Document · PDF

Bijlage 3 Ontwerpgebiedsvisie Molenhoek Zuid

Raadsvergadering 10 maart 2022, gemeente Mook en MiddelaarBij agendapunt: Vaststelling gebiedsvisie Molenhoek Zuid21.484 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Voor het scenario ‘Dorps wonen’ is er gekozen om een kwalitatief hoogwaardige invulling te geven aan de uiterwaarden. Binnen dit scenario loopt er een speelse nevengeul parallel aan de Maas, die de biodiversiteit, maar ook recreatie kan dienen. Tevens is er ruimte voor horeca langs de waterkering.

Landschap & openbare ruimte Binnen het plangebied zijn een aantal groenstructuren aanwezig. Het open landschap aan de overzijde van de Bredeweg, de Spijkerweg die als groene ader door het gebied loopt en tot slot het gebied rondom de waterkering.

Infrastructuur Het binnenwijkse ontsluitingssysteem is hiërarchisch opgebouwd en werkt met verschillende profielbreedtes, afhankelijk van de verkeersintensiteit.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Scenario ‘maasblokken’

= 3. 2 S C E N A R I O ‘ M A A S B L O K K E N ’ Het scenario ‘Maasblokken’ biedt een rationeel verkavelingspatroon zonder in te leveren op kwalitatieve openbare ruimte. Het concept benut het hoogteverschil van 3 meter vanaf de waterkering om een aflopende groenstructuur te creëren die het plangebied dooraderd. De appartementen staan gericht op de Maas en vormen een transitiegebied naar het Maaslandschap.

Scenario ‘Maasblokken’ - Conceptkaart 38

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

+ Scenario ‘Maasblokken’ - conceptkaart - Landschap & openbare ruimte

Scenario ‘Maasblokken’ - conceptkaart - infrastructuur

Programma Het programma van scenario ‘Maasblokken’ bestaat uit een mix van verschillende typologieën. De verhouding m2 tussen grondgebonden en appartementen bedraagt 50/50.

Tevens zorgen de groene vingers voor groenstructuren die het plangebied dooraderen. Voor het scenario ‘Maasblokken’ is er gekozen om de horeca bij de waterkering te plaatsen. Er kan onderzocht worden of dit in combinatie zou kunnen met een recreatief strand aan de Maas.

Landschap & openbare ruimte Binnen het plangebied zijn een aantal significante groenstructuren aan te wijzen. Het open landschap aan de overzijde van de Bredeweg, de Spijkerweg die als groene ader door het gebied loopt en tot slot het gebied rondom de waterkering.

Infrastructuur Het binnenwijkse ontsluitingssysteem is hiërarchisch opgebouwd en werkt met verschillende profielbreedtes, afhankelijk van de verkeersintensiteit.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Scenario ‘groene hart’

= 3. 3 S C E N A R I O ‘ G R O E N E H A R T ’ Het scenario ‘groene hart’ volgt de landschappelijke elementen binnen het plangebied. Het concept schept ruimte binnen het plan d.m.v appartementen en vormt randen door vrijstaande typologieën. De appartementen staan als solitairen in het parklandschap en maken ruimte voor een groene verbindingzone richting de Maas.

Scenario ‘groene hart’ - Conceptkaart 40

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

+ Scenario ‘groene hart’ - conceptkaart - Landschap & openbare ruimte

Scenario ‘groene hart’ - conceptkaart - infrastructuur

Programma Het programma van scenario ‘groene hart’ bestaat uit een mix van verschillende typologieën. De verhouding tussen grondgebonden en appartementen bedraagt 70/30.

Ontsluiting scenario Het binnenwijkse ontsluitingssysteem is hiërarchisch opgebouwd en werkt met verschillende profielbreedtes, afhankelijk van de verkeersintensiteit.

Landschap & Openbare ruimte Het scenario ‘groene hart’ is wonen in het groen, waarbij bouwmassa’s in een parklandschap worden geplaatst. Voor het scenario ‘groene hart’ is er gekozen om de uiterwaarden uit te voeren in bloemrijk grasland, struiken, bomen en poelen. Het landschappelijk wonen wordt op deze wijze nogmaals onderstreept.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

3. 4 O M G E V I N G S D I A L O O G De ontwikkelscenario’s zijn in persoonlijk gesprek toelicht bij de directe omgeving op 13, 18 en 21 oktober 2021. Er zijn gesprekken gevoerd met de bewoners van Bredeweg 6, Oosterkanaaldijk 11, Rijksweg 270, Spijkerweg 2,5 en 7 en Rijksweg 6, 6a, 16,16a, 16b en 16c. Het doel van deze gesprekken was om te achterhalen wat de positieve punten en verbeter- en aandachtspunten zijn per scenario. De verzamelde input is vervolgens gebruikt om het voorkeursscenario op te stellen. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de belangrijkste input die is opgehaald bij de directe omgeving. De input van bewoners en belanghebbenden is daarbij samengevat tot de essentie. Positieve punten • Goede locatie voor de hoofdontsluiting met rotonde bij de Rijksweg. • Laagbouw aan Bredeweg, bouw verder langzaam op laten lopen. • Saneren van de bestaande industrie. • Behouden van de groene structuur van de Spijkerweg. • Doorkijken via de groene vingers het gebied in zijn een fraai element. • Appartementen aan de Maas zijn mooi, zorg er wel voor dat het niet één dichtgebouwde wand wordt, maar behoud voldoende doorzichten. • Appartementen als buffer aan de Rijksweg zijn een mooie invulling. • De locatie van de patio’s zijn goed gekozen in de scenario’s.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Verbeter- en aandachtspunten • Probeer te voorkomen dat achtertuinen direct grenzen aan bestaande achtertuinen. Bij voorkeur groenzone of weg en voortuin als buffer. • Appartementen in het middendeel zijn niet wenselijk i.v.m. privacy. • Liever geen appartementen direct aan de Bredeweg, maar liever aan de Rijksweg en eventueel verder aan de dijk. • Horecapunt is onwenselijk, genereert veel extra verkeer en de dijk is al druk. Iets verder in Mook zijn al voldoende voorzieningen. • Groenstrook voorzien rondom woningen aan de Bredeweg. • Appartementenblok hoek Bredeweg en dijk nabij bestaande woningen is onwenselijk. • Groen aan de randen is weliswaar mooi, maar er mist voldoende groen en ruimte voor spelen in het gebied zelf. • Houd voldoende afstand tussen met name de appartementenblokken en bestaande woningen in het gebied. • Houd rekening met privacy bestaande woningen • Houd bij hoogbouw rekening met de bestaande zichtlijnen vanuit woningen; hoogbouw zo veel mogelijk aan Rijksweg waar nu bedrijven gevestigd zijn. • Zorg voor een goede landschappelijke inpassing, met name rondom de bestaande woningen. • Behoud zo veel mogelijk het landelijke karakter.

•

• • •

• •

•

Voorkom directe aansluiting op de Bredeweg. Dit is ook de ontsluiting voor bedrijfsverkeer / tractoren. Voorkom dat er verkeer ontstaat dat de weg blokkeert. Dijk niet geschikt voor ontsluiting / risico sluipverkeer. Suggestie: sluit bij Spijkerweg / Bredeweg richting dijk de weg af voor gemotoriseerd verkeer. Weer gemotoriseerd verkeer van de dijk (langzaam verkeer verbinding van maken richting Heumen). Er is veel kwel in het gebied, met name in het noordelijk deel (laagst gelegen deel). Uiterwaarden betrekken bij het plan / natuur en recreatie ontwikkeling in de uiterwaarden is positief. Duurzaamheidsoplossingen meenemen in de plannen. Oversteek bij Bredeweg / Sterreschans is de logische (langzaam verkeerroute) naar school en centrum Molenhoek. Zeer wenselijk om op deze locatie een veilige oversteek te maken. Bestaande fietspad langs de provinciale weg is onveilig / smal.

4. G E B I E D S V I S I E Schetsontwerp en onderbouwing van ontwerpthema’s

Landschappelijk casco + Wonen aan de Maas + Woonvelden en randen + Infrastructuur en mobiliteit = Concept Ontwerpuitgangspunten - concept 46

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

4. 1 O N T W E R P U I T G A N G S P U N T E N De ontwerpuitgangspunten hebben gediend als basis voor het opstellen van het schetsontwerp en kunnen gezien worden als het raamwerk waarbinnen de overige functies van het plan een plek hebben gekregen. Het raamwerk bestaat uit een viertal facetten die samen het concept vormen voor de locatie.

Dit raamwerk is opgesteld vanuit beleidsstukken, visies, (duurzaamheid)ambities en randvoorwaarden die naar voren zijn gekomen in de analyse.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Landschappelijk casco • Bestaande bomen en houtwallen binnen het plangebied dienen zoveel mogelijk behouden te blijven. • Tussen de Maas en het binnendijkse landschap dient voldoende ruimte gelaten te worden om de Maas beleefbaar te maken, maar ook om een verbinding te leggen met het achterliggende landschap. • Landschappelijke zones dienen aan elkaar gekoppeld te worden. Grotere groenstructuren bieden de kans om water te bergen. • Kwalitatieve groenplekken maken in het binnengebied.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Wonen aan de Maas • De Maas brengt de potentie voor een hoogwaardig woonprogramma met zich mee. Aandachtspunt daarbij is de massa van het woonprogramma. • De bebouwing aan de Maas dient geen barrière te vormen tussen de Maas en het achterliggende landschap. Het is belangrijk om openingen tussen de massa’s te creëren. • De bebouwing dient een hoogwaardige overgang te faciliteren tussen het binnenen buitendijksgebied. Het is een verbindende zone waar men zowel kan verblijven als recreëren.

de we g Bre

weg jker i p S

lde

Woonvelden en randen • Duurzaamheid als vanzelfsprekendheid in het plan op basis van de uitkomsten van de workshop. • Onderscheid in buurten met een eigen karakter en bebouwingstypologie. • Compositie van compacte appartemengebouwen aan de Maas met doorzichten en variatie in hoogte. Het hoogteverschil benutten voor gebouwd parkeren onder de appartementen. • De N271 kenmerkt zich door zijn laanstructuur en de hieraan gelegen woningen. De delen van het plangebied die zich op deze weg oriënteren kunnen dit bestaande stramien afronden. Een appartementenblok op deze locatie kan ook fungeren als geluidsbuffer richting de N271 en als accent aan de entree. • Aan de noordoostzijde van het plangebied doet zich de kans voor om bebouwing te creëren met zicht op het open agrarisch landschap. • Lagere (patio)woningen rondom bestaande bebouwing.

rwe

Infrastructuur en mobiliteit • De Halderweg, Spijkerweg en Bredeweg zijn belangrijke recreatieve langzaamverkeersroutes en dienen dit ook in de toekomst te blijven. Ontsluiting van de nieuwe woonwijk vindt niet plaats via deze wegen. • Bij de aansluiting van de Bredeweg op de N271 wordt een veilige oversteek gemaakt voor langzaamverkeer, dit vormt daarmee de verbinding met Molenhoek. • Het plangebied wordt voorzien van één hoofdontsluiting op de N271 ter hoogte van het bedrijventerrein door middel van een rotonde. • Eén ontsluitende verkeerslus vanaf de rotonde door het hele gebied, de overige straten ondergeschikt en uitvoeren als woonpaden. • Een calamiteitendoorgang via de Bredeweg en/of Spijkerweg is mogelijk. • SmartHUB inpassen nabij de entree van de nieuwe wijk en ruimte bieden voor nieuwe mobiliteitsconcepten als deelauto’s. • Parkeren zoveel mogelijk uit het zicht in groene parkeerkoffers of achterstraten. GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

4. 2 D U U R Z A A M H E I D Om een gebied duurzaam te ontwikkelen, is het belangrijk met betrokken partijen vroegtijdig het ambitieniveau vast te leggen. Zo ook voor Molenhoek Zuid. Dit is samen met de gemeente Mook en Middelaar, betrokken ontwikkelaars en met input van duurzaamheidsexperts vormgegeven. In het proces van de gebiedsvisie hebben gemeente en de ontwikkelaars prioriteiten bepaald tussen en binnen de duurzaamheidsthema’s: klimaatadaptatie & biodiversiteit, duurzame energie, duurzame mobiliteit en circulariteit. Dit past bij het beleid van de gemeente op het gebied van duurzaamheid en de ruimtelijke context van het plan. Op deze manier is er een passend duurzaamheidsbeeld en ambitie ontstaan. Het duurzaamheidsbeeld biedt ruimte voor nadere keuzes in de exacte uitvoering. Op stedenbouwkundig niveau zijn deze nader verkend door verschillende duurzaamheidsoplossingen te kiezen in de scenario’s. Deze zijn besproken en hebben geleid tot het uiteindelijke voorkeursmodel. Deze geeft daarmee op het vlak van duurzaamheid verdere richting. De uitwerking zal met name betrekking hebben op de precieze maatregelen in de openbare ruimte, private kavels en de te bouwen woningen. De gebiedsvisie benoemt hiervoor per thema normen en kansen.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

K L I M A ATA D A P TAT I E & BIODIVERSITEIT Molenhoek Zuid is een groene en waterrijke buurt die gericht is op het vergroten van de biodiversiteit, het bieden van ruimte voor waterberging en natuurlijke koeling. Hier dragen woningen, tuinen en de openbare ruimte aan bij. Samen vormt dit een integraal systeem.

DUURZAME MOBILITEIT De wijk Molenhoek Zuid is ingericht op het verblijven en verplaatsen, te voet of met de fiets. De auto is welkom in de wijk, maar minder dominant aanwezig. Daarbij bevordert een uitgebreide laadinfrastructuur in de wijk het elektrisch rijden. Daarnaast blijven logistiek en openbaar vervoer aan de rand van de wijk.

Molenhoek Zuid is een toekomstbestendige en aantrekkelijke woonwijk met volop groen en water. De wijk is een verbindende schakel tussen dorp en rivier. Het is een verblijfgebied waar het prettig wandelen en fietsen is en waar de woningen energiezuinig en deels circulair gebouwd worden.

DUURZAME ENERGIE De energieprestatie van de woningen in Molenhoek Zuid gaat een stap verder dan nu wettelijk nodig is. Er wordt daarvoor sterk ingezet op de reductie van het energiegebruik en de inzet van veelal duurzame energiebronnen. Voor appartementen zou dit eventueel collectief kunnen worden gedaan.

CIRCULARITEIT In Molenhoek Zuid worden de eerste stappen gezet op het gebied van circulariteit. In de bouw van de woningen wordt het grondstofgebruik beperkt en wordt een deel van de woningen gebouwd met hernieuwbare materialen. Ook wordt op een aantal plekken remontabel gebouwd, waarmee woningen kunnen worden verplaatst, verandert of hergebruikt.

AMBITIEWEB

AMBITIEWEB KLIMAATADAPTATIE & BIODIVERSITEIT

DUURZAME ENERGIE

Niveau 3: Heeft prioriteit

Niveau 3: Heeft prioriteit Overstromings-bestendig

Vraagbeperking

Droogte-bestendig

Efficiëntie van opwekinstallaties

Hitte-proof

Beperken omgevingseffecten

Waterrobuust

Balancering vraag en aanbod

Rijk aan soorten

Vermogensvraag elektriciteit

Groenblauwe netwerken

Lokale opwek van duurzame elektriciteit

CIRCULAIRE ONTWIKKELING

DUURZAME MOBILITEIT

Niveau 2: Basis

Hernieuwbare materialen

Thuis – werk en voorzieningen

Grondstoffen-besparing

Actieve mobiliteit MaaS - OV

Grondstoffenbesparing door recycling Nieuwe verdienmodellen

MaaS – deelmobiliteit

Direct hergebruik door urban mining

Emissieloze mobiliteit Slimme en schone logistiek

Remontabelheid

Ambitieniveau:

4. Onderscheidend

3. Heeft prioriteit

2. Basis

1. Minimum

Dit thema krijgt een heel hoog ambitieniveau. We gaan iets doen dat in Nederland nog amper vertoond is.

Dit thema heeft prioriteit en gaat een ambitieuze invulling krijgen. We gaan nieuwe dingen proberen

Voor dit thema gaan we net iets meer doen dan het (wettelijk) minimum. We zetten het volgende stapje.

Voor dit thema volstaat wat minimaal (wettelijk) noodzakelijk is.

Ambitieweb Molenhoek Zuid GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Vastliggend in stedenbouwkundig plan: • Bestaand groen vormt de basis voor een robuuste groenstructuur. • Groene inprikkers die van de dijk de wijk inlopen zorgen voor een verkoelend effect vanuit de Maas. • Bomenlanen zorgen voor schaduw, vergroening en biodiversiteit. • Integraal systeem voor het bergen van hemelwater, bestaande uit grotere wadi’s die tevens als speelplek gebruikt kunnen worden. • Eén van de wadi’s aan de randen van de wijk wordt ingericht als ecologische hotspot en is daarmee in mindere mate toegankelijk voor bewoners. Kansen binnen stedenbouwkundig plan: • Groene daken op platte daken. • Woningen voorzien van natuurlijke of lichte materialen, dan wel passieve bouwelementen zoals overstekken en zonweringen t.b.v. verkoeling. • Hergebruik regenwater in woningen en tuinen.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Parkeren op waterdoorlatende verharding

Nestkasten op de gevel

•

Suggestie voor normen: • Voor de woningen geldt een maximale waarde voor warmte uitgedrukt in TOjuli volgens het wettelijk minimum (max 1,2 per 1 januari 2021). • Voor de buitenruimte geldt dat er binnen 300 meter van iedere woning een aantrekkelijke, koele verblijfsplek is met een aangename gevoelstemperatuur. • De belangrijke looproutes van en naar de wijk (de Spijkerweg en Bredeweg) moeten op het heetste moment van de dag minimaal 40% schaduw creëren. • Maximaal verhardingspercentage tuinen is 50%. • Een groot deel van de neerslag (60 mm) van een korte hevige bui (1/100 jaar, 70 mm in 1 uur) wordt op privaat terrein opgevangen en vertraagd afgevoerd. De berging is niet eerder dan in 24 uur leeg en is in maximaal 48 uur weer beschikbaar, of wordt gestuurd.

• • • •

• •

Waterdoorlatende verharding toepassen in parkeervelden. Infiltratiekratten onder parkeerkoffers. Verhoogde vloerpeilen van woningen. Onverharde wegen voor fietsers in stand houden. Openbare ruimte wordt op een natuurlijke wijze ingericht en beheerd met behoud van bestaande soorten en uitbreiding met andere inheemse soorten. Uiterwaarden in vorm van een biotoop, ecologisch verbinden met de groenstructuur van de wijk. Woningen voorzien van verblijfruimte of nestelstenen in de gevels en daken voor gebouwafhankelijke soorten zoals de huismus, gierzwaluw en diverse vleermuizen.

Vastliggend in stedenbouwkundig plan: • Hoofdaders door wijk gericht op langzaam verkeer, zijnde de Spijkerweg en Bredeweg, zijnde directe verbindingen naar voornaamste bestemmingen (centrum, station, Nijmegen en Cuijk). • Eén centrale hoofdontsluiting voor autoverkeer enkel voor bestemmingsverkeer. • Vanuit hoofdontsluiting is inrichting steeds meer gericht op verblijven (éénrichtingsverkeer en verblijfsstraten). • Parkeren geclusterd in grotere velden in plaats van parkeerstroken voor de deur. • Parkeerruimte met laad- en los plek direct bij de entree van de wijk die kan worden benut als mobiliteitshub. Kansen binnen stedenbouwkundig plan: • Woningen voorzien van werkplek. • Aanleg glasvezelvoorzieningen.

• • • • •

Laadpalen

Grote bergingen bij woningen zorgen voor extra ruimte voor veilige fietsenstalling. Bushalte aan Rijksweg verplaatsen naar toegang wijk. Plaatsen van een centrale pakketwand als onderdeel mobiliteitshub. Plaatsen van deelauto’s, -(bak)fietsen en scooters als onderdeel mobiliteitshub. Parkeervelden voorzien van laadpalen en leidingen om deze te kunnen uitbreiden.

Suggestie voor normen: • 1 deelauto op 50 woningen. • Reductie parkeernorm bespreekbaar wanneer deelmobiliteit wordt ingevoerd. • 1 op de 20 parkeerplaatsen voorzien van laadpunt, loze leidingen voor de aanleg van laadpunten bij minstens 1 op de 5 parkeerplaatsen.

Deelfietsen bij mobiliteitshub GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Vastliggend in stedenbouwkundig plan: • Woningen krijgen kappen met capaciteit voor zonnepanelen. • Geclusterde parkeervoorzieningen bieden capaciteit voor zonnecarports. • Inrichting openbare ruimte zorgt voor natuurlijke koeling. • Compacte bouw zorgt voor beperking warmtevraag. Kansen binnen stedenbouwkundig plan: • Zonnepanelen worden dusdanig aangelegd dat vrijwillige plaatsing van extra panelen eenvoudig en efficiënt uit te voeren is. • Appartementencomplexen bieden mogelijkheden voor collectieve warmteoplossingen. • Passieve bouwkundige maatregelen kunnen behoefte aan koude en warmte verlagen, waarbij te denken valt aan overstekken op daken en zonweringen.

• •

Toepassen lichte gevelstenen

Woningen worden zonder open haard uitgevoerd. Keuze voor laadpalen die vehicle-to-gridoplossingen (uitwisseling van energie) mogelijk maken en daarmee bijdragen aan het balanceren van vraag en aanbod duurzame elektriciteit (slimme laadpleinen).

Suggestie voor normen: • Woningen moeten t.a.v. vraagbeperking voldoen aan wettelijk kader (BENG1), daar wordt bewust niet ingezet op een hogere eis om ruimte te bieden voor duurzaam materiaal gebruiken en architectuur. • Woningen moeten t.a.v. efficiëntie van (warmte) installaties voldoen aan wettelijk kader (BENG2). • Er wordt ingezet op een BENG3 met een minimum aandeel van 75% duurzame opwek in lijn met de route naar energieneutraliteit.

Duurzame warmtesystemen 54

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Vastliggend in stedenbouwkundig plan: • De efficiënte ontsluitingsstructuur voorkomt materiaal gebruik in de vorm van verhardingen. • De Bredeweg blijft onverhard. • Compacte bouw voorkomt materiaalgebruik. • Hemelwater wordt oppervlakkig opgelost (wadi’s), waardoor enkel vuilwaterriolering nodig is. • Dubbel ruimtegebruik van wadi’s (water, groen en spelen) en parkeren (parkeren en energie). Kansen binnen stedenbouwkundig plan: • Gesloten grondbalans. • Deelmobiliteitsconcepten zorgen voor vermindering autobezit (m.n. tweede en derde auto’s). • In een deel van plangebied worden woningen van hernieuwbare materialen gemaakt.

Biobased bouwen

Hergebruik materialen

•

In een deel van het plangebied worden remontabele woningen gebouwd (gebouw is zo ontworpen dat het (gedeeltelijk) kan worden gedemonteerd). Gebruik hernieuwbare materialen in openbare ruimte.

•

Suggestie voor normen: • Materiaalpaspoort voor alle woningen. • Minimaal 10% van de woningen wordt remontabel gebouwd. Hiervoor geldt een losmaakbaarheidsindex van 0,6. • Minimaal 10% van de woningen wordt gebouwd van hernieuwbare materialen. Hiervan is minimaal 60% van het aandeel van materialen (in kg) biobased. • Minimaal 20% van de woningen voor 2025 MPG: <0,60 €/ m2 BVO/ jaar (prognose in 2025 is 0,70 €/m2 BVO/ jaar wettelijke norm).

•

• •

Minimaal 20% van de woningen voor 2030 MPG: <0,40 €/ m2 BVO/ jaar (prognose in 2030 is 0,50 €/ m2 BVO/ jaar wettelijke norm). Overige woningen volgen wettelijke norm. Minimaal 70% van het straatmeubilair (in kg) heeft een non-virgin herkomst (hergebruik of recycling) of bio-based herkomst. Het beton in de openbare ruimte bestaat voor minimaal 30% uit gerecycled beton.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Schetsontwerp Molenhoek Zuid

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

4. 3 S C H E T S O N T W E R P M O L E N H O E K Z U I D Schetsontwerp De ontwerpuitgangspunten en de aspecten rondom duurzaamheid zijn doorvertaald in een schetsontwerp. Hierin is alles maatvast uitgetekend zodat inzichtelijk is of het programma van de bouwvelden (aantallen, typologieën) en openbare ruimte (infrastructuur, parkeren, wateropgave) past op de locatie met als doel de haalbaarheid te toetsen.

Wonen in de entreezone Wonen aan de maas Dorps wonen

De exacte vorm van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte moeten nog verder uitgewerkt worden in de vervolg ontwerpfase. In het schetsontwerp is rekening gehouden met technische aspecten zoals afmetingen kavels en woningen, afmetingen in de openbare ruimte, de parkeerbalans, de benodigde omvang van de wadi’s en de bestaande situatie (te behouden elementen, aansluiting op bestaande kavels). Deze zaken kunnen nog wijzigen in de volgende ontwerpfasen, binnen de gestelde kaders. Identiteit Daarnaast is er naar gestreefd om een aantrekkelijke, plezierige en veilige woonomgeving te maken voor de toekomstige bewoners op basis van de ontwerpuitgangspunten. De aanwezige kwaliteiten van de Maas (vrije uitzicht, dijkzone, buitendijks gebied), de bestaande groenstructuren en de bestaande woningen met erven en opgaand groen worden in het schetsontwerp versterkt en gaan de identiteit voor de woonwijk bepalen. Aansluitend op deze kwaliteiten worden nieuwe kwaliteiten toegevoegd in de vorm van een parkstructuur en langzaamverkeerroutes.

Luchtfoto plangebied met woonsferen GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

4. 4 W O O N S F E R E N Uitgangspunten De woonwijk bestaat uit drie van elkaar te onderscheiden woonsferen: • Wonen aan de Maas; • Wonen in de entreezone; • Dorps wonen. De woonsferen benadrukken de verschillende kwaliteiten per gebied en zorgen voor herkenbare eenheden. De entreeweg vanaf de rotonde en de Spijkerweg zijn hierbij de scheidslijnen tussen de woonsferen. Beide lijnen zijn duidelijke herkenbare groene structuren. De entreeweg is de hoofdontsluiting voor de nieuwe bewoners van de woonwijk. De Spijkerweg wordt opgewaardeerd tot een belangrijke langzaamverkeersroute door de wijk die het dorp met de Maasdijk verbindt.

Dorps wonen

Wonen in de entreezone

Wonen aan de Maas

Woonsferen in Molenhoek Zuid 58

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Plandata • Aantal woningen • Uitgiftepercentage: • Verhardingspercentage: • Groenpercentage: • Dichtheid: • Groen per woning:

255 42,6% 27,7% 29,6% 36 wo/ha 83 m2/wo

Het plan heeft een hoge dichtheid per hectare, dit hangt nauw samen met het percentage appartementen (43,5%) in het plan. Het gevolg hiervan is dat het plan een laag uitgiftepercentage heeft en een hoog percentage groen. Per woning levert het plan relatief veel groen. Het wordt daarmee een woonbuurt met een ‘‘groen’’ karakter.

Wonen aan de Maas Kenmerken wonen aan de Maas: • De buurt is landschappelijk gericht op het thema van de Maas: • het uitzicht van de appartementen; • de doorkijken tussen de bouwblokken; • de langzaamverkeersroutes naar de dijk; • het hoogteverschil van het dijklichaam. • De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit appartementen met enkele rijwoningen: • ensemble van vier appartementenblokken (25x30 meter) op de dijk: • ritmiek en oriëntatie naar het Maaslandschap; • variatie van luxe appartementen (koop)gecombineerd met betaalbare appartementen (huur/koop); • parkeren onder de gebouwen; • rijwoningen (goedkopere typologieën) in verband met lage parkeernorm en privacy. • Data voor de woonsfeer: • aantal woningen: 100 • uitgiftepercentage: 37,9 % • verhardingspercentage: 28,6 % • groenpercentage: 33,5 % • dichtheid: 53 wo/ha • groen per woning: 63 m2 per woning.

Wonen in de entreezone Kenmerken wonen in de entreezone: • Het betaalbare programma: • overwegend appartementen en rijwoningen; • hoog percentage sociale huur, middenhuur en bereikbare koop; • de vrije sector zijn rijwoningen. • Wonen langs de hoofdentrees van de wijk: • appartementen gericht op de N271; • benadrukken auto-entree met kop naar rotonde; • benadrukken langzaamverkeersentree (spijkerweg) met een kort blok van appartementen; • eerste deel ontsluitingslus begeleiden met korte rijtjes van ruime rijwoningen; • Spijkerweg begeleiden met koppen. • Wonen rondom hoven: • de voorkanten gericht op de groenstructuur; • parkeren in parkeerhoven aan achterzijde. • Data voor de woonsfeer: • aantal woningen: 89 • uitgiftepercentage: 42,3 % • verhardingspercentage: 36,7 % • groenpercentage: 21,0 % • dichtheid: 47 wo/ha • groen per woning: 44 m2/wo

Dorps wonen Kenmerken dorps wonen: • Het gevariëerd en ruim programma: • dorpse mix van grondgebonden typologieën: rijwoningen, patiowoningen en twee-ondereen kapwoningen; • ruime kavels; • veel parkeren op eigen terrein. • Wonen rondom groene ruimten: • oriëntatie op groene ruimten; • groen rondom Spijkerweg als kwaliteit benutten; • kindvriendelijke buurt door vele speelplekken; • autoluwe karakter door vele woonpaden (shared space); • belangrijk gebied voor de wateropgave. • Data voor de woonsfeer: • aantal woningen: 66 • uitgiftepercentage: 45,3 % • verhardingspercentage: 21,8 % • groenpercentage: 32,9 % • dichtheid: 20 wo/ha • groen per woning: 169 m2/wo

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

4. 5 W O O N P R O G R A M M A Uitgangspunten ontwikkeling Voor de gebiedsvisie wordt uitgegaan van circa 250 woningen. In het schetsontwerp zijn iets meer woningen ingetekend, deze keuze is gemaakt vanuit: • Ruimtelijke kwaliteit (blokken afronden); • efficient ruimtegebruik; • flexibiliteit in de toekomst (wijzigende programma, kavelmaten); • bepaling van het maximale programma binnen het plangebied en de ontwerpuitgangspunten. De gewenste programmaverdeling is als volgt: • 20% sociale huur. • 30% bereikbare koop/huur. • 50% vrije sector (> €325.000).

rijwoning (sociale huur) appartement (sociale huur) rijwoning (middenhuur ,950/mnd) rijwoning (bereikbare koop, max. 325k) koop rijwoning (middeldure ,>325k) patiowoning (middeldure koop <450k) rijwoning (dure koop ,>450k) kleine twee-onder-een kap (dure koop, >450k) grote twee-onder-een kap (dure koop, >450k) appartementen, gemengd programma Woonprogramma in Molenhoek Zuid 60

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Uitgangspunt per typologie • Indien geen parkeren vermeld wordt dan vindt er geen parkeren op eigen terrein plaats. • Voor de appartementenblokken aan de Maas geldt 1 parkeerplaats in parkeerkelder. • Rijwoning (sociale huur): • gemiddelde kavelgrootte: ca. 95 m2 • Appartementen (sociale huur): • omvang GBO: ca. 60-65 m2 • Rijwoningen (middenhuur): • gemiddelde kavelgrootte: ca. 95 m2 • Appartementen (middenhuur): • omvang GBO: ca. 70 m2 • Rijwoningen (bereikbare koop): • gemiddelde kavelgrootte: ca. 105 m2

• • •

• •

•

Appartementen (bereikbare koop): • omvang GBO: ca. 80 m2 Rijwoning (middeldure koop): • gemiddelde kavelgrootte: ca. 170 m2 Patiowoning (middeldure koop): • gemiddelde kavelgrootte: ca. 220 m2 • parkeren eigen terrein: enkele oprit, geen garage Appartementen (middeldure koop): • omvang GBO: ca. 90-100 m2 Rijwoningen (dure koop): • gemiddelde kavelgrootte: ca. 210 m2 • parkeren eigen terrein: lange oprit zonder garage of korte oprit met garage Appartementen (dure koop): • omvang GBO: ca. 120-140 m2 Kleine twee-onder-een kapwoning (dure koop): • gemiddelde kavelgrootte: ca. 260 m2 • parkeren eigen terrein: lange oprit met garage of brede oprit met garage Grote twee-onder-een kapwoning (dure koop): • gemiddelde kavelgrootte: ca. 370 m2 • parkeren eigen terrein: lange oprit met garage of brede oprit met garage

Verdeling woonprogramma De verdeling van het woonprogramma voor de categorie sociale huur en bereikbare koop is als volgt: • 15 rijwoning (sociale huur) 6% • 35 appartementen (sociale huur) 14 % • 15 rijwoningen (middenhuur) 6% • 10 appartementen (middenhuur) 4% • 36 rijwoningen (bereikbare koop) 14 % • 17 appartementen (bereikbare koop) 6 % ------+ --------+ 128 woningen 50,0% De verdeling van het woonprogramma voor de categorie vrije sector is als volgt: • 25 rijwoning (middeldure koop) 10 % • 14 patiowoning (middeldure koop) 5,5 % • 26 appartementen (middeldure koop) 10 % • 12 rijwoningen (dure koop) 5 % • 23 appartementen (dure koop) 9 % • 14 kleine twee-onder-een kapwoning (dure koop) 5,5 % • 13 grote twee-onder-een kapwoning (dure koop) 5 % ------+ --------+ 127 woningen 50,0%

Appartementen aan de Maas De appartementen aan de Maas bestaan uit vier nader in te vullen bouwblokken van 30x25 meter. Uitgangspunten: • In voorliggend plan wordt uitgegaan van 76 appartementen. • Elk appartement heeft een berging en parkeerplaats in de kelder. • Dure appartementen: gemiddeld 4-5 per laag; • Middeldure appartementen: gemiddeld 6 per laag; • Middenhuur en bereikbare appartementen: gemiddeld 8 per laag. Binnen het complex met appartementenblokken is een uitbreidingsoptie aanwezig: • De ruimte tussen de appartementen benutten voor parkeerkelder en parkeerkoffer. De extra capaciteit in de parkeerbalans biedt ruimte om de blokken op te toppen met ca. 20 appartementen (afhankelijk prijsklasse). • De ca. 20 appartementen leveren ca. 3-4 extra woonlagen op (afhankelijk van prijsklasse). • Als maximale bouwhoogte voor de appartementen wordt uitgegaan van 4 tot 6 woonlagen.

Het percentage levenloopsbestendige woningen (patiowoningen en appartementen) is 49%. Daarvan is 43,5% in de categorie appartementen (verschillende prijsklassen.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

4. 6 V E R K E E R S S T R U C T U U R In de verkeersstructuur wordt een duidelijke hierarchie naar functie en vervoermiddel gemaakt. De belangrijkste doelstelling is een veilige en heldere verkeersstructuur die aansluit op de omgeving. De verkeersstructuur bevat de volgende elementen: • De rotonde: De rotonde vormt de hoofdentree van de woonwijk. Als basis is de rotonde in Mook gebruikt met een diameter van 32 meter voor het auto- en fietsgedeelte. De rotonde, met name de aansluiting op het bedrijventerrein aan de overzijde, dient nog nader uitgewerkt te worden. De positie wordt bepaald door een rioolverbinding onder de N271 (riool ligt ten zuiden van rotonde) en de aansluiting. • De ontsluitingsweg: Vanaf de rotonde gaat de ontsluitingsweg (5,0 meter) het gebied in. De weg splitst zich in een éénrichtingslus (3,50 meter) door het noordelijke plandeel. De splitsing is gemarkeerd met een plateau. Om de vier dijkwoningen bereikbaar te maken gaat het deel in twee rijrichtingen door tot het einde. Het is een geleed profiel (hoge band) met minimaal enkelzijdig een voetpad.

Verkeersstructuur in Molenhoek Zuid 62

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

•

De woonpaden: De overige routes zijn woonpaden. Deze worden ingericht als een shared space. De auto krijgt een ondergeschikte positie, er wordt uitgegaan van een snelheid van 15 km/uur. Dit betekent onder andere dat er geen trottoirs langs wegen komen, alleen indien nodig is als uitstapstrook of voor de bereikbaarheid van de voordeur. Per woonbuurt zijn er kleine verschillen die voortkomen uit de woonsfeer: • Wonen aan de Maas: Het gebied ligt hoger, een van de aandachtpunten is dat de voetpaden een helling van maximaal 1:20 krijgen in verband met de bereikbaarheid voor mindervaliden. Omdat de parkeerstraat achter de appartementen relatief druk is door het aantal woningen en de appartementen een entreezone nodig hebben, is hier gekozen voor een haag met trottoir (zie profielen). • Wonen in de entreezone: De parkeerterreinen zijn gelegen tussen de bouwblokken. De woningen zijn gericht op de groene ruimten of hoofdwegen. Voor de woningen liggen trottoirs. • Dorps wonen: In deze woonbuurt bevinden zich de woonpaden van 3,50 meter breed in twee rijrichtingen. Het uitgangspunt is dat het kleine lusjes zijn met een beperkt aantal woningen (en dus verkeersbewegingen). In de straten zijn voldoende passeermogelijkheden (opritten, brede bochten) als er tegenliggers zijn.

•

Spijkerweg: De Spijkerweg wordt een langzaamverkeersverbinding. De breedte van de verharding, met name het oostelijke deel, wordt versmald tot 4,0 meter breed. Op delen is de auto te gast om de aangrenzende percelen te ontsluiten. Aan de oostzijde is de Spijkerweg toegankelijk vanaf de N271 voor de ontsluiting van de bestaande woning. Aan de westzijde vormt de Spijkerweg een route door de dorpse woonbuurt en onsluit de bestaande percelen. Het middendeel is afgesloten voor auto’s. Bredeweg en paden op en naar de dijk: De Bredeweg en dijk zijn autovrij. Om deze knip duidelijk te leggen worden op de toeritten naar deze paden neerklapbare paaltjes (wel toegankelijk voor brandweer en beheer) neergezet. De hellingen naar de dijk hebben voldoende lengte om de maximale helling van 1:20 voor mindervaliden te kunnen waarborgen.

Vuilnisophaaldiensten en brandweer Alle bochten zijn gedimensioneerd op de vuilnisauto, Deze draaicirkel is namelijk groter dan van de brandweerauto. De verzamelplekken voor afval (rolcontainers of ondergrondse containers) zijn nog niet ingetekend. Alle woningen zijn goed bereikbaar voor de brandweer. Daarbij is uitgegaan dat de Spijkerweg en het pad op de dijk toegankelijk zijn voor de brandweer (neerklapbare paaltjes). Speciale aandacht is er voor de appartementen aan de Maas, deze zijn van beide zijden bereikbaar. Mogelijkerwijs moet er een keervoorziening of doorsteek komen bij het meest westelijke appartementenblok, dit is inpasbaar.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

4. 7 PA R K E R E N Normering Voor de parkeernormen wordt uitgegaan van de CROW publicatie 317 (2012). De kern is weinig stedelijk en de wijk bevindt zich in de ‘‘rest van de bebouwde kom’’. In de CROW wordt een bandbreedte aangeduid, in het schetsontwerp is uitgegaan van het gemiddelde van deze bandbreedte. Voor de opritten wordt de systematiek zoals in de CROW gebruikt. De volgende parkeernormen zijn aangehouden per woning (in parkeerplaatsen per woning): • Rijwoning (sociale huur): 1,6 • Appartementen (sociale huur): 1,4 • Rijwoningen (middenhuur): 1,6 • Appartementen (middenhuur): 1,4 • Rijwoningen (bereikbare koop): 2,0 • Appartementen (bereikbare koop): 1,9 • Rijwoning (middeldure koop): 2,0 • Patiowoning (middeldure koop): 2,2 • Appartementen (middeldure koop): 2,1 • Rijwoningen (dure koop): 2,0 • Appartementen (dure koop): 2,1 • Twee-onder-een kapwoning (dure koop): 2,2 • Vrijstaande woning (dure koop): 2,3

Parkeren in Molenhoek Zuid 64

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Voor de opstelplaatsen op eigen terrein worden de volgende normeringen gebruikt (in aantal parkeerplaatsen): • enkele oprit zonder garage: 0,8 • lange oprit (min. 10 m) zonder garage: 1,0 • enkele oprit (min. 6 m) met garage: 1,0 • brede oprit (min. 5 m breed en 6 meter lang) zonder garage: 1,7 • brede oprit (min. 5 m breed en 6 meter lang) met garage: 1,8 • parkeerplaats in parkeerkelder (niet vermeld in CROW) 1,0 • Enkele opritten zijn minimaal 3,0 meter breed en 5,0 meter lang per opstelplaats; • Brede opritten (twee opstelplaatsen naast elkaar) zijn minimaal 5,0 meter breed en 5,0 meter diep.

Parkeerbalans Op de kaart zijn de openbare parkeerplaatsen aangeduid en plaatsen waar een opstelplaats op eigen terrein (niet gespecificeerd naar type) aanwezig zijn. De woning aantallen, type opstelplaatsen op eigen terrein en de openbare parkeerplaatsen zijn per (sub) buurt berekend. Voor de woonbuurten (in aantal parkeerplaatsen) geldt de volgende parkeerbalans: • Wonen aan de Maas: +1,4 • Wonen in de entreezone: -0,2 • Dorpswonen: +4,2

Mobiliteitshub De hub voor postpakketten bij de entree van de wijk is voorzien van twee parkeerplaatsen (alleen kort parkeren) die niet in de parkeerbalans zijn meegenomen. Fietsparkeren Alle woningen krijgen een berging voor fietsparkeren. Nabij de entrees van de appartementen worden kleine clusters voor fietsparkeren (bezoek) gemaakt.

De parkeerverdeling tussen de buurten en subbuurten is voldoende. Eventuele tekorten worden direct in aangrenzende (sub)buurten opgelost. Daarnaast is er nog flexibiliteit, omdat er op diverse plekken nog uitbreidingsmogelijkheden voor parkeerplaatsen zijn.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

4. 8 S P E E L P L E K K E N E N G R O E N Groenstructuur In de groenstructuur worden bestaande kwaliteiten zoveel mogelijk behouden en versterkt. Het betreft: • Behoud bomen langs Spijkerweg als begeleiding langs de langzaamverkeersroute. Waar ruimte is worden nieuwe bomen toegevoegd zodat de route een stevige laan wordt. • Behoud houtsingels: • Een belangrijk aspect is het nader inventariseren van de boomkwaliteit om te bepalen welke bomen behouden kunnen worden. • De struiken in de houtsingels worden uitgedund zodat er zichten onder de houtsingels ontstaan en er een open karakter ontstaat. • Houtsingels in talud langs entreeweg: Het hoogteverschil wordt 2 meter verlaagd, daardoor gaan de bestaande bomen in het talud verloren. Uitgangspunt is dat er wel nieuwe (laan)bomen voor in de plaats komen op het kleine talud. • Noord-zuid houtsingel: Bestaande bomen gaan deze ruimte langs de hoofdroute bepalen. • Groen op bestaande percelen: Het groen wordt zichtbaar vanaf de hoofdstucturen en bepaalt het beeld van de wijk. • Laanbomen langs N271: De laanstructuur wordt gecontinueerd voor het nieuwe appartementenblok.

Speelplekken en groen in Molenhoek Zuid 66

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Voor de nieuwe structuren gelden de volgende uitgangspunten: • Geschakelde groenruimtes zorgen voor een doorgaande groenstructuur. De voordelen zijn: • Bijna elke woning staat aan een groene ruimte; • Langzaamverkeersroutes gaan door groenzones; • Klimaatadaptieve voordelen zoals veel groen (koeling en verdamping); • Koelende effect van de Maas het gebied in halen door groene structuren het gebied in. • Hoofdentree (van rotonde tot lus): Een stevige laanstructuur bestaande uit de bestaande bomen nabij entree en de nieuwe bomen op het talud aan de zuidzijde. Aan de noordzijde is er beperkte ruimte voor bomen in de parkeerstrook, hier zijn het meer de uitkragende bomen van de haaks op de weg staande structuren. • Verkeerslus noordelijk deel: De ruimtes waardoor de route gaat zijn heel verschillend. Per ruimte kiezen voor een ander groenprincipe dat past bij de ruimte. • Werken met verspreide bomen en boomgroepen in straten, woonpaden en parkeerhoven zodat een gevariëerd beeld ontstaat. • Bomen gebruiken voor schaduw op verhardingen en waarborgen privacy (naar buurpercelen en rondom appartementen).

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Waterberging De wadi’s liggen verspreid door de buurt en vormen een onderling te koppelen systeem. De meeste wadicapaciteit ligt in het deelgebied ’dorps wonen’, dit gebied ligt lager en door de openheid ontstaat de gewenste woonsfeer. Voor de wadi’s is uitgegaan van: • bodemdiepte van 60 cm; • waterschijf op de bodem van 40 cm; • maximale helling talud 1:3; • bij speelplekken een helling van 1:10, zodat de wadi ook gebruikt kan worden voor spelen. Voor de berekening van de wadi’s is uitgegaan van: • piekbui van 100 mm; • verhardingen: 100% verhardingspercentage (ook de open verhardingen voor parkeren); • kavels: verhardingspercentage tussen de 50% en 80%, afhankelijk van de typologie. Met deze uitgangspunten en de ingetekende wadi’s wordt circa 54% van de benodigde waterberging opgelost. Voor het resterende deel dient nog een oplossing gevonden te worden. Dit kan zijn: • Diepere en grotere wadi’s; • Technische oplossingen onder bijvoorbeeld parkeerplaatsen en parkeerhoven; • Verharding in openbaar gebied verminderen; • Stimuleren van minder verharding op eigen terrein (bv toepassen grasdaken).

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Speelplekken Verspreid door het gebied zijn er voldoende groenplekken te benutten voor spelen. Daarbij wordt uitgegaan van meerdere speelplekken voor de jongere kinderen (tot 12 jaar) verspreid over de woonbuurten. Voor de oudere kinderen worden de speelplekken verspreid over de wijk. Naast speeltoestellen gaat het ook om speelaanleidingen. De wadi’s kennen een dubbelgebruik. Naast waterberging zijn deze ook te benutten om te spelen: • Als ze droog staan: Door flauwe taluds verbinden met de speelplekken zodat er uitloop is vanuit de speelplekken. • Als ze onderwater staan: Toepassen van speelaanleidingen zoals steppingstones en bruggen • Een andere optie is om speelplekken op plateaus aan te leggen. Bij een kleine bui wordt dan alleen een kleine hoek nat, bij een extreme piekbui de hele speeltuin. Uiterwaarden De uiterwaarden horen niet bij het plangebied, maar hebben wel de potentie om woonkwaliteit toe te voegen aan de woonwijk. In het schetsontwerp is de zone landschappelijk heringericht met bloemrijk grasland, passende beplanting, struinpaden en verblijfsplekken. De inrichting is indicatief ingetekend en dient nader afgestemd te worden met het waterschap.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

4. 9 P R O F I E L E N Dijklichaam - hoofdontsluiting entreezone Rondom de dijk liggen er eisen met betrekking tot bouwen. De rooilijn van de appartementen ligt buiten de lijn waarbinnen gebouwd mag worden. Het plateau achter de (technische) dijk waar de volkstuinen nu op liggen wordt ca. 2 meter verlaagd. De voordelen hiervan zijn: • De benodigde hellingbanen (de mindervalide voetganger is bepalend) voor de routes naar het hogere deel zijn goed aan te leggen. • De woningen aan de hoofdentree komen meer ‘‘op niveau van’’ de hoofdentree: het hoogteverschil is zichtbaar, maar bepaalt niet (negatief) het beeld. • Het parkeren komt verdiept te liggen ten opzichte van de dijk en is vanaf de dijk beperkt zichtbaar; • De parkeerkelder is nog 1 meter verder verdiept zodat deze niet zichtbaar is vanuit de dijkzone en het binnengebied. • De eerste laag van de appartementen bevindt zich op dijkniveau, dus geen blinde plint van gebouwde parkeervoorziening en bergingen. • Het hoogteverschil wordt met het gebouw en een talud tussen de gebouwen op een natuurlijke wijze aangelegd.

De hoofdontsluitingsweg voor dit fragment heeft de volgende uitgangspunten: • twee rijrichtingen rijweg van 5,0 meter breed; • aan weerszijden parkeren (2,0 meter), aan de zuidzijde met een uitstapstrook; • stoepbanden om de auto te scheiden van voetganger; • op belangrijke punten een plateau (splitsing weg) of drempel (oversteek); • trottoirs voor de rijwoningen (2,0 meter); • kabels en leidingen onder de trottoirs; • groen talud van ca. 1:3 met ruimte voor bomen, aan de andere zijden incidenteel een plantvak met boom.

Optie: de volkstuinen verlagen op niveau van entree parkeergarage (stippellijn in profiel): • Voordelen: Bergingen eenvoudig te bereiken en meer privacy voor de buitenruimten aan de dijk. • Nadelen: Meer blinde plint aan de parkeerzijde. Profiel dijklichaam - hoofdentree Molenhoek Zuid (profiel is indicatief en wordt in de volgende ontwerpfase nader uitgewerkt) 70

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

*Maximaal 4 tot 6 woonlagen

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Lus hoofdroute De uitgangspunten voor de lus van de hoofdroute zijn: • éénrichtingsweg van 3,5 meter breed; • op enkele plekken enkelzijdig een parkeerstrook (2,0 meter breed); • stoepbanden om de auto te scheiden van voetganger; • Spijkerweg: nu getekend met weg als hoofdroute (voorrang), kan ook worden omgedraaid waarbij de Spijkerweg (fietsroute) de voorrang krijgt. • trottoirs voor de rijwoningen (2,0 meter); • kabels en leidingen onder de trottoirs; • groene ruimten aangrenzend aan rijweg, in het voorbeeld een groenstrook met wadi.

Profielen lus hoofdroute en woonpad in Molenhoek Zuid 72

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Woonpad De uitgangspunten voor het woonpad zijn: • tweerichtingenweg van 3,5 meter breed, opritten en bochten om te passeren; • geen parkeerstrook voor woningen, wel aan zijpercelen, parkeerstrook inclusief uistappen is 2,5 meter breed; • trottoirs voor rijwoningen (2,0 meter), geen stoepbanden (alles op één niveau); • kabels en leidingen onder de strook (trottoir, parkeerstrook, groenstrook) tegen de woningen • groenstrook voor woningen van 1,5 meter breed (voorkomen parkeren); • groene ruimten aangrenzend aan rijweg, in het voorbeeld een brede wadi.

4. 10 H A A L B A A R H E I D Ruimtelijke haalbaarheid Het voorliggende plan is in verschillende stappen tot stand gekomen. In dat proces is er door diverse gemeentelijke displines meegekeken en input geleverd. Deze input is verwerkt in de voorliggende gebiedsvisie. De gebiedsvisie is uitgewerkt tot op het niveau van een maatvast schetsontwerp. Parallel hebben diverse milieutechnische en planologische quickscans plaatsgevonden om randvoorwaarden en uitgangspunten te formuleren. Voor het bestemmingsplan zijn verdere (verkennende) onderzoeken noodzakelijk. Maatschappelijke haalbaarheid Met de herontwikkeling van de locatie wordt woningvoorraad toegevoegd in Mook en Middelaar, 50% daarvan als woningen voor de middeninkomens. Daarmee wordt voldaan aan een belangrijke behoefte: betaalbare woningen. Een andere opgave in Mook en Middelaar is het realiseren van levensloopbestendige woningen. In totaal is 49% van de 255 woningen levensloopbestendig. Met diverse belanghebbende partijen (omwonenden en gebruikers) is gesproken in het kader van participatie. Een groot deel van de gemaakte opmerkingen zijn verwerkt in de planvorming, zoals bijvoorbeeld het behouden van de Spijkerweg en Bredeweg als langzaamverkeerroutes, voldoende groene plekken terugbrengen in de wijk, bij de

realisatie van appartementen zoveel mogelijk rekening houden met privacy en voldoende afstand aanhouden tot bestaande woningen.

De locatie leent zich hier ook voor. Met de appartementen aan de Maas onstaat een specifiek woonmilieu voor de regio.

Een aantal wenspunten kunnen niet worden meegenomen in de planontwikkeling o.a. het niet opnemen van appartementencomplexen in het programma en het hanteren van een lager woningaantal.

De verschillende woonsferen hebben alledrie een eigen specifiek programma met herkenbare verschijningsvorm. De differentiatie verrijkt het gebied.

Voor een aantal punten hebben bewoners hun zorgen geuit (kwelwater in het noordelijk deel van het plangebied en het creëren van een veilige oversteek bij de Bredeweg-Rijksweg richting Molenhoek). Daarmee wordt serieus omgegaan en vindt nader onderzoek plaats voor een passende oplossing. Voor deze punten geldt dat deze worden meegenomen met de verdere uitwerking. Ook in de toekomst worden de omwonenden betrokken bij de planontwikkeling. Programmatische haalbaarheid Het realiseren van circa 250 woningen met de gewenste programmatische verdeling en het afgeleide programma (parkeren en wateropgave) is haalbaar op de locatie. Dergelijke aantallen woningen kunnen alleen gerealiseerd worden met een relatief hoog percentage aan appartementen.

Onderdeel van het programma is ook om voldoende parkeren en waterberging te realiseren. Voor het gebied geldt: - Er is een positieve parkeerbalans. - De wadi’s bieden slechts een gedeeltelijke oplossing, om aan de piekbui te voldoen moet nog extra capaciteit gezocht worden. Voor alternatieve vormen van mobiliteit en duurzame vormen van energie heeft al een eerste verkenning plaatsgevonden. Financieel-economische haalbaarheid Ontwikkelaars en gemeente hebben samen de kaders bepaald voor het opstellen van de GREX. Het opstellen van de GREX is momenteel nog in uitvoering. Conclusie In het kader van de gebiedsvisie zijn diverse aspecten onderzocht. De eerste contouren zijn voldoende in beeld gebracht om te concluderen dat Molenhoek Zuid voor deze stap een haalbaar plan is.

GEBIEDSVISIE MOLENHOEK ZUID

Vestiging Oosterhout

Vestiging Maastricht

Beneluxweg 125

Wim Duisenbergplantsoen 21

Postbus 40

Postbus 959

4900 AA Oosterhout

6200 AZ Maastricht

+31 (0) 162 487 500

+31 (0) 43 325 32 23

info@cb5.nl

www.cb5.nl

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=MookenMiddelaar&id=eb1836ef-5843-4cbc-8015-acbdf6e3f22f