Toelichting
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’
Planstatus: ontwerp Datum: 2023-11-23 IMRO code: NL.IMRO.0944.HotelDePlasmolen-ON01
Buro Stedenbouw bv Kerkplein 5 8121 BM Olst T 0570 563083 www.burostedenbouw.nl
TOELICHTING
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ................................................................................................................... 5 1. Inleiding ........................................................................................................................... 7 1.1 Aanleiding en doel ......................................................................................................................... 7 1.2 Ligging, beschrijving en begrenzing plangebied .......................................................................... 7 1.3 Geldend bestemmingsplan ........................................................................................................... 9 1.4 Opzet van de toelichting................................................................................................................ 9
2. Beschrijving van de huidige situatie ............................................................................ 11 2.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 11 2.2 Historische ontwikkeling.............................................................................................................. 11 2.3 Stedenbouwkundige structuur .................................................................................................... 11 2.4 Plangebied en omliggende bebouwing ...................................................................................... 12
3. Planbeschrijving............................................................................................................ 15 3.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 15 3.2 Ontwikkelingen ............................................................................................................................ 15 3.3 Bouwplan..................................................................................................................................... 15 3.4 Landschappelijke inpassing ........................................................................................................ 16 3.5 Strijdigheid geldend bestemmingsplan ...................................................................................... 17
4. Relevant ruimtelijk beleid ............................................................................................. 18 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 18 4.2 Europees beleid .......................................................................................................................... 18 4.3 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 19 4.4 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 22 4.5 Regionaal beleid .......................................................................................................................... 24 4.6 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 25 4.7 Conclusie relevant ruimtelijk beleid............................................................................................. 27
5. Milieu- en omgevingsaspecten .................................................................................... 28 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 28 5.2 Bodem ......................................................................................................................................... 28 5.3 Verkeer en parkeren .................................................................................................................... 30 5.4 Bedrijven en milieuzonering ........................................................................................................ 32 5.5 Geluid .......................................................................................................................................... 33 5.6 Geur ............................................................................................................................................. 34 5.7 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................... 35 5.8 Water ...........................................................................................................................................
36 5.9 Ecologie....................................................................................................................................... 38 5.10 Archeologie en cultuurhistorie .................................................................................................. 42 5.11 Externe veiligheid ...................................................................................................................... 44 5.12 Ontplofbare oorlogsresten ........................................................................................................ 46 5.13 Milieueffectrapportage ............................................................................................................... 47 5.14 Conclusie milieu- en omgevingsaspecten ................................................................................ 48
6. Toelichting op de regels ............................................................................................... 49 6.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 49 6.2 Opzet regels ................................................................................................................................ 49 6.3 Nadere toelichting op de regels .................................................................................................. 50
7. Uitvoerbaarheid ............................................................................................................. 52 7.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 52 7.2 Financiële haalbaarheid .............................................................................................................. 52 7.3 Kostenverhaal .............................................................................................................................. 52
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
5
8. Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................... 53 8.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 53 8.2 Participatietraject ......................................................................................................................... 53 8.3 Zienswijzen .................................................................................................................................. 53
Bijlagen Bijlage 1: Landschapsplan Bijlage 2: Rapportage bodemonderzoeken Bijlage 3: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 4: Watermemo Bijlage 5: Quickscan flora & fauna Bijlage 6: Stikstofberekeningen Bijlage 7: Quickscan archeologie Bijlage 8: Oriënterend onderzoek ontplofbare oorlogsresten
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
6
1. Inleiding
1.1 Aanleiding en doel Dornick BV Beleggings- en beheersmaatschappij, hierna te noemen de initiatiefnemer, is voornemens om de locatie van het voormalige Hotel aan de Rijksweg in Plasmolen te herontwikkelen tot een kleinschalige woonbuurt. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een beeldbepalend hoofdgebouw met maximaal 15 appartementen aan de Molenplas en 12 twee-ondereen-kapwoningen aan de zuid- en zuidoostzijde van het plangebied. In 2001 brandde Hotel de Plasmolen aan de Rijksweg te Plasmolen af. Sindsdien ligt de locatie van het voormalige hotel braak en is het aan verloedering onderhevig. Aan de noordzijde van het plangebied ligt een vijver welke als roeivijver bij het voormalige hotel diende. De zone rondom de vijver en de zuidzijde van het plangebied is lange tijd bebost geweest en recent gerooid ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Mookerplas e.o., 1e herziening', zoals vastgesteld op 9 juli 2020. Om de voorgenomen ontwikkeling juridischplanologisch mogelijk te maken dient het bestemmingsplan ter plekke van het plangebied te worden herzien.
1.2 Ligging, beschrijving en begrenzing plangebied Het plangebied betreft het terrein van het voormalig hotel aan de Rijksweg in Plasmolen en is kadastraal bekend als gemeente Mook en Middelaar, sectie C, nummers 467, 468 en 1156 en heeft een oppervlakte van circa 22.046 m2. Het plangebied grenst aan de noord- en westzijde aan de Rijksweg. Ten oosten van het plangebied liggen woningen aan de Rijksweg en Muldershofweg en ten zuiden vormt de Muldershofweg de grens. In de huidige situatie is het plangebied nagenoeg volledig onbebouwd. Aan de zuidzijde liggen nog enkele tennisbanen behorende bij het voormalig hotel. Verder is het plangebied in beslag genomen door groen, dat in het kader van de voorgenomen ontwikkeling voor een groot deel is verwijderd (zie afbeeldingen paragraaf 2.4). Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de omgeving weer.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
7
Ligging plangebied in omgeving (blauw omcirkeld) (bron: www.google.nl/maps)
Exacte begrenzing plangebied (blauw omlijnd) (bron: www.google.nl/maps) 23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
8
1.3 Geldend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Mookerplas e.o., 1e herziening', zoals vastgesteld op 9 juli 2020. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het noordelijk deel van het plangebied rond de plas de bestemmingen 'Water' en 'Bos' en dubbelbestemmingen 'Waarde Archeologie' en 'Waterstaat - Waterbergend rivierbed'. Aan de westzijde van het plangebied ligt ter plekke van de Rijksweg de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De locatie van het voormalig hotel ten zuiden van de plas heeft de bestemming 'Horeca' met de functieaanduiding 'horeca van categorie 5'. Direct ten zuiden van de plas is een bouwvlak gelegen met functieaanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - zorgappartementen 1' en maatvoeringsaanduidingen 'maximum aantal wooneenheden: 14', 'maximum bouwhoogte: 22 m' en 'maximum goothoogte: 20 m'. Ten oosten van dit bouwvlak is direct ten zuiden van de plas nog een bouwvlak gesitueerd met functieaanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - zorgappartementen' en maatvoeringsaanduidingen 'maximum aantal wooneenheden: 11', 'maximum bouwhoogte: 13 m' en 'maximum goothoogte: 13 m'. Aan de zuidzijde van het plangebied is tot slot nog een derde bouwvlak gelegen met functieaanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk zorgappartementen'.
Hier gelden de maatvoeringsaanduidingen 'maximum aantal wooneenheden: 25', 'maximum bouwhoogte: 14 m' en 'maximum goothoogte: 10 m'. Aan de zuid- en oostzijde van het plangebied ligt langs een watergang de dubbelbestemming 'Waterstraat - Waterlopen'. Binnen het plangebied zijn tot slot nog enkele gebiedsaanduidingen opgenomen. Aan de noordzijde van het plangebied ligt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - weg'. Het gehele plangebied hebben de gebiedsaanduidingen 'milieuzone - extensiveringsgebied intensieve veehouderij' en 'wetgevingszone - ontheffingsgebied 2'. Onderstaande afbeelding geeft de verbeelding van het geldend bestemmingsplan weer.
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ''Mookerplas e.o., 1e herziening' (plangebied blauw omlijnd) (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
1.4 Opzet van de toelichting Het tweede en derde hoofdstuk van deze toelichting geven achtereenvolgens een beschrijving van de bestaande- en beoogde situatie. In het vierde en vijfde hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
9
Hoofdstuk zes bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zeven en acht komen de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
10
2. Beschrijving van de huidige situatie 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de historische ontwikkeling, de stedenbouwkundige structuur en het plangebied en de omliggende bebouwing in de huidige situatie beschreven.
2.2 Historische ontwikkeling De huidige kern Plasmolen is gelegen tussen de stuwwal, waarop zich natuurgebied de Sint Jansberg bevindt en de ten zuiden gelegen Mookerplas, ontstaan door grindafgravingen. De eerste bewoning op deze plek dateert uit de 2e eeuw. Ten noorden van het plangebied (aan de overzijde van de Rijksweg) op het landgoed Sint Jansberg in Plasmolen bevinden zich de resten van een Romeinse villa. De restanten van deze villa waren onderdeel van het tot nu toe grootste bekende Romeinse hoofdgebouw in Nederland. Het dorp Plasmolen in de huidige toestand is ontstaan rond de Mookerplas. Al in de 19e eeuw was het plaatsje bekend als recreatieplek. In de beginjaren van de 20e eeuw trok dit ook veel kunstenaars aan. Het voormalig hotel de Plasmolen speelde een centrale rol in de ontwikkeling van de kern. Al in de 19e eeuw was er sprake van 'Logement De Plasmolen', eigendom van toenmalig Baron Barthold van Verschuer. In de jaren na 1880 wordt het hotel diverse keren verbouwd en uitgebreid. In 1929 wordt het hotel voor een deel in de as gelegd na een brand op de bovenverdieping en in 1945 wordt het volledig verwoest tijdens oorlogshandelingen rond de Mookerplas. Na de oorlog wordt het hotel herbouwd, waarbij wordt aangesloten bij de Engelse Landschapsstijl.
Eind van de 20e eeuw neemt de concurrentie in de toeristische verblijfssector toe in Plasmolen en raakt het hotel uit de gratie. In 1998 wordt het hotel verkocht aan een groep investeerders die er een internationaal tenniscomplex van wil maken. Dit plan is nooit verwezenlijkt: in 2001 wordt het hotel opnieuw door een brand volledig verwoest. Sindsdien is het plangebied in verval geraakt. Hoewel er diverse plannen zijn geïnitieerd op deze locatie, is tot op heden nog niks gerealiseerd.
Historische kaarten omgeving plangebied, van links naar rechts: 1910, 1970, 2000 (bron: www.topotijdreis.nl)
2.3 Stedenbouwkundige structuur De kern Plasmolen ligt ingeklemd tussen de heuvels van de stuwwal ten noorden van het dorpje en de door grindafgravingen ontstane Mookerplas ten zuidwesten. Hierdoor heeft het dorpje een lintachtige structuur. De hoofdontsluiting van Plasmolen vindt plaats via de Rijksweg (N271); in noordwestelijke richting naar Mook en in zuidelijke richting naar Milsbeek. Een groot deel van Plasmolen bestaat uit recreatiewoningen en -parken bij de jacht- en recreatiehaven op de Mookerplas. Aan de zuidzijde van de Mookerplas ligt het dorp Middelaar met de buurtschappen Heikant en Katerbosch.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
11
2.4 Plangebied en omliggende bebouwing Het plangebied betreft een onbebouwd, bebost perceel ten zuiden van de Rijksweg. Vanaf de weg is het perceel niet goed zichtbaar vanwege de dichte begroeiing rond de plas. Het terrein waar de bebouwing is beoogd is inmiddels wel volledig vrij van begroeiing (op enkele behoudenswaardige bomen na). Aan de zuidoostzijde van het plangebied bevinden zich nog enkele in onbruik geraakte tennisbanen, die voorheen toebehoorden aan het hotel. De bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen op ruime, lommerrijke percelen. Verder ten westen van het plangebied overheersen centrumfuncties, met diverse restaurants, cafés en een parkeerplaats voor gebruikers van de Mookerplas. Ook ten noorden van de Rijksweg bevindt zich verspreid bebouwing, voornamelijk met recreatieve functies. Onderstaande afbeeldingen geven een indruk van de bestaande situatie van het plangebied.
Plangebied gezien vanaf de Rijksweg (kijkend in zuidelijke richting)
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
12
Bestaande plas gezien vanaf de Rijksweg (kijkend in zuidelijke richting)
Zuidelijk deel plangebied gezien vanaf de Rijksweg (kijkend in oostelijke richting)
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
13
Grens plangebied aan westzijde langs de Rijksweg (kijkend in noordelijke richting)
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
14
3. Planbeschrijving 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en wordt invulling gegeven aan een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing. Daarnaast wordt beschreven op welke punten de ontwikkelingen afwijken van het geldende bestemmingsplan.
3.2 Ontwikkelingen De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de herontwikkeling van het terrein van voormalig hotel de Plasmolen tot een kleinschalig woongebied. Direct ten zuiden van de voormalige roeiplas wordt een karakteristiek pand gerealiseerd, gerelateerd aan het voormalige hotelgebouw dat tot 2001 op deze locatie heeft gestaan, waarin maximaal 15 appartementen worden toegevoegd. Ten zuiden en oosten van dit gebouw worden daarnaast een twaalftal twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd. Voor de ontsluiting van het appartementengebouw en de tweekappers worden twee afzonderlijke ontsluitingswegen gerealiseerd, respectievelijk via de Rijksweg en de Muldershofweg. Hiermee wordt voorkomen dat er een doorgaande autoroute ontstaat die tot sluipverkeer in de omgeving kan leiden. De te realiseren woningen en appartementen zullen stedenbouwkundig en landschappelijk worden ingepast. Navolgende afbeelding verbeeldt de beoogde inrichting van het plangebied.
Stedenbouwkundig ontwerp plangebied (bron: Pouderoyen Compagnons)
3.3 Bouwplan Het bouwplan bestaat uit maximaal 15 appartementen en 12 twee-onder-een-kapwoningen. Het karakteristieke appartementengebouw krijgt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 11 en 14 meter. Het gebouw krijg een alzijdige oriëntatie, zowel gericht op de plas als op de beoogde grondgebonden woningen. Onder het appartementengebouw wordt voorzien in parkeergelegenheid voor de woningen; hier wordt een halfverdiepte parkeerkelder gerealiseerd.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
15
De twee-onder-een-kapwoningen worden in een L-vorm ten zuiden en oosten van het appartementengebouw gesitueerd. De woningen worden voorzien van een kap en hebben een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 11 meter. Ontsluiting van de twee-ondereen-kapwoningen vindt plaats via de ten zuiden gelegen Muldershofweg. Het appartementengebouw zal worden ontsloten via de bestaande zijweg van de Rijksweg ten westen van het plangebied. De plas aan de noordzijde van het plangebied blijft in de huidige staat behouden en krijgt een sterk openbaar karakter, onder andere door de toevoeging van een openbare speel- en recreatievoorziening. Het zicht op de plas vanaf de Rijksweg wordt tevens hersteld.
3.4 Landschappelijke inpassing Ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing in de omgeving is voor het plangebied een landschapsplan opgesteld. Dit landschapsplan is als bijlage 1 bij de toelichting opgenomen. Uitgangspunt voor het plan is het creëren van een fraaie parkachtige woonomgeving die aansluit op het dorpse karakter van Plasmolen. Hierbij wordt de plas weer tot centraal en beleefbaar element gemaakt. De ontsluitingswegen binnen het plan worden ingericht als verblijfsgebied in een groenzone waarbij auto's te gast zijn. De enkelzijdige woonstraten met tweekappers sluiten de ruimte rondom het appartementengebouw in waardoor een meer besloten binnengebied ontstaat. Het bestaande groen op en direct rond het plangebied is van bijzondere waarde. In de opzet van het plan is hiermee rekening gehouden waardoor een groot deel van de bomen en beplanting behouden kan blijven. Het bestaande groen aan de oost- en zuidzijde van het plangebied wordt versterkt middels nieuw aan te leggen bosplantsoenen en daarmee het plangebied ingetrokken. Dit vormt een groene afscheiding van de woonkavels ten opzichte van de ten zuiden gelegen bosrijke percelen en een passende overgang. Onderstaande afbeelding geeft de impressie van het landschapsplan weer en de beoogde straatprofielen.
Impressie landschapsplan en straatprofielen (bron: Buro Stedenbouw)
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
16
3.5 Strijdigheid geldend bestemmingsplan De voorgenomen ontwikkeling is strijdig met het vigerend bestemmingsplan 'Mookerplas e.o., 1e herziening'. Onderhavig initiatief past niet binnen de regels van de bestemming 'Horeca'. Tevens wordt de bebouwing niet binnen de ter plekke aanwezige bouwvlakken gerealiseerd. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, dient het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
17
4. Relevant ruimtelijk beleid 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het relevante ruimtelijke beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit ruimtelijk plan geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in deze toelichting afgewogen.
4.2 Europees beleid 4.2.1 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in de Nederlandse wetgeving. In paragraaf 5.7 worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan. 4.2.2 Kaderrichtlijn Water De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven in paragraaf 5.8.
4.2.3 Natura 2000 Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden. Natura 2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992), die zijn opgenomen in de Wet natuurbescherming (2017). In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. In en rond Natura 2000-gebieden geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In paragraaf 5.9 wordt besproken in hoeverre het bouwplan de aanwezige natuurwaarden raakt. 4.2.4 Verdrag van Malta Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Wet op de archeologische monumentenzorg (2007). In paragraaf 5.11 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
18
4.3 Rijksbeleid 4.3.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In de Nationale Omgevingsvisie, de NOVI, geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Met de NOVI wordt beoogd een perspectief te bieden om grote opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw aan te pakken. Hierbij is omgevingskwaliteit, een combinatie van ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit, het kernbegrip. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Centraal bij de afweging van diverse belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als de ondergrond, zogenaamd ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan de eigen rol bij de uitvoering van de NOVI.
In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma’s op verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda wordt, indien nodig, jaarlijks geactualiseerd. Gezien de omvang en impact van onderhavig initiatief kan worden geconcludeerd dat geen nationale belangen zoals verwoord in de NOVI worden geraakt. 4.3.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kader voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid. Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd. Gezien de omvang en impact van onderhavig initiatief kan worden geconcludeerd dat geen strijdigheden optreden met de in het Barro opgenomen juridische kader voor realisatie van nationale belangen. 4.3.3 Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'.
Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te behartigen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk. De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen, aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen wordt geborgd met de AMvB Ruimte.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
19
Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet. Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers, maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie. 4.3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Met ingang van 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6, tweede en derde lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: de Ladder) opgenomen. In de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet vanaf genoemde datum beschreven worden dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte. Naast bestemmingsplannen is deze onderbouwingsplicht van overeenkomstige toepassing voor andere planologische besluiten, zoals de omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken, het uitwerkings- en wijzigingsplan en de provinciale ruimtelijke verordening. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6, tweede en derde lid Bro (de Ladder) gewijzigd.
Per genoemde datum is het de bedoeling dat bij het toepassen van de Ladder wordt beschreven welke behoefte aan de ontwikkeling bestaat, en als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, een motivering waarom niet binnen het bestaande stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. 4.3.4.1 Wettelijk kader De twee treden van de Ladder schrijven vooraf geen bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. In artikel 1.1.1 Bro worden de relevante begrippen 'stedelijke ontwikkelingen' en 'bestaand stedelijk gebied' gedefinieerd: • •
Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen; Bestaand stedelijk gebied (BSG): bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.
4.3.4.2 Uitwerking Nieuwe stedelijke ontwikkeling Alvorens de twee treden van de Ladder uit te werken, dient allereerst de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen bouwplan te beschouwen is als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Op grond van jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953) kan worden geconcludeerd dat voor woningbouwlocaties sprake is van een stedelijke ontwikkeling vanaf een toevoeging van 12 woningen. Onderhavig initiatief betreft de realisatie van maximaal 15 appartementen en 12 twee-onder-een-kapwoningen, in totaal dus 27 woningen. Echter, in de huidige situatie staat het bestemmingsplan op deze locatie de realisatie van 50 zorgappartementen toe. Aangezien er sprake is van een functiewijziging naar regulier wonen kan de reeds bestaande planologisch toegestane voorraad aan zorgappartementen niet worden vergeleken met de toekomstige functie voor reguliere woningen. Derhalve is er sprake van een stedelijke ontwikkeling en dient getoetst te worden aan de Ladder.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
20
Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? De Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 'Versnellen, versterken en doorzetten' vormt de basis voor het provinciale woonbeleid; hierin is opgenomen hoe vanuit het beleidsveld wonen een bijdrage geleverd zal worden aan de Limburgse woningmarkt. Centraal doel in de Agenda Wonen is 'het streven naar een gezonde woningmarkt, waarbij mensen kunnen wonen in een zelf gekozen woning en woonomgeving waar ze zich thuis voelen'. Ten aanzien van nieuwbouw wordt in de provinciale Agenda Wonen gesteld dat de harde plancapaciteit op dit moment, voldoende voor de bouw 15.000 woningen, voorziet in de behoefte aan woningen tot aan de top van de voorspelde huishoudensgroei in Limburg. Echter, wordt de kanttekening bij deze plannen gemaakt, dat een aanzienlijk deel van de plannen er al geruime tijd liggen en inmiddels niet meer aansluiten bij de vraag wat betreft locatie, woningtype, segment en prijs. Met name voor starters op de woningmarkt, senioren die willen doorstromen en woningzoekenden in het middenhuur-segment is het aanbod te krap op dit moment. De provinciale Agenda Wonen benoemt deze groepen op de woningmarkt specifiek. De Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 geldt als regionale uitwerking van het provinciaal woonbeleid. Hierin zijn de woningbouwafspraken in de regio Noord-Limburg vastgelegd.
De gemeente Mook en Middelaar, waar onderhavig plangebied is gelegen, neemt hierin een bijzondere positie in: naast de regionale afspraken met Noord-Limburg neemt de gemeente Mook en Middelaar ook deel aan de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen. Deze regio kende de afgelopen jaren een sterke bevolkingsgroei en de prognoses laten zien dat deze groei de komende jaren doorzet. De gemeente Mook en Middelaar neemt deel in het faciliteren van deze groei middels de realisatie van voldoende nieuwe woningen. De afspraken uit de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen zijn derhalve meegenomen in de regionale woonvisie voor Noord-Limburg. Hieruit komen voor de gemeente Mook en Middelaar 350 extra woningen bij de woningbehoefte vanuit de woonvisie Noord-Limburg. Uit de Regionale Woonvisie blijkt verder dat de behoefte de komende jaren met name voor kleinere huishoudens het sterkst zal groeien. Met name door vergrijzing neemt het aantal kleine- en eenpersoonshuishoudens toe. Met name ouderen zijn nu nog vaak gebonden aan grote grondgebonden woningen bij gebrek aan doorstroommogelijkheden. De Woonvisie van de gemeente Mook en Middelaar bouwt hierop voort door te stellen dat er in de gemeente een tekort is aan appartementen. De beoogde 15 appartementen voorzien daarmee in een behoefte conform de gemeentelijk Woonvisie.
Anderzijds wordt gesteld dat er sprake is van een overschot aan (gewone) eengezinswoningen. Echter, de Woonvisie dateert van vóór de afspraken volgend uit de Woondeal voor de regio Arnhem-Nijmegen. Naar aanleiding van de woningbouwafspraken voor deze regio blijkt dat het overschot aan eengezinswoningen wegvalt als gevolg van een overloopeffect vanuit Nijmegen. Derhalve wordt met de realisatie van 12 grondgebonden twee-onder-een-kapwoningen ook voorzien in de behoefte aan woningen vanuit de afspraken in de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen. Tot slot wordt invulling gegeven aan het omzetten van harde plancapaciteit die niet meer voorziet in een concrete behoefte, één van de beleidsdoelen uit de Agenda Wonen van de provincie Limburg. De conform het geldend bestemmingsplan toegestane 50 zorgappartementen en horecabestemming voorzien niet meer in een concrete behoefte. Met de wijziging naar 'Wonen' wordt derhalve invulling gegeven aan dit beleidsdoel. Ligt het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied? Naast een inschatting van de behoefte aan de te realiseren nieuwe stedelijke ontwikkeling, dient ook nagegaan te worden of er sprake is van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is gelegen binnen de kern van Plasmolen. Het huidig planologisch regime voorziet daarnaast in stedelijke functies, te weten zorgappartementen en horeca. Derhalve wordt gesteld dat
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
21
de locatie in lijn is met de definitie van BSG conform artikel 1.1.1 uit het Bro en er sprake is van ontwikkelen binnen BSG. 4.3.4.3 Conclusie Het planvoornemen voorziet in een concrete behoefte aan appartementen en grondgebonden woningen, voortkomend uit de woningbouwafspraken van de regio Noord-Limburg en de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen. Daarnaast is er sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 4.3.5 Conclusie rijksbeleid De voorgenomen ontwikkeling raakt geen nationale ruimtelijke belangen en past binnen de doelstellingen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
4.4 Provinciaal beleid 4.4.1 Provinciale Omgevingsvisie Limburg In de Provinciale Omgevingsvisie Limburg wordt geschetst hoe richting wordt gegeven aan toekomstbestendige ontwikkelingen voor de periode van 2021 tot 2030-2050. De Omgevingsvisie Limburg vervangt het in 2014 vastgestelde Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014) en is in een interactief proces met overheden, semi-overheden, belangenvertegenwoordigers, andere partnerorganisaties en inwoners opgesteld. Deze visie bouwt deels voort op eerder gemaakte beleidskeuzes. De Omgevingsvisie is opgedeeld in een aantal onderdelen: allereerst wordt een toekomstbeeld geschetst voor 2030-2050. Hierna wordt ingegaan op de verschillende zoneringen die in de Omgevingsvisie van toepassing zijn. Daaropvolgend worden de inhoudelijke thema's aangehaald. In de Omgevingsvisie wordt ingegaan op de volgende inhoudelijke thema's: 1. Wonen en leefomgeving; 2. Veiligheid en gezondheid; 3. Cultuur, sport en erfgoed; 4. Economie; 5. Werklocaties; 6. Mobiliteit; 7. Energie; 8. Land- en tuinbouw; 9. Water; 10. Natuur; 11. Landschap; 12. Bodem en Ondergrond; Hierna worden de thema's gebiedsgericht verder toegepast en uitgewerkt. Tot slot is er ook een verdeling in regio's gemaakt met afzonderlijke regiovisies.
In de regiovisie voor Noord-Limburg is vooral opgave 3c (Vitale en gezonde bewoners en hun leefomgeving: transformatie woningvoorraad) van toepassing op voorliggend plan. Transformatie woningvoorraad In de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 wordt nadrukkelijk de verbinding gelegd tussen de (toekomstige) bevolkingssamenstelling en de bestaande woningvoorraad. Uit de regionale analyse die inzicht geeft in de sterke en zwakke segmenten van de woningvoorraad blijkt dat de aandacht met name moet uitgaan naar de bestaande voorraad. De transformatie van de bestaande woningvoorraad naar meer toekomstbestendige woonvormen en woningen speelt ook in NoordLimburg. Hierbij is speciale aandacht nodig voor het toenemend aantal ouderen, bijzondere doelgroepen (waaronder woonurgenten en internationale werknemers), verduurzaming en de 23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
22
beschikbaarheid van betaalbare woningen. Daarbij wordt primair gekozen voor inbreiding, aanpassing en functieverandering en slechts beperkt voor uitbreiding in de nabijheid van kleine kernen. Uitbrieding via uitleggebieden vindt slechts in zeer uitzonderlijke gevallen plaats, met als uitgangspunt dat de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte leidend is. Nog bestaande planvoorraad wordt kwalitatief en kwantitatief afgestemd op de woonbehoefte. Het planvoornemen betreft de realisatie van een appartementengebouw en 12 grondgebonden tweeonder-een-kapwoningen ter plekke van het voormalig hotel De Plasmolen. Het betreft hiermee een inbreidingslocatie binnen de kern Plasmolen. Momenteel staat het bestemmingsplan op deze locatie de realisatie van 50 zorgappartementen toe. Dit plan sluit niet meer aan op de vraag vanuit de markt. Met de wijziging naar 'Wonen' wordt de mogelijkheid geschept om te voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen (appartementen) en woningen voor doorstromers of startende gezinnen (tweeonder-een-kapwoningen). Hiermee sluit het plan aan op de beleidsuitgangspunten van de Provinciale Omgevingsvisie Limburg. 4.4.2 Omgevingsverordening Limburg De Omgevingsverordening Limburg hoort bij het voormalig Provinciaal Omgevingsplan Limburg en is vastgesteld op 12 december 2014.
In de Omgevingsverordening Limburg 2014 wordt de juridische doorwerking van het omgevingsbeleid volgend uit het POL2014 geregeld. Naast algemeen geldende regels bevat de Omgevingsverordening ook een hoofdstuk met instructieregels voor gemeenten. Het POL2014 zet met name in op concentratie van nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied. In de Omgevingsverordening werkt dit door middels het begrenzen van bestaand stedelijk gebied en afkaderen van het 'landelijk gebied'. Het plangebied behoort ten dele tot het bebouwd gebied en deels tot het landelijk gebied (zie onderstaande afbeelding). Artikel 2.2 uit de Omgevingsverordening is van toepassing op het deel gelegen binnen zone 'bebouwd gebied'.
Uitsnede Omgevingsverordening Limburg 2014 (plangebied blauw omcirkeld) (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) 2.2 Duurzame verstedelijking Artikel 2.2.1 Begrippen In deze paragraaf wordt verstaan onder: •
stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen;
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
23
• •
monumentale gebouwen: krachtens de Monumentenwet 1988 aangewezen beschermde monumenten (rijksmonumenten), alsmede de in een gemeentelijke monumenten- of erfgoedverordening opgenomen gebouwen van plaatselijk of regionaal belang; beeldbepalende gebouwen: gebouwen met historische karakteristieken en/of deel uitmakend van een beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in de Monumentenwet 1988.
Artikel 2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 1. Een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, houdt rekening met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 2. Bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, worden tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen, zoals bedoeld in artikel 2.2.3, onderzocht. 3. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste en tweede lid. Artikel 2.2.3 Herbenutting leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen 1. Een ruimtelijk plan dat voorziet in het toestaan van nieuwe functie(s) betrekt daarbij tevens de mogelijkheid om deze functie(s) in leegstaande monumentale gebouwen onder te brengen. 2. Wanneer herbenutting van leegstaande monumentale gebouwen zoals bedoeld in het eerste lid niet mogelijk blijkt, wordt bij de beoordeling van het toestaan van nieuwe functie(s) ook de mogelijkheid van herbenutting van leegstaande beeldbepalende gebouwen betrokken. 3. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste en tweede lid.
In paragraaf 4.3.4 is reeds beschreven dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen het plangebied zijn geen monumentale en/of beeldbepalende gebouwen aanwezig, dus artikel 2.2.3 is hierop niet van toepassing. Woningbouw vindt binnen het plangebied uitsluitend plaats binnen de zone 'bebouwd gebied'. Geconcludeerd wordt dat het plan daarmee voldoet aan de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening Limburg 2014. 4.4.3 Conclusie provinciaal beleid De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het relevante provinciaal ruimtelijk beleid.
4.5 Regionaal beleid 4.5.1 Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 De regionale woonvisie geeft richting aan het woonbeleid voor de komende 4 jaar voor de 8 NoordLimburgse gemeenten. In de woonvisie wordt teruggekeken op het gevoerde beleid van de afgelopen jaren, wordt de huishoudensontwikkeling geanalyseerd, worden trends en ontwikkelingen geïdentificeerd en tot slot worden hieraan opgaven en acties gekoppeld in een uitvoeringsprogramma. In de regionale woonvisie is onder meer onderzocht in welke segmenten in de toekomst mogelijk overschotten of tekorten zullen voorkomen. Onderstaande grafiek geeft de theoretische tekorten en overschotten in de woningvoorraad van de regio Noord-Limburg weer.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
24
Theoretische tekorten en overschotten woningvoorraad (bron: Regionale Woonvisie Noord-Limburg) Uit deze grafiek blijkt dat de tekorten onder andere voorkomen in de vrije sector huurappartementen of koopappartementen (nultredenwoningen) en, in beperktere mate, in de sector voor grondgebonden koopwoningen. Het planvoornemen voorziet in zowel appartementen als grondgebonden woningen. Daarmee voorziet het initiatief in een behoefte aan deze typen woningen. Tevens dienen woningbouwinitiatieven vanaf 10 woningen binnen de regio afgestemd te worden in de regionale werkgroep Wonen Noord-Limburg. Over onderhavig plan, bestaande uit 27 woningen, dient derhalve regionaal afstemming plaats te vinden. 4.5.2 Conclusie regionaal beleid De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het relevante regionale ruimtelijk beleid.
4.6 Gemeentelijk beleid 4.6.1 Structuurvisie Mookerplas e.o. Op 19 november 2009 heeft de gemeenteraad van Mook en Middelaar de Structuurvisie Mookerplas en omgeving vastgesteld. In deze structuurvisie is het ruimtelijk beleid in het gebied van de Mookerplas voor de hieropvolgende 10 tot 15 jaar vastgelegd. In de Structuurvisie Mookerplas e.o. is het plangebied aangewezen als zoekgebied voor uitbreiding van recreatie (zie navolgende uitsnede van de visiekaart).
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
25
Uitsnede visiekaart Structuurvisie Mookerplas e.o. (plangebied blauw omcirkeld) De structuurvisie bevat daarnaast een inhoudelijk afwegingskader voor nieuwbouw van woningen dat moet worden doorlopen, nader uitgewerkt in de gemeentelijke woonvisie. In dit afwegingskader wordt aan de hand van criteria bepaald of het initiatief past binnen de kwantitatieve opgave, een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit met zich mee brengt en of het bijdraagt aan de gemeentelijk en regionale volkshuisvestelijke kwaliteit. Zoals reeds in eerdere paragrafen is toegelicht, is het plan passend in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgaven van de regionale woonvisie voor Noord-Limburg en de Woondeal voor de regio Arnhem-Nijmegen. Teneinde het plan van een goede ruimtelijke kwaliteit te voorzien is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Tot slot zijn de beoogde woningtypen passend in de woningbehoefte die voor de gemeente Mook en Middelaar is vastgesteld. 4.6.2 Woonvisie Mook en Middelaar De gemeenteraad van Mook en Middelaar heeft op 11 mei 2017 de woonvisie voor Mook en Middelaar vastgesteld. Met deze woonvisie is het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren vastgelegd en vormt daarmee de basis voor het woningbouwprogramma. De woonvisie wordt gebruikt om nieuwe initiatieven voor het toevoegen van bouwtitels mede te beoordelen.
De centrale doelstelling van de woonvisie luidt als volgt: aantrekkelijk woon- en leefklimaat passend bij (veranderende) vraag van de consument, nu en straks. Om dit doel te bereiken zijn drie pijlers geformuleerd waarin het woonbeleid verder is uitgewerkt: 1. Kwaliteit woon- en leefomgeving in de dorpen; 2. De juiste woning op de juiste plek; 3. Samen werken aan een aantrekkelijke gemeente. De woonvisie vormt een uitwerking van de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg, welke reeds is vervangen door de Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024. In de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg werd uitgegaan van een kwantitatieve opgave voor de periode 2015-2030 van circa 130-300 woningen. De plancapaciteit bedroeg destijds (peildatum: 1 januari 2015) circa 507 woningen. Daarmee was er sprake van een overmaat. Momenteel is de situatie op de woningmarkt sterk veranderd, zoals ook aangegeven in het nieuwe regionale woonbeleid. Tevens vormt de gemeente Mook en Middelaar onderdeel van de stadsregio Arnhem-Nijmegen voor wat betreft woningbouwprognoses. De Woondeal van regio ArnhemNijmegen zorgt ervoor dat er sprake is van een aanvullende woonvraag van circa 350 woningen voor
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
26
de gemeente Mook en Middelaar. Uit de regionale woonvisie blijkt tevens dat er sprake is van met name een vraag naar nultredenwoningen (appartementen). Ook voor gezinswoningen is sprake van een tekort, zij het beperkter. Deze vraag komt met name voort uit de woonbehoefte vanuit de regio Nijmegen. Geconcludeerd wordt dat de actuele woningbehoefte voorziet in de vraag naar de beoogde 15 appartementen en 13 grondgebonden twee-onder-een-kapwoningen binnen het plangebied en daarmee wordt voldaan aan het beleid uit de gemeentelijke woonvisie. 4.6.3 Bestemmingsplan Mookerplas e.o., 1e herziening Het bestemmingsplan 'Mookerplas e.o.' is door de raad van de gemeente Mook en Middelaar vastgesteld op 25 oktober 2012. Bij de vaststelling heeft de raad aan burgemeester en wethouders opgedragen om het plan binnen afzienbare tijd te herzien om onvolkomenheden te herstellen en om particuliere initiatieven mee te nemen. De herziening vindt plaats in de vorm van een integrale herziening van het vastgestelde bestemmingsplan. Het bestemmingsplan 'Mookerplas e.o., 1e herziening' vormt de eerste integrale herziening van het bestemmingsplan en is, na diverse herstellen, definitief vastgesteld op 9 juli 2020. Het bestemmingsplan biedt ter plekke van het plangebied ruimte aan de realisatie van 50 zorgappartementen en horeca van categorie 5.
Ten behoeve van deze functies zijn bouwvlakken opgenomen, echter zijn deze planvoornemens tot op heden nooit tot ontwikkeling gekomen. In de huidige situatie zijn de marktomstandigheden voor zorgappartementen fors veranderd en is het realiseren van 50 zorgappartementen op deze locatie niet meer haalbaar. Derhalve voorziet onderhavig bestemmingsplan in de wijziging van de vigerende bestemming 'Horeca' naar 'Wonen'. De 50 zorgappartementen waren reeds in de plancapaciteit van de gemeente Mook en Middelaar opgenomen onder de harde plannen (peildatum: 1 januari 2015). Met het wijzigen van de bestemming naar 'Wonen' en de voorgenomen realisatie van maximaal 27 reguliere woningen (appartementen en grondgebonden woningen) wordt er kwantitatief geen groter beslag gelegd op de plancapaciteit van de gemeente. In eerdere paragrafen is aan de hand van het actueel geldende provinciaal, regionaal en gemeentelijk woonbeleid beschreven dat de plannen tevens kwalitatief passend zijn in de woningbouwopgave. 4.6.4 Conclusie gemeentelijk beleid De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het relevante gemeentelijk beleid.
4.7 Conclusie relevant ruimtelijk beleid De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met ruimtelijke belangen van de verschillende overheden en past binnen het relevante ruimtelijke beleid.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
27
5. Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschreven. De aspecten 'bodem', 'geluid', 'flora & fauna', 'stikstof' en 'explosieven' zijn afzonderlijk onderzocht. De resultaten van de onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlagen aan deze toelichting toegevoegd.
5.2 Bodem 5.2.1 Beoordelingskader Op basis van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening en artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht, moet in planvorming rekening gehouden worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld. 5.2.2 Bodemonderzoek In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door Greenhouse Advies een uitgebreid verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, inclusief een asfaltonderzoek, fundatieonderzoek, asbestonderzoek en doorlatendheidsonderzoek. De uitkomsten van dit onderzoek zijn in onderstaande paragraaf beschreven. De volledige rapportage is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen. Asfaltonderzoek Middels de PAK marker test is aangetoond dat ter plaatse van de deellocatie 'Aansluiting op de Rijksweg' diverse teerhoudende lagen aanwezig zijn. Ter plaatse van de tennisbanen zijn middels de PAK marker test geen teerhoudende lagen aangetoond. In verband met het aantonen van meerdere teerhoudende lagen in de boringen ter plaatse van 'Aansluiting op de Rijksweg' wordt geadviseerd dit deelgebied als teerhoudend te zien.
Fundatieonderzoek Uit de resultaten blijkt dat de niet-vormgegeven fundatie indicatief niet voldoet aan de samenstellingseisen confomr het Besluit bodemkwaliteit op basis van het aangetoonde gehalte sulfaat. Bodem- en asbestonderzoek Locatie voormalige hotel Verkennend bodem- en asbestonderzoek Uit de analyseresultaten blijkt dat er sterk verhoogde gehaltes PAK en minerale olie ter plaatse van het voormalige hotel en matig verhoogde gehaltes PAK ter plaatse van het overige terrein zijn aangetroffen. Hieruit volgt dat formeel nader onderzoek naar deze verontreinigingen dient te worden uitgevoerd. Aanvullend onderzoek PAK Uit de analyseresultaten van het aanvullend onderzoek naar de PAK-verontreiniging wordt geconcludeerd dat er inderdaad sprake is van verhoogde gehaltes PAK ter plekke van twee boringen nabij het voormalige hotel. In de overige monsters zijn geen verhoogde gehaltes PAK aangetoond. Derhalve wordt geconcludeerd dat, hoewel de verontreiniging niet is afgeperkt, gesteld kan worden
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
28
dat de verontreiniging vermoedelijk een kleine spot met enkele kuubs grond met sterk verhoogde gehaltes aan PAK betreft. Sterk verhoogd gehalte minerale olie In één van de monsters ter plaatse van de locatie van het voormalige hotel is een sterk verhoogd gehalte minerale olie aangetroffen. Naar aanleiding hiervan is een aanvullend afperkend onderzoek uitgevoerd. Uit de aanvullende grondmonsters rondom de locatie van de sterke verontreiniging zijn maximaal licht verhoogde gehalten minerale olie aangetoond. In verband met vele bijmengingen in de bodem was het niet mogelijk het onderzoek volledig tot de gewenste diepte uit te voeren. Echter op basis van zowel de zintuiglijke waarnemingen als de analyseresultaten wordt gesteld dat de sterke verontreiniging met minerale olie in de grond beperkt is van omvang en de 25 m3 sterk verontreinigde grond niet overschrijdt. De verwachting op basis hiervan is dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging voor minerale olie. Locatie voormalige benzinestation Uit de analyseresultaten wordt geconcludeerd dat geen van de onderzochte parameters zijn aangetoond in gehalten boven de achtergrondwaarde. In het grondwater is in één peilbuis een licht verhoogd gehalte barium aangetoond. Op basis van de afwezigheid van minerale olie en/of vluchtige aromaten in de grond kan de hypothese 'locatie is verdacht' worden verworpen.
Locatie tennisbanen Uit de analyseresultaten kan worden geconcludeerd dat geen van de onderzochte parameters in gehalten boven de achtergrondwaarde is aangetoond. Opgemerkt wordt dat in de grond ter plaatse van de tennisbanen een laag volledig verbrandingsresten is aangetroffen. Naar aanleiding hiervan zijn tijdens aanvullend bodemonderzoek een viertal boringen rondom de tennisbaan geplaatst. Hierin is de laag verbrandingsresten niet opnieuw aangetoond. Op basis hiervan wordt gesteld dat de laag verbrandingsresten zich vermoedelijk bevindt onder/direct rondom de tennisbaan. Bij eventuele werkzaamheden in de bodem dient hier rekening mee te worden gehouden. Overig terrein Uit de analyseresultaten kan worden geconcludeerd dat in één bovengrondmonster een matig verhoogd gehalte PAK is aangetoond. Naar aanleiding van dit matig verhoogde gehalte PAK is een afperkend onderzoek uitgevoerd. Uit deze analyseresultaten kan worden geconcludeerd dat in één horizontaal afperkend grondmonster een licht verhoogd gehalte PAK is aangetoond, in de overige grondmonsters en het verificatiemonster zijn geen verhoogde gehaltes PAK aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarde. Er is derhalve geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Doorlatendheidsonderzoek Op de locaties waar de doorlatendheidsmetingen zijn uitgevoerd bestaat de bodem uit zand.
Er is echter een grote variatie aanwezig in korrelgrootte van het zand en een deel van het zan is kunstmatig aangebracht. Voor het zand zijn K-waarden afgeleid variërend van 0,3 tot 3,4 meter per dag. Tijdens het veldwerk is het grondwater binnen het plangebied aangetroffen op een diepte van circa 1,25 m-mv. In de winter is de grondwaterstand waarschijnlijk hoger. Advies Aanvullend onderzoek naar de verontreiniging met minerale olie ter plaatse van het voormalige hotel wordt niet zinvol geacht. Tijdens het reeds uitgevoerde aanvullend onderzoek is al gebruik gemaakt van een graafmachine voor het doorboren van de bovenste meter. Daaronder bevondt zich veelal een harde laag waar niet doorheen gekomen werd tijdens de uitvoering van het onderzoek. Op de locatie waar wel dieper geboord kon worden is geen minerale olie aangetoond in de grond in een gehalte boven de achtergrondwaarde.
23 november 2023 | Bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., Hotel De Plasmolen’ | Buro Stedenbouw
29
De verwachting is dat de sterke verontreiniging met PAK ter plaatse van het voormalig hotel beperkt is van omvang, in verband met een dunne laag met sterk verhoogde gehaltes en heterogeniteit in de bodem. Geadviseerd wordt de verontreinigingsspots met PAK en minerale olie middels een plan van aanpak te ontgraven voor aanvang van een toekomstige bouwvergunning. Tevens zijn in totaal vijftien boringen op verschillende dieptes (van 0,55 tot 1,85 m-mv) gestaakt op een beton/massief harde laag. Hier dient bij eventueel uit te voeren werkzaamheden in de bodem rekening mee te worden gehouden. De bodem biedt kansen voor infiltratie van hemelwater, echter bij het opstellen van een infiltratieplan dient rekening gehouden te worden met de slecht doorlatende bodemlagen, een grote variatie in de bodemopbouw, en de hoogte van het grondwater. 5.2.3 Conclusie Ten behoeve van het uitvoeren van het benodigde aanvullende onderzoek naar de sterke verontreiniging met minerale olie is een voorwaardelijke verplichting in de regels van de bestemming 'Wonen' opgenomen.
Deze regeling legt vast dat het aanvullend onderzoek verplicht is in het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen van de beoogde woningen en, indien uit het aanvullend onderzoek blijkt dat de bodemkwaliteit ongeschikt is voor de functie, dat de bodemkwaliteit geschikt gemaakt wordt alvorens de hiervoor bedoelde omgevingsvergunning wordt verleend. Hiermee is geborgd dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem zal voldoen aan het voorgenomen gebruik. Met inachtneming van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect 'bodem' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.