2021-226 Bijlage 4 Bp Binnenstad (City) Nieuwegein_Toelichting.pdf

2021-226 Bijlage 4 Toelichting

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein vastgesteld

bestemmingsplan Toelichting

Binnenstad (City) Nieuwegein vastgesteld

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel van het plan 1.3 Ligging en begrenzing van het plangebied 1.4 Geldende regelingen 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1 Europees beleid 2.2 Rijksbeleid 2.3 Provinciaal en regionaal beleid 2.4 Gemeentelijk beleid

11 11 12 14 16

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Hoofdopzet 3.2 Ontwikkellocaties 3.3 Planaspecten

19 19 19 27

Hoofdstuk 4 Onderzoek 4.1 Cultuurhistorie en archeologie 4.2 Ecologie 4.3 Bodem 4.4 Water 4.5 Geluid 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Externe veiligheid 4.8 Bedrijven milieuzonering 4.9 Hoogbouw 4.10 Kabels en leidingen 4.11 Radarverstoring 4.12 Milieueffectrapportage

35 35 39 39 41 43 43 44 45 47 47 47 48

Hoofdstuk 5 Juridische opzet 5.1 Planomschrijving 5.2 Verbeelding 5.3 Regels

49 49 49 49

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

53 53 53

3

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

4

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Toelichting

5

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

6

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Nieuwegein City is volop in beweging. De afgelopen jaren is tot de nodige (her)ontwikkeling gekomen. Met de vaststelling van het Operationeel Ontwikkelingsplan 2013 (verder OOB 2013), het Koersdocument City 2017 en de Gebiedsopgave City 2019 is de weg ingezet naar een toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart. Voor Nieuwegein City tekent zich daarmee een grote planologische opgave af. In de binnenstad bevinden zich verschillende ontwikkellocaties. Het huidige bestemmingsplan Binnenstad 2007 voorziet niet in een juridisch-planologisch kader om deze ontwikkelingen mogelijk te maken. Actualisatie van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Het nieuwe bestemmingsplan moet dan ook uitnodigend zijn voor de verdere ontwikkeling van Nieuwegein City. Een plan dat de kansen die nu voor ons liggen als vertrekpunt heeft en aansluit bij de wensen van afnemers, het maatschappelijke veld en de Nieuwegeiners. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig.

1.2

Doel van het plan

Op 18 december 2019 heeft de gemeenteraad de Gebiedsopgave City Nieuwegein vastgesteld. De ambities uit het Koersdocument City Nieuwegein van november 2017 zijn in dit document concreet gemaakt naar uitgangspunten en leidende principes. Met een behoorlijke ambitie voor duurzaamheid, mobiliteit en wonen. Het doel van dit bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein is even helder als complex: het in planologische zin ruimte bieden aan de verschillende ontwikkelingen voor de toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart dat op basis van de Gebiedsopgave City 2019 wordt doorgezet. De Gebiedsopgave City 2019 is waar mogelijk vertaald in dit bestemmingsplan. Dit nieuwe bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor het verlenen van vergunningen voor de nieuwe voorzieningen en woningen in City. Gezien de huidige ontwikkelingen in de woningmarkt en dienstverlening is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan een flexibel kader biedt dat ruimte geeft om in te spelen op actuele marktontwikkeling. Het bestemmingsplan kent daarom een globale en flexibele planopzet en is daarmee tevens opgezet in de geest van de nieuwe Omgevingswet, waarin uitnodigingsplanologie als middel wordt genoemd om behoefte en ruimte goed op elkaar af te stemmen.

Daar waar nodig worden, voor het borgen van ruimtelijke kwaliteit of om negatieve omgevingseffecten te voorkomen, randvoorwaarden gesteld aan de globaliteit. Zo wordt voorkomen dat het globale bestemmingsplan leidt tot onbegrensde ontwikkelingsmogelijkheden met daarbij behorende negatieve effecten voor de omgeving. Anderzijds geldt dat er voor delen van City de opgenomen regelingen meer gericht zijn op beheer, aangezien daar geen grote ontwikkelingen zijn voorzien. Verbrede reikwijdte Voorliggend bestemmingsplan betreft een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan met een flexibele bestemmingsregeling. Dit bestemmingsplan is gebaseerd op artikel 2.2 en 2.3 Crisis- en herstelwet (ontwikkelingsgebieden), waarbij de binnenstad van Nieuwegein voor de duur van tien jaar wordt aangewezen als ontwikkelingsgebied (artikel 3.1 Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet). Hierdoor valt dit bestemmingsplan onder artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (verbrede reikwijdte). Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van deze wet is van toepassing. Op grond van artikel 7c, lid 1 en 9 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet is het mogelijk om in het bestemmingsplan regels op te nemen die strekken ten behoeve van het "bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit".

Verbrede reikwijdte betekent dat het bestemmingsplan over meer gaat dan alleen een goede ruimtelijke ordening. Een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte gaat over de gehele fysiek leefomgeving. En dat betekent dat naast het gebruikelijk ruimtelijk ordeningsinstrumentarium ook bijvoorbeeld milieuaspecten kunnen worden gereguleerd in het bestemmingsplan met het oog op de fysieke leefomgeving. Uiteraard geldt dit alleen voor zover het betreffende onderwerp niet exclusief door de rijksoverheid wordt gereguleerd. In dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen over: de kwaliteitsborging, zoals neergelegd in de Gebiedsopgave City 2019, zie paragraaf 3.3.1;

7

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

de hogere geluidswaarden vanwege wegverkeerslawaai; de verdeling van kantoorruimte (21.000 m2 ) conform provinciale regeling; een gefaseerde uitvoering van onderzoek.

1.3

Ligging en begrenzing van het plangebied

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Het plangebied bevat het centrum van Nieuwegein, met uitzondering van: het stationsgebied van Nieuwegein en het gebied ten zuidwesten van het stationsgebied (Blok B1); de Doorslagzone; de HN-locatie. Op onderstaande kaart is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Begrenzing plangebied

8

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

De ontwikkellocatie Erfstede (Blok B2) is bij vaststelling van het bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein komen te vervallen in dit bestemmingsplan. Voor deze locatie is een afzonderlijke vaststelling beoogd. Bij de voorbereidingen, beschrijvende delen en onderzoeken van voorliggend plan, is Blok B2 wel integraal beschouwd in relatie tot de omliggende ontwikkelingen. Bij de afzonderlijke vaststelling van het plandeel Blok B2 kan indien noodzakelijk actualisatie of bijstelling van de planonderdelen Blok B2 plaatsvinden.

1.4

Geldende regelingen

Binnen het plangebied is de beheersverordening Binnenstad Nieuwegein (vastgesteld 23 maart 2017) van toepassing. De beheersverordening is een voortzetting van de bouw- en gebruiksmogelijkheden zoals opgenomen in de volgende bestemmingsplannen: Bestemmingsplan

Vastgesteld

Binnenstad

29 maart 2007

Binnenstad herziening

25 februari 2012

Voorts is incidenteel met toepassing van de bevoegdheden van de artikelen 11, 15, 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), dan wel artikel 3.22 Wro, dan wel artikel 2.12 Wabo medewerking verleend aan afwijkende bouw- en gebruiksinitiatieven. Deze gelden als bestaande rechten in de beheersverordening. Ten behoeve van kantoorreductie is een afzonderlijk bestemmingsplan vastgesteld op 31 mei 2018, zie paragraaf 3.3.3

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de relevante beleidsdocumenten. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten van het plan en ontwikkelingen beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het onderzoek besproken. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving. Tenslotte worden in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

9

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

10

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Hoofdstuk 2

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het integrale beleid en de regelgeving beschreven dat relevant is voor de binnenstad van Nieuwegein. De voornaamste beleidskaders worden gesteld door het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente zelf. Het belangrijkste (gemeentelijke) beleidskader voor de binnenstad is de Gebiedsopgave City 2019. Naast de hierna benoemde beleidsdocumenten zijn er in Nieuwegein verschillende sectorale beleidsdocumenten en uitvoeringsnota's vastgesteld. Deze beleidsdocumenten (zoals archeologie) komen, indien nodig, aan de orde bij de planbeschrijving en het onderzoek in respectievelijk hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4.

2.1

Europees beleid

De Europese Dienstenrichtlijn (2006/123/EG) heeft als doel de opheffing van belemmeringen voor de vrijheid van vestiging van dienstverrichters in de lidstaat en het waarborgen van de vrije dienstverlening tussen lidstaten. De gemeente dient vestigingsbeperkingen voor diensten te toetsen aan de Dienstenrichtlijn en daarbij te motiveren waarom voor deze beperkingen is gekozen. Het gaat daarbij over beperkingen van: branche; maatvoering (minimum- of maximummaat); het aantal vestigingen (per branche); het assortiment. In het plangebied komen verschillende functies voor. Doel is om tot herontwikkeling van delen van City te komen en het gebied te laten profiteren van de kwaliteitssprong van de omliggende locaties. In dit bestemmingsplan zijn daarom diverse bestemmingen opgenomen om wonen, maatschappelijke voorzieningen, ambachtelijke bedrijvigheid, dienstverlening, detailhandel, horeca en kantoor (in combinatie met ondergeschikte dienstverlening) mogelijk te maken. In de artikelen worden oppervlaktebeperkingen gesteld voor dienstverlening, kantoren en voor horeca, detailhandel in het bijzonder. De meeste ruimte wordt geboden voor het realiseren van woningen. Dit past binnen het beleid van de gemeente Nieuwegein, zie paragraaf 3.3.2. De komende 10 tot 20 jaar blijft er in de regio een druk op de vraag naar woningen.

Volgens de woningbouwprognose is er tot 2030 behoefte aan 3.500 woningen. Op basis van gesprekken met de stad en interne studies zijn de kansen en mogelijkheden voor woningbouw in Nieuwegein verkend. City is aangewezen als kansrijke woningbouwlocatie. Bij de verdere ontwikkeling van City zal geen grootschalige uitbreiding van het winkelgebied meer plaatsvinden. Wel wordt in en rond het Stationsgebied nog in beperkte mate ruimte geboden aan retail om een goede functionele beëindiging van het kernwinkelgebied in het Stationsgebied te realiseren. Door ruimte voor retail te beperken kan leegstand worden voorkomen. Dit vergroot de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het gebied. Ook voor horeca is een oppervlaktebeperking opgenomen en horeca is beperkt tot de categorieën 1 en 2. Door horeca zo te beperken kan ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd, zie paragraaf 4.8. Ruimtelijk relevante criteria zoals geluid en lucht zijn daarbij van belang.

11

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

2.2

Rijksbeleid

2.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De structuurvisie bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met een doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid. Conclusie Voor het plangebied doet de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geen concrete uitspraken. Er spelen ook geen ontwikkelingen die raken aan het nationale belang. Het ruimtelijke beheer en de ruimtelijke invulling van het gebied worden aan de gemeente en provincie overgelaten. 2.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens een provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen per 1 oktober 2012 aangevuld. Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Conclusie In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. 2.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is zo ingericht dat er bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten een zorgvuldige afweging wordt gemaakt, inclusief een transparante besluitvorming. Het doel is om de ruimte in de stedelijke gebieden optimaal te benutten. Door de drie stappen in de ladder te doorlopen, wordt ervoor gezorgd dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing wordt gekomen voor de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is zo ingericht dat er bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten een zorgvuldige afweging wordt gemaakt, inclusief een transparante besluitvorming. Het doel is om de ruimte in de stedelijke gebieden optimaal te benutten.

12

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld. Toetsingskader Nieuwe stedelijke ontwikkeling De toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder verplicht decentrale overheden ertoe om ruimtelijke plannen te toetsen aan indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voordat aan de toetsing wordt toegekomen, moet worden beoordeeld of de ladder wel van toepassing is. Dat is afhankelijk van een aantal zaken: allereerst is de ladder enkel van toepassing op ruimtelijke plannen van decentrale overheden. Daarvan is met het bestemmingsplan sprake. Vervolgens is het de vraag of wordt voorzien in een ‘stedelijke ontwikkeling’. Dit begrip is omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Voor het begrip ‘andere stedelijke voorzieningen’ wordt aangesloten bij de Handreiking voor de ladder voor duurzame verstedelijking van de minister van IenM. Daarin wordt onder dit begrip verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Het plan is in ieder geval een 'ontwikkeling'. Bestaande bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw met een afwijkend programma en afwijkende massa. Of iets als 'stedelijke' ontwikkeling moet worden aangemerkt, hangt verder nog af van de vraag of een ontwikkeling als kleinschalig kan worden aangemerkt. Als dat het geval is, dan maakt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitzondering en hoeft niet te worden getoetst aan de ladder. In dit geval is geen sprake van een kleinschalige ontwikkeling: het betreft een plan dat zowel wat betreft locatie, massa als programma niet als kleinschalig kan worden betiteld. Ten slotte is voor de toepasselijkheid van de ladder relevant of wordt voorzien in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. Hierbij is relevant of sprake is van een nieuwe planologische situatie en/of nieuwbouw is vereist voor de voorziene ontwikkeling. Het is dus van belang welke planologische mogelijkheden het vigerende bestemmingsplan biedt.

Indien niet meer mogelijk wordt gemaakt dan reeds mogelijk is, dan is sprake van een continuering van de planologische situatie en is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als sprake is van nieuwbouw én een functiewijziging na de sloop en het volume toeneemt, dan is zonder meer sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: het ruimtebeslag wordt groter. Bij het beoordelen hiervan komt het dus strikt genomen neer op de vraag of het ruimtebeslag al dan niet toeneemt. In het geval van deze ontwikkeling is sprake van nieuwbouw (nadat de oude bebouwing is gesloopt) ter plaatse van de ontwikkellocaties. In het thans vigerende bestemmingsplan (Binnenstad 2007) is ruimte voor bebouwing tot een maximum van circa 280.000 m2 bruto-vloeroppervlak (bvo) voornamelijk met de bestemming kantoor en wonen. In dit bestemmingsplan (waaronder begrepen Blok B1 en Doorslagzone) is ruimte voor circa 200.000 m2 bvo, Er is per saldo sprake van een afname in ruimtebeslag, zie ook bijlage 1 voor een vergelijking van de bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan 2017 en voorliggend bestemmingsplan (in combinatie met het bestemmingsplan Stationsgebied en Blok B1 en de plannen voor de Doorslagzone (jan. 2020)).

Detailhandel, dienstverlening, horeca en maatschappelijk Ten aanzien van maatschappelijke en commerciële functies, zoals dienstverlening, horeca en detailhandel geldt volgens het vigerende bestemmingsplan slechts in beperkte mate beperkingen qua oppervlakte. Per saldo laat dit bestemmingsplan (in samenhang met de overige ontwikkelingen in City) een afname zien van de functies detailhandel, cultuur en ontspanning, dientsverlening en maatschappelijk. zie ook bijlage 1. In paragraaf 3.2 is de kwalitatieve onderbouwing voor de verschillende functies per ontwikkellocatie opgenomen.

13

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Kantoren Voor kantoren geldt dat dit bestemmingsplan maximaal 7.000 m2 bvo kantoren mogelijk maakt (West: 5.000 m2 en Blok B2: 2.000 m2 ). Voor heel City laten de bestemmingsplannen maximaal 12.000 m2 toe aan kantoren. Dit past binnen het Kantorenmarktonderzoek 2015, waarin aangegeven is dat de behoefte aan ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte tot en met 2027 op de locatie binnenstad 21.000 m2 bvo bedraagt. Wonen Wel is er sprake van een toename met betrekking tot de functie wonen. Wat betreft deze functie is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Locatieonderzoek Woningbouw regio Utrecht (2018) is een behoefte van 104.000 woningen berekend tot 2040 In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals blijkt uit de regionale woningmarktmonitor.

In het Woningbouwprogramma 2030 (zie paragraaf 3.3.2) wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 3.500 woningen in het stedelijk gebied, onder andere in de projecten Mooi Rijnhuizen, Blokhoeve en de binnenstad tot 2030. Deze ambitie is in de Aanvulling Woonvisie 2015 opgehoogd naar 5.000 woningen. Wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. City draagt met de ontwikkeling van circa 2.300 woningen, waarvan circa 1.370 in dit bestemmingsplan, bij aan het accommoderen van de regionale ruimtevraag. Dit programma blijft binnen de bestuurlijk vastgestelde kaders voor Nieuwegein. Conclusie Er wordt voldaan aan de Ladder duurzame verstedelijking.

2.3

Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028)

Het provinciaal beleid en regelgeving is hoofdzakelijk vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Gelijktijdig met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRS en PRV zijn in 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast (herijking). De PRS en PRV zijn op 12 december 2016 integraal vastgesteld. De provincie Utrecht heeft een prima uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst. De provincie Utrecht heeft een centrale ligging, ligt aan de rand van de Randstad, aan drie internationale ontwikkelingsassen (A1, A2 en A12) en ligt nabij Schiphol. De provincie streeft naar een aantrekkelijke woon-, werkomgeving en recreatie. Hiervoor hanteren zij drie peilers: een duurzame leefomgeving; vitale dorpen en steden; landelijk gebied met kwaliteit. Deze pijlers leiden tot belangrijke beleidsopgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Een van deze belangrijkste beleidsopgave is het accent leggen op de binnenstedelijke opgave.

14

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Conclusie Op de visiekaart zijn de voor het stedelijk gebied belangrijkste ontwikkelingen in beeld gebracht. Het centrum van Nieuwegein is aangeduid als een locatie voor een (groot) stedelijk vestigingsmilieu en woningbouwopgave binnenstedelijk. Juist de combinatie en verscheidenheid aan functies en hoogwaardige voorzieningen biedt hier kansen voor diverse soorten van bedrijvigheid en woningbouw. Voor de gemeente Nieuwegein wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 2.000 woningen in het stedelijk gebied, onder andere in de projecten Hoog Zandveld, Blokhoeve en de binnenstad. 2.3.2

Provinciale Ruimtelijke Verordening (2013-2028)

Het doel van de verordening is een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. De regels van de verordening hebben betrekking op nieuwe planologische besluiten. De regels van het beleid zijn ruimtelijk begrensd. Het plangebied is gelegen in de volgende relevante onderdelen van het beleid: ‘mobiliteitstoets’: de toelichting op een ruimtelijk plan, waarbij ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen, die deze ruimtelijke ontwikkeling tot gevolg hebben en een beschrijving of door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. In paragraaf 3.3.5 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer; ‘stedelijk gebied’: de toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving waarin rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. In paragraaf 3.3.6 wordt hier nader op ingegaan; ‘kantoren en kantoren op knooppunten’: nieuwvestiging van zelfstandige kantoren is niet toegestaan. In paragraaf 3.3.3 wordt nader ingegaan op de regelingen met betrekking tot kantoren;

1.

2. 3.

4.

5.

'detailhandel': gronden die zijn aangewezen als ‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’ bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die voorzien in nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel dan wel het wijzigen van brancheringsregels voor detailhandel, tenzij: het gaat om detailhandel waaraan een aantoonbare behoefte bestaat als gevolg van een in een ruimtelijk besluit vastgestelde grootschalige toevoeging van woningen of andere stedelijke ontwikkeling, of, het gaat om brand- of explosiegevaarlijke detailhandel op bedrijventerreinen, of het gaat om nieuwvestiging of uitbreiding van volumineuze detailhandel indien daarvoor aantoonbare behoefte bestaat en in vigerende ruimtelijke besluiten geen planologische ruimte voor volumineuze detailhandel aanwezig is, of het gaat om oppervlakteneutrale verplaatsing van volumineuze detailhandel die noodzakelijk is vanuit het oogpunt van hinder, veiligheid, verkeersaantrekkende werking of het economisch functioneren van het gebied en onder de voorwaarde dat de bouwvlakken van de te verplaatsen detailhandel een andere bestemming krijgen, of het gaat om verplaatsing of uitbreiding van detailhandel in aansluiting op het gebied ‘Bestaand winkelgebied’ indien dit noodzakelijk is voor het economisch of maatschappelijk functioneren van het bestaande winkelgebied.

Deelgebied West ligt buiten bestaand winkelgebied. In dit deelgebied is in beperkte mate ruimte opgenomen voor detailhandel via een afwijkingsbevoegdheid (max. 250 m2 ) aan het Stationsplein, en mits ondersteunend aan het nieuwe te realiseren hoogwaardige OV-knooppunt. Dit is een afname van de mogelijkheden voor detailhandel ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Conclusie Het bestemmingsplan sluit aan bij de uitgangspunten uit de PRV.

15

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Structuurvisie Nieuwegein 2030

De Structuurvisie Nieuwegein 2030 geeft de ruimtelijke ontwikkelingen in Nieuwegein tot 2030 op hoofdlijnen weer en beoogt daarmee een kader te bieden voor tussentijdse initiatieven. In de structuurvisie is dit vertaald door het kiezen van ontwikkelthema's. Voor de binnenstad is dit nader uitgewerkt in het OOB 2013 en is in navolgende paragraaf beschreven. 2.4.2

OOB 2013

Het OOB 2013 zet de lijn die in 2005 is ingezet door en heeft als doel de binnenstad te vervolmaken. Echter: de uitwerking krijgt een ander karakter dan in 2005 is voorzien. De uitdaging van dit OOB 2013 is de toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart. De gemeente is daarbij een verbindende schakel tussen het gebied (de binnenstad), de initiatiefnemers, afnemers, gebruikers en faciliterende partijen als ontwikkelaars en bouwers. Zij realiseert haar ambities door uit te nodigen en is actief door de mogelijkheden voor het voetlicht te brengen, de kwaliteitsambities uit te leggen en te speuren naar creatieve partners. De openbare ruimte zal nog belangrijker worden als drager van de herontwikkeling, waarbij het accent vooral op de programmering van die openbare ruimte zal liggen. Immers de kwaliteit van de ruimte, uitstraling en de programmering dragen bij aan levendigheid en bezoek van ons centrum en zijn voor partijen het argument om te investeren. In Oost is een ontwikkeling met een mix van retail, cultuur en voorzieningen tot stand gekomenx. Niet alle zones in de binnenstad lenen zich voor die invulling. Per zone is in dit vernieuwde plan een beeld met een eigen signatuur en invulling neergelegd.

Daarnaast zullen niet meer overal in de binnenstad gebouwen met een schaal en volume zoals het Stadshuis en theatercomplex worden gerealiseerd. Dit past bij de nieuwe realiteit, die zowel vanuit gebruikers en afnemers als vanuit ontwikkelaars en beleggers vraagt om een kleinere korrel en flexibiliteit. Een kleinere korrel die, als gevolg van een minder complexe programmatische opbouw, een lager risicoprofiel heeft en daardoor meer kansen biedt. Niet alleen de marktomstandigheden, maar ook de ruimtelijke signatuur van de zone waarvan de ontwikkeling deel uitmaakt, bepalen de massa en volumeopbouw van de ruimtelijke eenheden en de schaal waarop functiemenging plaatsvindt. Nieuwegein en haar binnenstad zijn door de ligging aan drie snelwegen zeer goed bereikbaar per auto. Daarin onderscheidt het centrum zich van andere binnensteden. Deze kwaliteit is de afgelopen jaren verder versterkt door onder andere de reconstructie van de Zuidstedeweg. Dit is ook de reden dat er voldoende en betaalbare parkeergelegenheid voor ondernemers, bezoekers en bewoners wordt gegarandeerd. Daarnaast is de bereikbaarheid per tram, bus, fiets en te voet belangrijk en wordt deze op een aantal punten versterkt. Conclusie In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de ontwikkellocaties in de binnenstad. 2.4.3

Koersdocument City 2017

De gemeente heeft in oktober 2017 het Koersdocument City 2017, Leidraad voor de verdere ontwikkeling van City' vastgesteld. City is de nieuwe naam voor de binnenstad van Nieuwegein. Deze nieuwe naam markeert de nieuwe fase die we de komende periode ingaan bij het verder ontwikkelen van het centrum van Nieuwegein. Het Koersdocument City is het vervolg op het OOB2013 en sluit ook aan bij de Toekomstvisie: 'Nieuwegein naar 2025'. Het Koersdocument omschrijft de ambities die de gemeente Nieuwegein heeft voor het (door)ontwikkelen van de resterende opgaven in de Binnenstad, en dan met name voor het Stationsgebied en West. Duurzaamheid zal het leidende principe zijn bij de verdere doorontwikkeling. De oostelijke kant van City is inmiddels grotendeels gerealiseerd, op een aantal bouwprojecten na. De

16

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

projecten aan de Doorslag (woningbouw Doorslagzone, NVM, en HN-locatie) volgen nog de kaders uit het OOB2013, waar mogelijk aangevuld met actuele inzichten. De westzijde van City bestaat uit het Stationsgebied en West. In dit Koersdocument worden die in samenhang uitgewerkt en is de grens tussen deze gebieden niet langer van belang. Conclusie In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op het plan. 2.4.4

Gebiedsopgave City 2019

De Gebiedsopgave City is onder meer het resultaat van een co-creatieproces waarbij de ambities van het in november 2017 vastgestelde Koersdocument geconcretiseerd zijn naar uitgangspunten en leidende principes. De gebiedsopgave omvat de volgende onderdelen: Programmatisch onderlegger waarin het te realiseren programma wordt geduid; Ruimtelijke onderlegger, waarin de ruimtelijke- en stedenbouwkundige principes aan de orde komen; Mobiliteit, waarin de voorgestelde maatregelen op het gebied van toeleidende infrastructuur zijn opgenomen Duurzaamheid, waarin uitgangspunten, leidende principes en het proces om te komen tot de meest duurzame binnenstad wordt aangegeven. Conclusie In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op het plan.

17

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

18

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Hoofdopzet

Dit hoofdstuk gaat in op de beheersregeling voor de huidige situatie en de ontwikkelingen die het bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein mogelijk maakt. De basis wordt daarbij gevormd door het geldend bestemmingsplan en de Gebiedsopgave City 2019. Een deel van de binnenstad is gereed. Voor deze delen in het plangebied is de huidige situatie planologisch verankerd in het nieuwe bestemmingsplan. Voorbeelden zijn het theater De Kom, waarvan de bouw mogelijk is gemaakt middels een projectprocedure, maar ook het Stadshuis, het winkelplein, de Markt en de woningen aan de noordwestzijde van het plangebied. Voor deze gebieden geldt dan ook dat in hoofdzaak is aangesloten bij de geldende planologische regelingen.

3.2

Ontwikkellocaties

Voorliggend bestemmingsplan biedt ook het juridisch-planologisch kader voor de delen van het plangebied waar sprake is van concrete planvorming. In het navolgende is per locatie de ontwikkeling op hoofdlijnen beschreven en aangegeven hoe vertaling in het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden.

Ontwikkellocaties, zoals opgenomen in dit bestemmingsplan (rode arcering)

19

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Overzicht met ontwikkelingen in City met daarin aangegeven de ontwikkellocaties (schets). De locaties in roze maken deel uit van dit bestemmingsplan.

3.2.1

City Oost

NVM / Dyade locatie – aankomstplein Uitgangspunt is de realisatie van een aankomstplein op de locatie bij de NVM -Dyade met daaraan gekoppeld een woongebouw met openbare fietsenstalling. Het aankomstplein zorgt voor een ruime, hoogwaardige en voor iedereen toegankelijke entree van City via trappen en een hellingbaan. De entree van City aan de noordoostzijde komt uit op de route die naar de Markt loopt via de Raadstede en in het verlengde de Binnenstede. Een openbare fietsenstalling met een entree aan de Doorslag maakt deel uit van het aankomstplein en sluit aan op het fietsroutenetwerk in Nieuwegein. De inrichting van het aankomstplein moet in samenhang met de bebouwing worden ontwikkeld zodat er een integraal ontwerp ontstaat tussen buitenruimte en bebouwing. De bebouwing aan het aankomstplein bestaat uit twee accenten aan weerszijden van de route via de Raadstede en de Binnenstede naar de Markt. De woongebouwen markeren City aan de noordoostzijde van het centrum bij de Doorslagbrug. De woongebouwen zijn op het hoogste punt ca. 50m hoog en zijn daarmee lager dan het hoogteaccent in de zuidoosthoek van City op de kruising van de Doorslag met de Zuidstedeweg. De schaal en maat van de woongebouwen bij het aankomstplein is passend bij de woontorens in het blok tussen Stadshuis en Noordstedeweg.

Voor het woongebouw op de NVM-Dyade locatie is een aantal stedenbouwkundige spelregels opgesteld om ervoor te zorgen dat het gebouw niet te massaal wordt. Aan de zijde van de Raadstede is de maximale bouwhoogte beperkt tot 11m om te zorgen voor een prettige straat en het zicht vanaf de zuidoostelijke woontoren van blok 2 niet teveel te beperken. De bebouwing van de Doorslag aan de Raadstede is ca. 35m hoog en de Raadstede is hier ca. 13m breed. Vanaf de Raadstede loopt de bebouwing op in hoogte richting de Noordstedeweg. Voor de bebouwing hoger dan 30m geldt een oppervlakte beperking van max. 550 m2. Deze maat wordt ook voor de hoogteaccenten elders in City gehanteerd en zorgt ervoor de hoogbouw niet te dominant wordt.

20

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Mogelijke invulling NVM / Dyade locatie – aankomstplein en samenhang met omliggende ontwikkelingen

Plint In de plint is beperkt ruimte voor dienstverlening en horeca (met een afwijkingsbevoegdheid) naast de entree van het woongebouw en de entree van de bewonersfietsenstalling en bewonersgarage. Achter de bebouwing aan het aankomstplein komt een “entreehof” waar de ontsluiting van de parkeergarage, expeditie, de entrees van de woningen in blok 1 en een keerlus met afvalcontainers een plek krijgen. Het woongebouw dient ook aan deze zijde een prettige uitstraling te krijgen. In totaal is voorzien in een ontwikkeling van maximaal 120 appartementen. Doorslag Voor de Doorslag is voorzien in woningbouw in hoge dichtheid waarmee het centrum aan de oostzijde wordt afgerond. In het eerste kwartaal van 2020 is het voorlopig ontwerp voor de Doorslag vastgesteld. Het voorlopig ontwerp gaat uit van de realisatie van 452 appartementen in diverse categorieën en horeca aan weerszijden van de trap van het Stadsplein naar de Doorslag. Het voorlopig ontwerp bestaat uit vier appartementengebouwen die variëren in hoogte van ca. 30m tot ca. 70m. Aan de zuidzijde, bij het viaduct over de Doorslag staat het hoogste appartementengebouw dat als hoogteaccent aan de Zuidstedeweg op het schaalniveau van City fungeert. Het hoogte-accent is gesitueerd op de kruising van de Zuidstedeweg en het water van de Doorslag en markeert City op de zuidoosthoek.

Aan de noordoost zijde is een toren van 50m voorzien die samen met de bebouwing van het NVM-Dyade terrein de noordoostelijke entree van City markeert. De bezonning van de bebouwing van Merwestein aan de Doorslag heeft aan het einde van de middag minder hinder van de voorziene plannen voor deze appartementengebouwen dan in de oorspronkelijke plannen voor de kantoortorens en het woongebouw. De Knoop en de brug over de Doorslag De Knoop betreft de openbare ruimte tussen de bebouwing van de Doorslag en P15. De openbare ruimte loopt door onder het viaduct van de Zuidstedeweg. Hier komen veel verkeersstromen samen. Er is een entree van tramhalte Merwestein en er is voorzien in de aanleg van een extra fietsbrug over de Doorslag. In deze zone worden tevens de nodige voorzieningen voor de appartementen van de Doorslag te worden

21

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

gerealiseerd. Het ontwerp voor deze locatie dient ook aan te sluiten op de verder ontwikkeling van de openbare ruimte langs de Doorslag. De extra fietsbrug over het water van de Doorslag zal het fietsroutenetwerk rondom Nieuwegein City versterken. De nieuwe fietsbrug verbindt de noord-zuid fietsroute langs de Doorslag met onder meer het Cals College en de voorzieningen in Merwestein en ontlast de bestaande Doorslagbrug van de stroom fietsers die vanuit het zuiden komen. Er ontstaat zo ook een nieuwe oost-west fietsroute parallel aan de Noordstedeweg die wordt gekoppeld aan de nieuwe noord-zuid route langs het Stationsgebied. P15 Uitgangspunt is dat de huidige bestemming van P15 wordt gehandhaafd. De parkeergarage zal naast bezoekersparkeren voor City en/of het ziekenhuis ook worden gebruikt voor bewonersparkeren van de nieuwbouw van de Doorslag. Hierover zijn door de gemeente afspraken gemaakt met de ontwikkelende partijen en toekomstige woningverhuurders van de Doorslag. Afhankelijk van de benodigde parkeerplaatsen zal flexibel met de omvang van de garage worden omgegaan. De ambitie is om niet meer parkeerplaatsen dan strikt noodzakelijk te realiseren. Locatie politiebureau Uitgangspunt voor de locatie van het politiebureau is om de hoogtes meer af te stemmen op de omringende bebouwing.

Er wordt rekening gehouden met de bezonningssituatie van de woonbebouwing aan de overzijde van de Schakelstede. Het programma is ook gewijzigd naar een gemengde bestemming (horeca en cultuur en ontspanning) en wonen is boven de plint mogelijk met ruimte voor maximaal 80 woningen. Het bouwvlak veranderd beperkt en volgt op maaiveld het stratenpatroon, aan de Schakelstede grenst het bouwvlak tot aan de damwand. De woonbestemming is gesitueerd aan de rand van het bestemmingsvlak en de maximale bouwhoogte aan de randen is 20 m aan alle openbare zijden van de locatie. Het bouwvlak steekt aan de Schakelstede door de rooilijn van de parkeergarage en theater de Kom zodat het Stadsplein een meer besloten karakter krijgt. Om het besloten karakter van het Stadsplein te versterken is het mogelijk om de bebouwing boven de plint aan het Stadsplein te laten uitkragen over de gehele bouwhoogte van maximaal 20 m hoog. De bereikbaarheid van het Stadsplein voor de expeditie van theater de Kom blijft hier mee geborgd.

Mogelijke invulling politiebureau en samenhang met omliggende ontwikkelingen

Plint De plint biedt ruimte biedt voor ontspanning en vermaak en een grote openbare fietsenstalling. De plint kan hier tot 8-9m hoog worden om een functie als een bioscoop en horeca te kunnen huisvesten. Met deze

22

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

functies krijgt het Stadsplein meer lading als avondhorecaplein. 3.2.2

Stationsgebied

Grenzend aan het bestemmingsplan Stationsgebied en blok B1 liggen twee locaties waar wijzigingen optreden ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Het betreft blok B2 en de ABC-locatie. Blok B2 De ontwikkellocatie Erfstede (Blok B2) is bij vaststelling van het bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein komen te vervallen in dit bestemmingsplan. Door de toekomstige verplaatsing van het busstation naar de andere zijde van het tramspoor ontstaat een nieuwe stedenbouwkundige constellatie waarbij een andere bestemming voor het busstation vanzelfsprekend is. Blok B2 beslaat het huidige busstation, het Zakencentrum Nieuwegein (gesitueerd aan het busstation) en een deel van de afgebrande dansschool aan de Erfstede. Nieuwbouw op het huidige bouwvlak van de dansschool is niet passend, omdat er geen ruimtelijke kwaliteit aan de omgeving kan worden toegevoegd in de vorm van groen en een beter zichtbare entree van de woningen boven Cityplaza inclusief doorgang naar Cityplaza. Ook voegt nieuwbouw op het huidige bouwvlak zich minder makkelijk in een groter samenhangend blok. Het nieuwe bouwvlak gaat uit van een nieuw aaneengesloten woonblok dat ligt aan de Schouwstede, grenzend aan de snackbar en het chauffeursverblijf, de Erfstede en eindigt ter hoogte van de entree van de woningen boven Cityplaza.

Een doorgaande wand over de snackbar en chauffeursverblijf aansluitend op de appartementen boven Cityplaza is nu niet opgenomen in het bestemmingsplan, maar is wenselijk om een goede pleinwand aan het Stationsplein te kunnen maken. De Erfstede is een woonstraat en expeditieroute aan de achterzijde van Cityplaza en heeft het karakter van een achtergebied. De woningen boven Cityplaza hebben een entree achter de voormalige dansschool, hier is ook een doorgang naar Cityplaza aanwezig. Met de beëindiging van het bouwblok op deze locatie wordt de entree van de woningen en de doorgang naar Cityplaza direct zichtbaar wordt vanaf de Erfstede. Een deel van het perceel van de voormalige dansschool krijgt de bestemming openbaar gebied en zal worden ingezet om het nu stenige gebied te vergroenen en aantrekkelijker te maken. Aan de Erfstede is de bebouwingshoogte maximaal 11m zodat er een prettige woonstraat ontstaat. Aan de zijde van de Schouwstede is de toegestane bebouwing hoger en loopt deze op naar 20m in de richting van Cityplaza. Het nieuwe bouwblok is gefaseerd te realiseren. Tussen het Zakencentrum Nieuwegein en de entree van de woningen boven Cityplaza ontstaat een bouwvlak van ca. 600 m2 waar woningen kunnen worden gerealiseerd. Na sloop van het Zakencentrum Nieuwegein kan het blok worden afgerond.

23

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Mogelijke invulling Blok B2 en samenhang met omliggende ontwikkelingen

Plint In de plint aan de Schouwstede is ruimte voor niet-woonbestemmingen als detailhandel, voorzieningen en kantoren. De Schouwstede is een aanloopstraat van het stadscentrum en beperkte detailhandel en kantoorfuncties ondersteunen dat karakter. In het Zakencentrum aan het busstation is nu al detailhandel in de plint met hierboven kantoren. Horeca wordt in deze aanloopstraat in principe niet als een passende bestemming gezien. ABC-locatie Het ABC-complex ligt tegen Cityplaza aan en heeft een expeditiezijde tegen de huidige trambaan en de Weverstede. In het OOB (Operationeel Ontwikkelingsplan Binnenstad, 2005) is al het uitgangspunt geformuleerd dat deze zijde een voorzijde dient te worden. Met de toekomstige verlegging van de trambaan en de realisatie van Blok B1 veranderd de situatie en is aanpassing van de geldende bestemming noodzakelijk om een goede stedenbouwkundige samenhang te krijgen met de omgeving. In het bestemmingsplan wordt variatie in de hoogte van de bebouwing in aansluiting op de omgeving beoogd. Op twee locaties kan hogere bebouwing tot maximaal 32 m en 50 m worden gerealiseerd en is de resterende bebouwing maximaal 20 m hoog waarbij aan de entree van Cityplaza een lagere bouwhoogte van 17m is opgenomen om de schaduwwerking op het entree pleintje van City Plaza te beperken.

De hoogste bebouwing is voorzien aan de Weverstede tegenover het huidige pand Weverstede 1-3 (de Hypotheker). Weverstede 1-3 zal worden aangekocht om de Kolfstedetunnel te kunnen aanpassen en aan te sluiten op de nieuwe doorgaande noord-zuid fietsroute naast het tramspoor. Naast de fietsroute zal een plantsoen worden gerealiseerd met verblijfskwaliteit.

24

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Mogelijke invulling ABC-locatie en samenhang met omliggende ontwikkelingen

Plint De rand van de ABC-locatie heeft de bestemming Centrumdoeleinden en er is ruimte voor een grote openbare fietsenstalling van ca. 1.000 m2 voor bezoekers van Cityplaza en passagiers voor het OV-knooppunt. Naast de entree van woningen en de ingang van de expeditie is er ruimte voor detailhandel, horeca en commerciële voorzieningen. Aan de Weverstede ligt de plint op 7m van de rijloper van de Weverstede, maar is de uitwerking van de rooilijn afhankelijk van goede oplossing voor de inpandige expeditie en de ondergrondse infrastructuur. Het terugleggen van de plint aan de Weverstede wordt mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan (afwijkingsbevoegdheid). Aan de trambaan is het verplicht om aansluitend te bouwen in de rooilijn tot de hoek met de entree van Cityplaza. Dit om de stedenbouwkundige samenhang te borgen. Boven de plint is ruimte voor een woonprogramma bestaande uit maximaal 200 woningen. 3.2.3

City West

In City West is voorzien in een binnenstedelijk woonmilieu met een hoge dichtheid en een groene en duurzame uitstraling dat aansluit op het bestaande stadscentrumgebied. Het onderscheidt zich door de nabijheid van een OV-knooppunt en het winkel- en voorzieningen gebied. Het bestemmingsplan voorziet in een bouwvolume van maximaal 80.000 m2 bvo (exclusief auto- en fietsparkeren). De woningen, met daaronder levendige en gevarieerde plinten, moeten bijdragen aan de versterking van het binnenstedelijke woonmilieu van Nieuwegein City. In het bestemmingsplan is getracht zoveel mogelijk flexibiliteit te bieden aan toekomstige ontwikkelingen, maar ook bepaalde stedenbouwkundige aspecten te borgen. Het bouwvlak in het nieuwe bestemmingsplan

25

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

heeft een basishoogte van maximaal 20 meter en volgt de rooilijnen aan de buitenzijden, de Zuidstedeweg, de AC Verhoefweg, de Spoorstede en de Kapittel/Schouwstede. Daarnaast mogen er hogere gebouwen worden gerealiseerd waarvoor een zonering is vastgelegd. De hoogste gebouwen kunnen worden gerealiseerd aan de Zuidstedeweg en er wordt afgebouwd in maximale bouwhoogte richting de Spoorstede. Er is voorzien in één hoogteaccent op het schaalniveau van City. Dit hoogte-accent is gesitueerd op de kruising van de Zuidstedeweg en de AC Verhoefweg en markeert hiermee deze belangrijke kruising van de hoofdwegen van Nieuwegein en de zuidwesthoek City. De andere hoogte-accenten markeren de kruising van de Zuidstedeweg met de Doorslag en de zuidoosthoek van City en de kruising met de Koekoekslaan waar de tram City binnenkomt vanaf het zuiden. Door de afbouw in maximale bouwhoogte wordt de schaduwwerking richting de buurt aan de noordzijde van de Spoorstede zoveel mogelijk beperkt naar de omliggende woningen. Het is mogelijk om een aantal accenten tot 36m te realiseren. Bezonning en uitzicht van de appartementen aan de watergang naast de Spoorstede worden hiermee geborgd, de minimale afstand tot de bebouwing is 38m. Rond Borgstede 54-159 is de hoogte van de bebouwing zodanig dat een goede bezonningssituatie wordt geborgd.

Aan de zuidzijde is de bouwhoogte gemaximeerd tot 20m op een afstand van ca. 17m, deze bouwhoogte sluit aan bij de huidige bouwhoogte van het kantoorgebouw Zadelstede. Naast de zonering van de hoogte worden er beperkingen gesteld aan de volumes en hoogtes van gebouwen zodat er een levendige menging ontstaat van hogere en lagere bebouwing met voldoende hoogwaardige groene openbare ruimte. De hoogte-accenten en andere gebouwen worden slanker naarmate ze hoger worden en zijn boven een hoogte van 25-30 m (afhankelijk van de locatie) beperkt tot een footprint van maximaal 550 m2. De adressering van de bebouwing aan de openbare ruimte is van groot belang. Het gaat dan om de doorgaande Stadsassen (Zuidstedeweg, de AC Verhoefweg), de Kapittelstede met het Stationsplein en de Spoorstede. De doorgaande stadsassen dienen begeleid te worden met gevarieerde en hoogwaardige bebouwing waarmee het centrum-stedelijke karakter van het gebied wordt benadrukt.

Mogelijke invulling West en samenhang met omliggende ontwikkelingen

26

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Plint: In het bestemmingsplan zijn voor de plinten meerdere bestemmingen mogelijk gekoppeld aan locaties in West. Detailhandel en dienstverlening zijn alleen toegestaan aan het Stationsplein, beperkt en mits ondersteunend aan het nieuwe te realiseren hoogwaardige OV-knooppunt. Maatschappelijke bestemmingen en wonen is overal in de plint toegestaan. Voor kantoren is de mogelijkheid opgenomen om 5.000 m2 in meerdere lagen te realiseren waarbij vooral wordt gedacht aan de plinten en boven gelegen lagen aan de Zuidstedeweg hoek Kapittelstede.

3.3

Planaspecten

3.3.1

Ruimtelijke kwaliteit

Via de nadere eisen regeling en een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan wordt een collegebevoegdheid gecreëerd om doorwerking van de omgevingskwaliteitseisen af te dwingen ten behoeve van het behouden en beschermen van een aanvaardbare omgevingskwaliteit. Voor de vereiste mate van aanvaardbaarheid is een dynamische verwijzing opgenomen naar de beleidsregels 'Omgevingskwaliteitsplan Binnenstad (City) Nieuwegein' van de gemeente Nieuwegein. 3.3.2

Wonen

Woonvisie 2015 De Woonvisie 2015 van de gemeente Nieuwegein bedraagt de koers die de gemeente gaat volgen voor de komende vier jaar op het gebied van wonen. De visie legt deze koers uit over vier opgaven voor het wonen, die ambities vastleggen in maatregelen. De opgaven die centraal staan in de woonvisie zijn: Vitale stad: De huidige woningbouwambitie te realiseren en inwoners moeten hun wooncarrière kunnen maken. (Volgens het Woningbouwprogramma 2030 3.500 woningen tot 2030). Betaalbaar wonen: Een sociale huurwoningvoorraad met een omvang van 30% van de woningvoorraad. Wonen en zorg: Door middel van nieuwbouw en transformatie te voorzien in voldoende nultredenwoningen en verzorgd wonen. Kwaliteit en duurzaamheid: Duurzame nieuwbouw en transformatie. Voor de opgave Wonen en zorg is gebiedsspecifiek beleid opgesteld. Waaronder het gehele plangebied binnenstad valt. Deze locatie wordt namelijk gezien als gunstige locatie voor het stimuleren van woningen voor ouderen, fysiek beperkten of ondersteuning vragende. In het scenario wanneer een marktpartij woningen wil realiseren in dit gebied dient er rekening te worden gehouden met deze doelgroep. Voor het plangebied betekent dit dat er rekening dient te worden gehouden met de opgave Wonen en zorg.

De binnenstad zit vol met mogelijke ontwikkelingen die op haar pad kunnen komen, transformatie van leegstaande kantoren en winkelgebieden, renovatie van bebouwing en mogelijke nieuwbouw. Deze ontwikkelingen bieden kansen voor het uitbreiden van kwalitatieve woonmilieus in de stad, het bevorderen van de doorstroming in de woningmarkt door het aanbod duurdere koop-,vrije sectorhuur-, specifieke senioren- en betaalbare sociale huurwoningen te versterken. In de Aanvulling Woonvisie 2015 van april 2019 is de bouwambitie verhoogd naar 5.000 woningen en is naast de eerder genoemde segmenten aandacht voor middenhuur. De ontwikkelingen passen binnen de uitgangspunten van de Woonvisie. Woningbouwprogramma 2030 Het Woningbouwprogramma 2030 van de gemeente Nieuwegein (vastgesteld 18 mei 2017) schetst de gemeentelijke ambitie met betrekking tot woningbouw tot 2030. Daarnaast worden indicatieve aantallen en kansrijke woningbouwlocaties benoemd en biedt het een kader voor verwachte en onverwachte woningbouwlocaties die de komende jaren verdere uitwerking krijgen. In het Woningbouwprogramma zijn verder kwalitatieve uitgangspunten opgesteld voor de uitwerking van de onderzoeklocaties: Maat en schaal zijn belangrijk voor een kwalitatief en passende invulling van het programma. Het hele perceel, inclusief de buitenruimte, maakt deel uit van de herontwikkeling.

De sociale huurwoningvoorraad moet een omvang hebben van 30% van de totale woningvoorraad.

27

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

De realisatie van woningen voor ouderen of mensen met een fysieke beperking moet met name plaatsvinden binnen de zorgcirkels die zijn opgenomen in de Woonvisie 2015. Nieuwbouw moet vooral voorzien in woningen voor starters, stijgers en ouderen en zorg. De ontwikkelingen passen binnen de uitgangspunten van het Woningbouwprogramma 2030. Conclusie De ambitie is om in City een gevarieerd woonmilieu te realiseren met een mix van verschillende huur- en koopwoningen in verschillende segmenten (sociaal, midden en hoger segment). De binnenstad moet inclusief zijn en aan meerdere doelgroepen een plaats bieden in het centrum van de stad. Voor geheel Nieuwegein is de bouwambitie opgehoogd van 3.500 woningen naar 5.000 woningen in de periode 2017-2030. City is bij uitstek één van de gebieden waar de bouwopgave via verdichting gerealiseerd kan worden. In de Woonvisie 2015 en de Aanvulling Woonvisie (april 2019) wordt uitgegaan van de volgende percentages voor de verschillende segmenten: 30% sociale huur, 20% middenhuur, 50% vrije sector huur/koop. Op basis van de Aanvulling Woonvisie (april 2019) is het aantal sociale huur woningen en het aantal woningen met een middenhuur aangepast voor City. In het programma zijn nu 435 sociale huurwoningen en 300 woningen met een middenhuur opgenomen, op een totaal van minimaal 1.650 woningen.

De gemeente gaat er van uit dat ook bij particuliere ontwikkelingen middenhuur woningen worden gerealiseerd. Via beleidsregels stuurt de gemeente hierop. In de Woonvisie 2015 en de Aanvulling Woonvisie (april 2019) zijn als doelgroepen voor City opgenomen: Starters (jongeren), Middeninkomens, Stijgers op de woningmarkt (mensen die een stijging van inkomen verwachten en een stap in hun woon carrière willen maken), Ouderen die in een appartement willen wonen, Personen die een zorgwoning zoeken (wonen en zorg). Verwacht wordt dat gezinnen zich niet direct aangetrokken voelen zich in City te vestigen vanwege het binnenstedelijk woonmilieu met hoge dichtheid. Op voorhand wordt deze doelgroep niet uitgesloten. 3.3.3

Kantoren

Thematische structuurvisie kantoren 2016-2027 De Thematische provinciale structuurvisie kantoren (TSK) 2016-2027 beschrijft het provinciaal ruimtelijke beleid met betrekking tot de reductie van in geldende bestemmingsplannen opgenomen planologische overcapaciteit voor de nieuwbouw van kantoren en de vernieuwing, herbestemming en transformatie van leegstaande kantoren in de provincie Utrecht. Voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan wordt in de TSK het volgende beschreven: "Volgens het Kantorenmarktonderzoek 2015 is de behoefte aan ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte tot en met 2027 op de locatie binnenstad 21.000 m2 bvo. Tegenover deze vraag staat een geraamde plancapaciteit van 125.131 m2 bvo. De raming van de plancapaciteit is gebaseerd op een analyse van vigerende bestemmingsplannen, uitgaande van de maximale planologische invulling. De provincie zal de plancapaciteit van de op de verbeelding aangegeven locatie Nieuwegein binnenstad reduceren tot tenminste 21.000 m2 bvo.

De reductie van plancapaciteit kan plaatsvinden op alle onbebouwde gronden waarop nieuwbouw van zelfstandige kantoren mogelijk is en deel uitmaken van de op de verbeelding aangegeven locatie Nieuwegein: Binnenstad." Provinciaal Inpassingsplan kantoren Utrecht Het PIP kantoren Utrecht (status: onherroepelijk) is een juridische vastlegging van de beleidsuitspraken uit het TSK. De gemeente Nieuwegein heeft de reductie echter zelf vertaald in het bestemmingsplan Kantoorreductie binnenstad voor de vier nog onbebouwde locaties, zie onderstaand. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 31 mei 2018.

28

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

De vier onbebouwde locaties Provinciaal Ruimtelijke Verordening artikel 4.3 Kantoren en kantoren op knooppunten (inclusief 2de partiële herziening) In de verordening is opgenomen dat nieuwvestiging van zelfstandige kantoren niet is toegestaan. Onder 'nieuwvestiging kantoren' wordt verstaan: de toevoeging of uitbreiding van een kantoor of de transformatie van een gebouw naar een kantoor ten opzichte van het vigerende planologische regime door middel van een ruimtelijk besluit. Dit betekent dat verschuiving van kantoren binnen het plangebied niet mogelijk is op grond van de verordening, tenzij er sprake is van: zelfstandige kantoren met een lokaal vestigingsgebied, oftewel zelfstandige kantoren ten behoeve van activiteiten die in hoofdzaak een aan de gemeente gebonden karakter hebben of gebonden zijn aan één specifieke locatie, voor zover deze niet gevestigd kunnen worden in gerealiseerde gebouwen of binnen plancapaciteit op basis van het vigerende planologische regime, of; een eenmalige uitbreiding van gerealiseerde kantoren met ten hoogste 10% van het bestaande bvo van het gebouw, voor zover deze niet gerealiseerd kan worden op basis van het vigerende planologische regime, of; transformatie naar zelfstandige kantoren tot een maximum bvo van 1.500 m2 per gebouw, of; zelfstandige kantoren ter plaatse van “reductielocaties Thematische Structuurvisie Kantoren”, mits gelijktijdig

binnen dezelfde locatie planologische reductie plaatsvindt van tenminste hetzelfde bvo voor zelfstandige kantoren op een onbebouwd perceel. Voor het laatste punt gaat het om de verplaatsing van planologische capaciteit binnen een locatie aangewezen in de Thematische Structuurvisie Kantoren, voor zover deze resteert na de inwerkingtreding van het nog vast te stellen Inpassingsplan Kantoren (de eerder genoemde 21.000 m2 ). Hiermee wordt het voor een gemeente mogelijk tot een andere stedenbouwkundige opzet van de betreffende locatie over te gaan, nadat een deel van de bouwmogelijkheden door middel van het voornoemde Inpassingsplan Kantoren zijn weggenomen. Dit biedt meer (schuif)mogelijkheden dan reeds op grond van het bestemmingsplan Kantoorreductie Binnenstad is toegestaan.

29

bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein

Gemeentelijke aanpak lege kantoren – tweede fase Om de kantorenleegstand terug te dringen, stimuleert de gemeente Nieuwegein transformatie van leegstaande kantoren naar andere bestemmingen. In Nieuwegein hebben verschillende kantoorpanden inmiddels een andere functie gekregen, met name naar wonen. Beleggers, eigenaren, ontwikkelaars, maatschappelijke organisaties en corporaties hebben hiertoe initiatieven ingediend. En nog steeds komen nieuwe initiatieven binnen. Op basis van een goed verhaal denkt en werkt de gemeente mee om de transformatie mogelijk te maken. De verwachting is dat het grootste deel van de leegstaande kantoren en de leegkomende kantoren geen nieuwe kantoorgebruiker meer zal krijgen. De Nota Kantorenvisie, vastgesteld op 20 december 2011, is hiermee onverminderd actueel en blijft als uitgangspunt gelden bij de programmatische aanpak van de leegstand. De volgende besluiten uit de visie zijn van toepassing: Er komen geen nieuwe kantorenplannen in Nieuwegein bij, conform de regionale afspraken. De binnenstad is de kantorenlocatie in Nieuwegein met de meeste toekomstpotentie, binnen de bestaande plancapaciteit is nieuwbouw van kantoren mogelijk. Bestaande kantoorgebouwen in de binnenstad mogen een andere functie krijgen (exclusief detailhandel). Het beeldkwaliteitsplan binnenstad bewaakt daarbij de kwaliteit.