2023-258 Bijlage 0 Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen gemeente Nieuwegein - Woonin d.d. 6 juni 2023
Tekst van het document
2023-258 Bijlage 0
Samenwerkingsovereenkomst (SOK) Nijpelsplantsoen
CONCEPT V6 D.D. 6 juni 2023
Partijen: GEMEENTE NIEUWEGEIN en STICHTING WOONIN
Uitsluitend voor besprekingsdoeleinden. Aan dit concept kunnen geen rechten worden ontleend.
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
2/47
INHOUD Voorwerp van deze SOK .................................................................................................................. 4 Partijen nemen het volgende in overweging .................................................................................... 5 Hoofdstuk I:
Algemeen ................................................................................................................ 7
Artikel 1
Inwerkingtreding, duur ............................................................................................. 7
Artikel 2
Definities en interpretatie ........................................................................................ 8
Artikel 3
Aanleiding en doel SOK ........................................................................................ 17
Artikel 4
Taken en verantwoordelijkheden .......................................................................... 18
Hoofdstuk II:
Gronduitgifte .......................................................................................................... 19
Artikel 5
Koop en verkoop ................................................................................................... 19
Artikel 6
Omzetbelasting/overdrachtsbelasting/kosten ....................................................... 19
Artikel 7
Koopsom en betaling ............................................................................................ 20
Artikel 8
Over/ondermaat Programma ................................................................................ 20
Artikel 9
Datum van levering ............................................................................................... 20
Artikel 10
Juridische levering ................................................................................................ 21
Artikel 11
Feitelijke en milieukundige staat van het Verkochte 1 en Verkochte 2 ................. 22
Artikel 12
Verklaringen van de Gemeente ............................................................................ 24
Artikel 13
Voorgenomen gebruik Woonin en Gemeente ....................................................... 25
Artikel 14
Onderzoeks- en mededelingsplicht ....................................................................... 25
Hoofdstuk III:
Ontwikkeling en realisatie ................................................................................. 26
Artikel 15
Project ontwikkeling en realisatie, bewonersparticipatie ....................................... 26
Artikel 16 Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw, Programma, Bouwhoogte en Volume, Projectdocumenten ............................................................................ 27 Artikel 17
Deelproject Groot Onderhoud ............................................................................... 27
Artikel 18
Sociale huurwoningenen Lage Middenhuurwoningen .......................................... 27
Artikel 19
Deelproject TOG Bestaand en Deelproject TOG Nieuwbouw .............................. 30
Artikel 20
Planning en fasering ............................................................................................. 30
Artikel 21
Exploitatiebijdrage ................................................................................................. 31
Artikel 22
Duurzaamheid Project ........................................................................................... 32
Artikel 23 Toetsing en goedkeuring DO door Gemeente ............................................................ 33 Artikel 24
Parkeren ................................................................................................................ 34
Artikel 25
Omgevingsplansplan, omgevingsvergunning, publiekrechtelijke beletselen ....... 34
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
3/47
Artikel 26
Ontbindende voorwaarden SOK ........................................................................... 35
Artikel 27
Terugleverplicht ..................................................................................................... 36
Artikel 28
Precario en leges .................................................................................................. 37
Artikel 29
Bouw- en naamborden .......................................................................................... 37
Artikel 30
Eigen opdracht nutsbedrijven ................................................................................ 37
Artikel 31
Publiekrechtelijk kostenverhaal ............................................................................. 38
Artikel 32
Planschade ........................................................................................................... 38
Artikel 33
BLVC ..................................................................................................................... 39
Hoofdstuk IV:
Projectorganisatie, taken en verantwoordelijkheden......................................... 39
Artikel 34
Overlegstructuur, zeggenschap, besluitvorming ....................................................... 39
Artikel 35
Communicatie intern, extern, draagvlak .................................................................... 41
Hoofdstuk V:
Overige bepalingen ............................................................................................... 41
Artikel 36
Overdracht rechtsverhouding ................................................................................ 41
Artikel 37
Publiekrechtelijke bevoegdheden en positie van de Gemeente ........................... 42
Artikel 38
Risico, schade en aansprakelijkheid ..................................................................... 42
Artikel 39
Tussentijdse ontbinding ........................................................................................ 43
Artikel 40
Recht en forumkeuze ............................................................................................ 43
Artikel 41
Onvoorziene omstandigheden .............................................................................. 43
Artikel 42
Wijzigen SOK ........................................................................................................ 44
Artikel 43
Slotbepalingen ...................................................................................................... 44
Artikel 44
Bijlagen ................................................................................................................. 45
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
4/47
DE ONDERGETEKENDEN: 1.
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Nieuwegein, zetelende en kantoorhoudende te (3431 LZ) Nieuwegein aan het Stadsplein 1, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw M. Schouten, wethouder, krachtens mandaat van de burgemeester d.d. @@ en ter uitvoering van het besluit van de gemeenteraad van @@ hierna te noemen: “de Gemeente”; en:
2.
de stichting Stichting Woonin, statutair gevestigd te Utrecht en kantoorhoudende te (3527 LA) Utrecht aan de Koningin Wilhelminalaan 9, ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer
30136131,
te
dezen
rechtsgeldig
vertegenwoordigd
door
haar
directievoorzitter de heer H.P. Kip hierna te noemen: “Woonin”; de ondergetekenden worden hierna gezamenlijk aangeduid als: “Partijen”;
VOORWERP VAN DEZE SOK Het Project Nijpelsplantsoen heeft betrekking op vier bestaande flats (Flat 1, Flat 2, Flat 3 en Flat 4) gelegen op de Kavels en bestaat uit Deelproject Groot Onderhoud, Deelproject Sloop/Nieuwbouw, Deelproject Nieuwbouw, Deelproject TOG Bestaand en Deelproject TOG Nieuwbouw, te realiseren op de in deze SOK genoemde percelen, welke op de als Bijlage 1 aan deze SOK gehechte grondgebruikskaart zijn weergegeven. In deze SOK maken Partijen afspraken over de ontwikkeling en realisatie van het Deelproject Woonin door en voor rekening en risico van Woonin en de inrichting van het Toekomstig Openbaar Gebied Bestaand en het Toekomstig Openbaar Gebied Nieuwbouw door en voor rekening en risico van de Gemeente.
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
5/47
PARTIJEN NEMEN HET VOLGENDE IN OVERWEGING a) Woonin is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet, die zich onder meer toelegt op het (doen) ontwikkelen, (doen) realiseren, beheren en exploiteren van (sociale) huurwoningen. b) Woonin is eigenaar van Kavel 1A en Kavel 1C waarop Flat 1, Kavel 2A waarop Flat 2, Kavel 3A waarop Flat 3 en Kavel 4A waarop Flat 4 gelegen is. c)
De Gemeente is eigenaar van Kavel 1B, Kavel 2B, Kavel 3B, Kavel 4B en Kavel 5.
d) Geconstateerd is dat de betonconsoles onder de galerijen van de Flats aangetast zijn door corrosie. Woonin heeft steigerstempels geplaatst om de veiligheid van de galerijen te waarborgen. e) De woningen van de Flats voldoen niet aan de huidige duurzaamheidseisen. f)
Er is in Nieuwegein een grote behoefte aan betaalbare woningen.
g) Partijen streven er naar om te komen tot een algehele verbetering van de leefbaarheid van het Nijpelsplantsoen in fysieke en sociale zin. Dat doen Partijen door de kwaliteit van de leefomgeving te vergroten en de woonsituatie te verbeteren. Met dit Project streven Partijen er naar zo snel mogelijk een einde te maken aan de onzekerheid waarin de bewoners zich bevinden sinds de corrosie geconstateerd is. Tevens benutten Partijen de mogelijkheid om de bestaande woningvoorraad van sociale huurwoningen te verduurzamen en uit te breiden. Ook zal het Nijpelsplantsoen een betere verbinding krijgen met de omgeving, zowel in fysieke als in participatieve zin. Hiermee wordt het Nijpelsplantsoen toekomstbestendig gemaakt. h) Woonin en de Gemeente gaan een samenwerking aan om met behoud van ieders eigen verantwoordelijkheid te komen tot deels (groot) onderhoud en deels sloop en nieuwbouw van de Flats, alsmede het realiseren van nieuwbouw op Kavel 5 en de herinrichting van het Toekomstig Openbaar Gebied Bestaand en Toekomstig Openbaar Gebied Nieuwbouw. Dat heeft geresulteerd in het vastleggen van het Project op hoofdlijnen in de IOK. Partijen hebben de haalbaarheid van het Project onderzocht. Partijen achten het Project haalbaar en wensen hun afspraken bindend vast te leggen in deze SOK. i)
Het Project Nijpelsplantsoen bestaat uit vijf onlosmakelijk aan elkaar verbonden deelprojecten: a.
Deelproject Groot Onderhoud: het groot onderhoud van Flat 2, Flat 3 en Flat 4 door Woonin;
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
6/47
b.
Deelproject Sloop/Nieuwbouw: de sloop van Flat 1 en de ontwikkeling en realisatie van Sociale huurwoningen en Lage Middenhuurwoningen op (een deel van) Kavel 1A en Kavel1B door Woonin;
c.
Deelproject Nieuwbouw: de ontwikkeling en realisatie van Sociale huurwoningen op Kavel 5 door Woonin;
d.
Deelproject TOG Bestaand: de inrichting van het Toekomstig Openbaar Gebied Bestaand door de Gemeente.
e.
Deelproject TOG Nieuwbouw: de inrichting van het Toekomstig Openbaar Gebied Nieuwbouw door de Gemeente.
j)
De hoofdlijnen voor de planvorming van het Project zijn nader omschreven in de volgende Projectdocumenten: i.
Grondgebruikskaart Nijpelsplantsoen d.d. 25 november 2022 (Bijlage 1)
ii.
Ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden d.d. mei 2023 (Bijlage 2)
iii.
Woningbouwprogramma en streefhuren Nijpelsplantsoen d.d. 14 november 2022 (Bijlage 3)
iv.
Gehanteerde Uitgangspunten Groot onderhoud Nijpelsplantsoen d.d. 15 september 2022 (Bijlage 4)
v.
Uitgangspunten Duurzaamheid Nijpelsplantsoen d.d. 23 december 2022 (Bijlage 5)
vi.
Mobiliteitsplan Nijpelsplantsoen d.d. 12 januari 2023 (Bijlage 6)
vii.
Programma van EisenOpenbare Ruimte Nijpelsplantsoen d.d. 30 mei 2023 (Bijlage 7)
viii.
Werkboek Nijpelsplantsoen d.d. 31 mei 2023(Bijlage 8)
ix.
Adviesformulier Ruimtelijk Initiatief Nypelsplantsoen 1-90 d.d. 2 juni 2023 (Bijlage 9)
x.
Adviesformulier Ruimtelijk Initiatief Nypelsplantsoen 91-360 d.d. 9 mei 2023 (Bijlage 10)
xi.
Overall Planning Nijpelsplantsoen d.d. 24 mei 2023 (Bijlage 11)
xii.
Communicatie en Participatieplan d.d. 12 januari 2023 (Bijlage 12)
xiii.
Evaluatie Participatie Nijpelsplantsoen d.d. 30 mei 2023(Bijlage 13)
xiv.
Taxatierapport Nijpelsplantsoen d.d. 7 april 2023 (Bijlage 14)
xv.
Lump sum berekening netto exploitatiebijdrage Woonin d.d. 5 juni 2023 (Bijlage 15)
xvi.
Advies Nijpelsplantsoen inzake Didam – eisen d.d. 6 december 2022 (Bijlage 16)
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
7/47
k)
Ten behoeve van de realisatie van het Project verkoopt en levert de Gemeente aan Woonin het Verkochte 1, zijnde Kavel 1B, Kavel 2B, Kavel 3B, Kavel 4B en Kavel 5 en verkoopt en levert Woonin aan de Gemeente Verkochte 2, zijnde Kavel 1C.
l)
Woonin zal voor eigen rekening en risico overgaan tot Deelproject Groot Onderhoud, Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw.
m) De Gemeente zal in samenhang met het Deelproject Woonin het Toekomstig Openbaar Gebied Nieuwbouw en het Toekomstig Openbaar Gebied Bestaand, in het Project Nijpelsplantsoen (opnieuw) inrichten ter verbetering van de woon- en leefomgeving. n) Partijen hebben de thans voorziene opzet van het Project zoals vastgelegd in de IOK nader uitgewerkt en de gemaakte afspraken daarvoor vastgelegd in deze voor Partijen bindende SOK. Door het vastleggen van de afspraken in deze SOK komt de IOK te vervallen. o) Partijen sluiten deze SOK in de wetenschap dat Woonin dient te handelen conform de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) en Regeling toegelaten
instellingen
volkshuisvesting
(RTIV)
en
in
het
kader
van
het
haalbaarheidsonderzoek zijn de plannen hieraan getoetst. Partijen hebben in dit kader de verplichting om elkaars belangen in acht te nemen. p) Partijen sluiten deze SOK ook in de wetenschap dat de Gemeente als overheidsorgaan dient te handelen binnen haar wettelijke taken en verantwoordelijkheden en dat het bepaalde in deze SOK daarmee niet in strijd kan zijn. q) Tussen Woonin, de Gemeente en andere woningcorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt, waarvan het Project deel uitmaakt. In deze prestatieafspraken is opgenomen dat de overige woningbouwcorporaties binnen de Gemeente geen actieve rol vervullen in de ontwikkeling van het Plangebied. r)
Partijen hebben overeenstemming bereikt, welke zij in het navolgende wensen vast te leggen.
HOOFDSTUK I: ARTIKEL 1 1.1
ALGEMEEN
INWERKINGTREDING, DUUR
Deze SOK treedt in werking op het moment van ondertekening hiervan en duurt voort totdat aan alle uit deze SOK voortvloeiende verplichtingen volledig door Partijen is voldaan en eindigt in ieder geval indien en nadat het Project is opgeleverd en alle leveringshandelingen zijn verricht.
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
8/47
1.2
Het in het voorgaande lid bepaalde laat onverlet de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging of gedeeltelijke ontbinding op grond van het bepaalde in deze SOK en de wettelijke rechten op ontbinding, vernietiging of wijziging van de gevolgen van deze SOK.
ARTIKEL 2 2.1
DEFINITIES EN INTERPRETATIE
In deze SOK wordt onder de navolgende, met hoofdletter en vetgedrukt weergegeven definities het volgende verstaan: Artikel: artikel in deze SOK; Bijlage: een bijlage bij deze SOK, die een onderdeel vormt van deze SOK; Deelproject Groot Onderhoud: het door Woonin voor eigen rekening en risico uit te voeren groot onderhoud aan Flat 2, Flat 3 en Flat 4, gelegen op Kavel 2A en Kavel 2B, Kavel 3A en Kavel 3B en Kavel 4A en Kavel 4B, zoals omschreven in de Projectdocumenten, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Deelproject Nieuwbouw: het door Woonin voor eigen rekening en risico op Kavel 5 te ontwikkelen en realiseren bouwplan, zoals omschreven in de Projectdocumenten, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Deelproject Sloop/Nieuwbouw: de door Woonin voor eigen rekening en risico te slopen Flat 1 en het op een deel van Kavel 1A en Kavel 1B te ontwikkelen en realiseren bouwplan, zoals omschreven in de Projectdocumenten, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Deelproject TOG Bestaand: het door de Gemeente voor eigen rekening en risico inrichten van het Toekomstig Openbaar Gebied Bestaand binnen het Project, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht;
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
9/47
Deelproject TOG Nieuwbouw: het door de Gemeente inrichten van het Toekomstig Openbaar Gebied Nieuwbouw binnen het Project, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Deelproject Woonin: Deelproject Groot Onderhoud, Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw; DO: definitief ontwerp van het Project; Effectieve Datum: de datum waarop deze SOK onvoorwaardelijk geldt, zijnde de datum waarop de ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt; Flat 1: het aan Woonin in eigendom toebehorende flatgebouw bestaande uit 90 woonappartementen, met adres Nijpelsplantsoen 1 tot en met 90, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7131, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Flat 2: het aan Woonin in eigendom toebehorende flatgebouw bestaande uit 90 woonappartementen, met adres Nijpelsplantsoen 91 tot en met 180, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7129, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Flat 3: het aan Woonin in eigendom toebehorende flatgebouw bestaande uit 90 woonappartementen, met adres Nijpelsplantsoen 181 tot en met 270, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7127, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Flat 4: het aan Woonin in eigendom toebehorende
flatgebouw bestaande uit 90 woonappartementen, met adres Nijpelsplantsoen 271 tot en met 360, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7125, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Flats: Flat 1, Flat 2, Flat 3 en Flat 4;
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
10/47
Gemeente: de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Nieuwegein inclusief haar bestuursorganen; IOK: de tussen de Gemeente en Woonin gesloten intentieovereenkomst Nijpelsplantsoen d.d. 31 januari 2023; Kavel 1A: het aan Woonin in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7131, waarop Flat 1 gelegen is, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Kavel 1B: een deel van het aan de Gemeente in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen en de Stuyterslaan, groot ca. 593 m2, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 12940, welk deel van het perceel zal worden verkocht aan Woonin ten behoeve van Deelproject Sloop/Nieuwbouw, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Kavel 1C: een deel van het aan Woonin in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen, groot ca.
325 m2, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7131, dat zal worden verkocht aan de Gemeente ten behoeve van Deelproject TOG Nieuwbouw, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Kavel 2A: het aan Woonin in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7129, waarop Flat 2 gelegen is, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Kavel 2B: een deel van het aan de Gemeente in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen, groot ca. 133 m2, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 12940, welk deel van het perceel zal worden verkocht aan Woonin ten behoeve van Deelproject Groot Onderhoud aan Flat 2, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht;
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
11/47
Kavel 3A: het aan Woonin in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7127, waarop Flat 3 gelegen is, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Kavel 3B: een deel van het aan de Gemeente in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen, groot ca. 133 m2, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 12835, welk deel van het perceel zal worden verkocht aan Woonin ten behoeve van Deelproject Groot Onderhoud aan Flat 3, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Kavel 4A: het aan Woonin in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 7125, waarop Flat 4 gelegen is, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Kavel 4B: een deel van het aan de Gemeente in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen, groot ca.
133 m2, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 12835, welk deel van het perceel zal worden verkocht aan Woonin ten behoeve van Deelproject Groot Onderhoud aan Flat 4, zoals aangeduid op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Kavel 5: een deel van het aan de Gemeente in eigendom toebehorende perceel gelegen aan het Nijpelsplantsoen en de Sluyterslaan, groot ca. 770 m2, kadastraal bekend gemeente Jutphaas, sectie B, nummer 12767, welk deel van het perceel zal worden verkocht aan Woonin
ten
behoeve
van
Deelproject
Nieuwbouw,
zoals
aangeduid
op
de
grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Kavels: Kavel 1A, Kavel 1B, Kavel 1C, Kavel 2A, Kavel 2B, Kavel 3A, Kavel 3B, Kavel 4A, Kavel 4B en Kavel 5; Koopsom 1: de koopsom bepaald conform het taxatierapport Nijpelsplantsoen (Bijlage 14) voor Kavel 1B ad € 663.642 vermeerderd met de gemeentelijke apparaatskosten ad € 63.344 conform de Lump sum berekening netto exploitatiebijdrage Woonin d.d. 5 juni 2023 (Bijlage
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
12/47
15) derhalve in totaal € 726.985,59 (zegge: zevenhonderdzesentwintig duizend negenhonderdvijfentachtig euro en negenenvijftig eurocent); Koopsom 2: de koopsom bepaald conform het taxatierapport Nijpelsplantsoen (Bijlage 14) voor Kavel 2B, Kavel 3B en Kavel 4B, zijnde € 280.000 (zegge: tweehonderdtachtig duizend euro); Koopsom 3: de koopsom bepaald conform het taxatierapport Nijpelsplantsoen (Bijlage 14) voor Kavel 5, ad € 430.000,00, vermeerderd met de gemeentelijke apparaatskosten ad € 37.356 conform Exploitatieopzet 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw, welke als bijlage 2 is gevoegd bij het taxatierapport Nijpelsplantsoen (Bijlage 14) derhalve in totaal € 467.356 (zegge: vierhonderdzevenenzestig duizend driehonderdzesenvijftig euro).
Koopsom 4: de Koopsom voor Kavel 1C, zijnde € 1,-, (zegge: één euro); Kwaliteitsrekening: de in artikel 25 van de Wet op het notarisambt bedoelde bijzondere rekening ten name van de Notaris; Lage Middenhuurwoningen: de door Woonin conform deze SOK op Deelproject Sloop/Nieuwbouw te realiseren lage middenhuurwoningen, zoals omschreven in de Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nieuwegein houdende regels omtrent middenhuur, zoals vastgesteld op 16 mei 2023; Leveringsakte: de op de Leveringsdatum I, Leveringsdatum II, Leveringsdatum III en Leveringsdatum IV te passeren notariële akten van levering voor de levering van (delen van) het Verkochte 1 door de Gemeente aan Woonin en het Verkochte 2 door Woonin aan de Gemeente; Leveringsdatum I: de datum waarop de Gemeente Kavel 2B, Kavel 3B en Kavel 4B levert aan Woonin. Leveringsdatum I is gelegen op een werkdag binnen één maand na de dag waarop een onherroepelijke omgevingsvergunning verkregen is voor de realisatie van Deelproject Groot Onderhoud, of zoveel eerder als Partijen nader schriftelijk overeenkomen;
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
13/47
Leveringsdatum II: de datum waarop de Gemeente Kavel 1B levert aan Woonin. Leveringsdatum II is gelegen op een werkdag binnen één maand na de dag waarop een onherroepelijke omgevingsvergunning verkregen is voor de realisatie van Deelproject Sloop/Nieuwbouw, of zoveel eerder als Partijen nader schriftelijk overeenkomen; Leveringsdatum III: de datum waarop de Gemeente Kavel 5 levert aan Woonin. Leveringsdatum III is gelegen op een werkdag binnen één maand na de dag waarop een onherroepelijke omgevingsvergunning verkregen is voor de realisatie van Deelproject Nieuwbouw, of zoveel eerder als Partijen nader schriftelijk overeenkomen; Leveringsdatum IV: de datum waarop Woonin (delen van) het Verkochte 2 levert aan de Gemeente. Leveringsdatum IV is gelegen na de (gedeeltelijke) realisatie van Deelproject Woonin zodra Woonin verklaart dat geen bouwverkeer over de nieuw in te richten openbare ruimte komt en gaat, een en ander zoals nader tussen Partijen schriftelijk zal worden vastgesteld; Mobiliteitsplan Nijpelsplantsoen: het mobiliteitsplan Nijpelsplantsoen d.d.
23 december 2022 waarin de parkeerbalans voor het Project is uitgewerkt, welk mobiliteitsplan als Bijlage 6 aan deze SOK is gehecht; Notaris: een notaris verbonden aan het kantoor Sutter Kars Notarissen te Nieuwegein; Nijpelsplantsoen: daar waar in deze SOK wordt gesproken over Nijpelsplantsoen wordt daarmee gelijkgesteld de aanduiding Nypelsplantsoen; Onherroepelijke omgevingsvergunning: een verleende omgevingsvergunning voor de realisatie van een Deelproject: a)
waartegen binnen de voorgeschreven wettelijke termijn geen bezwaarschrift respectievelijk beroepschrift is ingediend; dan wel
b)
waartegen wel (een) bezwaarschrift(en) respectievelijk (hoger) beroepschrift(en) op inhoudelijke gronden is/zijn ingediend en deze is/zijn afgewezen; en
c)
waartegen geen gewone publiekrechtelijke rechtsmiddelen meer openstaan;
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
14/47
Participatie: het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden (zoals bijvoorbeeld huurders, de bewonerscommissie Nijpelsplantsoen en omwonenden) bij het proces van de besluitvorming over het Project Nijpelsplantsoen; Partijen: de Gemeente en Woonin; Plangebied: het gebied waarin het Project wordt gerealiseerd, een en ander zoals aangegeven op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Planning: de door Partijen met inachtneming van het bepaalde in Artikel 20 op te stellen en steeds te actualiseren planning. De overall planning Nijpelsplantsoen is aangehecht als Bijlage 11; Planologisch besluit: de procedure om te komen tot: -
de vaststelling van een nieuw omgevingsplan en/of:
-
de wijziging van het omgevingsplan van rechtswege en/of;
-
een afwijking op het omgevingsplan door het verlenen van een omgevingsvergunning en/of;
-
een omgevingsvergunning.
Programma: het in Bijlage 3 omschreven door en voor rekening en risico van Woonin op de Kavel 1A, Kavel 1B en Kavel 5 te realiseren programma van het Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw; Project (Nijpelsplantsoen): het door Woonin in het Plangebied voor eigen rekening en risico met inachtneming van het in deze SOK bepaalde te ontwikkelen en afzonderlijk te realiseren Deelproject Groot Onderhoud, Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw en het door de Gemeente in het Plangebied voor eigen rekening en risico met inachtneming van het in deze SOK bepaalde te ontwikkelen en te realiseren Deelproject TOG Bestaand en Deelproject TOG Nieuwbouw, zoals omschreven in de Projectdocumenten; Projectdocumenten: het geheel aan documenten die het Project beschrijven en daarvoor de kaders vormen, met inbegrip van latere wijzigingen en uitwerkingen daarvan: -
Grondgebruikskaart Nijpelsplantsoen d.d. 25 november 2022 (Bijlage 1)
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
15/47
-
Ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden d.d. mei 2023 (Bijlage 2)
-
Woningbouwprogramma en streefhuren d.d. 14 november 2022 (Bijlage 3)
-
Gehanteerde Uitgangspunten Groot onderhoud Nijpelsplantsoen d.d. 15 september 2022 (Bijlage 4)
-
Uitgangspunten Duurzaamheid Nijpelsplantsoen d.d. 23 december 2022 (Bijlage 5)
-
Mobiliteitsplan Nijpelsplantsoen d.d. 12 januari 2023 (Bijlage 6)
-
Programma van Eisen Openbare Ruimte Nijpelsplantsoen d.d. 30 mei 2023 (Bijlage 7)
-
Werkboek Nijpelsplantsoen d.d. 31 mei 2023 (Bijlage 8)
-
Adviesformulier Ruimtelijk Initiatief Nypelsplantsoen 1-90 d.d.2 juni 2023 (Bijlage 9)
-
Adviesformulier Ruimtelijk Initiatief Nypelsplantsoen 91-360 d.d. 9 mei 2023 (Bijlage 10)
-
Overall Planning Nijpelsplantsoen d.d. 24 mei 2023 (Bijlage 11)
-
Communicatie en Participatieplan d.d. 12 januari 2023 (Bijlage 12)
-
Evaluatie Participatie Nijpelsplantsoen d.d. 30 mei 2023(Bijlage 13)
-
Taxatierapport Nijpelsplantsoen d.d. 7 april 2023 (Bijlage 14)
-
Lump sum berekening netto exploitatiebijdrage Woonin d.d. 5 juni 2023 (Bijlage 15)
-
Advies Nijpelsplantsoen inzake Didam – eisen d.d. 6 december 2022 (Bijlage 16)
Projectgroep Nijpelsplantsoen: de projectgroep als bedoeld in Artikel 34 van deze SOK, welke bestaat uit ambtelijke vertegenwoordigers van de Gemeente en vertegenwoordigers van Woonin en eventueel vertegenwoordigers van de bewonerscommissie Nijpelsplantsoen, in welke projectgroep de bewonerscommissie Nijpelsplantsoen haar adviesrecht kan uitoefenen; Samenwerkingsovereenkomst
(SOK)
/
Overeenkomst:
de
onderhavige
Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen met inbegrip van de considerans en de Bijlagen daarbij; Sluitingsdatum: de datum waarop deze SOK door beide Partijen is ondertekend; Sociale huurwoningen: een huurwoning met een kale huurprijs onder of gelijk aan de huurprijsgrens (liberalisatiegrens, prijspeil 2023) van € 808,06;
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
16/47
Stuurgroep Nijpelsplantsoen: de besluitvormende projectgroep als bedoeld in Artikel 34 van deze SOK, welke bestaat uit bestuurlijke vertegenwoordigers van de Gemeente en vertegenwoordigers van Woonin; Toekomstig Openbaar Gebied Bestaand: het gebied ter plaatse van Kavel 2, 3 en 4, dat na realisatie van het Deelproject Woonin of delen daarvan door de Gemeente zal worden ingericht en Woonrijp gemaakt zal worden, een en ander aangeduid als Deelproject TOG Bestaand, zoals aangegeven op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Toekomstig Openbaar Gebied Nieuwbouw: het gebied ter plaatse van Kavel 1 en Kavel 5 dat na realisatie van het Deelproject Woonin door de Gemeente zal worden ingericht en Woonrijp zal worden gemaakt, een en ander aangeduid als Deelproject TOG Nieuwbouw, zoals aangegeven op de grondgebruikskaart welke als Bijlage 1 aan deze SOK is gehecht; Verkochte 1: Kavel 1B, Kavel 2B, Kavel 3B, Kavel 4B en Kavel 5; Verkochte 2: Kavel 1C; VO: voorlopig ontwerp van het Project; Woonin: de Stichting Woonin, statutair gevestigd te Utrecht en kantoorhoudende te (3527 LA) Utrecht aan de Koningin Wilhelminalaan 9, ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer 30136131; Woonrijp: het door en voor rekening van de Gemeente in te richten Toekomstig Openbaar Gebied Bestaand en Toekomstig Openbaar Gebied Nieuwbouw en het geschikt zijn van het
toekomstig openbaar gebied voor gebruik door het publiek met inachtneming van de daarbij door de Gemeente te stellen inrichtingseisen. 2.2
Voor zover woorden en begrippen niet in Artikel 2.1 zijn gedefinieerd, hebben zij de betekenis die daaraan in de overige bepalingen van deze SOK is toegekend.
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
2.3
17/47
Tenzij deze SOK uitdrukkelijk anders bepaalt, geldt bij de interpretatie van deze SOK het volgende: a) de overwegingen en Bijlagen bij deze SOK zijn onverbrekelijk verbonden met, en maken deel uit van deze SOK. Een verwijzing naar deze SOK omvat derhalve tevens een verwijzing naar de considerans en Bijlagen; b) de aanhef, kopjes en nummering van Artikelen of Bijlagen (of onderdelen daarvan) zijn slechts opgenomen ter vergemakkelijking van het gebruik en hebben geen invloed op de interpretatie ervan; c)
een verwijzing naar een persoon geldt als een verwijzing naar een natuurlijk persoon, een personenvennootschap of een rechtspersoon; en
d) het enkelvoud wordt geacht mede te omvatten het meervoud en vice versa. Een verwijzing naar een mannelijke vorm wordt mede geacht te omvatten een verwijzing naar een vrouwelijke vorm en vice versa.
ARTIKEL 3 3.1
AANLEIDING EN DOEL SOK
Deze SOK geldt als Samenwerkingsovereenkomst. Partijen beogen door middel van het sluiten van deze SOK de voorwaarden vast te leggen inzake de grondverkoop over en weer en afspraken te maken bij de realisatie van Deelproject Woonin door en voor rekening van Woonin en de realisatie van Deelproject TOG Bestaand en Deelproject TOG Nieuwbouw door en voor rekening van de Gemeente.
3.2
Tevens beogen Partijen vast te leggen dat Woonin het recht heeft Deelproject Woonin te realiseren en tevens de voorwaarden vast te leggen inzake het kostenverhaal, planschade en de voorwaarden waaronder de Gemeente bereid is haar medewerking te verlenen aan de ontwikkeling en realisatie van het Project. Met het ondertekenen en uitvoeren van deze SOK verklaart de Gemeente dat het verhaal van kosten van de grondexploitatie verzekerd is, doordat deze voldaan worden als ondeerdeel van Koopsom 1 en Koopsom 3, zoals gespecificeerd in de Lump sum berekening netto exploitatiebijdrage Woonin d.d. 5 juni 2023 (Bijlage 15) en de Exploitatieopzet 2575.53-T1d1x Kavel nieuwbouw, welke als bijlage 2 is gevoegd bij het taxatierapport Nijpelsplantsoen (Bijlage 14). Deze SOK wordt tevens aangemerkt als koop- en anterieure overeenkomst.
3.3
Partijen onderzoeken de mogelijkheden van fondsen- en subsidiewerving ten behoeve van het Project.
3.4
Per de Sluitingsdatum komt de IOK te vervallen en wordt deze vervangen door deze SOK.
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
ARTIKEL 4 4.1
18/47
TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN
De Gemeente is ingevolge deze SOK onder meer verantwoordelijk voor: a)
het bepalen van de kaders voor cultuurhistorie, participatie, stedenbouw, volkshuisvesting (programma), mobiliteit (inclusief parkeren), duurzaamheid en klimaatadaptie van het Project;
b)
het opstellen van een stedenbouwkundige uitgangspuntennotitie;
c)
deelname aan het overleg met Woonin over het Project;
d)
deelname aan het overleg van Woonin met omwonenden over het Project;
e)
het goedkeuren van het VO en DO van het Deelproject Woonin;
f)
het vaststellen van het inrichtingsplan voor het Deelproject TOG Bestaand en Deelproject TOG Nieuwbouw;
g)
het bestuurlijk ter besluitvorming voorleggen van deze SOK; en
h)
het doorlopen van bestuurlijke en juridische procedures, het verlenen van (omgevings)vergunningen
en
het
verlenen
van
urgentieverklaringen,
met
inachtneming van het in Artikel 37 bepaalde. 4.2
Woonin is ingevolge deze SOK onder meer verantwoordelijk voor: a)
het met inachtneming van de in Artikel 4.1 sub a genoemde kaders opstellen van alle benodigde projectdocumenten, waaronder VO’s en DO’s van Deelproject Woonin;
b)
deelname aan het overleg met de Gemeente over het Project;
c)
het voeren van alle communicatie en de participatie met de bewoners van het Nijpelsplantsoen, huurdersnetwerk Woonin en hun adviseurs, en vertegenwoordigers van omwonenden, waarbij de participatie altijd gebeurt in overleg met de Gemeente;
d)
het opstellen van een sociaal plan en een participatieplan ten behoeve van en met de huurders van het Nijpelsplantsoen; en
e)
het voorbereiden en indienen van aanvragen voor alle publiekrechtelijke besluitvorming, waaronder (omgevings)vergunningen, ontwerp omgevingsplan en wijziging(en) omgevingsplan met alle bijlagen daarbij
f)
het als ontwikkelende partij voor eigen rekening en risico uitvoeren van onder meer de in de exploitatieopzetten van Kavel 5 (opgenomen in bijlage 2 bij het taxatierapport dat als Bijlage 14 is aangehecht) en Kavel 1 (opgenomen in de Lump sum berekening netto exploitatiebijdrage Woonin d.d. 5 juni 2023, Bijlage 15) onder ‘Andere kosten
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
19/47
ivm de exploitatie' vermelde werkzaamheden, met uitzondering van de post ‘gemeentelijke apparaatskosten’, welke kosten in de vorm van de exploitatiebijdrage zijn doorbelast in deze SOK.
HOOFDSTUK II: ARTIKEL 5 5.1
GRONDUITGIFTE
KOOP EN VERKOOP
De Gemeente verkoopt aan Woonin, gelijk Woonin van de Gemeente koopt het Verkochte 1, bestaande uit Kavel 1B, Kavel 2B, Kavel 3B, Kavel 4B en Kavel 5.
5.2
Woonin verkoopt aan de Gemeente, gelijk de Gemeente van Woonin koopt het Verkochte 2, bestaande uit Kavel 1C.
ARTIKEL 6 6.1
OMZETBELASTING/OVERDRACHTSBELASTING/KOSTEN
Het Verkochte 1 wordt door de Gemeente ‘as is’ aan Woonin geleverd evenals het Verkochte 2 door Woonin ‘as is’ aan de Gemeente wordt geleverd, zulks met inachtneming van het bepaalde in Artikel 11.1 van deze SOK.
6.2
Voor rekening van Woonin zijn de notariële kosten en de notariële onderzoekskosten ter zake van de leveringen en vestigingen van beperkte rechten ingevolge deze SOK, daaronder begrepen het kadastraal recht dat is verschuldigd voor de inschrijving van een afschrift van de akte van levering alsmede de omzetbelasting die over voormelde bedragen wordt geheven.
6.3
De onderzoekskosten van de overige (openbare) registers en het Verificatie Informatie Systeem (VIS) en de over die kosten verschuldigde omzetbelasting komen voor rekening van Woonin.
6.4
De kosten van de kadastrale inmeting van het Verkochte 1 en het Verkochte 2, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting, zijn voor rekening van Woonin.
6.5
Alle eigenaarslasten, -belastingen en -heffingen, derhalve niet de gebruikerslasten, zullen tussen Woonin en de Gemeente per Leveringsdatum I c.q. Leveringsdatum II via de Notaris separaat worden verrekend over de lopende termijnen.
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
ARTIKEL 7 7.1
20/47
KOOPSOM EN BETALING
Betaling van de Koopsom 2 vindt plaats op Leveringsdatum I. Betaling van de Koopsom 1 vindt plaats op Leveringsdatum II. Betaling van de Koopsom 3 vindt plaats op Leveringsdatum III. Betaling van de Koopsom 3 vindt plaats op Leveringsdatum IV. Koopsom 1, 2 en 3 zijn bepaald aan de hand van het taxatierapport Nijpelsplantsoen d.d. 7 april 2023 (Bijlage 14) . De koopsommen zijn vastgesteld in het Taxatierapport Nijpelsplantsoen d.d. 7 april 2023 met prijspeil 1 april 2023. Indien en voor zover de levering van een of meerdere kavels niet heeft plaatsgevonden voor 1 januari 2025 en de daarbij behorende koopsommen nog niet betaald zijn, vindt indexatie van die koopsommen plaats aan de hand van het consumenten prijsindexcijfer CPI ‘Alle Huishoudens’, meest recente reeks zoals gepubliceerd door het CBS, welke indexatie plaatsvindt tot de datum waarop levering en betaling van de betreffende koopsom plaatvindt.
7.2
Woonin en de Gemeente zijn over en weer geen waarborgsom of bankgarantie verschuldigd.
7.3
Woonin en de Gemeente zijn verplicht om het ingevolge dit Artikel verschuldigde te voldoen vóór het ondertekenen van de Leveringsakten op (één van) de Kwaliteitsrekening(en) van de Notaris en wel zodanig dat het verschuldigde op de Leveringsdatum I c.q. Leveringsdatum II c.q. Leveringsdatum III c.q. Leveringsdatum IV op die kwaliteitsrekening is bijgeschreven.
7.4
Uitbetaling van de Koopsom 1 c.q. Koopsom 2 zal eerst plaatsvinden zodra de Notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de leveringen zijn geschied. De Gemeente en Woonin zijn ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen ten minste één werkdag kan verstrijken.
ARTIKEL 8
OVER/ONDERMAAT PROGRAMMA
In geval het uiteindelijke programma van de woningbouw 5% afwijkt van het Programma (dus: 5% meer woningen ten opzichte van het Programma), dan wordt de Koopsom naar rato bijgesteld.
ARTIKEL 9 9.1
DATUM VAN LEVERING
De juridische levering van Kavel 2B, Kavel 3B en Kavel 4B zal plaatsvinden ten overstaan van de Notaris op Leveringsdatum I. De juridische levering van Kavel 1B zal plaatsvinden ten overstaan van de Notaris op Leveringsdatum II. De juridische levering van Kavel 5 zal plaatsvinden ten overstaan van de Notaris op Leveringsdatum III. De juridische levering van
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
21/47
het Verkochte 2 (Kavel 1C) zal plaatsvinden ten overstaan van de Notaris op Leveringsdatum IV. 9.2
Indien sprake is van rechten van derden in de zin van Artikel 10.2 welke in de weg staan aan levering van het Verkochte 1 en Verkochte 2 conform het daar bepaalde, kan naar keuze van Woonin als koper van het Verkochte 1 en de Gemeente als koper van het Verkochte 2 de levering alsnog plaatsvinden, met instandhouding van de verplichting van de Gemeente c.q. Woonin het Verkochte 1 of het Verkochte 2 te leveren conform Artikel 10.2. Indien Woonin c.q. de Gemeente ervoor kiest niet af te nemen, worden voornoemde Leveringsdatums ten hoogste zes maanden verdaagd voor zover het rechten betreft die zijn opgegeven aan Woonin c.q. de Gemeente ingevolge Artikel 10.2 of redelijkerwijs had kunnen worden opgegeven aan Woonin. In dat geval verleent de Gemeente c.q. Woonin toestemming als bedoeld in Artikel 9.3. Zowel ingeval van levering als ingeval van start bouw voorafgaand aan de levering vrijwaart de Gemeente Woonin en Woonin de Gemeente voor aanspraken van derden uit hoofde van rechten op het Verkochte 1 en het Verkochte 2 als bedoeld in Artikel 10.2.
9.3
Sloop, grondwerken of voorbelasting van het Verkochte 1 en start van de bouw van het Project zijn voorafgaand aan de levering niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente. De Gemeente kan aan die toestemming voorwaarden verbinden, waaronder financiële.
9.4
Partijen kunnen van het bepaalde in dit Artikel afwijken, mits deze afwijkende afspraken schriftelijk zijn vastgelegd.
ARTIKEL 10 JURIDISCHE LEVERING 10.1
Het Verkochte 1 en het Verkochte 2 zullen worden overgedragen vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan en vrij van alle rechten van derden die aan het beoogde gebruik daarvan door Woonin c.q. de Gemeente ingevolge deze SOK in de weg kunnen staan. Alle eventueel daaraan verbonden erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen, die door de Gemeente aan Woonin en door Woonin aan de Gemeente zijn bekendgemaakt en hierna limitatief zijn omschreven, worden overgedragen, dan wel de erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen die in de Leveringsakte(n) zijn gevestigd.
10.2
De Gemeente verklaart, dat de levering van het Verkochte 1 zal geschieden met geen andere lasten en beperkingen - zoals erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen - dan die welke door Woonin uitdrukkelijk zijn aanvaard. Woonin verklaart
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
22/47
uitdrukkelijk de lasten en beperkingen te aanvaarden die zijn vermeld in Artikel 18 van deze SOK en de voorgaande inschrijvingen in de openbare registers daarvan ten aanzien van het Verkochte of delen daarvan en voorts die, welke gelet op het beoogd gebruik van het Verkochte ten behoeve van het Project in geen enkel opzicht bezwaarlijk zijn, ook al zijn die lasten en beperkingen niet kenbaar uit de openbare registers en/of feitelijke situatie. Woonin verklaart zich naar behoren te hebben geïnformeerd en onderzoek te hebben gedaan naar de aanwezigheid van de in dit artikellid bedoelde lasten en beperkingen. Deze bepaling geldt vice versa voor het Verkochte 2, met dien verstande dat voor Gemeente dan moet worden gelezen Woonin en voor Woonin moet worden gelezen de Gemeente. 10.3
Alle andere (beperkende) verbintenissen, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en betalingsverplichtingen worden niet mee overgedragen.
10.4
Partijen doen bij de juridische levering van het Verkochte 1 en Verkochte 2 afstand van hun recht de koop en levering van het Verkochte te ontbinden c.q. te beëindigen.
10.5
Vanaf het moment dat de juridische levering heeft plaatsgevonden, komt het Verkochte 1 voor rekening en risico van Woonin. Vanaf het moment dat de juridische levering heeft plaatsgevonden, komt het Verkochte 2 voor rekening en risico van de Gemeente.
ARTIKEL 11 FEITELIJKE EN MILIEUKUNDIGE STAAT VAN HET VERKOCHTE 1 EN VERKOCHTE 2 11.1
De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte 1 zal plaatsvinden in de feitelijke staat waarin het Verkochte 1 zich per die datum bevindt ('as is'). De Gemeente staat niet in voor de afwezigheid van verborgen gebreken. Woonin verklaart volledig bekend te zijn met alle eigenschappen van het Verkochte 1. Woonin aanvaardt het Verkochte 1 in de staat waarin deze zich op dat moment bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, zonder dat de Gemeente enige aansprakelijkheid aanvaardt voor die toestand. De Gemeente verstrekt aldus geen enkele garantie ten aanzien van de feitelijke of juridische staat van het Verkochte 1 en Woonin kan ten aanzien daarvan geen aanspraken jegens de Gemeente doen gelden, behoudens het bepaalde in Artikel 11.4 ten aanzien van Kavel 5. Elke aanspraak van Woonin op de Gemeente ten aanzien van de feitelijke en juridische eigenschappen van het Verkochte 1, hetzij uit (non)conformiteit hetzij uit anderen hoofde, is nadrukkelijk uitgesloten. Woonin verklaart zich voldoende te hebben vergewist van de feitelijke en juridische toestand waarin het Verkochte 1 zich bevindt en neemt daarmee genoegen. De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte 2 zal plaatsvinden in de feitelijke staat waarin het Verkochte 2 zich per die datum bevindt (‘as is’), met dien verstande dat het Verkochte 2 vrij is van opstallen en
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
23/47
geschikt is voor de realisatie van Deelproject TOG Nieuwbouw en aldus voor het Woonrijp maken van Deelproject TOG Nieuwbouw. 11.2
Voor zover bekend, zijn het Verkochte 1 en het Verkochte 2 wat betreft de milieukundige staat geschikt voor het beoogde gebruik, hetgeen inhoudt dat er voor de realisatie van het Project geen verplichting op Woonin met betrekking tot het Verkochte 1 en op de Gemeente met betrekking tot het Verkochte 2 rust om bodem en/of grondwater te saneren.
11.3
Een eventuele verontreiniging van de grond van het Verkochte 1, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van invasieve plantensoorten (zoals de Aziatische duizendknoop) komt voor rekening en risico van Woonin. Een eventuele verontreiniging van de grond van het Verkochte 2, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van invasieve plantensoorten (zoals de Aziatische duizendknoop) komt voor rekening en risico van de Gemeente.
11.4
In aanvulling en afwijking op het bepaalde in Artikel 11.1 tot en met Artikel 11.3 geldt ten aanzien van Kavel 5, dat Woonin de kosten van een eventuele bodemsanering welke noodzakelijk is om Kavel 5 geschikt te maken voor het overeengekomen gebruik voor haar rekening neemt tot een bedrag ad € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro) exclusief BTW en dat de Gemeente het meerdere tot € 100.000,00 (zegge: honderdduizend euro) exclusief BTW voor haar rekening neemt. De aansprakelijkheid van de Gemeente is derhalve in alle gevallen beperkt tot een bedrag van ten hoogste € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro) exclusief BTW.
11.5
Voor zover Partijen bekend, zijn er geen ondergrondse tanks aanwezig in het Verkochte 1 en het Verkochte 2.
11.6
Er heeft geen geotechnisch onderzoek op het Verkochte 1 en het Verkochte 2 plaatsgevonden. Partijen aanvaarden de geotechnische staat van het Verkochte 1 en het Verkochte 2 zoals deze bij de levering feitelijk is ('as is'). Het risico van zetting van de (bodem van) het Verkochte 1 of het Verkochte 2, komt geheel voor rekening van Woonin c.q. de Gemeente.
11.7
Voor zover bekend, bevinden zich geen archeologisch interessante objecten in het Verkochte 1 en het Verkochte 2. Het risico van archeologische vondsten in het Verkochte 1 en het Verkochte 2 zijn na de Leveringsdatum van de betreffende Kavel voor rekening van Woonin c.q. de Gemeente, met dien verstande dat de Partijen zich ertoe zullen inspannen dat eventuele vereiste archeologische werkzaamheden geen of zo min mogelijk vertraging voor het bouwproces zullen opleveren.
11.8
De kosten van het eventueel afgraven en/of afvoeren van grond van het Verkochte 1 bijvoorbeeld in verband met sanering, ten behoeve van de realisatie van Deelproject Groot
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
24/47
Onderhoud, Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw, komen geheel voor rekening van Woonin. De kosten van het eventueel afgraven en/of afvoeren van grond van het Verkochte 2 bijvoorbeeld in verband met sanering, ten behoeve van de realisatie van Deelproject TOG Nieuwbouw, komen geheel voor rekening van de Gemeente, met dien verstande dat Woonin het Verkochte 2 levert in die staat dat het geschikt is voor de realisatie van Deelproject TOG Nieuwbouw. 11.9
Woonin c.q. de Gemeente is gerechtigd vanaf de Sluitingsdatum voor eigen rekening en risico aanvullende onderzoeken op het Verkochte 1 c.q. Verkochte 2 te verrichten, rekening houdend met de (openbare) bestemming ervan. De Gemeente c.q. Woonin zal daaraan voor zover vereist haar medewerking verlenen. De uitkomsten daarvan laten het bepaalde in deze SOK over de toestand van het Verkochte 1 en Verkochte 2 onverlet.
11.10 In het kader van Deelproject TOG Bestaand en Deelproject TOG Nieuwbouw zal de Gemeente direct na de realisatie van Deelproject Groot Onderhoud, Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw het Toekomstig Openbaar Gebied Nieuwbouw Woonrijp maken, zoals bepaald in Artikel 19 en conform Planning.
ARTIKEL 12 VERKLARINGEN VAN DE GEMEENTE De Gemeente verklaart jegens Woonin dat op Leveringsdatum I met betrekking tot Kavel 2B, Kavel 3B en Kavel 4B, op Leveringsdatum II met betrekking tot Kavel 1B en op Leveringsdatum III met betrekking tot Kavel 5 en Woonin verklaart jegens de Gemeente dat op Leveringsdatum IV met betrekking tot het Verkochte 2: a) zij bevoegd is tot levering; b) van
overheidswege
of
door
nutsbedrijven
geen
voorzieningen/veranderingen
voorgeschreven of aangekondigd zijn, welke nog niet zijn uitgevoerd; c) geen sprake is van een (lopende adviesvraag voor) aanwijzing, aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving: i.
als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet;
ii.
tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in de Monumentenwet;
iii.
door de Gemeente of Provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht;
d) geen subsidie van overheidswege is aangevraagd of toegekend, in verband waarmee nog verplichtingen moeten worden nagekomen;
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
25/47
e) geen stadsvernieuwingsplan of een leefmilieuverordening in de zin van de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing is vastgesteld, noch dat er beleidsvoornemens zijn ter zake van een plan of verordening als hiervoor bedoeld; f) niet is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8, dan wel in een voorstel als bedoeld in artikel 6 of artikel 8a van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten; g) alle lasten over de afgelopen kalenderjaren, voor zover er aanslagen zijn opgelegd, zijn voldaan c.q. uiterlijk op de vervaldata zullen worden voldaan en voor zover de aanslagen daarvoor nog moeten worden opgelegd, deze onverwijld na die oplegging uiterlijk op de vervaldata door de Gemeente respectievelijk Woonin zullen zijn voldaan; h) geen rechtsgeding of arbitrage aanhangig is; i) geen beschikkingen en/of bevelen als bedoeld in artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn ingeschreven in de Openbare Registers; j) krachtens de Woningwet van overheidswege geen voorzieningen zijn voorgeschreven of schriftelijk aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd, of van overheidswege zijn uitgevoerd en nog niet zijn betaald; k) geen sprake is van huur en/of andere aanspraken tot gebruik en dat het Verkochte 1 en Verkochte 2 overigens leeg, ontruimd en ongevorderd zijn; l) ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht, recht van wederinkoop of optierecht
bestaan.
ARTIKEL 13 VOORGENOMEN GEBRUIK WOONIN EN GEMEENTE 13.1
Woonin is voornemens het Verkochte 1 te gebruiken ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie van Deelproject Woonin, bestaande uit Deelproject Groot Onderhoud, Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw.
13.2
De Gemeente is voornemens het Verkochte 2 te gebruiken ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie van Deelproject TOG Nieuwbouw.
ARTIKEL 14 ONDERZOEKS- EN MEDEDELINGSPLICHT De Gemeente verklaart dat zij aan Woonin met betrekking tot het Verkochte 1 en Woonin verklaart dat zij aan de Gemeente met het betrekking tot het Verkochte 2 al die inlichtingen heeft verschaft die ter kennis van Woonin c.q. de Gemeente behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke Woonin c.q. de Gemeente bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
26/47
de geldende verkeersopvattingen van Woonin verlangd mag worden, door de Gemeente c.q. Woonin niet behoeven te worden verstrekt.
HOOFDSTUK III:
ONTWIKKELING EN REALISATIE
ARTIKEL 15 PROJECT ONTWIKKELING EN REALISATIE, BEWONERSPARTICIPATIE 15.1
Woonin ontwikkelt en realiseert Deelproject Woonin voor eigen rekening en risico met inachtneming van het bepaalde in deze SOK en de Projectdocumenten, zulks met inachtneming van de Planning. De Gemeente ontwikkelt en realiseert Deelproject TOG Bestaand en Deelproject TOG Nieuwbouw voor eigen rekening en risico met inachtneming van het bepaalde in deze SOK en de Projectdocumenten, zulks met inachtneming van de Planning.
15.2
Het Deelproject Woonin en het Deelproject TOG Bestaand en Deelproject TOG Nieuwbouw zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Mocht zich in een van deze Deelprojecten vertraging voordoen, treden Partijen in overleg over de gevolgen en voortgang van het overige Project en de specifieke overige Deelprojecten. Daaruit volgende afspraken worden schriftelijk tussen Partijen vastgelegd, met inachtneming van het bepaalde in Artikel 42 (Wijzigen SOK).
15.3
Partijen spannen zich maximaal in voor de tijdige nakoming van hun taken ingevolge deze SOK.
15.4
De nadere uitwerking van Deelproject Woonin geschiedt door Woonin in overleg met de Gemeente. Wijzigingen in Deelproject Woonin ten opzichte van de stand van Deelproject Woonin op de Sluitingsdatum behoeven de goedkeuring van de Gemeente.
15.5
Woonin is bij de uitwerking van Deelproject Woonin gehouden met de huidige bewoners in het Nijpelsplantsoen een participatie- en communicatieplan af te stemmen, zulks in overleg en
na
voorafgaande
goedkeuring
van
de
Gemeente.
Het
bepaalde
in
het
Participatieprotocol en algemeen sociaal plan Nieuwegein 2019 is daarop van overeenkomstige toepassing. Dit plan zal voor de bewoners van Flat 2, Flat 3 en Flat 4 voornamelijk betrekking hebben op Deelproject Groot Onderhoud. Dit plan zal voor de bewoners van Flat 1 voornamelijk betrekking hebben op Deelproject Sloop/Nieuwbouw en de (tijdelijke) huisvesting van deze bewoners elders. 15.6
Woonin is ten aanzien van Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw gehouden bewonersparticipatie met bewoners en omwonenden te voeren, volgens het
Paraaf Gemeente:
20230606 Concept Samenwerkingsovereenkomst Nijpelsplantsoen SOK – Gemeente/Woonin
Paraaf Woonin:
Inzake
pag
Gemeente Nieuwegein & Woonin / advies Nijpelsplantsoen D102946
27/47
door Woonin opgestelde en als Bijlage 12 aangehechte communicatie en participatieplan d.d. 12 januari 2023, met inbegrip van door Partijen vastgestelde wijzigingen daarop en voorts met inachtneming van het bepaalde in de Omgevingswet.
ARTIKEL 16 DEELPROJECT SLOOP/NIEUWBOUW EN DEELPROJECT NIEUWBOUW, PROGRAMMA, BOUWHOOGTE EN VOLUME, PROJECTDOCUMENTEN 16.1
Deelproject Sloop/Nieuwbouw bestaat uit de sloop van Flat 1 en het vervolgens op een deel van Kavel 1A en Kavel 1B realiseren van circa 160 Lage Middenhuurwoningen en Sociale huurwoningen. Deelproject Nieuwbouw bestaat uit de ontwikkeling en realisatie van circa 40 Sociale huurwoningen op Kavel 5. Het totaal aantal nieuwe woningen in het Project (Deelproject Sloop/Nieuwbouw en Deelproject Nieuwbouw) is geminimaliseerd op circa 200.
16.2
De maximale bouwhoogtes en het volume voor het Deelproject Woonin zijn vastgelegd in het Ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden d.d. mei 2023, welk kader als Bijlage 2 aan deze SOK is gehecht.
16.3
Het Programma (Bijlage 3) geldt tussen Partijen als minimaal uitgangspunt. Er kan uitsluitend van het Programma worden afgeweken met inachtneming van het bepaalde in Artikel 42 (wijzigingen) van deze SOK.
16.4
Partijen stellen vast, dat de financiële uitgangspunten van deze SOK, zoals de koopsommen en uitgiftevoorwaarden, gebaseerd zijn op het Programma zoals in deze SOK omschreven en dat wijzigingen in het Programma een wijziging van de SOK kunnen vergen, met inachtneming van het bepaalde in Artikel 8, waarop het bepaalde in Artikel 42 (wijzigingen) van toepassing is.