Bijlage 2a Toelichting

Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos. • Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor 31

•

klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen. Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).

Het plan speelt in op de behoefte naar levensloopbestendige woningen. Het Rijk zet in op langer zelfstandig thuis wonen. Mensen moeten langer op zichzelf blijven wonen in plaats van in beschermde woonzorginstellingen. Het plan sluit aan bij de Woonvisie Molenlanden 2020-2024. Een belangrijke pijler van de Woonvisie is het voorzien in kleinere en levensloopbestendige woningen voor de steeds grotere groep oudere huishoudens. Met dit plan wordt een toekomstbestendige situatie gecreëerd voor een leegstaand kantoorpand in de kern Noordeloos. Het plan betreft uitsluitend een inpandige verbouwing van een kantoorpand naar twee levensloopbestendige woningen. Het pand is door de jaren goed onderhouden door de eigenaren en voldoet aan de huidige isolatie- en duurzaamheidseisen voor woningen conform de meest actuele normen uit het Bouwbesluit. De toegepaste materialen zijn duurzaam en voor hergebruik geschikt. Het plan is in lijn met de duurzaamheidsambities van de gemeente Molenlanden. Het plan is een wenselijke ontwikkeling voor de gemeente Molenlanden.

3.5 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het plan past binnen de rijks-, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders.

32

4

Milieuaspecten

4.1 Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) Beleidskader In het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten, die m.e.r.- plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C activiteiten) en activiteiten, die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D activiteiten). Voor de bedoelde gevallen (onder de drempelwaarden bij zgn. D-activiteiten) geldt een ‘vormvrije’ m.e.r.-beoordelingsplicht zoals bedoeld in artikel 2, vijfde lid, onder b, van het Besluit m.e.r., op basis waarvan al dan niet de verplichting tot het opstellen van een MER ontstaat. Onderzoek Het plan betreft een inpandige verbouwing/transformatie van een kantoorpand naar twee woningen. Het ruimtebeslag en de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is beperkt en niet substantieel genoeg om aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het besluit m.e.r. De activiteit die het plan mogelijk maakt is niet opgenomen in bijlage C en D van het besluit m.e.r. Derhalve is geen m.e.r.- beoordeling of –besluit nodig. Conclusie Er hoeft geen (vormvrije) m.e.r.(beoordelings)-procedure doorlopen te worden en er hoeft dus ook geen m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen te worden. In de volgende hoofdstukken worden de verschillende milieuaspecten nader onderbouwd.

Er is hiermee afdoende aangetoond dat hier geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zoals omschreven in artikel 7.17 van de Wet milieubeheer.

33

4.2 Watertoets Beleidskader In het plangebied is Waterschap Rivierenland de waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheerder, de vaarwegbeheerder, de beheerder van de primaire en secundaire waterkeringen, beheerder van de rioolwaterzuiveringsinstallaties en wegbeheerder van de wegen buiten de bebouwde kom, niet zijnde rijks- of provinciale wegen. De watertoets heeft als doel het voorkomen dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met het duurzaam waterbeheer. Waterschapsbeleid Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 ‘Versterken, verbinden, vergroenen’ beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema’s: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit. Verordening ‘de Keur’ Het Waterschap Rivierenland heeft als regelgeving haar verordening de Keur. Deze verordening is bedoeld om watergangen, wateren, onderhoudspaden, kaden en dijken te beschermen tegen beschadiging.

In de verordening de Keur is geregeld dat langs A- en B-waterlopen een beschermingszone in acht dient te worden genomen. De beschermingszone is een obstakelvrije onderhoudsstrook die in de legger is aangewezen. Met deze zone wordt handmatig en/of machinaal onderhoud van de watergang vanaf de kant mogelijk gemaakt. Binnen de beschermingszone van een A- of B-watergang mogen niet zonder toestemming van het Waterschap Rivierenland werkzaamheden plaatsvinden die schade kunnen aanbrengen aan de watergang. Voor een A-watergang geldt in de Alblasserwaard een beschermingszone van 5 meter en voor een B-watergang 1 meter. Werkzaamheden in de watergang of de bijbehorende beschermingszone zijn vergunning- en of meldingsplichtig, omdat deze invloed hebben op de water aan- en afvoer, de waterberging of het onderhoud. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Het onderhoud en de toestand van de waterlopen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Onderzoek Watergangen Aan het plangebied grenzen twee B-watergangen. Het plan betreft een inpandige verbouwing/transformatie van een kantoorpand naar twee woningen.

Er vinden geen werkzaamheden plaats binnen de beschermingszone van een B-watergang en het plan voorziet niet in ingrepen aan watergangen. Het aanvragen van een watervergunning dan wel het indienen van een melding bij het waterschap Rivierenland is niet noodzakelijk. 34

Afbeelding 11: Uitsnede Legger wateren

Peilgebied Het plangebied is gelegen binnen het peilgebied OVW014. Het peilgebied heeft een zomerpeil van -1,74 m NAP en een winterpeil van -1,84 m NAP. Ten aanzien van de 27 drooglegging geldt voor het maaiveld een drooglegging van 0,7 meter, voor het straatpeil een drooglegging van 1,0 meter en voor het bouwpeil een drooglegging van 1,3 meter. Drooglegging is de maat waarop het maaiveld, het straatniveau of het bouwpeil boven het oppervlaktewaterpeil ligt. Voldoende drooglegging is nodig om grondwateroverlast te voorkomen.

Afbeelding 12: Uitsnede peilgebiedenkaart

35

Waterberging en -compensatie Het realiseren van nieuwbouw op niet verharde grond heeft effecten voor de waterhuishouding. De mogelijkheden van afkoppelen dienen zoveel mogelijk benut te worden. Schoon dak- en terreinwater (mits geen uitlogende materialen worden toegepast) kan direct naar het oppervlaktewater afgevoerd worden, om belasting van de afvalwaterzuivering te verminderen. Indien er een toename van het bestaande verhard oppervlak (bebouwing, bestrating, e.d.) plaats vindt, dient compensatie in het kader van waterberging plaats te vinden. Voor gebieden in het landelijk gebied is compensatie noodzakelijk indien het verhard oppervlak toeneemt. Om te bereken welke hoeveelheid watercompensatie noodzakelijk is heeft het Waterschap Rivierenland voor dit gebied de stelregel dat er 436 m3 waterberging moet worden gerealiseerd bij een toename van het verhard oppervlak van 10.000 m2. Eventueel kan gebruik worden gemaakt van een eenmalige vrijstelling voor particulieren wanneer deze nog niet eerder is benut. In het stedelijk gebied geldt een eenmalige particuliere vrijstelling van 500 m2. De afdeling Vergunningen van het waterschap Rivierenland zal uiteindelijk bepalen of gebruik kan worden gemaakt van deze vrijstelling. Tabel 2: Verhardingsbalans

Bestaande situatie Kantoorgebouw Bedrijfsloods Verhard terrein (incl. parkeerplaatsen aan de voorzijde) Groen (ten oosten van bedrijfsloods en aan de straatzijde) Totaal Nieuwe situatie Woningen in bestaand kantoorgebouw Bedrijfsloods Verhard terrein (incl. parkeerplaatsen aan de voorzijde) Parkeerterrein ten oosten van de bedrijfsloods (halfverharding) Gezamenlijke tuin (50% van 128 m2 verharding/ schuurtjes) Groen (rondom parkeerterrein en voorzijde) Totaal Toename

Oppervlakte Percentage (%)

Meetellend verhard oppervlak

126 m2 700 m2 983 m2

100 % 100 % 100%

126 m2 700 m2 983 m2

578 m2

0%

0 m2 1.809 m2

126 m2

100%

126 m2

700 m2 855 m2

100 % 100%

700 m2 855 m2

295 m2

50%

148 m2

128 m2

50%

64 m2

283 m2

0%

0 m2 1.893 m2 84 m2 36

Voor het plan is een verhardingsbalans opgesteld. Het plan betreft een inpandige verbouwing/transformatie van een kantoorpand naar twee woningen. De strook verharding (huidige parkeerplaatsen) aan de Noordzijde wordt ingericht als een gezamenlijke tuin voor de bewoners van de twee woningen. De gronden ten oosten van de bedrijfsloods worden in de nieuwe situatie deels ingericht voor parkeren (halfverharding). Per saldo voorziet het plan in een kleine toename aan verharding (84 m2). De toename aan verharding blijft onder de particuliere vrijstellingsgrens van 500 m2, waardoor het realiseren van watercompensatie niet noodzakelijk is. De afdeling Vergunningen van het waterschap Rivierenland zal uiteindelijk bepalen of gebruik kan worden gemaakt van deze vrijstelling. Hemelwater- en vuilwaterafvoer (riolering) Conform de Leidraad Riolering en het waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering.

Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: • Het gebruiken van het hemelwater; • Het opvangen van het hemelwater op een vegetatiedak; • Het infiltreren van het hemelwater zonder overloop; • Het infiltreren van hemelwater met overloop naar oppervlaktewater; • Het afvoeren van het hemelwater naar het oppervlaktewater; • Het afvoeren van het hemelwater naar rioolwaterzuiveringsinstallatie. Hemelwaterafvoer Hemelwater op terrein stroomt in de bestaande situatie, al dan niet via een buisleiding, af op de bestaande watergang aan de westzijde van het plangebied. Het hemelwater van het huidige kantoorpand wordt tevens via een gescheiden systeem geloosd op de watergang aan de westzijde van het plangebied. Dit blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd, waarbij dient te worden opgemerkt dat met de realisatie van de gezamenlijke tuin aan de straatzijde hemelwater beter in de bodem kan infiltreren. Afvalwaterafvoer Het kantoor is reeds aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. De nieuwe woningen worden tevens aangesloten op het gemeentelijk riool. Het plan is om de huidige huisaansluiting te gebruiken als aanknopingspunt (vrij verval). In het plangebied ligt geen rioolwaterpersleiding welke onder de verantwoordelijkheid van het Waterschap Rivierenland valt. Waterkering Het plangebied is gelegen in de kern- en beschermingszone van een regionale waterkering.

De regionale waterkering en de zogeheten beschermingszones aan weerszijden van de Noordzijde zijn door de verordening de Keur beschermd. In principe geldt dat er geen bebouwing op de waterkering aanwezig mag zijn. Binnen de beschermingszone van de waterkering geldt een bouwprincipe van ja, mits er geen nadelige gevolgen zijn voor de waterkering.

37

Het plan betreft een inpandige verbouwing/transformatie van een kantoorpand naar twee woningen. Er vinden geen werkzaamheden plaats die nadelige gevolgen hebben voor de stabiliteit en het onderhoud van de waterkering. Ter bescherming van de regionale waterkering wordt op de verbeelding ter plaatse van de kernzone de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’ opgenomen. Op basis van de Barro (2012) wordt voor de beschermingszone van de waterkering de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone - dijk - 1’ opgenomen. Deze dubbelbestemming en gebiedsaanduiding beschermen de waterkering door de bouwmogelijkheden van de onderliggende bestemming te beperken. De gezamenlijke tuin is deels gelegen in de kern- of beschermingszone van de waterkering. In de kernzone mogen geen gebouwen worden gerealiseerd. Voor het aanbrengen van beplanting en/of het realiseren van bouwwerken in de beschermingszone dient een watervergunning te worden aangevraagd of een melding te worden ingediend bij het waterschap Rivierenland.

Afbeelding 13: Uitsnede legger waterkeringen

Conclusie Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem.

38

4.3 Geluid Beleidskader In het kader van de Wet geluidhinder dient voor de ontwikkeling van geluidsgevoelige functies een akoestisch onderzoek te worden verricht. De kern van de wet is dat geluidsgevoelige bestemmingen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorweg en industrie. De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies: 1. Woningen, 2. Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal), 3. Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc. De Wet Geluidhinder (Wgh) stelt grenzen aan de geluidsbelasting waaraan woningen en andere geluidsgevoelige functies en terreinen mogen worden blootgesteld. De gestelde eisen verschillen per geluidsbron (industrie, spoorwegen, wegverkeer) en per belast object of terrein (bijvoorbeeld woning, school, etc.). Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen aanwezige objecten en aanwezige geluidsbronnen en nieuwe objecten en nieuwe geluidsbronnen. Wanneer voor een geluidgevoelige bestemming die in de zone van meerdere geluidsbronnen (wegverkeer, spoorwegverkeer of industrielawaai) ligt en waarvoor een hogere grenswaarde wordt vastgesteld, dient inzichtelijk te worden gemaakt hoe hoog de gecumuleerde geluidbelasting is.

De gecumuleerde geluidbelasting wordt berekend met de rekenmethode die in het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012 is vastgelegd, rekening houdend met de dosiseffect relaties van de verschillende bronsoorten. Het bevoegd gezag moet dan een oordeel vellen over de hoogte van deze geluidbelasting. Een wettelijke toetsing aan een grenswaarde voor deze gecumuleerde geluidbelasting is niet aan de orde. Onderzoek Het plangebied is niet gelegen binnen de invloedsfeer van enig spoorwegtraject en/of een gezoneerd industrieterrein, dus kan buiten beschouwing worden gelaten. Om de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de omliggende wegen op de nieuwe woningen in het voormalig kantoorgebouw in kaart te brengen is door Voortman Ingenieurs een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage is toegevoegd in de bijlage. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat: •

•

30 km/h wegen hebben van rechtswege geen geluidzone en worden in het kader van de ruimtelijke ordening niet getoetst aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Conform het gemeentelijk geluidbeleid wordt de geluidbelasting van 30 km/h wegen wel inzichtelijk gemaakt in het kader van de beoordeling van een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft geluid; De berekende gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van alle wegen (incl. 30 km/h wegen) bedraagt ten hoogste 51 dB, incl. aftrek artikel 110g Wgh;

39

•

• •

De woningen beschikken over geluidluwe zij- en achtergevels en een geluidluwe buitenruimte, zodat voldaan wordt aan het gemeentelijk geluidbeleid; De berekende gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van alle wegen (incl. 30 km/h wegen) bedraagt ten hoogste 56 dB, excl. aftrek artikel 110g Wgh; Door het treffen van eventuele gevelmaatregelen kan het binnenniveau in de woningen van 33 dB geborgd worden en is er ten aanzien van wegverkeerslawaai sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie Het plan ondervindt voor wat betreft geluid geen belemmeringen. Voor de onderzochte woningen hoeven geen hogere waarde te worden vastgesteld.

40

4.4 Luchtkwaliteit Beleidskader Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer moeten bij het nemen van dit besluit de gevolgen voor de luchtkwaliteit in acht worden genomen. De Europese Unie heeft luchtkwaliteitsnormen vastgesteld, die tot doel hebben mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging te beschermen. Nederland heeft deze luchtkwaliteitsnormen opgenomen in de nationale wetgeving. De Nederlandse wet- en regelgeving voor de luchtkwaliteit in de buitenlucht vloeit voort uit titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm). Deze wet heeft als doel dat bij toekomstige ontwikkelingen de grenswaarden zoals in de wet gesteld (grenswaarde voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen) niet worden overschreden. Voor de ruimtelijke ordening van onderhavig plan zijn met name stikstofdioxide en fijnstof relevant. De grenswaarden die de wet hieraan stelt, bedragen: Tabel 3: Grenswaarden luchtkwaliteit Stof Toetsing van Stikstofdioxide Jaargemiddelde (NO2) concentratie Fijnstof (PM10) Jaargemiddelde concentratie 24-uurgemiddelde concentratie Fijnstof (PM2,5)

Jaargemiddelde concentratie

Grenswaarde 40 µg/m3

Geldig Vanaf 2015

40 µg/m3

Vanaf 11 juni 2011 Vanaf 11 juni 2011

Max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m3 25 µg/m3

Vanaf 2015

Onderzoek Voor de omgeving van het plangebied geeft de NSL-monitoring (2022) het volgende overzicht voor het jaar 2021 (X: 124177.738102559 /Y: 434785.094592832): • • •

Een stikstofconcentratie tussen 17,4 µg/m3 NO2; Een fijnstofconcentratie tussen 16,3 µg/m3 PM10; Een fijnstofconcentratie tussen 9,3 µg/m3 PM2,5.

Voor het plangebied kan dus worden geconstateerd dat ten aanzien van de luchtkwaliteit ruimschoots aan de grenswaarden wordt voldaan. Besluit Niet In Betekenende Mate (NIBM) Om de toetsing van kleinschalige plannen ten aanzien van de luchtkwaliteit overzichtelijk te houden heeft de wetgever het Besluit Niet In Betekenende Mate (NIBM) vastgesteld. In dit besluit is vastgelegd in welke gevallen de planontwikkeling niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. In het Besluit NIBM en de bijbehorende regeling is bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij zijn twee situaties te onderscheiden: • Een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10;

41

•

Een project valt in de categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of niet meer dan 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

Het plan valt binnen het Besluit NIBM, waardoor kan worden gesteld dat het plan geen invloed heeft op de luchtkwaliteit en dat toetsing niet noodzakelijk wordt geacht. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

42

4.5 Bedrijven- en milieuhinder Beleidskader De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat overheden bij het vaststellen van bestemmingsplannen moeten aantonen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1 lid 1). Onderdeel hiervan is het zorgen voor een goede milieuzonering: de overheid dient er op toe te zien dat er voldoende afstand in acht wordt genomen tussen enerzijds functies die hinder of gevaar veroorzaken (bijvoorbeeld bedrijven), en anderzijds functies die daar last van hebben (bijvoorbeeld woningen). In de praktijk wordt gebruik gemaakt van de handreiking “Bedrijven en Milieuzonering” van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG, editie 2009). Deze handreiking beveelt per standaard bedrijfstype een afstand aan tot woningen of andere 'kwetsbare' functies. De afstand hangt onder meer af van de aard van de omgeving: een rustige woonwijk verdient een hoger beschermingsniveau dan een gebied waar al enige hinder is van bedrijven of infrastructuur (gemengd gebied). In onderstaande tabel zijn de afstanden weergeven.

Tabel 4: Richtafstanden per milieucategorie (bron: VNG-handreiking Bedrijven en Milieuzonering) Milieucategorie Rustige woonwijk Gemengd gebied 1 10 m 0m 2 30 m 10 m 3.1 50 m 30 m 3.2 100 m 50 m 4.1 200 m 100 m 4.2 300 m 200 m 5.1 500 m 300 m 5.2 700 m 500 m 5.3 1.000 m 700 m 6 1.500 m 1.000 m Gemengd gebied In het kader van de VNG-analyse is uitgegaan van het omgevingstype ‘gemengd gebied’. Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Noordeloos. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. In de omgeving van het plangebied zijn naast woningen diverse andere functies aanwezig. Op grond hiervan kan het plangebied (en omgeving) worden aangemerkt als 'gemengd gebied' en kunnen gereduceerde richtafstanden worden gerechtvaardigd. Onderzoek Het plan betreft een inpandige verbouwing/transformatie van een kantoorpand naar twee woningen. Hiermee is sprake van het toevoegen van milieugevoelige functies. Het plan is getoetst aan de richtafstanden van het VNG-Handboek Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). De richtafstanden van het VNG-Handboek Bedrijven en milieuzonering (editie 2009) gelden tussen enerzijds de grens van de bestemming die een milieubelastende functie toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is.

43

In de omgeving van het plangebied zijn onderstaande milieubelastende functies / bedrijven gelegen: Tabel 5: Omliggende bedrijven/instellingen Adres Functie

Cat.

Noordzijde 24/27b

Richtafstand Werkelijke afstand 2.0 10 meter 10 meter*

Stalling en reparatie van boten/sloepen (t.b.v. particulieren) Noordzijde 26a Handel in auto’s en 2.0 10 meter 30 meter motorfietsen, reparatie en servicebedrijven Botersloot 12 Detailhandel 1.0 0 meter 45 meter Woninginrichting * Met dit bestemmingsplan wordt het bedrijfsbestemmingsvlak verkleind, waardoor de afstand tussen de milieubelastende functie (JH Watersport) en de gevel van de nieuwe woningen minimaal 10 meter bedraagt (zie onderstaande nadere toelichting). Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan de gestelde (richt)afstanden conform het VNG-Handboek Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Gesteld kan worden dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat en dat geen bedrijven in de bedrijfsvoering worden beperkt als gevolg van dit plan.

Noordzijde 27b Botersloot 12

Noordzijde 26a

Afbeelding 14: Omliggende bedrijven

44

Nadere toelichting bedrijf JH Watersport t.o.v. nieuwe woningen Het bedrijf JH Watersport kan qua schaal en aard worden geschaard in de milieucategorie 2.0. De hoofdactiviteiten van het bedrijf JH Watersport bestaan uit: • Stalling van sloepen; • Onderhoud en reparatie van motoren; • Onderhoud en kleine reparaties aan de sloepen; • Naast deze hoofdactiviteiten vindt er incidenteel aan en verkoop van een sloep of motor plaats. De stalling van de sloepen vindt plaats in de loods op Noordzijde 24 (naast de loods Noordzijde 27b). Het onderhoud en de reparaties aan de motoren en sloepen vinden plaats achterin de loods Noordzijde 27b. Dit betreft een afgesloten werkplaats/ ruimte. De ingekochte boten liggen tevens in de loods Noordzijde 27b. De bedrijfsactiviteiten zijn kortdurend, kleinschalig en hoofdzakelijk seizoensgebonden. Ze vinden plaats tussen 7:00 en 19:00 (dagperiode) en hoofdzakelijk op twee momenten in het jaar: het voorjaar (medio april) en het najaar (medio september/oktober). In deze twee perioden worden er gemiddeld 1 á 2 boten per dag gehaald en/of gebracht. Circa 80% van de boten worden door JH Watersport zelf opgehaald of weggebracht, 20% van de sloepen die gebracht worden, worden met een elektrische “mover” verplaatst en tijdelijk geparkeerd tot dat de boot winterklaar is gemaakt en in de stalling gezet kan worden.

Het aantal verkeersbewegingen, en daarmee het laden en lossen van boten van trailers van en naar het bedrijf, is minimaal. Gezien de bedrijfsactiviteiten kortdurend, kleinschalig en hoofdzakelijk seizoensgebonden zijn én de reparaties aan de boten achter in de loods in een (afgesloten) werkplaats plaatsvinden, is de geluidsuitstraling van het bedrijf zeer beperkt. Kijkend naar de geluiduitstraling van het bedrijf JH Watersport naar de omgeving zijn uitsluitend het rijden van de (elektrische) heftruck en het afspuiten van de boten van belang. Deze activiteiten vinden plaats op geruime afstand van de omliggende woningen. Planologische wijziging Voor een bedrijf in de milieucategorie 2.0 geldt, in een gemengd gebied, een richtafstand van 10 meter. Ondanks dat de geluidsuitstraling van het bedrijf minimaal is, is in het kader van een goede ruimtelijke ordening het bedrijfsbestemmingsvlak (dat nu straks rondom het kantoorpand ligt) verkleind, zodat er sprake is van een afstand van minimaal 10 meter tussen de gevels van de woningen en het bedrijfsbestemmingsvlak. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand. De tussenliggende gronden worden bestemd als ‘Verkeer’.

De voor 'Verkeer' bestemde gronden mogen worden gebruikt als verblijfsgebied, voor verplaatsing én gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen (overeenkomstig de regels voor ‘verkeer’ in het vigerende bestemmingsplan), waaronder de tijdelijke stalling van trailers, verplaatsen van en naar het bedrijfsperceel en het laden en lossen van boten van trailers (met de elektrische ‘mover’). De permanente stalling van boten, het rijden van de (elektrische) heftruck en het afspuiten van de boten vinden plaats binnen de bestemming ‘Bedrijf’ (en daarmee buiten de richtafstand van de nieuwe 45

woningen conform het VNG-Handboek Bedrijven en milieuzonering). In de praktijk wordt de zone van 10 meter visueel gemaakt middels belijning op het terrein. Hiermee zijn de parkeerplaatsen van de nieuwe woningen altijd bereikbaar. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen.

> 10 meter

Afbeelding 15: Planologische wijziging

Conclusie Het plan ondervindt voor wat betreft bedrijven- en milieuhinder geen belemmeringen.

46

4.6 Externe veiligheid Beleidskader Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: • Bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid; • Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen. Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon overlijdt door een ongeval met een risicobron, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) onbeschermd op een bepaalde plaats in de buurt van die risicobron zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Binnen de contour van PR 10-6 per jaar mogen zich geen kwetsbare objecten (objecten als gebouwen of terreinen waar zich veel mensen of waar zich beperkt zelfredzame mensen bevinden) en bij voorkeur ook geen beperkt kwetsbare objecten (objecten of terreinen waar zich een beperkt aantal mensen bevinden). Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal 10 personen overlijdt als direct gevolg van een ongeval met een risicobron. Voor het groepsrisico geldt geen normering. Er is wel een zogenaamde oriëntatiewaarde vastgesteld.

Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt. De regels voor externe veiligheid zijn voor inrichtingen vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, voor buisleidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen en voor het transport over weg, rail en water in het Besluit externe veiligheid transportroutes. De toetsing aan het plaatsgebonden risico is in al deze besluiten hetzelfde, voor de toetsing van het groepsrisico zijn er enkele (kleine) verschillen. Toekomstig beleidskader Vanaf 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Deze wet is in vier AMvB’s uitgewerkt: 1. Omgevingsbesluit; 2. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Bij het beschouwen van externe veiligheid bij ruimtelijke plannen zijn het Bkl en het Bbl van toepassing. Het Bkl stelt vergelijkbare eisen als het huidige Bevi, Bevt en Bevb. Dit betekent dat rekening moet worden gehouden met externe risicobronnen, waarbij plannen moeten voldoen aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico en het bevoegd gezag rekening moet houden met de kans op tien of meer slachtoffers (voorheen groepsrisico). Het Bbl schrijft de bouwkundige maatregelen voor die gelden in een brandvoorschriftengebied en in een explosievoorschriftengebied. 47

Onderzoek Volgens de risicokaart bevinden zich in de omgeving van het plangebied geen Beviinrichtingen of inrichtingen waar opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en/of (spoor)wegen/wateren waarover bekend is dat daarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt die een bedreiging kunnen vormen voor dit plan.

Afbeelding 16: Risicokaart externe veiligheid

Conclusie Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

48

4.7 Kabels en leidingen Beleidskader Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Onderzoek In het plangebied of de directe omgeving zijn geen planologische relevante leidingen zoals rioolpersleidingen, waterleidingen, hoogspanningslijnen of straalpaden gelegen. Er wordt derhalve geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmeringen oplevert voor de uitvoering van het plan. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat

49

4.8 Ecologie Beleidskader Bij ruimtelijke ingrepen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Voor wat soortenbescherming betreft is de Wet natuurbescherming (Wnb) toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd. Onderzoek Soortenbescherming In het kader van een goede ruimtelijke ordening is door Blom Ecologie een ecologische quickscan uitgevoerd. De rapportage is toegevoegd in de bijlage. De beoogde transformatie van het bedrijfspand naar twee levensloopbestendige appartementen, de kap van de coniferenhaag, de realisatie van parkeervakken en op beplanting van lokaal inheems groen aan de Noordzijde 27b te Noordeloos is uitvoerbaar zoals bepaald in de Wro (art. 3.1.6 Bro). Wanneer werkzaamheden worden verricht aan de gevelbetimmering, luchtspouw of dakruimte dient voorafgaand aan de werkzaamheden met aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of het bedrijfspand een relevante functie heeft voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

Er vinden geen werkzaamheden plaats aan de gevelbetimmering, luchtspouw of dakruimte, waardoor het uitvoeren van aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. Gebiedsbescherming De planlocatie maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Op een afstand van circa 4,4 km ligt het Natura 2000-gebied ‘Zouweboezem’. Ondanks dat deze buiten een Natura 2000-gebied uitgevoerd wordt, kunnen er nog steeds effecten optreden. Voor een aantal effecten (trillingen, geluid, optische verstoring etc.) geldt dat de afstand tot de omliggende Natura 2000-gebieden per definitie te groot is om te resulteren in negatieve effecten. Het plangebied maakt geen deel uit van een beschermd gebied betreffende beschermingscategorie 1 (Natuurnetwerk Nederland en beschermd grasland in de Bollenstreek) of beschermingscategorie 2 (Belangrijk weidevogelgebied en Groene buffer). Op een afstand van circa 2 km ligt het Natuurnetwerk Nederland. Het plangebied is niet gelegen in de (buurt van de) Bollenstreek. Op een afstand van circa 350 m ligt Belangrijk weidevogelgebied en op een afstand van circa 21 km ligt de Groene buffer. Er zijn geen karakteristieke landschapselementen aanwezig op de planlocatie die weggenomen worden ten gevolge van de beoogde ingreep. Ten aanzien van provinciaal aangewezen gebieden geldt dat externe werking geen toetsingskader is.

50

Afbeelding 17: Plangebied t.o.v. Natura 2000-gebieden

Afbeelding 18: Plangebied t.o.v. Natuurnetwerk Nederland (NNN)

51

Stikstofdepositieonderzoek Een toename in stikstofdepositie kan een negatief effect sorteren op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden. In sommige gevallen kunnen op voorhand negatieve effecten ten aanzien van stikstofdepositie worden uitgesloten, wegens de grote afstand tot stikstofgevoelige habitattypen binnen Natura 2000-gebieden, een afname in stikstofemissie of een beperkte ingreep. Gezien de afstand (4,4 kilometer) tussen het plangebied en het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ‘Zouweboezem’ en er sprake is van een ontwikkeling van zeer beperkte omvang (inpandige verbouwing van een kantoorpand naar twee woningen) wordt op voorhand uitgesloten dat er sprake is van een verhoging van de stikstofdepositie in stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden binnen Natura 2000gebieden. Een stikstofdepositieonderzoek (Aerius-berekening) kan daarom achterwege blijven. Ten aanzien van stikstofdepositie ondervinden stikstofgevoelige habitats binnen Natura 2000-gebieden geen negatieve effecten als gevolg van de ontwikkeling. Er is geen sprake van vergunningplicht op grond van de Wet natuurbescherming in het kader van stikstofdepositie. Conclusie Geconcludeerd wordt dat de aspecten ecologie en stikstofdepositie de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Er is geen sprake van een vergunningplicht op grond van de Wet natuurbescherming in het kader van stikstofdepositie.

52

4.9 Bodem Beleidskader Het beleid is erop gericht zorg te dragen dat de bodemkwaliteit geschikt dient te zijn voor het geplande gebruik. Hiervoor is het bij nieuwe ontwikkelingen verplicht een verkennend bodemonderzoek uit te laten voeren. De provincie hanteert de richtlijn dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen tenminste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, moet worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Onderzoek Om aan te tonen dat de bodem geschikt is voor het nieuwe beoogde gebruik is door Bakker Milieuadviezen een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740/5707) uitgevoerd. Het bodemonderzoek is toegevoegd in de bijlagen. De resultaten van bodemonderzoek zijn: • De puinhoudende bodemlaag onder het schone ophoogzand onder de bestrating is in twee mengmonsters onderzocht en blijkt licht verontreinigd met diverse metalen (koper, lood, zink, kwik, nikkel) en PAK. Dit zijn gangbare lichte verhogingen die bijna standaard voorkomen in zeer oude lintbebouwingszones; • De humeuze kleiige ondergrond bevat licht verhoogde gehalten aan koper, lood, kwik en nikkel.

Dit heeft geen consequenties; • Het grondwater bevat niet relevante, licht verhoogde gehalten aan barium en molybdeen. • Vanwege de puinhoudende bovengrond (onder bestrating en ophoogzand) diende er asbestonderzoek uitgevoerd te worden. Uiteindelijk is 2 maal asbestonderzoek uitgevoerd. Bij de eerste keer is (zoals gebruikelijk of toegestaan is) een mengmonster samengesteld van gezeefde grond uit 3 inspectiegaten. Hieruit kwam een asbestgehalte van 110 mg/kgds, met name door de aanwezigheid van 7.8 mg crocodoliet (telt 10-voudig mee). Het gehalte van 110 mg/kgds ligt boven de interventiewaarde van 100 mg/kgds. Naar aanleiding van dit hoge asbestgehalte heeft de initiatiefnemer verzocht om een tweede onderzoek naar asbest uit te voeren maar dan met individuele analyses per inspectiegat. Bij het tweede onderzoek zijn inspectiegaten gegraven direct nabij de locaties 1, 2 en 3 waar bij het eerste asbestonderzoek de inspectiegaten zijn gegraven. De hierbij verkregen monsters 4, 5 en 6 zijn apart onderzocht op asbest met respectievelijk asbestgehalten van 8, 7 en< 2 mg/kgds. Bij de monsters 4 en 5 met de licht verhoogde gehalten gaat het wederom om chrysotiel en crocidoliet, echter dus in veel lagere concentraties.

Zonder het aanvankelijke duidelijk hogere gehalte uit te wissen kan toch gesteld worden dat het tweede onderzoek met individuele analyses een beter beeld geeft van de mate van asbest in de bodem alhier. Er is voor asbest geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Conclusie Op grond van het uitgevoerde bodemonderzoek vormt de bodemkwaliteit voor wat betreft de NEN-5740-parameters en voor asbest geen belemmering of beperking voor de geplande bestemmingsplanwijziging.

53

4.10 Archeologie Beleidskader Ter bescherming van de cultuurhistorische en archeologische waarden in Nederland dient er volgens de Erfgoedwet bij nieuwe ontwikkelingen te worden gekeken naar de aanwezige waarden. Beleidsnota Archeologie De gemeenten in de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden hebben een regionaal archeologiebeleid geformuleerd. Dit archeologiebeleid is samengevat in drie elementen te weten: de beleidsnota, een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart en een beleidsadvies, opgesteld door het adviesbureau BAAC. De nota is gebaseerd op de uitgangspunten en principes van het Verdrag van Malta en gaat uit van behoud van het cultureel erfgoed in situ (op locatie en veiliggesteld in de bodem). Daarnaast gaat het beleid uit van het principe 'de verstoorder betaalt' Het beleid krijgt vooral gestalte door de bescherming van archeologische waarden en verwachtingen via de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan vormt hierin het centrale instrument. Bij een nieuwe ontwikkeling, waarbij het noodzakelijk is een bodem verstorende activiteit uit te voeren op een plaats waar archeologische waarden aanwezig zijn of verwacht worden, zal door de gemeente worden getoetst of aan die activiteit specifieke voorwaarden verbonden moeten worden.

Dit geschiedt aan de hand van de Archeologische Monumentenzorgcyclus, die erop is gericht om kennis te verzamelen om vervolgens een afgewogen besluit te kunnen nemen over het al dan niet of onder voorwaarden toestaan van die bodem verstorende activiteit. Bij de verlening van omgevingsvergunningen kunnen dan voorschriften worden opgenomen over (bijvoorbeeld) aanpassingen van het bouwplan, archeologievriendelijk heien of het beperken van bodemingrepen. Onderzoek Op de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart van de gemeente Molenlanden is te zien dat het plangebied is gelegen op: •

•

•

Gronden met een zeer hoge verwachting voor late middeleeuwen en nieuwe tijd (paars). Bij ingrepen groter dan 30 m² en dieper dan 30 cm is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Gronden met een middelmatige hoge verwachting voor late middeleeuwen en nieuwe tijd (roze). Bij ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Gronden met een hoge verwachting aan of nabij het oppervlak (bruin). Bij ingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 30 cm is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Het plan betreft een inpandige verbouwing/transformatie van een kantoorpand naar twee woningen. Er vinden geen bodemingrepen plaats die groter zijn dan 30 m² en dieper reiken dan 30 cm beneden maaiveld. Op basis hiervan is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. 54

Afbeelding 19: Uitsnede archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart

Conclusie Het plan ondervindt wat betreft archeologie geen belemmeringen. Conform artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet dient de uitvoerder van grondwerk archeologische vondsten te melden bij het bevoegd gezag. Voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden zijn de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1, 2 en 4' overgenomen in dit bestemmingsplan.

55

5

Juridische planopzet

5.1 Inleiding Het bestemmingsplan ‘Noordeloos, Noordzijde 27b’ bestaat uit drie delen de verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het wijzigingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en regels. In dit hoofdstuk wordt de systematiek van de regels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven. De systematiek van het wijzigingsplan sluit aan bij de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan ‘Noordeloos, Noordzijde 27b’ is conform de landelijke RO-standaard (2012) opgesteld. Het plan voldoet daarmee aan de digitale verplichting.

5.2 Systematiek van de regels Voor wat betreft de regels van het bestemmingsplan ‘Noordeloos, Noordzijde 27b’ is aansluiting gezocht bij de vigerende bestemmingsplannen ‘Dorpskern Noordeloos (vastgesteld 24 september 2015), ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ (vastgesteld 27 oktober 2020) en ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten’( vastgesteld 27 oktober 2021). De regels bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

5.3 Bestemmingen Bedrijf De bestaande bedrijfsloods en aangrenzende gronden behouden de bestemming ‘Bedrijf’. Het bouwvlak en de maatvoeringsaanduiding ‘maximum goothoogte (m): 4 (strak om de bedrijfsloods) worden overgenomen. Het bedrijfsbestemmingsvlak wordt verkleind ten opzichte van de huidige situatie, waardoor een bufferzone ontstaat ten opzichte van de nieuwe woningen. De regels voor de bestemming ‘Bedrijf’ zijn overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan. Tuin De gronden aan de Noordzijde en rondom de parkeerplaatsen voor het bedrijf zijn gewijzigd naar ‘Tuin’. In de bestemming ‘Tuin’ zijn de bouwmogelijkheden beperkt. De strook langs de Noordzijde wordt gebruikt als gezamenlijke tuin voor de nieuwe woningen. In deze tuinstrook zijn bijgebouwen toegestaan met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 20 m2. Verkeer De zone tussen het bedrijfsperceel en de nieuwe woningen in het voormalig kantoorgebouw zijn bestemd als ‘Verkeer’. De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd als verblijfsgebied, voor verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen. 56

Wonen Het voormalige kantoorpand is bestemd als ‘Wonen’. Strak om het woongebouw wordt een bouwvlak gelegd. Op het bouwvlak wordt de maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal wooneenheden: 2’ en de maatvoeringsaanduiding ‘maximum goothoogte (m): 4’ opgenomen. Waarde – Archeologie 1, 2 en 4 De dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1, 2 en 4’ zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Waarde - Beschermd dorpsgezicht De dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd stads en dorpsgezicht’ is mede bestemd voor het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden en het stedenbouwkundig beeld van de binnen het beschermd stadsgezicht voorkomende dan wel daaraan eigen cultuurhistorische waarden. Waterstaat – Waterkering Ter plaatse van de kernzone van de waterkering blijft de bestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ ongewijzigd.

5.4 Aanduidingen • • • • • • •

Functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - levensloopbestendige woningen'; Functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer - bomenrij'; Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk – 1; Bouwaanduiding ‘gestapeld’; Bouwaanduiding ‘bijgebouwen’; Maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal wooneenheden: 2’; Maatvoeringsaanduiding ‘maximum goothoogte (m): 4’.

57