Bijlage 3 Notitie instrumentarium betaalbare koop en middenhuur - Companen.pdf

2

Instrument Opkoopbescherming

Doel Betaalbaar houden van de nieuw gebouwde (sociale) koopwoningen Waarborgen van beschikbaarheid voor de beoogde doelgroepen

Prestatieafspraken

Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop en middenhuur

(Strategische) afwegingen Voordelen Nadelen • Stevige wettelijke basis t.o.v. • Schaarste woningmarkt andere instrumenten moet vooraf worden aangetoond om dit • Breed bereik, ook voor instrument in te mogen middeldure koop voeren • Meer betaalbare woningen beschikbaar voor starters en lage • Tijdelijke wetgeving (vooralsnog 5 jaar, waarna inkomens evaluatie plaatsvindt) • Overbewoning en • In Montfoort vooralsnog leefbaarheidsproblemen kunnen bescheiden impact worden tegengegaan (aandeel ‘opkopende’ • Geldt voor zowel bestaand als beleggers is naar nieuwbouw verwachting nog klein).

• Kan voor zowel bestaande woningen (verkoop/liberalisatie bestaand bezit) als nieuwbouw

• Afhankelijk van ambities van de corporaties • Om voorraad sociale huurwoningen niet kleiner te laten worden is inzet ander instrumentarium t.b.v. toevoeging sociale huur gewenst.

Type sturing Sturend: juridisch afdwingbaar

Gericht op samenwerking met corporaties.

Uitvoering Benodigde inzet (intern) • Opstellen of aanpassen Huisvestingsverordening is nodig • Traject vergunningsverlening (verhuur) • Controle mogelijk via traject verlening huisvestingsvergunning en mbv info BRP en kadaster (niet verplicht) • Moet uitgebreide onderbouwing (schaarste) voor worden uitgevoerd, kost tijd en geld. Regionaal is al wel een deel gedaan, dat scheelt. • • Opstellen prestatieafspraken behoort tot de reguliere werkzaamheden

Beoordeling in context Montfoort +/++ Het opkopen van woningen door investeerders is in Montfoort nu beperkt aan de orde. Wanneer omliggende gemeenten een opkoopbescherming invoeren ontstaat mogelijk een waterbedeffect. Een eigen Opkoopbescherming kan bestaande goedkope koopvoorraad hiertegen beschermen. Goede controle op naleving (via huisvestings-vergunningen sociale en middenhuur) kan eventueel ook in tweede instantie. Dit vergt enige fte. +/ +++* In prestatieafspraken is nu afgesproken om voorraad sociale woningen te behouden, en (vrijwel) geen verkoop. Door afschaffing verhuurderheffing komen er nieuwe financiële mogelijkheden voor corporaties. *Corporaties zijn een belangrijke partner voor de nieuwbouw van betaalbare woningen. Bij actieve medewerking sterke sturing mogelijk op volkshuisvestelijke doelen.

3

Instrument Anterieure overeenkomst, maatwerkafspraken

Doel Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop en middenhuur Het waarborgen van beschikbaarheid voor de beoogde doelgroepen

Zelfbewoningsplicht i.c.m. kettingbeding

Betaalbaar houden van de nieuw gebouwde (sociale) koopwoningen Het waarborgen van beschikbaarheid voor de beoogde doelgroepen

Anti-speculatiebeding

Het waarborgen van beschikbaarheid voor de beoogde doelgroepen

(Strategische) afwegingen Voordelen Nadelen • Op basis van vroegtijdige • Vanuit een vrijwillige basis overeenstemming met maatwerk, • Afspraken mogen over in plaats van dwang aantal publiekrechtelijke thema’s niet gemaakt • Nuttig bij ontbreken doelgroepenverordening worden • Na afsluiting van deze • Langdurige overeenkomst zijn afspraken beschikbaarheid van bindend. Stok achter de deur woningen voor doelgroep hierbij is het overgaan tot het niet gegarandeerd zonder opstellen van exploitatieplan aanvullend instrumentarium • Geldt alleen bij nieuwbouw

• Legt hiermee vast dat koper woning voor bepaalde tijd zelf dient te bewonen • Kan worden toegepast op bepaalde wijken of segmenten van de woningmarkt

• Voorkomt snelle winst bij verkoop • Rechtvaardigt sociaal gemaakte woningprijs (door gemeente en/of ontwikkelende partij)

• Afhankelijkheid van de ontwikkelende partij • Opnemen in anterieure overeenkomst • Geldt alleen bij nieuwbouw • Opkoopbescherming werkt op eenzelfde manier en is juridisch afdwingbaar

• Afhankelijkheid van ontwikkelde partij • Geldt alleen bij nieuwbouw • Is in de uitvoering lastig. • Boeteclausule is onderdeel (wat ook naleving en controle impliceert)

Type sturing Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen: vraagt wel stevige onderhandelingen

Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen: vraagt wel stevige onderhandelingen

Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen: vraagt wel stevige onderhandelingen

Uitvoering Benodigde inzet (intern) • Opstellen anterieure overeenkomst behoort tot de reguliere werkzaamheden • Vergt kennis om de afspraken goed vast te leggen • Goede onderhandelingskaders zijn handig/ nodig

• Vrij eenvoudig in te zetten (bijv. als onderdeel van anterieure afspraken) • Combinatie nodig met antispeculatiebeding of kettingbeding om werking effectiever te maken • Contractueel op te nemen in koop-OVK (met kettingbeding voor instandhouding). • Controle en handhaving (inzet zelf te bepalen) • Controle doorgaans bij markt (makelaars en notarissen • Kan vrij eenvoudig ingezet worden (bijvoorbeeld als onderdeel van anterieure afspraken) • Controle en handhaving (inzet zelf te bepalen). Wel aan te raden. • Vergt rekenschema incl. model voor (reële/ billijke)

Beoordeling in context Montfoort ++ Prima, en eigenlijk in alle situaties rond nieuwbouw nodig. Wordt op dit moment al mee gewerkt. De kunst is om deze vanaf heden strakker in te zetten bij de onderhandelingen (gemeentelijk beleid, inhoud, koop-ovk met particulieren). Ook zonder DGV kunnen anterieure OVK worden gemaakt met doelgroep/ instandhoudingsbepalingen via koopcontracten. Maar dit is dan minder afdwingbaar. +++ Vrij gemakkelijk uitvoerbaar en voor ontwikkelaar/ verkopende partij ook niet erg beperkend. Niet te veel nadruk op controle handhaving leggen Is een motie over aangenomen. Wordt ingezet bij eigen gronden, en waar juridisch mogelijk ook opgenomen in anterieure overeenkomst bij gronden van derden. + Vooral handig bij woningen die (sterk) onder marktprijs moeten worden aangeboden. Verder vrij veel ‘gedoe’ rond indexatie en toets door notarissen (en bij controle door gemeente) Vraagt door makelaars/ notarissen om uitvoering. 4

(Strategische) afwegingen Nadelen

Instrument

Doel

Voordelen

Grondprijsbeleid

Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop en middenhuur

• Voor ontwikkelende partijen wordt het financieel gemakkelijker om goedkope koop of middenhuur te realiseren.

• Alleen in te zetten op eigen grond

Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop en middenhuur

• Ontwikkelende partijen gaan tegen elkaar “opbieden” om grond te mogen kopen: stimulans voor goed (sociaal) programma

• Alleen in te zetten op eigen grond • Risico op gebrek aan interesse in grond, of gebrek aan “opbieden” door verschillende ontwikkelende partijen

Uitgifte/aanbestedingsvoorwaard en

Erfpachtuitgifte (met canonvoorwaarden)

Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop

• Kan bijdragen aan realisatie betaalbare woningen • Kan bijdragen aan kansen voor woningzoekenden die nu moeilijk aan bod komen

• Alleen in te zetten op eigen grond en/of bij actieve grondpolitiek • Mogelijkheden om te sturen door lage grondprijs zijn beperkt, als de gemeente weinig grond in bezit heeft • Alleen voor nieuwbouw

Type sturing

Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen: vraagt wel stevige onderhandelingen en visie (uitnodiging partijen)

Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen; Financiële prikkel richting kopers

Uitvoering Benodigde inzet (intern) indexering van toegestane prijsontwikkeling • Controle door gemeente moeilijk (steekproefsgewijs gaat nog) • Boeteclausule vooral als afschrikmiddel inzetten.. • Vraag actieve(re) grondpolitiek • (financiële) risico-inschatting nodig • Vraagt actieve(re) grondpolitiek • Visie nodig op verwervingskansen en risicoschatting • Aanbestedingsprocedures kunnen vrij intensief zijn.

• Uitwerken voorwaarden is nodig • Beheer van erfpacht vraagt inzet gemeente

Beoordeling in context Montfoort

– Alleen van meerwaarde bij eigen grondposities. Voor Montfoort lijken grote organisatorische aanpassingen nodig. + Voor Montfoort niet de meest voor de hand liggende optie door gebrek aan eigen grond. Wel erg effectief voor bereiken woningbouw- en volkshuisvestelijke doelen. Mogelijke toepassing bij locaties met Voorkeursrecht Gemeenten (WVG)verplichting, mits financiën beschikbaar worden gesteld om grond daadwerkelijk aan te kopen – Komt pas in beeld bij eigen grondposities. Veel beter alternatief is erfpachtconstructie bij bestaande woningvoorraad (zie Koopsmarter) Mogelijke toepassing bij locaties met Voorkeursrecht Gemeenten (WVG)verplichting, mits financiën beschikbaar worden gesteld om grond daadwerkelijk aan te kopen

5

Instrument Koopsmarter (erfpachtconstructie)

Doel Betaalbaar houden van de nieuw gebouwde (sociale) koopwoningen Het waarborgen van beschikbaarheid voor de beoogde doelgroepen

Koopconstructies (als Koopgarant, KOOPstart, Slimmer Kopen)

Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop Betaalbaar houden van de nieuw gebouwde (sociale) koopwoningen Het waarborgen van beschikbaarheid voor de beoogde doelgroepen (DEELS)

Alternatieve bouw- of woonvormen

Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop, middenhuur (en sociale huur)

(Strategische) afwegingen Voordelen Nadelen • Verlaagt financieringsbehoefte en • Mogelijk vergt toepassing vergroot koopbereik een garantstelling op de balans (richting BNG). • Zowel voor bestaand als nieuwbouw • Doelgroep- en toepassingsbereik zelf te bepalen. • Laag risico gemeente • Bestendig in te zetten (terugverkoopplicht mogelijk) • Beheer door derde partij (Stichting Opmaat) • Financiering door BNG • Invloedrijk instrumentarium op • In het verleden zijn er prijzen / doelgroepbediening samen met corporaties wat slechte ervaringen met • Via afspraken met ontwikkelaars terug-/verkoopregelingen. en/of corporaties goed in te richten • Afhankelijkheid van bereidheid ontwikkelaars • Met Koopgarant bestendig in te en corporaties voor inzet zetten (terugkoopplicht) • Rendementsrisico • Gemeente kan dit zelf ook aanwezig bij waardedaling inzetten (bij eigen grond of via van het vastgoed voor de doorleverconstructies met aanbieder projecten van ontwikkelaars) • Bestaand en nieuwbouw • Door veranderingen in wetgeving (afschaffing verhuurderheffing) bij corporaties wellicht meer financiële mogelijkheden.

• Je komt sneller tot marktconforme prijzen en producten • Je bouwt voor de markt (kleine huishoudens) • Effectiever ruimtegebruik • Ruimte voor tijdelijke huisvesting

• Vraagt politiek- en ambtelijk omdenken • Vraagt ook om andere visie op stedenbouw. • Vraagt duidelijke kaders en exploitatieperspectieven

Type sturing Financiële prikkel richting kopers/ doelgroep

Uitvoering Benodigde inzet (intern) • Vraagt om afstemming over inzet en contractbeheer met beheerorganisatie

Beoordeling in context Montfoort +++ Zeer kansrijk instrument voor Montfoort om doelstellingen betaalbaarheid en beschikbaarheid te kunnen behalen. Nieuw product, is zeer recent gelanceerd.

Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen; Financiële prikkel richting kopers/ doelgroep

• Aanvullend op huidige werkwijze (samenwerking) • Vraagt bij inzet door gemeente om financiële middelen (fonds/ voorziening op de balans) • Bij toepassing door corporatie of ontwikkelaar weinig extra werk (wel expertise nodig voor bij gesprekken)

++ In dit nieuwe tijdsgewricht kunnen koopconstructies grote impact hebben. Specifiek in te zetten op doelgroepen die net de opstap nodig hebben om een woning te kunnen financieren, en te profiteren van de voordelen als woningeigenaar. Snel en effectief op te pakken in de gesprekken met corporatie en ontwikkelaars (en marktpartijen in het algemeen). Uitkomst op voorhand niet te bepalen.

Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen en uitnodigen van nieuwe (lokale) initiatieven

• Om alternatieve woningen te faciliteren moet er soepeler worden omgegaan met eisen omtrent welstand of het transformeren van panden.

Advies om Koopgarant niet zelf te voeren. ++ Erg zinvol om hier actief beleid op te voeren en ontvankelijk te zijn voor initiatieven. Voorkomen van leegstand en/of tijdelijk ruimtegebruik kunnen belangrijke bijdrage leveren aan huisvestingsprobleem op dit moment.

6

Instrument Woningsplitsing (wegnemen drempels huidige vergunningsprocedure, zoals legeskosten of verlagen minimale oppervlakte-eis)

Doel Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop of middenhuur

(Strategische) afwegingen Voordelen Nadelen • Beter benutten van bestaand • Wordt in de praktijk maar vastgoed, hoeft geen nieuwbouw weinig gebruik van plaats te vinden. gemaakt • Afhankelijk van initiatieven van derden • Splitsen van woningen kan ongewenste effecten hebben: bijv. schaarste of parkeerdruk. • Splitsen van woningen is niet afdwingbaar.

Type sturing Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen en uitnodigen van nieuwe (lokale) initiatieven

Uitvoering Benodigde inzet (intern) • Niet altijd nodig apart beleid op te stellen. Relatief makkelijk op te nemen in Bestemmingsplannen of bestaande huisvestingsverordening. • Om negatieve gevolgen te ondervangen is het verstandige scherpe randvoorwaarden op te stellen. • Het College heeft besloten om onderzoek naar meerwaarde voor Montfoort in gang te zetten.

Beoordeling in context Montfoort -/+ Het wegnemen van belemmeringen / toestaan van splitsing vergt niet veel werk. Ondanks dat, blijft de verwachting dat de impact niet zo groot zal zijn.

7