2021-363 Bijlage 4 BP Doorslagzone Toelichting.pdf

2021-363 Bijlage 4

bestemmingsplan Doorslagzone gemeente Nieuwegein vastgesteld NL.IMRO.0356.BPBI2021HER001- VA02 Toelichting

bestemmingsplan Doorslagzone

Inhoudsopgave

Toelichting

4

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied 1.3 Geldende planologische regelingen 1.4 Leeswijzer

4 4 4 5 7

Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1 Europees beleid 2.2 Rijksbeleid 2.3 Provinciaal en regionaal beleid 2.4 Gemeentelijk beleid

7 7 8 10 11

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Hoofdopzet Doorslagzone 3.2 Planaspecten Doorslagzone

13 13 14

Hoofdstuk 4 Onderzoek 4.1 Cultuurhistorie en archeologie 4.2 Ecologie 4.3 Bodem 4.4 Water en klimaatadaptatie 4.5 Geluid 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Externe veiligheid 4.8 Bedrijven milieuzonering 4.9 Hoogbouw 4.10 Kabels en leidingen 4.11 Radarverstoring 4.12 Milieueffectrapportage

20 21 25 25 26 28 29 29 30 32 32 33 33

Hoofdstuk 5 Juridische opzet 5.1 Planomschrijving 5.2 Verbeelding 5.3 Regels

33 33 34 34

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

35 35 35

3

bestemmingsplan Doorslagzone

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Nieuwegein City is volop in beweging. De afgelopen jaren is tot de nodige (her)ontwikkeling gekomen. Met de vaststelling van het Operationeel Ontwikkelingsplan 2013 (verder OOB 2013), het Koersdocument City 2017 en de Gebiedsopgave City 2019 is de weg ingezet naar een toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart. Voor de ontwikkeling van de Doorslagzone is besloten om een afzonderlijke procedure te doorlopen. Niettemin sluit dit bestemmingsplan naadloos aan op het in procedure zijnde bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein. De Doorslagzone ligt aan de oostzijde op de grens van de binnenstad. Het gebied maakt deel uit van het ontwikkelgebied van het centrum van Nieuwegein. Het voornemen is om op de Doorslagzone vier bouwmassa's te realiseren met wisselende hoogten. De huidige beheersverordening 'Binnenstad Nieuwegein' voorziet daar niet in. Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader om de ontwikkeling van de Doorslagzone mogelijk te maken.

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied - in rood aangegeven - is gelegen aan de oostzijde van het centrum van Nieuwegein, direct aan het water de Doorslag. Onderstaande afbeelding geeft met groene lijnen de globale begrenzing van heel City weer.

Figuur. Globale begrenzing plangebied (rood omlijnd) en ligging Binnenstad (City) Nieuwegein (globaal groen omlijnd) (bron: Google Maps). Tot slot wordt opgemerkt dat de NVM-locatie geen onderdeel is van dit bestemmingsplan, maar qua ontwikkelingsmogelijkheden wel is opgenomen in het bestemmingsplan (City) Nieuwegein.

4

bestemmingsplan Doorslagzone

1.3

Geldende planologische regelingen

1.3.1

Beheersverordening 'Binnenstad Nieuwegein'

Voor het plangebied is de beheersverordening Binnenstad Nieuwegein (vastgesteld 2 februari 2017) van toepassing. De beheersverordening is een voortzetting van de bouw- en gebruiksmogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Binnenstad 2007, dat is vastgesteld op 29 maart 2007. De gronden zijn onder andere bestemd voor 'Woondoeleinden', met bouwmogelijkheden tot 42 meter. Ook bepaalt de beheersverordening dat gestapeld mag worden gebouwd. Het bestemmingsvlak 'Woondoeleinden' is echter van een kleinere omvang dan dit planvoornemen voor ogen heeft. Delen van de gronden waar dit plan is voorzien hebben een bestemming 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden'. Andere delen hebben de bestemming 'Kantoren'. Op gronden met deze laatste bestemming bestaat de mogelijkheid om gebouwen te bouwen tot 90 meter. Onder andere op die gronden wordt echter voorzien in woningbouw. Op de verbeelding, waarvan hieronder een uitsnede, zijn de bestemmingen weergegeven.

Figuur. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Binnenstad 2007' (bron: ruimtelijkeplannen.nl). Omdat zoals hierboven aangegeven het bouwplan niet past in de geldende beheersverordening, moet worden voorzien in een nieuw plan. Dit voorliggende bestemmingsplan voorziet daarin. 1.3.2

Bestemmingsplan 'Kantoorreductie Binnenstad'

Voor het zuidelijke deel van het plangebied geldt ook het bestemmingsplan 'Kantoorreductie Binnenstad'. De afgelopen jaren hebben veel kantoorgebouwen in Nederland en daarmee ook in de gemeente Nieuwegein te maken gekregen met leegstand. De grote leegstand is voor de provincie Utrecht aanleiding geweest om te komen met de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand in 2014 (hierna: PAK). De aanpak bestaat uit twee sporen, een faciliterend spoor om te komen tot vernieuwing, herbestemming en transformatie van leegstaande kantoorgebouwen en een regulerend spoor gericht op reductie van nieuwbouwmogelijkheden voor zelfstandige kantoren door middel van een provinciaal inpassingsplan (planreductie).

5

bestemmingsplan Doorslagzone

Om de reductie (versneld) te verwezenlijken stelt de gemeente per kantoorlocatie een partiële herziening op. Voor de in totaal vier locaties (waaronder de Doorslagzone) vallend onder dit plan geldt dat de bruto vloeroppervlakte van zelfstandige kantoren maximaal 21.000 m2 bruto vloeroppervlakte mag bedragen, inclusief verleende omgevingsvergunningen voor zelfstandige kantoren die niet zijn ingetrokken. De herziening laat de mogelijkheden in de beheersverordening Binnenstad Nieuwegein verder volledig intact.

Figuur. Uitsnede bestemmingsplan Kantoorreductie Binnenstad (bron: ruimtelijkeplannen.nl). Het bestemmingsplan 'Kantoorreductie Binnenstad' heeft geen invloed op dit planvoornemen. Dit planvoornemen voorziet niet in een kantoorlocatie. Om die reden hoeft niet te worden afgeweken van dit bestemmingsplan. 1.3.3

Bestemmingsplan 'Binnenstad (City) Nieuwegein'

Behalve het geldende bestemmingsplan is ter plaatse op dit moment ook het bestemmingsplan 'Binnenstad (City) Nieuwegein' in voorbereiding. Het voorontwerpbestemmingsplan lag medio 2017 ter inzage. In dat voorontwerp hebben de gronden de bestemming 'Gemengd - 2' en zijn onder andere woningen mogelijk. Wat betreft de bouwmogelijkheden lopen die uiteen: de bouwhoogte wisselt per plek van 25 meter tot 70 meter. Het aantal woningen bedraagt niet meer dan 500. Vervolgens is de ontwerpversie van dat bestemmingsplan (onder de nieuwe naam 'Binnenstad (City) Nieuwegein' in de periode van 5 november 2020 tot 16 december 2020 ter inzage gelegd. Het plangebied van dit bestemmingsplan is echter uit het ontwerpbestemmingsplan 'Binnenstad (City) Nieuwegein' gehaald. Reden hiervoor is dat is besloten voor het project een separaat bestemmingsplan op te stellen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet daarin.

6

bestemmingsplan Doorslagzone

Figuur. Uitsnede verbeelding ruimtelijkeplannen.nl).

1.4

ontwerpbestemmingsplan

'Binnenstad

(City)

Nieuwegein'

(bron:

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de relevante beleidsdocumenten. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten van het plan en ontwikkelingen beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het onderzoek besproken. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving. Ten slotte worden in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het integrale beleid en de regelgeving beschreven dat relevant is voor de locatie. De voornaamste beleidskaders worden gesteld door het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente zelf. Het belangrijkste (gemeentelijke) beleidskader voor de binnenstad is de Gebiedsopgave City 2019. Naast de hierna benoemde beleidsdocumenten zijn er in Nieuwegein verschillende sectorale beleidsdocumenten en uitvoeringsnota's vastgesteld. Deze beleidsdocumenten (zoals archeologie) komen, indien nodig, aan de orde bij de planbeschrijving en het onderzoek in respectievelijk hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4.

2.1

Europees beleid

De Europese Dienstenrichtlijn (2006/123/EG) heeft als doel de opheffing van belemmeringen voor de vrijheid van vestiging van dienstverrichters in de lidstaat en het waarborgen van de vrije dienstverlening tussen lidstaten. De gemeente dient vestigingsbeperkingen voor diensten te toetsen aan de Dienstenrichtlijn en daarbij te motiveren waarom voor deze beperkingen is gekozen. Het gaat daarbij over beperkingen van: branche; maatvoering (minimum- of maximummaat);

7

bestemmingsplan Doorslagzone

het aantal vestigingen (per branche); het assortiment. In het plangebied komen verschillende functies voor. Doel is om tot herontwikkeling van delen van City te komen en het gebied te laten profiteren van de kwaliteitssprong van de omliggende locaties. In dit bestemmingsplan is een bestemming opgenomen om wonen en horeca mogelijk te maken. In de regels worden oppervlaktebeperkingen gesteld voor horeca in het bijzonder. De meeste ruimte wordt geboden voor het realiseren van woningen. Dit past binnen het beleid van de gemeente Nieuwegein, zie paragraaf 3.2.5. De komende 10 tot 20 jaar blijft er in de regio een druk op de vraag naar woningen. Volgens de woningbouwprognose is er tot 2030 behoefte aan 5.000 woningen. Op basis van gesprekken met de stad en interne studies zijn de kansen en mogelijkheden voor woningbouw in Nieuwegein verkend. City is aangewezen als kansrijke woningbouwlocatie. Ook voor horeca is een oppervlaktebeperking opgenomen en horeca is beperkt tot de categorieën 1 en 2. Door horeca zo te beperken kan ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd, zie paragraaf 4.8. Ruimtelijk relevante criteria zoals geluid en lucht zijn daarbij van belang.

2.2

Rijksbeleid

2.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De structuurvisie bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met een doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid. Conclusie Voor het plangebied doet de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geen concrete uitspraken. Voorliggend plan raakt het nationale belang niet. Het ruimtelijke beheer en de ruimtelijke invulling van het gebied worden aan de gemeente en provincie overgelaten. 2.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens een provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen per 1 oktober 2012 aangevuld. Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Conclusie In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

8

bestemmingsplan Doorslagzone

2.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is zo ingericht dat er bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten een zorgvuldige afweging wordt gemaakt, inclusief een transparante besluitvorming. Het doel is om de ruimte in de stedelijke gebieden optimaal te benutten. Door de drie stappen in de ladder te doorlopen, wordt ervoor gezorgd dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing wordt gekomen voor de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is zo ingericht dat er bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten een zorgvuldige afweging wordt gemaakt, inclusief een transparante besluitvorming. Het doel is om de ruimte in de stedelijke gebieden optimaal te benutten. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld. Toetsingskader Nieuwe stedelijke ontwikkeling De toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder verplicht decentrale overheden ertoe om ruimtelijke plannen te toetsen aan indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voordat aan de toetsing wordt toegekomen, moet worden beoordeeld of de ladder wel van toepassing is. Dat is afhankelijk van een aantal zaken: allereerst is de ladder enkel van toepassing op ruimtelijke plannen van decentrale overheden. Daarvan is met het bestemmingsplan sprake. Vervolgens is het de vraag of wordt voorzien in een ‘stedelijke ontwikkeling’. Dit begrip is omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Voor het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' wordt aangesloten bij de Handreiking voor de ladder voor duurzame verstedelijking van de minister van Infrastructuur en Milieu. Daarin wordt onder dit begrip verstaan: "accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure". Het plan is in ieder geval een 'ontwikkeling'.

Nieuwbouw wordt gerealiseerd met een afwijkend programma en afwijkende massa dan het geldende bestemmingsplan toelaat. Of iets als 'stedelijke' ontwikkeling moet worden aangemerkt, hangt verder nog af van de vraag of een ontwikkeling als kleinschalig kan worden aangemerkt. Als dat het geval is, dan maakt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitzondering en hoeft niet te worden getoetst aan de ladder. In dit geval is geen sprake van een kleinschalige ontwikkeling: het betreft een plan dat zowel wat betreft locatie, massa als programma niet als kleinschalig kan worden betiteld. Ten slotte is voor de toepasselijkheid van de ladder relevant of wordt voorzien in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. Hierbij is relevant of sprake is van een nieuwe planologische situatie en/of nieuwbouw is vereist voor de voorziene ontwikkeling. Het is dus van belang welke planologische mogelijkheden het vigerende bestemmingsplan biedt. Indien niet meer mogelijk wordt gemaakt dan reeds mogelijk is, dan is sprake van een continuering van de planologische situatie en is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als sprake is van nieuwbouw én een functiewijziging na de sloop en het volume toeneemt, dan is zonder meer sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: het ruimtebeslag wordt groter.

Bij het beoordelen hiervan komt het dus strikt genomen neer op de vraag of het ruimtebeslag al dan niet toeneemt. In het geval van deze ontwikkeling is sprake van nieuwbouw. In het thans vigerende bestemmingsplan (Binnenstad 2007) is ruimte voor bebouwing tot een maximum van circa 103.500 m2 bruto-vloeroppervlak (bvo) voornamelijk met de bestemming kantoor en wonen. In dit bestemmingsplan is ruimte voor circa 42.500 m2 bvo, Er is per saldo sprake van een afname in ruimtebeslag.

9

bestemmingsplan Doorslagzone

Horeca Ten aanzien van horeca geldt volgens het vigerende bestemmingsplan slechts in beperkte mate beperkingen wat betreft oppervlakte. Per saldo laat dit bestemmingsplan (in samenhang met de overige ontwikkelingen in City) een afname zien van de functie horeca. Wonen Wel is er sprake van een toename met betrekking tot de functie wonen. Wat betreft deze functie is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Locatieonderzoek Woningbouw regio Utrecht (2018) is een behoefte van 104.000 woningen berekend tot 2040. In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals blijkt uit de regionale woningmarktmonitor. In het Woningbouwprogramma 2030 wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 3.500 woningen in het stedelijk gebied, onder andere in de projecten Mooi Rijnhuizen, Blokhoeve en de binnenstad tot 2030.

Deze ambitie is in de Aanvulling Woonvisie 2015 opgehoogd naar 5.000 woningen. Wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. City draagt met de ontwikkeling van circa 2.300 woningen, waarvan circa 450 in dit bestemmingsplan, bij aan het accommoderen van de regionale ruimtevraag. Dit programma blijft binnen de bestuurlijk vastgestelde kaders voor Nieuwegein. Conclusie Er wordt voldaan aan de Ladder duurzame verstedelijking.

2.3

Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028)

Het provinciaal beleid en regelgeving is hoofdzakelijk vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Gelijktijdig met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRS en PRV zijn in 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast (herijking). De PRS en PRV zijn op 12 december 2016 integraal vastgesteld. De provincie Utrecht heeft een prima uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst. De provincie Utrecht heeft een centrale ligging, ligt aan de rand van de Randstad, aan drie internationale ontwikkelingsassen (rijkswegen A1, A2 en A12) en ligt nabij Schiphol. De provincie streeft naar een aantrekkelijke woon-, werkomgeving en recreatie. Hiervoor hanteren zij drie pijlers: een duurzame leefomgeving; vitale dorpen en steden; landelijk gebied met kwaliteit. Deze pijlers leiden tot belangrijke beleidsopgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Een van deze belangrijkste beleidsopgave is het accent leggen op de binnenstedelijke opgave. Conclusie Op de visiekaart zijn de voor het stedelijk gebied belangrijkste ontwikkelingen in beeld gebracht. Het centrum van Nieuwegein is aangeduid als een locatie voor een (groot) stedelijk vestigingsmilieu en woningbouwopgave binnenstedelijk.

Juist de combinatie en verscheidenheid aan functies en hoogwaardige voorzieningen biedt hier kansen voor diverse soorten van bedrijvigheid en woningbouw. Voor de gemeente

10

bestemmingsplan Doorslagzone

Nieuwegein wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van meer dan 2.000 woningen in het stedelijk gebied, onder andere in de projecten Hoog Zandveld, Blokhoeve en de binnenstad. 2.3.2

Provinciale Ruimtelijke Verordening (2013-2028)

Het doel van de verordening is een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. De regels van de verordening hebben betrekking op nieuwe planologische besluiten. De regels van het beleid zijn ruimtelijk begrensd. Het plangebied is gelegen in de volgende relevante onderdelen van het beleid: 'mobiliteitstoets': de toelichting op een ruimtelijk plan, waarbij ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkeling tot gevolg hebben en een beschrijving of door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. In paragraaf 3.2.3 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer; 'stedelijk gebied': de toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving waarin rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. In paragraaf 3.2.4 wordt hier nader op ingegaan. ‘kantoren en kantoren op knooppunten’: nieuwvestiging van zelfstandige kantoren is niet toegestaan. De kantoorfunctie is geschrapt in dit bestemmingsplan.

'detailhandel': gronden die zijn aangewezen als ‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’ bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die voorzien in nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel dan wel het wijzigen van brancheringsregels voor detailhandel. Detailhandel is niet toegestaan in dit bestemmingsplan. Conclusie Het bestemmingsplan sluit aan bij de uitgangspunten uit de PRV.

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Structuurvisie Nieuwegein 2030

De Structuurvisie Nieuwegein 2030 geeft de ruimtelijke ontwikkelingen in Nieuwegein tot 2030 op hoofdlijnen weer en beoogt daarmee een kader te bieden voor tussentijdse initiatieven. In de structuurvisie is dit vertaald door het kiezen van ontwikkelthema's. Voor de binnenstad is dit nader uitgewerkt in het OOB 2013 en is in navolgende paragraaf beschreven. 2.4.2

Operationeel Ontwikkelingsplan Binnenstad 2013 (OOB 2013)

Het Operationeel Ontwikkelingsplan Binnenstad 2013 (OOB 2013) zet de lijn die in 2005 is ingezet door en heeft als doel de binnenstad te vervolmaken. De uitwerking krijgt echter een ander karakter dan in 2005 is voorzien. De uitdaging van dit OOB 2013 is de toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart. De gemeente is daarbij een verbindende schakel tussen het gebied (de binnenstad), de initiatiefnemers, afnemers, gebruikers en faciliterende partijen als ontwikkelaars en bouwers. Zij realiseert haar ambities door uit te nodigen en is actief door de mogelijkheden voor het voetlicht te brengen, de kwaliteitsambities uit te leggen en te speuren naar creatieve partners. De openbare ruimte zal nog belangrijker worden als drager van de herontwikkeling, waarbij het accent vooral op de programmering van die openbare ruimte zal liggen. Immers de kwaliteit van de ruimte, uitstraling en de programmering dragen bij aan levendigheid en bezoek van ons centrum en zijn voor partijen het argument om te investeren. In Oost is een ontwikkeling met een mix van retail, cultuur en voorzieningen tot stand gekomen. Niet alle zones in de binnenstad lenen zich voor die invulling. Per zone is in dit vernieuwde plan een beeld met een eigen signatuur en invulling neergelegd.

Daarnaast zullen niet meer overal in de binnenstad gebouwen met een schaal en volume zoals het Stadshuis en theatercomplex worden gerealiseerd. Dit past bij de nieuwe realiteit, die zowel vanuit gebruikers en afnemers als vanuit ontwikkelaars en beleggers vraagt om een

11

bestemmingsplan Doorslagzone

kleinere korrel en flexibiliteit. Een kleinere korrel die, als gevolg van een minder complexe programmatische opbouw, een lager risicoprofiel heeft en daardoor meer kansen biedt. Niet alleen de marktomstandigheden, maar ook de ruimtelijke signatuur van de zone waarvan de ontwikkeling deel uitmaakt, bepalen de massa en volumeopbouw van de ruimtelijke eenheden en de schaal waarop functiemenging plaatsvindt. Nieuwegein en haar binnenstad zijn door de ligging aan drie snelwegen zeer goed bereikbaar per auto. Daarin onderscheidt het centrum zich van andere binnensteden. Deze kwaliteit is de afgelopen jaren verder versterkt door onder andere de reconstructie van de Zuidstedeweg. Dit is ook de reden dat er voldoende en betaalbare parkeergelegenheid voor ondernemers, bezoekers en bewoners wordt gegarandeerd. Daarnaast is de bereikbaarheid per tram, bus, fiets en te voet belangrijk en wordt deze op een aantal punten versterkt. Het proces dat moet leiden tot de ontwikkeling van de Doorslagzone is al ingezet. Via een concurrentiegerichte dialoog is de gemeente hierover met een initiatiefnemer tot ontwikkeling gekomen. Met de ontwikkeling van de Doorslagzone wordt een belangrijke stap gezet in het afmaken van dit deel van de binnenstad, waar met onder andere het Stadshuis, het Theatercomplex, parkeervoorzieningen, woningen en een vernieuwd Cityplaza al flink voortgang is geboekt.

De Doorslagzone dicht een belangrijk gat in de oostelijke binnenstad, zowel ruimtelijk als programmatisch. Vanwege de schaal van de Doorslagzone gaat het hier om een gebiedsontwikkeling die op zichzelf staat en zich over circa drie jaar zal uitstrekken. Conclusie Voorgenomen ontwikkeling voor de Doorslagzone betreft een uitwerking van de ambitie en de uitgangspunten van het OOB 2013. 2.4.3

Koersdocument City 2017

De gemeente heeft in oktober 2017 het Koersdocument City 2017, Leidraad voor de verdere ontwikkeling van City' vastgesteld. City is de nieuwe naam voor de binnenstad van Nieuwegein. Deze nieuwe naam markeert de nieuwe fase die we de komende periode ingaan bij het verder ontwikkelen van het centrum van Nieuwegein. Het Koersdocument City is het vervolg op het OOB2013 en sluit ook aan bij de Toekomstvisie: 'Nieuwegein naar 2025'. Het Koersdocument omschrijft de ambities die de gemeente Nieuwegein heeft voor het (door)ontwikkelen van de resterende opgaven in de Binnenstad, en dan met name voor het Stationsgebied en West. Duurzaamheid zal het leidende principe zijn bij de verdere doorontwikkeling. De oostelijke kant van City is inmiddels grotendeels gerealiseerd, op een aantal bouwprojecten na. De projecten aan de Doorslag (woningbouw Doorslagzone, NVM, en HN-locatie) volgen nog de kaders uit het OOB2013, waar mogelijk aangevuld met actuele inzichten. Van belang is daarbij, naast het toevoegen van woningen, mede het verbeteren van het verblijfsklimaat en het stimuleren van het bezoek aan City. Deze projecten moeten zorgen voor een goede aansluiting van de gerealiseerde projecten op de Doorslag. Conclusie Voorgenomen ontwikkeling op de Doorslagzone past in de uitgangspunten zoals uitgezet in het 'Koersdocument City 2017'. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op het plan. 2.4.4

Gebiedsopgave City 2019

De Gebiedsopgave City is onder meer het resultaat van een co-creatieproces waarbij de ambities van het in november 2017 vastgestelde Koersdocument geconcretiseerd zijn naar uitgangspunten en leidende principes. De gebiedsopgave omvat de volgende onderdelen: Programmatisch onderlegger waarin het te realiseren programma wordt geduid; Ruimtelijke onderlegger, waarin de ruimtelijke- en stedenbouwkundige principes aan de orde komen; Mobiliteit, waarin de voorgestelde maatregelen op het gebied van toeleidende infrastructuur zijn opgenomen Duurzaamheid, waarin uitgangspunten, leidende principes en het proces om te komen tot de meest duurzame binnenstad wordt aangegeven. Conclusie

12

bestemmingsplan Doorslagzone

In Hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op het plan.

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

Dit hoofdstuk bespreekt de voorgenomen ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt door dit onderhavige nieuwe planologische regime. Voor meer informatie over de verdere ontwikkelingen in City wordt verwezen naar het bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein.

3.1

Hoofdopzet Doorslagzone

Zoals reeds aangegeven betreft de planlocatie van dit bestemmingsplan de Doorslagzone. Dit deel van het centrum is de afgelopen jaren grootschalig getransformeerd. Hierbij zijn ook woningen toegevoegd aan het centrum. Dit bestemmingsplan voorziet in eenzelfde soort ontwikkeling: hoofdzakelijk woningen gecombineerd met bedrijvigheid in de vorm van horeca als een afronding van deze zijde van de binnenstad. In zijn totaliteit betreft de ambitie wat betreft gebruik als bebouwing voor de Doorslagzone: Het toevoegen van een gebalanceerd gebouwprogramma, complementair aan het huidige centrumgebied; Creëren van een ensemble dat als nieuwe blikvanger en oriëntatiepunt in de binnenstad fungeert; Het verbinden van de doorslag met het bestaande stadsplein en de binnenstad; Een gedifferentieerd aanbod van woningtypen, onderscheidend in grootte, karakter en woonkwaliteit; Het toevoegen van publieke functies (horeca) op het scharnierpunt tussen Doorslag en Stadsplein; Een duurzaam ontwerp, in den brede zin van het woord.

De toekomstwaarde van het totale project, duurzaam en onderhoudsarm materiaalgebruik en de sociale impact op de stad zijn net zo belangrijk als duurzaam energiegebruik en -opwekking; Streven naar een zo optimaal mogelijk windklimaat in de openbare ruimte; Van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en (openbare) buitenruimte is een goede bezonning/lichttoetreding. Er dient zoveel mogelijk bezonning op straatniveau en binnen de bouwblokken mogelijk te worden gemaakt door te zoeken naar een goede geleding in de bouwblokken in hoogte en vorm; Groen vormt een essentieel onderdeel van de uitstraling van het gebouw; Belangrijk is hierin het collectieve, gebouw gebonden, groen zoals op de daktuin en de daken. Dit is ook zichtbaar vanaf de openbare ruimte; Doorzichten van en naar de doorslag, door middel van: 1. het Verblijfsplein, een ontspannen brede trap omringd door horeca die een natuurlijke en prettige overgang tussen het maaiveld aan de Doorslag en het verhoogde Stadsplein verzorgd; 2. het Ontvangstplein en Ontmoetingsplein, een scharnierpunt tussen de drukke fietsader langs de Doorslag en de Cityplaza ten westen; De verschillende gebouwdelen zijn in massa duidelijk van elkaar te onderscheiden, maar vormen als geheel een evenwichtig ensemble. Ter uitvoering van deze ambities is een bouwplan ontwikkeld.

Voor de specifieke uitwerking wordt hier verwezen naar het betreffende bouwplan. Kort samengevat bestaat het bouwplan uit vier onderdelen: 1.

2. 3. 4.

Het bouwplan voorziet in vier bouwvolumes. De vier bouwvolumes krijgen bouwhoogten van respectievelijk 70, 32, 33 en 55 meter. De bouwvolumes voorzien in totaal in 452 woningen, horecagelegenheid, parkeervoorzieningen en andere aanverwante (woon-)voorzieningen. Onder deze bouwvolumes zal worden voorzien in een parkeergarage. Meer hierover in paragraaf 3.2.3 (Mobiliteit). Tussen drie van de vier bouwvolumes wordt voorzien in een binnentuin. Gedurende de dag is deze publiek toegankelijk waardoor een looproute ontstaat van het Stadsplein naar de Doorslag. Een verblijfsplein bestaande uit een trap die de Doorslag verbindt met het Stadsplein. Dit plein vormt een belangrijk scharnierpunt in het plan. De trap vormt een ontspannen koppeling tussen de Doorslag en het Stadsplein en de twee horeca locaties, waarbij de trap overvloeit in een viertal terras niveaus, die in de Noordelijke horeca zijn doorgetrokken in het interieur. Op de trap en op het maaiveld aan de

13

bestemmingsplan Doorslagzone

Doorslag worden groenzones geïmplementeerd, om het harde karakter van het Stadsplein richting de Doorslag te verzachten en een prettig wind en temperatuur klimaat te bewerkstelligen.

3.2

Planaspecten Doorslagzone

3.2.1

Bebouwing

Zoals reeds aangegeven wordt in dit bestemmingsplan gestapelde woningbouw mogelijk gemaakt tezamen met een horecafunctie. Bij deze horeca- en woonfunctie kunnen bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd. Alles zal echter in slechts vier bouwvolumes worden gerealiseerd. De vier bouwvolumes krijgen bouwhoogten van respectievelijk 70, 33, 55 en 36 meter. Dat zal resulteren in bebouwing zoals op de onderstaande figuur (impressie) weergegeven.

Figuur. Impressie van de nieuwbouw. Wat betreft de te bouwen bouwvolumes geldt dat deze door differentiatie in hoogten passend zijn in de omgeving. Doordat elk bouwvolume een andere bouwhoogte krijgt, wordt qua hoogte aangesloten bij de omgeving in het centrumgebied, waarbij twee bouwvolumes zijn te typeren als hoogte-accenten. Door ook te differentiëren in de gevelstructuur wordt voorkomen dat een massief bouwblok zal ontstaan. Tevens zijn doorzichten gemaakt die de massiviteit van de bouwvolumes verder beperken. Zie in de onderstaande figuur hiervoor de blauwe pijlen.

14

bestemmingsplan Doorslagzone

Figuur. Impressie van de stedenbouwkundige massa. 3.2.2

Openbare ruimte

Behalve dat dit plan voorziet in sec de wooncomplexen met de bijbehorende voorzieningen, wordt ook voorzien in meerdere openbare ruimten. Op de onderstaande figuur zijn de locaties van de openbare ruimten.

Figuur. Locatie openbare ruimten. In zijn totaliteit voorziet het bouwplan in de volgende openbare ruimten: 1.

Verblijfsplein, vormgegeven als trappen: Het verblijfsplein, de trap die de Doorslag verbindt met het Stadsplein, vormt een belangrijk scharnierpunt in het plan. De trap vormt een ontspannen koppeling tussen de Doorslag en het Stadsplein en de twee horeca locaties, waarbij de trap overvloeit in een viertal terras niveaus, die in de

15

bestemmingsplan Doorslagzone

2.

Noordelijke horeca zijn doorgetrokken in het interieur. Op de trap en op het maaiveld aan de Doorslag worden groenzones geïmplementeerd, om het harde karakter van het Stadsplein richting de Doorslag te verzachten en een prettig wind en temperatuur klimaat te bewerkstelligen. Semi-openbare binnentuin en ontmoetingsplein: De aansluiting van het plan aan de Noordzijde is complex gezien de hoeveelheid verkeersstromen en ingrepen in de openbare ruimte. De hellingbaan vanaf het aankomstplein naar het stadsplein ontmoet hier de binnentuin en trap, waarbij de entree van de publieke fietsenstalling zich onder de hellingbaan bevindt. Op dit punt wordt de semi-openbare binnentuin prijs gegeven, en ontstaat een secundaire route door de weelderig groene binnentuin door middel van een luie trap.

De openbare ruimte direct om de nieuwe bebouwing heen wordt niet aangepast met dit bouwplan. Wel wordt het traject naar de parkeergarage naast het ziekenhuis verbeterd omdat een deel van de parkeeroplossing in deze nieuw te bouwen parkeergarage zit. Dit wordt samen opgepakt met de nieuwe langzaamverkeersbrug over De Doorslag die de verbinding tussen City, de wijk Merwestein, het park en het ziekenhuis moet verbeteren. Ook de verbinding met de tramhalte Merwestein wordt daarin meegenomen. 3.2.3

Mobiliteit

Gemeentelijk Mobiliteitsplan+ Het Gemeentelijk Mobiliteitsplan+ (GMP+) is onderdeel van het integrale strategische beleid van de gemeente Nieuwegein. Het sluit aan bij de belangrijkste, door de gemeenteraad vastgestelde nota's, zoals de Structuurvisie Nieuwegein 2030. Het GMP+ geeft een nadere uitwerking van de verkeer- en vervoerparagraaf uit de Structuurvisie Nieuwegein 2030. De gemeente Nieuwegein kiest er dan ook voor om de rol van de fiets en milieuvriendelijk openbaar vervoer te versterken. Daarbij maken we gebruik van vier pijlers: 1. 2. 3. 4.

duurzaamheid; bereikbaarheid; samenhang met de stadsontwikkeling; en, gedragsbeïnvloeding.

Wat sterk betrekking heeft tot het plangebied en daarbij, onder een eigen kernpunt is gelegd, is het OV-knooppunt Stadscentrum Nieuwegein. Nieuwegein Stadscentrum staat in de top tien van belangrijkste knooppunten van (boven)regionaal belang. Voor de binnenstad van Nieuwegein, met de tramhalten Stadscentrum en Merwestein, spelen de volgende opgaven: afbouw van de centrumontwikkelingen, woningen en appartementen. De uitdagingen om in het centrum een nieuw bus-/tramstation te realiseren met voldoende capaciteit om het groeiend aantal bussen en (overstappende) reizigers te kunnen accommoderen (regionale 'hub') en om van halte Merwestein een hoogwaardige tramhalte te maken die de oostzijde van de binnenstad bedient (onder andere Stadshuis en Theater De Kom). De gemeente Nieuwegein zet daarbij ook in op de fiets als voor- en/of natransport. Daartoe moeten goede fietsroutes van/naar en adequate fietsstallingsvoorzieningen bij dit knooppunt worden gerealiseerd. Verkeersgeneratie Voor de verkeersgeneratie van dit planvoornemen is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 (Verkeerskundig onderzoek Doorslagzone) bij deze toelichting. De verkeersgeneratie van het gemotoriseerde verkeer van de Doorslagzone bestaat uit vertrekkende en aankomende ritten.

Voor de toekomstige situatie is een prognose van het aantal verkeersbewegingen gemaakt aan de hand van landelijke verkeersgeneratiekencijfer van CROW-publicatie 381 ('Toekomstbestendig parkeren'). Het verkeer zal zich over verschillende wegen verspreiden, mede als gevolg van het verspreiden van de parkeerbehoefte over drie locaties: eigen parkeervoorziening, parkeergebouw P6 en parkeergebouw P15. De verkeersintensiteiten kunnen met het huidige wegprofiel verkeerstechnisch worden verwerkt. De afwikkeling van de extra verkeersbewegingen veroorzaakt geen knelpunten.

16

bestemmingsplan Doorslagzone

Verkeersdoorstroming Uit een eerder uitgevoerde studie blijkt dat als gevolg van meerdere ontwikkelingen in City Nieuwegein (B2 west, Erfstede, Doorslagzone en HN-locatie) er sprake is van een acceptabele doorstroming op de kruispunten op het omliggende wegennet. Omdat gerekend is met een hogere verkeersgeneratie voor de Doorslagzone dan uiteindelijk als gevolg van dit onderhavige planvoornemen zal ontstaan, staan deze conclusies nog steeds. Parkeren (autoverkeer) Op 1 november 2014 is de AMvB Quick wins (Staatsblad 2014-333) en op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 (Staatsblad 2014-458) van kracht geworden. De AMvB wijzigt artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening terwijl de Reparatiewet enkele bepalingen in de Woningwet herziet. Het eerste artikel legt expliciet vast dat een bestemmingsplan regels mag bevatten die betrekking hebben op een bevoegdheid waarvan de uitoefening afhankelijk is gesteld van beleidsregels. De aanpassing van de Woningwet komt er op neer dat de stedenbouwkundige bepalingen uit de gemeentelijke bouwverordeningen niet meer van toepassing zijn op na 29 november 2014 nieuw vast te stellen bestemmingsplannen of beheersverordeningen en in ieder geval volledig vervallen op 1 juli 2018.

Gezien het nieuwe artikel 3.1.2 van het Bro bestaat de mogelijkheid om via algemene regels in het bestemmingsplan op de parkeerbehoefte te kunnen sturen. In dit bestemmingsplan is dat gedaan door voor dit plan een specifieke parkeerbalans te bepalen. Deze parkeerbalans is als Bijlage 3 (Parkeernormen) bij de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. Bij deze parkeerbalans gelden voor de circa 450 woningen de volgende uitgangspunten: Parkeervoorziening

Aantal plaatsen

Parkeergarage Doorslagzone

80 parkeerplaatsen

Parkeergarage P6

27 deelparkeerplaatsen voor elektrische auto's

Parkeergarage P15

138 parkeerplaatsen

Parkeergarage P15

abonnementen ten behoeve van 99 zwerfparkeerplaatsen voor de sociale huurwoningen

Bij deze bovenstaande verdeling is als uitgangspunt genomen dat elke woning een parkeerbehoefte oplevert van één auto. Tegelijkertijd zal met deelauto's geworden gewerkt. Deze deelauto's kunnen per stuk vijf reguliere auto's vervangen. In totaal worden er 27 deelplekken gerealiseerd. Wat betreft de locatie van de parkeervoorzieningen zal onder het de vier woontoren een parkeervoorziening worden aangelegd (parkeergarage Doorslagzone). Ook wordt gebruikgemaakt van parkeervoorzieningen buiten het plangebied (parkeergarage P6 en P15). Daarbij wijkt de parkeerbehoefte en het parkeeraanbod voor wat betreft de deelauto's af van de 'Nota Parkeernormen 2011-2015' van de gemeente Nieuwegein.

17

bestemmingsplan Doorslagzone

Figuur. Locatie van de parkeervoorzieningen. Vervolgens is onderzocht of deze parkeernormen passen in het beleid van de gemeente en of deze parkeernormen niet leiden tot een onaanvaardbare parkeersituatie. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 (Verkeerskundig onderzoek Doorslagzone) bij deze toelichting. Uit het onderzoek volgt dat er sprake is van een parkeerbehoefte en parkeeraanbod die in balans is. Geconcludeerd is dat er voldoende parkeercapaciteit voor het plan voor de Doorslagzone en dat de gehanteerde parkeeroplossing niet leidt tot onaanvaardbare gevolgen. Fietsverkeer Tot slot wordt opgemerkt dat ten aanzien van de parkeerbehoefte wat betreft fietsen ook zal worden voorzien in voldoende gelegenheid. Behalve dat woningen ook op entreeniveau bergingen zullen krijgen waar fietsen gestald kunnen worden, zal ook worden voorzien in een gemeenschappelijke fietsenstalling. Deze fietsenstallingen zullen bereikbaar zijn vanaf het Brugpad aan de oostelijke zijde van het plangebied. Tevens wordt voorzien in een openbare fietsenstalling. Deze zal bereikbaar zijn vanaf de noordzijde van het plangebied. De fietsverbinding dat onderdeel uitmaakt van het regionale netwerk blijft gehandhaafd aan de Doorslag. 3.2.4

Duurzaamheid

De ambitie is om van City Nieuwegein de meest duurzame binnenstad van Nederland te maken. Dat is een stevige ambitie, maar wel een ambitie die gerechtvaardigd is gelet op de omvang van de opgave. Met het realiseren van een groot aantal woningen in City ontstaat namelijk volume om duurzaamheidsmaatregelen rendabel te implementeren. Toepassing Ten aanzien van het bovenstaande geldt dat dit bestemmingsplan met het daarbij behorende bouwplan overeenkomt met de ambities die de gemeente Nieuwegein heeft gesteld voor het centrumgebied. Het plan is tezamen met de gemeente ontwikkeld om op die manier te komen tot een zo duurzaam mogelijk plan. Zoals ook uit paragraaf 3.2.3 (Mobiliteit) bleek, wordt in dit bestemmingsplan op een duurzame manier omgegaan met mobiliteit door ook gedeeltelijk in te zetten op elektrische deelauto's. Daarnaast zullen de woningen gebruikmaken van stadswarmte en zullen de woningen dus geen aardgasaanleiding krijgen. Het

18

bestemmingsplan Doorslagzone

gehele bouwplan zal voldoen aan een EPC-score van 0,36 en een GPR-score van 6,9. Ook zal het bouwplan voorzien in groen op zowel het maaiveld als de daken om hiermee te voorzien in waterberging in het plangebied zelf.

Figuur. Te treffen duurzame maatregelen. 3.2.5

Wonen

Woonvisie 2015 De Woonvisie 2015 van de gemeente Nieuwegein bedraagt de koers die de gemeente gaat volgen voor de komende vier jaar op het gebied van wonen. De visie legt deze koers uit over vier opgaven voor het wonen, die ambities vastleggen in maatregelen. De opgaven die centraal staan in de woonvisie zijn: Vitale stad: De huidige woningbouwambitie te realiseren en inwoners moeten hun wooncarrière kunnen maken. (Volgens het Woningbouwprogramma 2030 3.500 woningen tot 2030). Betaalbaar wonen: Een sociale huurwoningvoorraad met een omvang van 30% van de woningvoorraad. Wonen en zorg: Door middel van nieuwbouw en transformatie te voorzien in voldoende nultredenwoningen en verzorgd wonen. Kwaliteit en duurzaamheid: Duurzame nieuwbouw en transformatie. Voor de opgave Wonen en zorg is gebiedsspecifiek beleid opgesteld. Waaronder het gehele plangebied binnenstad valt. Deze locatie wordt namelijk gezien als gunstige locatie voor het stimuleren van woningen voor ouderen, fysiek beperkten of ondersteuning vragende. In het scenario wanneer een marktpartij woningen wil realiseren in dit gebied dient er rekening te worden gehouden met deze doelgroep. Voor het plangebied betekent dit dat er rekening dient te worden gehouden met de opgave Wonen en zorg.

De binnenstad zit vol met mogelijke ontwikkelingen die op haar pad kunnen komen, transformatie van leegstaande kantoren en winkelgebieden, renovatie van bebouwing en mogelijke nieuwbouw. Deze ontwikkelingen bieden kansen voor het uitbreiden van kwalitatieve woonmilieus in de stad, het bevorderen van de doorstroming in de woningmarkt door het aanbod duurdere koop-,vrije sectorhuur-, specifieke senioren- en betaalbare sociale huurwoningen te versterken. In de Aanvulling Woonvisie 2015 van april 2019 is de bouwambitie verhoogd naar 5.000 woningen en is naast de eerder genoemde segmenten aandacht voor middenhuur. Woningbouwprogramma 2030 Het Woningbouwprogramma 2030 van de gemeente Nieuwegein (vastgesteld 18 mei 2017) schetst de gemeentelijke ambitie met betrekking tot woningbouw tot 2030. Daarnaast worden indicatieve aantallen en kansrijke woningbouwlocaties benoemd en biedt het een kader voor verwachte en onverwachte woningbouwlocaties die de komende jaren verdere uitwerking krijgen. In het Woningbouwprogramma zijn verder kwalitatieve uitgangspunten opgesteld voor de uitwerking van de

19

bestemmingsplan Doorslagzone

onderzoeklocaties: Maat en schaal zijn belangrijk voor een kwalitatief en passende invulling van het programma. Het hele perceel, inclusief de buitenruimte, maakt onderdeel uit van de herontwikkeling. De sociale huurwoningvoorraad moet een omvang hebben van 30% van de totale woningvoorraad. De realisatie van woningen voor ouderen of mensen met een fysieke beperking moet met name plaatsvinden binnen de zorgcirkels die zijn opgenomen in de Woonvisie 2015. Nieuwbouw moet vooral voorzien in woningen voor starters, stijgers en ouderen en zorg. Conclusie De ambitie is om in City een gevarieerd woonmilieu te realiseren met een mix van verschillende huur- en koopwoningen in verschillende segmenten (sociaal, midden en hoger segment). De binnenstad moet inclusief zijn en aan meerdere doelgroepen een plaats bieden in het centrum van de stad. Voor geheel Nieuwegein is de bouwambitie opgehoogd van 3.500 woningen naar 5.000 woningen in de periode 2017-2030. City is bij uitstek één van de gebieden waar de bouwopgave via verdichting gerealiseerd kan worden. In de Woonvisie 2015 en de Aanvulling Woonvisie (april 2019) wordt uitgegaan van de volgende percentages voor de verschillende segmenten: 30% sociale huur, 20% middenhuur, 50% vrije sector huur/koop.

Op basis van de Aanvulling Woonvisie (april 2019) is het aantal sociale huur woningen en het aantal woningen met een middenhuur aangepast voor City. In het programma zijn nu 435 sociale huurwoningen en 300 woningen met een middenhuur opgenomen, op een totaal van minimaal 1.650 woningen. De gemeente gaat er van uit dat ook bij particuliere ontwikkelingen middenhuur woningen worden gerealiseerd. Via beleidsregels stuurt de gemeente hierop. In de Woonvisie 2015 en de Aanvulling Woonvisie (april 2019) zijn als doelgroepen voor City opgenomen: Starters (jongeren), Middeninkomens, Stijgers op de woningmarkt (mensen die een stijging van inkomen verwachten en een stap in hun woon carrière willen maken), Ouderen die in een appartement willen wonen, Personen die een zorgwoning zoeken (wonen en zorg). Verwacht wordt dat gezinnen zich niet direct aangetrokken voelen zich in City te vestigen vanwege het binnenstedelijk woonmilieu met hoge dichtheid. Op voorhand wordt deze doelgroep niet uitgesloten. Wat betreft aantal en typen voorziet dit bouwplan in 452 woningen die kunnen worden onderverdeeld in een gemengd aanbod en aansluitend op de kwalitatieve behoefte: 1. 2. 3. 4.

94 sociale huurwoningen; 145 middeldure huurwoningen; 176 vrije sector huurwoningen; 37 koopwoningen.

3.2.6

Horeca

Behalve woningen voorziet het bestemmingsplan ook in de mogelijkheid voor het realiseren van horeca. Deze horeca beslaat echter nooit meer dan 650 m2 aan bruto-vloeroppervlakte.

Hoofdstuk 4

Onderzoek

In dit hoofdstuk worden de (onderzoeks)aspecten behandeld die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. Per aspect is aangegeven wat het wettelijk kader is en wat de consequenties zijn voor het bestemmingsplan.

20

bestemmingsplan Doorslagzone

4.1

Cultuurhistorie en archeologie

De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992, een verdrag over behoud en beheer van het archeologische erfgoed, stelden de lidstaten zich tot doel het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), waardoor het verdrag een juridisch fundament kreeg. Deze regelgeving is opgenomen in de Monumentenwet, en geldt sinds de invoering van de Erfgoedwet in 2016 via overgangsrecht totdat de regels in de Omgevingswet geborgd worden. De kern van de Erfgoedwet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van het voorgaande dan ook te worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Voor de ligging van cultuurhistorische en archeologisch waardevolle plekken in het plangebied zijn de Archeologische beleidsadvieskaart en de cultuurhistorische waardenkaarten van de gemeente Nieuwegein geraadpleegd. 4.1.1

Cultuurhistorie

Om adequaat invulling te kunnen geven aan de nieuwe taak van de gemeente om rekening te houden met binnen het bestemmingsplan aanwezige cultuurhistorische waarden, heeft de gemeente een cultuurhistorisch onderzoek laten uitvoeren (RAAP-rapport 2538 Jonge stad, oude kwaliteiten). Het betreft een interdisciplinaire studie naar het aardkundig, historisch-geografisch, historisch-bouwkundig en stedenbouwkundig erfgoed in de gemeente Nieuwegein. Het onderzoek is gemeentebreed opgezet. Hierdoor kunnen onder meer waardevolle structuren optimaal in beeld worden gebracht. De gehele binnenstad kent de code bc3, Cope ontginningen, nu bebouwd, niet of nauwelijks herkenbaar. Hiervoor geldt Ontwikkelingsrichting M: geen herkenbare historische structuur. Waarvoor geldt: Bij alle landschappen is een planologische basiszorgvuldigheid gewenst, waarbij ontwikkelingen worden getoetst met een goede landschappelijke/stedenbouwkundige analyse. Bij het streven naar ruimtelijke kwaliteit kunnen ontwikkelingen worden benut om (eventueel verloren gegane) historisch-ruimtelijke kenmerken te versterken of te herstellen.

Maak relaties met de historische-ruimtelijke kwaliteiten van Nieuwegein: zicht op de bruggen, vaarten, duiken, zicht oude kernen, gemakkelijke toegang voor fietsers en wandelaars tot oudere structuren buiten het gebied en tot fiets- en wandelpaden naar - en op oude kades, dijken, linten buitenplaatsen. Op de kaart 'historisch cultuurlandschap en prestedelijk landschap' wordt het gebied gekarakteriseerd als vanouds landelijk gebied waar copeontginningen plaatsvonden. Deze karakteristiek is echter niet of nauwelijks meer herkenbaar. Verder ligt het plangebied direct aan één van de oudste kanalen van Nieuwegein en een deel van het plangebied betreft het Brugpad. Het Brugpad heeft op de cultuurhistorische waardenkaart de aanduiding zeer waardevol gebied als onderdeel van het landschap van het kanaal Doorslag.

21

bestemmingsplan Doorslagzone

Figuur. Historische bouwkunst en stedenbouw

Figuur. Cultuurhistorisch erfgoed - Historisch- geografische elementen Conclusie Binnen het plangebied zijn geen waardevolle cultuurhistorische elementen aanwezig, behoudens het

22

bestemmingsplan Doorslagzone

Brugpad en de Doorslag. De beoogde ontwikkelingen geven geen onevenredige belemmering voor de aanwezige historische stedenbouwkundige of geografische karakteristieken in het plangebied en omgeving. Bij de ontwikkeling is ernaar gestreefd om de historisch-ruimtelijke kwaliteiten van Nieuwegein te herstellen in het gebied en/of relatie met deze kwaliteiten buiten het gebied te versterken. Een goede landschappelijk/stedenbouwkundige analyse ligt hieraan ten grondslag. In paragraaf 3.2 is hier invulling aan gegeven. 4.1.2

Archeologie

De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta. Eind 2012 is een Beleidsnota archeologie opgesteld voor de gemeente Nieuwegein. Binnen deze nota is een beleidsadvieskaart opgenomen. Binnen het plangebied komen vier verschillende verwachtingswaarden voor op de beleidsadvieskaart, namelijk: Verwachtingswaarde 2 (rode zone ten noordwesten): vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -mv en plangebieden groter dan 500 m2 . Verwachtingswaarde 3 (oranje zone ten zuiden): vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 150 cm -mv en plangebieden groter dan 2.500 m2 . Verwachtingswaarde 4 (gele zone): vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 300 cm -mv en plangebieden groter dan 2.500 m2 . Verwachtingswaarde 6 (lichtgroene zone): vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 150 cm -mv en plangebieden groter dan 10.000 m2 .

23

bestemmingsplan Doorslagzone

Figuur. Archeologische beleidsadvieskaart Zoals ook uit de bovenstaande figuur volgt, geldt ter plaatse van het plangebied de verwachtingswaarden 4 en 6. Dat betekent dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Om die reden is archeologisch onderzoek uitgevoerd, deze is opgenomen als Bijlage 2 (Archeologisch onderzoek). Onderzoek Op basis van de aangetroffen bodemopbouw wordt al geconcludeerd dat de middelhoge archeologische verwachting voor de perioden Laat-Mesolithicum t/m Laat-Neolithicum dient te worden bijgesteld naar een lage verwachting. Voor de perioden vanaf de Bronstijd gold voor het plangebied al een lage archeologische verwachting en eventueel aanwezige archeologische resten uit deze perioden werden verwacht in een afdekkende laag komklei, echter de aanwezigheid van een dergelijke laag is niet meer te achterhalen op basis van de recente bodemverstoringen die hebben plaatsgevonden. Voor de perioden (Laat-)Paleolithicum t/m het Midden-Mesolithicum blijft de archeologische verwachting onbekend. De top van de dekzandafzettingen bevinden zich dan ook op grotere diepte, in ieder geval dieper dan 5 m -mv. Het opgeboorde materiaal is verder geïnspecteerd op het voorkomen van archeologische indicatoren. In geen van de boringen zijn archeologisch relevante indicatoren waargenomen. Er is dan ook geen aanleiding om aanvullend onderzoek te laten uitvoeren.

Op grond van de resultaten van het archeologisch vooronderzoek wordt geadviseerd om, ten aanzien van de geplande bodemingrepen, in het kader van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) geen vervolgonderzoek te laten plaatsvinden. Er hebben recente bodemverstorende ingrepen plaatsgevonden tot voorbij het niveau waarvoor een hoge verwachting gold voor de perioden Laat-Mesolithicum t/m Laat-Neolithicum. Tevens zijn er in het opgeboorde materiaal geen relevante archeologische relevante indicatoren en/of lagen aangetroffen. Conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan en het bestemmingsplan is op dit onderdeel als uitvoerbaar te achten.

24

bestemmingsplan Doorslagzone

4.2

Ecologie

4.2.1

Inleiding

Een onderzoek naar de effecten op de natuurwaarden in het kader van natuurwet en -regelgeving is een verplicht onderdeel van een planologische procedure. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Er moet onder meer worden aangegeven of er als gevolg van het plan vergunningen of ontheffingen noodzakelijk zijn en, zo ja, of deze verkregen kunnen worden. Ter uitvoering van meerdere ontwikkelingen in de binnenstad van Nieuwegein is ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dat onderzoek besteedt ook aandacht aan de Doorslagzone, die is aangeduid als deelgebied 5. Om die reden is het betreffende onderzoek als Bijlage 3 (Beknopte natuurtoets) bij deze toelichting opgenomen. 4.2.2

Soortenbescherming

Uit het onderzoek komt naar voren dat in en om het plangebied geen beschermde soorten voorkomen. 4.2.3

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van een Natura 2000-gebied of provinciaal beschermde natuur (NNN of Groenblauwe mantel). Een nadere analyse van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid is niet noodzakelijk. De ontwikkeling is op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Ruimtelijke Verordening, provincie Utrecht (geconsolideerd 2018). Om effect van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden ten gevolge van het plan te onderzoeken is een Aeriusberekening uitgevoerd, zie Bijlage 4 (Stikstofdepositie-onderzoek) bij deze toelichting. Voor zowel de aanlegfase (bij gebruik van STAGE IV-werktuigen) als de gebruiksfase bedraagt de maximale bijdrage 0,00 mo/ha/jaar. Daarmee kan geconcludeerd worden dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn op stikstofgevoelige natuur in Natura 2000-gebieden ten gevolge van het project. Er is daarmee voor het aspect stikstofdepositie geen sprake van vergunningplicht voor het project in het kader van de Wet natuurbescherming. Gezien de afstand zijn andere effecten ook uit te sluiten. 4.2.4

Conclusie

Het bestemmingsplan is ten aanzien van de soorten- en gebiedsbescherming niet in strijd met de Wnb en de Provinciale Ruimtelijk Verordening. Het bestemmingsplan kan om die reden voor het aspect ecologie als uitvoerbaar worden geacht.

4.3

Bodem

Wettelijk kader In het kader van de onderzoeksplicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied in kaart te worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied is verontreinigd, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Indien er sprake is van bouwactiviteiten is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. In de praktijk worden deze onderzoeken vaak gecombineerd. Onderzoek Voor de Doorslagzone is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 5 (Verkennend bodemonderzoek Doorslagzone) bij deze toelichting.

25

bestemmingsplan Doorslagzone

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als 'verdacht' kan worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, bevestigd. Formeel bestaat er noodzaak tot nader onderzoek met betrekking tot barium in het grondwater. Echter aangezien is aangenomen dat de bariumconcentratie van nature is verhoogd, wordt het nut en noodzaak tot het uitvoeren van een nader onderzoek sterk betwijfeld. Indien het bodemgebruik ter plaatse van de gesaneerde kade (kadastrale perceel gemeente Jutphaas, sectie C, nummer 1820) wijzigt naar een gevoeliger gebruik, dient rekening gehouden te worden met het (eventueel) treffen van aanvullende (sanerings)maatregelen. Daarnaast dient men bedacht te zijn op de geldende gebruiksbeperkingen in verband met de aangebrachte leeflaag. Met betrekking tot het overige gedeelte van de onderzoekslocatie wordt gesteld dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem niet tot gebruiksbeperkingen of gezondheidsrisico's zal leiden, ook bij het aanvragen van een bouwvergunning in de nabije toekomst zullen, met het huidige beleid en de huidige normen, de aangetoonde verontreinigingen geen bezwaar vormen. Ter plaatse bestaan dan ook géén belemmeringen voor de nieuwbouw. PFAS Behalve het bovenstaande bodemonderzoek is ook een specifiek bodemonderzoek uitgevoerd met betrekking tot PFAS.