Document · PDF

Bijlage 3a bij de toelichting_Bijlage 1 LKM-rapport.pdf

Raadsvergadering 8 april 2021, gemeente Mook en MiddelaarBij agendapunt: Bestemmingsplan Eindweg 9 Middelaar19.151 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

LKM-rapport Werk

Verplaatsen veehouderijen Eindweg 9 en Eindweg 13 te Middelaar en het ter plaatse realiseren van bouwvlakken ˈWonenˈ

Opdrachtgever

V-snaar Projecten b.v. Timmermannsweg 26a 5813 AE Ysselsteyn

Datum

16 september 2019

Inhoud: Pagina: 1. Projectgegevens................................................................................................ 3 1.1 Initiatiefnemer. .............................................................................................. 3 1.2 De activiteit(en).............................................................................................. 3 1.3 Plaats van de activiteit. ...................................................................................... 4 1.4 Omgeving. ................................................................................................... 5 2. Beleidskaders. ................................................................................................. 6 2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014). ........................................................ 6 2.2 Omgevingsverordening Limburg. .......................................................................... 8 2.3 Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg. ......................................................... 8 2.4 Limburgs KwaliteitsMenu (LKM). ......................................................................... 9 2.5 ´Structuurvisie Mookerplas en omgeving´.................................................................. 9 2.6 Kwaliteitsmenu Mookerplas. ............................................................................. 10 3.

Uitwerking. .................................................................................................. 11 3.1 Algemeen. ................................................................................................. 11 3.2 Eindweg 9. ................................................................................................. 12 3.3 Eindweg 13. ............................................................................................... 13 3.4 Landschappelijke inpassing. .............................................................................. 13 3.5 Conclusie. ................................................................................................. 13 4. Bijlagen. ...................................................................................................... 14

1. Projectgegevens. 1.1 Initiatiefnemer. V-snaar Projecten b.v. Timmermannsweg 26a 5813 AN Ysselsteyn Tel. 0478-542020 E-mail: info@V-snaarprojecten.nl Contactpersoon: John Michels

1.2 De activiteit(en). Aan de Eindweg 9 en 13 zijn varkenshouderijen aanwezig. Eindweg 11 is de tweede bedrijfswoning bij de locatie Eindweg 9. De stallen van Eindweg 9 en Eindweg 13 zijn gedateerd en niet meer geschikt voor een eigentijdse bedrijfsvoering. Gelet op de ligging nabij de kern van Middelaar en de reeds geur overbelaste situatie zijn er geen mogelijkheden om uit te breiden of te vernieuwen zonder zeer hoge kosten te maken. Het ligt daarom voor de hand om de varkenshouderijen te verplaatsen. In het kader van geurhinder is dit een positieve ontwikkeling voor het woon- en leefklimaat van Middelaar. Door de verplaatsing van de varkenshouderijen wordt de geur overbelaste situatie voor circa 43 woningen (in de 3,0ouE/m³ contour) opgeheven. Daarnaast ligt de 3,0ouE/m³ contour van het bedrijf over de locaties van een aantal (geplande) initiatieven in de omgeving: - (boeren)camping, bed and breakfast Elzenstraat 11 - herontwikkeling terrein Elzenstraat 14 (woningbouw) - ontwikkeling terrein Eindweg 3 (woningbouw hoek Eindweg-Dorpsstraat) - ontwikkeling Dorpsstraat 2/2a (woningbouw) In figuur 1 zijn de geurcontouren (3ouE/m³, 6,5ouE/m³ en 14ouE/m³) van de varkenshouderijen aan de Eindweg 9 en 13 ingetekend. Als onderlegger is de kaart behorende bij de geurverordening van Mook en Middelaar gebruikt.

Sloop van de stallen en bijgebouwen op de locaties Eindweg 9 en Eindweg 13 levert niet alleen milieuwinst op, maar ook vanuit planologie en ruimtelijke kwaliteit ontstaat een aanzienlijke verbetering. Door de onregelmatige situering van de huidige stallen en bijgebouwen op een terp (uitstulping/zandrug vanuit de Eindweg) en de zeer matige gebouwkwaliteit en staat van onderhoud van de gebouwen vormt de huidige situatie een rommelige aanblik en is het zeker geen lust voor het oog. Met de sloop van de stallen en bijgebouwen kan dus een forse kwaliteitsslag worden gemaakt. Gelet op het voorgaande is een maatschappelijk, milieuhygiënisch en ruimtelijk belang aanwezig om deze twee bedrijven te verplaatsen. Initiatiefnemer wil de varkenshouderijen verplaatsen naar de locatie Kempkensberg 7a te Ysselsteyn (gemeente Venray, sectie Y nummer 205). Initiatiefnemer heeft deze gronden reeds in eigendom. Alle stallen en vrijstaande gebouwen op de locaties Eindweg 9 en 13 worden gesloopt. De huidige drie bedrijfswoningen (Eindweg 9, Eindweg 11 en Eindweg 13) worden omgezet in een woonbestemming (burgerwoning). Om de verplaatsingen financieel mogelijk te maken wil initiatiefnemer ter plaatse zes extra wooneenheden realiseren. De gemeente Mook en Middelaar heeft hier reeds haar medewerking aan toegezegd (zie brief 29 november 2010; in totaal maximaal 9 wooneenheden).

Op grond van het geldende bestemmingsplan is het realiseren van extra wooneenheden en het omzetten van de bedrijfswoningen naar ˈWonenˈ niet mogelijk. Om het onderhavige plan mogelijk te maken wordt een bestemmingsplan opgesteld. In dat plan zal het verplaatsen van de veehouderijen, het omzetten van de bedrijfswoningen naar ˈWonenˈ en het realiseren van de extra wooneenheden op de locatie ruimtelijk worden onderbouwd. LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 3 van 14

Vooruitlopend op dit op te stellen bestemmingsplan is dit LKM-rapport opgesteld. Het Limburgs KwaliteitsMenu bevat de modules voor de bepaling van de tegenprestatie die vanwege het initiatief geleverd moeten worden. In dit rapport wordt die tegenprestatie (landschappelijke inpassing en financiële doorrekening) onderbouwd. Deze onderbouwing bevat de gegevens die nodig zijn voor de beoordeling van het plan door de kwaliteitscommissie, voor de gemeente Mook en Middelaar is dat het Gelders Genootschap.

Figuur 1, kaart met geurcontouren (3ouE/m³, 6,5ouE/m³ en 14ouE/m³).

1.3 Plaats van de activiteit. De activiteiten vinden plaats op de locaties Eindweg 9, Eindweg 11 en Eindweg 13 te Middelaar, gemeente Mook en Middelaar.

LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 4 van 14

De locaties zijn kadastraal bekend als gemeente Mook en Middelaar, sectie C nummers 1834, en 1835 gedeeltelijk, en 2208 gedeeltelijk. Figuur 2 is de topografische kaart met de ligging van het bedrijf.

Eindweg 9 en 13

Figuur 2, topografische kaart met de ligging van het bedrijf.

1.4 Omgeving. De locatie ligt in het buitengebied van de gemeente Mook en Middelaar, ten noordoosten aan de rand van de dorpskern Middelaar. Het is een landelijke omgeving met een enkele andere kleinschalige bedrijvigheid en enkele verspreid liggende burgerwoningen. In de directe omgeving liggen geen andere (intensieve) veehouderijbedrijven, de ontwikkeling van dit initiatief leidt daarmee niet tot beperkingen voor andere veehouderijbedrijven (omgekeerde werking). De locatie ligt volgens het Reconstructieplan Noord- en Midden Limburg in een zogenaamd verwevingsgebied. Figuur 3 is de luchtfoto met de ligging van het bedrijf Eindweg 9.

LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 5 van 14

Eindweg 9 en 13

Figuur 3, luchtfoto met de ligging van het bedrijf.

2. Beleidskaders. 2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014). Het POL 2014 heeft vier wettelijke functies: structuurvisie (Wet ruimtelijke ordening), provinciaal milieubeleidsplan (Wet milieubeheer), regionaal waterplan (Waterwet), provinciaal verkeer- en vervoersplan (Planwet verkeer en vervoer). In het POL 2014 formuleert de provincie een aantal zogenoemde 'Limburgse principes' welke de komende jaren richtinggevend zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van Limburg. Belangrijke principes in dit nieuwe omgevingsbeleid zijn: 1. Kwaliteit. Dat komt tot uiting in het koesteren van de gevarieerdheid van Limburg onder het motto 'meer stad, meer land', het bieden van ruimte voor verweving van functies, in kwaliteitsbewustzijn, en in dynamisch voorraadbeheer dat moet resulteren in een nieuwe vorm van groeien. 2. Algemene principes voor duurzame verstedelijking. De ladder van duurzame verstedelijking en de prioriteit voor herbenutting van cultuurhistorische en beeldbepalende gebouwen. 3. Uitnodigen. De manier waarop de provincie samen met de partners het voortreffelijke leef en vestigingsklimaat wil realiseren. Met instrumenten op maat en ruimte om te experimenteren. De provincie wil hierbij selectief zijn: het POL richt zich alleen op die zaken die er op provinciaal niveau echt toe doen en vragen om provinciale oplossingen.

LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 6 van 14

Het POL2014 is een visie op hoofdlijnen. De hoofdlijnen van het POL2014 zijn uitgewerkt in: • provinciale programma’s (projecten, stimulering) • regionale uitwerkingen samen met gemeenten • omgevingsverordening (instructies, regels) • inpassingsplannen (voor projecten van provinciaal belang). In de Omgevingsverordening Limburg 2014 heeft de Provincie regels vastgelegd op het gebied van milieu, wegen, water, grond, agrarische bedrijven, natuur, wonen en ruimte. Alle regels die betrekking hebben op het omgevingsbeleid zijn hiermee ondergebracht in één verordening. Planspecifiek Figuur 4 is de uitsnede van de POL-kaart ‘Duurzame verstedelijking en bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014’ . Uit de kaart blijkt dat de initiatieflocatie in de zone ‘Landelijk gebied – Regio Noord-Limburg’ ligt Deze zone omvat gebieden met een overwegend landbouwkundig karakter waarbij plaatselijk ook omgevingskwaliteiten aan de orde kunnen zijn. Met respect voor de aanwezige kwaliteiten wordt de inrichting en ontwikkeling van deze gebieden in belangrijke mate bepaald door de landbouw. Daarnaast wordt extra belang gehecht aan verbreding van de plattelandseconomie.

Het onderhavige plan heeft betrekking op een ontwikkeling waarbij twee intensieve veehouderijen in de kernrandzone van Middelaar worden beëindigd en verplaatst alsmede waarbij de verouderde bedrijfsgebouwen worden gesloopt en het gebied wordt getransformeerd in een klein woongebied met in totaal negen landelijke burgerwoningen op ruime -landschappelijk ingepaste - kavels. Hierdoor wordt een overbelaste stankhindersituatie in Middelaar beëindigd, wordt een bijdrage geleverd aan de verbetering van de woon-en leefomgeving van de inwoners van Middelaar en wordt zorg gedragen dat de intensieve veehouderij op een andere -ruimtelijk geschiktere - locatie zich verder kan ontwikkelen. De resterende milieurechten zullen na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan, geheel worden ingetrokken. Via een beperkte wooninvulling met 6 nieuwe landelijke woningen in de kernrandzone waarbinnen zich nu ook al burgerwoningen en andere niet-agrarische functies bevinden - wordt deze ontwikkeling financieel gefaciliteerd. Een dergelijk ruimtelijke ontwikkeling past binnen het genoemde beleidskader voor gronden binnen de POL-zone 'Buitengebied'.

Eindweg 9 en 13

Figuur 4, uitsnede Pol-kaart 2 ‘Duurzame verstedelijking en bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014’.

LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 7 van 14

2.2 Omgevingsverordening Limburg. De Omgevingsverordening Limburg 2011 was een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. In 2014 is de Omgevingsverordening opnieuw gewijzigd, vanwege de vaststelling van POL 2014, waarin is bepaald dat er een nieuw hoofdstuk Ruimte aan de Omgevingsverordening wordt toegevoegd. Dat hoofdstuk Ruimte is gericht op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van POL 2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen. Het hoofdstuk Ruimte heeft twee kenmerkende verschillen met de andere onderdelen van de Verordening: 1. Het hoofdstuk bevat geen gedragsvoorschriften die gelden voor iedereen, maar uitsluitend instructiebepalingen die zijn gericht tot gemeentebesturen. Elders in de Omgevingsverordening wordt zeer incidenteel gebruik gemaakt van deze methodiek, maar het hoofdstuk Ruimte kent geen andere bepalingen dan opdrachten aan gemeentebesturen, die door de besturen in acht moeten worden genomen bij het vaststellen van bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. 2. Het tweede verschil met de overige onderdelen van de Omgevingsverordening is dat de Wet ruimtelijke ordening slechts zeer beperkte mogelijkheden biedt om ontheffing te verlenen van een bepaling uit het hoofdstuk Ruimte.

Reikwijdte verordening Artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening eist van het bevoegd gezag dat in een ruimtelijk plan waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, toepassing wordt gegeven aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop invulling is gegeven aan deze eis. Artikel 2.4.2 van de Omgevingsverordening stelt verder dat een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg niet voorziet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg. Planspecifiek Het betreft hier een zodanig kleinschalige ontwikkeling dat deze niet valt onder de definitie 'nieuwe stedelijke ontwikkeling ' zoals bedoeld in artikel 2.2.1 van de Omgevingsverordening Limburg 2014 en artikel 1.1.1 onder i, jo. artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro. Hierdoor is de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking in het kader van dit plan niet aan de orde.

Verder is het toevoegen van 2 nieuwe vrijstaande woningen - als onderdeel van de bedrijfsbeëindiging en de bedrijfsverplaatsing van de intensieve veehouderijen – in overeenstemming met het woningbouwbeleid zoals neergelegd in de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg. Zie 2.3.

2.3 Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg. De Regionale Structuurvisie Wonen Limburg-Noord is een visie waarmee de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas en de provincie Limburg sturing geven aan de regionale woningmarkt. Samen met alle woonpartners zijn een aantal inhoudelijke pijlers geïdentificeerd die de kern vormen van deze visie. In casu gaat het met name om de pijler 'juiste woning op de juiste plek en dynamisch voorraadbeheer' . Samen willen de gemeenten in de regio een breed palet aan woonmilieus bieden dat aansluit bij de huidige en toekomstige inwoners van onze regio. De dominante vraag in de regio is het wonen in grotere kernen waar voorzieningen zijn. Er is in de visie een afwegingskader ontworpen dat regionaal en lokaal het instrument vormt om tot een heldere prioritering en onderbouwing van nieuwbouwplannen te komen. De werkwijze sluit aan bij de principes van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Er liggen aan aantal basisprincipes ten grondslag aan dit afwegingskader: LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 8 van 14

1. eerst lokaal, dan regionaal; 2. van aanbodgericht naar vraag gestuurd; 3. versterken van de dragende structuur van regionale centra en centrumdorpen. Aansluiting op de vraag van de consument is noodzakelijk (de marktvraag). Het is in de huidige markt niet meer mogelijk om zonder meer woningen op de markt te zetten in de verwachting dat deze toch wel vol komen. Woningen zijn in de huidige woningmarkt alleen af te zetten wanneer deze uitermate goed aansluiten qua prijs, locatie en kwaliteit bij de vraag van de kritische consument. Dit is niet alleen in het voordeel van de consument, maar ook in het belang van de verschillende belanghebbenden op de woningmarkt (gemeente en marktpartijen). De regio voegt in principe alleen plannen toe die aansluiten bij de kansrijke segmenten (passend binnen regionale en lokale kwalitatieve woningbehoefte). Daarbij is ook rekening gehouden met de woningbouwsegmenten van het reeds bestaande bezit. De Ruimte voor Ruimteprojecten vormen geen uitzonderingspositie en worden net als alle andere projecten meegenomen in het afwegingskader. Planspecifiek De structuurvisie Wonen Noord Limburg bevat weinig beleidsuitspraken over woningbouw ter facilitering van de beëindiging en verplaatsing van intensieve veehouderijen.

Het beleid hieromtrent wordt vooral gevonden in het gemeentelijke beleid zoals geformuleerd in de ´Structuurvisie Mookerplas en omgeving´, zie 2.5. Wel wordt nadrukkelijk gesteld dat ook bij ruimte-voor-ruimte projecten de woningbouw vraag gestuurd dient te zijn. Het plan is verder met zes nieuwe woningen zeer kleinschalig, waardoor een gedoseerde, vraag gestuurde toevoeging van woningen in dit zeer specifieke segment van de woningmarkt mogelijk is.

2.4 Limburgs KwaliteitsMenu (LKM). Het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM) is een uitwerking van hetgeen in hoofdlijnen is vastgelegd in de POLaanvulling "verstedelijking gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering". Het LKM stelt regels voor het bouwen in het buitengebied in Limburg. Bouwprojecten (bebouwing of verharding) dienen vergezeld te gaan van kwaliteitsverbeteringen van het buitengebied, bijvoorbeeld door de aanleg van natuur, een groene inpassing of door de sloop van bestaande bebouwing. Planspecifiek Figuur 4 is de uitsnede van Pol-kaart 2 ‘Duurzame verstedelijking en bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014’. Het plangebied ligt volgens deze kaart in het buitengebied. Het Limburgs Kwaliteitsmenu is daarom van toepassing op dit plan. De gemeente Mook en Middelaar heeft het Limburgs Kwaliteitsmenu voor deze locatie uitgewerkt in het Kwaliteitsmenu Mookerplas en omgeving, zie 2.6.

2.5 ´Structuurvisie Mookerplas en omgeving´. In de ´Structuurvisie Mookerplas en omgeving´ is de ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor het gebied Mookerplas en omgeving, waaronder Plasmolen en middelaar vastgelegd. Deze structuurvisie vormt het toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die zich binnen het plangebied aandienen. Speerpunten zijn onder andere het behoud van het agrarisch cultuurlandschap in Middelaar en het ontwikkelen van een fijnmazig netwerk van recreatieve routes. Voorts is ook duidelijk het belang van de aanwezige landschappelijke waarden benoemd. Nieuwe ontwikkelingen zullen daarom bewust moeten worden ingepast in hun omgeving. Met de structuurvisie wordt gestreefd naar een duurzaam en hoogwaardig gebied om te wonen, te werken of te recreëren. Planspecifiek LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 9 van 14

Met het onderhavige plan wordt het woon- en leefklimaat (met name geur) in en bij de kern Middelaar flink verbeterd. Ook gaat de ruimtelijke kwaliteit er flink op vooruit doordat oude bedrijfsgebouwen worden gesloopt.

2.6 Kwaliteitsmenu Mookerplas. De gemeente Mook en Middelaar heeft op 19 april 2012 als uitwerking van de provinciale beleidsregel LKM de structuurvisie ´Kwaliteitsmenu Mookerplas en omgeving´ vastgesteld. Deze structuurvisie is een aanvulling op de eerder vastgestelde ´Structuurvisie Mookerplas en omgeving´. Het Kwaliteitsmenu Mookerplas beschrijft de voorwaarden waaraan ontwikkelingen in het buitengebied rond de Mookerplas moeten voldoen. Uitgangspunt is dat de ontwikkelingen moeten leiden tot een kwaliteitsverbetering van het buitengebied. De initiatiefnemer kan in bepaalde gevallen zelf voorzien in een kwaliteitsverbetering door bijvoorbeeld overtollige bebouwing te slopen. Indien dat niet mogelijk is dan moet een bijdrage worden geleverd aan een door de gemeente ingesteld fonds. Vanuit dit fonds kunnen projecten worden gerealiseerd die ten goede komen aan de kwaliteitsverbetering van het buitengebied rondom de Mookerplas. Geheel conform het doel van het LKM voorziet de aanvulling in een vertaling van het LKM naar een gemeentelijk kwaliteitsbeleid dat is toegesneden op de lokale behoeften en omstandigheden binnen het plangebied.

Daarbij verbindt het document het eerder vastgestelde visiedocument ´Structuurvisie Mookerplas en omgeving´ met het ´Landschapsontwikkelingsplan gemeente Mook en Middelaar en gemeente Gennep´ (LOP) door op basis van laatstgenoemd document ook te benoemen waar kwaliteitsverbeteringen gewenst c.q. nodig zijn. Het ´Kwaliteitsmenu Mookerplas en omgeving´ bestaat enerzijds uit een implementatie van de relevante modules uit het LKM en de daarbij behorende drempels en anderzijds vormt het de basis voor het ´Kwaliteitsfonds Mookerplas en omgeving´. In het ´Kwaliteitsmenu Mookerplas en omgeving´ is een module opgenomen voor nieuwe (solitaire) woningen. Deze module is 1:1 overgenomen uit het LKM. Omdat de gemeente Mook en Middelaar ontwikkelingen niet onnodig wil frustreren, heeft zij de minimale drempelwaarde uit het LKM van € 100 per vierkante meter uitgeefbaar kaveloppervlak c.q. nieuwe woonbestemming, niet verhoogd. Voor het onderhavige initiatief geldt daarmee een kwaliteitsbijdrage van € 100 per vierkante meter nieuwe woonbestemming. In paragraaf 1.6 van het ´Kwaliteitsmenu Mookerplas en omgeving´ staat beschreven dat de gemeente Mook en Middelaar de mogelijkheid biedt om de verplichte kwaliteitsverbetering te realiseren op eigen terrein.

De mogelijke kwaliteitsverbeterende maatregelen op eigen terrein zijn: • Realisering nieuw groen, landschap en herstel cultuurhistorie; • Sloop van bebouwing en glas; • Verplaatsing van agrarische bedrijven. Initiatiefnemer maakt gebruik van de kwaliteitsverbeterende maatregel ´Verplaatsing van agrarische bedrijven´. Analoog aan het LKM gelden voor deze kwaliteitsverbetering de volgende richtlijnen tot invulling van de kostensoorten: • Maximaal € 25/m² voor de sloop van gebouwen; • Gecorrigeerde vervangingswaarde van de gebouwen op basis van taxatie van DLG; • Maximaal € 20.000 kosten bouwrijp maken; • Maximaal € 50.000 onderzoeks- en advieskosten. Totaal maximaal € 400.000 per bedrijf.

LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 10 van 14

De gemeente Mook en Middelaar heeft samen met de gemeenten Bergen en Gennep het Gelders Genootschap als commissie benoemd die de voorstellen tot kwaliteitsverbetering zal beoordelen.

3. Uitwerking. 3.1 Algemeen. Met het onderhavige plan wordt in totaal 16700m² terrein (= oppervlakte plangebied) met een nieuwe bestemming gerealiseerd. Binnen het plangebied worden in totaal 9 wooneenheden gerealiseerd. In figuur 5 is een kadastrale tekening opgenomen met de te realiseren woonbestemmingen. In figuur 6 is een tabel opgenomen met de vierkante meters en de aantallen wooneenheden. De omzetting van de huidige bedrijfswoningen naar burgerwoningen (kavels A, B en C) is niet meegerekend als nieuwe woonbestemming omdat het hier niet om een nieuwe woonbestemming gaat en deze ˈrodeˈ functies reeds aanwezig zijn in het buitengebied. De kavels F t/m I hebben een oppervlakte van meer dan 1000m2. Op deze kavels is een vrije sector woning voorzien. In het algemeen geldt voor vrije sector kavels dat als deze groter zijn dan 1000m2 de meters boven de 1000m2 geen waarde vermeerderend effect meer hebben. Hieraan ligt ten grondslag dat voor vrije sector kavels de eerste 1000m2 (direct rond en onder gebouwen) in functioneel opzicht dienstbaar zijn aan de woonfunctie. Meerdere vierkante meters zijn dat niet, deze meters worden vaak wel als tuin ingericht, maar zijn minder of niet functioneel voor de woonbestemming. Gelet op het voorgaande zijn de kavels F t/m I voor de berekening van de kwaliteitsbijdrage begrensd (afgetopt) op 1000m2/stuk.

In figuur 5 is met een schuine arcering grafisch aangegeven welk deel van de bouwkavels F t/m I groter is dan 1000m2.

Figuur 5, kadastrale tekening met principe van te realiseren bouwkavels/woonbestemmingen. LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 11 van 14

Nummer in figuur 5 A B C D E F G H I

Omschrijving Bedrijfswoning Eindweg 9 omzetten in ´Wonen´ Bedrijfswoning Eindweg 13 omzetten in ´Wonen´ Bedrijfswoning Eindweg 11 omzetten in ´Wonen´ Extra bouwkavel ´Wonen´ Extra bouwkavel ´Wonen´ Extra bouwkavel ´Wonen´ Extra bouwkavel ´Wonen´ Extra bouwkavel ´Wonen´ Extra bouwkavel ´Wonen´

Aantal wooneenheden 1

Oppervlakte kavel 925m²

Oppervlakte waarover kwaliteitsbijdrage is berekend N.v.t.

3715m²

N.v.t.

2085m²

N.v.t.

1 1 1 1 1 1

250m2 725m2 1665m² 2365m² 1895m² 3065m²

250m² 725m² 1000m² 1000m² 1000m² 1000m²

Opmerking Oppervlakte telt niet mee bij berekening kwaliteitsbijdrage Oppervlakte telt niet mee bij berekening kwaliteitsbijdrage Oppervlakte telt niet mee bij berekening kwaliteitsbijdrage

Afgetopt Afgetopt Afgetopt Afgetopt

4975m²

Totaal:

Figuur 6, tabel met overzicht bestemmingen en oppervlakten.

De hoogte van de kwaliteitsbijdrage die voor het gehele plan geleverd dient te worden bedraagt dan 4975m² x €100m² = € 497.500.

3.2 Eindweg 9. Volgens de in bijlage A opgenomen offerte bedragen de sloopkosten € 82.545,76 ex btw. Er wordt 3219m² aan stallen en bijgebouwen gesloopt. De spoelplaats, de sleufsilo’s, het mestbassin en de mestplaat worden wel gesloopt maar zijn in deze berekening niet meegenomen. De sloopkosten bedragen dan € 25,64/m². De maximale op te voeren sloopkosten mogen € 25/m² bedragen, dit komt overeen met € 80.475,00. Volgens het in bijlage B opgenomen taxatierapport bedraagt de gecorrigeerde vervangingswaarde € 270.033. Dit exclusief ondergrond en exclusief b.t.w. De kosten van het bouwrijp maken (kosten aanleg nutsvoorzieningen, o.a. rioolaansluitingen, grondverbeteringen en op hoogte brengen van het terrein) van de nieuwe locatie aan de Kempkensberg te Ysselsteyn worden geschat op € 20.000. De onderzoeks- en advieskosten bedragen volgens de in bijlage C opgenomen offerte € 47.000. 50% wordt toegerekend aan Eindweg 9, dit is € 23.500. In onderstaande figuur 7 is een tabel met een overzicht van alle kostensoorten en de hoogte er van. Omschrijving

Bedrag

Sloopkosten Gecorrigeerde vervangingswaarde Kosten bouwrijp maken Onderzoeks- en advieskosten Totaal

€ 80.475 € 270.033 € 20.000 € 23.500 € 394.008

Opmerking

Figuur 7, tabel met overzicht kostensoorten Eindweg 9.

De totale berekende kosten worden dan € 394.008.

LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 12 van 14

3.3 Eindweg 13. Volgens de in bijlage A opgenomen offerte bedragen de sloopkosten € 27.764,98 ex btw. Er wordt 882m2 aan stallen en bijgebouwen gesloopt. De sloopkosten bedragen dan € 31,48/m². De maximale op te voeren sloopkosten mogen € 25/m² bedragen, dit komt overeen met € 22.050,00. Volgens het in bijlage B opgenomen taxatierapport bedraagt de gecorrigeerde vervangingswaarde € 39.913. Dit exclusief ondergrond en exclusief btw. De kosten van het bouwrijp maken (kosten aanleg nutsvoorzieningen, o.a. rioolaansluitingen, grondverbeteringen en op hoogte brengen van het terrein) van de nieuwe locatie aan de Kempkensberg te Ysselsteyn worden geschat op € 20.000. De onderzoeks- en advieskosten bedragen volgens de in bijlage C opgenomen offerte € 47.000. 50% wordt toegerekend aan Eindweg 13, dit is € 23.500. In onderstaande figuur 8 is een tabel met een overzicht van alle kostensoorten en de hoogte er van. Omschrijving

Bedrag

Sloopkosten Gecorrigeerde vervangingswaarde Kosten bouwrijp maken Onderzoeks- en advieskosten Totaal

€ 22.050 € 39.913 € 20.000 € 23.500 € 105.463

Opmerking

Figuur 8, tabel met overzicht kostensoorten Eindweg 13.

De totale berekende kosten worden dan € 105.463.

3.4 Landschappelijke inpassing. In bijlage D is het plan voor de landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing opgenomen. Uit het plan blijkt dat het initiatief op een goede manier kan worden ingepast.

3.5 Conclusie. De gevraagde kwaliteitsbijdrage volgens de berekening in hoofdstuk 3.1 is € 497.500. Uit de hoofdstukken 3.2 en 3.3 blijkt dat te realiseren kwaliteitsverbeterende maatregel een waarde vertegenwoordigd van € 499.471. Hiermee wordt voldaan aan de beleidskaders zoals beschreven in hoofdstuk 2. Uit het inpassingsplan (bijlage D) blijkt dat het initiatief landschappelijk gezien op een goede manier kan worden ingepast.

LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 13 van 14

4. Bijlagen. Bijlage A, Offertes slopen Bijlage B, Taxatie gecorrigeerde vervangingswaarde Eindweg 9 en Eindweg 13 Bijlage C, Offerte onderzoeks- en advieskosten Bijlage D, Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing Guido Paumen

LKM-rapport Eindweg 9 en Eindweg 13 Middelaar

Pagina 14 van 14

Bijlage A, Offertes slopen

Naam: V-snaar projecten Adres: Timmermansweg 26a postcode woonplaats: 5813 AN Ysselsteyn

Stevensbeek, 19 september 2019 Betreft: offerte artste21082019-69 Geachte heer van Michels, Bijgaand zenden wij u onze sloopwerk stallen Eindweg 9 Middelaar. Totale werkzaamheden zoals omschreven in de begroting: € 82545,76 Exclusief BTW (zegge: tweeentachtigduizend vijfhonderdvijfenveertig euro)

Uitgangspunt: - Sloop 5 stallen incl. beton en klinker verharding - Prijs is gebaseerd op breken op locatie.

In de begroting is niet opgenomen: - Bronbemaling; - Terreininrichting/schaftgelegenheid/sanitaire voorzieningen; - AP-04 keuring. - Saneringswerkzaamheden (muw werkzaamheden opgenomen in begroting) - Excl. Asbestinventarisatierapport type B. - Beschermen bomen; - Schoonhouden wegen; - Incl. inwerken mest; - Riolering en nutswerkzaamheden. Nuts voorzieningen worden door opdrachtgever afgesloten; - Evt. kosten voor vergunningen, precariorechten en verkeersmaatregelen. Indien voor dit werk vergunningen of meldingen noodzakelijk zijn wordt dit door opdrachtgever verzorgd.

Voorwaarden: - Korting niet van toepassing op leveringen; - Staartkosten zijn kosten die niet aan een afzonderlijk bestekpost toe te schrijven zijn. - Over meer en minderwerk wordt een opslag percentage staartkosten berekend. - Leveringen zijn verrekenbaar; - Betalingstermijn is 30 dagen na factuurdatum; - Werkzaamheden dien niet in de offerte staan worden separaat berekend. Conform tarievenlijst. - Start werkzaamheden …………………………………..; - Putten zijn bij aanvang zuig leeg; - Mengr. is eigendom van W. Arts bv. en is binnen 6 mnd. v.d. locatie. - V= verrekenbaar; - N=niet verrekenbaar - IJzer wordt eigendom van W. Arts B.V. - De aanbieding is voor het verwijderen van bovenbouw, fundering, putten beton& klinker verharding en dus exclusief wat er onder een naast zit. Dit kan worden verwijderd tegen een meerprijs; - Als uit het asbestrapport blijkt dat er meer asbest zit, worden deze kosten doorberekend; - Evt. asbest die noch door u noch door Arts BV zijn waargenomen vallen buiten de offerte; - Vergunning wordt verzorgd door opdrachtgever; - Nutsvoorzieningen worden door opdrachtgever afgesloten; - Aanneemsom is gebaseerd op huidige wetgeving en storttarieven. Eventuele wijzigingen zullen verrekend worden; - Cumela voorwaarden zijn van toepassing. Termijnbetalingen: Termijn 1:bij aanvang werk Termijn 2:bij ¼ werk Termijn 3:bij ½ werk Slot termijn: bij oplevering werk Totaal:

€ 5000,€ 30000,€ 25000,€ 2520.16 € 82545,76

Excl. BTW

Voor eventuele vragen kunt u contact opnemen met de heer Dirk-Jan Cöp, te bereiken op telefoonnummer 0485-388555. Met vriendelijke groet, Dirk-Jan Cöp Loon- en Grondverzetbedrijf W. Arts B.V. Voor akkoord: Naam:

Datum:

Handtekening:

……………………………………….

……………………

……………………………

Naam: V-snaar projecten Adres: Timmermansweg 26a postcode woonplaats: 5813 AN Ysselsteyn

Stevensbeek, 21 augustus 2019 Betreft: offerte artste21082019-68 Geachte heer van Michels, Bijgaand zenden wij u onze sloopwerk stallen Eindweg 13 Middelaar. Totale werkzaamheden zoals omschreven in de begroting: € 27764,98 Exclusief BTW (zegge: zevenentwintigduizend zevenhonderdvierenzestig euro)

Uitgangspunt: - Sloop 2 stallen incl. beton en klinker verharding - Prijs is gebaseerd op breken op locatie.

€ 5000,€ 10000,€ 10000,€ 2764.98 € 27764,98

Excl. BTW

Datum:

Handtekening:

……………………………………….

……………………

……………………………

Bijlage B, Taxatie gecorrigeerde vervangingswaarde Eindweg 9 en Eindweg 13

Wettelijke taxatie LANDELIJK EN AGRARISCH VASTGOED

Foto hoofdobject

Eindweg 9 Middelaar Waardepeildatum: 28 augustus 2019 Taxateur: J.M.Th. Lavrijsen en P.W.M. Vloet

Inhoudsopgave A.

Algemene gegevens ............................................................................................................. 3 Opdrachtgever ....................................................................................................................... 3 Taxateurs ................................................................................................................................ 3 Waardepeildatum en andere relevante data ................................................................... 4

Doel van de wettelijke taxatie / te taxeren belang .......................................................... 5 Onderwerp van de wettelijke taxatie ................................................................................ 5 Doel van de taxatie ............................................................................................................... 5

Verklaringen taxateur ........................................................................................................... 8

Juridische status van het object ....................................................................................... 10 Privaatrechtelijke aspecten ............................................................................................... 10 Publiekrechtelijke aspecten............................................................................................... 11 Milieuzaken en vergunningen .......................................................................................... 12

Omschrijving gebruik en omgeving ................................................................................ 14

Technische omschrijving object ...................................................................................... 16

Onderbouwing van de waarde ......................................................................................... 23

Conceptrapportage ............................................................................................................. 23

Overige mededelingen ....................................................................................................... 24

Waardering ........................................................................................................................... 24

Datering en ondertekening ............................................................................................... 26

Bijlagen .................................................................................................................................. 27

2 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

A. Algemene gegevens Opdrachtgever Naam opdrachtgever: Adres opdrachtgever: Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Functie:

V-Snaar Projecten Timmermannsweg 26a, 5816 AN Ysselsteyn John Michels Circulair ontwikkelaar- bedrijfsopstallen welke geschat worden in deze wettelijke taxatie, gaan volgens opdrachtgever door hem geamoveerd worden als kwaliteit verbeterende maatregel.

Taxateurs Naam taxateur: Werkzaam bij en handelend namens: Lid van beroeps- of branchevereniging: Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister: Onder registratienummer: Taxateur is bij het NRVT ingeschreven in Kamer(s): Taxateur is REV-gecertificeerd: Specialisatie/deskundigheid taxateur:

J.M.Th. Lavrijsen Lavrijsen Makelaardij Wegekker 11 5541 DZ Reusel VBO Makelaar Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) RT140169438 op 1 januari 2016 Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, Kamer Wonen ☒ Ja. Het certificaatnummer is REV-NL/VBO/2020/2 en is geldig tot: 31-05-2020 De taxateur is deskundig in het taxeren van agrarisch en landelijk vastgoed, bedrijfsmatig vastgoed en woningen. De specialisatie van de taxateur is gelegen in agrarisch en bedrijfsmatig onroerend goed.

en Naam taxateur: Werkzaam bij en handelend namens: Lid van beroeps- of branchevereniging: Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister: Onder registratienummer: Taxateur is bij het NRVT ingeschreven in Kamer(s): Taxateur is REV-gecertificeerd: Specialisatie/deskundigheid taxateur:

P.W.M. Vloet Pieter Vloet Vastgoed & Advies Voordijk 7 5451 HR Mill VBO Makelaar Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) RT338842911 op 1 januari 2016 Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, Kamer Wonen Ja. Het certificaatnummer is REV-NL/VBO/2020/4 en is geldig tot: 31-11-2020 De taxateur is voornamelijk actief in het taxeren van landbouwgrond, veehouderij- en akkerbouwbedrijven en verbrede landbouw

Waar in dit rapport taxateur wordt gelezen is de te interpreteren als taxateurs.

3 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

Waardepeildatum en andere relevante data Datum opdracht: Datum opname en inspectie:

27 augustus 2019

Waardepeildatum: Datum concept wettelijke taxatie: Datum wettelijke taxatie:

28 augustus 2019 14 september 2019 15 september 2019

De taxateurs hebben de onroerende zaak op 28 augustus 2019 bezocht en geïnspecteerd. De opdrachtgever heeft: ☒ Volledige inspectie toegestaan.

4 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

B. Doel van de wettelijke taxatie / te taxeren belang Onderwerp van de wettelijke taxatie Korte objectomschrijving: Adres:

Leegstaand varkensbedrijf met opslagruimten en bedrijfswoning Eindweg 9 6587 AC Middelaar

Doel van de taxatie Het doel van de taxatie is het vaststellen van de Gecorrigeerde Vervanging Waarde ten behoeve van:

De wettelijke taxatie zal gebruikt worden voor verslaggevingsdoeleinden. Het gebruik is ten behoeve van de module “Nieuwe solitaire woningbouw” en de kwaliteit verbeterende maatregel “Verplaatsing van agrarische bedrijven” voortvloeiend uit het Limburgs KwaliteitsMenu (LKM). De wettelijke taxatie betreft een volledige taxatie van het af te bakenen object. Doelstelling van de wettelijke taxatie is het vaststellen van de waarde van de bedrijfsgebouwen volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de gebouwen wordt bepaald conform de richtlijnen welke door de Dienst Landelijk Gebied in de beginjaren 2000 zijn verstrekt. Uitgangspunt daarbij is de Kwantitatieve informatie voor de Veehouderij versie 2019-2020. Onder gecorrigeerde vervangingswaarde conform de richtlijnen als destijds vastgesteld door Dienst Landelijk gebied wordt verstaan:

De hoogte van de GVW hangt af van de oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen. De meest actuele Kwalitatieve Informatie Veehouderij (KWIN) geeft aan welke gegevens gebruikt moeten worden. Het gaat bij de berekening van de GVW om het volgende: 1. De vervangingswaarde van het bedrijfsgebouw op basis van actuele bouwkosten minus de standaard toe te kennen restwaarde van 25%. 2. De functionele veroudering, te koppelen aan de aspecten: ‘vraag naar de gebouwen (is het gebouw economisch en bouwtechnisch nog interessant?) en ‘eventuele belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden’ en ‘eventuele excessieve gebruikskosten’. Explain: op 31 december 2014 is de Dienst Landelijk Gebied opgehouden te bestaan. De werkzaamheden van deze Rijksdienst zijn overgenomen door de provincies. Ondergetekende heeft voor de overheden en ondernemers taxatie werkzaamheden verricht in de periode 2007-2013 voor o.a. bedrijfsbeëindiging (RBV) en bedrijfsverplaatsing (VIV-regeling Brabant en Limburg).

5 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

De wettelijke taxatie betreft een: Uitgangspunten:

De wettelijke taxatie sluit niet aan bij EVS – waardebases, doch is betitelen als een scenario analyse voor het Limburgs Kwaliteitsmenu welke regeling ontsproten is aan de Wet ruimtelijke ordening. Op grond van de reglementen als vastgesteld door het NRVT is sprake van een wettelijke taxatie. Opname van de aanwezige bedrijfsopstallen en de schatting van Gecorrigeerde Vervangings Waarde van deze bedrijfsopstallen. Voor deze wettelijke taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: ☒

☒

De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn; In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing.

Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen en opname ter plaatse heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle roerende zaken in het taxatieobject, zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; 6

Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

☒

De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum waarbij belastingen buiten beschouwing zijn gelaten.

7 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

C. Verklaringen taxateur Verklaringen taxateur intern / extern: Opdrachtbrief:

De taxateur hanteert het normblad:

De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. Op 27 augustus 2019 is door taxateur een opdrachtbrief verzonden aan opdrachtgever welke door taxateur op 13 september 2019 getekend door opdrachtgever is retour ontvangen danwel door opdrachtgever per email is bevestigd. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbrief is als bijlage aangehecht aan de rapportage. (EVS 4.3 en 4.5.2) Nee; het betreft een wettelijke taxatie ☒

Taxateurs verklaren verder dat zij: - gekwalificeerd en competent zijn om de taxatie uit te voeren; - de taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief te hebben verricht; - in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze zijn gebonden aan opdrachtgever, het getaxeerde object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder of huurder van het object, de financier van het object of eventueel andere belanghebbenden bij het object; - geen zakelijk belang hebben bij opdrachtgever en het getaxeerde object; - werkzaamheden verricht voor Lavrijsen Makelaardij en Pieter Vloet Vastgoed en Advies en niet in dienstbetrekking staat tot opdrachtgever; - niet in loondienst zijn en geen andere betrekking hebben bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; - wel eerder betrokken zijn geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het getaxeerde object. P.W.M. Vloet heeft de taxatie objecten in 2011 en 2015 gewaardeerd. - niet recentelijk betrokken zijn geweest c.q.

binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; - dan wel het taxatiekantoor waaraan zij zijn verbonden, niet meer dan 25% van de totaalomzet uit het afgelopen jaar verkregen heeft van de huidige opdrachtgever (inclusief de eventuele aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen); - kennis hebben van de European Valuation Standards (EVS), voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS; - de taxatie hebben uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT; - de taxatie hebben uitgevoerd conform het/de op deze taxatie van toepassing zijnde reglement(en) van het NRVT; - zich onderwerpen aan de tuchtrechtspraak van VBO Makelaar en het NRVT; - de werkzaamheden hebben verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van VBO Makelaar; - tegen beroepsaansprakelijkheid zijn verzekerd conform de voorwaarden die VBO Makelaar daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan.

- De taxateur volgt permanente educatie welke zijn voorgeschreven door NRVT en TEGoVA Indien er afgeweken is van een van bovengenoemde standaarden of regels, dan heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Bij overlapping van standaarden,

reglementen en voorwaarden prevaleren de bescheiden gepubliceerd door VBO Makelaar. Taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl. Waar in deze wettelijke taxatie ‘het object’ of ‘het getaxeerde object’ staat vermeld, kan ook respectievelijk ‘de objecten’ of ‘de getaxeerde objecten’ worden bedoeld. 8 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

Gehanteerde valuta Alle bedragen zijn in euro’s / €. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. Lokale kennis taxateur De taxateur verklaart dat hij over voldoende plaatselijke kennis en ervaring beschikt met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de opdrachtgever op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken. Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed.

Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld macro economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit; - volatiele markten en sterk wisselende sentimenten in de agrarische wereld; - gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; - gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; - algemene taxatie onnauwkeurigheid. Inspectie Op 28 augustus 2019 heeft de taxateur in bijzijn van Opdrachtgever een interne en externe inspectie uitgevoerd van het object. Er zijn diverse maten opgenomen van de stallen, bedrijfsruimten en aanhorigheden welke door taxateur nadien zijn vergeleken met eerdere taxaties. Copyright en exoneratie De wettelijke taxatie is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van deze wettelijke taxatie. De taxateur verklaart dat hij voldoet aan de eisen van de meest actuele European Valuation Standards (EVS).

Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. AFWIJKING In dit rapport hanteert de taxateur als waarderingsgrondslag het begrip gecorrigeerde vervangingswaarde. Explain: in het EVS bluebook is de gecorrigeerde vervangingswaarde gedefinieerd als volgt: De gecorrigeerde vervangingswaarde is de actuele kostprijs van vervanging van een bestaand actief door een fictief modern en gelijkwaardig actief, na passende correcties in verband met fysieke, functionele en technische veroudering. Het is een methode om de marktwaarde te duiden bij gebrek aan beter bewijs. Deze definitie is aangevuld met de instructies als vermeldt in Hoofdstuk B (richtlijnen Dienst Landelijk Gebied). De finale waardering door de taxateur opgesteld leidt niet tot een marktwaarde en is niet te gebruiken voor kredietverlening en jaarverslaglegging.

9 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

D. Juridische status van het object Privaatrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie In het kader van het verkrijgen van persoonlijke kennis van het desbetreffende vastgoed is een bezichtiging van het te taxeren vastgoed uitgevoerd. Daarbij is het interieur van de gebouwen, de ligging en de omgeving geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die van belang (lijken te) zijn voor de waarde van het vastgoed. In uitzonderlijke gevallen kan er in opdracht of met toestemming van de opdrachtgever een beperkte inspectie plaatsvinden. ☒ Dat is hier niet het geval. De opname heeft bestaan uit de volgende aspecten:

KADASTRALE RECHERCHE 1.

Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: - Akte van levering: Ja, Afschrift openbaar register Hyp4 dl 15125 nr 97 reeks -

ROERMOND Ja Ja

Kadastraal plan: Eigendomsinformatie: Basisregistratie Adressen en Gebouwen: Overig:

Ja Ja, PDOK metadata i.c.m. GIS applicatie

Kadastrale omschrijving object Korte omschrijving: Eindweg 9 Middelaar: Leegstaand varkensbedrijf, opslagruimten, sleufsilo’s en

achterhuis woning

Gemeente

Grootte

Nummer

Sectie

Ha. MOOK EN MIDDELAAR

1835

Are 01

Zakelijk recht

Omschrijving Ca.

05 Agrarisch bouwvlak

volle eigendom

01,78,05

Totaal

Eigenaar: C.J.G. Braks Gebruiker: C.J.G. Braks (KvK nummer: 09202040) Gerechtigde opstallen: V-Snaar Projecten (bron: Opdrachtgever) 3.

Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: a. b.

Uit de laatste akte van levering(en) zijn bezwaringen als bedoeld in art 3:16 BW geconstateerd. Gebruiksbepalingen:

Geen bezwaringen geconstateerd Nee

10 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

Publiekrechtelijke aspecten PLANOLOGISCHE ASPECTEN 1.

Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: ☒ Provincie Limburg ☒ Gemeente Mook en Middelaar ☒ Kadaster ☒ Ruimtelijke plannen ☒ Bodemloket, ondergrond portaal ☒ Overig, nl. PDOK metadata i.c.m. GIS applicatie

Vigerend bestemmingsplan De vigerende bestemming heeft ter plaatse de aanduiding:

Het huidige gebruik is in overeenstemming:

Plannaam Planstatus Vaststellingsdatum Naam overheid IMRO versie

Eindweg 9 Middelaar Enkelbestemming: Agrarisch met waarden – Landschappelijke en natuurwaarden Dubbelbestemming: Waarde – Archeologie Bouwvlak Functieaanduiding: Intensieve Veehouderij Maatvoering: maximum aantal wooneenheden: 2 Het huidige gebruik is wel toegestaan conform dit bestemmingsplan.

Mookerplas e.o., 1e herziening Vastgesteld; geheel in werking 12 juli 2018 Gemeente Mook en Middelaar NL.IMRO.0944.BPMOOKERPLASEO2016-VA02 1

Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: Bijzondere gebruiks- en/of Er zijn geen bijzondere gebruiks- en/of verkoop verkoop belemmerende belemmerende bepalingen bekend (gemaakt).Er zijn geen bepalingen: beperkingen bekend (gemaakt) in de Landelijke

Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. -

Toekomstige planologische ontwikkelingen: Is er sprake van een overgangsrechtelijke situatie:

Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (of een voorstel daartoe)

Amoveren bedrijfsopstallen en ontwikkelen woningbouwplan Nee

☒ Nee

Monument Volgens opgave van: Opdrachtgever is sprake van een (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van het object:

Bij het uitbrengen van dit rapport zijn gegeven url’s actief

11 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988) tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe (Monumentenwet) tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument

☒ Nee ☒ Nee ☒ Nee

Milieuzaken en vergunningen 1.

Milieuvergunning(en) In het kader van het huidige c.q. beoogde gebruik zijn de navolgende milieuvergunningen aanwezig: - Milieu vergunning voor het houden van:

Gezamenlijke vergunning Eindweg 9 en 13. De milieuvergunning is afgegeven op 24 oktober 2006. Het vergunde dierenaantal bedraagt 275 zeugen, 2 dekberen, 810 gespeende biggen, 48 opfokzeugen en 844 vleesvarkens (859 dierplaatsen). Datum afgifte: 24 oktober 2006 EXPLAIN: Op de locaties Eindweg 9 en 13 zijn inmiddels ammoniakrechten uit de milieuvergunning ingetrokken. Op 15 juni 2015 bericht de gemeente Mook en Middelaar aan belanghebbende over de tussentijdse toestand van de milieuvergunning (zie bijlage 5). Volgens de gemeente Mook en Middelaar mogen na de laatste melding (bijlage 5) op de bedrijfslocaties Eindweg 9 en 13 te Middelaar nog de volgende dieraantallen gehouden worden: - 193 gespeende biggen (D 1.1.100.1), in een overig huisvestingssysteem met een hokoppervlakte van maximaal 0,35 m2 per dier; - 630 vleesvarkens (D 3.100.1), in een overig huisvestingssysteem met een hokoppervlakte van maximaal 0,8 m2 per dier. Volgens belanghebbende is op grond van feiten en procedures alleen de omgevingsvergunning van de bedrijfslocatie Eindweg 13 ingetrokken. En zijn voor de bedrijfslocatie Eindweg 9 alleen de ammoniakrechten (deels) verkocht. NB-vergunning: Nee

Verontreiniging Geraadpleegde informatie Ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging zijn door de taxateur de volgende informatiebronnen geraadpleegd: - Kadaster ☒ Ja - Gebruiker / eigenaar ☒ Ja - Gemeentelijke / provinciale inventarisatielijst ☒ Ja, provincie Limburg

Bodemrapport Bodemloket Overige Opmerkingen

Meldingen: hbo-tank (ondergronds) 1992 petroleum-of kerosinetank (bovengronds) 1992 stookolietank (ondergronds) 1974 ☒ Nee, geen bodemrapport aanwezig / beschikbaar gesteld ☒ Ja

Nee Gezien het langjarig gebruik als agrarisch geëxploiteerde inrichting adviseert de taxateur een verkennend bodemonderzoek NEN 5740 uit te laten voeren.

Bijzonderheden a. De onder punt 2 geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van eventuele bodemen/of grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: 12 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

c. d. e.

Historische gegevens De volgende informatie over het object/complex of directe omgeving is bekend (gemaakt) Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten Ten aanzien van (opslag)tanks geldt Er is asbestverdacht materiaal waargenomen Conclusie

Geen informatie

☒ Nee

Wel opslagtanks waargenomen (brandstoftank in lekbak) ☒ Ja, asbesthoudende dakbedekking

De bedrijfsopstallen zijn grotendeels voorzien van asbesthoudende golfplaten dakbedekking. Tijdens opname is geen bodem- en of grondwaterverontreiniging waargenomen en zijn geen indicaties dat de uitgangspunten die geformuleerd zijn onjuist zijn. De taxateur handhaaft daarom de volgende uitgangspunten: Het getaxeerde is vrij van een ernstig geval van bodemverontreiniging zoals bedoeld in de Wet Bodembescherming en vrij van bodemverontreiniging welke de optimale aanwending in de weg staat.

13 Kenmerk: 190828.V-snaar_6587AC_9.JL.WTv1

Paraaf taxateurs

E. Omschrijving gebruik en omgeving 1.

Object:

Leegstaande varkensstallen, opslagruimten, sleufsilo’s, achterhuis en verder aanhorigheden..

Complex

Gebruik a. Huidig gebruik: b. Voorgenomen gebruik:

Zeugen- en vleesvarkenshouderij (leegstaand) Staking bedrijfsactiviteiten en mogelijke woningbouwontwikkeling

Overig a. Wijk, stand en aard van belendingen Omschrijving van de situering: Op redelijke stand gelegen intensieve veehouderijen met

bedrijfswoningen in de gemeente Mook en Middelaar meer specifiek ten noord westen in het buitengebied van het kerkdorp Middelaar. In de nabije omgeving zijn enkele agrarische bedrijven en burgerwoningen gelegen. Aan de achterzijde van de bedrijven kijkt men uit over landerijen. Het taxatie object is in de nabijheid gelegen van het grote recreatiegebied ‘Mokerplas’ en de natuurgebieden ‘St. Jansberg’ en ‘Mokerheide’. b.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=MookenMiddelaar&id=f59d4ab1-e5ee-4ab0-96d4-fdb21175864f