Bijlage 2b Toelichting

Toelichting bestemmingsplan Molenaarsgraaf, Graafdijk-Oost 37

Toelichting bestemmingsplan Molenaarsgraaf, Graafdijk-Oost 37

Identificatie NL.IMRO.1978.BPgraafdkoost37MLN-VG01 Datum 11 maart 2024 Planstatus Vastgesteld Versie 2.0

2

1.

2.

3.

4.

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding .................................................................................................. 5

1.2

Plangebied .................................................................................................. 6

1.3

Kader .......................................................................................................... 7

1.4

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 8

1.5

Maatschappelijk draagvlak .......................................................................... 8

1.6

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid.............................. 9

1.7

Communicatie ............................................................................................ 9

1.8

Realisatie .................................................................................................... 9

1.9

Leeswijzer................................................................................................... 9

Planbeschrijving .................................................................................................................... 10 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 10

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 12

Verantwoording beleidskader ......................................................................................... 17 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 17

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 20

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 30

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 32

Verantwoording sectorale aspecten ............................................................................. 35 4.1

Milieueffectrapportage .............................................................................. 35

4.2

Watertoets ................................................................................................ 36

4.3

Geluid ....................................................................................................... 41

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 43

4.5

Bedrijven en milieuhinder ......................................................................... 44

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 48

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 50

4.8

Ecologie .................................................................................................... 51

4.9

Bodem ...................................................................................................... 53

4.10 Archeologie en cultuurhistorie .................................................................. 55 4.11 Duurzaamheid en klimaatadaptatie ........................................................... 57 5.

Juridische planbeschrijving .............................................................................................. 59 5.1

Inleiding ................................................................................................... 59

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 59

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 59

5.4

Aanduidingen ........................................................................................... 60

3

Bijlage 1 2 3 4

Omschrijving Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Verkennend (asbest)bodemonderzoek Quickscan Wet natuurbescherming

Auteur Voortman Ingenieurs Adcim

Kenmerk R-JVO/1888

Datum 21-03-2023

20230040-D-VO1.0

04-04-2023

Blom Ecologie

2023-0981

Nota van zienswijze

Gemeente Molenlanden

Molenaarsgraaf, Graafdijk-oost 37

05-10-2023 (revisie 07-12-2023) Maart 2024

4

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding Aan de Graafdijk-Oost 37 te Molenaarsgraaf is een woonboerderij gelegen en autobedrijf De Brik gevestigd. De bedrijfseigenaar die meerdere decennia het autobedrijf exploiteert, woont in één van de twee bedrijfswoningen in de woonboerderij. De bedrijfseigenaar is inmiddels op leeftijd en de volgende generatie dient zich aan om het bedrijf over te nemen. Recent is de zoon van de bedrijfseigenaar als mede-eigenaar tot het autobedrijf toegetreden. Om een toekomstbestendige situatie te creëren is het plan ontstaan om in het achterste gedeelte van de woonboerderij een nieuwe bedrijfswoning toe te voegen, waar de zoon van de huidige bedrijfseigenaar komt te wonen. Omdat de overige twee bestaande woningen in de woonboerderij niet gebruikt zullen worden als bedrijfswoning, worden deze woningen omgezet naar burgerwoningen zodat deze woningen bewoond kunnen blijven. De zoon van de huidige bedrijfseigenaar heeft een zoon die specifieke zorg nodig heeft. De nieuwe woning wordt hierop ingericht. Zodoende voorziet dit plan ook in het bieden van een geschikte woning voor een familie met een hulpbehoevend kind. In de woonboerderij zijn twee vergunde bedrijfswoningen aanwezig. Vanwege het ontbreken van de aanduiding ‘bedrijfswoning’ in het vigerend bestemmingsplan, zijn er volgens het bestemmingsplan geen bedrijfswoningen toegestaan.

Het aantal toegestane woningen op dit perceel wordt met dit plan vastgelegd. Het plan is echter strijdig met het vigerende bestemmingsplan ‘Dorpskernen’, vastgesteld op 13 januari 2012 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Graafstroom. Het plangebied heeft de bestemmingen ‘Bedrijf’. Burgerwoningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Het plan is met een principeverzoek voorgelegd bij de gemeente Molenlanden. De gemeente heeft aangegeven te willen meewerken aan het plan door het doorlopen van een bestemmingsplanwijziging.

5

1.2 Plangebied Het plangebied betreft de percelen Graafdijk-Oost 36, 36a, 37 en 37a, kadastraal bekend gemeente Molenaarsgraaf, sectie D, nummers 340, 580 en 581. De percelen Graafdijk-Oost 36 en 37 betreffen de woningen in de woonboerderij. Het perceel Graafdijk-Oost 36a is gelegen ten oosten van de woonboerderij waarop een schuur is gebouwd. Het autobedrijf is bekend onder het adres Graafdijk-Oost 37a. Voor het plan dient de gehele bedrijfsbestemming gewijzigd te worden. Dat betekent dat het perceel ten zuiden van Graafdijk-Oost 36a betrokken wordt bij het plan. Dit perceel is kadastraal bekend gemeente Molenaarsgraaf, sectie D, nummer 484. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de openbare weg GraafdijkOost. Het woonperceel Graafdijk-Oost 35b zorgt voor de oostelijke begrenzing van het plangebied en de wetering voor de zuidelijke begrenzing. Het plangebied wordt tenslotte aan de westzijde begrensd door de woonpercelen Graafdijk-Oost 38, 39 en 39a.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

6

1.3 Kader Bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’. Het plangebied heeft de enkelbestemming: • Bedrijf. De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie – 1; • Waarde – Archeologie – 2; • Waterstaat – Waterkering. Met de aanduidingen: • Bouwvlak; • Maatvoeringsaanduiding: maximum bebouwingspercentage: 60%; • Maatvoeringsaanduiding: maximum goothoogte: 4 m.

Afbeelding 2: Uitsnede vigerende bestemmingsplankaart

Het plan is in strijd met het bestemmingsplan. Binnen de regels van het vigerend bestemmingsplan zijn geen burgerwoningen toegestaan. Middels voorliggende bestemmingsplanwijziging wordt het plan juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Tevens wordt met deze herziening het aantal woningen op het perceel juridischplanologisch vastgelegd.

7

1.4 Maatschappelijk resultaat Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een nieuwe, geactualiseerde en gedigitaliseerde juridische regeling geboden. Met het nieuwe bestemmingsplan worden de bestaande twee woningen in de boerderij omgezet naar burgerwoningen. Daarnaast wordt een derde woning toegevoegd als zijnde een bedrijfswoning.

1.5 Maatschappelijk draagvlak Participatie De initiatiefnemer heeft de omwonenden Graafdijk-Oost 35b, 38 en 39 geïnformeerd over het plan (Graafdijk-Oost 36, 36a, 37 en 37a zijn in eigendom van de initiatiefnemers). De bewoners van Graafdijk-Oost 35b en 38 hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het plan. Ook de bewoners van Graafdijk-Oost 39 hebben aangegeven geen problemen te hebben met het plan. Wel hebben zij aangegeven dat de nieuwe uitrit niet wordt voorzien van grind vanwege het geluid. Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg worden de overlegpartners betrokken bij het plan, waaronder in ieder geval de Provincie Zuid-Holland, het Waterschap Rivierenland en de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid. Zienswijzen Op de voorbereiding van een ruimtelijke procedure is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben vanaf 28 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen (Gemeenteblad 2023, nummer 557341), waarbij eenieder in de gelegenheid werd gesteld om zienswijzen kenbaar te maken. Bij de gemeente is 1 zienswijze op het plan binnengekomen.

In de nota van zienswijze, welke is toegevoegd aan de bijlage van deze toelichting, is de zienswijze samengevat en van een antwoord voorzien. Naar aanleiding van de zienswijze is de toelichting tekstueel aangepast. Waar in de toelichting werd gesproken van grindverharding, is dit aangepast naar geluidsluwe halfverharding. Ambtshalve wijziging In een eerdere planversie werd uitgegaan dat relatief veel groen werd verwijderd ten behoeve van de aanleg van de nieuwe oprit. Naar aanleiding van een reactie van de Omgevingsdienst hierop, is in het ontwerp-bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is geregeld dat enkele groenelementen behouden zullen blijven. Het behoud van deze groenelementen was echter nog niet verwerkt in de ecologische quickscan die onderdeel uitmaakte van het ontwerpbestemmingsplan. Dit is inmiddels wel verwerkt in de quickscan. De conclusie is dat het behoud van groen meerwaarde vormt in het kader van ecologie. De algehele conclusie van de quickscan is onveranderd gebleven. De ‘oude’ quickscan is middels

8

een ambtshalve wijziging vervangen door de gereviseerde quickscan in de bijlage van deze toelichting.

1.6 Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.7 Communicatie Er wordt op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via het huis-aan-huisblad Het Kontakt en het digitale Gemeenteblad).

1.8 Realisatie Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de ter inzage termijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning kan dan worden aangevraagd.

1.9 Leeswijzer Deze toelichting van het bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van het plan zijn beschreven: • Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; • Hoofdstuk 3: Verantwoording beleidskaders; • Hoofdstuk 4: Verantwoording sectorale aspecten; • Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

9

2.

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en stedenbouwkundige structuur Molenaarsgraaf is ontstaan als lintbebouwing langs de Graafstroom. Na de Tweede Wereldoorlog heeft het lintbebouwingsdorp – net zoals de meeste dorpen in de Alblasserwaard – een grote groei doorgemaakt, welke is terug te zien in de seriematige uitbreidingswijken rondom de oorspronkelijke kern van het dorp. Vanuit de lintbebouwing is er een buurtschap ontstaan, van waaruit het een grote groei heeft gekend. Vanaf de Graafdijk-Oost, ter hoogte van de Kerkweg naar Brandwijk, is bebouwing gerealiseerd richting het zuiden, de polder in. Ook is bebouwing richting het noorden gerealiseerd, dit deel maakt echter onderdeel uit van de kern Brandwijk. De lintbebouwing langs de Graafstroom kenmerkt zich door een afwisseling van (grotere) boerderijen, (kleinere) arbeiders-/knechtenhuisjes en vervangende nieuwbouwwoningen. Hier en daar hebben de bestaande boerderijen hun agrarische functie verloren en zijn volledig in gebruik als woonfunctie of regulier bedrijfsfunctie. Daardoor wisselen agrarische bedrijven, kleinschalige bedrijvigheid, detailhandel en burgerwoningen elkaar af. Wat betreft de architectuur van de bebouwing ziet men een afwisseling van traditionele en moderne bebouwing. De gebruikte bouwmaterialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de nieuwbouw overwegend traditioneel.

De gebruikte kleuren zijn ingetogen en in harmonie met het omliggende landschap. Tussen de bebouwing vindt men op enkele plekken smalle en brede doorzichten naar het achterliggende slagenlandschap. De verkavelingsrichting van het slagenlandschap en de oriëntatie van de bebouwing is hoofdzakelijk haaks op de Graafstroom gericht.

2.1.2 Huidige status/gebruik Het plangebied maakt onderdeel uit van de cultuurhistorische lintbebouwing langs de Graafdijk-Oost. Op het perceel is een woonboerderij gebouwd, waar op dit moment twee bedrijfswoningen aanwezig zijn (Graafdijk-Oost 36 en 37). Vanwege de bedrijfsbestemming op dit perceel, betreffen dit twee bedrijfswoningen. Achter de woonboerderij is automobielbedrijf De Brik gevestigd (Graafdijk-Oost 37a). Het bedrijf is gespecialiseerd in de handel in nieuwe en gebruikte occasions en betreft tevens een reparatie- en servicebedrijf. Daarnaast kunnen particulieren zelf hun voertuigen wassen. Als onderdeel van het bedrijf zijn er enkele bedrijfsgebouwen gebouwd op het bedrijfsperceel. Zo is op het bedrijf voorzien van een moderne werkplaats, een showroom, een wasplaats en wasboxen.

10

De schuur aan de Graafdijk-Oost 36a wordt verhuurd aan een bedrijf. De lange schuur ten zuiden van Graafdijk-Oost 36a is in eigendom van de bewoner van Graafdijk-Oost 35. Het bedrijfsgebouw op dit perceel wordt gebruikt door een rietdekkersbedrijf.

Afbeelding 3: Zicht op de woonboerderij en de ontsluiting

Afbeelding 4: Overzicht functies en bebouwing binnen het plangebied

11

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Het perceel Graafdijk-Oost 36-37 te Molenaarsgraaf betreft een bedrijfsperceel waar automobielbedrijf De Brik is gevestigd. Daarnaast is op het perceel een woonboerderij gebouwd, voorzien van twee bedrijfswoningen. In één van deze twee bedrijfswoningen woont de huidige bedrijfseigenaar. Hij is op leeftijd en zal binnenkort gaan stoppen met het werken bij het bedrijf. Zijn zoon zal het automobielbedrijf gaan overnemen. Omzetting bedrijfswoningen naar burgerwoningen Vanwege het feit dat de koppeling tussen de huidige twee bedrijfswoningen en het bedrijf als gevolg van dit plan wordt verwijderd, mogen zij volgens de regels niet meer in de bedrijfswoning wonen. Immers, een bedrijfswoning is slechts bestemd voor bewoning door personen wiens huisvestiging noodzakelijk is voor het bijbehorende bedrijf. Dat zal in de toekomst niet meer het geval is, waardoor bewoners die geen relatie hebben met het bedrijf juridisch-planologisch niet meer in de woningen mogen wonen. Om te voorkomen dat deze woningen niet bewoond kunnen worden, worden de huidige twee bedrijfswoningen gewijzigd naar burgerwoningen. De woningen krijgen daarmee een woonbestemming. Hierdoor kunnen de woningen gebruikt worden voor het regulier wonen. Vastleggen aantal toegestane woningen In de woonboerderij zijn nu twee vergunde bedrijfswoningen aanwezig.

In het vigerend bestemmingsplan zijn volgens de regels geen bedrijfswoningen toegestaan door het ontbreken van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Met deze herziening wordt het aantal toegestane woningen op dit perceel vastgelegd. Toevoegen derde woning zijnde een bedrijfswoning De zoon van de huidige bedrijfseigenaar wil bij de bedrijfsovername graag bij het bedrijfsperceel wonen. Dit omdat hij 24/7 toezicht wil houden op het bedrijfsperceel. Met dit plan wordt aan de achterkant van de woonboerderij een bedrijfswoning toegevoegd door het boerderij verder op te splitsen (het boerderijvolume wordt daarbij dus niet uitgebreid), zodat de toekomstige bedrijfseigenaar van het automobielbedrijf hier kan komen te wonen. Huisvesting voor gezin met hulpbehoevend kind (generatiewoning) De toekomstige bedrijfseigenaar heeft een kind die specifieke zorg nodig heeft. De nieuwe bedrijfswoning wordt hier specifiek voor ingericht. Zodoende voorziet dit plan ook in het bieden van een geschikte woning voor een familie met een hulpbehoevend kind. Omdat ouders en kind bij elkaar blijven wonen, is er sprake van een generatiewoning. Daarmee is deze woning ook aan te merken als een levensloopbestendige woning. Dit is juridisch-planologisch vastgelegd in de regels van het plan.

12

Wonen en werken met aandacht voor zorg Het plan voorziet in de huisvesting van de huidige bedrijfseigenaar en zijn zorgbehoevende zoon op hetzelfde perceel. Doordat de huidige bedrijfseigenaar en zijn zoon op hetzelfde perceel komen te wonen, ontstaat er ook automatisch een toekomstbestendige mantelzorgsituatie. Hierdoor wonen en werken meerdere generaties op hetzelfde perceel, met aandacht voor zorg. Drukrioolgemaal Aan de noordwestzijde van het plangebied is een drukrioolgemaal aanwezig. Hierop wordt niet gebouwd.

Afbeelding 5: Schetsmatig ontwerp

13

2.2.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting De woningen worden op dit moment ontsloten via twee uitritten (in Afbeelding 6 aangegeven met een gele en oranje pijl). Daarnaast bevindt zich aan de oostzijde van het perceel een tweede inrit voor de schuur aan de Graafdijk-Oost 36a (groene pijl). Ook de langgerekte schuur, welke in eigendom is van Graafdijk-Oost 35b, heeft een eigen inrit (rode pijl). In de nieuwe situatie blijven de bestaande inritten behouden. Zoals nu voorzien zullen de bestaande uitritten (gele en oranje pijl) gebruikt worden voor de woningen Graafdijk-Oost 36 en 37. Ook het gebruik van de andere uitritten (groene en rode pijlen) wijzigen niet. Een nieuwe inrit (blauwe pijl) wordt gerealiseerd ten behoeve van het autobedrijf en de bedrijfswoning. De nieuwe inrit wordt voorzien van geluidsluwe halfverharding.

Ontsluiting achterliggende bedrijven Ontsluiting woning Graafdijk-West 36a Ontsluiting woning Graafdijk-West 36 Ontsluiting woning Graafdijk-West 37 Ontsluiting bedrijf en bedrijfswoning Afbeelding 6: Overzicht perceelontsluitingen

Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing perceelsontsluiting De houtopstanden aan de noordwestzijde van het plangebied blijven bij de aanleg van de nieuwe (bedrijfs)perceelsontsluiting daar waar mogelijk behouden. Daarnaast wordt er een haag gerealiseerd langs de nieuwe perceelsontsluiting. Het doel is om de nieuwe ontsluiting ruimtelijk in te passen. Met het aanleg en behoud van groen 14

langs de nieuwe perceelsontsluiting wordt het zicht op deze perceelsontsluiting in ieder geval zoveel als mogelijk weggenomen. Het behouden en aanleggen van groen langs de perceelsontsluiting is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit plan (artikel 3.3.2). Omdat deze maatregel pas doel treft zodra de nieuwe perceelsontsluiting is gerealiseerd, is een koppeling gemaakt met het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor de aanleg van deze perceelsontsluiting. Indien de landschappelijke inpassing achterwege wordt gelaten of onvoldoende wordt uitgevoerd, is het gebruik van de perceelsontsluiting in strijd met het bestemmingsplan en kan de gemeente handhavend optreden. Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Dit parkeerbeleid is gebaseerd op de CROW publicatie 38. In het CROW-beleid wordt uitgegaan van een bandbreedte van een minimale tot een maximale parkeernorm. In de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' wordt uitgegaan van het gemiddelde hiervan. De gemeente Molenlanden valt qua stedelijkheidsgraad in zijn geheel in de categorie ‘niet stedelijk’. Qua gebiedstype is het plangebied gelegen binnen het gebiedstype ‘buitengebied’. De woonboerderij wordt voorzien van 3 woningen in de nieuwe situatie. Derhalve wordt uitgegaan van de categorie ‘koop, woning, tussen/hoek’.

Voor wat betreft het automobielbedrijf, het kraanverhuurbedrijf en het rietdekkersbedrijf is uitgegaan van de categorie ‘bedrijf arbeidsextensief/ arbeidsextensief’. Tabel 1: Berekening parkeerbehoefte Categorie Kencijfer Woningen, bewoners 1,7 per woning Woningen, bezoekers 0,3 per woning Automobielbedrijf 1,1 per 100 m² bvo Kraanverhuurbedrijf 1,1 per 100 m² bvo Rietdekkersbedrijf 1,1 per 100 m² bvo

Aantal 3 3 8,18 0,86 2,92

Behoefte 5,10 parkeerplaatsen 0,90 parkeerplaatsen 9,00 parkeerplaatsen 0,95 parkeerplaatsen 3,22 parkeerplaatsen

Totaal:

19,2 parkeerplaatsen

In afbeelding 7 is inzichtelijk gemaakt hoe de parkeerbehoefte opgelost zou kunnen worden. De bewoners van de woningen kunnen daarbij parkeren op de parkeerplaatsen aan de Graafdijk-West en aan de parkeerplaatsen langs de nieuwe inrit. De parkeerplaatsen voor het automobielbedrijf worden op het bedrijfsterrein zelf opgelost, zoals dat nu ook het geval is. Uiteindelijk zal bij de omgevingsvergunningaanvraag de definitieve parkeersituatie inzichtelijk worden gemaakt. De parkeerregels uit het ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ zijn in de regels van dit plan overgenomen in de planregels. In de fase van vergunningverlening moet worden getoetst aan deze parkeerregels. Zodoende is het realiseren van voldoende parkeerplaatsen in dit plan juridisch-planologisch geborgd.

15

Afbeelding 7: Mogelijke parkeeroplossing

16

3.

Verantwoording beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven als de ondergrond. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke Rijksbelangen in het Barro.

17

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting van een bestemmingsplan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het Bro biedt geen verdere definitie van het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’. Inmiddels is door jurisprudentie wel een verder beoordelingskader van dit begrip ontstaan: De bouw van één woning is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156). Ook een plan dat voorziet in de planologische inpassing van drie woningen is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS: 2014:3929). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is tevens niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRVS 18 december 2013, ECLI: NL:RVS:2013: 2471). Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3).

Toetsing aan ladder voor duurzame verstedelijking Het plan voorziet in de juridisch-planologische toevoeging van twee wooneenheden. Op basis van bovenstaande jurisprudentie is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is.

3.1.4 Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters Middels dit voorbereidingsbesluit verklaart de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening dat voor het werkingsgebied van het voorbereidingsbesluit een algemene maatregel van bestuur wordt voorbereid over de inhoud van bestemmingsplannen en andere ruimtelijke besluiten op decentraal niveau voor de bouw van hyperscale datacenters. 18

In het coalitieakkoord is aangegeven dat hyperscale datacenters een onevenredig groot beslag leggen op de beschikbare duurzame energie in verhouding tot de maatschappelijke en/of economische meerwaarde. Daarom wil het kabinet de landelijke regie en de toelatingscriteria bij de vergunningverlening aanscherpen. Het kabinet wil daarom op nationaal niveau in overleg met medeoverheden aanvullend aan de Nationale Omgevingsvisie nadere ruimtelijke keuzes maken waar deze hyperscale datacenters in Nederland gevestigd kunnen worden waarna deze keuzes in instructieregels worden vastgelegd. Het is daarom wenselijk te voorkomen dat voordat deze instructieregels zijn opgesteld en de criteria wettelijk zijn vastgelegd nieuwe hyperscale datacenters in Nederland worden vergund, opgericht en gevestigd. Het plan heeft geen raakvlak met dit voorbereidingsbesluit.

19

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid Holland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie Zuid Holland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zeven richtinggevende ambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van ZuidHolland. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6.

Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten.

Het plan voorziet in het toevoegen van een extra woning (en in de juridischplanologische toevoeging van twee woningen) op een bestaand bebouwd perceel binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Daarmee is er sprake van het beter benutten van de bestaande bebouwd perceel. 20

Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Gezien het sterke contrast tussen een dynamische stedelijke omgeving en open deltalandschappen in Zuid-Holland, is zorg voor de ruimtelijke kwaliteit in het bijzonder van belang. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van goede ruimtelijke ordening: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. De essentie van het ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten toevoegen aan het gebied en de samenleving. Het plan voorziet in het herstellen van een omissie in het bestemmingsplan door de bestaande twee woningen planologisch vast te leggen. Daarnaast wordt met het plan een extra bedrijfswoning toegevoegd teneinde de bedrijfsovername mogelijk te kunnen maken. De toegevoegde woning wordt zorggeschikt gemaakt ten behoeve van de zorgbehoevende zoon van de toekomstige bedrijfseigenaar.

Zodoende kan de toekomstige bedrijfseigenaar bij het bedrijf gaan wonen en wordt daarmee de bedrijfsovername mogelijk gemaakt. Daarmee voorziet het plan indirect ook in het behoud van een bestaand bedrijf en bijbehorende werkgelegenheid in Molenaarsgraaf. De woonboerderij betreft een cultuurhistorisch waardevol gebouw. Door de woonboerderij te splitsen in drie wooneenheden, worden de (onderhoud)kosten aan de woonboerderij ook gedeeld en ontstaat er meer draagvlak om het cultuurhistorisch waardevol gebouw goed te onderhouden. Daarmee wordt een toekomstbestendige situatie gecreëerd voor het gebouw. Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is voor de provincie Zuid-Holland een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. De kwaliteitskaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De kwaliteitskaart biedt een middel om vroeg in het planproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Het verbinden van nieuwe ontwikkelingen aan de bestaande gebiedskenmerken vormt hierbij uitgangspunt.

Met betrekking tot de kwaliteitskaart zijn voor het plangebied de laag van de ondergrond, de laag van cultuur- en natuurlandschappen en de laag van de stedelijke occupatie relevant. Laag van de ondergrond Het plangebied is gelegen binnen de gebieden ‘bijzonder reliëf en aardkundige waarden’ en ‘veencomplex – veen’.

21

Veencomplex – veen

Bijzonder reliëf en aardkundige waarden

Afbeelding 8: Uitsnede Kwaliteitskaar – Laag van de ondergrond

Bijzonder reliëf en aardkundige waarden Zuid-Holland is, uitgezonderd de duinen en de dijken, relatief plat. Binnen dit platte land is nog een aantal bijzondere, natuurlijke hoogteverschillen te vinden. Het betreft strandwallen in de kustzone, oude stroomruggen, kreken en geulafzettingen, rivierduinen met donken en oude bovenlanden met restveen. Vanwege de hogere ligging waren deze plekken aantrekkelijk voor (pre)historische bewoning. Het zijn vaak plekken van grote archeologische en aardkundige waarde. Behoud van dit reliëf houdt de leesbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het gebied in stand. De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Richtpunten: • Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand; • Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Veencomplex – veen Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengronden met een hoge waterstand. Het veen kent een geringe draagkracht. Daarnaast vinden we hier een groot aantal bestaande en voormalige plassen.

De voormalige plassen zijn drooggemalen en

22

staan bekend als droogmakerijen. De ondergrond in deze droogmakerijen varieert van venig tot (oude zee)klei. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. Richtpunt: • Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. Het plan voorziet niet in wijzigingen in de ondergrond, patronen en reliëf van het landschap of de veengronden. Het plan is niet in strijd met de richtpunten. Laag van de natuur- en cultuurlandschappen Het plangebied is gelegen binnen de gebieden ‘veenweidelandschap’ en ‘linten’.

Afbeelding 9: Uitsnede Kwaliteitskaar – Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Veenweidelandschap De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, 23

linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). Veenstromen, dijken en kades vormen landschappelijke structuurdragers en begrenzen de (open) poldereenheden. Het gebruik richt zich op behoud van de maat van de poldereenheden, het verkavelingspatroon, de beplanting, de kades en dijken en de zichtbaarheid van water in de vorm van sloten, weteringen en boezems. Een duurzaam gebruik en eigenaarschap van het veen(weide)gebied is van belang. Het maken van nieuwe (agrarische) natuurlandschappen met een (extensieve) recreatieve functie behoort daarbij tot de mogelijkheid. In het oosten van de provincie is het veengebied vermengd met oeverwallen en kommen van het rivierenlandschap. In delen is het voor de oeverwallen kenmerkende fruitteelt aanwezig. De kommen zijn grootschalig met regelmatige (cope)verkaveling, maar gaan al snel over in het veenweidelandschap. Deze overgangen zijn nauwelijks tot niet zichtbaar en staan dan ook niet op kaart. Richtpunten: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen.

Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Linten Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Om die reden worden linten beschouwd als onderdeel van de tweede laag. Op kaart zijn zowel de linten buiten als binnen het stedelijk gebied aangegeven. De linten binnen het stedelijk gebied zijn met name opgenomen om de relatie met het lint in het buitengebied aan te geven. Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.

Aansluiten bij de huidige korrel betekent, dat bij een lint met grootschalige bebouwing, grote loodsen of schuren inpasbaar zijn, maar bij een lint met kleinschalige bebouwing niet. Bestaand dwarsprofiel richtinggevend betekent het in stand houden van het bestaande wegprofiel (breedte, beplanting en berm), aansluiten bij de bestaande afstand van bebouwing tot de weg, (a)symmetrie van het lint, diepte van de (bouw)kavels en dergelijke. Om het lint transparant te houden, dienen doorzichten vanaf de weg naar het achterliggende landschap intact te blijven. Respect voor historische gaafheid van het lint tenslotte, houdt in dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden wordt met cultuurhistorische kwaliteiten van zowel het lint als geheel, als van de individuele bebouwing. Bestaande linten kunnen worden verlengd met inachtneming van bovenstaande uitgangspunten voor 24

een lint, als dit bijdraagt aan de leesbaarheid van het landschap en dit de (verdere) verdichting en verdikking van hetzelfde lint voorkomt. Richtpunten: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied; • Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst; • Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend; • Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Het plan voorziet niet in het aantasten van de richtpunten van het veenweidelandschap. De gebiedseigen woonboerderij op het perceel wordt gesplitst in drie wooneenheden. Daarmee ontstaat er een toekomstbestendige situatie voor dit gebouw. Zodoende draagt het plan bij aan het behoud van de karakteristieken van het lint. Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied is gelegen binnen het gebied ‘steden en dorpen’.

Steden en dorpen

Afbeelding 10: Uitsnede Kwaliteitskaar – Laag van de stedelijke occupatie

Steden en dorpen Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende 25

landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. Richtpunten: • Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. • Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. • Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. • Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. • Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stadsen dorpsranden). • Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. • Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. • Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. • Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht. Het plan voorziet in het realiseren van een toekomstbestendige situatie voor de waardevolle woonboerderij.

Daarmee draagt het plan bij aan het behoud van de karakteristieke kenmerken en identiteit van het dorp.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 2 februari 2022 de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9). Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a) De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); 26

b) Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: ▪ zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c) Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: ▪ Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen. De uitleg van de begrippen inpassen, aanpassen en transformeren hoeven een bestuurlijke uitleg/interpretatie door de gemeenteraad. Daarbij komt de raad beoordelingsruimte toe. Volgens de toelichting bij de verordening wordt het volgende verstaan. Inpassen Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad.

De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een kavel. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een woning in een lint. Bij inpassen veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt voldaan aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met topkwaliteit. Aanpassen Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Een voorbeeld is de aanleg of verbreding van een provinciale weg. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken duidelijk invloed van de nieuwe ontwikkeling. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat. Omdat in deze gevallen niet aan (alle) richtpunten ruimtelijke kwaliteit kan worden voldaan, zijn ontwerpoptimalisatie, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Transformeren Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. Er ontstaat een nieuwe toekomst voor het gebied met een nieuwe gebiedsidentiteit. De impact van deze plannen op een gebied is groot. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige 27

recreatiegebieden. Gelet op de wezenlijke verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten ruimtelijke kwaliteit kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat die nog niet is ondervangen in de richtpunten. In de meest verregaande vorm van transformatie is van de huidige identiteit niets meer zichtbaar. In alle gevallen is het belangrijk om aansluiting te zoeken bij structuren en patronen aan de rand van de omgeving, bijvoorbeeld een bosrand, waterloop of woonlint. Het ontwerp kan gepaard gaan met inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen in de omgeving. Gelet op de omvang van de ontwikkeling kunnen dergelijke maatregelen – eenvoudiger dan bij aanpassen – onderdeel uitmaken van hetzelfde plan. Bij transformatie-opgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat.

Afbeelding 11: Stroomschema inpassen, aanpassen, transformeren

Het plan kan worden geschaard onder de categorie ‘inpassen’. Het plan past binnen de bestaande gebiedsidentiteit en voorziet niet in wijzigingen op structuurniveau. Het sluit aan op de aard en de schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Stedelijke ontwikkelingen In paragraaf 6.2.3 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor stedelijke ontwikkelingen. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: • De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; • Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma Ruimte.

28

Het plan voorziet in de juridisch-planologische toevoegen van twee wooneenheden. Daarmee is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling (zie tevens paragraaf 3.1.3 van deze toelichting). Het doorlopen van de ladder is niet nodig.

29

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open, voor elkaar’ In de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. De opvolgende visie ‘open voor elkaar’ benadrukt het bijzondere cultuurhistorische landschap, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven als kernwaarden. Het plan voorziet in het juridisch-planologisch borgen van de bestaande twee woningen in het bestemmingsplan. Tevens wordt een extra bedrijfswoning toegevoegd in de bestaande woonboerderij teneinde de bedrijfsopvolging te kunnen realiseren. Hiermee voorziet het plan in het behouden van een lokaal gebonden bedrijf en kunnen de mensen die hier nu wonen, blijven wonen.

3.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied een dynamische stedelijke zone. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld. Er wordt onderscheid gemaakt in: • Stedelijk gebied; • Voorzieningendorpen; • Woondorpen. De huidige afspraak is een netto toevoeging van maximaal 3.364 woningen netto in totaal voor de regio voor de periode 2015-2025. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 0,7% huishoudensgroei per jaar. Molenaarsgraaf is aangeduid als een woondorp. Woondorpen behouden hun kwaliteit door investeringen in particuliere woningen en de openbare ruimte. De woondorpen zijn met hun hechte gemeenschappen vitaler dan ooit.

Veel huishoudens behoren tot traditionele of moderne burgerij. Zij hebben een sterk lokaal sociaal netwerk en gebruiken dat. Voorzieningen vinden ze op korte afstand in het naastgelegen voorzieningendorp. Als er lokaal een concrete vraag naar nieuwe woningen ontstaat, is er ruimte voor vraaggerichte maatwerkplannen, vaak slechts enkele woningen maar wel van belang voor de inwoners van een dorp. 30

Het plan voorziet in het planologisch vastleggen van de twee bestaande woningen in de woonboerderij door in de woonboerderij twee burgerwoningen toe te staan. Daarnaast wordt met dit plan een extra bedrijfswoning toegevoegd. Hiermee voorziet het plan in feite in het toevoegen van twee woningen. Deze woningen worden thans al bewoond, waardoor de woningen niet direct beschikbaar komen op de woningmarkt. De nieuwe bedrijfswoning zal worden bewoond door de zoon van de huidige bedrijfseigenaar. Hij zal een woning achterlaten die aangeboden zal worden op de woningmarkt.

31

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Toekomstvisie Molenlanden De Toekomstvisie Molenlanden 2030 ‘Eigenheid in verbondenheid’ houdt de gemeente op koers tot 2030 door dialoog, nabijheid en ambitie. Op zes onderwerpen beschrijft de visie de landelijke en lokale trends en de wensen van de gemeente. Deze trends die de gemeente ziet, gebruikt de gemeente om de wensen mogelijk te maken. Per onderwerp schetst de gemeente het beeld voor het jaar 2030. Deze zes beelden samen bepalen het integrale beeld voor wat de gemeente in 2030 wil zijn: • Inclusieve samenleving: in onze samenleving staat gezondheid voorop en zijn alle inwoners even belangrijk; • Leefomgeving: de omgeving waarin we wonen voelt veilig en is zo ingericht dat we grote gevolgen van klimaat op kunnen vangen. Er staan genoeg woningen in onze gemeente waar vraag naar is; • Economie: Molenlanden is een gemeente waar innovatie een belangrijke plek heeft en ondernemen vanzelfsprekend is; • Recreatie en Toerisme: het toerisme in Molenlanden is in balans; • Klimaat en energie: we werken samen aan een circulair, energieneutraal, klimaatbestendig en schoon Molenlanden met aandacht voor een eerlijke voedselketen waarin afval wordt gezien als grondstof; • Bereikbaarheid: Inwoners van Molenlanden ervaren met verschillende vervoersmiddelen dat onze dorpen, de vestingstad en de regio veilig en goed bereikbaar zijn.

Het plan heeft voornamelijk betrekking op de onderwerpen inclusieve samenleving, leefomgeving en economie. Het plan voorziet in een toevoeging van bedrijfswoning die tevens geschikt is voor de zorgbehoevende zoon van de nieuwe bewoner. Hiermee onstaat er een toekomstbestendige situatie voor het bedrijf, omdat de zoon van de huidige bedrijfseigenaar hiermee het bedrijf kan overnemen. Het plan voorziet dus in het bieden van een geschikte woning voor de zorgbehoevende zoon (inclusieve samenleving). Ook voorziet het plan in het behoud van het bedrijf en de bijbehorende werkgelegenheid (economie). Daarnaast voorziet het plan in het toevoegen van twee burgerwoningen aan de reguliere woningmarkt door de woonbestemming op te nemen. Zodoende draagt het plan ook bij tot het toevoegen van woningen (leefomgeving).

3.4.2 Woonvisie Molenlanden 2020-2024 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt: • Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029. • De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen.

32

•

•

•

•

De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnel de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken. Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen. Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).

In de woonvisie wordt Molenaarsgraaf bij Brandwijk geschaard. In Molenaarsgraaf zal het aantal oudere huishoudens zal de komende jaren toenemen. Uitbreiding van het aanbod aan nultredenwoningen is gewenst. De grootste behoefte is afkomstig van gezinnen. Zij zoeken vooral een ruime grondgebonden koopwoning. Deels is dat al voorhanden in de bestaande voorraad. De totale woningvraag ligt op +90 woningen in de periode 2020 t/m 2029. Met het plan worden de bestaande woningen juridisch-planologisch vastgelegd als twee burgerwoningen. Daarmee komen deze twee woningen beschikbaar op de reguliere woningmarkt als de woningen te koop komen. Daarnaast wordt een nieuwe bedrijfswoning toegevoegd aan de woonboerderij. Hiermee is het voor de toekomstige bedrijfseigenaar van het autobedrijf mogelijk om het bedrijf over te nemen. Tevens wordt de mogelijkheid geboden voor zijn zorgbehoevende zoon om in een geschikte woning te wonen. Zodoende ontstaat daarmee een generatiewoning. Omdat de woning geschikt gemaakt zal worden voor de zorgbehoevende zoon, zal (een deel van) de woning daarmee ook uitgevoerd worden als een levensloopbestendige woning. In de regels van dit plan is dit tevens juridisch geborgd door het opnemen van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – levensloopbestendige woning’.

3.4.3 Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ Op 27 oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ vastgesteld. Het doel van deze parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Molenlanden. Dit paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het parkeerbeleid. In de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020” zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ regelt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden voldaan aan de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020”.In paragraaf 2.2.2 ‘Verkeer en parkeren’ is beschreven dat dit plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Daarnaast is de parkeerregeling uit het paraplubestemmingsplan overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.