Document · PDF

Haalbaarheidsonderzoek Maasvallei.pdf

Commissie Samenleving 21 september 2021, gemeente Mook en MiddelaarBij agendapunt: Raadsmemo haalbaarheidsonderzoek Maasvallei25.752 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

RAPPORT Project Maasvallei te Mook Haalbaarheidsonderzoek Klant:

Gemeente Mook en Middelaar

Referentie: BH4496TPRP001F01 Status:

Definitief/01

Datum:

9 november 2020

Projectgerelateerd

HASKONINGDHV NEDERLAND B.V.

Amerikalaan 110 6199 AE MAASTRICHT AIRPORT Transport & Planning Trade register number: 56515154 +31 88 348 78 48 T info@rhdhv.com E royalhaskoningdhv.com W

Titel document: Project Maasvallei te Mook Ondertitel: Haalbaarheidsonderzoek Referentie: BH4496TPRP001F01 Status: 01/Definitief Datum: 9 november 2020 Projectnaam: Maasvallei Projectnummer: BH4496 Auteur(s): Samuel Boers, Joost Smeets, Deborah Bekkers Gecontroleerd door: Tiny Slenter Datum: 9 november 2020 Goedgekeurd door: Tiny Slenter Datum: 9 november 2020

Classificatie Projectgerelateerd

Behoudens andersluidende afspraken met de Opdrachtgever, mag niets uit dit document worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt of worden gebruikt voor een ander doel dan waarvoor het document is vervaardigd. HaskoningDHV Nederland B.V. aanvaardt geen enkele verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor dit document, anders dan jegens de Opdrachtgever. Let op: dit document bevat persoonsgegevens van medewerkers van HaskoningDHV Nederland B.V. en dient voor publicatie of anderszins openbaar maken te worden geanonimiseerd. 9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Samenvatting en conclusies Aanleiding en vraagstelling Het Kandinsky College, de Adalbertschool, Kindercentrum Kion Villa Bambi en SV Eendracht hebben te maken met verouderde huisvesting. Zowel technisch als functioneel voldoen de gebouwen niet meer aan de huidige normen en wensen. Ook de gemeente Mook en Middelaar heeft te maken met verouderde huisvesting. Dit vormt de aanleiding voor de gemeente om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden van gezamenlijke huisvesting van deze organisaties op de locatie Maasvallei. De hoofdvraag is welke mogelijkheden de locatie Maasvallei biedt om de genoemde organisaties afzonderlijk of gezamenlijk te huisvesten op het sportpark. Daartoe heeft de gemeente gevraagd om drie varianten te onderzoeken, waarbij per variant de eventuele toevoeging van een gemeentehuis moet worden bezien. Gedurende het onderzoek hebben wij aan variant 2 en 3 twee sub varianten toegevoegd. De volgende varianten zijn daardoor onderzocht:  Variant 1: Kandinsky solo (met eventuele toevoeging van een gemeentehuis)  Variant 2: Kandinsky met Eendracht (met eventuele toevoeging van een gemeentehuis) a. Variant 2a: zonder verwerving Bovensteweg 59 b. Variant 2b: met verwerving Bovensteweg 59  Variant 3: Totaal (Kandinsky, Eendracht en Adalbertschool incl.

KION) a Variant 3a: met toevoeging gemeentehuis b Variant 3b: zonder toevoeging gemeentehuis Huisvestingswensen en uitgangspunten Royal HaskoningDHV heeft de deelnemende partijen geïnterviewd om hun huisvestingswensen te inventariseren. Op basis hiervan is per organisatie een globaal Ruimtelijk Programma van Eisen opgesteld. Ruimtelijke studie Op basis van het Programma van Eisen hebben wij diverse ruimtelijke studies uitgevoerd naar de indelingsmogelijkheden van de locatie Maasvallei, waarbij de belangen van de verschillende partijen zijn meegenomen. In de ruimtelijke studie hebben wij de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Om kosten te besparen worden de sportvelden zo veel mogelijk intact gelaten.  Ook worden de milieustraat en de brandweerkazerne aan de zuidkant van de locatie ongemoeid gelaten om te voorkomen dat hiervoor elders in de gemeente een nieuwe voorziening gerealiseerd moet worden.  Vanwege de inhoudelijk zeer beperkte relatietussen de scholen/kinderopvang/sportvereniging en het gemeentehuis, is de mogelijke vestiging van het gemeentehuis alleen in de meest vergaande variant 3a, in beeld gebracht in de ruimtelijke studie.  Bij de ruimtelijke studie is onderzocht in hoeverre het nodig is om het perceel Bovensteweg 59 mee te nemen in de ontwikkeling.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Conclusies Ruimtelijke inpassing Op basis van de ruimtelijke studie komen wij tot de volgende conclusies:  De locatie Maasvallei biedt voldoende ruimte om het gevraagde programma van alle partijen te realiseren, echter dit gaat deels ten koste van een sportveld/trainingsveld van SV Eendracht. Uitgangspunt in het programma blijft dat aan de KNVB-normeringen wordt voldaan.  De locatie aan de noordoostkant van de locatie (zie afbeelding hiernaast), biedt ruimtelijk de beste mogelijkheden om de organisaties te huisvesten. Op deze wijze wordt het huidige sportpark zo min mogelijk doorsneden als gevolg van nieuwbouw. Ontwikkeling op deze locatie heeft echter wel tot gevolg dat op het sportpark een alternatieve plek moet worden gevonden voor de korfbalvelden.  Verwerving van het perceel Bovensteweg 59 is nodig om ook het gemeentehuis te kunnen huisvesten op deze locatie.  Variant 3b, waarbij alle partijen nieuwe huisvesting krijgen zonder het gemeentehuis leidt tot de meest gunstige indeling van de locatie Maasvallei. In deze variant is verwerving van de Bovensteweg 59 niet nodig. Functionaliteit Op het gebied van functionaliteit voor de gebruikers beoordelen wij variant 3b het hoogst aangezien alle partijen in deze variant beschikken over nieuwe huisvesting. Hiermee kunnen de knelpunten van de huidige huisvesting worden opgelost.

Daarbij moet worden opgemerkt dat de locatie Maasvallei voor de Adalbertschool niet de meest ideale locatie is gezien de nabijheid van de school in Molenhoek. Synergie Qua synergie zien wij dat varianten 2a en 3b de beste mogelijkheden bieden. In beide varianten worden de aan het onderzoek deelnemende organisaties gezamenlijk gehuisvest op de locatie Maasvallei. In deze varianten kan de doorlopende leerlijn van kinderen het beste worden gefaciliteerd. Verkeersveiligheid Verkeerskundig biedt de noordoost hoek van de locatie Maasvallei de beste mogelijkheden. Verkeerskundig zijn in iedere variant aanpassingen nodig aan omliggende kruispunten ten behoeve van fietsverkeer. Met name de komst van de Adalbertschool zorgt voor een toename van verkeer als gevolg van het brengen en halen van kinderen. Ook het gemeentehuis heeft een verkeersantrekkende werking. Financiën Van iedere variant zijn de investeringskosten en kapitaallasten geraamd. In de investeringskosten zijn het bouwrijp maken, de terreininrichting, bouwkosten van het vastgoed, eventuele verwervingskosten en verkeerskundige aanpassingen meegenomen. In onderstaande tabel zijn de financiële uitkomsten per variant weergegeven. Het vervangen dan wel de renovatie van het kunstgrasveld is in deze varianten niet opgenomen, evenmin is het renoveren van de huidige accommodatie Eendracht in variant 1 opgenomen. Variant 1

Variant 2a

Variant 2b

Variant 3a

Variant 3b

Kandinsky solo

Kandinsky + SV Eendracht zonder verwerving grond

Kandinsky + SV Eendracht met verwerving grond

Alle partijen met gemeentehuis

Alle partijen zonder gemeentehuis

Totale Investeringskosten

8.124.000

11.887.000

23.789.000

14.935.000

Totale kapitaallasten

389.000

566.000

1.140.000

714.000

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

iii

Projectgerelateerd

Variant 3a leidt tot de hoogste investeringskosten aangezien het grootste programma wordt gerealiseerd. Voor alle varianten geldt dat een groot deel van de investeringskosten in de nieuwbouw voor rekening zullen komen van de gemeente Mook en Middelaar (met uitzondering van de investering in Villa Bambi en bovennormatieve ruimten van de scholen). Beoordeling van de varianten In onderstaande tabel is de beoordeling van de varianten samengevat. Criteria

Variant 1

Variant 2a

Variant 2b

Variant 3a

Variant 3b

Kandinsky + Kandinsky + SV Eendracht SV Eendracht Alle partijen Alle partijen Kandinsky solo zonder met met zonder verwerving verwerving gemeentehuis gemeentehuis grond grond Ruimtelijke inpassing

+/-

Bestemmingsplan

+/-

Functionaliteit

Synergie

+/-

Verkeersveiligheid

+/-

Financiën

+/-

Beoordeling variant

Advies en aanbevelingen Op basis van het bovenstaande komen wij tot het advies om variant 3b verder uit te werken. Deze variant zou nog geoptimaliseerd kunnen worden door het perceel Bovensteweg 59 wel bij de ontwikkeling te betrekken. Hiermee kan een nog betere indeling worden gerealiseerd op de locatie. Dit leidt tot (beperkt) hogere investeringskosten, maar geeft meer indelingsvrijheid op de locatie. Hierdoor hoeft het sportpark nog minder aangepast te worden ten aanzien van de sportvelden. Daarnaast is het nog te overwegen om te onderzoeken of renovatie en uitbreiding van het clubgebouw van SV Eendracht tot adequate huisvesting voor SV Eendracht kan leiden. Hiermee zou wellicht nog een financiële besparing kunnen worden bereikt.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Inhoud Samenvatting en conclusies

Advies en aanbevelingen

Inleiding

1.1

Vraagstelling

1.2

Deelnemende organisaties in de MFA

1.3

Projectorganisatie

1.4

Onderzoeksaanpak

1.5

Leeswijzer

Huidige Situatie

2.1

Ligging huidige locaties deelnemende organisaties

2.2

Functionaliteit gebouwen

2.3

Technische staat gebouwen

2.4

Locatie Maasvallei (onderzoeksgebied)

2.5

Bodemkwaliteit locatie Maasvallei

Huisvestingsbehoefte deelnemende organisaties

3.1

Ruimtebehoefte per partij

3.2

Gezamenlijk gebruik van ruimten

3.3

Ruimtebehoefte per variant

3.4

Technische wensen en eisen

De varianten

4.1

De varianten

4.1.1 4.1.2 4.1.3

Variant 1: Kandinsky College solo Variant 2: Kandinsky College met SV Eendracht Variant 3: Kandinsky College, SV Eendracht, Adalbertschool en KION

12 12 12

4.2

Beoordelingscriteria

Uitgangspunten analyse van de varianten

5.1

Algemene uitgangspunten

5.2

Uitgangspunten financiële analyse

Beoordeling per variant

6.1

Ruimtelijke inpassing en ordening

6.2

Inpassingsmogelijkheden locatie Maasvallei

6.3

Variant 1: Kandinsky College solo

6.4

Variant 2: Kandinsky College en Eendracht

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

6.4.1 59 6.4.2

Variant 2a: Nieuwbouw Kandinsky College en SV Eendracht, zonder verwerving Bovensteweg 23 Variant 2b: Nieuwbouw Kandinsky College en SV Eendracht, met verwerving Bovensteweg 5925

6.5

Variant 3: Kandinsky College, Eendracht, Adalbertschool en KION

6.5.1 6.5.2

Variant 3a: Nieuwbouw alle partijen inclusief gemeentehuis Variant 3b: Nieuwbouw alle partijen exclusief gemeentehuis

27 29

Bijlagen 1.

Interviewverslagen

Programma van Eisen per partij

Investeringskostenraming per variant

Verkeerstudie per variant

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Inleiding

1.1

Vraagstelling

De aanleiding voor dit onderzoek is de verouderde huisvesting van het Kandinsky College. In de afgelopen jaren is onderzocht in hoeverre renovatie nog mogelijkheden biedt (Heijltjes, 2018) (NEN 2767, 2019) (HEVO huisvestingsonderzoek, 12 april 2018 en Nen 2767 toets). Op basis van deze rapporten verdient het aanbeveling om de mogelijkheden van nieuwbouw in de plaats van renovatie te onderzoeken. Het zoeken naar een oplossing buiten het bestaande gebouw biedt tegelijkertijd mogelijkheden om samenwerking met andere partijen te genereren. Op basis van samenwerkingsmogelijkheden hebben de Scholengroep Rijk van Nijmegen, en de gemeente Mook & Middelaar de focus van het onderzoek verbreed naar een samenwerking met de volgende partijen:  R.K.S.V. Eendracht  Lijn 83 (Adalbert-basisschool)  KION (Villa Bambi) Ook deze organisaties hebben te maken met huisvesting die technisch verouderd is en functioneel niet meer aansluit op de huidige eisen en wensen. Daarom worden mogelijkheden onderzocht om in gezamenlijkheid tot een nieuwe accommodatie te komen. Aanvullend op nieuwe huisvesting voor deze organisaties wordt onderzocht in hoeverre het mogelijk is om de gemeentelijke organisatie ook onder te brengen in nieuwe huisvesting op de locatie Maasvallei.

Om deze ontwikkeling mogelijk te maken heeft de gemeente Mook en Middelaar aan Royal HaskoningDHV gevraagd een haalbaarheidsonderzoek uit te werken, te verstrekken en te begeleiden met betrekking tot een verplaatsing van het Kandinsky College naar de Maasvallei. De gemeente heeft gevraagd om de volgende varianten te onderzoeken:  Variant 1: Kandinsky solo  Variant 2: Kandinsky met Eendracht  Variant 3: Totaal (Kandinsky, Eendracht en Adalbertschool incl. KION) Per variant worden de eventuele mogelijkheden voor toevoeging van de huisvesting van de gemeente onderzocht. Ook heeft de gemeente gevraagd om bij alle varianten een doorkijk te geven naar toekomstige krimp of uitbreiding. Tot slot dient aandacht besteed te worden aan de panden die door deze ontwikkeling leeg komen te staan. Wat zijn hierin de herbestemmingsmogelijkheden passend bij de omgeving? Dit kan zijn op basis van herbestemming van het huidige pand of op basis van sloop gevolgd door nieuwbouw.

1.2

Deelnemende organisaties in de MFA

De volgende organisaties hebben deelgenomen aan het onderzoek met als doel om te onderzoeken welke mogelijkheden de locatie Maasvallei biedt voor nieuwe (gezamenlijke) huisvesting:  Kandinsky College (Scholengroep Rijk van Nijmegen)  R.K.S.V. Eendracht  Adalbert-basisschool (Lijn 83)  Villa Bambi (KION) Optioneel hoort daar ook de nieuwe vestiging van het gemeentehuis van de gemeente Mook en Middelaar bij.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

1.3

Projectorganisatie

Royal HaskoningDHV heeft dit onderzoek uitgevoerd in opdracht van de gemeente Mook en Middelaar. Bij de opdrachtverstrekking heeft de gemeente Mook en Middelaar nauw samengewerkt met de scholengroep Rijk van Nijmegen, de scholengroep waar het Kandinsky College onder valt. Binnen de projectorganisatie wordt onderscheid gemaakt tussen een primaire projectgroep en een voltallige projectgroep. De primaire projectgroep bestaat uit specialisten die worden ingezet door de gemeente Mook en Middelaar. Dit zijn de volgende:  Onderwijs: Gerold Berens (projectleider)  Plantoetser/vergunningverlener: Nathalie ten Haaf  Ruimtelijk Domein: Marlou Heffels  Openbare ruimte: Pim Ariëns  Gemeente-eigendommen: Serkon Heno, Hans v.d. Heuvel  Milieu: Sander Meij (RUD)  Financiën: Bart Bosch  Omgevingszorg/duurzaamheid: Sandra Schoonderbeek  Inkoopbureau: Jac Wijnands De voltallige projectgroep bestaat uit de gemeentelijke organisatie en diens specialisten, aangevuld met enkele externe partijen. Deze externe partijen worden nauw betrokken bij het opstellen van het haalbaarheidsonderzoek. Dit zijn de volgende:  Scholengroep Nijmegen  Stichting sportaccommodatie Maasvallei  R.K.S.V. Eendracht  Lijn 83  KION Bij een bijeenkomst voor de voltallige projectgroep sluit een vertegenwoordiger van iedere organisatie aan.

1.4

Onderzoeksaanpak

Royal HaskoningDHV heeft de volgende werkzaamheden uitgevoerd ten behoeve van dit haalbaarheidsonderzoek:  Ter verduidelijking van de opdracht en het verstrekken van relevante informatie heeft op 13 augustus een startoverleg met de gemeente plaatsgevonden. Zaken als het toetsingskader, projectorganisatie, kostenraming, planning en communicatie werden hier besproken.  De betrokken partijen zijn begin september (week 36 en 37) geïnterviewd ter inventarisatie van de situatie en betrokkenheid in dit project. Er werd een beeld geschetst van de huidige situatie per locatie/partij, het beoogde toekomstbeeld en de reden van participatie. Ook werd er praktische informatie opgevraagd (huisvestingsbehoefte), die diende ter onderbouwing en ondersteuning bij de planvorming.  De uitkomsten van de interviews met aanvulling van alle toegezonden informatie is vervolgens geanalyseerd. Op deze manier hebben wij ons in de lokale situatie kunnen inleven en heeft de opgedane informatie ertoe geleid dat met alle betrokkenen rekening werd gehouden.  De huisvestingsbehoefte van de partijen is verwerkt in een Globaal Programma van Eisen. In een later stadium worden de Programma’s van Eisen van de partijen nog aangescherpt. De Programma’s van Eisen zijn ter verificatie aan de partijen voorgelegd.  Vervolgens zijn de varianten uitgewerkt.

Bij elke variant is de ruimtelijke inpassing in het plangebied weergegeven, is een kosten/opbrengsten raming opgesteld en zijn de verkeerskundige consequenties in kaart gebracht. 9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd



In een hoofdstuk conclusie en advies wordt de opdrachtgever door RHDHV geadviseerd in wat de meest haalbare toekomstige situatie is. Op basis van voorgaande stappen is deze rapportage tot stand gekomen.

1.5

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt nader ingegaan op de huidige situatie van de drie scholen, de sportaccommodatie Maasvallei, het clubgebouw en het gemeentehuis. Hoofdstuk 3 geeft een beknopte beschrijving van de geïnventariseerde ruimtebehoefte. In de bijlage is het volledige Programma van Eisen opgenomen. In hoofdstuk 4 geven wij aan welke varianten zijn onderzocht. Tevens worden de varianten inhoudelijk toegelicht en wordt aangegeven op welke criteria de varianten zijn beoordeeld. De eerste beoordeling van de varianten vindt plaats in hoofdstuk 5. Hierin worden de varianten beoordeeld op alle criteria. In hoofdstuk 6 wordt de verkeerskundige situatie in kaart gebracht en hoofdstuk 7 gaat in op de financiën.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Huidige Situatie

In dit hoofdstuk wordt een weergave gegeven van de huidige situatie van de locatie Maasvallei alsmede de locaties van de deelnemende partijen. De huidige projectlocaties worden in kaart gebracht en per locatie wordt de functionaliteit en technische staat van de gebouwen kort beschreven. Ook wordt er een controle uitgevoerd naar de bodemverontreiniging ter plaatse.

2.1

Ligging huidige locaties deelnemende organisaties

Aan de hand van een kaart en een tabel wordt de huidige situatie van de betrokken locaties in kaart gebracht.

Kandinsky College

Sportkantine R.K.S.V. Eendracht

Adalbertbasisschool en Villa Bambi

Gemeentehuis

Afbeelding 1: Huidige locaties deelnemende partijen

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

In de volgende tabel volgt algemene informatie per locatie. Tabel 1: Informatie huidige locaties deelnemende partijen (NEN 2767, 2019) , (Facilicom, 2017) , (Wilbers, 2020) Locatie

Adres

Oppervlakte gebouw (m2 BVO)

Bouwjaar

Kandinsky College

Singel 124, Molenhoek

2.907

1985

De Sportkantine

Bovensteweg 61, Mook

730

1977

Adalbertbasisschool en Villa Bambi

Koningin Julianastraat 5, Mook

1.311

1977

Het Gemeentehuis

Raadhuisplein 6, Mook

3.108

2001

2.2

Functionaliteit gebouwen

De weergave van de functionaliteit is gebaseerd op de door middel van interviews van de gebruikers verkregen informatie en de door hen aangegeven behoeften. Kandinsky College Om aan de ruimtevraag te voldoen is het huidige gebouw uitgebreid met een noodvoorziening. Daarnaast voldoet het niet aan het Frisse Scholen Beleid vanwege een slecht binnenklimaat. In de zomers is het veel te warm en in de winters stijgen de energiekosten tot grote hoogtes. De inrichting is niet flexibel waardoor het gebouw niet aansluit bij het onderwijsconcept. De kantine en ontvangstruimte zijn niet representatief en er is gekozen voor een onlogische indeling van de verdiepingen. Het gebouw is gedateerd, zowel technisch als functioneel. Wel beschikt het gebouw over een aantal specifieke faciliteiten zoals een gymzaal en een dojo. Sportaccommodatie SV Eendracht Het clubgebouw is sterk verouderd en beschikt niet over alle ruimten die nodig zijn. Zo ontbreekt er een EHBO/fysio-ruimte, bergruimte en is het gebouw niet goed toegankelijk voor minder validen. Adalbertbasisschool Qua ruimte is er geen tekort in het huidige gebouw. Het is eerder te groot dan te klein waardoor een gemeenschappelijke ruimte is ontstaan door twee lokalen aan elkaar te koppelen. Het gebouw is niet flexibel in gebruik en beschikt over lange, smalle gangen.

Er is nauwelijks ruimte om in kleine groepen of 1-op-1 aandacht te geven aan leerlingen. Daarnaast bestaat er ook geen mogelijkheid om ruimtes op een efficiënte of gemakkelijke manier te verkleinen of vergroten. Technisch gezien voldoet het gebouw niet meer. Met name klimaat technisch voldoet het pand niet meer aan de eisen van het Frisse Scholen Beleid. Wel is er drie jaar geleden een investering gedaan in het dak en zijn er destijds zonnepanelen geplaatst. KION Het huidige gebouw voldoet klimaat technisch niet aan de huidige eisen. Wel zijn er afgelopen jaar airco’s geplaatst om de hitte in de zomer te beperken. Warmtebeheersing speelt dan ook een belangrijke rol. De speeltoestellen zijn flink verouderd. Zeker vanwege het vele buiten spelen van de kinderen is dit een belangrijk aspect. Verder wordt er veel geluidoverlast ervaren. De schuifwanden waarmee de ruimtes worden afgeschermd zijn onvoldoende geluiddicht. Deze schuifwanden maken het daarentegen wel mogelijk om het gebouw flexibel in te delen. Gemeentehuis Het gemeentehuis beschikt niet over voldoende overleg- en ontmoetingsruimten. Fysiek zijn er weinig mogelijkheden om uitvoering te geven aan participatie van en met inwoners. De raadszaal is niet representatief, niet functioneel en nodigt niet uit voor gebruik samen met ambtelijke ondersteuning en publiek.

Het oudbouwdeel heeft geen adequate isolatie en geen intelligente klimaatbeheersing. 9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Een tiental werkplekken in de oudbouw bevindt zich in het souterrain. Circa 25 werkplekken hebben een (te) laag plafond. In het algemeen is het gebouw wel veilig en voorzien van een energielabel-C.

2.3

Technische staat gebouwen

Kandinsky College De algemene staat van het onderhoud is goed (NEN 2767, 2019) (bron: meerjarenonderhoudsprogramma 2019-2028), De gevels verkeren in een goede staat van onderhoud, net als de houten kozijnen met aluminium schuiframen. De bitumineuze dakbedekking is recent vernieuwd en het interieur van het pand is in een goede staat van onderhoud. Sportkantine Eendracht Over het algemeen verkeert het gebouw in een goede staat van onderhoud (Wilbers, 2020) (bron:MJOP). Het in 2017 uitgevoerde buitenschilderwerk ziet er nog netjes uit en het interieur, dat in 2018 is gerenoveerd, verkeert ook nog in goede staat. Wel is de dakbedekking verouderd en zijn de sanitaire voorzieningen van de korfbal vereniging en de keukeninrichting van de kantine ook verouderd. Adalbertbasisschool en KION De gevels verkeren in goede staat, net als de kozijnen, ramen en deuren (Facilicom, 2017) (bronnen: Huisvestingsrapport ABCNOVA,, MJOP/NEN/ prognose leerlingen/ OZB) Het hellende dak is recent vernieuwd en voorzien van keramische dakpannen. Ook het interieur is nog in goede staat. Wel is het schilderwerk van de houten kozijnen in matige conditie, maar al met al verkeert het gebouw in een goede staat van onderhoud.

2.4

Locatie Maasvallei (onderzoeksgebied)

Op onderstaande kaart is het onderzoeksgebied weergegeven. Naast de locatie Maasvallei behoren de locatie van de milieustraat en de brandweer tot het onderzoeksgebied. De locatie van de sportvereniging is het primaire zoekgebied voor de te huisvesten partijen. De locatie Maasvallei heeft een oppervlakte van 54.056 m2 (perceel).

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Afbeelding 2: Blauw gestippelde contour: Onderzoeksgebied locatie Maasvallei

Op de locatie Maasvallei beschikt SV Eendracht over de volgende velden (zie onderstaande afbeelding) :  3 wedstrijdvelden, waarvan 1 kunstgrasveld (voetbal)  1 trainingsveld (voetbal)  2 wedstrijdvelden (korfbal)

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

4 7 2

3 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Hoofdveld Kunstgrasveld Wedstrijdveld Trainingsveld Korfbalvelden Parkeren Clubhuis

Afbeelding 3: Huidige indeling locatie Maasvallei

2.5

Bodemkwaliteit locatie Maasvallei

Bij het opstellen van het vigerende bestemmingsplan “Mook en Molenhoek” (vastgesteld op 04-07-2013) is geen milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. Bij eventuele uitbreidingen, die binnen de beheerskaders van dit bestemmingsplan mogelijk zijn, wordt via het spoor van de omgevingsvergunning voor bouwen zorggedragen voor een goede bodemkwaliteit. Op dat moment wordt beoordeeld of een bodemonderzoek vereist is en wordt dit onderzoek, indien nodig, voor het verlenen van de vergunning uitgevoerd. Afhankelijk van de dan te constateren bodemkwaliteit en de toe te passen bouwwijze zijn mitigerende maatregelen nodig om een milieuhygiënisch veilige gebruikssituatie te waarborgen.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Huisvestingsbehoefte deelnemende organisaties

In dit hoofdstuk gaan wij in op de toekomstige huisvestingsbehoefte van de organisaties. De informatie daarvoor is verkregen in de interviews met de betreffende partijen. In de interviews zijn de functionele en ruimtelijke wensen van de organisaties geïnventariseerd. De interviewverslagen zijn opgenomen in bijlage 1. De uitkomsten zijn opgenomen in dit hoofdstuk met als resultaat een Globaal Programma van Eisen. Het is van belang om hier te benadrukken dat het Programma van Eisen als doel heeft om de inpassingsstudie van de organisatie op de locatie Maasvallei uit te kunnen voeren. Bij een positief vervolg op dit onderzoek zal het PvE per partij in meer detail worden opgesteld.

3.1

Ruimtebehoefte per partij

Voor iedere partij is de ruimtebehoefte van het gebouw bepaald. Daarnaast is de ruimtebehoefte van buitenruimten bepaald. Daarbij gaat het om zaken als schoolpleinen, parkeren voor auto’s en fietsen en overige ruimte t.b.v. verharding en groen. Voor SV Eendracht zijn de huidige oppervlaktes van de sportvelden inclusief uitloopruimte meegenomen. De ruimtebehoefte van de partijen is in onderstaande tabel samengevat. Het Ruimtelijk PvE van de verschillende partijen is in bijlage 2 opgenomen. Onder de tabel geven wij per organisatie een nadere toelichting. Kandinsky College Adalbertscchool

Villa Bambi

SV Eendracht Gemeentehuis

GEBOUWEN Gebouw ¹ Sportzaal ¹ Dojo ² Opslag mountainbikes ² Totaal gebouwen

m2 BVO 2.414 353 320 126 3.213

m2 BVO 1.034

m2 BVO 286

m2 BVO 1.293

m2 BVO 3.108

1.034

286

1.293

3.108

BUITENRUIMTE Schoolplein/speelruimte Sportvelden Plein Parkeren auto's Parkeren fietsen Overige groen en verharding Totale buitenruimte

m2 terrein

720

m2 terrein 444

750 504 1.297 3.271

300 355 533 1.633

25%

m2 terrein

150 129 359

m2 terrein

31.753 1.802 360 8.802 42.717

300 666

Totaal m2 BVO 8.135 353 320 126 8.934 m2 terrein 1.244 31.753 3.668 1.220 11.780 49.964

1.019 1.985

Tabel 2: Ruimtelijk Programma van Eisen

Kandinsky College Voor het bepalen van de ruimtebehoefte van het Kandinsky College is uitgegaan van 240 leerlingen, aansluitend op de leerlingenprognoses. In het oppervlakte (BVO) voor de school is een vaste voet opgenomen ervan uitgaande dat er sprake is van een ‘Nevenvestiging met spreidingsnoodzaak’. In een volgende fase van dit project moet in overleg tussen de gemeente een het Kandinsky College bepaald worden of hier daadwerkelijk sprake van is. Naast het schoolgebouw, heeft het Kandinsky College recht op een gymnastiekzaal, die mogelijk ook door andere partijen gebruikt kan worden (bijvoorbeeld Korfbal). De school heeft aangegeven net als in de huidige situatie bij nieuwbouw te willen beschikken over een dojo en een mountainbike stalling. Deze beide ruimten horen niet tot de normatieve ruimtebehoefte van de school op basis van de verordening. Adalbertschool Voor de Adalbertschool is uitgegaan van 148 leerlingen op basis van de leerlingenprognoses. Het schoolbestuur en de directie van de school hebben aangegeven graag uit te gaan van een hoger leerlingenaantal. In een vervolgfase wordt samen met de gemeente in meer detail het Programma van Eisen opgesteld en wordt overleg gepleegd over het te hanteren leerlingenaantal.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Villa Bambi Villa Bambi beschikt over 2 BSO-groepen, 1 KDV groep en 1 peutergroep. Voor de KDV-groep en de peutergroep heeft de Villa Bambi eigen ruimte nodig. Voor de BSO-groepen maakt Villa Bambi gebruik van ruimten van de Adalbertschool (net als in de huidige situatie). SV Eendracht Voor een verdere toelichting op het Programma van Eisen van SV Eendracht verwijzen wij naar de PvE’s in de bijlage 2. Gemeentehuis Voor nieuwbouw van het gemeentehuis is het huidige brut vloeroppervlak van het gemeentehuis gehanteerd.

3.2

Gezamenlijk gebruik van ruimten

In dit Programma van Eisen is nog geen rekening gehouden met een mogelijke vermindering van de vierkante meters als gevolg van het gezamenlijk gebruik van ruimten. In een volgend stadium zal hier meer aandacht aan besteed worden bij het verder uitwerken van de Programma’s van Eisen van de verschillende partijen. In die zin is het Programma van Eisen dan ook als een voorlopige basis te zien. Wel hebben de deelnemende partijen in de interviews aangegeven dat er mogelijkheden liggen voor het gezamenlijk gebruik van ruimten. In onderstaande tabel zijn de ruimten aangegeven die door de verschillende partijen zijn benoemd als mogelijkheid voor gezamenlijk gebruik. Tabel 3: Mogelijk gezamenlijk te gebruiken ruimten per partij Kandinsky College

Adalbertschool

Villa Bambi

SV Eendracht

Gemeentehuis

Sportzaal

Speelzaal

Personeelsruimte

Sportvelden

n.t.b.

Kleedkamers

Gymzaal

Sportzaal

Lokalen

Gemeenschapsruimte

Fitnessruimte

Personeelsruimte

Werk-leerplein

Kleedruimten

Technieklokaal

Praktijkruimte

Vergaderruimte

Reproruimte Magazijnruimte Personeelsruimte

In de interviews is aangegeven dat bij gezamenlijk gebruik van ruimten moet worden gelet op het uit elkaar houden van de verschillende doelgroepen (kinderen) van de partijen.

3.3

Ruimtebehoefte per variant

In onderstaande tabel is de ruimtebehoefte per variant weergegeven. Deze tabel vormt de input voor de ruimtelijke studie (massastudies) en de financiële analyse. Hierbij is uitgegaan van een tweelaags gebouw. Bij alle partijen is ervan uitgegaan dat circa 50% van de ruimten op begane grond gesitueerd kunnen worden en 50% op de verdieping. Uitzondering hierop is Villa Bambi, waarbij alle ruimten op de begane grond gesitueerd zijn.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Tabel 4: Ruimtelijk Programma van Eisen per variant

Totale ruimtebehoefte bij 1 laags gebouw Totale ruimtebehoefte bij 2 laags gebouw

Kandinsky College Adalbertscchool 6.484 2.667 4.878 2.150

Villa Bambi 645 645

SV Eendracht Gemeentehuis 44.010 5.093 43.363 3.539

Totaal 58.898 54.574

Kandinsky College Adalbertscchool 1.607 3.271 4.878

Villa Bambi

SV Eendracht Gemeentehuis

Totaal 1.607 3.271 4.878

Variant 1 Kandinsky solo

gebouw buitenruimte totaal

Variant 2 a + b + c

gebouw Parkeren buitenruimte totaal

1.607 1.254 2.017 4.878

gebouw

1.607 1.254 2.017 4.878

Kandinsky + Eendracht Variant 3 a + b

Totaal (Kandinsky + Eendracbuitenruimte totaal

3.4

517 655 977 2.150

286 150 209 645

646 2.162 40.555 43.363

1.554 666 1.319

3.807 4.082 43.890 48.241

646 2.162 40.555 43.363

1.554 666 1.319 3.539

4.610 4.887 45.077 54.574

Technische wensen en eisen

Wat betreft de technische wensen wordt in dit haalbaarheidsonderzoek uitgegaan van de wettelijke eisen die gelden voor de verschillende partijen. Dit houdt in dat het Bouwbesluit van toepassing is waarbij wordt uitgegaan van een Bijna Energie Neutraal Gebouw aangezien de mogelijke realisatie van een multifunctioneel gebouw over enkele jaren gerealiseerd zal worden. Voor de scholen is installatietechnisch uitgegaan van Frisse Scholen Klasse B.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

De varianten

De opdrachtgever gaat uit van een diversiteit aan mogelijkheden voor de invulling van de multifunctionele accommodatie. In dit hoofdstuk wordt een weergave van de onderzochte varianten gegeven. Ter verduidelijking wordt elke variant kort omschreven. Elke mogelijke situatie wordt getoetst en beoordeeld aan de hand van dezelfde criteria, in een aparte paragraaf worden deze criteria weergegeven.

4.1

De varianten

In deze paragraaf worden de verschillende varianten kort toegelicht. Het gaat hier om de mogelijke realisatie van een multifunctionele accommodatie in de volgende combinaties.

4.1.1

Variant 1: Kandinsky College solo

In variant 1 wordt rekening gehouden met nieuwbouw van het Kandinsky College op Sportpark de Maasvallei waarbij de sportclub ook nog gebruik zal maken van hetzelfde terrein. Het gebouw van SV Eendracht blijft in deze variant gehandhaafd. Een eventuele mogelijkheid voor de toevoeging van huisvesting van het gemeentehuis wordt hierin meegenomen.

4.1.2

Variant 2: Kandinsky College met SV Eendracht

In variant 2 vindt geïntegreerde nieuwbouw plaats voor zowel het Kandinsky College als Eendrachtop Sportpark de Maasvallei

4.1.3

Variant 3: Kandinsky College, SV Eendracht, Adalbertschool en KION

In variant 3 wordt nieuwbouw gepleegd voor het Kandinsky College, SV Eendracht, de Adalbertschool, en Villa Bambi (KION). En ook hier wordt een eventuele mogelijkheid voor de toevoeging van huisvesting van het gemeentehuis meegenomen.

4.2

Beoordelingscriteria

Ieder variant wordt beoordeeld aan de hand van onderstaande beoordelingscriteria. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat de beoordeling afhankelijk is van het perspectief van degene die de beoordeling uitvoert. Een inwoner van de gemeente Mook en Middelaar zal waarschijnlijk anders tegen de criteria aankijken dan de deelnemende organisaties of de adviseurs van Royal HaskoningDHV. In deze beoordeling, die plaatsvindt in het volgende hoofdstuk, is geprobeerd om de diverse varianten zo objectief mogelijk te beoordelen aan de hand van de hieronder beschreven criteria. Ruimtelijke inpassing en – ordening Per variant is onderzocht of het programma (gebouwen, buitenruimte, parkeren, etc.) te huisvesten is op de locatie Maasvallei. Hiervoor is per variant een massastudie uitgevoerd door Royal HaskoningDHV om de mogelijkheden inzichtelijk te maken. Tevens zijn per variant de beperkingen, risico’s en mogelijkheden beoordeeld die wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening te bieden heeft. Functionaliteit voor de gebruikers De toekomstige voorziening heeft als doel om een goede huisvesting te bieden waarmee de gebruikers op de lange termijn vooruit kunnen. De verschillende vormen van onderwijs of diverse werkstijlen moeten nu en in de toekomst kunnen worden georganiseerd in de toekomstige voorziening.

Ook als de onderwijsvisie van de scholen, de visie op kinderopvang of de werkwijze van de sportvereniging en de gemeente in de toekomst worden bijgestuurd of aangepast, moet het gebouw over voldoende flexibiliteit beschikken om dit soort veranderingen op te kunnen vangen. Per variant wordt de toekomstbestendigheid van de accommodatie beoordeeld. 9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Synergiemogelijkheden met andere functies Per variant is onderzocht in hoeverre synergie tussen de verschillende functies mogelijk is. Het verplaatsen van scholenfuncties naar een sportaccommodatie is een perfecte aangelegenheid om sport in de buitenlucht te stimuleren bij kinderen. Maar hier wordt de mogelijkheid om synergie te creëren binnen in het gebouw tussen of met verschillende functies bedoeld. Daarnaast wordt gekeken naar uitbreiding of krimp in het gebruik van een bepaalde functie en of ruimtebehoefte of overtollige ruimtes door een andere partij of ruimte kan worden opgelost. Veiligheid, verkeer en parkeren De gekozen oplossingen hebben in iedere variant effect op verkeersbewegingen, parkeergelegenheid en daarmee de veiligheid, met name voor de kinderen, maar ook voor andere gebruikers van de toekomstige multifunctionele accommodatie. Financiën Per variant zijn de investeringskosten en kapitaallasten per partij inzichtelijk gemaakt.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Uitgangspunten analyse van de varianten

5.1

Algemene uitgangspunten

Vanuit financieel oogpunt (beperken investeringskosten) is ervoor gekozen om een aantal uitgangspunten te hanteren bij de ruimtelijke studie van de mogelijkheden van inpassing van de programma’s per variant op de locatie Maasvallei. In feite komt het erop neer dat de huidige situatie zo veel mogelijk intact wordt gelaten om onnodige extra investeringen te voorkomen. Milieustraat en gemeentewerf In de analyse zijn wij ervan uitgegaan dat de milieustraat en de gemeentewerf worden gehandhaafd op de huidige plek. Realisatie van gebouwen op deze plek zou ertoe leiden dat er elders een milieustraat en een gemeentewerf nieuw gerealiseerd moeten worden. Dit leidt tot extra investeringen. Ruimtelijk bieden de locaties van zowel de milieustraat en de gemeentewerf echter wel mogelijkheden. De locatie van de milieustraat (circa 8.000 m2 bruikbaar) en de gemeentewerf (5.225 m2) bieden gezamenlijk (totaal 13.225 m2) voldoende ruimte om het Kandinsky College, de Adalbertschool, Villa Bambi en een gemeentehuis te realiseren (ruimtevraag 11.200 m2). Daarnaast is er ten zuidoosten van de gemeentewerf nog een groenstrook in eigendom van de gemeente die eventueel benut kan worden voor het vestigen van deze partijen. Mocht alleen de milieustraat beschikbaar zijn, dan kunnen de partijen daarop gehuisvest worden exclusief het gemeentehuis.

Indien alleen de locatie van de gemeentewerf beschikbaar is, kan in feite alleen het Kandinsky College daar gehuisvest worden. Vanuit verkeersoogpunt zien wij een beperking als gevolg van de ligging van een fietspad tussen de locatie van de gemeentewerf/milieustraat en het sportpark van SV Eendracht. Hiernaast zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd bij de ruimtelijke studie:  



De sportvelden van SV Eendracht worden zo veel mogelijk gehandhaafd. De wedstrijdvelden worden intact gelaten. De mogelijkheden voor een multifunctioneel gebouw worden daarom onderzocht op de trainingsvelden. Bij de studie naar de ruimtelijke mogelijkheden is gekeken naar opties met en zonder verwerving van omliggende percelen zoals de Bovensteweg 59. Nieuwbouw van het gemeentehuis hebben wij alleen in variant 3a in beeld gebracht. Ook in de andere varianten is het ruimtelijk mogelijk om het gemeentehuis te vestigen (aankoop perceel Bovensteweg noodzakelijk). Echter bestaat er qua inhoudelijke samenwerking zeer weinig tot geen relatie tussen de scholen/kinderopvang/sportvereniging en het gemeentehuis. Daarnaast zal de verkeersdruk op de locatie fors toenemen.

5.2

Uitgangspunten financiële analyse

Bij het uitvoeren van de financiële analyse is een aantal uitgangspunten gehanteerd, zowel ten aanzien van het bepalen van de investeringskosten als het berekenen van de exploitatiekosten. Deze uitgangspunten zijn op 10 september met de gemeente Mook en Middelaar (Gerold Berens, Bart Bosch, Ferry Zwanikken) besproken. Uitgangspunten investeringskosten In de investeringskosten voor de gebouwen is uitgegaan van een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG). De investeringskosten zijn geraamd op basis van kengetallen en ervaringscijfers van Royal HaskoningDHV. Ook voor de onderwijsvoorzieningen zijn de daadwerkelijke investeringskosten geraamd. 9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

De normkostenvergoeding zoals die is opgenomen in de Verordening Voorzieningen Onderwijshuisvesting betreft de dekking van deze geraamde investeringskosten. Deze is niet opgenomen in deze rapportage. In de investeringskostenraming zijn de volgende posten opgenomen:  Terreininrichting: vast bedrag per variant;  Bouwkundige kosten; op basis van kengetallen;  Installatietechnische kosten: op basis van kengetallen;  Vaste inrichting zoals pantry’s, keuken, vaste banken en dergelijke (niet onderwijsleerpakket en meubilair): opgenomen in bouwkosten;  Losse inrichting: niet opgenomen, voor rekening gebruiker/huurder;  Bijkomende kosten (Car/ leges/ aansluitkosten en dergelijke): 2,75%;  Bijkomende kosten: voorbereidingskosten: 10,0%;  Tijdelijke huisvesting: niet opgenomen;  Renteverlies tijdens de bouw: 2,0% per jaar;  Onvoorzien: 10,0% voor nieuwbouw;  Reservering voor loon- en prijsstijgingen t/m einde werk 3,0% per jaar; De volledige investeringskostenraming is opgenomen in bijlage 3. Alle in deze rapportage weergegeven bedragen zijn exclusief BTW. In het gesprek met de gemeente is door de gemeente aangegeven dat de btw voor 99% kan worden gecompenseerd uit het BTW Compensatie Fonds. Nadere studie is nodig om te bepalen of dit voor alle investeringen geldt. Uitgangspunten kapitaallasten De gemeente heeft aangegeven de investeringskosten te moeten financieren.

Op basis van de investeringskosten zijn per variant de kapitaallasten berekend uitgaande van een annuïtaire financiering. Daarbij is het totaalbedrag van aflossing en rente jaarlijkse gelijk. Daarvoor zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 



Aflossing/afschrijvingsduur: o Terreininrichting/civiele werkzaamheden o Bouwkundige zaken: 40 jaar o Installatietechnische zaken: 15 jaar Rente: 2,0% per jaar

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Beoordeling per variant

Alvorens een beoordeling per variant gegeven wordt, gaat de aandacht uit naar de ruimtelijke inpassing en de ruimtelijke ordening in het gebied. De plannen worden getoetst aan de hand van het bestemmingsplan, de bouwmogelijkheden en uitgevoerde omgevingsonderzoeken. Vervolgens wordt ieder variant getoetst aan de opgestelde criteria van hoofdstuk 4.

6.1

Ruimtelijke inpassing en ordening

Locatie Maasvallei De beoogde locatie is Sportpark de Maasvallei, de thuisbasis van sportvereniging R.K.S.V. Eendracht. Hier gelegen zijn een aantal sportvelden en een sportkantine. Het sportpark ligt in de gemeente precies tussen Mook en Molenhoek in. Bestemmingsplan

In het bestemmingsplan ‘Mook en Molenhoek’ deels onherroepelijk in werking (vastgesteld op 04-07-2013) is het gebied, Sportpark de Maasvallei, opgenomen met de bestemming ‘sport’. Deze aangewezen gronden zijn bestemd voor sportactiviteiten en voor specifiek aangewezen gronden binnen deze bestemming ook voor een kinderopvang. De beoogde functies zoals een middelbare school, basisschool en gemeentehuis zijn hier niet toegestaan. Afbeelding 4: Bestemmingsplansituatie Maasvallei

Om het plan te realiseren zal er een bestemmingsplanwijziging doorgevoerd moeten worden. Aangezien het een combinatie van verschillende functies wordt, is een wijziging naar bestemming ‘gemengd’ het meest voordehand liggend. In het nieuwe bestemmingsplan kunnen de functies ‘sport’, ‘maatschappelijk’ en ‘kantoor’ worden opgenomen zodat het planologisch/juridisch mogelijk wordt om alle functies te huisvesten. Een wijziging van het bestemmingsplan is in elke variant noodzakelijk. Past een realisatie van het gemeentehuis in eerste instantie niet in het plan, dan adviseren wij om alsnog een wijziging van de bestemming naar functie ‘gemengd’ met daarin ook de mogelijkheid voor functie ‘kantoor’ door te voeren. Besluit de gemeente om het gemeentehuis in een later stadium alsnog naar sportpark de Maasvallei te verplaatsen, dan hoeft de juridische procedure voor een bestemmingsplanwijziging niet nogmaals doorlopen te worden.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Bouwmogelijkheden Met een goede ruimtelijke onderbouwing voor de wijziging van het bestemmingsplan kunnen de bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan naar wens worden ingevuld. Gekeken naar de verschillende varianten en de uitgevoerde massastudie is een bouwhoogte van 2-laags de maximale wens. Daarmee zal een bouwhoogte van 10 meter het maximum zijn. Gekeken naar de directe omgeving zal dit geen belemmering opleveren voor het zicht van omwonenden. Overige ruimtelijke aspecten Verkeersveiligheid Royal HaskoningDHV heeft een verkeerstudie uitgevoerd om de verkeersveiligheid per variant te kunnen waarborgen. Deze studie is als bijlage 4 opgenomen bij deze rapportage. Externe Veiligheid Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Hiervoor moeten de risico’s voor de bevolking in beeld worden gebracht. De Rijksweg, N271, is aangeduid als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Daarnaast is aan de Rijksweg 41 in Mook een LPG-tankstation (Poelen Tankstation) aanwezig, waarbij rekening gehouden moet worden met de risicocontouren. Voor sportpark de Maasvallei en het pand aan de Bovensteweg 59 in Mook zorgt dit niet voor belemmeringen. Wel kan het voor een belemmering zorgen aan de Rijksweg 37 in Mook, de milieustraat en de gemeentewerf. Ook over de Maas worden gevaarlijke stoffen vervoerd.

Op basis van het Basisnet Water ligt de plaatsgebonden risicocontour 10-6 binnen de waterlijn van de Maas en vormt daarmee geen belemmering voor eventuele toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in Mook en Molenhoek. Ook vormt het groepsrisico, gelet op de bevolkingsdichtheid in het plangebied, geen belemmering. Geluid Spoorverkeer is een element dat kan zorgen voor geluidsoverlast. Sportpark de Maasvallei is namelijk gelegen naast de spoorverbinding Venlo-Nijmegen. Ook zorgt de realisatie van het plan voor extra fysieke beweging in en rondom Sportpark de Maasvallei. Het Sportpark gaat dagelijks bezoek krijgen van vele personen en het verkeer via de weg neemt toe. Het toekomstige gebruik is een risico voor geluidsoverlast in de omgeving. Bij de realisatie van het plan stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting een akoestisch onderzoek te verrichten naar geluidsbelasting ten gevolge van spoorweglawaai en lawaai veroorzaakt door de nieuwe functie. Luchtkwaliteit In de Wet Luchtkwaliteit zijn onder andere grenswaarden voor luchtkwaliteit vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In de situatie dat door middel van een wijziging nieuwe functies of objecten planologisch mogelijk worden gemaakt, zal voldaan moeten worden aan het gestelde in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 2 (“Wet Luchtkwaliteit”).

Bodemkwaliteit De bodemkwaliteit is in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling van belang indien er sprake is van een functieverandering of ander gebruik. De bodem moet namelijk geschikt zijn voor een eventuele nieuwe functie. Bij vaststelling van het bestemmingsplan voor sportpark de Maasvallei is geen bodemonderzoek uitgevoerd. Bij een uitbreiding van functies en activiteiten wordt via de omgevingsvergunning voor bouwen zorggedragen voor onderzoek naar de bodemkwaliteit. Op dat moment wordt bepaald of een dergelijk bodemonderzoek noodzakelijk is en wat de consequenties zijn van de aangetroffen bodemkwaliteit. De kwaliteit van de bodem en het grondwater kan ook van invloed zijn op de toepasbaarheid van installatietechnische systemen voor verwarming/koeling van gebouwen in verband met het uitgangspunt om gasloos te bouwen.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Archeologie en cultuurhistorie Bij uitvoering van het beoogde plan komt de cultuurhistorie niet in gevaar. Op het gebied van archeologie is voor het gehele grondgebied van de gemeente een archeologische beleidskaart opgesteld. Deze kaart wordt door de gemeente Mook en Middelaar gebruikt als instrument om bij de keuze van toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen de archeologie zoveel mogelijk te ontzien. In één oogopslag is zichtbaar waar de kans op stuiten op archeologische resten in de grond het hoogst is. Op deze manier wordt bepaald welke gebieden dienen te worden onderzocht bij de aanvraag van vergunningen voor werkzaamheden. Sportpark de Maasvallei valt onder archeologische waarde 1, dit is een gebied met een zeer hoge archeologische waarde. Een onderzoek is noodzakelijk bij bodemverstoring groter dan 250 m² en dieper dan 40 cm. Een archeologisch onderzoek moet dus worden uitgevoerd. Niet gesprongen explosieven In onze bodem bevinden zich nog vele niet gesprongen explosieven zoals bijvoorbeeld munitie, granaten en bommen uit de Tweede wereldoorlog. Deze niet gesprongen explosieven worden vaak ontdekt tijdens bouw- graaf- of bagger werkzaamheden. Wanneer het vermoeden bestaat dat in een bepaald gebied niet gesprongen explosieven liggen is de eerste stap in het explosieven onderzoek een historisch vooronderzoek.

Hierin wordt bepaald in hoeverre het gebied betrokken is geweest bij oorlogshandelingen. In een tweede fase wordt een projectgebonden risicoanalyse uitgevoerd waarin de aard en omvang van de risico’s voor het uitvoerend personeel in kaart worden gebracht. Bij project Maasvallei is de eerste stap van het explosieven onderzoek noodzakelijk om uit te sluiten dat er geen gevaar dreigt tijdens de bouwwerkzaamheden. Risico’s Het wijzigen van het bestemmingsplan en de aanwezigheid van alle ruimtelijke aspecten brengen risico’s met zich mee. Dit zijn financiële risico’s en risico’s op het gebied van tijd. Eventuele onderzoeken die moeten worden verricht voor het verkrijgen van een vergunning of het wijzigen van het bestemmingsplan kosten geld. Het wijzigen van het bestemmingsplan kan daarnaast een lange tijd duren. Aan de hand van onderstaande tabellen wordt het financiële risico en het risico qua tijd weergegeven. Financieel Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning en dus af te wijken van het bestemmingsplan dient een Ruimtelijke Onderbouwing te worden opgesteld. Een gedeelte van deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit onderzoeken die getoetst worden aan beleid en regelgeving. Het opstellen van deze Ruimtelijke Onderbouwing en het uitvoeren van deze onderzoeken kost geld. In de tabel hieronder staat aangegeven hoeveel het kost een dergelijk onderzoek te laten uitvoeren.

Prijzen zijn bepaald aan de hand van ervaring door eerder opgestelde Ruimtelijke Onderbouwingen. In werkelijkheid kunnen deze prijzen dus afwijken. Onderzoek

Prijsindicatie

Bodemkwaliteit

€ 1.000

Luchtkwaliteit

€ 4.500

Archeologie

€ 4.500

Stikstofdepositie

€ 3.000

Niet gesprongen explosieven (bureaustudie)

€ 3.000

Geluid

€ 4.500

Externe Veiligheid

€ 4.000

Totaal

€ 24.500

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Tijd Voor het buitenplans afwijken van de bestemming is de uitgebreide procedure van toepassing. De tabel geeft de langst mogelijke situatie van de procedure weer. Gezien het project wordt deze termijn niet verwacht, omdat het indienen van zienswijzen en het aantekenen van beroep de termijn fors verlengen. De fases zienswijzen en beroep zijn onwaarschijnlijk, omdat woningen te ver weg liggen om last te ondervinden van de activiteit op het sportpark. Daarnaast kan op voorhand de omgeving worden meegenomen in het plan door met bewoners om tafel te gaan zitten en de plannen te presenteren aan de buurt. Fase

Duur

Aanvraag

Stappen Indienen van de aanvraag bij het loket of het bevoegd gezag.

Besluitvorming

6 maanden

In deze periode besluit het bevoegd gezag akkoord te gaan of niet.

Zienswijzen

6 weken

Belanghebbenden zijn in de gelegenheid om een zienswijze in te dienen.

Besluitvorming

Z.s.m. en afhankelijk van aantal zienswijzen

Bevoegd gezag reageert op zienswijze en stelt besluit opnieuw vast.

Beroep

6 weken + 6 maanden

Belanghebbenden zijn in de gelegenheid binnen 6 weken beroep aan te tekenen bij de Rechtbank. In dat geval begint een procedure van 6 maanden waarin de Rechtbank uitspraak doet.

1 jaar en 3 maanden

6.2

Inpassingsmogelijkheden locatie Maasvallei

Om een goede indeling van de locatie Maasvallei te kunnen waarborgen waarbij er functies aan de locatie worden toegevoegd (verschilt per variant) heeft Royal HaskoningDHV verschillende ruimtelijke studies uitgevoerd. Niet alle massastudies zijn in deze rapportage opgenomen. Op basis van deze ruimtelijke studie zijn wij tot de conclusie gekomen dat er drie zoekgebieden zijn op de locatie Maasvallei waar de realisatie van een multifunctionele accommodatie mogelijk is. Deze zijn op onderstaande afbeelding weergegeven.

Zoekgebied 1

Zoekgebied 2

Zoekgebied 3

Afbeelding 5: Zoekgebieden multifunctioneel gebouw op locatie Maasvallei

Zoekgebied 1 leidt ertoe dat verwerving van het perceel aan de Bovensteweg 59 noodzakelijk is. Daarnaast zal het korfbalveld verplaatst moeten worden. Dit gaat ten koste van velden elders op de locatie. Bij zoekgebieden 2 en 3 hoeft geen extra grond verworven te worden. 9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Wel leiden deze zoekgebieden ertoe dat het sportpark ‘doorsneden’ wordt door gebouwen. Het hoofdveld komt daarmee gescheiden te liggen van de andere velden. Op basis van deze eerste analyse zijn wij in onderstaande analyse van de drie varianten verder gegaan met zoekgebied 1. De locatie Maasvallei beschikt over een oppervlakte van 54.056 m2. De hierboven gepresenteerde zoekgebieden zijn beduidend kleiner. Er wordt immers vanuit gegaan dat de sportvelden zo min mogelijk worden aangetast. Daarom is in de verdere studie uitgegaan van tweelaagse gebouwen. Hiervoor zijn per variant een aantal massastudies uitgewerkt. Het betreft hier nog geen ontwerpen. De massastudie is bedoeld om te onderzoeken op welke manier de gebouwen op de locatie passen.

6.3

Variant 1: Kandinsky College solo

Ruimtelijke inpassing

Afbeelding 6: Massastudie variant 1

In variant 1 wordt de tweelaagse nieuwbouw van het Kandinsky College naast het clubgebouw van SV Eendracht geprojecteerd op de huidige plek van de korfbalvelden. Een mogelijke alternatieve locatie voor de korfbalvelden kan gevonden worden op de plek van het driehoekige trainingsveld. De consequentie van deze variant is dus dat er wordt ingeleverd op het aantal trainingsvelden ten behoeve van voetbal. Het gebouw van SV Eendracht blijft in deze variant behouden. Parkeren en toegang van de locatie vindt plaats in het bruin weergegeven gebied. Bestemmingsplan In deze variant wordt het Kandinsky College naast de sportkantine op sportpark de Maasvallei geplaatst. De sportkantine wordt hier niet in het plan betrokken. Het perceel aan de Bovensteweg 59 is in deze variant niet benodigd voor het realiseren van het programma. In dit geval kan worden gekozen voor een bestemmingsplanwijziging van ‘sport’ naar ‘maatschappelijk’ voor de locatie waar het schoolgebouw wordt gevestigd. Een andere mogelijkheid is om het gehele sportpark naar een bestemming ‘gemengd’ te wijzigen. Functionaliteit voor de gebruikers Nieuwbouw van het Kandinsky College biedt de mogelijkheid om het gebouw zowel functioneel als technisch in te richten naar de wensen en eisen van het onderwijs.

Aangezien in deze variant geen nieuwbouw plaatsvindt voor SV Eendracht, worden de functionele en technische knelpunten voor SV Eendracht niet opgelost. Daarnaast wordt in deze variant geen gezamenlijke huisvesting gerealiseerd met de andere beoogde partijen de Adalbertschool en Villa Bambi. 9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Synergiemogelijkheden met andere functies De synergie tussen het Kandinsky College en de sportvereniging kan, doordat beide partijen dichter bij elkaar zijn gehuisvest, worden vergroot. Het Kandinsky College kan gemakkelijker gebruik maken van de sportvelden tijdens schooluren. Ook komen leerlingen nog gemakkelijker in aanraking met de mogelijkheden van SV Eendracht. Het Kandinsky College heeft op deze manier een prachtige locatie om gymlessen te geven en de sportclub hoopt op deze manier meer leden te werven door de vergrote naamsbekendheid. Aangezien beide partijen over eigen huisvesting beschikken, is het gezamenlijk gebruik maken van ruimten zoals kleedkamers lastiger dan in één nieuw gebouw voor beide partijen. Verkeersveiligheid Nieuwbouw van het Kandinsky College op een centraal gelegen punt in de gemeente maakt het een aantrekkelijke locatie qua reisafstand, een deel van de scholieren zal een minder grote afstand hoeven af te leggen. De volledige verkeerskundige analyse van de varianten is opgenomen in bijlage 4. Daaruit blijkt dat in alle varianten in feite dezelfde verkeerskundige maatregelen wordt aanbevolen om de verkeersveiligheid van scholieren en andere bezoekers van de locatie te waarborgen. De aanbevelingen bestaan uit het verbeteren van de volgende kruispunten:  Veldweg-Bovensteweg;  Bovensteweg-Groesbeekseweg;  Heumensebaan-Lindenlaan.

Daarnaast adviseren wij om het fietspad vanuit de nieuwe school locatie aan te sluiten op de snelfietsroute. In zijn algemeenheid merken we ten aanzien van de verkeerskundige maatregelen op dat bij eventuele realisatie van de ontsluiting van verkeer vanuit Groesbeek naar de Rijksweg (de zogenoemde verkeerskundige variant 5a- light) mogelijk zwaardere maatregelen nodig zijn, maar dat dit dan in het kader van dat project bekeken moeten worden. Deze 5a-light verkeersvariant voorziet er immers in, dat de Heumensebaan tussen Groesbeek en Mook voor het spoorbruggetje zou moeten afbuigen langs spoor / station (oostkant) naar de Bovensteweg en dit verkeer dan langs de Maasvallei (via Veldweg) richting Rijksweg gaat. Financiën In onderstaande tabel zijn de investeringskosten en kapitaallasten voor variant 1 per partij samengevat. De investering om het Kandinsky College nieuw te bouwen op deze locatie leidt tot een totale investering van totaal circa € 8,1 miljoen. De bijbehorende kapitaallasten bedragen circa € 389.000,- per jaar. In deze bedragen zijn de investeringskosten van het volledige programma van het Kandinsky College opgenomen. De investeringskosten van de dojo en de mountainbikestalling worden door het Kandinsky College zelf gedragen. De investeringskosten van de dojo en mountainbike stalling bedragen circa € 650.000.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

Tabel 5: Samenvatting investeringskosten en kapitaallasten variant 1 Kandinsky College

Kostenpost

Adalbert-school

Vila Bambi

SV Eendracht

Gemeentehuis

Totaal

Totale Investeringskosten

8.124.000

Bouwrijp maken/terreininrichting

696.000

Bouwkundig

4.854.000

Installaties

2.174.000

Verwerving

Verkeerskundige aanpassingen

400.000

Kapitaallasten

389.000

400.000 -

389.000

Beoordeling van de variant Aan de hand van een score wordt de beoordeling per variant bepaald. Tabel 6: Samenvatting beoordeling variant 1 Criteria

Score

Toelichting

Ruimtelijke inpassing

Programma goed in te passen op de locatie

Bestemmingsplan

+/-

Bestemmingsplanwijziging in iedere variant nodig

Functionaliteit

Alleen nieuwe huisvesting voor Kandinsky College

Synergie

+/-

Alleen synergie tussen Kandinsky College en SV Eendracht

Verkeersveiligheid

Verkeerssituatie goed te verbeteren door aanpassing aantal kruispunten

Financiën

Variant met de laagste investeringskosten

Beoordeling variant

6.4

Variant 2: Kandinsky College en Eendracht

Voor variant 2 hebben wij twee sub varianten onderzocht:  Variant 2a: Nieuwbouw Kandinsky College en SV Eendracht, zonder verwerving Bovensteweg 59  Variant 2b: Nieuwbouw Kandinsky College en SV Eendracht, met verwerving Bovensteweg 59 Beide varianten zijn afzonderlijk onderzocht.

9 november 2020

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

BH4496TPRP001F01

Projectgerelateerd

6.4.1

Variant 2a: Nieuwbouw Kandinsky College en SV Eendracht, zonder verwerving Bovensteweg 59

Ruimtelijke inpassing

Afbeelding 7: Massastudie variant 2a

In variant 2a is uitgegaan van nieuwbouw voor zowel het Kandinsky College als het clubgebouw van SV Eendracht. In deze variant is de nieuwbouw (deels) gelegen op de huidige korfbalvelden. Die moeten in deze variant worden verplaatst. Net als in variant 1 is hiervoor ruimte op het driehoekige trainingsveld, hetgeen wel ten koste gaat van het aantal trainingsvelden voor voetbal. Parkeren en toegang van de locatie vindt plaats in het bruin weergegeven gebied. Bestemmingsplan Door vestiging van de gebouwen op de locatie van het huidige korfbalvelden, kan er in deze variant voor worden gekozen om een bestemmingsplanwijziging van ‘sport’ naar ‘maatschappelijk’ voor de locatie waar het schoolgebouw en het clubgebouw worden gevestigd. Een andere mogelijkheid is om het gehele sportpark naar een bestemming ‘gemengd’ te wijzigen. Functionaliteit voor de gebruikers De realisatie van nieuwbouw voor het Kandinsky College en SV Eendracht biedt optimale kansen om te voldoen aan de wensen en eisen van de deze gebruikers. Voor de functionele en technische knelpunten van de huidige huisvesting biedt (gezamenlijke) nieuwbouw een oplossing. Het binnenklimaat voldoet aan de huidige eisen en er bestaat de mogelijkheid om flexibiliteit te realiseren in de indeling van de gebouwen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=MookenMiddelaar&id=7ac46ee4-ed06-4bd1-95a0-ed7b471fb380