Bijlage 7. Bestemmingsplan “Cuijksesteeg Mook”– bijlagen bij de toelichting

Bestemmingsplan 'Cuijksesteeg Mook' Gemeente Mook en Middelaar Bijlagen bij Toelichting

colofon

projectnaam Bestemmingsplan 'Cuijksesteeg Mook' datum 26 maart 2024 projectnummer P05298 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.0944.CuijksesteegMook-VA01 opdrachtgever Gemeente Mook en Middelaar Concept 3 oktober 2023 Ontwerp 16 november 2023 Vaststelling 13 juni 2024 BRO projectleider TAu projectteam RVe bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave

Bijlagen toelichting

3

Bijlage 1

Landschapsontwerp

4

Bijlage 2

Landschappelijk inpassingsplan

15

Bijlage 3

Woonladder

29

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

49

Bijlage 5

Onderzoek geurhinder veehouderijen

107

Bijlage 6

Archeologisch verkennend booronderzoek

127

Bijlage 7

Quickscan flora en fauna

172

Bijlage 8

Aerius-berekening

189

Bijlage 9

Brief voor buurt

210

Bijlage 10

Verkennend bodemonderzoek

214

2

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Bijlagen toelichting

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

3

Bijlage 1 Landschapsontwerp

4

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

nieuw

bestaand

Trefwoorden variant: - bundeling, zijnde parkeren en het nieuwe wonen in het noordelijke kwadrant; - daarmee samenhangende stoffering inzetten ter ruimtelijke buffering nieuwbouw t.o.v. oudbouw; - Nieuwbouw verkijgt eigen inuitritconstructie aan de Cuijkse Steeg; - omvang tuin ten zuiden, oosten en noorden maximaliseren ter inbedding hoofdgebouw en optimaliseren qua sfeer- en beloopbaarheid

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

nieuw

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

Ruimtelijk-functionele scheiding nieuw- en oud

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

inmeting en inpassing bestaande bomen

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

Inmeting en inpassing bestaande bomen

afstemming plaatsing inrit

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

versterken binnenkraag met beplantingen, voornamelijk rhododendrons met krent

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

versterken binnenkraag met beplantingen, voornamelijk rhododendrons met krent

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Plan Helder Cuijksesteeg 2 te Mook Voorstel uitbreiding noordwesthoek 25 oktober 2021

Thus Landschapsarchitectuur & Stedenbouw www.tonthus.nl

Bijlage 2 Landschappelijk inpassingsplan

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

15

Landschappelijke inpassing Cuijksesteeg 2 in Mook Definitief

colofon

projectnaam Landschappelijke inpassing datum Januari 2024 projectnummer P05298 opdrachtgever Dhr. Tissen BRO projectleider BPa projectteam IB bron kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding en initiatief 1.2 Kaders en uitgangspunten Plangebied

4

Planvoornemen

4

Beleidskaders

5

Historische kenschets Huidige situatie

6 7

Inpassingsplan 2.1 Inrichtingsmaatregelen 2.2 Kwaliteitsbijdrage 2.3 Beplantingsindicatie

8 9 9 10

1.3 1.4 2

4 4 4

Inpassingsplan

Januari 2024

11

3

Inleiding

Landschappelijke inpassing

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de projectlocatie, gelegen aan de Cuijksesteeg 2 in Mook, juridisch-planologisch gereed te maken voor de realisatie van 12 appartementen voor regulier en begeleid wonen. Om de transformatie mogelijk te maken, dient allereerst een planologische procedure te worden doorlopen, waarbij het bestemmingsplan wordt herzien.

Plangebied Het plangebied betreft een perceel aan de Cuijksesteeg 2 in Mook, kadastraal bekend als: gemeente Mook, sectie C, nr. 1369 (gedeeltelijk). De locatie ligt aan de rand van de kern Mook en formeel net in het buitengebied. De planlocatie wordt omringd door een speeltuin en en volkstuincomplex. Ten westen van de planlocatie liggen reeds bestaande woningen (de Lindeboom). Ten zuidoosten van het plangebied ligt het hospice. Op enkele tientallen meters van het plangebied ligt een vertakking van de Maas die uitmondt in de Mookerplas. Het perceel heeft een oppervlak van ca.12.774 m2. De locatie voor het nieuw te bouwen appartementen complex bedraagt ca. 1976 m2.

te verwijderen bomen bestaande groenstructuur optimaliseren met struiken 4

nieuwe 5 entree

2

6

versterken binnenkraag met inheemse struiken t.b.v. kwaliteitsverbetering

1

nieuw

3

C ui

BRO is gevraagd om in het kader van deze bestemmingsplanherziening een landschappelijke inpassing op te stellen. Voor deze herziening dient te worden aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing die aansluit op het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden worden voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren.

Planvoornemen De initiatiefnemer heeft het voornemen 12 appartementen te realiseren aan de noordoostzijde van het perceel 1369. De huidige groenstructuur op het perceel voorziet al in een goede basis voor de landschappelijke inpassing. Door zoveel mogelijk bestaande bomen te behouden en een binnenkraag van struiken aan te planten ontstaat er een sterke omkadering op het perceel. Deze kraag zal voornamelijk bestaan uit bes- en vruchtdragende soorten (inheems). Daarnaast worden er enkele parkeerplaatsen voorzien ter hoogte van het nieuwe appartementencomplex. Om dit te kunnen realiseren dienen er 3 bomen te worden verwijderd. Tot slot wordt er een nieuwe entree gerealiseerd aan de Cuijksesteeg, zodat het appartementencomplex vrij komt te liggen van het hospice.

g

Aanleiding en initiatief

Kaders en uitgangspunten

Het plan voldoet in beginsel aan de kaders vanuit het vigerende beleid dat relevant is voor de landschappelijke inpassing en aan de eisen/wensen vanuit het planvoornemen.

te e

1.1

1.2

se s

Inleiding

jk

1

7

Onderhavig advies geeft inzicht in welke inrichtingsmaatregelen er genomen moeten worden opdat de beoogde ontwikkeling kan worden gerealiseerd.

bestaand

Figuur 1: Ligging plangebied

Januari 2024

Figuur 2: Planvoornemen

perceel hospice behouden

4

Inleiding

Landschappelijke inpassing

Beleidskaders Bestemmingsplan De projectlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., 1e herziening, dat op 9 juli 2020 is vastgesteld door de gemeente Mook en Middelaar. In dit bestemmingsplan is de beoogde planlocatie bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke en natuurwaarden’. Op de projectlocatie gelden daarnaast de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waterstaat – Waterbergend rivierbed’. Bovendien gelden een aantal gebiedsaanduidingen, te weten Gebiedsaanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’, ‘overige zone – maasheggenlandschap’ en Gebiedsaanduiding ‘wetgevingszone – ontheffingsgebied 2’. Op basis van het vigerend bestemmingplan ‘Mookerplas e.o., 1e herziening’ is de beoogde realisatie van de 12 appartementen voor begeleid wonen niet toegestaan. Het toevoegen van woningen is dan ook in strijd met de regels in het vigerende bestemmingsplan.

Structuurvisie Mook en Middelaar 2025 Deze structuurvisie geeft inzicht in de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de kernen Mook en Molenhoek voor een periode tot 2025. Het plangebied is in de Structuurvisie aangeduid als een gebied waarin de bestaande kwaliteiten bestaan uit de verweving van kern- en het agrarisch buitengebied. De planlocatie is daarnaast aangeduid als uitbreidingsgebied. Dit betekent dat de gemeente inzet op inbreidingslocaties aan de rand van de kern Mook. In onderstaande afbeelding is het ontwikkelperspectief van de structuurvisie terug te zien. De volgende uitgangspunten zijn van belang voor de landschappelijke inpassing: • versterking groene dorpsrand; • versterken waterbergend vermogen (waterbergend rivierbed); • mogelijk uitbreidingsgebied voor stedelijke ontwikkelingen.

Kwaliteitsmenu Mookerplas en omgeving Het Kwaliteitsmenu is van toepassing op ontwikkelingen die niet rechtstreeks of via een flexibiliteitbepaling zijn toegestaan in het geldende bestemmingsplan (waaronder ook wijzigingsbevoegdheden). Een ruimtelijke ontwikkeling kan pas rekenen op planologische medewerking op het moment dat een passende kwaliteitsverbetering van het buitengebied gegarandeerd is. In onderstaande afbeelding wordt aangegeven op welke manier er kan worden bijgedragen aan landschapsversterking.

Figuur 5: Ambities vanuit het kwaliteitsmenu Mookerplas en omgeving

Figuur 3: Vigerend bestemmingsplan, bron: ruimtelijke plannen

Januari 2024

Figuur 4: Structuurvisie Mook en Middelaar 2025

Binnen het kwaliteitsmenu valt de ontwikkeling onder Normering nieuwe uitleggebieden voor woningbouw. Het beleid is van toepassing op die gevallen waarin de bestemming van een perceel wordt gewijzigd in een woonbestemming, waardoor woningbouw mogelijk wordt gemaakt. Of indien op een woonbestemming via bestemmingswijziging een nieuwe woning (extra) kan worden gebouwd. Deze ontwikkeling is alleen mogelijk indien ze per saldo tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering leidt. Voor appartementen geldt als drempelwaarde voor de kwaliteitsbijdrage € 25 per m2 bruto vloer oppervlak.

5

V & W '

Inleiding

T $

1.3

Landschappelijke inpassing

Historische kenschets

Landschapstype Het plangebied is gelegen in het landschapstype ‘Velden’. De ontstaansgeschiedenis van de velden gaat ver terug. Velden zijn al eeuwen door de mens in gebruik. Door de jaren heen heeft men deze gronden voorzien van een dikke humeuze toplaag door het toepassen van het potstalsysteem. Velden zijn relatief bolvormige akkers en werden slechts doorsneden door enkele zandpaden. Na bij de kruisingen van deze paden zijn nog altijd de solitaire bomen terug te vinden in het landschap. Langs de randen van de velden stonden vaak gebouwen. De combinatie tussen het open middenveld met aan de rand gebouwen typeert nog altijd het huidige landschap. Landschapskenmerken • Akkers met een bolle ligging; • Diepe grondwaterstanden, open wateren, zoals poelen langs randen; • Dikke humeuze toplaag (eerdgronden); • Hoofdwegen liggen rondom de velden, soms met zandpaden over de akkers (radiaal) • Langs randen voornamelijk bomenrijen en op de velden solitaire bomen; • Kleine dorpjes/gehuchten met lintbebouwingen langs de rand. Doel Binnen dit landschap wordt er ingezet op het waarborgen van het open middenstuk en de verdichte rand. Hierbij gaat de voorkeur uit naar het beplanten van de randen met laanbeplanting. Het realiseren en behouden van zichtlijnen naar het middengebied en bijhorende oriëntatiepunten als kerktorens en molens is tevens een aandachtspunt binnen dit landschap.

Januari 2024

V & V & W ' Figuur 11: Kwaliteitskaart landschap, bron: Landschapskader Noord- en Midden-Limburg

Figuur 8: Historische kaart 1980, bron: topotijdreis

V &

V &

V &

V & W ' W ' V & W '

Figuur 6: Historische kaart 1900, bron: topotijdreis

V & W '

Figuur 9: Historische kaart 2000, bron: topotijdreis

W '

Figuur 7: Historische kaart 1950, bron: topotijdreis

Figuur 10: Historische kaart 2021, bron: topotijdreis

6

Inleiding

Landschappelijke inpassing

1.4

Huidige situatie

Op het terrein bevindt zich een hospice. Dit hospice is bedoeld voor tijdelijke huisvesting en verpleging van mensen in hun laatse levensfase. Het terrein zelf is vormgeven aan de hand van bestaande beplantingen in de vorm van bomen en struiken. De aanwezige perceelsgrenzen worden hiermee benadrukt. De relatie naar het achterland blijft waarneembaar doordat deze omkadering transparant oogt.

Figuur 12: bestaande laan vanuit de entree

Figuur 15: randbeplanting langs de perceelsgrenzen

Figuur 13: bestaande parkeerplaats

Figuur 16: aanwezige poel met op de achtergrond het hospice

Figuur 14: bestaande toegang van het terrein

Figuur 17: solitaire bomen in een glooiiend landschap met mospaden

Het terrein wordt ontsloten vanaf de Cuijksesteeg en wordt herkenbaar gemaakt door een imposant hekwerk. De bestaande laanstructuur op het terrein begeleidt de bezoekers naar de parkeerplaats en voorziet in een lange zichtas naar het hoofdgebouw (het hospice). De bestaande tuin is vormgegeven aan de hand van solitaire bomen en poelen. De aanwezige paden lopen op kronkelende wijze over het terrein en zijn uitgevoerd in mos. De padenstructuur volgt voor een deel de aanwezige hoogte verschillen en glooiingen in het landschap. Verder wordt het gebied begrensd door agrarische gronden en bevinden zich aan de zuidwestzijde enkele erven, welke dienen als woonperceel. Deze liggen aan de Stratsedijk grenzend aan de Mookerplas. In de hiernaast weergegeven afbeeldingen wordt de huidige situatie in beeld gebracht.

Januari 2024

7

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

2

Inpassingsplan

te verwijderen bomen bestaande groenstructuur optimaliseren met struiken

Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Om de planontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Nevenstaande schets illustreert de voorgestelde maatregelen, gevolgd door een argumentatie.

nieuwe 5 entree

2

6

versterken binnenkraag met inheemse struiken t.b.v. kwaliteitsverbetering

1

nieuw

jk se st ee g

3

C ui

Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: 1. Nieuwbouw 12 x appartementen ( 6 voor regulier wonen en 6 voor begeleid wonen); 2. Bestaande bomen verwijderen t.b.v. de nieuwe parkeerplaatsen; 3. Aanplanten struikenlaag onder bestaande bomen voor een sterke binnenkraag (inheems); 4. Optimaliseren bestaande groenstructuur aan noord- en oostzijde projectlocatie 5. Het realiseren van een nieuwe entree met een inrit van ca. 5-6 meter breed; 6. Het realiseren van parkeerplaatsen ter hoogte van het nieuwe appartementencomplex; 7. Te plaatsen hekwerk (in laten groeien door struiken).

4

7

bestaand

perceel hospice behouden

St a

rts

ed ijk

Figuur 18: Inpassingsplan, zie bijlage 1 voor het inpassingsplan op schaal

Januari 2024

Landschappelijke inpassing

8

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

2.1

Inrichtingsmaatregelen

Realisatie nieuwbouw 12 x appartementen Aan de noord-oostzijde van perceel 1369 wordt een nieuw appartementen complex gerealiseerd. Het complex voorziet in 12 appartementen, 2 kantoren en een gezamenlijke woonkamer en bestaat uit twee bouwlagen. Het gebouw wordt uitgevoerd met een platdak. Bestaande bomen verwijderen t.b.v. de nieuwe parkeerplaatsen Bij het nieuwe appartementengebouw worden 9 extra parkeerplaatsen aangelegd. Hierbij is het van belang zoveel mogelijk bestaande bomen te waarborgen. Echter kunnen drie bomen niet worden gespaard. Deze dienen dan ook te worden verwijderd. Aanplanten struikenlaag onder bestaande bomen voor een sterke binnenkraag Om de aanwezige dorpsrand en de perceelsgrenzen te versterking wordt er ingezet op een groene zoom. De bestaande bomen en struiken vormen hiermee een goede basis. Als binnenkraag wordt er een struikenlaag aangeplant, bestaande uit inheems bosplantsoen. Hierbij gaat de aandacht uit naar bes- en vruchtdragende soorten, maar ook naar een wintergroene binnenkraag. Deze maatregel versterkt het karakter van de oude velden ter plaatse en zorgt voor een groene dorpsafronding van Mook. Optimaliseren bestaande groenstructuur aan de noorden oostzijde van het te ontwikkelen gebied In de huidige situatie vormt de bestaande groenstructuur aan de noord- en oostzijde van het gebied een goede basis als inpassing.

Op dit moment heeft deze groenstructuur weinig uitstraling.

Januari 2024

2.2 kwaliteitsbijdrage Deze zal met oog op het bouwen van het appartementencomplex worden geoptimaliseerd door deze randen te verdichten met struiken. Het realiseren van een nieuwe entree met een inrit van ca. 5-6 meter breed In het planvoornemen ligt het appartementencomplex vrij van het hospice. Hiervoor wordt een extra entree vanaf de Cuijksesteeg aangelegd. Deze inrit is ca. 5-6 meter breed en staat haaks op de weg. Het realiseren van parkeerplaatsen ter hoogte van het nieuwe appartementencomplex Zoals eerder vermeld worden er 9 parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen worden aan de noordzijde van het appartementencomplex gerealiseerd. Voor een verpleeg- en verzorgingshuis geldt een minimale parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per wooneenheid. Voor sociale huur, appartementen geldt een parkeernorm van minimaal 1.0 parkeerplaats per wooneenheid. Dit betekent dat er minimaal 9 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. (6x0.5) + (6x1) = 9 Plaatsen hekwerk Ten behoeve van de veiligheid en privacy op het terrein van het hospice wordt er een hekwerk geplaatst in de groene zoom. Dit hekwerk zorgt ervoor dat de bewoners van het appartementencomplex niet het terrein van het hospice op kunnen lopen. Door het hekwerk in te laten groeien is het hekwerk vanaf beide kavels niet zichtbaar.

Het voornemen is alleen mogelijk onder voorwaarde dat een kwaliteitsbijdrage wordt geleverd. De kwaliteitsbijdrage komt bovenop de ruimtelijke en landschappelijke inpassing. De kwaliteitsbijdrage dient ter compensatie van het verlies aan waarden in het buitengebied die door de ontwikkeling wordt veroorzaakt. De kwaliteitsbijdrage wordt ingezet voor realisering van groen, natuur, landschap en herstel van landschappelijke cultuurhistorie (niet zijnde de inpassing). De landschappelijke inpassing maakt geen onderdeel uit van de kwaliteitsbijdrage. Deze dient aan additionele kwaliteitsverbeterende maatregelen te worden besteed. Een aanvullende kwaliteitsprestatie op locatie heeft de voorkeur, maar als het niet mogelijk is om op het eigen terrein of de directe omgeving te investeren, kan er elders binnen gemeenten geïnvesteerd worden, of zal er een betaling aan het groenfonds plaatsvinden. Normering nieuwe uitleggebieden voor woningbouw De drempelwaarde bedraagt € 5 per m2 plangebied ten behoeve van de realisering van groen, natuur, landschap en herstel landschappelijke cultuurhistorie (bij appartementen €25,-- per m2 b.v.o.). Dit betekent voor het planvoornemen een compensatie van ca. 400 X 25= € 10.000. Zie de kwaliteitsbijdrage op de volgende pagina, hierin wordt duidelijk op welke manier er aan de compensatieopgave kan worden voldaan.

9

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

Kwaliteitsbijdrage Cuijksesteeg 2 in Mook Benodigde compensatie Voor appartementen geldt als drempelwaarde voor de kwaliteitsbijdrage € 25 per m2 bruto vloer oppervlak

oppervlak

2.3 Beplantingsindicatie prijs per m2 Totaal

400 €

25,00 € 10.000,00

De soortensamenstelling voor de toe te voegen beplanting is toegespitst op inheemse soorten die passen bij het karakter van het gebied en de bodemgesteldheid. In de hiernaast weergegeven tabel zijn de verschillende vakken, maatvoering, voorgesteld sortiment, plantverband en het aantal aan te schaffen stuks opgenomen. Richtlijnen aanleg en beheer

kwaliteitsverbeterende maatregelen De bestaande groenstructuren voorzien al in een goede basisinpassing de volgende maatregelen kunnen dan ook als additioneel worden meegenomen: Aanleg Aanplanten struikenlaag (inheems) Optimaliseren bestaande groenstructuur noord- en oostzijde

1740 € 115 €

Beheer per 10 jaar Compensatie

Omvang bij aanplant

60-80

Code

S1

Plantverband

1,25 x 1,25

Omvang element

Totaal aanleg Beheer per jaar Struweel (per ha)

1,85 € 3.219,00 1,85 € 212,75

Aanplanten struweel S1 Aanplanten struweel in driehoeksverband met een onderlinge plantafstand van 1,25 x 1,25m. Aanplan ten in groepen van 5 tot 7 stuks van dezelfde soort, aanplant 60-80 cm met een eindhoogte van 4-5 meter.

€ 3.431,75

0,1855 €

938,00 € 174,00 € 174,00 € 1.739,99

ca. 1855 m2

Amelanchier lamarckii

krenteboompje

20%

Corylus avellana

hazelaar

10%

Sorbus aucuparia

lijsterbes

10%

Rhamnus frangula

vuilboom

10%

Ilex aquifolium (wintergroen)

hulst

50%

€ 5.171,74

Met de voorgestelde maatregelen kan NIET worden voldaan aan de benodigde compensatie. Het resterende bedrag dient elders binnen de gemeente te worden geinvesteerd of te worden afgedragen in het groenfonds

Januari 2024

10

Bijlage 1 Inpassingsplan

te verwijderen bomen bestaande groenstructuur optimaliseren met struiken 4

nieuwe 5 entree

2

6

versterken binnenkraag met inheemse struiken t.b.v. kwaliteitsverbetering

1

nieuw

C ui

jk se s

te e

g

3

Maatregelen 1)

Nieuwbouw 12 x appartementen ( 6 voor regulier wonen en 6 voor begeleid wonen)

2)

Bestaande bomen verwijderen t.b.v. de nieuwe parkeerplaatsen+

3)

Aanplanten struikenlaag onder bestaande bomen voor een sterke binnenkraag (inheems);

4)

Optimaliseren bestaande groenstructuur aan noord- en oostzijde projectlocatie

5)

Het realiseren van een nieuwe entree met een inrit van ca. 5-6 meter breed;

6)

Het realiseren van parkeerplaatsen ter hoogte van het nieuwe appartementencomplex.

7)

Te plaatsen hekwerk (in laten groeien door struiken)

7

bestaand

perceel hospice behouden

St a

rts

ed ijk

Landschappelijke inpassing Cuijksesteeg 2 in Mook Gemeente Mook en Middelaar

Datum: September 2023

Schaal: 1:1000

info@bro.nl

Getekend: IB

Formaat: A3L

telefoon +31 (0)411 85 04 00

Tekeningnr.:

Projectnr.: P05298

Bosscheweg 107 Boxtel www.bro.nl

N

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94

www.bro.nl | info@bro.nl

5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01

Bijlage 3 Woonladder

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

29

Advies

advies

Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook

project Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook datum 19 juli 2022

1 Inleiding 1.1 Aanleiding

projectnummer P05298

Aan de Cuijksesteeg 2 in Mook (gemeente Mook en Middelaar) is het voornemen om 12 appartementen te realiseren, waarvan zes voor begeleid wonen. Op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

opgesteld door DB, SJ

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking

i.a.a. BPa, JvG

Het functioneel gebruik van de gronden ten behoeve van de functie (zorg)wonen wordt door het vigerend bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., 1e herziening’ (vastgesteld 09-072020) niet toegestaan. Op grond van dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ waarbinnen de gewenste functie wonen niet mogelijk is. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Binnen het nieuwe bestemmingsplan zal het gedeelte waar de 12 appartementen worden gerealiseerd bestemd worden tot ‘Gemengd’.

opdrachtgever RDM Architecten

In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst.

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

De realisatie van de appartementen geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling aangezien er sprake is van een gebruiksen functiewijziging en er meer dan 12 (zorg)woningen mogelijk worden gemaakt. Op het plangebied wordt geen maximum gesteld aan het aantal reguliere woningen of zorgwoningen. Dit betekent dat het op basis van het bestemmingsplan ook mogelijk wordt om 12 reguliere woningen of juist 12 zorgwoningen te realiseren. Daarom moeten beide functies getoetst worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan 12 woningen mogelijk worden gemaakt. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl 1

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook

1.3 Planinitiatief Het perceel aan de Cuijksesteeg 2 is voor circa driekwart nog onbebouwd. Een deel van het perceel is wel bebouwd. Met dit initiatief zullen er 12 appartementen ten noorden van de bebouwing worden gerealiseerd. In eerste instantie is het voornemen om 12 appartementen te realiseren, waarvan zes appartementen voor begeleid wonen (24-uurs zorg). De andere zes appartementen zijn in eerste aanleg bedoeld als zelfstandige huurappartementen waarin “ontslagen” patiënten kunnen re-integreren. Die laatste wil men positioneren in het sociale huursegment (met punten) en kunnen op termijn ook op de vrije huurmarkt terechtkomen. In theorie zijn alle appartementen geschikt voor regulier wonen en begeleid wonen. Daarom wordt in deze toets aan de Ladder zowel aandacht besteed aan de beleidskaders en (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte met betrekking tot reguliere woningen en zorgwonen.

worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar:  Omgevingsvisie Limburg (2021)  Limburgse agenda Wonen 2020-2023  Uitvoeringskader sociale agenda Limburg (2020)  Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024  Regiobeeld Noord-Limburg 2020 (VGZ)  Woningmarktmonitor Arnhem-Nijmegen 2020  Woondeal regio Arnhem-Nijmegen 2020  Sub-regionale woonagenda Nijmegen 2020-2030  Structuurvisie Mook en Molenhoek 2025 (2013)  Data van o.a. CBS, Provincie Limburg en Zorgkaart Nederland

Figuur 1: Globale ligging plangebied (zie rode pijl)

1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 12 appartementen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?

Figuur 2: Ligging plangebied op luchtfoto (rood omlijnd)

Voor het antwoord onderzoeken we zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien

dinsdag 19 juli 2022

2

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook

2 Toetsing aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Bij de toetsing van het initiatief aan de ladder zijn de volgende aspecten van belang:  Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling: wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte te bevatten binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling.  De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling: bij de beoordeling van de behoefte dient het bestaande aanbod en vraag betrokken te worden. Bovendien dient inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben, dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.  De ligging van de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied: op basis van met name de bestemming wordt beoordeeld of de ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.

dinsdag 19 juli 2022

2.1 Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat het primair om gemeente Mook en Middelaar en secundair om de gehele regio Nijmegen en omstreken (e.o.). Zorgwonen is wat meer lokaal georiënteerd omdat deze doelgroep het liefst in de eigen woonomgeving blijft wonen. Er wordt daarom voor zorgwonen uitgegaan van een zoekgebied van 10-15 km, wat ongeveer overeen komt met regio Nijmegen e.o. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Omdat de woningen van dit initiatief eerst gebruikt zullen worden als zorgwoningen en daarna als reguliere woningen is de behoefte onderbouwd voor zowel zorgwonen als regulier wonen. Hieronder volgt een beknopte toelichting, met in de bijlagen de volledige onderbouwing.







Passend binnen beleidskaders Het planinitiatief past, zowel eerst als zorgwoningen en daarna als reguliere woningen, binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  De woningvoorraad moet passend zijn aan de woonbehoefte. Dit betreft onder andere woningen voor zorgbehoevenden, die tevens levensloopbestendig zijn. Bovendien zijn seniorenwoningen (als één van de zorgbehoevende groepen) volgens de provincie één van de urgent te realiseren typen woningen. Gezien dit initiatief zowel





zorgwoningen als reguliere levensloopbestendige woningen betreft kan een brede groep zorgbehoevenden hier gehuisvest worden. Ook zet de provincie in op het realiseren van een samenhangende woningvoorraad op wijkniveau. Dit betekent dat verschillende typen woningen en doelgroepen samen in een wijk moeten kunnen passen. Met dit initiatief wonen zorgbehoevenden met 24-uurs zorgbehoefte en zorgbehoevenden die nog zelfstandig kunnen wonen vlakbij elkaar. Op het gebied van zorgwoningen heeft de provincie Limburg als doel om kwetsbare groepen, zoals zorgbehoevenden, langer en veiliger te laten participeren in de samenleving. Zij moeten onder andere langer thuis kunnen blijven wonen met zorg nabij. Met deels zorgwoningen en deels reguliere woningen worden de verschillende zorgbehoevenden niet gescheiden van andere bewoners en de omgeving. Ook regionaal wordt het belang onderstreept van een woningvoorraad die past bij de behoefte. Ook moet gekeken worden naar koppelkansen tussen woonconcepten, zoals ‘zorgen voor elkaar’. Omdat met dit initiatief zowel zorgwoningen als reguliere woningen gerealiseerd worden, kan flexibel geschakeld worden in zorgintensiviteit, afhankelijk van de behoefte. Volgens regionaal beleid heeft de gemeente Mook en Middelaar ruimte voor circa 500 woningen tot 2030.

Kwalitatief ligt er de opgave voor het toevoegen van betaalbare en levensloopgeschikte woningen, gebaseerd op de lokale behoefte. Zowel in het vorige punt al werd aangegeven is het initiatief flexibel in het schakelen tussen zorgwoningen en regulier wonen, kijkend naar de behoefte. Provincie, regio en gemeente sturen op het zoveel mogelijk realiseren van woningen binnen de kernen, en zo veel mogelijk middels inbreiding. Gemeente Mook en

3

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook



Middelaar maakt hierbij één uitzondering voor het gebied van de Cuijksesteeg, de locatie van dit initiatief. Na het realiseren van woningen op de aangewezen inbreidingslocaties is in het gebied Cuijksesteeg ruimte voor circa 190 woningen. Volgens de planning in de structuurvisie stond deze inbreiding gepland tot 2015, waarna overgegaan wordt op uitbreiding. Omdat het initiatief zowel zorgwoningen als reguliere appartementen betreft, speelt dit initiatief in op de gewenste flexibiliteit zoals beschreven in de regionale woonvisie en gemeentelijke structuurvisie. De woningen zijn geschikt voor zowel 24-uurs zorgbehoevenden en zorgbehoevenden die zelfstandig kunnen wonen, en kunnen hierdoor continu meegaan met de woningbehoefte.

Reguliere woonbehoefte Kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling van maximaal 12 woningen voorziet in een kwantitatieve behoefte:  Ondanks de relatief lichte stijging in het verwachte aantal huishoudens in gemeente Mook en Middelaar tot en met 2030, is er tot dat jaar een woningbehoefte van circa 390 woningen.  Regionaal neemt het aantal huishoudens relatief sterker toe dan in de gemeente Mook en Middelaar. Deze sterkere groei is ook terug te zien in de relatief grote regionale woningbehoefte tot 2030.  De forse regionale woningbehoefte komt voor tweederde vanuit de gemeente Nijmegen. De gemeente Mook en Middelaar heeft een relatief sterke verhuisrelatie met Nijmegen, gezien circa 22% van de verhuizingen in de gemeente vanuit Nijmegen komt. De regionale woningbehoefte kan dus (deels) ook opgevangen worden door Mook en Middelaar.

dinsdag 19 juli 2022



Bovenop de woningbehoefte is er ook het regionale uitgangspunt om 130% van de woningbehoefte in plancapaciteit te voorzien. Dit brengt de behoefte aan woningbouwplannen nog hoger dan de woningbehoefte. Afgezet tegen de bestaande harde plancapaciteit is er zowel gemeentelijk als regionaal nog genoeg ruimte voor nieuwe plannen zoals de 12 woningen van dit initiatief.

Kwalitatieve behoefte De 12 appartementen die met dit initiatief zullen worden gerealiseerd dragen bij aan de benodigde inhaalslag voor appartementen in de gemeente Mook en Middelaar en de regio Nijmegen e.o.:  Door onder andere vergrijzing en kleiner wordende huishoudens is er een toenemende vraag naar appartementen. De huidige regionale en gemeentelijke woningvoorraad is, met een fors hoger aandeel grondgebonden woningen, daarop niet ingericht.  De vraag naar appartementen komt dus voor een groot deel vanuit eenpersoonshuishoudens (eenverdieners), die een betaalbare woning moeten kunnen vinden. Daarom is er behoefte aan appartementen in de sociale huursector en middeldure huursector. De reguliere woningen in dit initiatief betreft sociale huur, waarmee het voorziet in de behoefte vanuit eenpersoonshuishoudens.  Ook de gerealiseerde en geplande appartementen blijven, vooral in de gemeente Mook en Middelaar, achter op de toenemende behoefte. Dit dreigt de mismatch tussen grondgebonden woningen (overschot) en appartementen (tekort), zoals in de Woondeal Arnhem-Nijmegen is beschreven, te vergroten.

Behoefte zorgwonen Vanuit het overheidsbeleid, kwantitatieve en kwalitatieve informatie blijkt dat er behoefte is aan levensloopbestendige woningen en zorgwoningen:  Uit de behoefteonderbouwing voor reguliere woningen blijkt er een huidig én toekomstig tekort te zijn aan levensloopbestendige appartementen. Ook dienen deze typen woningen zoveel mogelijk de woonzorgvraag lokaal op te kunnen vangen in bestaande woonwijken. Er is vanuit de reguliere woningmarkt en de zorg dus nog een inhaalvraag.  De komende jaren zal de vergrijzing (bovengemiddeld) toenemen in de gemeente Mook en Middelaar. Er zullen ongeveer 323 oudere huishoudens bij komen, welke volgens het beleid allemaal in een levensloopbestendige woning zouden moeten kunnen wonen. Dit betekent een toenemende behoefte aan (levensloopbestendige) appartementen bovenop het huidige tekort daaraan.  Volgens Regioplan Noord- en Midden-Limburg loopt het woonzorgaanbod achter op het landelijk gemiddelde. De zorgconsumptie ligt in de gemeente Mook en Middelaar weliswaar beneden het landelijk gemiddelde, maar in de rest van de regio Noord-Limburg ligt dit erboven. Er is hierbij geen onderscheid gemaakt tussen ouderenzorg en gehandicaptenzorg. Mogelijk leidt de achterstand in zorgaanbod in combinatie met een hogere regionale zorgconsumptie tot een grotere verhuisafstand, en dus een woonzorgvraag vanuit de omliggende gemeenten.

 In de gemeente Mook en Middelaar staat relatief weinig maatschappelijk vastgoed leeg, en anders meestal van korte duur. Dit geeft een indicatie dat er nog behoefte is aan extra zorginstellingen.

4

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook

2.2 Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van 12 reguliere woningen / zorgwoningen onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De behoefte aan (levensloopbestendige) appartementen is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving1.  De gemeente Mook en Middelaar had in 2020 een woningleegstand van 2%, waarmee het gelijk lag aan een gezond percentage. Bovendien stond 11% van deze leegstaande woningen het jaar daarvoor ook leeg, een fors lager percentage dan het provinciale (39%) en landelijke (33%) gemiddelde.  Ook stond er in de gemeente Mook en Middelaar relatief weinig maatschappelijk vastgoed (o.a. verzorgingshuizen en verpleeghuizen) leeg. Het leegstandspercentage was hier 2%, iets lager dan het provinciale (8%) en landelijke (5%) gemiddelde. Ook stonden de maatschappelijke gebouwen relatief kort leeg: 20% stond een jaar daarvoor ook leeg, terwijl dit provinciaal gemiddeld 77% is en landelijk gemiddeld 71%.

1

2.3 Gesitueerd buiten bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.  Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan (vastgesteld op 19-12-2017) de volgende bestemmingen: ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke en natuurwaarden’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waterstaat – Waterbergend rivierbed’. Bovendien gelden een aantal gebiedsaanduidingen: ‘milieuzone – grondwaterbeschermings-gebied’, ‘overige zone – maasheggenlandschap’ en gebiedsaanduiding ‘wetgevingszone – ontheffingsgebied 2’. Dit betekent dat het plangebied geen stedelijke functie heeft.  Het plangebied vormt een overgang tussen het dorp en het landelijk gebied, met aan de noordelijke (en gedeeltelijk westelijke) zijde woonbebouwing en aan de andere zijden agrarische gronden. Het plan is aan weerszijden omringd door de bestemming ‘Wonen’ en de bestemming ‘Agrarisch met waarden’.

 Binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Mook zijn geen andere locaties in het stedelijk gebied beschikbaar waar ruimte is voor de maximaal 12 nieuwe (zorg)woningen, die gerealiseerd worden om te voorzien in de eigen woningbehoefte in Mook en Middelaar.





Bovendien grenst deze locatie al aan andere woningen (noord en west), waarmee het initiatief aansluit aan het stedelijk gebied. Tot slot heeft de gemeente Mook en Middelaar in Structuurvisie 2025 het gebied waarbinnen het initiatief zich bevindt aangemerkt als uitbreidingsgebied (figuur 3). Er is hier een uitbreidingsmogelijkheid voor circa 190 woningen.

Gelet op de huidige ruimtelijke structuren, de bestaande gebruiksfunctie in de omgeving van het perceel, de bebouwing rondom het plangebied en alternatieve bouwmogelijkheden binnen de kern Mook, wordt geconcludeerd dat er sprake is van duurzaam ruimtegebruik. Hoewel de planlocatie officieel niet binnen bestaand stedelijk gebied ligt, wordt de locatie deels omringd door bestaande stedelijke functies wat de keuze voor deze locatie toch geschikt maakt. Het sluit hiermee aan op het beleid van de gemeente Mook en Middelaar om zo veel mogelijk in/aansluitend bestaande kernen te bouwen. Bovendien is het gebied door de gemeente aangemerkt als uitbreidingsgebied.

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

dinsdag 19 juli 2022

5

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook

Figuur 3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Figuur 4: Ontwikkellocaties voor woningbouw en voorzieningen in Mook.

dinsdag 19 juli 2022

6

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook

Bijlage 1: Beleidskaders In dit onderdeel is het kaderstellend beleid van provincie, regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen op het gebied van zowel het reguliere wonen als zorgwonen.

Provincie Limburg Omgevingsverordening Limburg (2014) In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) zijn eind 2014 de hoofdlijnen voor de ambities, opgaven, rolopvatting en aanpak vastgesteld door Provinciale Staten. Samen met stakeholders hebben de gemeenten en provincie geconstateerd dat voor diverse thema’s meer uitvoeringsgerichte regionale bestuursafspraken nodig en wenselijk zijn. Het gaat om 8 thema's: wonen, detailhandel, bedrijventerreinen, kantoren, energie, land- en tuinbouw, vrijetijdseconomie en Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Meer specifiek ten aanzien van het thema wonen hebben de bestuursafspraken geresulteerd in de vaststelling van een drietal woonvisies voor respectievelijk Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. Omgevingsverordening Limburg 2014 (Ontwerp Wijzigingsverordening 2022) De provincie Limburg beschikt over meer dan genoeg planvoorraad om aan de kwantitatieve vraag te voldoen (2x meer planvoorraad dan de vraag). Of met deze bestaande planvoorraad voldaan kan worden aan de kwalitatieve vraag is niet altijd duidelijk. Daarbij zijn veel gemeenten na de vaststelling van het bestemmingsplan sterk afhankelijk van de bereidheid van de ontwikkelaar/initiatiefnemer om tot realisatie van de woningen te komen. Maar in papieren plannen kan niemand wonen.

Om van de woningen op papier echte woningen te maken, om te stimuleren dat plannen worden gerealiseerd, in heel Limburg, in steden en op het platteland, is er

dinsdag 19 juli 2022

een realisatietermijn voor woningbouwplannen in de omgevingsverordening opgenomen.  Alle onherroepelijke en niet gerealiseerde plannen van vóór 2015, dienen vóór 2025 te zijn gerealiseerd. Indien realisatie niet plaatsvindt, dan zal de gemeente deze plannen voor die termijn heroverwegen. Alle woningbouwplannen die tussen 2015 en 2021 onherroepelijk zijn geworden, zullen voor 2029 gerealiseerd moeten worden  Nieuwe woningbouwplannen vanaf 2022 die door de gemeente worden vastgesteld zullen binnen 5 jaar gerealiseerd moeten worden. Omgevingsvisie Limburg (2021) In de Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI) geeft de provincie haar visie op de fysieke leefomgeving. De Provinciale ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefklimaat waar mensen zich prettig voelen, met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Grootste opgave omtrent woningbouw is het toekomstgeschikt maken van de huidige woningvoorraad. Deze woningen zijn verouderd of sluiten onvoldoende aan op de huidige vraag. Hierdoor is er op korte termijn een vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen, terwijl er naar verwachting ook overschotten zullen ontstaan van andere type woningen. De provincie Limburg richt zich dus hoofdzakelijk op het passend maken van de woningvoorraad aan de woonbehoefte. De hoofdlijnen binnen het thema ‘wonen en leefomgeving’ zijn als volgt.

 Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Dit betekent voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek.





Woningbouwontwikkelingen worden bekeken vanuit een brede maatschappelijke context. Verduurzaming en levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen wordt gestimuleerd. Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd gebied heeft voorrang. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed wordt hergebruikt en herbestemd en dat wonen in principe alleen toegestaan is in daarvoor bestemde woongebieden. Hierop kunnen uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil.

In de provinciale woonmonitor komt naar voren dat er woningtekorten zijn in de sociale- en middeldure huur, voor eenpersoonshuishoudens, zorgbehoevenden en senioren. Daarnaast streeft de provincie ernaar om op wijkniveau en in samenhang naar sociale en fysieke woonopgaven te kijken, waaronder dus wonen en zorg. Het doel hiervan is om segregatie tussen groepen te voorkomen, inbreiding te stimuleren en de leefbaarheid van wijken te verbeteren. Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 (2020) De Limburgse Agenda Wonen bouwt voort op de Limburgse ambitie en geeft richting aan activiteiten. Doorstroming op de woningmarkt staat daarbij centraal en om dit voor elkaar te krijgen is actie nodig: versnellen, versterken en doorzetten. Het doel van de agenda is om een bijdrage te leveren aan een gezonde woningmarkt. Daarbij is het van belang dat mensen kunnen wonen in een woning en woonomgeving waar ze zich thuis voelen. Een gezonde woningmarkt heeft aanbod dat goed inspeelt op de volgende aspecten:  De huidige en toekomstige woningbehoeften;  Mogelijkheid tot doorstroming en wooncarrière maken;  Voor iedereen toegankelijke en betaalbare woningen;  Er zijn geen overschotten die leiden tot leegstand (met uitzondering van 2% frictieleegstand);

7

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook

 



Flexibiliteit is noodzakelijk voor mensen die snel huisvesting nodig hebben; Eigen keuze is van belang. Een woning past bij de leefstijl van een bewoner die tot op zekere hoogte ook kan bepalen hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil wonen; De woonomgeving is minstens zo belangrijk, net als de mogelijkheden die bewoners hebben om hier invloed op uit te oefenen.

Urgent te realiseren woningen betreffen segmenten als seniorenwoningen, woningen voor bijzondere doelgroepen en woningen in de (sociale en middeldure) huursector. Er is een grote behoefte aan zelfstandige woningen en nieuwe woonconcepten voor ouderen. Realisatie in dit segment bevordert de doorstroming. Op dit moment geldt, dat ouderen in hun (vaak te grote) woning noodgedwongen blijven wonen, vanwege het ontbreken van een alternatief. Als dat alternatief er wél is, komen meer woningen van ouderen vrij voor een doorstromer. Deze maakt op zijn beurt een (betaalbare) woning vrij voor een starter. Uitvoeringskader sociale agenda Limburg (2020) Op het gebied van zorgwonen heeft de provincie Limburg in haar sociale agenda het volgende doel voor 2020-2023 gesteld: “Het vergroten van de zelfredzaamheid van Limburgers in een kwetsbare positie en het verbeteren van hun participatie in de samenleving.” De provincie richt zich op:  Kwetsbare groepen langer en veiliger laten participeren in de samenleving.  Ondersteunen van zelfredzaamheid van gemeenschappen: zorgen voor elkaar en voor de woon- en leefomgeving.

dinsdag 19 juli 2022



Zelfredzaamheid door de leefomgeving: kwetsbare groepen (o.a. zorgbehoevenden) kunnen langer zelfstandig thuis blijven wonen, met nabijheid van (zorg)voorzieningen.

 

Regio Noord-Limburg en Subregio Nijmegen e.o. De gemeente Mook en Middelaar maakt deel uit van de regio Noord-Limburg. Daarnaast maakt het, vanwege de ligging nabij Nijmegen, ook deel uit van de subregio Nijmegen e.o. Hierdoor, en door de sterke verhuisrelatie met Nijmegen, is zowel gekeken naar regio Noord-Limburg als subregio Nijmegen en omstreken. In de Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Daarover staat aangegeven:  Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. De huishoudprognose van Etil (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff/Etil wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten:  Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;  Gekeken dient te worden naar koppelkansen, denk hierbij aan het oplossen van leegstand, herstructurering





‘rotte plekken’, invulling cultuurhistorisch waardevolle panden etc.; Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot; Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte. Denk hierbij aan een mix van sociale- en middenhuur, levensloopbestendige woningen en andersoortige toekomstbestendige woonconcepten; De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na, met woonconcepten die een bijdrage leveren aan ‘het zorgen voor elkaar’; Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijke, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen.

Aanvullend wordt het volgende benoemd:  Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte.  Ook dient aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt.  Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad.  Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.

8

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook

Woondeal Arnhem-Nijmegen (2020) Vanwege de nabije ligging bij Nijmegen is de gemeente Mook en Middelaar ook betrokken bij de woondeal ArnhemNijmegen. Hierin wordt onder andere ingegaan op de woningbouwopgave, de snelheid van woningbouw en de doelgroepen en thema’s die daarbij aandacht vragen. Voor het initiatief in Mook en Middelaar is hieruit het volgende relevant:  Er is naast de verwachte toenemende behoefte een inhaalslag voor het huidige woningtekort. Voor een groot deel komt dit vanwege de toename van het aantal (kleine) huishoudens door vergrijzing en vergroening (meer jongeren en studenten).  Er is een gewenste versnelling van woningbouw tot het jaar 2025. In plaats van het realiseren van 15.000 is het gewenst om 20.000 woningen te realiseren.  Er is sprake van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod, vooral in de verhouding tussen eengezinswoningen (overschot) en woningen voor kleinere huishoudens (tekort).  Er wordt ingezet op voldoende betaalbare woningen die past bij doelgroepen zoals senioren, starters, studenten en mensen met een laag of middeninkomen. De woondeal gaat ook specifiek in op ouderenhuisvesting en zorgwonen:  Het aantal ouderen groeit snel. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig wonen, wat vraagt om een passende woning en woonomgeving.

Met het toenemende aantal ouderen zal dus ook de vraag naar levensloopgeschikte woningen toenemen.  De meeste ouderen blijven ook het liefst wonen in hun bekende omgeving. De vraag zal dus voor een groot

2

deel lokaal opgevangen moeten worden. Woonagenda Subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 (2020) De Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 20172027 is vastgesteld in 2018. De werkelijkheid van toen is sterk veranderd. Het woningtekort is sterk opgelopen, nieuwe thema’s als het huisvesten van arbeidsmigranten, uitstroom Beschermd Wonen en Maatschappelijke opvang zijn urgenter geworden en de effecten van de coronacrisis zijn nog niet te overzien. Bovendien zijn er inmiddels nieuwe afspraken over de woonopgaven in de regio Arnhem Nijmegen, die vragen om een aanscherpen van de opgaven en ambities op de diverse thema’s op subregio niveau. Maar: de centrale ambitie van de woonagenda 2017-2027 blijft overeind. Voortbordurend op de thema’s uit de vorige woonagenda, de Woondeal Regio Arnhem Nijmegen en de actualiteit pakt de Woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 de volgende thema’s op:  Verantwoord versnellen: programmeren en afstemmen. In de Woondeal Regio Arnhem Nijmegen is afgesproken dat de gemeenten in de subregio tot 2025 zorgen voor een planvoorraad van meer dan 15.000 woningen. Van 2025 tot 2030 is vervolgens nog plancapaciteit nodig voor 5.200 woningen. In totaal dus 20.500 woningen tot 2030. In de planningslijsten 2020 zijn voor de subregio Nijmegen e.o. tot 2030 woningbouwplannen opgenomen met een netto capaciteit (totale toevoeging minus sloop) van 21.400 woningen.

De subregio zet in op een woningbouwprogramma van minimaal 50% betaalbaar (sociale huur, betaalbare koop en middeldure huur). Bovendien worden kansen benut om nieuwe woonmilieus en woonvormen te ontwikkelen.







Bestaande woningvoorraad en betaalbaarheid. De regio stemt de woningprogrammering af op plannen in de bestaande voorraad. Duurzaam en toekomstbestendig. De gemeenten streven naar een energieneutrale gebouwde omgeving, gasloos wonen, een afvalloze samenleving in 2050 en een klimaatbestendige leefomgeving. Huisvesting specifieke doelgroepen. In alle gemeenten van de subregio is sprake van vergrijzing en moet dus meer rekening worden gehouden met het toevoegen van woonvormen specifiek voor ouderen (levensloopgeschikt, geclusterd en verpleeghuiscapaciteit).

Gemeente Mook en Middelaar Structuurvisie Mook en Molenhoek 2025 (2013) Opgaven en uitgangspunten op het gebied van wonen zijn vooral regionaal vastgesteld. Op gemeentelijk niveau is hierbij enkel de structuurvisie van Mook en Molenhoek vigerend2. Hierin wordt aandacht besteed aan:  Het behouden van het dorpse karakter door zoveel mogelijk woningen te bouwen binnen bestaande bebouwing (inbreidings- herstructurering- en functieveranderingslocaties).  De uitbreidingsmogelijkheden voor de gemeente zijn afgebakend door rode contouren, welke zijn gebaseerd op het Provinciale Omgevingsplan Limburg uit 2005. Dit initiatief aan de Cuijksesteeg valt binnen deze contouren en is gemarkeerd als gebied waarin uitbreiding mogelijk is voor circa 190 woningen. Deze locatie komt echter pas aan bod nadat alle inbreidingslocaties benut zijn. In het uitvoeringsprogramma staat inbreiding gepland tot 2015, en vanaf 2016 tot na 2020 de uitbreidingslocatie Cuijksesteeg (figuur 5 op de volgende pagina).

De gemeente Mook en Middelaar had tussen 2017 en 2021 een vigerende woonvisie. Deze is echter niet meer vigerend en niet meer online te vinden.

dinsdag 19 juli 2022

9

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook









voor duurzaamheid, toegankelijkheid en levensloopgeschiktheid. Er wordt ingezet op een flexibel aanbod dat geschikt is voor verschillende doelgroepen, zoals starters en senioren. De gemeente staat positief tegenover de herontwikkeling van vrijkomende solitaire bedrijfslocaties en locaties met maatschappelijke voorzieningen (zoals dit initiatief aan de Cuijksesteeg). Bij nieuwbouw en herontwikkeling moet aandacht worden besteed aan de toegankelijkheid en levensloopbestendigheid van de woningen, publieke gebouwen en voorzieningen. Er waren bij het opstellen van deze structuurvisie nog geen woonzorgzones of concentraties van eerstelijnszorg met zorgwoningen in Mook en Molenhoek aanwezig.







Conclusie beleidskaders

Figuur 5: Contouren van het zuiden van Mook, met het gebied Cuijksesteeg in rood gemarkeerd





Het grootste deel van de inbreiding in Mook vindt plaats in het centrum; Wolfskuilseweg; Kerkstraat/Rijksweg; De Mortel; Zandsteeg/Bovensteweg; Avilaweg. Hier worden circa 125 woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn kleinere inbreidingslocaties mogelijk, welke slechts voor een klein deel kunnen bijdragen aan de woningbouwdoelstellingen. De bestaande woningvoorraad moet ook worden aangepakt. Zo moeten zij voldoen aan de hedendaagse eisen

dinsdag 19 juli 2022

Dit initiatief speelt in op de beleidsdoelen vanuit de provincie, regio en gemeente:  De woningvoorraad moet passend zijn aan de woonbehoefte. Dit betreft onder andere woningen voor zorgbehoevenden, die tevens levensloopbestendig zijn. Bovendien zijn seniorenwoningen (als één van de zorgbehoevende groepen) volgens de provincie één van de urgent te realiseren typen woningen. Gezien dit initiatief zowel zorgwoningen als reguliere levensloopbestendige woningen betreft kan een brede groep zorgbehoevenden hier gehuisvest worden.  Ook zet de provincie in op het realiseren van een samenhangende woningvoorraad op wijkniveau. Dit betekent dat verschillende typen woningen en doelgroepen samen in een wijk moeten kunnen passen. Met dit initiatief wonen zorgbehoevenden met 24-uurs zorgbehoefte



en zorgbehoevenden die nog zelfstandig kunnen wonen vlakbij elkaar. Op het gebied van zorgwoningen heeft de provincie Limburg als doel om kwetsbare groepen, zoals zorgbehoevenden, langer en veiliger te laten participeren in de samenleving. Zij moeten onder andere langer thuis kunnen blijven wonen met zorg nabij. Met deels zorgwoningen en deels reguliere woningen worden de verschillende zorgbehoevenden niet gescheiden van andere bewoners en de omgeving. Ook regionaal wordt het belang onderstreept van een woningvoorraad die past bij de behoefte. Ook moet gekeken worden naar koppelkansen tussen woonconcepten, zoals ‘zorgen voor elkaar’. Omdat met dit initiatief zowel zorgwoningen als reguliere woningen gerealiseerd worden, kan flexibel geschakeld worden in zorgintensiviteit, afhankelijk van de behoefte. Volgens regionaal beleid heeft de gemeente Mook en Middelaar ruimte voor circa 500 woningen tot 2030. Kwalitatief ligt er de opgave voor het toevoegen van betaalbare en levensloopgeschikte woningen, gebaseerd op de lokale behoefte. Zowel in het vorige punt al werd aangegeven is het initiatief flexibel in het schakelen tussen zorgwoningen en regulier wonen, kijkend naar de behoefte. Provincie, regio en gemeente sturen op het zoveel mogelijk realiseren van woningen binnen de kernen, en zo veel mogelijk middels inbreiding.

Gemeente Mook en Middelaar maakt hierbij één uitzondering voor het gebied van de Cuijksesteeg, de locatie van dit initiatief. Na het realiseren van woningen op de aangewezen inbreidingslocaties is in het gebied Cuijksesteeg ruimte voor circa 190 woningen. Volgens de planning in de structuurvisie stond deze inbreiding gepland tot 2015, waarna overgegaan wordt op uitbreiding.

10

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Cuijksesteeg 2 Mook



Omdat het initiatief zowel zorgwoningen als reguliere appartementen betreft, speelt dit initiatief in op de gewenste flexibiliteit zoals beschreven in de regionale woonvisie en gemeentelijke structuurvisie. De woningen zijn geschikt voor zowel 24-uurs zorgbehoevenden en zorgbehoevenden die zelfstandig kunnen wonen, en kunnen hierdoor continu meegaan met de woningbehoefte.