Bijlagen (geanonomiseerd)

gemeente Neder-Betuwe ADVIES COMMISSIE BEZWAARSCHRIFTEN

Aan de Gemeenteraad van de gemeente Neder-Betuwe.

Geachte raad,

De commissie voor bezwaarschriften van de gemeente Neder-Betuwe heeft in haar vergadering van 22 september 2022 het bezwaarschrift behandeld dat is ingediend door de heer mr. ^^^^^B sn mevrouw mr. ^^^^^N^U. advocaten bij Van der Feltz advocaten, namens Vabo Vastgoed B. V. Bestreden besluiten

De heer mr. ^^^^^B sn mevrouw mr. ^^^^^^^^B (hierna: gemachtigden) hebben bij brief van 15 juni 2022, ontvangen op 16 juni 2022, namens hun cliënt Vabo Vastgoed B. V. (hierna: bezwaarde) bezwaar aangetekend (bijlage l) tegen het besluit van 3 mei 2022, met kenmerk Z/19/067440/170237 (bijlage II, hierna: bestreden besluit 1) waarbij het college heeft besloten om de gronden die in eigendom zijn bij bezwaarde voorlopig aan te wijzen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) van toepassing is, zoals bedoeld in artikel 6 Wvg. Vervolgens hebben gemachtigden bij brief van 24 augustus 2022, ontvangen op 25 augustus 2022, namens bezwaarde (aanvullend) bezwaar aangetekend (bijlage III) tegen het besluit van 7 juli 2022, met kenmerk Z/19/067440/174426 (bijlage IV, hierna: bestreden besluit 2) waarbij uw raad heeft besloten om op gronden die (onder meer) in eigendom zijn bij bezwaarde een voorkeursrecht te vestigen, op grond van het bepaalde in artikel 2 en 3 Wvg. Ontvan|feiiiirh9id Voordat de commissie bezwaarschriften tot een inhoudelijke beoordeling van de bestreden besluiten en de bezwaarschriften overgaat, beziet de commissie of aan de ontvankelijkheidseisen volgens de Algemene wet bestuursrecht (hierna Awb) is voldaan. Bezwaarde is belanghebbende. Het gaat om besluiten waartegen op grond van de Awb een bezwaarschrift kan worden ingediend.

De bezwaarschriften zijn gemotiveerd en tijdig ingediend en voldoen voor het overige ook aan de eisen die de wet aan een bezwaarschrift stelt. Voor wat betreft het voorlopig aanwijzingsbesluit merkt de commissie nog het volgende op. Ondanks dat bestreden besluit 1 met de inwerkingtreding van bestreden besluit 2 is komen te vervallen, is de

commissie van oordeel dat bezwaarde belang heeft bij een inhoudelijke beoordeling van de bezwaren tegen dit besluit. Reden hiervoor is dat bezwaarde in het bezwaarschrift gericht tegen bestreden besluit 1 heeft verzocht om een proceskostenvergoeding. Tijdens de hoorzitting is door gemachtigde ook toegelicht dat het bezwaarde te doen is om de proceskosten. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat een dergelijk verzoek procesbelang oplevert (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 27 juni 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2142). Tevens wordt opgemerkt dat het (eerste) bezwaar gelet op artikel 6 lid 3 van de Wvg mede wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. De commissie is van mening dat de bezwaarschriften ontvankelijk zijn. Bevoegdheid raad Naar het oordeel van de commissie is de gemeenteraad niet alleen bevoegd om een besluit te nemen op het bezwaar tegen het raadsbesluit, maar ook om een besluit te nemen op het bezwaar tegen het collegebesluit. Dit oordeel baseert de commissie op onder meer een uitspraak van de rechtbank Overijssel van 11 februari 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:600).

In die uitspraak heeft de rechtbank het volgende overwogen: 'In het systeem van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is alleen het bestuursorgaan dat een bestreden besluit heen genomen bevoegd tol hel nemen van een besluit op bezwaar daartegen. Gelet DossiersZ/22/082736en Z/22/085143

daarop zou de raad niet bevoegd kunnen zijn om op het bezwaargericht tegen het collegebesluit een besluit fe namen. Echtervan de regeling neergelegd in een algemene wet kan in een bijzondere wet morden afgeweken. Naar het oordeel van de rechtbank doet die situatie zich in dit geval voor. De wetgever heeft er naar het oordeel van de rechtbank voor gekozen om in de bijzondere wet, (de Wvg) in afwijking van de regeling in de algemene wet (de Awb) de bevoegdheid tot het beslissen op het bezwaar gericht tegsn aan voorlopig voorkeursrechtbesluit van het college toe te kennen aan de raad in het geval de raad binnen drie maanden na het besluit waarbij het voorlopig voorkeursrecht is gevestigd een definitief voorkeursrecht vestigt.' Gronden van bezwaar

Kort samengevat laat bezwaarde weten het niet eens te zijn met de bestreden besluiten omdat: .

bestreden besluit 1 onrechtmatig is genomen;

.

bestreden besluit 1 niet voldoet aan de vormvereisten;

.

nu bestreden besluit 2 is gebaseerd op artikel 3 Wvg en niet op artikel 5 Wvg dat reeds maakt dat het bezwaar gegrond verklaard dient te worden: immers illustreert het raadsbesluit - dat is genomen met gebruikmaking van het 'reguliere' instrument van vestiging van een voorkeursrecht - dat het inzetten van het instrument voor het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht onnodig was en daarmee onrechtmatig; het voorlopig voorkeursrecht is immers slechts bedoeld voor

.

situaties waarin een raadsbesluit niet kan worden afgewacht; bestreden besluit 2 een deugdelijke motivering ontbeert;

.

(ook) bestreden besluit 2 in strijd met artikel 3:2 en artikel 3:46 van de Algemene wet

.

de ontwikkeling van het gebied in kwestie ten onrechte in delen wordt opgesplitst. Het feit dat het hier (louter) om een infrastructureel project gaat maakt al dat er sprake is van strijd met de wet. De Wvg is überhaupt niet bedoeld voor dergelijke projecten, omdat de kans op speculatie daarbij

bestuursrecht (hierna: Awb) is;

nihil is.

Bezwaarde verzoekt de bezwaren dan ook gegrond te verklaren en het raadsbesluit te herroepen. Verder wordt uw raad verzocht de kosten die Vabo in het kader van deze procedure redelijkerwijs heeft moeten

maken te vergoeden, zoals bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb. Verweer gemeente

Het college heeft een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift ingediend. Deze zijn als bijlage V en VI bij dit advies gevoegd en maken deel uit van dit advies. Hoorzitting De commissie heeft het bezwaarschrift behandeld op een hoorzitting op 22 september 2022. Namens de commissie waren voorzitter de heer mr. ^.^^^^^^^., de leden de heer mr. en de heer mr. ^^^^^^^^^^^B en secretaris mevrouw mr. ^^^^^B aanwezig.

Namens het college waren mevrouw mr. ^^^^B, van Hekkelman advocaten en notarissen, (gemachtigde) en de heer ^^^^B aanwezig. Namens bezwaardewas mevrouw mr. ^Bi

van

Van der Feltz advocaten,

(gemachtigde) aanwezig.

Van de hoorzitting is een geluidsopname gemaakt, welke niet standaard wordt uitgewerkt. De commissie betrekt bij de advisering wel, voor zover relevant, datgene wat tijdens de hoorzitting door partijen naar voren is gebracht.

Bij de beoordeling van de bezwaren heeft de commissie alle in de bezwaarschriften, de in aanvulling ingediende stukken en de tijdens de hoorzitting naar voren gebrachte bezwaren betrokken, ook indien deze bezwaren niet in de bovenvermelde samengevatte punten uitdrukkelijk voorkomen. Beoordeling Juridisch kader

Voor het Juridisch kader wordt verwezen naar bijlage Vil bij dit advies. Inhoudelijke beoordeling De commissie constateert dat bezwaarde per brief van 4 mei 2022 is geïnformeerd dat het college

percelen die in het bezit zijn van bezwaarde (de percelen kadastraal bekend gemeente Dodewaard, sectie C, nummer(s) 786, 787 en 788) heeft aangewezen als percelen waarop de artikelen 1 O tot en met

Pagina 2 van 8

15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Deze aanwijzing is gedaan op grond van artikel 6 Wvg en betreft een voorlopig aanwijzingsbesluit. In de brief is nader toegelicht dat het besluit betrekking heeft op de gronden waarop het bestemmingsplan Randweg Opheusden van toepassing is. Dit gebied loopt globaal van de Bomenlaan in Opheusden langs het spoor naar de Tielsestraat in Kesteren. Dit besluit is in werking getreden op 5 mei 2022, één dag na publicatie in het Gemeenteblad van 4 mei 2022.

De commissie constateert dat bezwaarde per brief van 13 juli 2022 is geïnformeerd dat de gemeenteraad op 7 juli 2022 percelen van bezwaarde (de percelen kadastraal bekend gemeente Dodewaard, sectie C, nummer(s) 786, 787 en 788) heeft aangewezen als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en

26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. Deze aanwijzing is gedaan op grond van artikel 2 jo. artikel 3 Wvg en betreft een aanwijzingsbesluit. In de brief is nader toegelicht dat het besluit

betrekking heeft op de gronden waarop het bestemmingsplan Randweg Opheusden van toepassing is. Dit gebied loopt globaal van de Bomenlaan in Opheusden langs het spoor naar de Tielsestraat in

Kesteren. Dit besluit is in werking getreden op 14 juli 2022, één dag na publicatie in het Gemeenteblad van 13 juli 2022.

Bezwaarde heeft tegen beide besluiten bezwaar gemaakt. In het tweede, aanvullende, bezwaar wijst bezwaarde op het volgende. Ingevolge artikel 6, derde lid, van de Wvg, heeft het bezwaartegen het collegebesluit van rechtswege mede betrekking op het raadsbesluit, zodat geen afzonderlijk bezwaar tegen het raadsbesluit hoeft te worden gemaakt. Bezwaarde hecht er echter aan haar van rechtswege tegen het raadsbesluit geldende bezwaar aan te vullen, in welk kader zij graag het volgende [verwijzing naar aanvulling van gronden] onder de aandacht brengt.

De commissie overweegt dat op grond van artikel 6, eerste lid, Wvg het college voorlopig gronden kan aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt. De commissie overweegt dat op grond van artikel 6, tweede lid, Wvg de artikelen 3, tweede en derde lid, 10 lot en met 15, 24 en 26 van overeenkomstige toepassing zijn.

De commissie overweegt dat op grond van artikel 6, derde lid, Wvg, indien bezwaar of beroep aanhangig is tegen een besluit tot voorlopige aanwijzing en dit besluit vervalt omdat een besluit van de

gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, het bezwaar of beroep mede wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. De commissie overweegt dat op grond van artikel 3, eerste lid, Wvg, voor aanwijzing in aanmerking

komen gronden waaraan bij het bestemmingsplan of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan.

De commissie overweegt dat op grond van artikel 3, tweede lid, Wvg een besluit tot aanwijzing vermeldt ten aanzien van de onroerende zaken waarop het betrekking heeft: a. de kadastrale aanduiding; b. de grootte van elk van de desbetreffende percelen volgens de kadastrale registratie; c. de grootte van een perceelsgedeelte, indien de aanwijzing betrekking heeft op een gedeelte van een onroerende zaak, en

d. de namen van de eigenaren van de desbetreffende onroerende zaken en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken zijn onderworpen. De commissie overweegt dat op grond van artikel 3, derde lid, Wvg bij het besluit een kadastraal

overzicht behoort waarop duidelijk zijn aangegeven de gronden waarop de aanwijzing betrekking heeft en de bijbehorende percelen of perceelsgedeelten. De commissie overweegt dat op grond van artikel 2 Wvg de gemeenteraad gronden kan aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn.

De commissie constateert dat in casu bestreden besluit 1 (de voorlopige aanwijzing van het college van 4 mei 2022) is komen te vervallen, omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden (bestreden besluit 2, van 7 juli 2022). De commissie heeft, op grond van de overgelegde stukken en hetgeen besproken is tijdens de

Pagina 3 van 8

hoorzitting, beoordeeld of de bestreden besluiten op goede gronden tot stand zijn gekomen. Zij is daarbij tot het oordeel gekomen dat zij verweerder volgt in haar betoog dat deze besluiten op juiste gronden zijn genomen en zal dit oordeel hierna verder toelichten. Zij zal daarbij de volgorde van de door bezwaarde

ingediende gronden aanhouden en eerst ingaan op bestreden besluit 1 en vervolgens op bestreden besluit 2.

Bezwaarde heeft ten aanzien van bestreden besluit 1 aangevoerd dat dit besluit in strijd met de wet

(Wvg) is en dan ook dient te worden herroepen, althans niet in rechte kan worden gehandhaafd. Bezwaarde voert daarbij aan dat als er al een (raads)besluit voorhanden is waaruit de ruimtelijke voornemens van uw raad blijken, er geen reden (meer) is om snel te reageren, aangezien het doel van de voorlopige aanwijzing dan niet meer kan worden bereikt. In dat geval heeft de 'markt' immers al alle

gelegenheid gehad om kennis te nemen van die voornemens en in het verlengde daarvan grondposities in te nemen, zodat een voorlopige aanwijzing dat niet meer kan verhinderen. Daarbij wordt verwezen

naar rechtspraak waarin volgens bezwaarde is bepaald dat, wanneer er al een ruimtelijke visie of een ruimtelijk plan voorhanden is, dient te worden bezien of deze visie of dit plan een basis biedt voor de vestiging van een voorkeursrecht, dat wil zeggen of bij dit plan aan de betrokken gronden een gewijzigde

bestemming wordt toegedacht. Ingeval er al een ruimtelijk plan of visie is vastgesteld, kan het college van burgemeester en wethouders gééngebruik (meer) maken van de bevoegdheid om gronden voorlopig aan te wijzen. Tevens wordt verwezen naar de MvT van de Invoeringswet Wro, waaruit volgens bezwaarde duidelijk blijkt dat (ook) onder de huidige Wvg een voorlopig voorkeursrecht alleen kan worden gevestigd als er nog geen ruimtelijke visie of ruimtelijk plan voorhanden is. Bezwaarde wijst erop dat in dit geval juist wél een ruimtelijk plan aan de voorlopige aanwijzing ten grondslag ligt, te weten het

bestemmingsplan "Randweg Opheusden" en wijst erop dat het hier een infrastructureel project betreft en dat de Wvg daar überhaupt niet voor bedoeld is; de kans op speculatie is daarbij immers nihil. Om deze

reden hoeft de gemeente ook daarom geen regie te (willen) voeren. De commissie is van oordeel dat verweerder hier terecht opmerkt dat dit argument zich enkel richt op het voorlopig aanwijzingsbesluit (bestreden besluit 1), omdat voor het aanwijzingsbesluit, met als grondslag artikel 3 Wvg, een vastgesteld bestemmingsplan juist wel een vereiste is. Terecht wijst verweerder op artikel 6, eerste lid, Wvg waaruit blijkt dat een voorlopig aanwijzingsbesluit door het college genomen kan worden vüorafgac>nd ddii een dai iwijz. iiigsbeslüit van de raad op grond van artikel 3 Wvg. Ui'i de Wvg blijkt niet dat de vaststelling van een bestemmingsplan zou betekenen dat er geen mogelijkheid bestaat

voor een voorlopig aanwijzingsbesluit. Ook de door bezwaarde aangevoerde jurisprudentie dateert van 1999 en is gewezen onder de 'oude' Wvg. De commissie volgt het standpunt van verweerder, zoals

opgenomen in haar verweerschrift van 26 juli 2022, dat er wel degelijk verschillen zijn tussen de huidige Wvg en de 'oude' Wvg. Terecht merkt verweerder op dat er een vervroegde vestiging door de

gemeenteraad moet worden onderscheiden van een vooriopige vestiging door het college. Uit artikel 6, eerste lid, Wvg blijkt duidelijk dat een aanwijzingsbesluit als bedoeld in artikel 3 Wvg voorafgegaan kan worden door een voorlopig aanwijzingsbesluit van het college. De bevoegdheid van het college tot voorlopige aanwijzing is opgenomen om te voorkomen dat in een vroeg stadium van de besluitvorming de

grondverwerving door de gemeente door snelle aankopen van andere partijen wordt gefrustreerd. Dat gesproken wordt over een 'vroeg stadium' maakt niet dat die mogelijkheid er niet meer zou zijn indien er al een bestemmingsplan is vastgesteld. Verweerder merkt terecht op dat ten gevolge van de vaststelling

van het bestemmingsplan marktpartijen er immers op worden geattendeerd dat er ruimtelijke ontwikkelingen zullen gaan plaatsvinden. Het wordt dan 'warme grond' en door een voorlopig aanwijzingsbesluit kan er door de gemeente sneller gehandeld worden. De commissie is dan ook van

oordeel dat het college in casu wel degelijk de bevoegdheid had om over te gaan tot een voorlopig aanwijzingsbesluit. De commissie constateert dat bezwaarde ook heeft aangevoerd dat de Wvg niet bedoeld is voor gevallen waarin aan de betrokken gronden een infrastructurele bestemming is toegekend. Zo is door gemachtigde

tijdens de hoorzitting toegelicht dat er geen sprake kan zijn van prijsopdrijving, want er kan niets anders op gebouwd worden dan een weg, wat neerkomt op ongeveer 1 per m2. Deze gronden zijn volgens haar het minst waard van alle gronden. De commissie volgt verweerder echter in het standpunt dat ook

bij infrastructurele projecten speculatie niet uit te sluiten valt. Het voorkeursrecht is gevestigd om de gemeente een beter uitgangspunt te verschaffen op de onroerend goed markt en om de regie te behouden, onder meer ter voorkoming van prijsopdrijving. Zoals de Afdeling heeft geoordeeld in onder meer haar uitspraken van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1089 en 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332, blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg dat de wetgever

met de invoering van de Wvg heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten

Pagina 4 van 8

behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. Dat hieronder ook infrastructurele projecten vallen, blijkt, zoals terecht wordt opgemerkt door verweerder, ook uit de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1995/75, 13 713, nr. 3, p. 1). Uit deze Memorie van Toelichting blijkt dat het gaat om de versterking van de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid. Onder het ruimtelijke beleid valt ook de infrastructuur. De aangevoerde Kamervragen die door gemachtigde tijdens de hoorzitting zijn aangevoerd doen hier niet aan af. Tevens heeft verweerder

inzichtelijk gemaakt met voorbeelden uit de praktijk dat een voorkeursrecht vaker wordt ingezet als instrument om grip te houden bij infrastructurele ontwikkelingen. De commissie is dan ook van oordeel dat deze bezwaargronden niet slagen. Vervolgens heeft bezwaarde aangevoerd dat bestreden besluit 1 niet voldoet aan de vormvereisten.

Bezwaarde wijst daarbij op de vormvereisten zoals opgenomen in artikel 3, tweede en derde lid, Wvg. Bezwaarde merkt op dat bestreden besluit 1 slechts aan één van de vijf punten voldoet: het besluit

vermeldt de kadastrale aanduidingen van de percelen die bij bezwaarde in eigendom zijn en die al dan niet gedeeltelijk bij het bestreden besluit betrokken zijn. Aan de overige vereisten voldoet bestreden besluit 1 niet: 1) de grootte van de betreffende percelen wordt niet vermeld; 2) op geen manier wordt aangegeven welke perceelsgedeelten het betreffen, slechts dat het gaat om de gronden die betrokken

zijn bij het bestemmingsplan "Randweg Opheusden"; 3) een lijst met namen van de eigenaren van de betrokken percelen ontbreekt en 4) een kadastraal overzicht ontbreekt. Bezwaarde is dan ook van oordeel dat bestreden besluit 1 onrechtmatig is, omdat het niet voldoet aan de vormvereisten. Daarnaast

is bezwaarde van oordeel dat bestreden besluit 1 geen blijk geeft van enige motivering, wat maakt dat een deugdelijke motivering ontbreekt, zodat het ook in strijd is met het motiveringsbeginsel zoals neergelegd in artikel 3:46 Awb.

De commissie constateert dat op pagina 1 van bestreden besluit 1 bij 'bijlagen' is aangegeven dat er geen bijlagen bij het besluit zijn toegevoegd. Ook op de laatste pagina (pagina 4) van het besluit staan

geen bijlagen vermeld. Dit in tegenstelling tot bestreden besluit 2, waarbij bij 'bijlagen' is aangegeven dat er 2 bijlagen zijn en op de laatste pagina (pagina 3) staat vermeld dat als bijlagen een grondplantekening en een perceellijst (geanoniniiseeid) zijn ioegevoegd. In het bezwaardossiei'zijn de betreffende stukkeii terug wel te vinden, onder A1. tot en met A4. (collegeadvies inclusief bijlagen). Hieruit blijkt de kadastrale aanduiding, de grootte van elk van de desbetreffende percelen volgens de kadastrale

registratie, de grootte van een perceelsgedeelte, indien de aanwijzing betrekking heeft op een gedeelte van een onroerende zaak, en de namen van de eigenaren van de desbetreffende onroerende zaken en

van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken zijn onderworpen. Als bijlagen zijn toegevoegd een kadastraal overzicht waarop duidelijk de gronden aangegeven zijn waarop de aanwijzing betrekking heeft en de bijbehorende percelen of pereeelsgedeelten. De commissie is met verweerder van oordeel dat, mocht het al zo zijn dat bezwaarde de betreffende

bijlagen (te weten het kadastraal overzicht en de bijbehorende percelen of perceelsgedeelten) niet heeft ontvangen, bezwaarde in deze situatie niet in zijn belangen is geschaad. Bezwaarde heeft tijdig bezwaar kunnen maken en daarnaast bestaat geen discussie over de vraag op welke percelen van bezwaarde het voorlopig aanwijzingsbesluit ziet. Zoals eerder opgemerkt, blijkt uit de overgelegde stukken dat het aanwijzingsbesluit (bestreden besluit 2) zeker aan alle vereisten voldoet en bezwaarde het besluit mét

bijbehorende bijlagen heeft ontvangen, getuige de versie die bezwaarde mee heeft gestuurd met het (aanvullend) bezwaarschrift.

Met betrekking tot de motivering oordeelt de commissie als volgt. Uit het voorlopige aanwijzingsbesluit blijkt voldoende dat deze is gevestigd op het grondeigendom binnen het tracé van de randweg Opheusden om speculatie met grond te voorkomen. Verder blijkt uit het collegevoorstel dat de gemeenteraad het bestemmingsplan voor de realisatie van de randweg Opheusden heeft vastgesteld en

dat de gronden op het tracé grotendeels in particulier eigendom zijn. Deze gronden moet de gemeente aankopen om de weg aan te leggen. Met bijna alle grondeigenaren is al een eerste gesprek gevoerd om hen te informeren over de plannen en eventuele randvoorwaarden op te halen. Uit het voorstel volgt dat het van belang is om speculatie over dan wel belemmering tot verwerving door derden van de betrokken

gronden te voorkomen. Door verweerder is tijdens de hoorzitting nog toegelicht dat onderhandelingen met de vorige eigenaar twee jaar geleden zijn misgelopen en deze de gronden op het laatste moment aan bezwaarde heeft verkocht (in plaats van aan de gemeente). De commissie deelt de mening dat een aanwijzing als bedoeld in de Wvg hiervoor een geschikt middel is.

Pagina 5 van 8

De commissie constateert dat in het verweerschrift nog toegelicht is dat het voorkeursrecht gevestigd is

om prijsopdrijving tegen te gaan en om de regiefunctie van de gemeente bij het realiseren van de aan de betrokken gronden toegedachte bestemming te waarborgen. Deze motieven kunnen het besluit tot aanwijzing van de betrokken percelen dragen en zijn in overeenstemming met doel en strekking van de Wvg (waarbij wordt verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 6 september 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AY7589). Het voorkeursrecht ziet bovendien op het voorkomen van prijsopdrijving door tegen elkaar opbiedende marktpartijen, waardoor de financieel economische uitvoerbaarheid van de

plannen nadelig wordt beïnvloed. Eventuele prijsopdrijving is ongewenst in het kader van de financiële uitvoerbaarheid van de plannen. Het voorkeursrecht geldt als waarborg tegen ongewenste prijsopdrijving. De commissie volgt dan ook het standpunt van verweerder dat er geen sprake is van een motiveringsgebrek bij bestreden besluit 1 . De commissie concludeert dan ook, gelet op al het voorgaande, dat bestreden besluit 1 op goede gronden tot stand is genomen. Ten aanzien van bestreden besluit 2 voert bezwaarde aan dat nu dit besluit gebaseerd is op artikel 3 Wvg en niet op artikel 5 Wvg dit reeds maakt dat het bezwaar om die reden gegrond dient te worden verklaard. Immers illustreert het raadsbesluit - dat is genomen met gebruikmaking van het 'reguliere' instrument van vestiging van een voorkeursrecht - volgens bezwaarde dat het inzetten van het instrument voor het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht onnodig was en daarmee ook onrechtmatig; het voorlopig voorkeursrecht is immers slechts bedoeld voor situaties waarin een raadsbesluit niet kan

worden afgewacht. Daarnaast wijst bezwaarde nog op de mogelijkheden die de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) biedt in het kader van een bestemmingsplan dat wordt voorbereid (artikel 3. 3 en 3. 7 van de

Wro). De commissie merkt op dat in het gedeelte hiervoor reeds uiteen is gezet waarom volgens de commissie het college gebruik heeft mogen maken van haar bevoegdheid een voorlopig aanwijzingsbesluit te nemen. De commissie is tevens van oordeel dat het standpunt van bezwaarde, dat het feit dat het aanwijzingsbesluit is gebaseerd op artikel 3 Wvg reeds maakt dat het bezwaar gegrond dient te worden verklaard omdat dit is voorafgegaan door een voorlopige aanwijzingsbesluit, niet nader is toegelicht of

concreet onderbouwd en geen steun vindt in het recht en/of relevante jurisprudentie. Zoals al is beoordeeld in het eerdere gedeelte, is de commissie ook van oordeel dat het aanwijzingsbesluit (bestreden besluit 2) op goede gronden is genomen en zorgvuldig tot stand is gekomen. Dat de Wro

mogelijkheden biedt om in het bestemmingsplan eisen te stellen voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden dan wel het slopen van bouwwerken en/of een voorbereidingsbesluit te nemen (zoals

opgenomen in de artikelen waarnaar bezwaarde verwijst) doet hier niet aan af. Die mogelijkheid staat los van de bevoegdheid tot het nemen van een (voorlopig) aanwijzingsbesluit op grond van de Wvg. Terecht merkt verweerder daarbij op dat met het vestigen van een voorkeursrecht, anders dan wanneer (alleen) gebruik zou worden gemaakt van de bevoegdheden uit de Wro, immers wordt beoogd om prijsopdrijving

tegen te gaan en om de regiefunctie van de gemeente bij het realiseren van de aan de betrokken gronden toegedachte bestemming te waarborgen. Gelet op het voorgaande is de commissie dan ook van oordeel dat zowel het voorlopige aanwijzingsbesluit als het aanwijzingsbesluit rechtmatig zijn. De commissie constateert dat bezwaarde vervolgens aanvoert dat ook bestreden besluit 2 een

deugdelijke motivering ontbeert. Volgens bezwaarde wordt slechts aangegeven dat uw raad heeft besloten de in het besluit genoemde percelen aan te wijzen en dat deze aanwijzing betrekking heeft op de gronden waarop het bestemmingsplan "Randweg Opheusden" van toepassing is. Volgens bezwaarde maakt reeds de aard van een dergelijk verstrekkend instrument als de vestiging van een voorkeursrecht

dat een besluit waarin geenszins wordt gemotiveerd wat de reden is voor het gebruik van dat instrument in rechte geen stand kan houden. Daarbij dient volgens bezwaarde ieder besluit blijk te geven van de

belangenafweging die zou hebben plaatsgevonden, zoals bedoeld in artikel 3:2 Awb. Ook dat volgt volgens bezwaarde geenszins uit het raadsbesluit. Gelet op het voorgaande is volgens bezwaarde (ook) het raadsbesluit in strijd met artikel 3:2 en artikel 3:46 van de Awb. Het dient volgens bezwaarde alleen al hierom te worden herroepen. De commissie is van oordeel dat uit het aanwijzingsbesluit voldoende blijkt dat deze is gevestigd op het

grondeigendom binnen het tracé van de randweg Opheusden om speculatie dan wel belemmering tot verwerving door derden van de betrokken gronden te voorkomen. Uit het bijbehorende raadsvoorstel

Pagina 6 van 8

blijkt dat uw raad het bestemmingsplan voor de realisatie van de randweg Opheusden heeft vastgesteld en dat de gronden op het tracé grotendeels in particulier eigendom zijn. Deze gronden moet de gemeente aankopen om de weg aan te leggen. Met bijna alle grondeigenaren is al een eerste gesprek gevoerd om

hen te informeren over de plannen en eventuele randvoorwaarden op te halen. Uit het voorstel volgt dat het van belang is om speculatie over dan wel belemmering tot verwerving door derden van de betrokken gronden te voorkomen. De commissie deelt de mening dat een aanwijzing als bedoeld in de Wvg hiervoor een geschikt middel is en dat er geen sprake is van een motiveringsgebrek.

Ten aanzien van de belangenafweging is de commissie van oordeel dat door verweerder er terecht op wordt gewezen dat de wetgever zelf bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een

voorkeursrecht te dienen algemene belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het enkele financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken (zie de uitspraken van de Afdeling van 11 juli 2018,

ECLI:NL:RVS:2018:2332en 27 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:B01862).Ook wijst verweerder terecht op vaste jurisprudentie van de Afdeling (zie de uitspraken van de Afdeling van 26 september 2012,

ECLI:NL:RVS:2012:BX8248en 21 augustus 2002, ECLI:NL:RVS:2002:AE6739)waaruit volgt dat bij het vestigen van een voorkeursrecht weliswaar sprake is van een inbreuk op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, maar dat deze inbreuk plaatsvindt in het algemeen belang en onder de voorwaarden zoals voorzien in de Wvg, terwijl niet kan worden gezegd dat daarbij niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door die wet nagestreefde algemene belang en de fundamentele rechten van de eigenaar. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk

beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat bezwaarde als eigenaar van het perceel niet langer de aan hem toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen, maar uitsluitend dat hij - indien hij tot vervreemding zou willen overgaan - eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de percelen te kopen. Niet kan worden gezegd dat in de Wvg niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. De commissie volgt dat standpunt. De commissie constateert dat verweerder heeft toegelicht dat het belang bij het vestigen van het voorkeursrecht is gelegen in (de realisatie van) het tracé van de Randweg Opheusden. De afweging van het aiyemeen Lieiariy dal hiernifctó iü gediend tegen liet iiidividueie beiang van de bij de vestiging van het voorkeursrecht betrokken eigenaren, heeft geleid tot de conclusie dat het belang van de gemeente bij het vestigen van het voorkeursrecht zwaarder moet wegen. De commissie acht de aangedragen motivering voldoende en acht het aanwijzingsbesluit voldoende gemotiveerd. Van strijd met artikel 3:2 dan wel 3:46 van de Awb is dan ook geen sprake.

Vervolgens heeft bezwaarde aangevoerd dat de ontwikkeling ten onrechte in delen wordt gesplitst; het betreft volgens bezwaarde immers een infrastructureel project dat gelijktijdig met de nieuwe fase van de ontwikkeling van de woonwijk Herenland te Opheusden zal worden gerealiseerd en daarmee ook integraal samenhangt. In dat kader wijst bezwaarde er nogmaals op dat het feit dat het hier (louter) om een infrastructureel project gaat overigens al maakt dat sprake is van strijd met de wet. De Wvg is immers überhaupt niet bedoeld voor dergelijke projecten, omdat de kans op speculatie daarbij nihil is. Het raadsbesluit is volgens bezwaarde ook gelet daarop in strijd met de wet genomen. De commissie is met verweerder van oordeel dat het bezwaar met betrekking tot het opsplitsen van de ontwikkeling van het gebied in kwestie niet kan worden gevolgd. Terecht merkt verweerder op dat sprake is van een infrastructureel project, dat volgens bezwaarde integraal samenhangt met de ontwikkeling van de woonwijk Herenland, wat daar ook van zij, niet maakt dat het (voorlopig) aanwijzingsbesluit met betrekking tot de percelen die in eigendom zijn van bezwaarde niet kon worden opgenomen. De

commissie deelt ook het standpunt van verweerder dat of sprake is van een goede ruimtelijke ordening en/of van een economisch uitvoerbaar plan aan bod kan komen in de fase van planuitwerking waarin de discussie wordt gevoerd over het tracé en de inpassing daarvan en dat tegen het juridisch-planologisch proces waarin de planuitwerking is vervat vanzelfsprekend bezwaar en beroep open staat. De commissie verwijst verder voor haar oordeel omtrent speculatie naar hetgeen zij eerder in dit advies heeft opgenomen ten aanzien daarvan. Zij merkt nog eens op dat zij van oordeel is dat ook bij infrastructurele projecten speculatie niet uit te sluiten valt. Ook het standpunt van bezwaarde dat het vestigen van een voorkeursrecht niet mogelijk zou zijn in geval van een infrastructureel project is eerder aan bod gekomen in dit advies. De commissie benadrukt nogmaals dat zij van oordeel is, met verweerder, dat dit geen steun vindt in de wet, de wetsgeschiedenis of de rechtspraak ter zake.

Pagina 7 van 8

Verweerder heeft op dit punt nog terecht gewezen op de memorie van toelichting bij de Aanvullingswet grondeigendom (Kamerstukken II 2018-2019, 35 133, nr. 3, p. 61) waaruit blijkt dat het vestigen van een voorkeursrecht een goed middel is om ongewenste effecten van planvorming in de zin van prijsopdrijving of ongunstige verkaveling te voorkomen en zo betere omstandigheden te creëren voor de uitvoering van een initiatief van maatschappelijk belang (waar ook wegen c. q. infrastructurele projecten onder vallen). Gelet op al het voorgaande is de commissie van mening dat de bestreden besluiten op goede gronden tot stand zijn gekomen en dat het aanwijzingsbesluit in stand kan blijven. Proceskostenvergoeding Op grond van artikel 7:15, tweede lid, Awb worden de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op ver2oek van de belanghebbende voorzover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. In casu adviseert de commissie de bestreden besluiten niet te herroepen. Om die reden adviseert de commissie het verzoek om proceskostenvergoeding dan ook af te wijzen. Advies

De commissie adviseert om het bezwaarschrift ontvankelijk en ongegrond te verklaren en het aanwijzingsbesluit in stand te laten. Daarnaast adviseert zij het verzoek om proceskostenvergoeding af te wijzen.

datum advies : 4 november 2022 De commissie bezwaarschriften, de secretaris

de voorzitter

mw. mr.

dhr. mr.

bijlage l : bijlage 11-1: bijlage lt-2: bijlage lt-3: bijlage III : bijlage IV : bijlage V : bijlage VI :

bezwaarschrift d. d. 15juni 2022 bestreden besluit d. d. 3 mei 2022 grondplantekening getekende perceellijst (aanvullend) bezwaarschrift d. d. 24 augustus 2022 bestreden besluit d.d. 7 juli 2022 verweerschriftd.d. 26 jufi 2022 verweerschriftd.d. 8 september 2022

bijlage Vil:

juridisch kader

Pagina 8 van 8

ïsb'^^- l INGEKOMEN 1 6 JUNI 2022

Uflïï DBR FBLT2

Van der Feltz advocaten

Javastraat 22, 2585 AN Den Haag Postbus 85615, 2508 CH Den Haag

advocaten

T: *3] (0170 31 31 050 E: Infofffeltz. nl w: www. fettz. nl

AANGETEKEND College van burgemeester en wethouders van de gemeente Neder-Betuwe Postbus 20

4043 ZG OPHEUSDEN

Datum: Onze ref.:

15 juni 2022 20227774^

Van:

l, advocaten

Betreft:

Vabo / Neder-Betuwe (Wvg) Bezwaarschrift tegen uw besluit van 3 mei 2022

Geacht college, Namens Vabo Vastgoed B.V., gevestigd aan de Anthonie Diemenstraat 36 te (4104 AE) Culemborg (hierna: 'Vabo'), maken wij hiermee tijdig bezwaar tegen uw besluit van 3 mei 2022, zoals gepubliceerd op 4 mei 2022 (Gemeenteblad 2022, 199781) en in werking getreden op 5 mei 2022, met als kenmerk Z/19/067440/170237 (hierna: 'het bestreden besluif). Een afschrift van het bestreden besluit en de kennisgeving daarvan treft u aan als bijlage l.

Met het bestreden besluit heeft uw college besloten gronden die in eigendom zijn bij Vabo voorlopig aan te wijzen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: 'Wvg') van toepassing is, zoals bedoeld in artikel 6 Wvg. Vabo kan zich niet met het bestreden besluit verenigen. Hierna worden de gronden waarop haar bezwaar berust uiteen gezet. Voordat daaraan toegekomen wordt, wordt eerst aandacht besteed aan het procedureverloop tot nu toe. Dit bezwaarschrift wordt afgesloten met een conclusie en een verzoek. Procedureverioop

l.

Bij besluit van 24 februari 2022 is het bestemmingsplan "Randweg Opheusden" (gewijzigd) vastgesteld door de raad van de gemeente Neder-Betuwe (hierna: de

Al onze werhzaamheöen worden verricht krachtens een overeenkomst van opdracht. yesloten mEt de naamloze vennootschap Van der Feltz advocaten N. V.. gevestigd te Oen Haag en ingeschreven in het handelsregister onder nr. 27364182. Op onze «verhzaann heden zijn algemene voorwaarden van toepassing Daarin is een beperking van aansprakelijfiheid opgenomen. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te Den Haag oniter nr. 43/2017 en zijn te raadplegen via www. feltz. nl.

'raad'). Met dit bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om een randweg ten zuiden van Opheusden te realiseren welke mede zal gaan dienen ter ontsluiting van de nieuwe wijk Herenland West. Het plangebied ligt tussen de kernen Opheusden en Kesteren en bestaat uit het tracé van de toekomstige randweg en een aantal aanliggende percelen. Het tracé gaat aan het einde van het Agro Business Centre met een nieuwe brug de Linge over, ten oosten van het kassencomplex aan de Parallelweg. Met een nieuwe spoorwegovergang kruist dit tracé het spoor. Vervolgens loopt het tracé langs het spoor kom uiteindelijk uit op de Tielsestraat. Dit bestemmingsplan is op dit moment nog niet onherroepelijk, nu onder meer Vabo hiertegen beroep heeft ingesteld. 2.

Met het bestreden besluit is een gedeelte van de percelen van Vabo voorlopig aangewezen zoals bedoeld in artikel 6 Wvg (zie figuur l).

Figuur l: uitsnede van de verbeelding behorend bij het bestemmingsplan "Randweg Opheusden", met daarbij met een rood kader (door ondergetekenden) aangegeven de gronden die in eigendom zijn van Vabo. Rood ingekleurd is het gedeelte van die gronden waarop het bestreden besluit ziet. Gronden van bezwaar Het bestreden besluit is onrechtmatig genomen

3.

Uw college heeft het voorlopig voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 6 Wvg. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht is bij Wijzigingswet van 1996 geïntroduceerd. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de gedachte achter het creëren van deze uitzonderingsmogelijkheid was om de gemeente

daadkracht te geven en om te voorkomen dat de gemeenteraad wordt ingehaald door

2/6

de feitelijke ontwikkelingen op de grondmarkt. De Memorie van Toelichting bij deze wet stelt dat:' "met deze maatregelen [... ] een maximale slagvaardigheid van het Instrument [wordt] bereikt en zal het in de praktijk goed mogelijk blijken te zijn - ook bij snelle ontwikkelingen In de grondmarkt - een adequaat gemeentelijk grondbeleid te voeren."

De gedachte achter het introduceren van een voorlopig voorkeursrecht is dus dat er snel gereageerd kan worden in afwachting van een raadsbesluit. Ten aanzien van het uitoefenen van deze bevoegdheid Is In de Memorie van Toelichting bij de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening het volgende opgemerkt:2 "Deze bevoegdheidvoor burgemeester en wethouders Is opgenomen om te voorkomen dat In een vroeg stadium van de besluitvorming de grondverwerving door de gemeente door snelle aankopen van andere partijen wordt gefrustreerd. Deze bevoegdheid Is niet In strijd met het duale stelsel omdat het hier slechts een korte pertode betreft, "[onderstreping ondergetekenden] Omgekeerd geldt dat als er al een (raads)besluit voorhanden is waaruit de ruimtelijke voornemens van de raad blijken, er geen reden (meer) is om snel te reageren, aangezien het doel van de voorlopige aanwijzing dan niet meer kan worden bereikt. In dat geval heeft de 'markt' immers al alle gelegenheid gehad om kennis te nemen van die voornemens en in het verlengde daarvan grondposities in te nemen, zodat een voorlopige aanwijzing dat niet meer kan verhinderen. De kaarten zijn in dat geval immers al geschud.

Mede tegen die achtergrond is in de rechtspraak onder de oude Wvg uitgemaakt dat, wanneer er al een ruimtelijke visie of een ruimtelijk plan voorhanden is, dient te worden bezien of deze visie of dit plan een basis biedt voor de vestiging van een voorkeursrecht, dat wil zeggen of bij dit plan aan de betrokken

gronden een gewijzigde bestemming wordt toegedacht. 3 Ingeval er al een ruimtelijk plan of visje is vastgesteld, kan het college van burgemeester en wethouders géén gebruik (meer) maken van de bevoegdheid om gronden voorlopig aan te wijzen. '1 Wij wijzen in dit kader ook op de annotaties van Boesveld onder de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van 18 november 1999 en 26 september 2001:5

' Kamerstukken TK 1994/95, 24 235, nr. 3, p. 8-10 2 Kamerstukken TK 2006/07, 30 938, nr. 3, p. 57. 3 Vgl. ABRS 26 september 2001, Gst. 2002, 7161, 7. - vgl. o. a. ABRvS 17 december 1999, Gst. 2000, 7121, 6 en ABRS 18 november 1999, Gst. 2000, 7114, 8. 5 Zie de vorige twee voetnoten.

3/6

"Sinds de wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in 1996 kan een voorkeursrecht vervroegd worden gevestigd. Van deze mogelnkheid kan gebruik worden gemaakt in die gevallen waarin nog geen planotoaische arondslao in de vorm van een fontweroltjestemm/nasD/an of een fontwerplstructuurolan aanwezig Is

en derhalve geen voorkeursrecht kan worden gevestigd op basis van de artikelen 2 of 6 van de Wvg. "[onderstreping ondergetekenden] En:

"Het is Inmiddels vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat op basis van artikel 8, eerste lid, van de Wvg een voorkeursrecht

alleen 'vervroegd'kan worden gevestigd in die gevallen waarin nog geen planologische grondslag In de vorm van een (ontwerp)structuurplan, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming, of een (ontwerp)bestemmlngsplan aanwezig is en derhalve de vestiging van een 'regulier' voorkeursrecht op basis van de artikelen 2 of 6 van de Wvg niet mogelijk is (zie eerder AbRS 18 november 1999,

Gst. 2000, 7114, 8 (Roermond) en AbRS 17 december 1999, Gst. 2000, 7121,6 (Nieuwegein) beide m. nt. dzz. )." Hoewel de rechtspraak waarover in voornoemd citaat wordt gesproken dus dateert van vóór de wijziging van de Wvg als gevolg van de inwerkingtreding van de Wro, zijn er geen aanwijzingen dat de wetgever heeft beoogd hierin een verandering aan te brengen. Integendeel, uit onder meer de volgende passage uit de MvT van de

Invoeringswet Wro, die direct voorafgaat aan de hiervoor al aangehaalde passage uit de MvT, volgt duidelijk dat (ook) onder de huidige Wvg een voorlopig voorkeursrecht alleen kan worden gevestigd als nog geen ruimtelijke visie of ruimtelijk plan voorhanden is:

"Artikel 6 Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen voor de duur van maximaal 3 maanden. Aan een voorlopig voorkeursrecht ligt nog geen raadsbesluit of ruimtelijk plan ten grondslag, "[onderstreping ondergetekenden]

In dit geval ligt juist wél een ruimtelijk plan aan de voorlopige aanwijzing ten grondslag, te weten het bestemmingsplan "Randweg Opheusden". In het bestreden besluit wordt dat ook concreet zo benoemd:

Burgemeestef en wethoudersvan de gemeenteNeder-Betuwemakenop grond vAn artikel 7, lid 1 van de Wet voorkeufsrecht gemeenten (Wvg) bekend dat zij op 3 mei 2022 op grond van het bepaalde in artikel 6 van de Wvg, hebben besloten om voorlopig gronden aan ce wijzen waafopde artikelen 10 tot en met 15. 24 en 26 Wvgvan toepassing zijn. De gronden zijn gelegen in het gebied waarop het bestemmingsplan Randweg Opheusden van toepassing is. Dit gebied ligt globaal ten zuiden van Opheusden en verbindt de Bomenlaan in Opheusden langs het spoor naarde Tiefsestraai in Kesteren.Het besluit treedt in werkingop 5 mei 2022(ééndag na publicatiein het Gemeentebladvan 4 mei 2022).

4/6

8.

Daarbij geldt dat het hter een infrastructureel project betreft en dat de Wvg daar überhaupt niet voor bedoeld is; de kans op speculatie is daarbij Immers nihil. Om deze reden hoeft de gemeente ook daarom geen regie te (willen) voeren.

9.

Gelet op het hiervoor beschreven juridisch kader is het bestreden besluit onrechtmatig, want In strijd met de Wvg genomen, en dient dan ook te worden herroepen, althans kan niet in rechte worden gehandhaafd.

Het bestreden besluit voldoet niet aan de vormvereisten

10.

Uit artikel 6, tweede lid, Wvg, volgt dat - onder meer - artikel 3, eerste en tweede lid, Wvg, van toepassing zijn op een voorlopige aanwijzing door het college, zoals bedoeld in artikel 6, eerste lid, Wvg.

11.

Ingevolge artikel 3, tweede en derde lid, Wvg, dient een aanwijzing aan verschillende (vorm)vereisten te voldoen. Zo dient een besluit tot aanwijzing de volgende gegevens te vermelden en/of te bevatten: .

De kadastrale aanduiding;

.

De grootte van elk van de betreffende percelen;

.

De grootte van een perceelsgedeelte, indien de aanwijzing betrekking heeft op

.

een gedeelte van een onroerende zaak; de namen van de eigenaren van de desbetreffende onroerende zaken en van de

.

rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken zijn onderworpen; een kadastraal overzicht waarop duidelijk is aangegeven de gronden waarop de aanwijzing betrekking heeft en de bijbehorende percelen of perceelsgedeelten.

12.

Van voornoemde vijf punten voldoet het bestreden besluit slechts aan één: het besluit vermeldt de kadastrale aanduidingen van de percelen die bij Vabo in eigendom zijn en die al dan niet gedeeltelijk bij het bestreden besluit betrokken zijn. Met betrekking tot de andere vereisten voldoet het bestreden besluit niet: .

.

De grootte van de betreffende percelen wordt niet vermeld;

Op geen manier wordt aangegeven welke perceelsgedeelten het betreffen, slechts dat het gaat om de gronden die betrokken zijn bij het bestemmingsplan "Randweg Opheusden";

13.

.

Een lijst met namen van de eigenaren van de betrokken percelen ontbreekt;

.

Een kadastraal overzicht ontbreekt.

Gelet op het voorgaande is het bestreden besluit eveneens onrechtmatig omdat het niet aan de daarvoor geldende (vorm)vereisten voldoet. Het bestreden besluit dient alleen al hierom te worden herroepen. Daarnaast geldt dat het bestreden besluit geen

5/6

blijk geeft van enige motivering, wat maakt dat een deugdelijke motivering ontbreekt, zodat het ook in strijd is met het motiveringsbeginsel zoals neergelegd in artikel 3:46 Awb.

Conclusie

In dit bezwaarschrift is namens Vabo uiteengezet waarom het bestreden besluit onrechtmatig is genomen en geen stand kan houden. Het is genomen in strijd met het recht en de in dat kader relevante rechtspraak, alsook met de strekking van de Wvg. Verder geldt dat het bestreden besluit niet voldoet aan de daarvoor geldende (vorm)vereisten en geen

deugdelijke motivering bevat. Gelet hierop wordt uw college verzocht de bezwaren van Vabo gegrond te verklaren en het bestreden besluit te herroepen. Verder wordt uw college verzocht de kosten die Vabo in het kader van deze procedure redelijkerwijs heeft moeten maken te vergoeden, zoals bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.

Met vriendelijke groet,

6/6

URn DBR FBLTZ advocaten

Bijlage l

gemeente

Neder-Betuwe Vabo Vastgoed BV Anthonie van Diemenstraat 36

4104AECulemborg

uw bnef van uw kenmerk ons kenmerk

Z/19/067440/170237

behandeld door

bijlagen)

Opheusden

4 mei 2022

Onderwerp Aanwijzing Wet voorkeursrecht gemeenten

Geachte heer, mevrouw,

Volgens de openbare registers van het Kadaster bent u eigenaar of bezit u een beperkt recht op het perceel/de percelen kadastraal bekend gemeente Dodewaard, sectie C, nummer(s) 786, 787 en 788.' Op 3 mei 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Neder-Betuwe uw perceel/pereelen aangewezen als perceel waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. Deze aanwijzing heeft betrekking op de gronden waarop het bestemmingsplan Randweg Opheusden van toepassing is. Dit gebied loopt globaal van de Bomenlaan in Opheusden langs het spoor naar de Tlelsestraat in Kesteren. Het besluit treedt in werking op 5 mei 2022 (één dag na publicatie in het Gemeenteblad van 4 mei 2022). Gevolgen De aanwijzing van gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing is houdt in dat eigenaren en andere rechthebbenden op de aangewezen gronden, wanneer deze die gronden respectievelijk erop gevestigde beperkte rechten wensen te vervreemden, deze eerst aan de gemeente Neder-Betuwe te koop moet aanbieden. In juridische termen wordt hieronder in dit verband verstaan: de overdracht in eigendom of de toebedeling van een onroerende zaak, alsmede de overdracht of de toebedeling dan wel de vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik.

Ook kan de gemeente öe nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn i/erricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het hierbij geregelde voorkeursrecht. Als u wilt verkopen, bent u namelijk voortaan verplicht uw onroerende zaak eerst aan de gemeente te koop aan te bieden, tenzij er een uitzonderingsgrond bestaat. Alleen als de gemeente niet op uw aanbod ingaat, mag u uw onroerende zaak aan anderen verkopen. Doet u dit niet, dan zal de overdracht (het transport) aan een ander dan de gemeente door de notaris geweigerd worden. Onder elke transportakte moet namelijk een verklaring van de notaris worden opgenomen, dat op de betreffende onroerende zaak geen voorkeursrecht rust en zo dit wel het geval is, dat dan de verkoop niet in strijd met de Wet voorkeursrecht gemeenten plaatsvindt. De ' In deze kennisgevingwordtverdergesprokenover 'uweigendom', 'uw onroerendezaak'en wordt u aangesprokenals 'eigenaar'. Indienu echter geen eigenaarbent maareen beperkt zakelijkrecht heeftop een aangewezenperceel, dientu op dezeplaatsten 'zakelijkrecW. 'de onroerendezaakwaaropu een ïaketifk rechtheeft'en 'zakelijkgerechtigde'te lezen. Postbus 20 | 4043 ZGOpheusden | Burgemeester 1-cKfitersifaat20 ] 4043 KMOpheusden | leleloon 14 0488 |www.ned®rtietuwe.rtf | iiïo@r*BdBrbetuwejil

levering van het verkochte goed aan een ander dande gemeente kan dan dus niet plaatsvinden en dit kan wellicht voor dieander aanleiding zijn u om vergoeding van mogelijke schadete verzoeken. Devestigingvan hetvoorkeursrechtgeldtvooreentermijn van 3 maanden.Binnendezedrie maanden kan de gemeenteraad een besluit tot aanwijzing nemen waarna het voorkeursrecht voor

maximaal tienjaar, te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, wordt gevestigd. Uitzonderingen

Opde verplichting tot aanbieding aan degemeente bestaat een aantal uitzonderingen, die in artikel 10 lid 2, 3 en 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten zijn opgesomd. Uitzonderingen op de plicht uw onroerende zaak eerst aan de gemeente aan te bieden, zijn onder meer:

eenovereenkomsttussen bloed-ofaanverwanteninde rechte lijn ofin dezijlijntot de2e graad of met een pleegkind;

verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap; een overeenkomst met een ander overheidslichaam; executieverkoop;

een overeenkomst met een pachter uit hoofde van zijn wettelijke voorkeursrecht;

voor de dag van publicatie in het Gemeenteblad in de openbare registers ingeschreven koopof optieovereenkomsten die vervat zijn In een akte, deze overeenkomsten dienen de naam van de koper en de verkoopprijs te bevatten en de vervreemding dient te geschieden binnen

zes maanden na de dagwaarop de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers. Nadere inlichtingen hierover kunt u krijgen bij de gemeente. Wijze van aanbieden

Indienu voornemensbentuwonroerendezaakgeheelofgedeeltelijkte verkopen, moetu de gemeentehiervanschriftelijkbijaangetekendebriefeenopgavedoen. Indiendegronddeeluitmaakt van een complex van gronden dateen samenhangend geheel vormt en u dit gehele complex wilt

verkopen, dankuntu ditinuwopgaveaandegemeentevermeldenendaarbijeisendatdegemeente het gehele door u aangeboden pakket koopt. Indien de grond als onderdeel van een bedrijf of ondernemingwordtbenut, geldteveneensdatu dit in uwopgaveaandegemeentekuntvermeldenen kunt eisen dat de gemeente het bedrijfof onderneming in haar besluit betrekt.

Betreft aldus uw aanbod aande gemeente meer dan slechts de grond die in de aanwijzing is

begrepenenzietdegemeenteafvandeuitoefeningvan haarvoorkeursrecht, danhebtu gedurende driejaren naeenzodanigberichtdevrijheidhettotaledooru aandegemeenteaangebodenpakket van grond en/ofdaarop rustende beperkte rechten aan een ander te verkopen. Brengt u na de afwijzingdoor de gemeente alsnog een splitsing aan in het door u aangeboden pakket en wenst u dit gedeeltelijk of in delen over te dragen, dan blijft u verplicht de gemeente in de gelegenheid te stellen

alseerste te verwerven, althansvoorzoverhetdeaangewezengrond betreft. U zultdandusopnieuw aangetekend of tegen bericht van ontvangst een schriftelijke opgave aan burgemeester en

wethouders moeten doen. Wat betreft de niet onder het voorkeursrecht vallende percelen en/of de

daaropte vestigenofgevestigdebeperkte rechtenvanhettotale pakketgeldtdezeverplichting niet. U kunt deze percelen zonder aanbieding aan de gemeente verkopen.

Pagina 2

Z/19/087440/170237

Beginselbesluit van de gemeente

Na ontvangst van uw opgave moeten burgemeester en wethouders binnen zes weken de beslissing nemen of zij met u willen onderhandelen en u hiervan in kennis stellen. Overschrijden burgemeester en wethouders deze termijn of delen zij u binnen dezetermijn mede, datzij in uw opgave niet geïnteresseerd zijn, dan mag u gedurende 3 jaren na verloop van die termijn respectievelijk na

bedoelde mededeling hel door u eerst aande gemeente aangeboden object aan een anderverkopen. Delen burgemeester en wethouders u mede, dat zij wel op uw aanbod willen ingaan en daartoe een

zogenaamd beginselbesluit tot aankoop hebben genomen, dan kunt u verder met de gemeente onderhandelen.

De onderhandelingen Oeskundigenadvies over de prijs

Wanneer de gemeente in beginsel heeft aangegeven te willen aankopen, kunnen de onderhandelingen beginnen. Als de gemeente naar uw mening te lang op zich laat wachten met het doen van een bod, of als de onderhandelingen naar uw mening te traag verlopen, bijvoorbeeld omdat de gemeente in uw ogen niet genoeg wil betalen, dan kunt u te allen tijde door middel van een schriftelijk verzoek aan burgemeester en wethouders om de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Burgemeester en wethouders moeten uw verzoek binnen vier weken aan de rechtbank

overbrengen. De rechtbank benoemt vervolgens deskundigen die zo spoedig mogelijk aan de

rechtbank advies uitbrengen over de prijs. De rechtbank doet binnen 6 maanden na ontvangst van het verzoekschrift bij beschikking uitspraak. Tegen deze beschikking staat alleen beroep in cassatie (Hoge Raad) open. De kosten van de rechteriijke procedure, het deskundigenaduies en de

redelijkerwijs door de eigenaar gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand komen in beginsel voor rekening van de gemeente. Indien burgemeester en wethouders uw verzoek niet tijdig aan de rechtbank overbrengen of indien

burgemeester en wethouders de prijsvaststellingsprocedure tussentijds beëindigen,dan mag u gedurende 3 jaren na verloop van die termijn respectievelijk na bedoelde mededeling het door u eerst aan de gemeente aangeboden object aan een ander verkopen. Verkoop aan de gemeente

Indien u wilt verkopen tegen de door de rechter vastgestelde prijs dan dient u dat binnen drie maanden nadat de beschikking onherroepelijk is geworden aan de gemeente kenbaar te maken.

Alsdan is de gemeente verplicht haar medewerking te verlenen aande totstandkoming van een notariële akte waarbij de eigendom wordt overgedragen en de koopsom wordt betaald.

Pagina 3

Z/19/067440/170237

Bezwaar

Ingevolge de Algemene wet bestuursrecht kunnen belanghebbenden gedurende een termijn van zes

weken, ingaandededagnadatditbesluitbekendIsgemaaktInhetGemeenteblad van4 mei2022, bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Neder-Betuwe tegen voormeld besluit een bezwaarschrift Indienen. Het bezwaarschrift moet worden gericht aande raad van degemeente Neder-Betuwe, Postbus 20, 4043ZG Opheusden. Degene dieeen bezwaarschrift heeft ingediend en tevensvanmeningis datspoedisvereist,kaneenvoorlopigevoorziening(b.v. schorsing)vragenaan de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland, afdeling bestuursrecht, Postbus 9030, 6800

EM Arnhem. Het indienen van bezwaarofeen verzoek om een voorlopige voorziening schorst de werking van de aanwijzing niet. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Neder-Betuwe,

Pagina 4

2/19/067440/170237

i^-^i ^y- II -.L

gemeente

Neder-Betuwe Vabo Vastgoed BV Anthonie van Diemenstraat 36

4104 AE Culemborg

uw brief van uw kenmerk ons kenmerk

Z/19/067440/170237

behandeld door

bijlage(n)

Opheusden

4 mei 2022

Onderwerp Aanwijzing Wet voorkeursrecht gemeenten

Geachte heer, mevrouw,

Volgens de openbare registers van het Kadaster bent u eigenaar of bezit u een beperkt recht op het perceel/de percelen kadastraal bekend gemeente Dodewaard, sectie C, nummerfs) 786, 787 en 788.' Op 3 mei 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders "2" de gemeente Neder-Betuwe uw perceel/percelen aangewezen als perceel waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de

Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. Deze aanwijzing heeft betrekking op de gronden waarop het bestemmingsplan Randweg Opheusden van toepassing is. Dit gebied loopt globaal van de Bomenlaan in Opheusden langs het spoor naar de Tielsestraat in Kesteren. Het besluit treedt in werking op 5 mei 2022 (één dag na publicatie in het Gemeenteblad van 4 mei 2022). Gevolgen

De aanwijzing van gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing is houdt In dat eigenaren en andere rechthebbenden op de aangewezen gronden, wanneer deze die gronden respectievelijk erop gevestigde beperkte rechten wensen te vervreemden, deze eerst aan de gemeente Neder-Betuwe te koop moet aanbieden.

In juridische termen wordt hieronder in dit verband verstaan: de overdracht in eigendom of de

toebedeling van een onroerende zaak, alsmede de overdracht of de toebedeling dan wel de vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik. Ook kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het hierbij geregelde voorkeursrecht. Als u wilt verkopen, bent u namelijk voortaan verplicht uw onroerende zaak eerst aan de gemeente te koop aan te bieden, tenzij er een uitzonderingsgrond bestaat. Alleen als de gemeente niet op uw aanbod ingaat, mag u uw onroerende zaak aan anderen verkopen. Doet u dit niet, dan zal de overdracht (het transport) aan een ander dan de gemeente door

de notaris geweigerd worden. Onder elke transportakte moet namelijk een verklaring van de notaris worden opgenomen, dat op de betreffende onroerende zaak geen voorkeursrecht rust en zo dit wel het geval is, dat dan de verkoop niet in strijd met de Wet voorkeursrecht gemeenten plaatsvindt. De f In deze kennisgeving wordt verder gesproken over 'uw eigendom', 'uw onroerende zaak'en wordt u aangesproken als 'eigenaar'. Indien u echter geen eigenaar bent maar een beperkt zakelijk recht heeft op een aangewezen perceel, dient u op deze plaatsten 'zaketijh recht', 'de onroerende zaakwaarop u een zakelijk recht heeft' en 'zakelijk gerechtigde' te lezen. Postbus 20 14CW3 ZG Opheusden l Burgemeester Loddenlraal 20 j 4043 KM Opheutden) lelafoon 14 tXflfl |www. nBdert»eluwe. »tl lirrfo@nederbeluwe. nl

levering van het verkochte goed aan een ander dan de gemeente kan dan dus niet plaatsvinden en dit kan wellicht voor die ander aanleidingzijn u om vergoeding van mogelijke schade te verzoeken. De vestiging van het voorkeursrecht geldt voor een termijn van 3 maanden. Binnen deze drie maanden kan de gemeenteraad een besluit tot aanwijzing nemen waarna het voorkeursrecht voor

maximaal tien jaar, te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, wordt gevestigd. Uitzonderingen

Op de verplichting tol aanbiedingaan degemeente bestaat een aantal uitzonderingen, die in artikel 10 lid 2, 3 en 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten zijn opgesomd. Uitzonderingen op de plicht uw onroerende zaak eerst aan de gemeente aan te bieden, zijn onder meer: . een overeenkomst tussen bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot de 2e graad of met een pleegkind;