2023-174 Toelichting en regels bestemmingsplan Buizerdlaan-Kauwenhof.pdf

2023-174

Bestemmingsplan BuizerdlaanKauwenhof

datum projectnummer

1 mei 2023 192681

Rapport

Aveco de Bondt BV Holten - Amstelveen - Breda - Eindhoven - Nieuwegein Postbus 64, 7450 AB Holten T +31 88 004 82 12 info@avecodebondt.nl avecodebondt.nl

Bestemmingsplan Buizerdlaan-Kauwenhof project projectnummer projectleider

opdrachtgever postadres

contactpersoon

status auteur

Ontwikkeling Buizerdlaan Nieuwegein 192681 Jeroen Hendriks BPD Ontwikkeling B.V. - Amsterdam IJsbaanpad 1 A 1076 CV AMSTERDAM T. Manoch Definitief Juul Osinga

paraaf gecontroleerd

Jeroen Hendriks

datum referentie

1 mei 2023 192681_AdB_RAP_0001_v2.0

Bestemmingsplan Buizerdlaan - Kauwenhof

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 Vigerende regelingen 1.4 Leeswijzer

6 6 6 8 8

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie en planontwikkeling 2.1 De omgeving 2.2 Bestaande situatie 2.3 Toekomstige situatie

9 9 10 12

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal en regionaalbeleid 3.3 Gemeentelijk beleid

19 19 22 26

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Archeologie en cultuurhistorie 4.2 Bodem 4.3 Flora en fauna 4.4 Geluid 4.5 Luchtkwaliteit 4.6 Bedrijven en milieuzonering 4.7 Externe veiligheid 4.8 Water 4.9 Verkeer en parkeren 4.10 Hoogbouw 4.11 Kabels en leidingen 4.12 Radarverstoring 4.13 Milieueffectrapportage

37 37 38 39 41 43 45 47 51 53 54 55 55 55

Hoofdstuk 5 Juridische opzet 5.1 Inleiding 5.2 Toelichting op de regels

57 57 57

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

60 60 60

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 2 van 109

Bijlagen bij toelichting

61

Bijlage 1

Onderbouwing Ladder Voor Duurzame Verstedelijking

62

Bijlage 2

Ontheffing Interim Omgevingsverordening

63

Bijlage 3

Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend

64

Bijlage 4

Archeologisch Inventariserend Veldonderzoek

65

Bijlage 5

Verkennend bodemonderzoek

66

Bijlage 6

Aanvullend bodemonderzoek

67

Bijlage 7

Quickscan natuurtoets

68

Bijlage 8

AERIUS-berekening

69

Bijlage 9

Akoestisch onderzoek

70

Bijlage 10

Onderbouwing Externe Veiligheid

71

Bijlage 11

Watertoets

72

Bijlage 12

Verkeersstudie

73

Bijlage 13

Verkeerskundige analyse en advies

74

Bijlage 14

Aanmeldnotitie vormvrije-m.e.r.

75

Bijlage 15

Nota beantwoording vooroverleg

76

Bijlage 16

Nota beantwoording inspraakreacties

77

Bijlage 17

Nota beantwoording zienswijzen

78

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 3 van 109

Regels

79

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten

80 80 86

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Detailhandel Artikel 4 Gemengd - 2 Artikel 5 Groen Artikel 6 Kantoor Artikel 7 Verkeer - Verblijfsgebied Artikel 8 Wonen Artikel 9 Leiding - Brandstof Artikel 10 Leiding - Gas Artikel 11 Waterstaat - Waterstaatsdoeleinden

87 87 88 90 91 93 94 95 97 99

Hoofdstuk 3 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16 Artikel 17

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

100 100 101 102 103 104 105

Hoofdstuk 4 Artikel 18 Artikel 19

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

106 106 107

Bijlagen bij regels

108

Bijlage 1

109

planstatus vastgesteld

Staat van horeca-activiteiten

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 4 van 109

Toelichting

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 5 van 109

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding en doel

Aan de Buizerdlaan te Nieuwegein zijn plannen in voorbereiding voor de herontwikkeling van deze locatie. De herontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 45 woningen en een supermarkt. De woningbouw komt op een locatie waar een kantoorgebouw aanwezig is geweest. Dit kantoorgebouw is reeds gesloopt. Nieuwegein kampt al lange tijd met kantorenleegstand en is actief bezig met het terugdringen van kantorenleegstand. In Nieuwegein bestaat dus een positieve grondhouding ten aanzien van het herbestemmen van een kantoorlocatie naar wonen, mede doordat er een forse binnenstedelijke woningbouwopgave in Nieuwegein aanwezig is. Het beoogde plan voor de realisatie van maximaal 45 woningen past binnen de Woonvisie van Nieuwegein. Tijdens de planuitwerking zijn betrokken partijen met elkaar in contact gekomen en is overeengekomen dat ten noorden van de nieuwe woningbouw ook ruimte is voor het inpassen van een supermarkt. Het gaat om verplaatsing van een supermarkt die nu aan de Kauwenhof is gevestigd, circa 500 meter ten zuidoosten van de onderhavige locatie in Nieuwegein.

Op de huidige locatie van de supermarkt aan de Kauwenhof wordt hinder en overlast ervaren als gevolg van een te hoge parkeerdruk en te beperkte omstandigheden voor de bevoorrading, waardoor gevaarlijke situaties ontstaan voor voetganger, fietser en automobilist en het voor een goede ruimtelijke ordening gewenst is om deze te verplaatsen. De uitbreidings- en moderniseringsmogelijkheden (inclusief verduurzamingsopgave) voor de supermarkt zijn aan de Kauwenhof bovendien beperkt. In samenspraak met de gemeente verhuist de huidige supermarkt aan de Kauwenhof naar een nieuw te bouwen pand aan de Buizerdlaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet er voor het plangebied aan de Buizerdlaan een bestemmingsplan worden vastgesteld voor de planologische inpassing van de nieuwe functies. Ter plaatse van de huidige locatie van de supermarkt aan de Kauwenhof wordt vestiging van detailhandel middels dit bestemmingsplan uitgesloten.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied voor de nieuw te realiseren woningen en supermarkt is gelegen tussen de Rijksweg A2 en de Buizerdlaan in Nieuwegein. De situering van het plangebied is aangeduid in de navolgende figuur. De gronden ter plaatse van de speelplaats ten zuiden van de beoogde woonlocatie maken geen onderdeel uit van het onderhavige bestemmingsplan. Het plan voorziet wel in overleg met buurtbewoners in een upgrade van dit speelterrein, echter is de huidige bestemming ter plaatse al passend.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 6 van 109

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied deel Buizerdlaan Onderhavig bestemmingsplan voorziet eveneens in een regeling ter plaatse van de oude locatie van de supermarkt aan de Kauwenhof. De situering van dit plangebied is aangeduid in navolgende figuur.

Afbeelding 2: Begrenzing plangebied deel Kauwenhof

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 7 van 109

1.3

Vigerende regelingen

Ter plaatse van beide plangebieden geldt momenteel het volgende bestemmingsplan: 

Doorslag, beheersverordening, vastgesteld op 5 maart 2018;

Ter plaatse van het plangebied aan de Buizerdlaan geldt nu de functie kantoordoeleinden. De voorgenomen ontwikkeling is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan vanwege de strijdigheid met zowel de bouw- als gebruiksmogelijkheden.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie en de beoogde situatie. Hoofdstuk 3 beschrijft de relevante beleidsdocumenten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 8 van 109

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie en planontwikkeling

2.1

De omgeving

Het plangebied aan de Buizerdlaan bevindt zich in de wijk 'Doorslag' te Nieuwegein. De omgeving van het plangebied aan de Buizerdlaan laat zicht als volgt omschrijven:    

Ten oosten van het plangebied is de Buizerdlaan gelegen en daarachter zijn hoofdzakelijk woningen gesitueerd; Ten zuiden sluit het plangebied aan op een speeltuin, daarachter zijn hoofdzakelijk woningen gesitueerd; Ten westen is een strook groen met water aanwezig waarachter de Rijksweg A2 met bijbehorende op- en afritten is gelegen; Ten noorden is een hotel inclusief vergaderaccomodatie (Fletcher) en een groothandelcentrum voor de schoenenbranche (CAST) gesitueerd, met daarachter een provinciale weg N210 die overgaat in de Wijkslooterweg.

Op de onderstaande luchtfoto van de omgeving is het plangebied globaal aangeduid.

Afbeelding 3: Luchtfoto plandeel Buizerdlaan Het plangebied aan de Kauwenhof kenmerkt zich door de ligging in een woonwijk. Op deze locatie wordt hinder en overlast ervaren als gevolg van een te hoge parkeerdruk en is veel vrachtverkeer aanwezig voor laden en lossen, waardoor gevaarlijke situaties ontstaan voor voetganger, fietser en automobilist. Bovendien zijn de uitbreidings- en moderniseringsmogelijkheden (inclusief verduurzamingsopgave) voor de supermarkt beperkt. Onderstaand is de situatie op een luchtfoto weergegeven.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 9 van 109

Afbeelding 4: Luchtfoto plandeel Kauwenhof

2.2

Bestaande situatie

Binnen het plangebied aan de Buizerdlaan was tot recent een kantoorgebouw aanwezig. Gelet op de kantoorleegstand en ambitie van de Gemeente Nieuwegein om kantoorleegstand tegen te gaan is het plangebied in aanmerking gekomen voor herontwikkeling. Op de onderstaande luchtfoto is de voormalige situatie weergegeven met kantoorgebouw. Het kantoorgebouw is inmiddels gesloopt.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 10 van 109

Afbeelding 5: Luchtfoto plandeel Buizerdlaan Het plangebied aan de Buizerdlaan heeft een oppervlakte van ruim 2 hectare en ligt sinds de sloop van het kantoorgebouw braak. Het plangebied aan de Kauwenhof ligt eveneens in de wijk Doorslag en het betreft een klein buurtcentrum waarin onder andere een supermarkt aanwezig is. In de bestaande situatie is daar sprake van een aantal problemen waardoor verplaatsing van de supermarkt wenselijk is:   

De parkeerdruk is te hoog en er is geen ruimte aanwezig voor de uitbreiding van goed bereikbare parkeerplaatsen; Mede als gevolg van de te hoge parkeerdruk is er veel zoekverkeer wat leidt tot gevaarlijke verkeerssituaties. Hier komt nog bij dat de vrachtwagens voor het laden en lossen achterwaarts in moeten steken, wat eveneens leidt tot gevaarlijke verkeerssituaties; De supermarkt op de huidige locatie voldoet niet meer aan de eisen van een moderne supermarkt en de mogelijkheden ontbreken ter plaatse om de supermarkt uit te breiden en/of op een duurzame wijze te moderniseren, omdat deze volledig ingeklemd in de wijk ligt.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 11 van 109

2.3

Toekomstige situatie

De herontwikkeling van het plangebied aan de Buizerdlaan betreft de realisatie van woningbouw en een supermarkt:  

Het woningbouwplan voorziet in de realisatie van maximaal 45 grondgebonden hoek- en rijwoningen bestaande uit maximaal 4 bouwlagen. Het gaat om koopwoningen in de vrije sector. Het plan voor de supermarkt voorziet in de realisatie van een supermarkt met een winkelvloeroppervlak van maximaal 1.700 m2.

Afbeelding 6: Situatietekening

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 12 van 109

De supermarkt en het bouwblok zullen zich presenteren met voorkanten aan de Buizerdlaan. Aan de zuid- en westkant van het project loopt de ecologische hoofdstructuur van Nieuwegein, waarvan de groenkwaliteit een belangrijke voorwaarde is om hier tot een leefbaar woonmilieu te komen.

Afbeelding 7: Impressie groene zone en woningen De woningbouw- en supermarktlocatie wordt omzoomd door een groene zone waarin paden voor fiets- en voetgangers zijn voorzien. In bijzondere situaties kan het pad ook worden gebruikt door nood- en hulpdiensten.

Afbeelding 8: Impressie Lidl inclusief overkapt parkeerterrein

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 13 van 109

Een van de duurzaamheidsmaatregelen van de Lidl betreft het overkappen van het parkeerterrein waarbij zonnepanelen op de overkapping geplaatst zullen worden. Het gebouw- en maaiveld ontwerp voor de Lidl is stedenbouwkundig zorgvuldig ingepast in het gebied en vormt in ontwerp en massa een contrast met het noordelijk gelegen Fletcher Hotel, als overgang naar de woonontwikkeling ten zuiden van de supermarkt. Het gebouw heeft een alzijdige uitstraling met een entree oriëntatie op de Buizerdlaan. Op de begane grond bevinden zich de verkoop- en magazijnruimten. De sociale ruimten komen in het hoge deel van de lessenaarsdakconstructie. De vorm en uitstraling van het gebouw wortelen in de basis in de corporate identity van Lidl en is op onderdelen aangepast naar de wensen en eisen van de Welstandcommissie van de gemeente Nieuwegein. Deze aanpassingen zien toe op een rijkere detaillering, een verticaliteit in de noordgevel en een aangepaste kleurstelling en materialisering. De gevels worden uitgevoerd in een rustig doch divers pallet aan kleuren en materialen, waardoor het gebouw rustig en robuust overkomt. Het gebouw heeft een modern uiterlijk, een toonaangevende technologie en een klantgerichte verkoopruimte met hoogwaardige faciliteiten. Veiligheid, comfort en gezondheid staan centraal in de winkelbeleving.

De speelplaats ten zuiden van het plangebied vervult een bovenwijkse behoefte voor sport en spel. Aan deze speelplaats wordt geen afbreuk gedaan en door de komst van woningbouw neemt het gebruik en toezicht en daarmee de sociale veiligheid toe. Dit wordt versterkt doordat het woonblok rondom voordeuren heeft aan de openbare ruimte. In het plan, tussen de supermarkt en de woningbouw, is een groenbuffer opgenomen voor een klimaatadaptieve openbare ruimte, waarin waterberging en een koele plek met bomen tegen hittestress zijn opgenomen. De bewoners krijgen een eigen parkeerplaats in het bouwblok, de overige auto's parkeren in de nog te realiseren weg naar de woningen toe, die parallel komt te liggen aan de Buizerdlaan. De bezoekers van de supermarkt parkeren op het eigen terrein van de supermarkt waarbij er ruim voldoende parkeerplaatsen zijn opgenomen. Door de rijrichting van de eenrichtingsweg van de parallelstraat van de Buizerdlaan wordt voorkomen dat het bewoners parkeren en het supermarkt bezoek zich mengt. In de navolgende figuur is een schets opgenomen van de inpassing van bovengenoemde functies op de locatie.

Afbeelding 9: Impressie locatie Buizerdlaan Het autoverkeer bevindt zich voornamelijk in de oostelijke rand van het plangebied, waardoor het park met ontmoetingsplekken in het midden en westen compleet autovrij is. Om bestemmingsverkeer te scheiden krijgen de Lidl en het woonblok een aparte toegang met de

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 14 van 109

Buizerdlaan. Het binnenterrein van het woonblok met parkeren wordt hierbij privaat terrein, alleen bedoeld voor bewoners waarbij de auto te gast is. De parallelstraat is bereikbaar voor zowel bewoners als bezoekers. Door deze als eenrichtingsstraat uit te voeren wordt voorkomen dat bezoekers van de Lidl gebruik maken van de parallelstraat via de entree van de Lidl. Tevens wordt voorkomen dat hulpdiensten of vuilniswagens achteruit moeten rijden op de parallelstraat. De bestaande uitrit voor het Fletcher hotel wordt gebruikt voor het bevoorraden van de supermarkt. Het zware verkeer wordt zo gescheiden van het bezoekers- en bewonersverkeer. Door de verbreding van het profiel van de ontsluiting van Fletcher kan het in- en uitkomende verkeer van bezoekers van CAST en Fletcher beter en veiliger geregeld worden. De ontsluitingsstructuur voor autoverkeer is weergegeven in navolgende figuur.

Afbeelding 10: Situatietekening verkeersontsluiting gemotoriseerd verkeer

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 15 van 109

Door de ontwikkeling van de Buizerdlaan wordt het gebied een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving waarin het voor voetgangers en fietsers makkelijk is om zich door het gebied te verplaatsen. Meerdere verbindingen over de Buizerdlaan, samen met de voetpaden door de groene zone maakt de ecologische zone aan de westkant goed bereikbaar. Doordat het autoverkeer zich voornamelijk in de zone langs de Buizerdlaan bevindt, zullen ontmoetingsplekken in het groen compleet autovrij zijn. Het park en de ontmoetingsplekken zijn door middel van aantrekkelijke wandelpaden door het groen met elkaar verbonden. Het vrijliggende fietspad langs de watergang en het park biedt een veilige route voor fietsers, zeker ook voor kinderen. Door de verbinding tussen het fietspad en de Buizerdlaan zijn de omliggende wijken van Nieuwegein makkelijk bereikbaar, en vormen ze een aantrekkelijke route voor de bewoners van de Buizerdlaan. De ontsluitingsstructuur voor langzaam verkeer (fietsers en wandelaars) is weergegeven in de navolgende figuur.

Afbeelding 11: Situatietekening verkeersontsluiting langzaam verkeer

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 16 van 109

Het maaiveld in het projectgebied zal bestaan uit een mix van gazon grassen, gebieden met ruige bloemrijke graslanden en gebieden met heesters/struikgewas. Voor de heesters/struikgewas worden soorten geselecteerd welke een positieve bijdrage leveren aan de biodiversiteit. In de wadi’s in het park wordt een mengsel voor bloemweides toegepast, speciaal geselecteerd voor boomgaarden, aantrekkelijk voor insecten zoals bijen hommels en vlinders. Door ruige bloemrijke graslanden toe te voegen in delen van de openbare ruimte, zoals de wadi’s en greppels, wordt de biodiversiteit verbeterd en voegen we meer kleur toe. Daarnaast zijn de graslanden minder intensief in onderhoud, waar deze maar 2x per jaar gemaaid hoeven worden in plaats van 20x voor het normale gazon gras. De mandelige gebieden zullen worden onderhouden door bewoners, en de openbare ruimte door de gemeente Nieuwegein.

Afbeelding 12: Impressie groen Om een goede oversteekbaarheid van de Buizerdlaan te verzekeren zijn geen nieuwe oversteekvoorzieningen voorzien. Wel worden bestaande oversteken enigszins verlegd om een logische en veilige route voor voetgangers en fietsers te verzekeren. Op deze locaties kan, door gebruik te maken van de middengeleider, gefaseerd worden overgestoken. Daarnaast worden in overleg met de gemeente nog snelheidsremmende maatregelen voor de Buizerdkaan onderzocht en uitgewerkt.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 17 van 109

Afbeelding 13: Impressie Buizerdlaan en Lidl Ter hoogte van de aansluiting van de Leeuwerik wordt het oversteken van fietsers beter gefaciliteerd door fietsverkeer de mogelijkheid te bieden om gebruik te maken van de middengeleider in de Buizerdlaan aan de zuidzijde van de Leeuwerik. De oversteek voor fietsers wordt hiermee veiliger en de wachttijden nemen af. Het plan voorziet verder in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 4.9. Door de verplaatsing van de supermarkt ontstaat de mogelijkheid om ook op de achterlaatlocatie (Kauwenhof) een nieuw bouwplan te ontwikkelen met 40-50 woningen, uitbreiding van het gezondheidscentrum van 880 m2 bvo naar 1400 m2 bvo en een buurtplein van 250-500 m2 bvo. Planvorming met de omgeving en andere belanghebbenden hierover moet echter nog starten en die planvorming maakt dan ook geen onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 18 van 109

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. Nieuwegein is geen onderdeel van deze voorlopige aandachtsgebieden waardoor er geen vraagstukken met extra prioriteit van toepassing zijn. Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. 2. 3. 4.

Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1.

De Omgevingsagenda

Voor noordwest Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Nieuwegein onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. 2.

De NOVI-gebieden

Nieuwegein is geen onderdeel van de NOVI-gebieden waardoor dit niet van toepassing is. Conclusie Voor het plangebied doet de Nationale Omgevingsvisie geen concrete uitspraken. Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 19 van 109

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens een provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen per 1 oktober 2012 aangevuld. Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Conclusie In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. De Ladder geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het begrip stedelijke ontwikkeling is omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Voor het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' wordt aangesloten bij de Handreiking voor de ladder voor duurzame verstedelijking van de minister van IenM. Daarin wordt onder dit begrip verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Het plan is in ieder geval een 'ontwikkeling'. Bestaande bebouwing (kantoren) maakt plaats voor nieuwbouw met een afwijkend programma en afwijkende massa.

Of iets als 'stedelijke' ontwikkeling moet worden aangemerkt, hangt verder nog af van de vraag of een ontwikkeling als kleinschalig kan worden aangemerkt. Als dat het geval is, dan maakt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitzondering en hoeft niet te worden getoetst aan de ladder. In dit geval is geen sprake van een kleinschalige ontwikkeling: het betreft een plan dat zowel wat betreft locatie, massa als programma niet als kleinschalig kan worden betiteld. Ten slotte is voor de toepasselijkheid van de ladder relevant of wordt voorzien in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. Hierbij is relevant of sprake is van een nieuwe planologische situatie en/of nieuwbouw is vereist voor de voorziene ontwikkeling. Het is dus van belang welke planologische mogelijkheden het vigerende bestemmingsplan biedt. Indien niet meer mogelijk wordt gemaakt dan reeds mogelijk is, dan is sprake van een continuering van de planologische situatie en is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als sprake is van nieuwbouw én een functiewijziging na de sloop en het volume toeneemt, dan is zonder meer sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: het ruimtebeslag wordt groter. Bij het beoordelen hiervan komt het dus strikt genomen neer op de vraag of het ruimtebeslag al dan niet toeneemt.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 20 van 109

In het geval van deze ontwikkeling is sprake van nieuwbouw (nadat de oude bebouwing is gesloopt) ter plaatse van de ontwikkellocatie. In het thans vigerende bestemmingsplan (Doorslag 2007) is ruimte voor bebouwing met de bestemming kantoor. In dit bestemmingsplan is ruimte voor bebouwing met de bestemming wonen en detailhandel. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient dus een nieuwe planologische situatie te worden voorzien. Kortom, het beoogde plan dient te worden opgevat als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en zodoende is een toets aan de Ladder Voor Duurzame Verstedelijking wettelijk verplicht. Detailhandel Ten behoeve van de toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking voor de supermarkt is een separate ladderonderbouwing opgesteld. De conclusie is dat de Ladder met goed gevolg wordt doorlopen. Voor de verdere toelichting en uitwerking van de ladderonderbouwing wordt verwezen naar Bijlage 1. Woningen De regio Utrecht kent een sterke druk op de woningmarkt. De behoefte aan woningen is zowel provinciaal als gemeentelijk uitvoerig onderbouwd in onder andere de Provinciale Structuurvisie 2013-2028, Woningmarktanalyse 2017, Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021 van de Provincie Utrecht en de Woonvisie 2015 en het Woningbouwprogramma 2030 van de gemeente Nieuwegein. De Woonvisie schetst een bouwambitie van 3.300 woningen tot 2025 in meerdere segmenten.

Deze ambitie is in de Aanvulling Woonvisie 2015 opgehoogd naar 5.000 woningen. Qua segment is o.a. behoefte naar huurwoningen (in zowel de sociaal als vrije sector) en het koopsegment vanaf € 300.000,-. Voorliggend initiatief met maximaal 45 woningen voor het koopsegement in de vrije sector past binnen deze programmering en sluit aan bij het realiseren van de woningbouwopgave in de gemeente en regio. De woningbouwontwikkeling voorziet kortom in een behoefte. Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plan wordt gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied. Op de locatie waar de woningen zijn beoogd was recent een groot kantoorgebouw aanwezig. Omdat de ruimtevraag geheel binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen wordt, is trede 2 van de ladder niet aan de orde. Concluderend kan gesteld worden dat het voorliggende plan voor woningbouw in lijn is met de ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie Er wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 21 van 109

3.2

Provinciaal en regionaalbeleid

3.2.1

Omgevingsvisie Provincie Utrecht

De provincie Utrecht heeft een fijn woon- en leefklimaat en wil dat zo houden. Tegelijkertijd is er ruimte nodig voor opgaven als: de groeiende behoefte aan woningen, de aantrekkende economie en de energietransitie. Daarom moeten er keuzes worden gemaakt. De keuzes die de provincie maakt voor de leefomgeving staan in de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie komt juridisch tot uitdrukking in een Omgevingsverordening met regels voor de leefomgeving. Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening vastgesteld. De Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening zijn vanaf 1 april 2021 in werking getreden. Omgevingsvisie Provincie Utrecht In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich mee brengen. Dat geeft al een doorkijk naar de instructieregels. Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:       

extra woningen die gebouwd moeten worden; toename van werkgelegenheid; toename van verkeer; energietransitie; klimaatverandering; verandering in de landbouw; versterking van natuur en recreatief groen.

De Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Uitwerking beleid in 7 thema's De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's. 



 

Stad en land gezond: Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren. Klimaatbestendig en waterrobuust: Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte). Duurzame energie: Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water. Vitale steden en dorpen: Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 22 van 109







integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar: Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen. Levend landschap, erfgoed en cultuur: Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners. Toekomstbestendige natuur en landbouw: Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur. Uitvoering In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Nieuwegein is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. De ambitie is om deze groei te accommoderen, met behoud van de Utrechtse kwaliteiten en de daarmee samenhangende hoge kwaliteit van leven en versterking van de concurrentiekracht. Er zijn mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van locaties nabij bestaande knooppunten. Conclusie toetsing aan Provinciale Omgevingsvisie Ter plaatse van het plangebied komen 5 van de 7 thema's van de Provinciale Omgevingsvisie terug, namelijk: 'Stad en land gezond', 'Duurzame energie', 'Vitale steden en dorpen' , 'Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar' en 'Klimaatbestendig en robuust'.    



Stad en land gezond: In Hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op diverse omgevingsaspecten die samenhangen met een gezonde leefomgeving, zoals de luchtkwaliteit, eventuele geluidhinder, risico's door externe veiligheid, etc. Duurzame energie: Bij de realisatie van de woningbouw zal tenminste voldaan worden aan de dan geldende wettelijke eisen rond inpassing van duurzame energie. Voor de realisatie van de supermarkt wordt een hogere ambitie dan de wettelijke eisen nagestreefd. Vitale steden en dorpen: Een aantal locaties zijn specifiek benoemd als potentiële locatie voor integrale ontwikkeling wonen en werken rondom knooppunten. Onderhavig plangebied maakt onderdeel uit van deze locaties. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar: het plan voorziet in het verplaatsen van de huidige supermarkt van de Kauwenhof naar de Buizerdlaan. Door deze verplaatsing wordt de veiligheid en bereikbaarheid voor omwonenden en bezoekers van het gezondheidscentrum en de overige functies sterk verbeterd. Klimaatbestendig en robuust: In Hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op aspecten die samenhangen klimaatbestendig en robuust als onderdeel van de waterparagraaf.

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat voldaan wordt aan Provinciale Omgevingsvisie.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 23 van 109

3.2.2

Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

In de Interim omgevingsverordening zijn een aantal instructieregels opgenomen die relevant zijn voor onderhavig bestemmingsplan. Paragraaf 2.10 Overstroombaar gebied Grote delen van de provincie liggen in overstroombare gebieden van Neder-Rijn, Lek en het Eemmeer. Het plangebied is dan ook gelegen in een gebied dat op grond van artikel 2.10 van de Interim omgevingsverordening is aangewezen als overstroombaar gebied. Lid 2 van die bepaling voorziet in een instructieregel dat de motivering op een bestemmingsplan een beschrijving bevat van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop het met het overstromingsrisico is omgegaan. In paragraaf 4.8 is aangegeven hoe dit aspect geregeld wordt voor het plangebied. Paragraaf 3.2.4 Activiteiten in boringsvrije zones Het gehele plangebied ligt in de boringsvrije zone Nieuwegein. De boringsvrije zone is een gebied rondom de grondwaterwinning Nieuwegein. Deze grondwaterwinning is de bron van de drinkwatervoorziening voor o.a. de gemeente Nieuwegein. In de boringsvrije zone beschermt een ondergrondse laag de onderliggende waterwinning.

Om te voorkomen dat activiteiten (zoals het toepassen van bodemenergiesystemen) plaatsvinden die verontreiniging of lokale opwarming van het grondwater tot gevolg hebben, stelt de provincie Utrecht in haar Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht regels ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor de drinkwatervoorziening. Het betreft onder andere een verbod op boor-, grond- en funderingswerkzaamheden dieper dan 40 meter onder het maaiveld en het toepassen van bodemenergiesystemen. Onder voorwaarden zijn vrijstellingen op dit verbod mogelijk. Bij onderhavig plan is geen sprake van dergelijke werkzaamheden, waardoor dit verbod geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan. Daarnaast geldt voor iedereen in de boringsvrije zone de bijzondere zorgplicht (art. 3.12 Interim Omgevingsvisie Provincie Utrecht). Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt. Het verdient aanbeveling dat ontwikkelingen worden afgestemd met het waterwinbedrijf. Paragraaf 4.1 Bereikbaarheid In de Interim omgevingsverordening is een instructieregel opgenomen met betrekking tot bereikbaarheid. Een bestemmingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen.

Daartoe wordt een motivering opgenomen in het bestemmingsplan. Deze motivering is uitgewerkt in paragraaf 4.9. Hieruit blijkt dat er ter plaatse van de Buizerdlaan geen sprake is van verslechtering van de bereikbaarheid of toename van knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoersnetwerk. Voor de locatie Kauwenhof zal er vanwege de verplaatsing van de supermarkt sprake zijn van een substantiële verbetering van de bereikbaarheid en de veiligheid. Paragraaf 9.2 Stedelijke functies en stedelijk gebied Het plangebied is gelegen in stedelijk gebied. Artikel 9.15 ziet toe op woningbouw en 9.18 ziet toe op detailhandel. Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking Artikel 9.15 bevat een instructieregel die betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied. Aangetoond dient te worden in het bestemmingsplan dat woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken en dat de woningbouw niet leidt tot extra bodemdaling. Daarbij is toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking genoemd in de toelichting. Zoals onderbouwd in paragraaf 3.1.3, voldoet het plan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 24 van 109

Artikel 9.18 Instructieregel detailhandel Op grond van artikel 9.18 mag een bestemmingsplan, dat betrekking heeft op een locatie dat is gelegen in het gebied “detailhandel buiten bestaand winkelgebied”, geen regels bevatten die voorzien in nieuwe vestiging of uitbreiding van detailhandel, tenzij er sprake is van een uitzonderingsgeval. Beoordeling Het plangebied betreft een locatie die is aangewezen 'Detailhandel buiten bestaand winkelgebied". Op grond van de instructieregel mag een bestemmingsplan, dat betrekking heeft op een locatie dat is gelegen in het gebied “detailhandel buiten bestaand winkelgebied”, geen regels bevatten die voorzien in nieuwe vestiging of uitbreiding van detailhandel, tenzij er sprake is van een uitzonderingsgeval. De provincie Utrecht heeft in haar vooroverlegreactie aangegeven dat hier geen sprake is van een uitzonderingsgeval. De provincie Utrecht heeft echter wel aangegeven te willen onderzoeken of er middels een ontheffing medewerking verleend kan worden aan de beoogde ontwikkeling. Ontheffing verlenen van een instructieregel is mogelijk op grond van artikel 1.5 van de Interim Omgevingsverordening.

Dit artikel stelt dat Gedeputeerde Staten, op basis van een integrale afweging van provinciale belangen, ontheffing kunnen verlenen van een instructieregel voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen. Op 28 september 2022 heeft het College van B&W een ontheffing gevraagd van artikel 9.18 Interim Omgevingsverordening. In deze ontheffingsaanvraag is uitvoerig gemotiveerd waarom naar het oordeel van B&W sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met de instructieregel gediende provinciale belangen. Op 15 november 2022 heeft Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht deze ontheffing verleend. De ontheffing is als bijlage 2 bijgevoegd.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 25 van 109

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Nieuwegein verstedelijkt en vergroent

Op 1 april 2021 heeft de gemeenteraad de omgevingsvisie 'Nieuwegein verstedelijkt en vergroent' vastgesteld. In de omgevingsvisie staan de gemeentelijke ambities voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn omschreven. In de omgevingsvisie zijn drie centrale thema's opgenomen: duurzaamheid, veiligheid en gezondheid. Ontwikkelingen in Nieuwegein moeten bijdragen aan een gezond, veilig en duurzaam Nieuwegein. Hierbij gaat de gemeente voor de volgende speerpunten: 

Verbonden met de stad, verbonden met elkaar; Verbonden met de stad gaat over de identiteit van Nieuwegein. Wat kenmerkt Nieuwegein en waar zijn inwoners en gebruikers trots op waardoor ze zich verbonden voelen met de stad? Het rijke historische verleden van Nieuwegein, net als de groene wijken, parken en het water, zijn kernkwaliteiten van de stad. Deze parels zijn echter niet altijd goed zichtbaar of beleefbaar. Hier ligt dus een grote kans. We kunnen de identiteit van en de verbondenheid met de stad versterken door de unieke en karakteristieke kenmerken van Nieuwegein ruimtelijk nog meer tot hun recht te laten komen. Verbondenheid met de stad of op wijkniveau versterkt ook de onderlinge verbondenheid. Enerzijds koesteren en beschermen we de bestaande ruimtelijke kwaliteiten. Anderzijds zetten we het erfgoed en andere kwaliteiten juist in als identiteitsmaker voor bezoekers, inwoners en ondernemers in Nieuwegein. Dankzij stadsvernieuwing, -transformatie en -marketing kan het groen, water en erfgoed dat Nieuwegein kenmerkt nog beter zichtbaar, herkenbaar en bereikbaar worden. Verbonden met elkaar gaat over de rol die de fysieke leefomgeving heeft bij het samenbrengen van de inwoners van Nieuwegein en bij (het oplossen van) maatschappelijke vraagstukken.

Nieuwegein heeft een aantal maatschappelijke vraagstukken waaraan de fysieke leefomgeving een bijdrage kan leveren en omgekeerd. Ten eerste het versterken van de onderlinge verbondenheid van inwoners. Naast onderlinge verbondenheid wil de gemeente Nieuwegein ook inclusieve buurten. De derde maatschappelijke uitdaging is: het ondersteunen van ouderen en kwetsbare groepen. Om met deze maatschappelijke vraagstukken aan de slag te gaan dient de fysieke leefomgeving bij te dragen aan verbonden inwoners van verschillende leeftijden en achtergronden.



Fijne en groene stad met een levendig centrum; Nieuwegein heeft groene en ruime woonwijken rondom een levendig centrum dat nog volop in ontwikkeling is. Hoe wordt er voor gezorgd dat het in de toekomst ook nog fijn wonen is in de bestaande wijken en dat er in de ontwikkelgebieden ook fijne groene plekken ontstaan, passend bij het karakter van Nieuwegein? Nieuwegein streeft naar een fijne leefomgeving waar inwoners en ondernemers zich prettig en veilig voelen. Daarvoor is het belangrijk om de ruimtelijke kwaliteit te beschermen en te verbeteren. Ruimtelijke kwaliteit gaat onder andere over de aantrekkelijkheid van gebouwen en de openbare ruimte. Een fijne leefomgeving in Nieuwegeinse woonwijken betekent ook weinig tot geen geluidhinder, luchtvervuiling, wind- of lichthinder, hittestress en bodemverontreiniging.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 26 van 109





Toekomstbestendige stad voor jong en oud; Nieuwegein is bijna vijftig jaar oud. In de jaren zeventig en tachtig zijn veel woningen gebouwd en zijn veel jonge gezinnen hier tegelijkertijd komen wonen. Velen van hen beviel het hier. Zij zijn gebleven en willen hier blijven wonen. Deze eerste generatie Nieuwegeiners wordt nu ouder. Jonge mensen hebben moeite met het vinden van een woning. Dat zorgt voor uitdagingen op het gebied van wonen en zorg, vernieuwing van openbare ruimte en duurzaamheid. In de jaren zeventig en tachtig stond duurzaam bouwen, net als Nieuwegein zelf, nog in de kinderschoenen. Daarom rijst de vraag: Hoe blijft Nieuwegein toekomstbestending? Het doel is dat Nieuwegein een aantrekkelijke en veilige woon- en werkstad blijft voor iedereen, met een passende woning in iedere levensfase. Met het bouwen van extra woningen wordt de steeds groeiende woningvraag geaccommodeerd en wordt bijgedragen aan het doel om een passende woning voor iedereen te bieden. De ambities en keuzes voor woningbouw zijn in de omgevingsvisie beschreven. Bedrijvige stad in een sterke regio. De meeste Nieuwegeinse opgaven houden zich niet aan gemeentegrenzen, maar vinden plaats in een nu al drukke en zich snel ontwikkelende regio. Nieuwegein bevindt zich in het hart van de Metropoolregio Utrecht.

Hier komen de verstedelijkingsopgaven en mobiliteitsvraagstukken bij elkaar en is inzet daarop het hardst nodig. Regionaal samenwerken aan kansen en dilemma's is daarom noodzakelijk. Zo biedt Nieuwegein de regio kansen op het gebied van wonen en economie, maar heeft het de regio nodig wat betreft energie, landschap en recreatie. De U16 zien wij daarom als een belangrijk samenwerkingsverband. In dat verband wordt aan een gezamenlijke visie op de regionale ruimtelijke ontwikkeling gewerkt, om de gemeentelijke opgaven te realiseren en om de gemeentelelijke bijdrage te leveren aan de regio. Want een gezond, veilig en duurzaam Nieuwegein is goed voor de regio, en andersom. Zo wordt samengewerkt aan een bedrijvige stad in een sterke regio. Relevante keuzes uit de omgevingsvisie betreffen: 1. De gemeente kiest voor realisatie van de volledige woningbouwopgave binnenstedelijk. Op de locaties uit het woningbouwprogramma 2030 zien wij potentie voor circa 7500 woningen, mits in balans met mobiliteit- en voorzieningen in de stad. Zo draagt Nieuwegein bij aan het oplossen van het regionaal woningtekort. Door woningen toe te voegen voor Nieuwegeinse doelgroepen ontstaat ruimte voor starters. 2. Veel winkelcentra zijn qua uitstraling verouderd of naderen hun limieten voor wat betreft parkeren en de veiligheid van laden en lossen.

Initiatieven voor opwaardering (al dan niet met woningbouw) en het oplossen van deze knelpunten benaderen wij met een positieve insteek.

Deze ambities vormen de basis voor andere beleidsinstrumenten die meer gericht zijn op de uitvoering: de omgevingsprogramma's, -plannen en –vergunningen. Planspecifiek Concrete beleidsdoelen uit de omgevingsvisie die relevant zijn voor onderhavig plan zijn themagewijs opgesomd. In cursief is vervolgens gemotiveerd hoe onderhavig plan aansluit bij deze beleidsdoelen. Wonen    

De gemeente kiest voor realisatie van de volledige woningbouwopgave binnenstedelijk. Op de locaties uit het woningbouwprogramma 2030 zien wij potentie voor circa 7.500 woningen, mits in balans met mobiliteit en voorzieningen in de stad. De gemeente kiest ervoor om op in het woningbouwprogramma aangewezen locaties woningbouw mogelijk te maken. De gemeente legt bij woningbouw het accent op woningen in middenhuur en sociale huur zodat in ieder geval de helft van de te realiseren woningen ‘betaalbaar’ is. De overige woningen in de vrije sector en dure koop maken een wooncarrière mogelijk. We bouwen vooral voor ouderen, voor mensen met een zorgvraag en voor mensen die een wooncarrière in Nieuwegein willen maken.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 27 van 109

Op de locatie Buizerdlaan worden 45 grondgebonden woningen in de vrije sector gerealiseerd. Dit is lijn met het “Woningbouwprogramma Gemeente Nieuwegein” (vastgesteld op 18 mei 2017), waarop het braakliggende terrein aan de Buizerdlaan is aangewezen als kansrijke woningbouwlocatie (zie volgende afbeelding).

Afbeelding 14: Uitsnede woningbouwlocaties Omgevingsvisie Nieuwegein Het voorgenomen plan draagt bovendien actief bij aan het speerpunt om te voorzien in een toekomstbestendige stad voor jong en oud. De geplande woningbouw voorziet in een behoefte en leidt daarmee ook tot doorstroom in de woningmarkt, zodat voor meerdere doelgroepen kansen ontstaan voor het vinden van een woning. Groen   

De gemeente zet in op het verhogen van de groenverhouding in de stad, zowel op privéterrein als in de openbare ruimte. Bij de (her)inrichting van de openbare ruimte is het uitgangspunt om kwalitatief en effectief stedelijk groen te realiseren en/of toe te voegen dat bijdraagt aan klimaatadaptatie en aan de biodiversiteit en dat bestand is tegen uiteenlopende klimatologische omstandigheden. De gemeente kiest ervoor om de openbare ruimte bij herinrichting zo in te richten dat deze aantrekkelijk is om in te verblijven en ontmoeting stimuleert

Op de Buizerdlaan wordt tussen de woningen en supermarkt een groenbuffer voorzien voor een klimaat adaptieve openbare ruimte. In deze groenbuffer worden diverse paden aangelegd die de woningen niet alleen met de supermarkt, maar ook met de groene ruimte langs de A2 (ecologische verbindingszone met water) en de bestaande speeltuin verbinden. Dit nodigt uit tot wandelen, ook voor de overige bewoners van de wijk. Energie     

In 2040 is een totale energiebesparing van tweederde ten opzichte van het verbruik in 2015 gerealiseerd. In 2040 wordt alle benodigde warmte in de gemeente Nieuwegein duurzaam opgewerkt. Alle elektriciteit die in Nieuwegein in 2040 wordt gebruikt is duurzaam opgewekt. Om invulling te geven aan de Nieuwegeinse energieopgave streeft de gemeente ernaar dat daken zoveel mogelijk ingezet worden voor zon op dak en/of klimaatadaptatie. Om te voorkomen dat het energievraagstuk groter wordt door de toevoeging van nieuwbouw zet de gemeente in op GPR 8 en ten minste op energie neutrale bouw en ten minste Nul-opde-meter voor nieuwbouw grondgebonden woningen.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 28 van 109

De supermarkt aan de Buizerdlaan wordt uitgevoerd als een klimaatbestendig, volledig gasloos en nul-op-de-meter gebouw (en openbare ruimte). In het voorlopige ontwerp zijn daartoe 1.700 zonnepanelen geplaatst op het dak van het gebouw en boven de parkeerplaatsen. De woningen worden conform het gemeentelijke beleid minimaal energieneutraal (BENG 3 = 100%) opgeleverd, waarmee de energieprestatie beter is dan nul-op-de-meter woningen. Daarbij dienen de woningen minimaal GPR score van 8 te krijgen. Om aan deze uitgangspunten te voldoen worden de daken van de woningen optimaal benut voor zon op dak en/of klimaatadaptatie. Klimaatadaptatie  

Voor een klimaatbestendig Nieuwegein zet de gemeente in op een groene leefomgeving met veel aandacht voor water van een goede kwaliteit. De gemeente stimuleert natuur inclusief bouwen om de biodiversiteit te vergroten en hittestress te voorkomen.

In de groene gebieden worden meerdere wadi’s aangelegd om water te kunnen bergen. Daarmee worden in de omgeving zowel natte als droge gebieden gerealiseerd, hetgeen leidt tot een bijdrage aan de biodiversiteit. Ten behoeve van de ontwikkeling worden 18 bomen gekapt, maar deze worden ruimschoots gecompenseerd door de aanplant van 82 nieuwe bomen. Mobiliteit en verkeersveiligheid  

De gemeente investeert steviger in wandel- en (snel)fietswegen en het opheffen van de barrièrewerking van infrastructuur. Omwonenden worden beschermd tegen overlast.

De supermarkt geeft invulling aan het gemeentelijke mobiliteits- en verkeersveiligheidsbeleid. De huidige supermarktlocatie aan de Kauwenhof kent te weinig en te krappe parkeerplaatsen en heeft een slechte ontsluiting voor het laden en lossen. Hierdoor zijn er op dit moment dagelijks verkeersonveilige situaties voor de bewoners in de omgeving en voor locatiebezoekers. Daarmee is ook de bereikbaarheid (althans een veilige bereikbaarheid) in het geding. Door de supermarkt te verplaatsen naar de Buizerdlaan kan de overlast worden weggenomen. Op de Buizerdlaan is ruimte om een supermarkt te realiseren die zowel met de auto als de fiets goed bereikbaar is. De supermarkt wordt voorzien van een boven- en mogelijk tevens ondergrondse parkeerterrein met voldoende en goede parkeerplaatsen. Het laden en lossen van de nieuwe supermarkt is gescheiden van het bezoekersverkeer en het parkeerterrein. Het fietsverkeer wordt zoveel als mogelijk gescheiden van het autoverkeer. Hiermee zijn overlast en onveilige situaties in de Kauwenhof niet meer aan de orde en zullen deze ook niet ontstaan aan de Buizerdlaan. Economie 

Iedereen moet zich op een veilige manier kunnen verplaatsen in de leefomgeving. Daarom streven we naar basisvoorzieningen dichtbij in de wijk en goed bereikbare overige voorzieningen.

Op de locatie Buizerdlaan ontstaat de mogelijkheid om een toekomst bestendige supermarkt te realiseren binnen de wijk Doorslag, waardoor de supermarkt behouden blijft voor deze wijk. In tegenstelling tot de huidige locatie, heeft de supermarkt aan de Buizerdlaan voldoende, goed bereikbare parkeerplaatsen en een veilige laad-los situatie. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling goed past in de gemeentelijke omgevingsvisie en zelfs meer dan gewenst is om invulling te geven aan de beleidsdoelen. 3.3.2

Woonvisie

Op 24 september 2015 heeft de gemeenteraad de woonvisie 2015 vastgesteld. Met de Woonvisie zet de gemeente de koers uit op het gebied van wonen voor de periode 2015 – 2019. De Woonvisie maakt de woonwensen en woningbehoefte van de inwoners van Nieuwegein inzichtelijk en stelt vier opgaven centraal:

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 29 van 109

1. 2. 3. 4.

Vitale stad, waarbij het kunnen maken van een wooncarrière centraal staat. Betaalbaar wonen, waarbij er voldoende betaalbare huurwoningen moeten zijn. Wonen en zorg, omdat ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen en de vraag naar aangepaste woningen toeneemt. Kwaliteit en duurzaamheid, waarbij de realisering van energieneutrale woningen het uitgangspunt is.

De Woonvisies schetst een bouwambitie van 3.300 woningen tot 2025 in meerdere segmenten, met name naar huurwoningen (in zowel de sociaal als vrije sector) en het koopsegment vanaf € 300.000,-. Op 25 april 2019 heeft de gemeenteraad de “Aanvulling Woonvisie 2015” vastgesteld. Een relevante aanpassing hierin is dat de ambitie voor woningbouw verhoogd wordt naar 5.000 woningen tot het jaar 2030. Planspecifiek Het voorliggende woningbouwplan past zowel qua omvang als qua segment binnen de bouwambitie van de gemeente. 3.3.3

Woningbouwprogramma 2030

De vraag naar woonruimte in Nieuwegein en de Utrechtse regio groeit hard. De verwachting is dat dit de aankomende 25 jaar zo blijft en pas daarna stabiliseert. In het woningbouwprogramma 2030 zijn 67 kansrijke woningbouwlocaties aangewezen om te voorzien in de vraag naar woningen. Voor de Nieuwegeiners zelf, die hierdoor in Nieuwegein kunnen blijven wonen. Ook als de levenssituatie vraagt om een ander soort woonruimte. En voor mensen uit de regio, die (opnieuw) kiezen voor Nieuwegein als woonstad. Onderhavige ontwikkeling aan de Buizerdlaan is een van deze 67 woningbouwlocaties. Planspecifiek Het voorliggende woningbouwplan past zowel qua omvang als qua segment binnen de bouwambitie van de gemeente. 3.3.4

Economische visie Nieuwegein

Het doel van de economische visie Nieuwegein is de werkgelegenheid behouden en nieuwe werkgelegenheid aantrekken. Deze beleidsnota geeft aan hoe de gemeente Nieuwegein vanuit een overkoepelende visie denkt bedrijven en bijbehorende werkgelegenheid te behouden en nieuwe werkgelegenheid aan te trekken. De visie heeft een pragmatische insteek. Daar vroegen de ondernemers en werkgevers om. In de visie is de Economische agenda 2017-2022 opgenomen. Met daarin opgenomen concrete projecten en maatregelen. Nieuwegein heeft de volgende visie geformuleerd: 

   

Nieuwegein streeft naar een gezonde lokale en regionale economie waar iedereen aan kan meedoen. Een economie die goed is voor ondernemers, werkgevers én werknemers. Werken aan verbinding en vertrouwen staan daarbij centraal. De gemeente wil deze rol actief op zich nemen door te investeren in haar relaties. Nieuwegein brengt ondernemers en werkgevers met elkaar in verbinding zodat kansen in beeld worden gebracht en er nieuwe initiatieven, innovaties en partnerschappen ontstaan. Nieuwegein hecht waarde aan onderzoeken om op bepaalde thema's meer verdieping en inzichten te krijgen gebaseerd op feiten en cijfers. Waardoor effectiever beleid wordt ontwikkeld. Tegelijkertijd zorgt Nieuwegein ervoor dat het ondernemersklimaat zich blijvend kan verbeteren en wordt dit ook actief naar buiten uitgedragen waardoor ondernemers verleid worden om in Nieuwegein te blijven of zich te vestigen. Nieuwegein werkt vanuit de leidende principes van een 'ja, mits houding' en het feit dat ondernemers recht hebben op snelle en duidelijke besluitvorming. Onduidelijkheid remt het innovatie- en investeringsvermogen en daarmee de werkgelegenheid.

planstatus vastgesteld

referentie BPDO2022HER001 / 192681

pagina 30 van 109

Planspecifiek Het bestemmingsplan voorziet in de verplaatsing en uitbreiding van een supermarkt. Verplaatsing is wenselijk vanwege de beperkingen die de bestaande locatie opleveren en de bijbehorende overlast voor de omgeving. Op de nieuwe locatie is een meer toekomstgerichte situatie realiseerbaar. De ontwikkeling draagt door de uitbreiding van de supermarkt bij aan het creëren van nieuwe werkgelegenheid. Het beoogde plan draagt dan ook bij aan de economische visie. 3.3.5

Winkelvisie Nieuwegein

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van detailhandel is vastgelegd in de "Winkelvisie". Deze visie is samen met de stad opgesteld en verwoord op welke wijze Nieuwegein aankijkt tegen het heden en de toekomst van het winkelen in Nieuwegein. In paragraaf 1.2 van de Winkelvisie is bepaald dat het doel van de visie is dat de inwoners voldoende aanbod behouden van "boodschappen om de hoek" . Dit staat derhalve voorop. Tegen deze achtergrond zijn 4 ambities in de Winkelvisie opgenomen. 1.

2. 3.

4.

De dagelijkse boodschappen om de hoek blijft van grote waarde voor de stad. Het gaat hier om het feit dat op dit moment elke wijk zijn winkelcentrum heeft en dat er een onderscheid bestaat in buurt-, wijk- en hoofdwinkelcentrum. De klant centraal: creëer ruimte om in te kunnen spelen op nieuwe consumentenbehoeften. Van aanbodgericht werken naar vraaggericht werken. Daar vraagt de consument om. Ruimte voor ondernemerschap. Nieuwe initiatieven verdienen een "ja, mits instelling". Vooraf belemmeringen opleggen voor nog onbekende initiatieven is zinloos. Deze ambitie accepteert dat de werkelijkheid complex is. Er is een noodzaak tot sterkte in onzekerheid. En tegelijkertijd vertrouwen op de kracht van de stad. Daarom is het de ambitie om straks bij de uitwerking niet vooraf aan te geven waar nu wel of niet gebouwd mag worden. Haalbaarheid en wenselijkheid van nieuwe initiatieven komen pas aan de orde als het initiatief er daadwerkelijk is. Daarom is er een toetsingskader nodig. In het winkelgebied van de toekomst werken alle partijen samen.