Toelichting

De detailhandelsactiviteit mag niet groter zijn dan 20 % van de bedrijfsvloeroppervlakte. Overig Naast een specifieke regeling voor detailhandel is er ook een specifieke regeling opgenomen voor horeca en kantoren. De hoofdregel is dat alleen ondersteunende horeca (zoals de bedrijfskantine) en onzelfstandige kantoren (kantoor behorend bij een bedrijf) zijn toegestaan. Voorwaardelijke verplichting Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de realisatie en instandhouding van een geluidswal ter plaatse van de aanduiding daartoe binnen de bestemming 'Groen', ter plaatse van de aanduiding 'geluidwal' Dit geldt eveneens voor de realisatie en instandhouding van een visuele groenwal ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - wal' in de bestemming 'Groen'. Bouwen De bouwregeling binnen deze bestemming is vormgegeven aan de hand van de volgende uitgangspunten: Bouwvlakken zijn opgenomen ter plaatse van de beoogde bebouwing in het plangebied. Binnen het bouwvlak is de maximale bouwhoogte opgenomen. Het bebouwingspercentage betreft 80% van het bouwvlak, dan wel 100% (bij strakke bouwvlakken om de nieuwe bebouwing) een en ander zoals opgenomen op de verbeelding.

72

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan De Bonegraaf-Oost te Dodewaard Opslag is op het terrein van GMB aangeduid buiten het bouwvlak. Dit mag plaatsvinden omdat gekozen is voor strakke bouwvlakken om de beoogde nieuwe bebouwing, verder is opslag juist de activiteit die hier plaatsvindt. Ook is een hoogte van 8 meter toegestaan omdat er een hoge geluidswal wordt gerealiseerd waardoor enig zicht op opslag wordt ontnomen. Binnen het bouwperceel moet 3 meter afstand worden gehouden ten opzichte van de perceelsgrens Ondergronds bouwen is met vergunning toegestaan, uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak. Artikel 4 Groen Deze bestemming heeft betrekking op gronden die een structureel groen karakter hebben en net als de gronden met de bestemming Verkeer tot het openbare gebied behoren. Binnen deze bestemming worden bedrijfsmatige activiteiten niet toegestaan. Binnen de bestemming is de omvorming van het bosperceel naar een duurzaam en toekomstbestendig bos voorzien. Ook de visuele wallen die rondom het bedrijventerrein worden opgericht, alsmede de geluidswal ten zuiden van het plangebied vallen binnen deze bestemming. De positionering van deze wallen is door middel van aanduidingen op de verbeelding bepaald. Binnen de bestemming is een nieuw wandelpad toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'pad'.

Artikel 5 Verkeer De gronden met deze bestemming hebben net als de bestemming 'Groen' een openbaar karakter maar zijn in tegenstelling tot de bestemming 'Groen' voornamelijk bedoeld voor verkeersdoeleinden. Bedrijfsmatige activiteiten zijn niet toegestaan op deze gronden.

Artikel 6 Water Deze bestemming heeft naast bestaande watergangen betrekking op het te realiseren oppervlaktewater ten noorden van het plangebied, ter plaatse van de hier aanwezige watergang. GMB is met name actief in watergerelateerde projecten en wil hier de relatie met water benadrukken. Voorzien wordt in een nat plas/dras gebied met fysiek oppervlaktewater, eveneens ten behoeve van de noodzakelijke waterberging. Binnen de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan.

Artikel 7 Waarde - Landschap (dubbelbestemming) De dubbelbestemming "Waarde - Landschap" is toegekend aan de bestaande bosstructuur binnen het plangebied, evenals de laatste oostelijke rij bomen met watergang. De gronden zijn bestemd voor uitsluitend instandhouding en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke waarde. Dit naast uiteraard de realisatie van het plan zoals deze in de bijlage van de regels is toegevoegd. Een duurzame omvorming van het bosperceel binnen deze bestaande structuren is daarbij het uitgangspunt.

Artikel 8 Waterstaat - Beheerszone watergang (dubbelbestemming) De dubbelbestemming "Waterstaat - Beheerszone watergang" is toegekend aan de "beschermingszones" langs watergangen, zoals deze zijn vastgelegd in de Algemene Keur van het Waterschap Rivierenland (de waterbeheerder). Het betreft hier zones uit de insteek van de A-watergangen. De bestemming is gericht op de waterstaatkundige belangen, waarbij de mogelijkheid voor het beheer van de aangrenzende watergangen centraal staat. De bestemming regelt het tegengaan van bebouwing en opgaande beplanting die het onderhoud belemmeren. Uiteraard blijft de Keur van het waterschap van toepassing.

Toelichting (ontwerp)

73

bestemmingsplan De Bonegraaf-Oost te Dodewaard

5.4

Algemene regels

5.4.1

Anti-dubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. 5.4.2

Algemene aanduidingsregels

Aanvullend op de regels die bij de bestemmingen zijn gegeven gelden bijzondere bepalingen die met een aanduiding op de geometrische plaatsbepaling zijn weergegeven. In dit bestemmingsplan is onder meer een aanduiding Geluidzone - industrie opgenomen voor de geluidgezoneerde bedrijventerreinen ‘Bonegraaf' en 'De Maten'. Verder is ook de aanduiding Geluidzone - spoor deze aanduiding betreft de 57 dB(a)-contour van de Betuweroute. Deze contour is, op grond van de bepalingen van de Wet geluidhinder, vastgesteld. Als laatste is de aanduiding Milieuzone - spuitzone opgenomen voor de hier aanwezige spuitzone van de naastgelegen kweker.

5.5

Overgangs- en slotregels

5.5.1

Overgangsrecht

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet. 5.5.2

Slotregel

Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

74

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan De Bonegraaf-Oost te Dodewaard

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

In het plan zijn ontwikkelingen voorzien. De uitvoering van de ontwikkeling is in handen van verschillende partijen. Met deze partijen heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. Daarmee is verzekerd dat alle projectgebonden kosten die de gemeente maakt, worden verhaald op de initiatiefnemers. Eventuele kosten voor de inrichting en overige voorzieningen zijn voor rekening van de initiatiefnemers. De kosten zijn daarmee anderszins verzekerd.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein op gronden die voorheen agrarisch waren bestemd. Ten behoeve van deze ontwikkeling is vroegtijdig het gesprek aangegaan met omwonenden van het plangebied. Onderstaand is de wijze waarop de dialoog is gevoerd met de omgeving verder uiteengezet. Een uitgebreid participatieverslag is als Bijlage 25 toegevoegd. 6.2.1

Keukentafelgesprekken

In juli en augustus 2021 zijn diverse keukentafelgesprekken gevoerd met direct omwonenden van het plangebied. Dit betrof hoofdzakelijk bewoners aan de Brederode direct ten zuiden van het plangebied. Aan de hand van een eerste principeschets is de ontwikkeling besproken en konden mensen hun reactie meegeven. Alle reacties zijn op deze wijze verzameld en op basis hiervan zijn substantiële aanpassingen op het ontwerp doorgevoerd. Zo zijn geluids- producerende activiteiten zoals de wasstraat verder van de woningen geplaatst, is een visuele groenwal opgenomen, maar is ook besloten tot het duurzaam omvormen naar een biodivers bosperceel. Op deze wijze zijn de direct aanwonenden ook direct betrokken geweest bij het ontwerp van het bedrijventerrein. 6.2.2

Nieuwsbrief november 2021

Door middel van een nieuwsbrief van november 2021 zijn alle omwonenden van het plangebied geïnformeerd over de beoogde ontwikkeling, de te volgen procedure en de wijze waarop men daar op kan inspreken. De nieuwsbrief is als bijlage Bijlage 26 bij dit bestemmingsplan gevoegd. De nieuwsbrief is breed verspreid naar zowel bewoners als de bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied. In de nieuwsbrief is ook melding gemaakt van de open dag die op 27 november 2021 zou plaatsvinden. Verder is in de nieuwsbrief melding gemaakt van de website die speciaal voor de ontwikkeling in het leven is geroepen. Op de website www.bonegraafoost.nl is alle informatie omtrent het project opgenomen. Eveneens bestaat de mogelijkheid om via de website te reageren op de plannen. 6.2.3

Videoinfo 27 november 2021

Op zaterdag 27 november 2021 zou de eerste open dag plaatsvinden op het terrein van GMB in Opheusden. Ook het bedrijf Pauw uit Dodewaard, alsmede de andere initiatiefnemers zouden zich op de open dag voorstellen. Gezien de landelijke coronapandemie en de aangekondigde maatregelen van destijds kon de open dag niet plaatsvinden. Om die reden is er voor gekozen om door middel van een video opname geïnteresseerden te informeren over de voorgenomen ontwikkeling. Deze video is te bezien via de website van de Bonegraaf. 6.2.4

Nieuwsbrief maart 2022

Door middel van een nieuwsbrief van maart 2022 zijn alle omwonenden van het plangebied geïnformeerd over de uitgevoerde onderzoeken en de planning voor de op handen zijnde bestemmingsplanprocedure. Ook vertelden een tweetal wethouders in de nieuwsbrief over participatie en de veranderende rol van de overheid. De brief was tevens een uitnodiging voor de inloopdag op 2 april 2022. Versoepeling van de coronamaatregelen maakten het namelijk weer mogelijk om een (fysieke) inloopdag te organiseren. De nieuwsbrief is als Bijlage 27 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Toelichting (ontwerp)

75

bestemmingsplan De Bonegraaf-Oost te Dodewaard

6.2.5

Inloopdag 2 april 2022

Versoepeling van de coronamaatregelen maakten het mogelijk om een inloopdag te organiseren op 2 april 2022. Om de drempel voor buurtbewoners zoveel mogelijk te verlagen, is er gekozen om dit op locatie te doen. Gelet op de weersomstandigheden hebben VEAP Shield United aan de Einsteinstraat bereid gevonden om daarvoor een gedeelte van het gebouw ter beschikking te stellen. Naast de initiatiefnemers waren ook enkele ambtenaren en politici van de gemeente aanwezig waarmee belangstellenden in gesprek gingen. Een tiental buurtbewoners zijn geweest en hebben de meest recente inrichtingstekeningen bekeken. Er was voldoende gelegenheid om met elkaar van gedachten te wisselen en daar werd ook gebruik van gemaakt. Met behulp van een ideeënbus zijn diverse opmerkingen en suggesties verzameld. Deze worden zoveel mogelijk meegenomen bij de verdere detaillering van de plannen.

76

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan De Bonegraaf-Oost te Dodewaard

Hoofdstuk 7 7.1

Procedure

Wettelijk vooroverleg

Conform ex artikel 3.1.1. van het Bro dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In het kader van het vooroverleg wordt het voorliggende bestemmingsplan toegezonden aan diverse overlegpartijen. De ontvangen reacties worden te zijner tijd voorzien van een gemeentelijke beantwoording.

7.2

Ontwerpfase

Na afronding van het vooroverleg is de formele bestemmingsplanprocedure gestart. De eventuele aanpassingen die volgen uit het participatietraject en vooroverlegreacties zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Ook zijn er diverse ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. Het ontwerp bestemmingsplan “Bonegraaf Oost te Dodewaard" heeft ingevolge het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van @@ tot en met @@ ter inzage gelegen bij de receptie in het gemeentehuis en was tegelijkertijd raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl. De terinzagelegging is bekend gemaakt in Hét Gemeentenieuws en de Staatscourant van @@, en op de gemeentelijke website, waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld mondeling of schriftelijk zijn/haar zienswijze omtrent het ontwerpplan kenbaar te maken. Ook zijn direct omwonenden middels een brief geïnformeerd.

7.3

Vaststellingsfase

Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging moet de gemeenteraad beslissen omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. Tegen het besluit tot vaststelling staat direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Direct na de beroepstermijn treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking.

Toelichting (ontwerp)

77