Bijlage 3 Notitie instrumentarium betaalbare koop en middenhuur - Companen.pdf

DATUM

3 februari 2022

PROJECTNUMMER

335.107

OPDRACHTGEVER

Gemeente Montfoort

AUTEURS

Mattijs Letteboer (Companen) Laurens van Dongen (Companen)

Notitie instrumentarium voor betaalbare koop en middenhuur 1 Inleiding De gemeente Montfoort stelde in 2019 haar woonvisie vast. Sindsdien werkt zij voortvarend aan de uitvoering van dit beleid. De afgelopen jaren zijn ruimtelijke mogelijkheden voor woningbouw afgewogen. De komende periode zal in het teken staan van locatiekeuze, voorbereiding en gebiedsontwikkelingen. Een van de ambities in de woonvisie is de realisatie van betaalbare koopwoningen. In de visie is hiervoor een aantal instrumenten benoemd. Bij de voorgenomen locatieontwikkeling is het belangrijk om dan het juiste instrumentarium toe te passen: naar effectiviteit en efficiency. De praktijk is dat door gestegen bouwkosten en snel stijgende verkoopprijzen woningen in de vrije markt slechts kortdurend als ‘betaalbaar’ bestempeld kunnen worden. De uitdaging is om woningen aan te bieden die niet alleen voor de eerste koper/huurder relatief betaalbaar zijn, maar die ook betaalbaar blijven voor volgende kopers/huurders. Vraagstelling De gemeente Montfoort heeft Companen gevraagd om een voorstel uit te werken voor de uitwerking van een passende instrumentenmix, gebaseerd op de ambities uit de woonvisie. Het gaat daarbij om de inzet van het meest passende instrumentarium voor realisatie en behoud van middenhuur en betaalbare koop.

De ervaring is dat om haar doelen te bereiken de gemeente meerdere instrumenten gelijktijdig moet inzetten. Dit vergroot de effectiviteit. Tegelijkertijd is het ook belangrijk om de belasting van de organisatie en de financiële effecten hierbij te betrekken. Inzet van instrumentarium vraagt namelijk ook aandacht voor uitvoering en handhaving.

1.1 Uitgangspunten voor uit te werken instrumentarium Bij de uitwerking van het in te zetten instrumenten houden we rekening met de volgende uitgangspunten: • De gemeente Montfoort beschikt op dit moment over weinig financiële middelen.

• •

• •

•

•

• • •

De gemeente Montfoort is een kleine organisatie (ca. 80 fte incl. buitendienst). Wat de organisatie kan doen is dus (zeer) beperkt. Wel is er weer een vergunning- en toezichthouder ‘in eigen huis’, nadat deze bij de Omgevingsdienst was ondergebracht. Er is daar nog enige ruimte in de werkvoorraad, maar die is zeker niet onbeperkt. Veel woningbouwplannen zijn nu tegelijk in voorbereiding. Vanwege ontwikkelingen op de woningmarkt is de woningbouwprogrammering in oktober 2021 geactualiseerd. De bovengrens van €200.000 voor betaalbare koop (Woonvisie) is aangepast naar de bovengrens van de NHG (€325.000 in 2021). De gemeente heeft bijna geen eigen grond om woningbouw te ontwikkelen. De twee grotere uitleglocaties (200-600 woningen) zijn in handen van ontwikkelaars. Voor deze locaties wordt momenteel gewerkt aan de bestemmingsplannen. De intentie is om deze ter inzage te leggen voor ingang van de Omgevingswet. Er zijn op dit moment drie locaties met een Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG)-verplichting. De gemeente Montfoort heeft daarbij niet direct een eigendomsambitie, maar wil die mogelijkheid wel gebruiken om afspraken met ontwikkelende partijen te maken (voorkomen vertraging door gelijkheidsbeginsel/ ‘Didam-arrest’) Er is een nota grondprijsbeleid en nota grondbeleid.

In het verleden is de Starterslening verstrekt, maar die regeling is stopgezet en inmiddels afgeschaft (onvoldoende meerwaarde). De grootste corporatie (GroenWest) heeft ooit KoopGarant gehanteerd, dat is een hele tijd geleden gestopt vanwege de onwenselijke financiële effecten daarvan (op dat moment).

Er spelen daarnaast een aantal zaken op de (lokale) woningmarkt, die de context van de gemeente Montfoort bepalen en daarmee eveneens invloed hebben op het in te zetten instrumentarium: • In de koopsector zijn in de afgelopen jaren forste prijsstijgingen te zien. Het aanbod aan bestaande woningen met een betaalbare koopprijs is hierdoor in Montfoort flink afgenomen. • Er is schaarste aan sociale huur in Montfoort en in de hele regio Utrecht. De ontwikkeling van nieuwe sociale huurwoningen komt in Montfoort op dit moment beter van de grond dan de ontwikkeling van betaalbare koop- en middenhuurwoningen. De inzet van instrumenten moet zich daarom primair richten op de realisatie van betaalbare koop en de middenhuur. • Door o.a. de huidige lage rentestand neemt landelijk het aantal particuliere beleggers op de woningmarkt toe. Zij hebben vaak veel financiële middelen en verdringen daarmee de lokale starters. In Montfoort lijken particuliere beleggers op dit moment nog maar zeer beperkt actief te zijn in het betaalbare en goedkope koopsegment. Het is nog onzeker hoe dit zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen. Het opstellen van een Woonvisie kan ook als instrument worden gezien om meer betaalbare woningen te realiseren.

Aangezien Montfoort al beschikt over een actuele Woonvisie, behandelen we dit niet als instrument maar beschouwen we de uitgangspunten van de huidige woonvisie (en het in oktober geactualiseerde woningbouwprogramma 1) als vertrekpunt. Daarnaast zijn er een instrumenten die we in

1 Raadsvoorstel Actualiseren woningbouwopgave: tot 2040 uitgaan van woningbouwopgave van ca 1.000 extra

woningen.

2

deze notitie verder buiten beschouwing laten, omdat deze reeds in Montfoort zijn afgeschaft (starterslening) of niet wenselijk worden geacht (vereveningsfonds sociale woningbouw2).

1.2 Leeswijzer We bouwen deze notitie op aan de hand van drie verschillende delen. Als eerst geven we een inventarisatie van de af te wegen instrumenten die in de context van Montfoort bij kunnen dragen realisatie en behoud van middenhuur en betaalbare koop. We bouwen deze inventarisatie op aan de hand van drie verschillende typen instrumenten: publiekrechtelijke instrumenten (hoofdstuk 2), privaatrechtelijke instrumenten (hoofdstuk 3) en overige instrumenten (hoofdstuk 4). Per instrument geven we een omschrijving waarbij we ingaan op: het toepassingsbereik (welk bereik heeft een instrument? Huur / koop? Nieuwbouw/ bestaande bouw?) de betekenis voor beleid (invloed op ander beleid? Aanpassingen of ander beleid nodig?) en de afdwingbaarheid en juridische verankering (kun je als gemeente dingen afdwingen o.b.v. het instrument? En op welke grond is dat geregeld?) In het tweede deel van deze notitie (hoofdstuk 5) beschrijven we ons advies over het instrumentarium. Welke mix van instrumenten sluit het beste aan bij de ambities uit de woonvisie, en past bovendien het beste bij de context van de gemeente Montfoort? Tot slot is in Bijlage 1 een overzichtstabel opgenomen waarin per instrument de voor- en nadelen, de benodigde inzet, en de beoordeling van het instrument voor de gemeente Montfoort is opgenomen.

2 De basis voor een goed werkend vereveningsfonds is dat er voldoende -financieel daadkrachtige- locaties moeten

zijn die kunnen bijdragen aan een vereveningsfonds. Dat is in Montfoort niet het geval. Daarnaast heeft de gemeente zelf geen middelen om bij te dragen aan een vereveningsfonds. Het college heeft daarom aangegeven om de privaatrechtelijke onderhandelingsvrijheid van de gemeente te gebruiken om in (anterieure) overeenkomsten met ontwikkelende partijen op te nemen dat financieel bijgedragen wordt aan de ontwikkeling van sociale woningbouw.

3

2 Inventarisatie publiekrechtelijke instrumenten Publiekrechtelijke instrumenten zijn gebaseerd op wetgeving die de relatie tussen overheid en private partijen vastlegt. Dit zijn met name instrumenten die betrekking hebben op ruimtelijke ordening, maar ook instrumenten die uitvloeien uit de Huisvestingswet.

2.1 Sociaal woningbouwprogramma in bestemmingsplannen Een bestemmingsplan is een juridisch sterke manier om betaalbare woningen af te dwingen binnen woningbouwprojecten. In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat gemeenten in het bestemmingsplan “ten behoeve van de uitvoerbaarheid van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen” percentages van woningbouwcategorieën kunnen opnemen. De categorieën die de gemeente mag hanteren in het bestemmingsplan liggen vast: • • •

Sociale huur Sociale koop: dit zijn woningen tot maximaal € 355.0003 Middenhuur: de bovengrens kan de gemeente zelf vaststellen. Deze grens moet wel jaarlijks geïndexeerd worden.

Naast woningcategorieën kan in het bestemmingsplan een instandhouding van woningen voor bepaalde doelgroepen worden opgenomen. Dit gaat via een doelgroepenverordening. Veranderingen onder de Omgevingswet Onder de Omgevingswet komen bestemmingsplannen te vervallen, en dient een gemeente één omgevingsplan voor haar hele grondgebied te hebben.

Kenmerken instrument • Toepassingsbereik: het opnemen van percentages in een bestemmingsplan geeft de mogelijkheid tot sturing bij nieuwbouwwoningen. Het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuurwoningen. Bestemmingsplanwijzigingen kunnen zowel op grond van de gemeente als op grond van derden worden doorgevoerd. • Betekenis voor beleid: om percentages voor sociale koop en middenhuur op te nemen, moet de gemeente deze categorieën definiëren. Om eventueel een instandhoudingstermijn op te nemen, moet de gemeente een doelgroepenverordening vastleggen. • Afdwingbaarheid en juridische verankering: een bestemmingsplan is bindend voor iedereen. De eisen die daarin zijn opgenomen, zijn publiekrechtelijk vastgelegd. Bestemmingsplannen zijn verankerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Bestemmingsplannen zorgen voor een publiekrechtelijke borging van eisen vanuit de gemeente, en vormen dus een stevig instrument om te sturen op woningbouw. De gemeente kan een dwangsom opleggen bij overtredingen.

3 Het Rijk heeft bekend gemaakt dat in de Omgevingswet de maximumgrens voor een sociale koopwoning in een

bestemmingsplan wordt verlegd van €200.000 naar de NHG-kostengrens (€ 355.000, prijspeil 2022). Nu gebeurt dat via een experiment – bij invoering van de Omgevingswet wordt dit regel. Als Woondeal-regio is deze NHG-grens sowieso al van toepassing verklaard in de regio U10. Dat betekent dat in Montfoort al kan worden gewerkt met een sociale koopprijsgrens van 355.000 (in 2021 €324.500).

4

2.2 Exploitatieplan Een verdere uitwerking van het bestemmingsplan is het exploitatieplan. Exploitatieplannen zijn een manier om verder sturing te geven aan bouwplannen op grond die niet in eigendom is van de gemeente. Een exploitatieplan is verplicht om op te stellen, als de gemeente en grondeigenaar er niet in slagen een Anterieure overeenkomst, maatwerkafspraken te maken. In een exploitatieplan is het mogelijk bepalingen op te nemen over woningbouwcategorieën (sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, middenhuurwoningen, of particulier opdrachtgeverschap). In het exploitatieplan kan de gemeenteraad exact aangeven hoeveel van dit type woningen er moeten komen en waar die moeten komen. Let op: eisen aan de woningbouwcategorieën in het exploitatieplan zijn alleen toegestaan als het bestemmingsplan al een regeling over de categorie bevat (via een doelgroepenverordening).

Kenmerken instrument •

• •

Toepassingsbereik: een exploitatieplan heeft betrekking op nieuwbouw op gronden die de gemeente niet in eigendom heeft. Het kan gaan over sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap. Er kunnen regels worden opgesteld ten aanzien van aantallen, situering, bouwhoogte, waarmee een indirecte sturing is op het kwalitatieve woningbouwprogramma mogelijk wordt. Betekenis voor beleid: om bepalingen met betrekking tot woningbouwcategorieën op te nemen, moeten deze al in het bestemmingsplan opgenomen zijn. Afdwingbaarheid en juridische verankering: de Wet ruimtelijke ordening maakt het mogelijk een exploitatieplan op te stellen, mocht het niet lukken een anterieure overeenkomst te sluiten met een ontwikkelende partij. Hiermee wordt in plaats van een privaatrechtelijke overeenkomst een publiekrechtelijk instrument ingezet. Een exploitatieplan is in feite een soort anterieure overeenkomst, die vanuit de gemeente wordt “opgelegd”, en daarmee bindend is.

Voor de gemeente is de mogelijkheid voor het inzetten exploitatieplan een middel om ontwikkelaars over de streep te kunnen halen om toch maar concessies te doen over de programmatische of andere beleidswensen van de gemeente bij de invulling van de sociale woningbouw in het bestemmingsplan. Een gedetailleerde uitwerking van een stedenbouwkundig sturend exploitatieplan is voor ontwikkelaars vaak geen lonkend perspectief. Voor gemeenten vergt het uitwerken van een exploitatieplan evenwel veel expertise en inspanning. Voor beide partijen geldt dan ook dat het werken met een exploitatieplan niet een ideale uitkomst is.

2.3 Doelgroepenverordening Met bestemmingsplannen kan de gemeente borgen dat bepaalde woningbouwcategorieën worden gebouwd. Dat wil nog niet zeggen dat deze woningen ook voor een langere termijn beschikbaar blijven in die segmenten. Om dit te kunnen borgen, kan de gemeente een doelgroepenverordening opstellen. Met een doelgroepenverordening regelt de gemeente dat bepaalde woningcategorieën voor een specifieke periode worden ‘vastgehouden’. Binnen de gestelde periode mogen die woningen dus niet voor een andere doelgroep worden ingezet dan in de doelgroepenverordening is vastgelegd. Om de verordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden vastgelegd. In de doelgroepenverordening kan het volgende geregeld worden: • De maximale aanvangsprijs van woningen. Dit gaat om sociale huur, sociale koop en middenhuur (en particulier opdrachtgeverschap), inclusief wijze van indexering • De doelgroepen (aan de hand van inkomensgrenzen)

5

•

Instandhoudingstermijnen: verzekering van instandhouding voor de daarvoor aangewezen doelgroepen gedurende een bepaalde periode (sociale huur en middenhuur minimaal 10 jaar, sociale koop 1 tot 10 jaar)

Veranderingen onder de Omgevingswet Met het ingaan van de Omgevingswet (vooralsnog gaat deze op 1 januari 2022 in, maar de kans op uitstel is groot) wordt het omgevingsplan de nieuwe standaard in plaats van het bestemmingsplan. In het omgevingsplan hoeft er geen losse doelgroepenverordening meer worden opgesteld: hierin kunnen woningcategorieën integraal opgenomen worden.

Kenmerken instrument • Toepassingsbereik: met de doelgroepenverordening kan de gemeente sturen op het gebied van nieuwbouw. Dat geldt voor sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuurwoningen. • Betekenis voor beleid: om een doelgroepenverordening te laten werken, moet deze worden opgenomen in bestemming- en exploitatieplannen. Naast de alertheid hierop vergt het monitoren en eventueel handhaven van de instandhoudingstermijnen aandacht van de gemeente. • Afdwingbaarheid en juridische verankering: de doelgroepenverordening is op zichzelf geen dwingend instrument. Dat wordt het wel wanneer de deze verordening wordt opgenomen binnen bestemmings- en exploitatieplannen. De gemeente kan handhaven wanneer niet aan de eisen vanuit de doelgroepenverordening wordt voldaan.

2.4 Huisvestingsverordening Met bestemmingsplannen stuurt de gemeente op het toevoegen van betaalbare woningen. Met de doelgroepenverordening kan de gemeente nieuwbouwwoningen voor een langere termijn behouden voor bepaalde doelgroepen. De huisvestingsverordening is juist een instrument waarmee kan worden gestuurd op het toewijzen van bestaande woningen. Dit geldt (op dit moment) alleen voor (sociale) huurwoningen. Bovendien hangen er regels aan: de huisvestingverordening kan alleen gebruikt worden als het noodzakelijk en geschikt is “voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte”. Er wordt in de Tweede Kamer gesproken over een wijziging van de Huisvestingswet, die het mogelijk zou moeten maken om met een Huisvestingsverordening bij nieuwbouw ook in de koop (gedeeltelijk) voorrang te geven aan eigen inwoners. Kenmerken instrument (voor toewijzing nieuwbouw koop) • Uit te werken wanneer wetswijziging door 1e kamer wordt goedgekeurd.

2.5 Opkoopbescherming Per 1 januari 2022 is in de Huisvestingswet opgenomen dat het voor gemeenten mogelijk is om een Opkoopbescherming in te voeren. Een Opkoopbescherming kan als een aanvulling op de Huisvestingsverordening worden gezien. Naast regels over het in gebruik nemen of geven van woonruimte in de huursector en regels rond wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad, komt er een derde ‘poot’ bij. De gemeente kan ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren in buurten

6

waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gebieden waar schaarste is, huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur.

3 Inventarisatie privaatrechtelijke instrumenten Privaatrecht is in principe van toepassing op burgers of bedrijven onderling. Maar ook de gemeente kan als private partij handelen. Daarbij is het wel belangrijk dat als de gemeente via de publiekrechtelijke bevoegdheden heeft om dingen te regelen, zij dit niet óók via de privaatrechtelijke weg mag doen. Dit wordt ook wel de doorkruisingsleer genoemd.

3.1 Prestatieafspraken Met prestatieafspraken kan de gemeente meer richting geven aan ontwikkelingen in de sociale huursector. Het kan gaan om afspraken over toe te voegen sociale huurwoningen, maar vaak gaat het meer over afspraken over de bestaande woningvoorraad. Prestatieafspraken zijn een vrijwillige maar niet vrijblijvende overeenkomst tussen drie partijen: huurdersorganisatie, gemeente en corporatie. De belangrijkste reden voor het maken van prestatieafspraken is dat samenwerking nodig is om volkshuisvestingsdoelen te bereiken. Er is een onderlinge afhankelijkheid. De gemeente kan beleid maken, maar er gebeurt weinig als de corporatie niet bijdraagt aan de uitvoering. Via het maken van prestatieafspraken draagt de corporatie ‘naar redelijkheid’ bij aan de doelen die de gemeente in haar woonvisie stelt. Er zijn een aantal onderwerpen die in de prestatieafspraken aan bod moeten komen (zoals de maximale huurverhoging, inkomensafhankelijke huurverhoging en vrije toewijzingsruimte). Maar er zijn geen vormvereisten voor prestatieafspraken. Het staat partijen dus vrij om ook over andere onderwerpen met elkaar afspraken te maken. Om het aanbod aan betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen in de gemeente te vergroten kan met de corporaties afspraken worden gemaakt over verkoop en/of liberalisatie van sociale huurwoningen of nieuwbouw in de middenhuur (i.h.k.v.

versoepeling markttoets). Om te voorkomen dat hierdoor de sociale huurvoorraad in omvang afneemt, is het te adviseren om de inzet van andere instrumenten die de bouw van nieuwe sociale huurwoningen mogelijk maken, eveneens in te zetten.

7

Landelijk Coalitieakkoord 2021-2025: meer ruimte voor corporaties In december 2021 is het nieuwe landelijke coalitieakkoord voor 2021-2025 gepresenteerd. Hierin wordt voor het eerst politiek erkend wordt dat de verhuurderheffing een belemmering vormt voor het oplossen van de woningcrisis. In het akkoord wordt beschreven dat de verhuurderheffing zal worden afgeschaft, in ruil voor

‘bindende investeringsafspraak / prestatieafspraak rond breed scala aan opgaven’. Daarnaast wordt uitgegaan voor een blijvende rol voor corporaties in de middenhuur. Het wegvallen van de verhuurderheffing biedt corporaties Groen West en Woonzorg Nederland (mogelijk) extra leencapaciteit. Dit stelt hen voor nieuwe afwegingen. Wat betekent de extra ruimte voor keuzes over de verdeling van investeringen over beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid? Is er reden voor heroverweging? Wellicht ontstaat er ook meer (financiële) ruimte voor inzet in de middenhuur en goedkope koop, en leveren constructies als Koopgarant inmiddels een financieel wenselijker resultaat.

Kenmerken instrument • Toepassingsbereik: de prestatieafspraken gaan in de regel over sociale huur. Al kunnen corporaties ook afspraken maken het gebied van middenhuur en sociale koop. • Betekenis voor beleid: prestatieafspraken worden op basis van de woonvisie gemaakt. Een scherpe woonvisie helpt om scherpe prestatieafspraken te maken. • Afdwingbaarheid en juridische verankering: het maken van prestatieafspraken is wettelijk vastgelegd in de Woningwet. Vervolgens zijn prestatieafspraken geen publiek- maar privaatrechtelijke afspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Daarmee zijn ze bindend. Niet nakomen van afspraken kan in een uiterst geval tot een gang naar de minister of rechter leiden.

3.2 Beleidsregels sociale woningbouw Voor woningbouwplannen op gronden die de gemeente niet in eigendom heeft, is het raadzaam op een andere manier wensen met betrekking tot sociale woningbouw vast te leggen. Een eerste manier om dit te doen, is via beleidsregels sociale woningbouw. Deze zorgen voor een eenduidige manier om wensen ten opzichte van sociale woningbouw te uiten bij ontwikkelende partijen. In beleidsregels sociale woningbouw neemt de gemeente regels op die voor ontwikkelaars als uitgangspunt voor het realiseren van sociale woningbouw dienen. Sociale woningbouw kan zowel sociale huur als sociale koop zijn. De gemeente kan voor woningbouwplannen een percentage opnemen dat in de het sociale segment moet worden gerealiseerd.

Kenmerken instrument •

•

Toepassingsbereik: beleidsregels sociale woningbouw zijn van toepassing op nieuwbouwprojecten. De grens voor sociale huur staat vast. Dit kan overigens ook om sociale huur van particuliere verhuurders gaan. De grens van sociale koop kan de gemeente zelf vaststellen. Beleidsregels sociale woningbouw zijn met name nuttig op grond die niet van de gemeente is: bij eigen grond kan de gemeente namelijk gemakkelijker meer ‘dwingend’ sturen. Betekenis voor beleid: beleidsregels sociale woningbouw kunnen op zichzelf staand worden opgesteld. Wel kan een eventuele compensatieregeling in ander beleid worden vastgelegd.

8

•

Afdwingbaarheid en juridische verankering: beleidsregels sociale woningbouw zijn geen juridisch afdwingbaar instrument. De regels Om deze regels te borgen, moeten ze worden vastgelegd in Anterieure overeenkomst, maatwerkafspraken met ontwikkelende partijen.

3.3 Anterieure overeenkomst, maatwerkafspraken Via anterieure overeenkomsten is het mogelijk om te sturen op betaalbare woningen in nieuwbouwprojecten, wanneer de gemeente de betreffende grond niet in eigendom heeft. Een dergelijke overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een (wijziging van het) bestemmingsplan. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Er is wel een stok achter de deur: als de gemeente en ontwikkelende partijen niet tot elkaar kunnen komen, moet de gemeente een exploitatieplan opstellen. Daarin kunnen alsnog eisen worden opgenomen over betaalbare woningen. In de basis is een anterieure overeenkomst het vastleggen van afspraken tussen een gemeente en particuliere partijen over het ontwikkelen van een perceel. In een anterieure overeenkomst wordt vastgelegd wat de bijdrage is aan bijvoorbeeld de aanleg van wegen of openbare voorzieningen, de kosten voor aanpassing van het bestemmingsplan, et cetera. Daarnaast kunnen er afspraken worden gemaakt over de te bouwen woningen: bijvoorbeeld het type woningen (segment, prijs, grootte) en de manier waarop de woningen worden bestemd en behouden. Vervolgens past de gemeente het bestemmingsplan conform de anterieure overeenkomst aan, zodat kan worden begonnen met de bouw.

Als partijen meer middenhuurwoningen willen realiseren, kunnen zij op basis van vrijwilligheid onderling (privaatrechtelijke) afspraken maken en zo tot lokaal maatwerk komen. Met beleggers, ontwikkelaars of grootgrondeigenaren kan de gemeente, los van concrete bouwplannen, maatwerkafspraken maken. Deze zijn vergelijkbaar met de prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisaties, maar dan toegespitst op de realisatie van middenhuurwoningen. In de wet is vastgelegd dat gemeenten geen verdergaande voorschriften mogen stellen dan waarin de publiekrechtelijke kaders voorzien. Om die reden mogen afspraken over een aantal thema’s niet privaatrechtelijk worden gemaakt: • Woningkwaliteit (Bouwbesluit 2012). Wel over de woninggrootte/-type. • Vergunningverlening (Wabo). Er kan niet privaatrechtelijk worden afgesproken dat de gemeente de vergunning verleent of dat de gemeente andere termijnen of criteria hanteert dan zijn vastgelegd in de Wabo. • Woningtoewijzing (Huisvestingswet). Er kan privaatrechtelijk geen afspraak gemaakt worden over toewijzing aan personen uit de beoogde doelgroep (is publiekrechtelijk).

Kenmerken instrument • •

•

Toepassingsbereik: anterieure overeenkomsten en maatwerkafspraken zijn van toepassing op nieuwbouwwoningen. Betekenis voor beleid: anterieure afspraken zijn met name nuttig bij het ontbreken van een doelgroepenverordening. Met bijvoorbeeld een afwegingskader of beleidsregels sociale woningbouw heeft de gemeente een steviger vertrekpositie dan zonder. Afdwingbaarheid en juridische verankering: de Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft als uitgangspunt dat er een vrijwillige overeenkomst wordt gesloten bij bouwplannen. Dit is de anterieure overeenkomst. Als deze afspraken gesloten zijn, zijn ze bindend. Als stok achter de deur kan de gemeente via de publiekrechtelijke weg proberen regels op te leggen: via bijvoorbeeld een exploitatieplan.

9

3.4 Anti-speculatiebeding en kettingbeding Met een anti-speculatiebeding kan de gemeente ervoor zorgen dat woningen niet worden gekocht, om vervolgens snel weer met winst worden doorverkocht. Daarmee borgt de gemeente dat (betaalbare) woningen ook daadwerkelijk bij woningzoekenden terechtkomen. Een kettingbeding doet dit ook, maar op een andere manier. Een kettingbeding zorgt ervoor dat de eerste voorwaarden (bijvoorbeeld de maximale verkoopprijs) ook bij latere verkopen geldend is. Een anti-speculatiebeding wordt opgenomen in het koopcontract van nieuwbouwwoningen die worden gerealiseerd voor een specifieke doelgroep. Het beding is erop gericht om speculatie in de eerste jaren van bewoning te voorkomen. Dit wordt bewerkstelligd door in het koopcontract (afgesproken in anterieure overeenkomsten met ontwikkelende partijen) als voorwaarde op te nemen dat gedurende een bepaalde termijn de woning niet zonder toestemming van de gemeente verkocht mag worden. Indien er toestemming voor verkoop wordt gegeven, dan wordt aan de hand van een rekensom de maximale verkoopprijs vastgesteld (waarbij de oorspronkelijke aankoopprijs wordt geïndexeerd en wordt vermeerderd met aantoonbare meerkosten). Wordt na verkoop geconstateerd dat de woning tegen een hogere prijs is verkocht, dan is de verkopende partij hierover een boete verschuldigd.

Woningen waar een kettingbeding in het koopcontract is opgenomen, kunnen wel ‘gewoon’ verkocht worden, maar moeten dan wel aan de eisen van het eerste koopcontract voldoen. Een kettingbeding wordt meestal ook in combinatie met een boeteclausule opgenomen. Kenmerken instrument • Toepassingsbereik: anti-speculatiebedingen en kettingbedingen zijn van toepassing op nieuwbouwwoningen in de koopsector. Ze kunnen zowel worden ingezet op grond die van de gemeente is, als op grond van private partijen. • Betekenis voor beleid: de gemeente dient een maximumprijs vast te stellen waar zo’n beding van toepassing is. • Afdwingbaarheid en juridische verankering: een kettingbeding en anti-speculatiebeding wordt opgenomen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelende partijen. Het naleven van deze regels gaat via de makelaar en notaris. Het gaat immers over een privaatrechtelijke overeenkomst. De notaris heeft de plicht op de bepalingen in de koopovereenkomst te wijzen voor deze kan worden gesloten. Dit geldt ook voor de verkoper en verkopend makelaar. Bij naleving is de verkoper hoofdaansprakelijk.

3.5 Zelfbewoningsplicht Een andere manier om woningen voor een langere tijd beschikbaar te houden voor woningzoekenden is een zelfbewoningsplicht. Dit instrument gaat een stap verder dan een anti-speculatiebeding. De zelfbewoningsplicht dwingt huiseigenaren om een aangekochte woning voor een bepaalde periode zelf te bewonen. Een zelfbewoningsplicht wordt al geruime tijd op verschillende manieren ingezet. Hij is bijvoorbeeld inzetbaar via Erfpacht of bij nieuwbouw door derden (via anterieure overeenkomsten, zodat de zelfbewoningsplicht wordt opgenomen in de koopovereenkomst). Ook via de nieuwe opkoopbescherming is er in feite een zelfbewoningsplicht in te regelen, al werkt deze op een andere manier.

10

Eigenschappen instrument • Toepassingsbereik: een zelfbewoningsplicht die door de gemeente is opgelegd is alleen toegestaan op nieuwbouw. Het gemakkelijkst is het als dit grond van de gemeente is. Als het om grond van derden gaat, kan de gemeente via anterieure overeenkomsten of exploitatieplannen een zelfbewoningsplicht opnemen. Verkopers van woningen staan wel vrij om zelfbewoningsplicht op te leggen voor bestaande woningen. • Betekenis voor beleid: de gemeente kan een maximale woningprijs definiëren om aan te geven voor welke woningen een zelfbewoningsplicht geldt. • Afdwingbaarheid en juridische verankering: een zelfbewoningsplicht kan worden opgenomen in anterieure overeenkomsten en exploitatieplannen. Hiermee is het een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de verkopende partij en de koper. Vaak is hier een boeteclausule mee gemoeid.

3.6 Grondprijsbeleid Om het bouwen van betaalbare woningen te stimuleren, kan de gemeente lagere grondprijzen hanteren voor sociale huurwoningen of sociale koopwoningen. Hiermee wordt het voor ontwikkelende partijen gemakkelijker betaalbare woningen te bouwen. Er hoeft immers minder terugverdiend te worden, waardoor de business case gemakkelijker rond te rekenen is. Eigenschappen instrument • Toepassingsbereik: grondprijsbeleid is van toepassing op gronden die gemeente zelf in eigendom heeft. • Betekenis voor beleid: grondprijsbeleid is vaak vastgelegd in een jaarlijkse nota grondprijzen. Het is gebruikelijk dat de gemeente de grondprijzen en waardebepaling via een grondprijzenbrief publiceert. • Afdwingbaarheid en juridische verankering: nadere afspraken over grondprijzen kunnen in anterieure overeenkomsten met de ontwikkelende partij gemaakt worden.

3.7 Erfpacht Met erfpachtconstructies kan de gemeente ervoor zorgen dat kopers meer financiële mogelijkheden krijgen. De koopprijs gaat via erfpachtconstructies namelijk naar beneden. Daarnaast kunnen binnen de erfpachtvoorwaarden ook voorwaarden worden opgenomen om bepaalde doelgroepen (eigen inwoners, starters) te selecteren. Als iemand een woning op erfpachtgrond koopt, wordt hij of zij geen eigenaar van de grond, maar erfpachter. In de meeste gevallen is de grond door de gemeente in erfpacht uitgegeven. In plaats van een eenmalige koopsom geeft erfpacht voor de gemeente een doorlopende bron van inkomsten. De erfpachter moet namelijk een jaarlijks bedrag aan de gemeente betalen, de erfpachtcanon. De erfpachtcanon bestaat meestal uit een percentage van de waarde van de grond. In tegenstelling tot huur is erfpachtcanon onder de huidige belastingwet fiscaal aftrekbaar. Als het gaat om gronden die de gemeente in erfpacht uitgeeft, kunnen in de erfpachtovereenkomst voorwaarden worden vastgelegd. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst. De gemeente geeft het gebruiksrecht aan de erfpachter. De erfpachter betaalt geen grondprijs, maar een (jaarlijkse of eenmalige) canon. De gemeente en de erfpachter kunnen in het erfpachtcontract ook afspraken opnemen over het gebruik van de grond en opstallen. Dit geeft de gemeente meer langjarige zekerheid dan bij verkoop

11

omdat bij wijziging van het gebruik de gemeente daarover, afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, zeggenschap heeft. Er zijn moderne vormen van erfpacht die de woningmarkt stimuleren, bijvoorbeeld de Koopgarantregeling (zie: Terugkoop- en Verkoopregelingen). Kenmerken instrument • Toepassingsbereik: erfpacht is mogelijk bij nieuwbouwontwikkelingen in de koopsector. De grond moet in eigendom van de gemeente zijn. • Betekenis voor beleid: bij erfpacht moet de gemeente een canonfonds opzetten. Met de canonvoorwaarden kan de gemeente voorwaarden stellen. Een lage canon voor een vooraf vastgestelde periode zorgt daarbij voor een hogere leencapaciteit bij banken. • Afdwingbaarheid en juridische verankering: erfpacht wordt vastgelegd in een erfpachtovereenkomst. Hierbij is vast te stellen of erfpacht is af te kopen (aankoop grond), eeuwigdurend is (erfpachtcanon), of dat de erfpachtbepalingen naar een volgende koper mee gaan of niet.

12

4 Inventarisatie overige instrumenten De laatste set instrumenten scharen we onder de categorie ‘overig’. Het gaat hier over financiële instrumenten, maar ook slimme oplossingen om via aanpalende onderwerpen mogelijkheden te creëren om betaalbare woningen toe te voegen.

4.1 Terugkoop-/ verkoopregelingen Terugkoop-/verkoopregelingen kunnen helpen om woningen beschikbaar te stellen aan mensen met een lagere leencapaciteit. Daarnaast helpen verschillende constructies ook met bestendigen van de beschikbaarheid van deze woningen voor die doelgroep: bijvoorbeeld doordat woningen na verkoop worden teruggekocht. Er zijn verschillende terugkoop- en verkoopregelingen. Traditioneel lag het initiatief hiervoor bij woningcorporaties, maar die rol is kleiner geworden door verscherpte boekhoudkundige regels rond jaarverslaglegging en splitsing van de portefeuille (DAEB en niet-DAEB). Daarom zien we de laatste jaren een terugtrekkende beweging van corporaties. Maar het is mogelijk dat andere partijen dit overnemen, zoals ontwikkelaars, aannemers, beleggers en zeker ook gemeenten (bijvoorbeeld via een op te richten stichting). Het principe blijft hetzelfde: bij aankoop krijgt de koper een korting op de marktwaarde. Bij verkoop wordt winst of verlies gedeeld. Het verschil tussen de constructies betreft in hoofdlijnen wel of geen terugkoopplicht. Voordeel voor gemeenten is dat die geen vastgoedeigenaar wordt en tóch laagdrempelig iets voor koopstarters doet. Kenmerken instrument • Toepassingsbereik: koopconstructies gaan uiteraard over koopwoningen. De precieze toepassing verschilt per instrument.

KOOPstart/Slimmer Kopen/Kopen naar wens gaan over nieuwbouwwoningen. Koopgarant kan zowel van toepassing zijn op bestaande als nieuwbouwwoningen. • Betekenis voor beleid: het inzetten van dit soort constructies vraagt van de gemeente vooral een actieve promotie bij ontwikkelende partijen en woningcorporaties. Verder is de inmenging van de gemeente beperkt. • Afdwingbaarheid en juridische verankering: de inzet van deze constructies kan afgedwongen worden voor gebrui k bij tenders en aanbestedingen. Ook via anterieure afspraken kunnen dit soort constructies worden vastgelegd. Wat betreft Koopgarant kunnen uiteraard ook prestatieafspraken worden gemaakt.

13

Een overzicht van verschillende terugkoop-/ verkoopregelingen Aanbieders

Terugkoopregeling

Verrekening

Onderscheidendheid

Koopgarant

Corp. / Ontw. / Gem.

Ja, plicht

Fair-Value

Terugkoop (lange termijn inzetbaar)

Slimmer Kopen

Corp. / Ontw.

Ja, recht

Fair-Value

Kopen naar wens

Corp. / Ontw.

Nee

Indexering vastgoedwaarde

Ook inzetbaar voor bestasande huurwoningen Hoge korting mogelijk, geen balansverplichting

KOOPstart

Ontw. / Corp.

Nee

Fair-Value

Specifiek voor nieuwbouw

Koop Goedkoop

Corp. / Gem.

Ja, recht

Canon, grondafkoop (ingroei)

Ingroeiregeling, uitgestelde inkomsten (geen waarde deling)

Betaalbare koop Zaanstad

Gem.

Nee

Canon

Flexibel erfpachtdeel (inkomensafh.)

Duokoop

Ontw. / Gem.

Keuze van koper

Canon

Koopsmarter

[Gem.]

Mogelijk

Canon

Grondaankoop later mogelijk, commercieel Financiering via BNG, flexibel in te regelen door gemeenten.

Koopgarant Corporaties en ontwikkelaars kunnen zowel bestaande- als nieuwbouwwoningen verkopen met Koopgarant. Hierdoor zijn meer mensen in staat een woning te kopen. Dit betekent dat zij een woning aanbieden voor een lagere prijs dan de marktwaarde én hierbij een terugkoopgarantie bieden aan de koper. Op het moment van terugkoop deelt de corporatie of ontwikkelaar de waardeontwikkeling met de koper volgens een vaste formule. Koopgarant is toe te passen bij zowel bestaande- als nieuwbouwwoningen. Koopgarant is juridisch gebaseerd op een recht van erfpacht. In geval van executie is op deze manier de terugkoopregeling en de geïnvesteerde koperskorting veiliggesteld. Het erfpachtrecht bij Koopgarant maakt dat de koper feitelijk economisch volledig eigenaar is. Het erfpachtrecht wordt namelijk eeuwigdurend gevestigd en de canon voor eeuwig afgekocht. Er is dus geen jaarlijkse canon en de koper hoeft geen nieuwe afkoopsommen meer te betalen. Op deze manier is de erfpacht geen belemmering voor de financiering. KOOPstart/Slimmer Kopen/Kopen naar Wens Constructies als KOOPstart, Slimmer Kopen en Kopen naar Wens worden starterswoningen verkocht met een koperskorting op de getaxeerde marktwaarde. Op termijn, wanneer de woning wordt doorverkocht, ontvangt de initiatiefnemer de eerder verstrekte koperskorting én een deel van de waardeontwikkeling van de eigenaar.

Het grote verschil tussen Koopgarant en deze laatste constructies is dat laatstgenoemde gericht zijn op een eenmalige transactie. Koopgarant is juist bedoeld om een woning voor een langere termijn goedkoop aan te kunnen bieden.

4.2 Alternatieve bouw- of woonvormen Met alternatieve bouw- of woonvormen kan de gemeente proberen betaalbare woningen toe te voegen door marktconform te ontwikkelen. Er zijn dan geen (vaak ingewikkelde) juridische of financiële instrumenten nodig. In feite zijn er twee sturingsmethodieken om een goedkope koopwoning te realiseren: 1. 2.

Instrumenten waarmee een woning onder de marktprijs verkocht kan worden. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld Koopgarant (zie betreffende paragrafen). Kleiner bouwen en daardoor toch een marktconforme woning realiseren met een lagere prijs (marktconforme prijs-/kwaliteitsverhouding). Door bijvoorbeeld bouwvlak, bouwhoogtes en uitbreidingsmogelijkheden te beperken kunnen goedkope, vaak kleinere woningen, niet groeien tot grote dure woningen.

14

Voorbeelden van kleiner bouwen met een marktconforme prijs-/kwaliteitsverhouding zijn: grondgebonden rug-aan-rugwoningen, gestapelde beneden-bovenwoningen en appartementen en piramide-woningen. Dit soort woningtypen is elders gerealiseerd en zijn goede alternatieven voor betaalbare woningen. Bijkomend voordeel is, dat deze woningen niet uitbreidbaar zijn. Dit biedt meer garantie op het ook op termijn beschikbaar blijven van dit woningsegment voor de betreffende doelgroepen. Aanvullend kan nog gedacht worden aan het uitdagen van bouwende partijen om met kostenbesparende producten/concepten betaalbare én kwalitatief goede woningen te realiseren (standaardisatie, alternatieve bouwmethoden, et cetera).

Eigenschappen instrument •

• •

Toepassingsbereik: alternatieve vormen van wonen kunnen in alle segmenten gerealiseerd worden. Het kan over nieuwbouw gaan, maar bijvoorbeeld transformatie van bestaande panden kan ook kansen bieden voor het toevoegen van betaalbare woningen. Betekenis voor beleid: om alternatieve woningen te faciliteren moet er wellicht soepeler worden omgegaan met eisen omtrent welstand of het transformeren van panden. Afdwingbaarheid en juridische verankering:

4.3 Woningsplitsing/-omzetting Het splitsen van woningen kan kansen bieden om bijvoorbeeld grote (dure) woningen om te bouwen naar goedkope woonruimte. Meer ruimte bieden (door afschaffen van beperkende normen) om woningen te splitsen kan helpen om dit soort ontwikkelingen te stimuleren. Aan de andere kant kan splitsen van woningen uiteraard ook ongewenst zijn (bijvoorbeeld schaarste aan een ander woning, of bijvoorbeeld door een hogere parkeerdruk). Daarom is het verstandig randvoorwaarden te stellen: denk aan een leefbaarheidstoets, of een minimale grootte van een te splitsen woning. Ook zijn er verschillende gemeenten die splitsing in bepaalde wijken toestaan, en in andere niet.

Eigenschappen instrument • •

• •

Toepassingsbereik: woningsplitsing is van toepassing op bestaande woningen, veelal in de koopvoorraad. Uiteindelijk kunnen gesplitste woningen verkocht en verhuurd worden. Betekenis voor beleid: wensen ten opzichte van splitsing kunnen in apart splitstingsbeleid worden opgenomen, maar ook in bestemmingsplannen of de huisvestingsverordening. In welk instrument zulk beleid landt, is afhankelijk van de grond waarop regels worden vastgesteld: ruimtegebruik of schaarste. Afdwingbaarheid: het splitsen van woningen op zichzelf is niet afdwingbaar. Splitsingsbeleid wel: afhankelijk van waar dit beleid wordt vastgelegd. Juridische verankering: afhankelijk van de reden voor splitsingsbeleid kan de basis in de Wet ruimtelijke ordening of de Huisvestingswet liggen.

15

5 Advies: voor een effectieve instrumentenmix De inzet van afzonderlijke instrumenten is in sommige gevallen prima mogelijk. Voor veel instrumenten geldt echter dat de effectiviteit groter wordt wanneer het instrumentarium in combinatie met elkaar wordt gevoerd. We schetsen daarom combinaties van instrumenten en maatregelen die voor Montfoort zo effectief mogelijk werken. Ons advies is om zoveel mogelijk instrumenten te combineren rond de inzet van publiekrechtelijke en afdwingbare instrumenten. Tijdens onderhandelingen komt op dit moment het aantal sociale/goedkope woningen vaak terug op de agenda. Met inzet van publiekrechtelijk instrumentarium zou Montfoort minder afhankelijk zijn van samenwerking en onderhandelingen, doordat ontwikkelaars niet om het instrumentarium heen kunnen. Hierdoor staat de realisatie van betaalbare en goedkope woningen niet langer ter discussie. Dit maakt het vervolgens ook makkelijker om in anterieure overeenkomsten scherpere eisen over bijvoorbeeld het type woning op te nemen. Sterke gemeentelijke sturing op de realisatie van goedkope en betaalbare woningen kan op manieren worden georganiseerd, mede afhankelijk van de gemeentelijke grondpositie. • Bij ontwikkeling op eigen grond is met grondprijsbeleid en uitgifte- of aanbestedingsvoorwaarden veel te regelen. Voor Montfoort is dit echter geen voor de hand liggende optie.

Op dit moment beschikt de gemeente over (bijna) geen eigen grond. Het (weer) voeren van actief grondbeleid zou grote personele inspanning, en nieuwe expertisevelden van de gemeentelijke organisatie vergen, bijvoorbeeld rond grondverwerving, gronduitgifte en de uitwerking van nieuwe beleidsregels en procedures daarbij. Bovendien is Montfoort op dit moment niet in de financiële positie om veel grond van andere partijen aan te kopen. • Het opnemen van het sociale woningbouwprogramma in de bestemmingsplannen met een goed op de woonvisie en de volkshuisvestelijke doelen afgestemde doelgroepenverordening is in de situatie van Montfoort wel een goede combinatie. Dit is een sterke en juridisch goed afdwingbare twee-eenheid met een stevige wettelijke basis, die zowel de realisatie van betaalbare woningen mogelijk maakt als het langdurig betaalbaar houden van de gerealiseerde woningen. Beide instrumenten zijn bovendien ook toepasbaar op gronden van derden. Hierdoor is een belangrijk voordeel dat dit voor de uitwerking van de bestemmingsplannen van de twee uitleglocaties op dit moment goed toegepast zou kunnen worden. Ook zonder een doelgroepenverordening kan worden ingezet op het opnemen van het (sociaal) woningbouwprogramma in bestemmingsplannen (benoemen wettelijke categorieën met percentages).

Een nadeel hierbij is dat de kwalitatieve invulling, de instandhouding en de eventuele doelgroepbestemming dan niet publiekrechtelijk afdwingbaar is. Bij de onderhandeling met ontwikkelaars kunnen de beleidsregels over woningbouw (woningbouwprogramma Woonvisie) wel als een kader worden meegegeven, maar de uitkomst is minder te sturen. Bovendien kost het doorgaans meer tijd, geld en moeite om via onderhandeling dezelfde resultaten te behalen. De doelgroepenverordening ontzorgt de gemeente Montfoort mogelijk dus bij het realiseren van haar volkshuisvestelijke ambities en bij het maken van afspraken met ontwikkelaars.

16

Combinatie van instrumenten met inzet van een Doelgroepenverordening Instrumentarium in de combinatie: • Het vastleggen van sociaal woningbouwprogramma in de bestemmingsplannen (later in het omgevingsplan); • De inzet van een doelgroepenverordening; met eisen t.a.v. doelgroep, woningkwaliteit, instandhouding en de borging van de bepalingen • Het opstellen van een Anterieure overeenkomst, met: - Formuleren van een zelfbewoningsplicht in deze woningen (eventueel met kettingbeding). - Uitwerken van een anti-speculatiebeding en het op laten nemen van een kettingbeding in de koopovereenkomsten met de kopers. Langdurige beschikbaarheid voor de doelgroep Met het uitwerken van een doelgroepenverordening kan Montfoort actief de bestemming en instandhouding van sociale woningbouwsegmenten (publiekrechtelijk) organiseren. Daarmee wordt geregeld dat betaalbare koop (en middenhuur) bij oplevering en bij wederverkoop (of nieuwe verhuringen) gedurende de instandhoudingstermijn in de verordening bestemd zijn voor de beoogde doelgroep. Hiervoor is het wel nodig dat de sociale woningcategorieën in de bestemmingsplannen worden opgenomen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zullen nieuwe plannen vanaf dan worden getoetst aan de bepalingen in het gemeentelijke Omgevingsplan waarin de bepalingen uit de ‘oude’ doelgroepenverordening worden ondergebracht.

Voor het juridisch borgen van de (anterieur vast te leggen) afspraken over doelgroepbestemming en instandhouding is het raadzaam om in de koopovereenkomst / leveringsakte van de ontwikkelaar aan de koper een zelfbewoningsplicht in combinatie met een kettingbeding op te laten nemen. Dit sluit ook aan bij de aangenomen motie4 om bij nieuwe projecten op grond van private partijen, indien juridisch mogelijk, een zelfbewoningsplicht op te nemen in een anterieure overeenkomst. Realisatie bij bestaande bestemmingsplannen De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwe bestemmingsplannen. Voor bestemmingsplannen die worden aangepast en vastgesteld vóórdat de doelgroepenverordening is vastgesteld gelden de nieuwe vereisten niet. In zo’n geval valt de gemeente terug op de bestaande beleidskaders en definities (bij Montfoort onder meer omschreven in de Woonvisie). Deze beleidsregels hebben echter op zich geen afdwingbaar karakter. Het betekent dat voor bestemmingsplannen waar de doelgroepenverordening nog geen werkingskracht heeft met de grondeigenaar overlegd / onderhandeld moeten worden.

Komen ontwikkelaar en gemeente niet uit (via maatwerkafspraken of het akkoord op het aan laten passen van het bestemmingsplan), dan kan de gemeente de juridische mogelijkheid van de voorzienbaarheid laten gelden (ontwikkelaar krijgt nog 1,5 jaar om bouwvergunning aan te vragen, alvorens gemeente alsnog overgaat tot wijziging van het bestemmingsplan). Deze maatregelen zorgen voor de kaders om sociale woningbouw te realiseren 5.

4 Er ligt een aangenomen motie op dit punt: 1) Bij nieuwe koopwoningen te realiseren op grond van de gemeente standaard in de

voorwaarden een zelfbewoningsplicht op te nemen; 2) Bij nieuwe projecten op grond van private partijen, indien juridisch mogelijk, een zelfbewoningsplicht op te nemen in een anterieure overeenkomst; 3) In de prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties op te nemen dat bij verkoop van woningen een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht worden opgenomen in de verkoopovereenkomst; 4) Voor 1 september 2021 de huisvestingsverordening aan te passen m.b.t de invoering van zelfbewoningsplicht van 3 jaar voor alle nieuw te bouwen koopwoningen.

17

Betaalbaarheidsdoel Door te werken met een duidelijk afgebakende inkomensdoelgroep in de doelgroepenverordening wordt in de praktijk ingegrepen in prijsstijgingen veroorzaakt door beleggers en doorstromers met overwaarde/ hoge inkomens met diepere zakken. Dit zal zorgen voor een dempend effect op de prijsontwikkeling in de koop. Met een aparte bepaling over toegestane prijsontwikkeling gedurende de instandhoudingstermijn (een anti-speculatiebeding) kan gewaarborgd worden dat bij doorverkoop / nieuwe verhuring de woning binnen de prijsgrens van de betreffende categorie sociale koop blijft 6. Vooral bij woningen die onder de marktprijs zijn verkocht is het verstandig om een boeteclausule op te nemen om geïnvesteerd maatschappelijk vermogen terug te laten vloeien naar de gemeente. Verwijzend naar de bepalingen in de doelgroepenverordening kan met het op laten nemen van een kettingbeding in de koop-/ leveringsovereenkomst de toegestane prijsontwikkeling en eventuele bestaande boeteclausule juridisch geborgd worden. Toezicht en handhaving De doelgroepenverordening ziet toe op de bestemming van nieuwbouwwoningen in de sociale bouwcategorieën, maar regelt niet de toewijzing aan individuele woningzoekenden. Via de Huisvestingswet kan dat voor sociale huur en middenhuur geregeld worden via vergunningsverlening.

Daarvoor is een huisvestingsverordening nodig en moet schaarste zijn aangetoond (ook voor middenhuur). Controle vindt dan plaats bij verlening van de Huisvestingsvergunning. De toewijzing van sociale koop kan niet geregeld worden met de huisvestingsverordening. De naleving van die zaken is wat moeilijker, maar kan georganiseerd worden via makelaars en notarissen die een verantwoordelijkheid hebben om te controleren op bezwarende zaken bij verkoop en leveringen. Controle door gemeente kan daarnaast georganiseerd worden de WOZ-registratie (vastleggen sociale koopwoningen), waarbij op veranderingen bij de BRP- en WOZ-registratie wordt getoetst. Een aanvullende boeteclausule voor het overtreden van de bepalingen uit de doelgroepenverordening helpt dan om handhavend op te kunnen treden.

De inzet van instrumenten (los van inzet doelgroepenverordening) Los van de inzet van een doelgroepenverordening zijn er andere instrumenten die in de context van Montfoort effectief kunnen bijdragen aan de realisatie van goedkope en betaalbare woningen: Opkoopbescherming: regionaal is recent onderzoek gedaan naar de mate waarin het opkopen van woningen door investeerders aan de orde is. In Montfoort blijkt dit (op dit moment) slechts beperkt aan de orde. Wel is er op dit moment een tekort aan goedkope koopwoningen in de gemeente. Om de bestaande goedkope koopwoningen te beschermen kan de een opkoopbescherming een goed instrument zijn. Zeker wanneer omliggende gemeenten een opkoopbescherming invoeren ontstaat mogelijk risico op een waterbed-effect van investeerders die uitwijken naar andere gemeenten. De invoering van een opkoopbescherming vraagt echter om een nauwkeurige onderbouwing, die geld en tijd kost. Deze is regionaal al voor een belangrijk deel uitgevoerd, wat scheelt. Op dit moment is er lokaal nog geen acute noodzaak voor het invoeren van een opkoopbescherming. Ons advies zou daarom zijn om eerst andere instrumenten (zoals doelgroepenverordening) uit te werken. Mocht er regionaal besloten worden dat het invoeren van een opkoopbescherming noodzakelijk is, dan is het wel verstandig om hierbij aan te haken.

6 Voor sociale koop wordt echter alleen een prijsgrens genoemd voor de VON-prijs bij oplevering. De gemeente kan

daarmee zelf aangeven of zij prijsindexatie tot (net) boven die grens toestaat. Na verruiming van de wettelijke bovengrens voor het benoemen van sociale koop bij invoering van de Omgevingswet tot de NHG-grens is er meer ruimte om binnen de wettelijke prijsrange een eigen plafond te benoemen.

18

-

-

-

-

Huisvestingsverordening: is vooral een instrument waarmee kan worden gestuurd op het toewijzen van (midden)huurwoningen en nog niet voor sociale koopwoningen. In de Tweede Kamer wordt echter ook gesproken over een wijziging van de Huisvestingswet, die het mogelijk zou moeten maken om met een Huisvestingsverordening bij nieuwbouw (gedeeltelijk) voorrang te geven aan eigen inwoners. Mocht deze mogelijkheid er komen, dan is het in een klap veel meer de moeite waard om lokale huisvestingsverordening van Montfoort aan te passen. Hoewel deze verordening niets doet voor de realisatie van nieuwe sociale woningbouw, kan dan effectief gestuurd worden op de toewijzing van zowel middenhuur als sociale koop met door de gemeente vast te leggen woning-, prijs- en doelgroepeisen. Prestatieafspraken: op dit moment is in prestatieafspraken afgesproken om de voorraad sociale woningen te behouden, en (vrijwel) geen verkoop te realiseren. Het afschaffen van de verhuurderheffing biedt corporaties echter nieuwe financiële mogelijkheden, waaraan vanuit de overheid een visie op de inzet er van wordt gevraagd. Daarnaast is met het afschaffen van de markttoets voor corporaties ruimte gekomen voor investeringen in de middenhuur en sociale koop. Corporaties zijn belangrijke partners voor het ontwikkelen van betaalbare woningen.

Het is daarom aan te raden om samen met corporaties te verkennen welke mogelijkheden zij zien voor nieuwbouw in de middenhuur, de inzet van koopconstructies (Koopgarant bijvoorbeeld), of de verkoop of liberalisatie van sociale huurwoningen. Dit instrument is niet afdwingbaar (outcome onbekend) maar het is wel een belangrijke lijn om met elkaar als partners te verkennen. Gemeente Montfoort kan hier stimulerend in optreden. Bij het maken van anterieure afspraken met ontwikkelaars (markt en corporatie) kan de gemeente Montfoort partijen actief stimuleren met koopconstructies te werken. Voorbeelden hiervan zijn KOOPstart, Kopen naar Wens of Koopgarant. De gemeente kan bijvoorbeeld aanbieden dat (net te dure) woningen die met deze producten onder de sociale koopgrens vallen en aan de doelgroep wordt aangeboden mee te tellen in het benodigde sociale woningbouwprogramma. Wij bevelen wel aan dit type regeling in te zetten met een kritische blik op de te ontwikkelen woningproducten. Het (gemeentelijk) beleid zou er op gericht moeten zijn om kleine/compacte woningen te creëren met zo laag mogelijke bouwkosten, in plaats van de prijzen van te ruime starterswoningen met de inzet van koopconstructies structureel te verlagen. Het kan voor Montfoort interessant zijn om de mogelijkheden van een extern beheerd gemeentelijk erfpachtfonds (Koopsmarter) te verkennen.

Dit biedt de gemeente, zonder al te veel eigen financiële en personele inzet een effectief instrument voor koopstarters en middeninkomens om de financiering van een koopwoning binnen het bereik te krijgen. De opzet en uitwerking van het product biedt Montfoort minder financieel bezwarend alternatief voor de Starterslening.

19

Bijlage 1: Overzicht voor- en nadelen instrumenten en beschouwing Instrument Sociaal woningbouwprogramma in bestemmingsplan

Doelgroepenverordening

Doel Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop en middenhuur

Betaalbaar houden van de nieuw gebouwde koopwoningen en middenhuurwoningen Waarborgen van beschikbaarheid voor de beoogde doelgroepen

(Strategische) afwegingen Voordelen Nadelen • Bestemmingsplan is een juridisch • Moeilijk toepasbaar op bindend instrument gronden derden met woonbestemming • Eisen woningbouwcategorieën kunnen direct worden • Geldt alleen bij opgenomen in bestemmingsplan nieuwbouw • Juridisch goed afdwingbaar. • Grens sociale koop ligt op €200.000, en kan voor • Toepasbaar op zowel eigen grond Montfoort alleen opgerekt als op gronden waar een worden (tot max. NHGbestemmingsplan wijziging nodig grens) bij aanvraag Min. is. BZK (formaliteit, dat wel). • Bovengrens middenhuur kan gemeente zelf vaststellen

• Stevige wettelijke basis • Toepasbaar op eigen grond en gronden van derden • Zorgt voor beschikbaarheid middellange termijn

• Beperkende regels kunnen negatieve uitwerking hebben op haalbaarheid plannen • Grens sociale koop ligt tot invoering Omgevingswet op 1 juli 2022 vast in het Bro. • Geldt alleen bij nieuwbouw • Administratieve last bij handhaving • In anterieure afspraken is nodig dat instandhouding koop via kettingbedingen worden vastgelegd.

Type sturing Sturend: juridisch afdwingbaar

Uitvoering Benodigde inzet (intern) • Uitwerkring nodig vanuit brede woonvisie. • Aanvullende instrument nodig om langdurige beschikbaarheid woningen te garanderen

Beoordeling in context Montfoort +++ Vergt vooral het laten opnemen van gemeentelijk beleid in nieuwe bestemmingsplannen. Volstaat echter op zichzelf nog niet om doelgroep te organiseren. Kan snel mee gestart worden. Kan ook worden toegepast bij bestemmingsplannen huidige uitleglocaties.

Sturend: juridisch afdwingbaar

•

Opstellen doelgroepenverordening vraagt kennis en kunde. • Doelgroepenverordening moet worden vastgelegd in bestemminsplannen, wil het geldend zijn • Controle en handhaving (inzet zelf te bepalen) • Administratieve last; toezicht en handhaving via WOZ en BRP • Verantwoordelijkheid verkoopwoningen volgens regels doelgroepenverordening ligt primair bij verkopende partij (voordeel?)

Nodig voor effectieve werking Doelgroepenverordening +++ Vergt goede uitwerking bij de voorbereiding. Daarna snel inzetbaar. Goed toepasbaar op gronden van derden en is erg effectief voor realisatiedoel. Vergt aan voorkant communicatie met makelaars en notarissen bij uitvoering (verantwoordelijkheid). Controle op naleving zelf te bepalen. Bij niet-naleving ontwikkelaar goed te handhaven. Bij particuliere doorverkoper lastiger (bepalingen koopovereenkomst!), verantwoordelijkheidskwestie.

Instrument Beleidsregel sociale woningbouw (als alternatief voor Doelgroepenverordening)

Huisvestingsverordening (na wetswijziging)

Doel Stimuleren van de realisatie van betaalbare koop en middenhuur

Het waarborgen van beschikbaarheid goedkope koopwoningen voor eigen inwoners

(Strategische) afwegingen Voordelen Nadelen • Percentages en kwaliteitseisen • Geldt alleen bij kunnen hierin opgenomen nieuwbouw worden. Drukmiddel gewenst • Waken dat er te veel op programma. normen wordt gestuurd • De grens van sociale koop kan (kan creatieve oplossingen gemeente zelf vaststellen in de weg staan). • Toepasbaar op gronden die niet • Te strenge eisen kunnen van gemeente zijn initiatieven tegen gaan. • Biedt ruimte voor uitnodiging • Afspraken moeten (norm, tenzij onderbouwd en in gemonitord worden overleg tot andere invulling • Anterieure wordt gekomen). overeenkomsten zonder publiekrechtelijk • Kan als uitvloeisel van de Woonvisie / Woonagenda de dwangmiddel (zoals gemeentelijke ambities helder bepalingen uit maken. bestemmingsplan) vergen bij niet-naleving een civiele procedure, wat een andere inzet vraagt van de juridische afdeling (kennis, competenties). • • Na wetswijziging toewijzing nieuwbouwkoop mogelijk aan lokale woningzoekenden • Stevige wettelijke basis • Toepasbaar op eigen grond en gronden van derden

• Onzekerheid over de invoering • Alleen in te zetten bij schaarste • Kan bij maximaal 30% van de goedkope koopwoningen worden toegepast. • Geldt alleen voor toewijzing nieuwbouw koop • Huisvestingsverordening draagt nooit bij aan realisatie meer betaalbare woningen, beperkt zich tot toewijzing.

Type sturing Gericht op samenwerking met ontwikkelende partijen: vraagt wel stevige onderhandelingen

Sturend: juridisch afdwingbaar

Uitvoering Benodigde inzet (intern) • Vraagt om commitment hele organisatie • Vergt kennis om afspraken goed vast te leggen in anterieure overeenkomst. • Vergt uitwerking inhoudelijke beleidsregels (bijv. doelgroepen, kwaliteit, prijzen, etc.) • Inzet organisatie zit vooral aan voorzijde ontwikkelingstraject (beleidsregels, maken afspraken) •

•

• •

Voor het opstellen van een huisvestingsverordening dient een goede en uitgebreide onderbouwing van schaarste te worden gemaakt. Controle en handhaving (inzet zelf te bepalen) Relatief gemakkelijk in te voeren aangezien Montfoort al over Huisvestingsverordening beschikt (samen met U10gemeenten). Uitvoering in vergunningsverlening zal in praktijk nodige capaciteit vergen (VTW-er)

Beoordeling in context Montfoort ++ (indien geen doelgroepenverordening) Van wezenlijke meerwaarde om mee te werken, als er geen doelgroepenverordening is, maar bepalingen zijn dan niet afdwingbaar Met de uitgangspunten huidige Woonvisie en het bijbehorende woningbouwprogramma ligt er al een goede basis in Montfoort. In de basis is dit al in te zetten. Aanscherpen bij actualisatie volstaat. Onderhandelaars krijgen veel meer kader en context mee, waardoor betere afspraken worden gemaakt. Bij niet-naleving anterieure afspraken is civiele procedure nodig (i.t.t. afspraken o.b.v. doelgroepenverordening). Nu: Straks: ++ Gelet op de doelen van de gemeente (realisatiewens) biedt de inzet van een Huisvestingverordening op dit moment geen aanknopingspunten voor goedkope koop of middenhuur. Wanneer wetswijziging Huisvestingswet er komt, wordt Huisvestingsverordening interessanter om de toewijzing te regelen in zowel middenhuur als nieuwbouw koop, inclusief toewijzing aan lokale inwoners (zoals de raad wenst).