2023-144 Bijlage 1 Rekenkameronderzoek Volkshuisvestingsbeleid gemeente Nieuwegein.pdf

5.3.4 Doel: klimaatadaptatie meenemen bij nieuwbouw en de aanpak van de bestaande woningvoorraad Om dit doel te behalen maakt de gemeente prestatieafspraken met de woningcorporaties over het nemen van klimaatadaptieve maatregelen bij renovatie, nieuwbouw en groot onderhoud.

VISIE KLIMAATADAPTATIE In oktober 2018 heeft de gemeenteraad van Nieuwegein de Visie Klimaatadaptatie vastgesteld. Het doel van deze visie is om een aantrekkelijke en gezonde stad, waarin klimaatadaptatie een plek krijgt, zodat we samen de gevolgen van de klimaatverandering minimaliseren voor de korte termijn (2025) en de lange termijn (2050). Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren, moeten we nu al stap voor stap investeren in een klimaatbestendige inrichting van de stad. Vergroening draagt in belangrijke mate bij aan de klimaatbestendigheid. Klimaatadaptatie dient daarom meegenomen te worden bij nieuwbouw en de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Specifiek is in de visie opgenomen dat: ‘’in het ontwerp van nieuwbouwwoningen wordt rekening gehouden met de oriëntatie van de zon, zodat hittestress in de slaapvertrekken vermindert, waardoor het toepassen van airco’s wordt beperkt’.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

61

Nog geen resultaten naar aanleiding van afspraken met woningcorporaties Met de woningcorporaties is afgesproken dat bij nieuwbouw de haalbaarheid van klimaatadaptieve maatregelen wordt onderzocht en waar mogelijk uitgevoerd. Op gebouwniveau gaat het om de toepassing van groene daken, groene gevels, geïsoleerde, warmtewerende gebouw(ensembles), extra zonwering, dubbele gevels, gesloten bouwblok en hoge reflectiewaarde/materiaalkeuze (thema’s wateroverlast en hittestress). Bij renovatie wordt afkoppeling van hemelwater onderzocht en het aanbrengen van groene daken en groene gevels. Er zijn daarentegen momenteel (nog) geen concrete voorbeelden hiervan. 5.3.5 Doel: transformaties van kantoren moeten een kwaliteitsniveau met toekomstwaarde hebben De actie die bij dit doel hoorde was: de gemeente legt kwalitatieve randvoorwaarden voor kantoortransformaties vast in een beleidsregel. Nieuwegein heeft al sinds 2010 een actieve aanpak kantorentransformatie. Met de kantorenaanpak 3.0 wordt de balans opgemaakt en gekeken hoe het zit met de gerealiseerde kwaliteit en welke extra kwalitatieve randvoorwaarden moeten worden meegegeven bij transformaties. Bij transformatie van bestaand vastgoed naar woningen hecht de gemeente eraan dat de transformatie voldoet aan eenzelfde woonuitstraling, ruimtelijke kwaliteit en wooncomfort als in geval van nieuwbouw.

De transformatie van Wattbaan 2 is hier een mooi voorbeeld van. 5.3.6 Doel: wijzigen van woningvoorraad via omzetten en splitsen zijn alleen mogelijk wanneer het de kwaliteit van de woonomgeving niet aantast De actie die bij dit doel hoorde was: de gemeente scherpt het beleid rondom omzetten/splitsen van woningen op grond van de huisvestingsordening aan. Dit is inmiddels gebeurd (zie onderstaand kader).

BELEIDSREGELS WONINGOMZETTING EN WONINGSPLITSING NIEUWEGEIN 2019 In het verlengde van de huisvestingsverordening 2019 zijn beleidsregels voor woningomzetten en woningsplitsing vastgesteld. Daarmee is het beleid ‘Omzetten van woningen’ dat op 22 januari 2008 werd vastgesteld ingetrokken. Met het beleid wordt de kwaliteit en leefbaarheid (in de omgeving) van gesplitste woningen verbeterd. In het beleid zijn regels opgenomen over: • De minimale grootte van kamers en woningen • De beoordelingscriteria voor de toetsing van de leefbaarheidsaspecten • Vergunningsvoorwaarden (zoals de voorwaarde van goed verhuurderschap)

5.4 Hoofdconclusie 1: duurzaamheid woningvoorraad verbeterd: betere energielabels, minder verbruik Informatiebijeenkomsten en keukentafelgespreken hebben voor meer bewustwording gezorgd Een van de doelen van dit onderwerp was het verduurzamen van de woningvoorraad om zo bij te dragen aan een verlaging van de woonlasten en het terugdringen van het energieverbruik. De gemeente heeft daarvoor de afgelopen jaren meerdere (digitale) informatiebijeenkomsten gehouden. Ook is een fysiek duurzaamheidsloket geopend, naast het al bestaande digitale energieloket van de U16-gemeenten. Daarnaast hebben de gemeente en energiecoaches van de woningcorporaties samen 2.500 energieboxen met advies verstrekt aan particulieren en huurders. Door de afgifte van de box te combineren met een (keukentafel) gesprek probeerde zij eigenaren verder te stimuleren en informeren over de duurzaamheidsmaatregelen en subsidies die er zijn. Zo zijn mensen vanuit verschillende kanten meer bewust gemaakt van de noodzaak en voordelen van verduurzaming. Het is niet meer de vraag of er verduurzaamd gaat worden, maar hoe en wanneer. Bovengemiddeld veel duurzaamheidsleningen afgegeven, alleen niet voor iedereen een optie In de gemeente Nieuwegein werden tot en met 2018 geen duurzaamheidsleningen afgegeven.

In 2019 en 2020 zijn er, ten opzichte van het aantal inwoners, daarentegen bovengemiddeld veel leningen (en daarmee ook geld) uitgekeerd. In absolute getallen ging het om een stijging van 0 verstrekte leningen in 2018

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

62

naar 133 in totaal eind 2020 (Regionale Klimaatmonitor). Volgens de gemeentelijk administratie ligt dit aantal nog hoger. Volgens de gemeente zijn in de periode 2017-2021 in totaal 240 duurzaamheidsleningen verstrekt. Een kanttekening hierbij is wel dat niet iedereen in aanmerking komt voor een duurzaamheidslening (door leeftijd en/of inkomen). De gemeente heeft daarom een andere regeling bedacht. Hiermee kan ook overwaarde van de woning ingezet worden als onderpand van een lening (verzilverlening). Voor ondersteuning van de groep inwoners die niet in aanmerking komt voor een duurzaamheidslening en niet (of beperkt) beschikt over eigen vermogen denkt de gemeente nog na. Gemeente monitort doelstellingen duurzaamheid niet zelf, maakt gebruik van openbare bronnen De doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid worden niet expliciet gemonitord door de gemeente. Zicht krijgen op gedane aanpassingen in de bestaande voorraad is daarom een uitdaging. De gemeente gebruikt namelijk de cijfers die beschikbaar zijn via openbare bronnen (regionale klimaatmonitor van het RVO). Energielabels geven daarbij het meest eenduidige overzicht van de energiezuinigheid van de woningvoorraad. Registeren van energielabels is echter alleen verplicht bij verkoop of (nieuwe) verhuur van een woning. Het grootste deel van de voorraad beschikt dus niet over een geregistreerd label.

Dit betekent echter niet dat er geen aanpassingen aan de woning gedaan zijn (zoals isoleren of zonnepanelen). Particuliere huur en koopvoorraad: betere energielabels, minder verbruik aardgas en elektriciteit Tussen 2011 en 2021 steeg het aantal geregistreerde energielabels in de gemeente Nieuwegein van circa 5.500 naar ruim 15.500. Het aandeel van energielabels van klasse A is de afgelopen elf jaar toegenomen. Het aandeel woningen met een energielabel A was in Nieuwegein in 2021 vergelijkbaar met het gemiddelde van Nederland (28%). Daarnaast is in elf jaar tijd het gemiddelde aardgasgebruik per woning in de gemeente Nieuwegein afgenomen met 18%. De daling was het sterkst tussen 2011 en 2014: van gemiddeld 720 naar 540 m³. Ook het elektriciteitsverbruik per woning is in de gemeente Nieuwegein de afgelopen 10 jaar gedaald met 20% van 3.480 kWh in 2010 naar 2.790 kWh in 2020. Deze daling is iets sterker dan die op provinciaal en landelijk niveau (respectievelijk een daling van 18 en 16%). Ten slotte is over de periode 2012 tot 2021 het aantal woningen met zonnepanelen fors toegenomen (van 1 naar maar liefst 17%). Corporaties zetten goede stappen op gebied van verduurzaming bestaande voorraad Daarnaast heeft de gemeente met de woningcorporaties afspraken gemaakt over de verduurzaming van hun voorraad.

Alle drie de woningcorporaties hebben de afspraken ten aanzien van de gemiddelde energie index ruimschoots behaald. Woningcorporaties (en particuliere verhuurders) mogen daarnaast vanaf 2030 geen woningen meer verhuren met een energielabel E, F, of G. Portaal had in 2016 al geen woningen (meer) met E, F of G label. Jutphaas Wonen had op dat moment 10 woningen met een label E of lager en bij Mitros bevonden de E, F en G labels zich zeer verspreid over complexen. Afgesproken is dat de E, F en G labels eind 2023 geheel verdwenen zijn.

5.5 Hoofdconclusie 2: bovenwettelijke duurzaamheidseisen zetten uitvoering onder druk Gemeente zet vol in op duurzame nieuwbouw: energieneutraal en energiepositief Om duurzame nieuwbouw en transformatie te realiseren hanteert de gemeente, bij uitgifte van gemeentegrond, energieneutrale woningen als uitgangspunt. Hierover maakte de gemeente met ontwikkelaars privaatrechtelijke afspraken in anterieure overeenkomsten. De gemeente zet hierbij zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau vol in op de hoge duurzaamheidsambities. Het afdwingen van bovenwettelijke duurzaamheidseisen mag namelijk (nog) niet. In aanvulling hierop heeft de gemeente voor de twee grootste woningbouwlocaties in de gemeente (City en Rijnhuizen) aparte duurzaamheidsambities opgesteld. City moet de duurzaamste binnenstad van Nederland worden. Hiervoor worden de duurzaamheidseisen in tenders iedere keer iets hoger gelegd (bovenwettelijke normen). In Rijnhuizen is de

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

63

ambitie niet om energieneutraal te bouwen, maar om energie positief te bouwen. Alleen wanneer dit echt niet haalbaar is kan hier vanaf geweken worden. Stapeling van (bovenwettelijke) eisen zet uitvoering plannen onder druk Tijdens de gesprekken gaven de woningcorporaties echter aan dat er in de praktijk een spanningsveld bestaat tussen duurzaamheid en uitvoerbaarheid en betaalbaarheid. Door de stapeling van ambities (duurzaam, klimaatadaptief, betaalbaar, kwalitatief goed product, et cetera) en de gestegen bouwkosten is (en was) de uitvoering van deze ambities niet altijd haalbaar. De woningcorporaties kunnen bijvoorbeeld niet al hun financiële middelen uitgeven aan nieuwbouw. Ook in de bestaande voorraad moet geïnvesteerd worden. Als duurzaamheid prioriteit heeft, betekent dat automatisch dat (wanneer je ook gaat voor betaalbaarheid) andere aspecten minder goed aan bod komen. Het is daarom belangrijk hierover in gesprek te blijven. Voor de haalbaarheid van de duurzaamheidsambities denkt de gemeente daarom momenteel na over een duurzaamheidsfonds. Dit fonds kan voor dekking zorgen van eventuele onrendabele toppen die voortkomen uit deze ambities. Ook wordt op regionaal niveau momenteel een discussie gevoerd over welke ambities (snelheid, betaalbaarheid, duurzaamheid) het belangrijkst zijn.

5.6 Hoofdconclusie 3: kwaliteit en uitstraling (bestaande) woningvoorraad afgelopen jaren verbeterd Stadsvernieuwingsprogramma Betere Buurten zeer succesvol: 5 buurt aangepakt, 2 in planfase Een ander doel van de woonvisie was het verbeteren van de kwaliteit en uitstraling van de bestaande woningvoorraad. Hiervoor investeerde de gemeente de afgelopen jaren in het kader van haar stadsvernieuwingsprogramma ‘Betere Buurten’ in het duurzaam vernieuwen en revitaliseren van de buitenruimte van haar jaren ’70 – en ’80 buurten. Momenteel wordt gewerkt aan het project Schansen-Zuid. Schansen-Zuid is de vijfde buurt die via het stadsvernieuwingsprogramma Betere Buurten vernieuwd en toekomstbestendig gemaakt wordt. De Rijtuigenbuurt, Sluyterslaan en omgeving en Merwestein zijn klaar. Schansen-Noord is ook nog in uitvoering. Daarnaast zitten de buurten Kerkveld en omgeving en de Muntenbuurt momenteel in de fase van planvorming. Dankzij het stadsvernieuwingsprogramma is de kwaliteit en uitstraling van de bestaande woningvoorraad verbeterd.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

Bronnenlijst • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Gemeente Nieuwegein, Aanvulling woonvisie, april 2019 Gemeente Nieuwegein, Beleidsregels middenhuur Nieuwegein 2020, juli 2020 Gemeente Nieuwegein, Beleidsregels sociale huur Gemeente Nieuwegein, Beleidsregels woningomzetting en woningsplitsing Nieuwegein 2019, juli 2019 Gemeente Nieuwegein, Energiepositief bouwen Rijnhuizen, oktober 2020 Gemeente Nieuwegein, Huisvestigingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Nieuwegein, 2019 en 2022 Gemeente Nieuwegein, Nota grondbeleid 2020-2024, december 2019 Gemeente Nieuwegein, Nota grondprijzen 2022, december 2021 Gemeente Nieuwegein, Transitievisie Warmte Nieuwegein op weg naar energieneutraal, september 2021 Gemeente Nieuwegein, Programma Woonwijs 2016-2020, mei 2016 Gemeente Nieuwegein, Programma Woonwijs 2022-2026, 2021 Gemeente Nieuwegein, Richtlijn ‘bouw je voor oud, dan bouw je nooit fout’, april 2021 Gemeente Nieuwegein, Routekaart Energieneutraal Nieuwegein 2040, juli 2017 Gemeente Nieuwegein, Toekomstvisie Nieuwegein naar 20252, maart 2016 Gemeente Nieuwegein, Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2018-2022, december 2017 Gemeente Nieuwegein, Uitvoeringsagenda Woonwijs Nieuwegein, april 2017 Gemeente Nieuwegein, Visie klimaatadaptatie, september 2018 Gemeente Nieuwegein, Woningprogramma 2030, mei 2017 Gemeente Nieuwegein, Woningbouwmonitor gemeente Nieuwegein, september 2021 Gemeente Nieuwegein, Woonvisie 2015, september 2015

Gemeente Nieuwegein, Provincie Utrecht en Stedin Netbeheer, Convenant Aardgasvrije Nieuwbouw, februari 2018 Gemeente Nieuwegein, woningcorporaties en huurdersorganisaties (Mitros, Jutphaas Wonen en Portaal), Prestatieafspraken 2016, 2016-2019, 2017 2018, 2020, 2020-2023. Ministerie van BZK en provincie Utrecht, Woondeal Regio Utrecht, juni 2019 Provincie Utrecht, Monitor huisvesting en ondersteuning kwetsbare groepen, 2019, 2020 en 2021 Provincie Utrecht, Provinciaal programma wonen en werken 2021, oktober 2021 SITE Urban Development, Grip op de groeiende stad Nieuwegein, juli 2022

64