drie galerijflats worden gerenoveerd en verduurzaamd. Aan de noordzijde van het plangebied, ter plaatse van een huidige parkeervoorziening, wordt nieuwbouw gerealiseerd. Ten behoeve van de herontwikkeling en de nieuwbouw dienen diverse grondtransacties plaats te vinden, waarbij Woonin en de gemeente onderling gronden aankopen en verkopen.

2.7.

Type taxatie Als onderdeel van de werkzaamheden heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit rapport is vermeld.

2.8.

Te waarderen belang Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.

2.9.

Taxatiebasis In dit rapport hanteren taxateurs voor de taxatiebasis het begrip werkelijke waarde en de evenwichtswaarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b Ow en bijbehorende jurisprudentie. Op basis van het voornoemde artikel en jurisprudentie zijn deskundigen van mening dat de definitie van de werkelijke waarde gelijk is aan de definitie van de marktwaarde, met uitzondering van de toepassing van de artikelen 40c tot en met 40f Ow. Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie.

Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020 2575.53-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 8.

Voor de evenwichtswaarde is aangesloten bij de definitie conform de International Valuation Standards (IVS), 2020, Nederlandse vertaling, te weten: Evenwichtswaarde (IVS): “Evenwichtswaarde is de geschatte prijs voor de overdracht van een actief of passief tussen ter zake goed geïnformeerde en bereidwillige, geïdentificeerde partijen, die de respectieve belangen van die partijen uitdrukt.”

2.10.

Stukken De taxateurs hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k.

kadastrale informatie (bijlage 3) akte van levering (Hyp 4 deel 4153 nummer 19 reeks Utrecht) stedenbouwkundig plan ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 4.9 van dit rapport informatie over bodem en grondwater op www.bodemloket.nl concept intentieovereenkomst d.d. 5 januari 2023 verkaveling werkboek kavels bijlage 3 IOK – Gebruikskaart Nypelsplantsoen bijlage 5 IOK – Woningbouwprogramma en streefhuren bijlage 8 IOK – Mobiliteitsplan Nypelsplantsoen versie d.d. 5 januari bijlage 9 IOK – Procesplanning

2.11.

Opname De taxateurs hebben de onroerende zaak op 31 januari 2023 bezocht en opgenomen, zulks zonder aanwezigheid van de eigenaren.

2.12.

Mate van inspectie Tijdens de opname is de onroerende zaak (vanaf de openbare weg) opgenomen.

2.13.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De taxatie is verricht per peildatum 31 januari 2023. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering meegenomen.

2.14.

Reactie van opdrachtgever Op 10 maart 2023 is een concepttaxatierapport verstrekt aan opdrachtgever. Op 16 maart 2023 heeft opdrachtgever tijdens een Microsoft Teams-overleg een reactie gegeven op het concepttaxatierapport. De reactie is verwerkt in onderhavig definitief advies.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

2.15.

Blad 9.

Versies Taxateurs hebben voor de volledigheid de historische rapporten inzichtelijk gemaakt. #

Kenmerk

Taxatietype

Status

Peildatum

1. 2.

T1c1 T1d1

Volledige taxatie Volledige taxatie

Concept Definitief

31-01-2023 31-01-2023

Verzenddatum 10-03-2023 07-04-2023

Is de afwijking in totaal meer dan 5% 2: nee Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t. Tot heden zijn/is er 2 versie(s) verstrekt aan opdrachtgever.

2.16.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

2.17.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De taxateurs verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

2.18.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport dan wel het delen van het rapport is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het taxatierapport concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het rapport tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

2.19.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de taxateurs is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateurs zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 2.3).

2.20.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

2 Dit betreft de afwijking tussen het laatste concept(en) en definitieve rapportage. Het verschil tussen één eerdere definitieve

rapportage en vernieuwde rapportage zal kunnen worden teruggelezen in de back-testing (§ 5.7). 2575.53-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Algemene en bijzondere uitgangspunten

3.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 10.

Titelonderzoek Ten behoeve van deze taxatie hebben taxateurs een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering. Voor eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten en beperkingen wordt verwezen naar paragraaf 4.7. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben taxateurs www.bodemloket.nl geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over verontreinigingen op of in de te taxeren onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op de te taxeren onroerende zaak aanwezig zijn. Hierop wordt nader ingegaan in § 4.4. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Publiekrechtelijke beperkingen De taxateurs hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

3.2.

Blad 11.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum. Voor de sloop-nieuwbouw wordt rekening gehouden met het bijzondere uitgangspunt dat de huidige waarde van de opstallen niet gewaardeerd wordt. Dit heeft tot gevolg dat uitgegaan wordt van de gronden zonder de eventuele waarde van de opstallen. De reden is dat Woonin de intentie heeft deze te slopen en te herontwikkelen. Op basis van de praktijkhandreikingen van het NRVT dienen bijzondere uitgangspunten te voldoen aan de volgende voorwaarden: a) Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de professionele taxatiedienst. b) Indien een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, is de Register Taxateur gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen.

c) De Register Taxateur benoemt alle voor de Professionele Taxatiedienst relevante bijzondere uitgangspunten in het taxatierapport en voorziet deze van een toelichtende verklaring met motivatie waarom het uitgangspunt redelijk is. d) Ook neemt de Register Taxateur in de toelichting op de waardering in het taxatierapport de marktwaarde zonder bijzonder(e) uitgangspunt(en) op. In het algemeen wordt verder opgemerkt dat taxateurs van de praktijkhandreiking gemotiveerd mogen afwijken. Met betrekking tot sub a) wordt opgemerkt dat de plannen die voor de taxatie als uitgangspunt worden gehanteerd concrete plannen zijn die kunnen worden uitgewerkt op het moment dat de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk is. Gelet op de ligging en de locatie zien de taxateurs op voorhand geen aanleiding om te veronderstellen dat de voorgenomen ontwikkeling op basis van ruimtelijke en functionele aspecten niet mogelijk zou zijn. Ondanks het feit dat de bestemming nog niet is vastgesteld, zijn taxateurs van oordeel dat deze uitwerking relevant is voor het doel van de waardering en derhalve als geldig uitgangspunt gehanteerd kan worden. Met betrekking tot sub b) zien taxateurs op basis van bovenstaande geen aanleiding om de realiteit, relevantie en geldigheid in twijfel te trekken, Aan de onder sub c) genoemde voorwaarde wordt in deze paragraaf voldaan.

Met betrekking tot sub d) wordt opgemerkt dat de opdrachtgever de onroerende zaak alleen zal vervreemden indien de bijzondere uitgangspunten zijn vervuld. De opdrachtgever is ermee bekend dat de bijzondere uitgangspunten een waardeverhogend effect hebben. Gelet op vorenstaande heeft het toevoegen van de waarde zonder bijzondere uitgangspunten geen meerwaarde. Ter voorkoming van een verkeerde lezing zal bij de finale waardering bij herhaling worden aangegeven dat het een waardering betreft op basis van bijzondere uitgangspunten.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 12.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak

4.1.

Kadastrale omschrijving gemeente

sectie

nummer

grootte

Jupthaas

7125

0.11.55 ha

Jupthaas

7127

0.11.55 ha

Jupthaas

7129

0.11.55 ha

Jupthaas

7131

0.11.55 ha

Jupthaas

12767

01.36.02 ha

Jupthaas

12835

04.40.46 ha

Jupthaas

12940

03.33.13 ha

Totaal

te taxeren gedeelte

Aan te kopen door Mitros van de gemeente

0.17.03 ha

Aan te kopen door de gemeente van Mitros

0.03.25 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 13.

Verbeelding grondtransacties In bovenstaande verbeelding zijn de grondtransacties weergegeven. - Bij kavel 1 blijven de delen 1A in eigendom van Woonin, de delen 1B worden door Woonin aangekocht van de gemeente en de delen 1C worden door de gemeente aangekocht van Woonin. - Onderdelen 2A, 3A en 4A blijven in eigendom van Woonin, terwijl delen 2B, 3B en 4B worden door Woonin aangekocht van de gemeente voor de uitbreiding en verduurzaming van de bestaande galerijflats. - Kavel 5 betreft de nieuwbouwlocatie welke door Woonin van de gemeente wordt aangekocht.

4.2.

Rechthebbende Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 3 februari 2023) berust het eigendom van de percelen kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummers 7125, 7127, 7129 en 7131 bij:

Gerechtigde Adres Postcode Plaats

Stichting Woonin Koningin Wilhelminalaan 9 3527 LA UTRECHT

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 14.

Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 3 februari 2023) berust het eigendom van de percelen kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummers 12767, 12835 en 12940 bij:

Gerechtigde Adres Postcode Plaats

4.3.

Gemeente Nieuwegein Stadsplein 1 3431 LZ NIEUWEGEIN

Ligging van de onroerende zaak De onroerende zaak is gelegen aan het Nijpelsplantsoen te Nieuwegein. De onroerende zaak is middels auto goed bereikbaar via de de Noordstedeweg en de A.C. Verhoefweg. Daarnaast is de locatie goed bereikbaar middels het openbaar vervoer. De onroerende zaak is gesitueerd ten noorden van het centrum van Nieuwegein.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

4.4.

Uitsnede (bron: www.maps.google.nl)

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een galerijflat, bestaande uit tien bouwlagen, openbaar gebied welke momenteel is ingericht als parkeervoorziening en trottoir behorende bij de galerijflats alsmede een perceel onbebouwde grond welke momenteel is ingericht als openbare parkeervoorziening.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 15.

Toestand van bodem en grondwater Taxateurs hebben beperkt onderzoek gedaan naar de situatie van de bodem en het grondwater ter plaatse van de onroerende zaak middels de informatie die beschikbaar is via www.bodemloket.nl. Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering. Geadviseerd wordt alvorens tot aankoop te besluiten een onderzoek in te stellen naar de toestand van de bodem en/of het grondwater.

4.5.

Vergunningen Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Taxateurs hebben geen kennis genomen van een bouwvergunning.

4.6.

Gebruik van de onroerende zaak Huidig gebruik De onroerende zaak is in gebruik als sociale woningbouw en onbebouwde gronden welke momenteel zijn ingericht als openbaar gebied en als parkeervoorziening.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 16.

Beoogd gebruik De onroerende zaak wordt aangekocht ter realisering van nieuwbouw en renovatie van de bestaande sociale woningbouw en middeldure huur.

4.7.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7127 belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht op een gedeelte van het perceel ten behoeve van: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

De Staat (Rijksvastgoedbedrijf), gevestigd aan de Korte Voorhout 7 te ’s-Gravenhage. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 65061/152 en Hyp4 1625/76 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2291/3 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2369/10 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2775/51 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2807/39 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2888/98 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2998/68 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 3241/60 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 3989/37 Utrecht.

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 12767 belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht op het perceel ten behoeve van: a. b.

Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2369/10 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 6208/54 Utrecht.

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 12835 belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht op het perceel ten behoeve van: c. d. e.

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 12940 belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht op een gedeelte van het perceel ten behoeve van: 2575.53-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

j. k. l. m. n. o. p.

Blad 17.

De Staat (Rijksvastgoedbedrijf), gevestigd aan de Korte Voorhout 7 te ’s-Gravenhage. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 65061/152 en Hyp4 1625/76 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2291/3 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2807/39 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 2888/98 Utrecht Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 3241/60 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 3989/37 Utrecht. Stedin Netbeheer B.V., gevestigd aan de Blaak 8 te Rotterdam. Het recht is afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43, Hyp4 68898/120 en Hyp4 4375/35 Utrecht

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 12940 belast met een recht van opstal ten behoeve van: q.

Stichting WKO Stadskwartier Nieuwegein, gevestigd aan de Hanzeweg 16 te Gouda. Het recht is afkomstig uit stuk Hyp4 60511/125

Uit de laatste akte van levering die is opgevraagd (Hyp4 deel 4153 nummer 19) blijken de volgende met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd: “De vereniging moet gedogen dat palen, kabels, draden, isolatoren, rosetten, aanduidingsbordjes en pijpleidingen voor openbare doeleinden op, in aan of boven het overgedragene worden aangebracht en onderhouden op de plaatsen waar en de wijze waarop burgemeester en wethouders dit nodig zullen achten: omtrent bedoelde plaatsen en wijze worden van tevoren met de vereniging overleg gepleegd; de vereniging is verplicht al hetgeen krachtens deze bepaling is aangebracht te laten bestaan. ”

4.8.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

4.9.

Blad 18.

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Jutphaas Wijkersloot” van de gemeente Nieuwegein, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 5 maart 2018. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “Wonen”. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor “Wonen”, “Verkeer Verblijfsgebied” en “Groen”. De Dubbelbestemmingen betreffen “Waarde – Archeologie 6” en “Waarde – Cultuurhistorie 2”. Taxateurs hebben geconstateerd dat het huidige gebruik wel in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan.

Fragment verbeelding

Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0356.BPJW2017-VA03).

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 19.

Marktanalyse woningbouw

5.1.

Algemene marktontwikkelingen Om inzicht te krijgen in de marktontwikkeling is gekeken naar de marktontwikkeling gedurende de afgelopen vier kwartalen. Beschouwd wordt hoe het aantal transacties, de transactieprijs en de doorlooptijd zich tussen het vierde kwartaal van 2021 en het vierde kwartaal van 2022 hebben ontwikkeld. Om een goed beeld te krijgen van de marktstemming is, alvorens in te zoomen op de bouwgrondprijzen, onderzoek verricht naar de ontwikkelingen op de woningmarkt binnen de gemeente Nieuwegein. Hierbij is gebruikgemaakt van het marktinformatiesysteem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Achtereenvolgens is gekeken naar de ontwikkeling van: het aantal gerealiseerde transacties; de gerealiseerde transactieprijzen; de looptijd van de te koop staande woningen; het woningaanbod. Het aantal gerealiseerde transacties Uit tabel 1 en figuur 1 blijkt dat het aantal gerealiseerde transacties in het vierde kwartaal 2022 ten opzichte van het vierde kwartaal 2021 in de gemeente Nieuwegein stabiel is gebleven. Uit onderstaande afbeelding volgt dat het beeld per kwartaal varieert. Er is geen duidelijke stijgende of dalende trend zichtbaar. Wel is het aantal transacties ten opzichte van het derde kwartaal van 2022 afgenomen met 6%. Figuur 1: Aantal transacties per kwartaal gemeente Nieuwegein, 4e kwartaal 2022, NVM Data en Research

Tabel 1: Aantal transacties gemeente Nieuwegein, 4e kwartaal 2022, NVM Data en Research

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 20.

Gerealiseerde transactieprijzen (per m²) gemeente Nieuwegein Uit figuur 2 en tabel 2 blijkt dat de prijsontwikkeling de afgelopen jaren steeds positief is ten opzichte van een jaar eerder. Uit tabel 2 blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van woningen in de gemeente Nieuwegein in het vierde kwartaal van 2022 ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021 is afgenomen met gemiddeld 5,8%. Voor appartementen is deze daling 4,9% ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijzen zijn in het afgelopen kwartaal gedaald met gemiddeld 2,6%. Figuur 2: Prijsontwikkeling gemeente Nieuwegein, 4e kwartaal 2022, NVM Data en Research

Tabel 2: Transactieprijs gemiddeld gemeente Nieuwegein, 4e kwartaal 2022, NVM Data en Research

Uit figuur 3 en tabel 3 blijkt dat de prijsontwikkeling per m² de afgelopen jaren steeds positief is ten opzichte van een jaar eerder. Uit tabel 3 blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs per m² van woningen in de gemeente Nieuwegein in het vierde kwartaal van 2022 ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021 echter is afgenomen met 7,9%. Voor appartementen is deze daling 7,33% ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijzen per m² GBO zijn in het afgelopen kwartaal gedaald met gemiddeld 4,1%.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 21.

Tabel 3: Transactieprijs per m² gemeente Nieuwegein, 4e kwartaal 2021, NVM Data en Research

Figuur 3: Transactieprijsontwikkeling per m² t.o.v. jaar eerder gemeente Nieuwegein, 4e kwartaal 2021, NVM Data en Research

Verkooptijd woningen gemeente Nieuwegein De ontwikkeling van de verkooptijd van woningen in gemeente Nieuwegein is geleidelijk verder teruggelopen sinds het begin van 2015. Vanaf medio 2017 is de verkooptijd gestabiliseerd. Onderstaande figuur geeft dit verloop weer. De doorlooptijd bedraagt in het vierde kwartaal van 2022 gemiddeld 28 dagen. Figuur 4: Verkooptijd in dagen gemeente Nieuwegein

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 22.

Vraag-verkoopprijsverschil gemeente Nieuwegein Sinds het tweede kwartaal van 2018 is er een omslag gekomen in de verhouding vraag- en verkoopprijs binnen de gemeente Nieuwegein. Sinds dat kwartaal wordt gemiddeld gezien overboden, waarbij de transactieprijs boven de vraagprijs ligt. In 2021 varieert dit overbieden van circa 10% tot 15% boven de vraagprijs. Gemiddeld gezien wordt in 2022 meer dan 60% van de woningen boven de vraagprijs verkocht binnen de gemeente Nieuwegein. Het verschil is in het vierde kwartaal van 2022 wel teruggelopen naar circa 2,8%. Figuur 5: Vraag- verkoopprijsverschil gemeente Nieuwegein

Figuur 6: Percentage van de woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht

5.2.

Deelconclusie algemene marktontwikkelingen Op basis van het voorgaande kan in zijn algemeenheid geconcludeerd worden dat in de periode vierde kwartaal 2021 tot en met het vierde kwartaal 2022: het aantal transacties in de gemeente Nieuwegein gemiddeld stabiel gebleven. Deze toename is echter het afgelopen kwartaal gedraaid in een afname ten opzichte van het derde kwartaal van 2022. Het aantal transacties lijkt te stabiliseren; de gerealiseerde transactieprijzen met gemiddeld 5,8% zijn gedaald tussen het vierde kwartaal van 2021 en het vierde kwartaal van 2022. De transactieprijzen zijn gestabiliseerd. De stijging van de woningprijzen is sterk afgevlakt in het laatste kwartaal; de verkooptijd gemiddeld 28 dagen bedraagt; het verschil tussen de transactieprijs en de vraagprijs ligt al sinds begin 2019 ver boven de 0% en eind 2021 / begin 2022 bedroeg de gemiddelde overbieding 15%. Het laatste kwartaal is de gemiddelde overbieding echter gedaald naar circa 2,8%.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 23.

Op dit moment lijkt het erop dat de prijsstijgingen voorlopig zullen afvlakken danwel stoppen. De markt lijkt vanwege de hoge hypotheekrentes op zijn voorlopige hoogtepunt. Deze veronderstelling is gebaseerd op het feit dat het aantal overbiedingen langzaam afneemt en de stijging in de transactieprijzen afvlakt. Er bestaat echter nog steeds een grote vraag naar woningbouw, echter drukt de hypotheekrente en de huidige energiecrisis de betaalbaarheid van de woningen. Tabel 3: Marktgegevens gemeente Nieuwegein

4e kwartaal 2022 t.o.v. 4e kwartaal 2021 Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-éénkapwoningen Vrijstaande woningen Appartementen Totaal

Aantal transacties -/- 16% + 8% -/- 14%

Gerealiseerde transactieprijzen per m² -/- 6,1% -/- 11.7% -/- 9,9%

Verschil vraagverkoopprijs + 3,2% + 1,9% -/- 1,4%

-/- 33% + 20% + 0%

-/- 15,4% -/- 7,3% -/- 7,9%

-/- 1,9% + 3,6% + 2,8%

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

5.3.

Blad 24.

Kansen en belemmeringen woningmarkt 2022 Afsluitend aan de marktbeschouwing wordt kort gekeken naar de kansen en bedreigingen voor de woningmarkt in het huidige jaar 2022. Door het CPB is in september 2022 aangegeven dat er wordt verwacht dat het Bruto Binnenlands Product in 2021 met 4,9% is gestegen en in 2022 en 2023 met respectievelijk 4,6% en 1,5% zal groeien. De werkloosheid, die mede door ruime steunmaatregelen tot nu toe opvallend laag is gebleven, blijft in 2023 naar verwachting beperkt tot 3,9%, vrijwel gelijk aan het gemiddelde in 2019-2022. De inflatie bedroeg in 2021 2,7%. De verwachtingen voor 2022 en 2023 zijn dat de inflatie respectievelijk 9,9% en 2,6% zal bedragen. Als de energiecrisis echter niet verder escaleert, zal de inflatie dalen in 2023. De Woningmarktmonitor van ABN-AMRO 3 stelt dat er een kentering zichtbaar is op de woningmarkt welke resulteert in een vlotte prijscorrectie: o Voor 2023 verwachten ABN-AMRO dat de huizenprijzen met gemiddeld 6% zullen dalen. IN 2024 gaan de prijzen volgens hen verder omlaag met 4%. o Het aantal transacties zal de komende jaren afnemen. Na een daling van 5% in 2021 volgt naar verwachting een daling van 15% in 2022.

Dit is minder dan de verwachting van 17,5% uit de eerdere woningmarktmonitor.Voor 2023 verwacht de bank een daling van 5% en in 2024, als de prijzen lager staan, zal de interesse weer groeien en verwachten ze dat de woningaankopen gaan stijgen met 2,5%. o De afkoeling van de woningmarkt is ook zichtbaar in de harde cijfers. De mate waarin wordt overgeboden daalt. De tanende interesse van kopers weerspiegelt zich in het aantal transacties. o Overheden komen in actie om de ergste pijn door daling van de koopkracht weg te nemen. De regering heeft besloten een prijsplafond in te stellen. De subsidies van de overheid kunnen de koopkracht echter niet volledig herstellen. Dit geldt ook voor de caoloonstijgingen. Zodoende houden gezinnen minder geld over voor huisvesting. Dit leidt de komende jaren waarschijnlijk tot geleidelijk krappere Nibud-leennormen. o Sinds het begin van dit jaar zijn de hypotheekrentes fors gestegen. Dit leidt tot lagere kredietlimitet. Het gemiddelde hypotheekbedrag ligt volgens cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN) inmiddels op 4,2 maal het inkomen versus 4,4 maal het derde kwartaal van vorig jaar. o Vanwege de aanhoudende problemen in de bouw, wordt een beperkt aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd. De bouw van nieuwe woningen blijft achter bij de vraag, waardoor steeds meer huishoudens moeite hebben om hun woonwensen te verwezenlijken.

De doorstroming blijft daardoor achter. Zicht op spoedige verbetering is er niet, want het aantal afgegeven bouwvergunningen daalt. Ook het Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank 4 ziet een sterke afkoeling op de huizenmarkt door hogere rentes en een economische omslag: o Naar verwachten zullen de verkopen iets dalen. Rabobank verwacht dat in totaal 188.000 woningen in 2022 zullen worden verkocht. Dit is aanzienlijk minder dan de 226.000 woningen in het jaar 2021. In 2023 gaat men uit van 179.000 transacties. o Woningprijzen stijgen naar verwachting in 2022 gemiddeld 13,7% ten opzichte van 2021, in 2023 gaat de Rabobank uit van een daling van 3%, gevolgd door nog eens 1,5% in 2024.

3 4

ABN-AMRO Woningmarktmonitor, 26 januari 2023 Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt, 15 december 2022 2575.53-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 25.

De hoge hypotheekrente en macro-economische onzekerheden drukken de vraag naar koophuizen. Dit lijkt onrust te veroorzaken bij huiseigenaren met verkoopplannen, meer huiseigenaren zetten hun huis te koop.

Alles bij elkaar genomen is het de verwachting dat de woningmarkt in 2022 in de regio Nieuwegein en omgeving een prijsstijging zal laten zien. Deze stijging is gebaseerd op het eerste half jaar van 2022. In 2023 zal deze stijging stagneren en wellicht draaien in een (lichte) daling van de huizenprijzen. De energiecrisis, stijgende hypotheekrentes en macroeconomische verwachtingen spelen een grote rol op de woningmarkt. Deze zullen naar verwachting een drukkend effect hebben op de woningprijzen. Vermeld dient te worden dat de woningmarktmonitor van ABN-AMRO en het Kwartaalbericht woningmarkt van de Rabobank landelijke cijfers betreffen.

5.4.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De grondpositie is gesitueerd nabij het centrum van Nieuwegein. De locatie is goed bereikbaar middels het openbaar vervoer alsmede middels de auto. Objectbeoordeling Op basis van de voorgaande marktanalyse wordt het object als nieuwbouwlocatie voor sociale woningbouw en middeldure huurwoningen als courant beoordeeld. Mate van verkoopbaarheid Op basis van de huidige situatie op de woningmarkt wordt de mate van verhuur- en verkoopbaarheid van de gronden behorende bij de nieuwbouwkavel als courant beoordeeld. Voor de uitbreiding van de bestaande galerijflats alsmede de sloop-nieuwbouwlocatie is er in principe slechts sprake van één mogelijke koper.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 26.

Waardering

6.1.

Inleiding De opdracht omvat het taxeren van de werkelijke waarde alsmede de evenwichtswaarde van de onroerende zaak in vrije staat. Bij de waardering wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van de beoogde grondtransactie: de nieuwbouw, de sloop nieuwbouw en de uitbreiding van drie bestaande galerijflats. Onderdeel Kavel nieuwbouw Kavel sloop – nieuwbouw Groot onderhoud bestaande flats

Aankoop Woonin Aankoop gemeente 770 m² kavel 593 m² kavel 325 m² kavel 340 m² kavel -

Voor de kavels nieuwbouw en sloop-nieuwbouw wordt een grondexploitatie opgesteld om te komen tot een marktconforme grondwaarde. Hierbij zullen allereerst de opbrengsten in beeld worden gebracht en daarna geven taxateurs inzicht in de verwachte kosten in verband met de voorgenomen ontwikkeling. Bij de sloop-nieuwbouw wordt de middeldure huur gerealiseerd op de gronden welke reeds in eigendom zijn bij Woonin. De van de gemeente aan te kopen gronden worden enkel gebruikt voor de realisatie van sociale woningbouw. Voor de kavels omtrent de te behouden flats en de uitbreiding van de bestaande galerijen wordt gekeken naar de comparatieve waardebepaling en grondprijzen van vergelijkbare “reststroken”, aangezien een residuele grondwaardeberekening niet bruikbaar is voor deze grondstroken.

6.2.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de taxateurs een swotanalyse 5 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen taxateurs tot de volgende analyse. Strengths • De locatie nabij het centrum van Nieuwegein; • Bestaande parkeervoorziening;

Weaknesses • Verouderde bestaande opstallen; • Verouderd openbaar gebied; • Leefbaarheid staat onder druk;

Opportunities • Grote vraag naar betaalbare woningbouw; • Opknapbeurt gehele Nijpelsplantsoen.

Threats • De dure bouwkosten; • Looptijd van het project en bijbehorende algehele marktonzekerheden;

5 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

6.3.

Blad 27.

Gebruikte methode Voor het taxeren van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te taxeren object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten. Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de taxateurs gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode (voor de uitbreiding van de bestaande galerijflats) en de residuele waardebepalingsmethode (voor de kavel nieuwbouw en de kavel sloop-nieuwbouw).

Deze methoden zijn naar oordeel van de taxateurs het meest geschikt om de waarde te bepalen omdat voldoende referentietransacties beschikbaar zijn om een raming van de waarde op te stellen voor de uitgifte van bouwrijpe gronden. Daarnaast kan de residuele waardebepaling worden gebruik om inzicht te geven in de waarde als ruwe bouwgrond. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten (stichtingskosten en indien van toepassing vervaardigingskosten voor bouwrijpe en uitgeefbare grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat van deze marktwaarde minus deze productiekosten.

Van belang bij de residuele waardebepalingsmethode is te onderscheiden voor welke staat van onbebouwde grond de waardebepaling van de gronden wordt uitgevoerd: in ruwe staat of in bouwrijpe staat. Dit komt tot uitdrukking in de geraamde productiekosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in bouwrijpe staat bestaan uit stichtingskosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in ruwe staat bestaan uit stichtingskosten en uit vervaardigingskosten voor onder andere het wijzigen van het bestemmingsplan, bouwrijp maken van de gronden en woonrijp maken van het openbaar gebied. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel van grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG.

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 28.

6.4.

Waardering nieuwbouw en sloop-nieuwbouw Allereerst zullen taxateurs de verwachte opbrengsten in de grondexploitatie van beide scenario’s ramen. Daarna zullen we de verwachte kosten voor de verschillende exploitaties in beeld brengen om te komen tot een raming van de werkelijke waarde.

6.4.1.

Grondopbrengsten sociale woningbouw Voor de opbrengsten van de sociale woningbouw is uitgegaan van de grondopbrengsten uit de grondprijzenbrief van de gemeente Nieuwegein.

6.4.2.

Grondopbrengsten middeldure huur Voor de middeldure huur wordt als uitgangspunt gehanteerd dat deze na afloop van de beklemmingsperiode van 15 jaar kan worden uitgepond. De middenhuur appartementen hebben een gemiddelde oppervlakte van 70 m² GBO (10 woningen van 65 m² GBO en 10 woningen van 75 m² GBO). De woningen worden verhuurd in de lage middenhuur, met een gemaximaliseerde huurprijs van € 896,00 per maand. Voor het bepalen van de grondwaarde voor middeldure huurwoningen is als uitgangspunt gehanteerd dat deze woningen geheel identiek zijn aan de vrije sectorhuur. Uit het referentieonderzoek blijkt dat het verband tussen de oppervlakte en huurprijs niet lineair is. Voor de middenhuur wordt uitgegaan van een korting ten opzichte van de marktconforme huren. Derhalve zal een ontwikkelaar hetzelfde rendement willen behalen op de investering en dezelfde kosten maken als bij reguliere huur. Om de invloed te bepalen van de middeldure huur op de grondwaarde is derhalve uitgegaan van de vereenvoudiging dat alle kosten gelijk blijven en de huuropbrengsten de enige parameter is veranderd. Het huidige beleid gaat uit van een maximale stijging van CPI + 1 procentpunt. De gemiddelde CPI over de afgelopen 5 jaren (2016 tot en met 2020) lag rond de 1,5%. Indien deze met 1% punt wordt verhoogd ligt deze met 2,5% boven de feitelijke huurstijging in de voorgaande periode van 2,3%.

Derhalve kan worden geconcludeerd dat de middeldure huur (laag) dezelfde prijsontwikkeling kan maken van vrije sector huurwoningen. In de prijsontwikkeling zit derhalve geen belemmering. Derhalve wordt uitgegaan van een lagere huur, die zich wel op een vergelijkbare wijze ontwikkelt als de huur in de vrije sector. Er is een bandbreedte aangegeven voor de lage middeldure huur, te weten een huurprijs tussen € 808,60 en € 970,00 per maand (prijspeil 2023). Daarnaast is vastgelegd dat binnen ieder project de lage middenhuurwoningen een gemiddeld woonoppervlak van 70 m² gbo dienen te bedragen. 2575.53-T1d1

Gemeente Nieuwegein | Nypelsplantsoen

Blad 29.

Koop- en huurtransacties in de vrije sector Om de beklemming van de gereguleerde middenhuur in beeld te brengen, onderzoeken taxateurs allereerst de opbrengstpotentie in de vrije sector. Hiervoor is onderzoek gedaan naar verkochte en verhuurde appartementen in Nieuwegein. Koopappartementen Voor appartementen wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende categorieën woonoppervlaktes, met bijbehorende transactieprijzen binnen een straal van 500 meter van het plangebied. Onderstaande appartementen zijn gebouwd vanaf 2010. Omdat van de categorieën 71-90 m² gbo (1), 91-110 m² gbo (2) en > 110 m² gbo (2) maar weinig referenties beschikbaar zijn, hebben deskundigen onderzoek verricht naar de verkoop van appartementen in heel Nieuwegein met bouwjaar vanaf 2010 (middelste kolom). Dit betreffen bestaande appartementen welke zijn gebouwd in de periode 2010 tot en met 2021 en kosten koper zijn verkocht. Daarnaast heeft onderzoek plaatsgevonden naar nieuwbouwappartementen in geheel Nieuwegein. Deze zijn in de rechterkolom opgenomen. Woonoppervlak

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwegein&id=baaa7816-fea9-43af-811e-13390ff09e9b