Bijlage 3a bij de toelichting_Bijlage 1 LKM-rapport.pdf

Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen en opname ter plaatse heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle roerende zaken in het taxatieobject, zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; 6

Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_13.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

☒

☒

De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum waarbij belastingen buiten beschouwing zijn gelaten.

7 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_13.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

C. Verklaringen taxateur Verklaringen taxateur intern / extern: Opdrachtbrief:

De taxateur hanteert het normblad:

De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. Op 27 augustus 2019 is door taxateur een opdrachtbrief verzonden aan opdrachtgever welke door taxateur op 13 september 2019 getekend door opdrachtgever is retour ontvangen danwel door opdrachtgever per email is bevestigd. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbrief is als bijlage aangehecht aan de rapportage. (EVS 4.3 en 4.5.2) Nee; het betreft een wettelijke taxatie ☒

Taxateurs verklaren verder dat zij: - gekwalificeerd en competent zijn om de taxatie uit te voeren; - de taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief te hebben verricht; - in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze zijn gebonden aan opdrachtgever, het getaxeerde object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder of huurder van het object, de financier van het object of eventueel andere belanghebbenden bij het object; - geen zakelijk belang hebben bij opdrachtgever en het getaxeerde object; - werkzaamheden verricht voor Lavrijsen Makelaardij en Pieter Vloet Vastgoed en Advies en niet in dienstbetrekking staat tot opdrachtgever; - niet in loondienst zijn en geen andere betrekking hebben bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; - wel eerder betrokken zijn geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het getaxeerde object. P.W.M. Vloet heeft het taxatie object in 2011 gewaardeerd. - niet recentelijk betrokken zijn geweest c.q.

binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; - dan wel het taxatiekantoor waaraan zij zijn verbonden, niet meer dan 25% van de totaalomzet uit het afgelopen jaar verkregen heeft van de huidige opdrachtgever (inclusief de eventuele aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen); - kennis hebben van de European Valuation Standards (EVS), voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS; - de taxatie hebben uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT; - de taxatie hebben uitgevoerd conform het/de op deze taxatie van toepassing zijnde reglement(en) van het NRVT; - zich onderwerpen aan de tuchtrechtspraak van VBO Makelaar en het NRVT; - de werkzaamheden hebben verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van VBO Makelaar; - tegen beroepsaansprakelijkheid zijn verzekerd conform de voorwaarden die VBO Makelaar daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan.

- De taxateur volgt permanente educatie welke zijn voorgeschreven door NRVT en TEGoVA Indien er afgeweken is van een van bovengenoemde standaarden of regels, dan heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Bij overlapping van standaarden,

reglementen en voorwaarden prevaleren de bescheiden gepubliceerd door VBO Makelaar. Taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl. Waar in deze wettelijke taxatie ‘het object’ of ‘het getaxeerde object’ staat vermeld, kan ook respectievelijk ‘de objecten’ of ‘de getaxeerde objecten’ worden bedoeld. 8 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_13.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

Gehanteerde valuta Alle bedragen zijn in euro’s / €. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. Lokale kennis taxateur De taxateur verklaart dat hij over voldoende plaatselijke kennis en ervaring beschikt met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de opdrachtgever op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken. Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed.

Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld macro economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit; - volatiele markten en sterk wisselende sentimenten in de agrarische wereld; - gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; - gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; - algemene taxatie onnauwkeurigheid. Inspectie Op 28 augustus 2019 hebben de taxateurs in bijzijn van Opdrachtgever een interne en externe inspectie uitgevoerd van het object. Stal 6 is slechts van buitenzijde opgenomen vanwege privé omstandigheden bij eigenaar. Er zijn diverse maten opgenomen van de stallen, bedrijfsruimten en aanhorigheden welke door taxateurs nadien zijn vergeleken met eerdere taxaties. Copyright en exoneratie De wettelijke taxatie is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van deze wettelijke taxatie. De taxateur verklaart dat hij voldoet aan de eisen van de meest actuele European Valuation Standards (EVS).

Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. AFWIJKING In dit rapport hanteert de taxateur als waarderingsgrondslag het begrip gecorrigeerde vervangingswaarde. Explain: in het EVS bluebook is de gecorrigeerde vervangingswaarde gedefinieerd als volgt: De gecorrigeerde vervangingswaarde is de actuele kostprijs van vervanging van een bestaand actief door een fictief modern en gelijkwaardig actief, na passende correcties in verband met fysieke, functionele en technische veroudering. Het is een methode om de marktwaarde te duiden bij gebrek aan beter bewijs. Deze definitie is aangevuld met de instructies als vermeldt in Hoofdstuk B (richtlijnen Dienst Landelijk Gebied). De finale waardering door de taxateur opgesteld leidt niet tot een marktwaarde en is niet te gebruiken voor kredietverlening en jaarverslaglegging.

9 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_13.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

D. Juridische status van het object Privaatrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie In het kader van het verkrijgen van persoonlijke kennis van het desbetreffende vastgoed is een bezichtiging van het te taxeren vastgoed uitgevoerd. Daarbij is het interieur van de gebouwen, de ligging en de omgeving geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die van belang (lijken te) zijn voor de waarde van het vastgoed. In uitzonderlijke gevallen kan er in opdracht of met toestemming van de opdrachtgever een beperkte inspectie plaatsvinden. ☒ Dat is hier niet het geval. De opname heeft bestaan uit de volgende aspecten:

KADASTRALE RECHERCHE 1.

Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: - Akte van levering: Ja, afschrift openbaar register Hyp4 dl 1847 nr 61 reeks -

2.

ROERMOND Ja Ja

Kadastraal plan: Eigendomsinformatie: Basisregistratie Adressen en Gebouwen: Overig:

Ja Ja, PDOK metadata i.c.m. GIS applicatie

Kadastrale omschrijving object Korte omschrijving: Eindweg 13 Middelaar: Leegstaand varkensbedrijf, opslagruimte / werkplaats en

mestput

Gemeente

Sectie

Grootte

Nummer Ha.

MOOK EN MIDDELAAR

C

2208

Are 00

Zakelijk recht

Omschrijving Ca.

92

25 Agrarisch bouwvlak

volle eigendom

00,92,25

Totaal

Eigenaar: De erven J.L.J. Braks Gebruiker: C.J.G. Braks (KvK nummer: 09202040) Gerechtigde opstallen: V-Snaar Projecten (bron: Opdrachtgever) 3.

Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: a. b.

Uit de laatste akte van levering(en) zijn bezwaringen als bedoeld in art 3:16 BW geconstateerd. Gebruiksbepalingen:

Geen bezwaringen geconstateerd Nee

10 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_13.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

Publiekrechtelijke aspecten PLANOLOGISCHE ASPECTEN 1.

Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: ☒ Provincie Limburg ☒ Gemeente Mook en Middelaar ☒ Kadaster ☒ Ruimtelijke plannen ☒ Bodemloket, ondergrond portaal ☒ Overig, nl. PDOK metadata i.c.m. GIS applicatie

2.

Vigerend bestemmingsplan De vigerende bestemming heeft ter plaatse de aanduiding:

Het huidige gebruik is in overeenstemming:

-

3.

Plannaam Planstatus Vaststellingsdatum Naam overheid IMRO versie

Eindweg 13 Middelaar Bestemd voor: agrarisch met waarden Enkelbestemming: Agrarisch met waarden – Landschappelijke en natuurwaarden Dubbelbestemming: Waarde – Archeologie Bouwvlak Functieaanduiding: Intensieve Veehouderij Het huidige gebruik is wel toegestaan conform dit bestemmingsplan.

Mookerplas e.o., 1e herziening Vastgesteld; geheel in werking 12 juli 2018 Gemeente Mook en Middelaar NL.IMRO.0944.BPMOOKERPLASEO2016-VA02 1

Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: Bijzondere gebruiks- en/of Er zijn geen bijzondere gebruiks- en/of verkoop verkoop belemmerende belemmerende bepalingen bekend (gemaakt).Er zijn geen bepalingen: beperkingen bekend (gemaakt) in de Landelijke

Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. -

4.

5.

1

Toekomstige planologische ontwikkelingen: Is er sprake van een overgangsrechtelijke situatie:

Amoveren bedrijfsopstallen en ontwikkelen woningbouwplan Nee

Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (of een voorstel daartoe)

☒ Nee

Monument Volgens opgave van:

Opdrachtgever

Bij het uitbrengen van dit rapport zijn gegeven url’s actief

11 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_13.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

is sprake van een (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van het object: als beschermd monument in de ☒ Nee zin van de Monumentenwet 1988) tot beschermd stads- of ☒ Nee dorpsgezicht of voorstel daartoe (Monumentenwet) tot door de gemeente of de ☒ Nee provincie verklaard beschermd monument

Milieuzaken en vergunningen 1.

Milieuvergunning(en) In het kader van het huidige c.q. beoogde gebruik zijn de navolgende milieuvergunningen aanwezig: - Milieu vergunning voor het houden van:

-

-

2.

Gezamenlijke vergunning Eindweg 9 en 13. De milieuvergunning is afgegeven op 24 oktober 2006. Het vergunde dierenaantal bedraagt 275 zeugen, 2 dekberen, 810 gespeende biggen, 48 opfokzeugen en 844 vleesvarkens (859 dierplaatsen). Datum afgifte: 24 oktober 2006 EXPLAIN: Op de locaties Eindweg 9 en 13 zijn inmiddels ammoniakrechten uit de milieuvergunning ingetrokken. Op 15 juni 2015 bericht de gemeente Mook en Middelaar aan belanghebbende over de tussentijdse toestand van de milieuvergunning (zie bijlage 5). Volgens de gemeente Mook en Middelaar mogen na de laatste melding (bijlage 5) op de bedrijfslocaties Eindweg 9 en 13 te Middelaar nog de volgende dieraantallen gehouden worden: - 193 gespeende biggen (D 1.1.100.1), in een overig huisvestingssysteem met een hokoppervlakte van maximaal 0,35 m2 per dier; - 630 vleesvarkens (D 3.100.1), in een overig huisvestingssysteem met een hokoppervlakte van maximaal 0,8 m2 per dier. Volgens belanghebbende is op grond van feiten en procedures alleen de omgevingsvergunning van de bedrijfslocatie Eindweg 13 ingetrokken. En zijn voor de bedrijfslocatie Eindweg 9 alleen de ammoniakrechten (deels) verkocht. NB-vergunning: Nee

Verontreiniging Geraadpleegde informatie Ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging zijn door de taxateur de volgende informatiebronnen geraadpleegd: - Kadaster ☒ Ja - Gebruiker / eigenaar ☒ Ja - Gemeentelijke / provinciale inventarisatielijst ☒ Ja, provincie Limburg -

Bodemrapport Bodemloket Overige Opmerkingen

Meldingen: Nee ☒ Nee, geen bodemrapport aanwezig ☒ Ja, geen meldingen

Nee Gezien het langjarig gebruik als agrarisch geëxploiteerde inrichting adviseert de taxateur een verkennend bodemonderzoek NEN 5740 uit te laten voeren.

12 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_13.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

Bijzonderheden a. De onder punt 2 geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van eventuele bodemen/of grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: - Historische gegevens Geen informatie - De volgende informatie over het object/complex of directe omgeving is bekend (gemaakt) Geen informatie b. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten ☒ Nee c. Ten aanzien van (opslag)tanks geldt Geen (opslag) tanks waargenomen d. Er is asbestverdacht materiaal waargenomen ☒ Ja, asbesthoudende dakbedekking e. Conclusie De bedrijfsopstallen zijn grotendeels voorzien van

asbesthoudende golfplaten dakbedekking. Tijdens opname is geen bodem- en of grondwaterverontreiniging waargenomen en zijn geen indicaties dat de uitgangspunten die geformuleerd zijn onjuist zijn. De taxateur handhaaft daarom de volgende uitgangspunten: Het getaxeerde is vrij van een ernstig geval van bodemverontreiniging zoals bedoeld in de Wet Bodembescherming en vrij van bodemverontreiniging welke de optimale aanwending in de weg staat.

13 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_13.JL.WTv1

Paraaf taxateurs