Bijlage 2a Toelichting

Toelichting bestemmingsplan ‘Noordeloos, Noordzijde 27b’

Toelichting bestemmingsplan ‘Noordeloos, Noordzijde 27b’

Opgesteld door: Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. Lekdijk 44 2967 GB Langerak Identificatie NL.IMRO.1978.BPNoordzijde27bNDL-VG01 Datum 18-06-2024 Planstatus Vastgesteld Versie 3.0

2

Inhoudsopgave 1

2

3

4

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding .................................................................................................. 5

1.2

Ligging en begrenzing plangebied .............................................................. 5

1.3

Vigerende bestemmingsplannen ................................................................. 6

1.4

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................... 7

1.5

Economische uitvoerbaarheid ..................................................................... 8

1.6

Leeswijzer................................................................................................... 9

Planbeschrijving .................................................................................................................... 10 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 10

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 12

Beleidskader............................................................................................................................ 19 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 19

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 21

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 29

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 31

3.5

Conclusie .................................................................................................. 32

Milieuaspecten ....................................................................................................................... 33 4.1

Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) .................................................. 33

4.2

Watertoets ................................................................................................ 34

4.3

Geluid ....................................................................................................... 39

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 41

4.5

Bedrijven- en milieuhinder ........................................................................ 43

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 47

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 49

4.8

Ecologie .................................................................................................... 50

4.9

Bodem ...................................................................................................... 53

4.10 Archeologie .............................................................................................. 54 5

Juridische planopzet............................................................................................................ 56 5.1

Inleiding ................................................................................................... 56

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 56

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 56

5.4

Aanduidingen ........................................................................................... 57

3

# Bijlage 1 Erfinrichtingsplan 2 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 3 Verkennend bodemonderzoek (incl. asbest) 4 Ecologische quickscan 5 Nota van Zienswijzen

Auteur Kenmerk Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten Voortman Ingenieurs R-JVO/1785

Datum 05-12-2023

Bakker Milieuadviezen BM/2991-2023

Sept. 2023

Blom Ecologie

2023-1384

08-12-2023

Gemeente Molenlanden

Versie 1.1

April 2024

16-03-2022

4

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Op het perceel Noordzijde 27b te Noordeloos is al circa 10 jaar het bedrijf JH Watersport gevestigd. Dit bedrijf huurt de loods en het buitenterrein voor hoofdzakelijk de stalling en reparatie van de sloepen (en motoren) van particulieren. Het voormalige kantoor van het aannemersbedrijf, aan de Noordzijde, heeft al jaren geen actieve functie meer en staat inmiddels enige jaren leeg. In de huidige markt is er geen vraag naar dergelijke kantoorpanden in Noordeloos. De eigenaren van het perceel Noordzijde 27b willen een toekomstbestendige situatie creëren, waarbij het kantoor een passende invulling krijgt en het bedrijf JH Watersport niet wordt belemmerd in hun bedrijfsvoering. Het plan is om het kantoorpand inpandig te verbouwen (transformeren) naar twee levensloopbestendige woningen en daarbij de rest van het perceel Noordzijde 27b her in te richten. Het plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan ‘Dorpskern Noordeloos’ (vastgesteld op 24 september 2015). Het pand Noordzijde 27b heeft de bestemming ‘Kantoor’. Binnen de bestemming ‘Kantoor’ zijn geen woningen toegestaan. Om het plan juridisch-planologisch mogelijk te maken wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Noordeloos. Het plangebied grenst aan de zuidoostzijde aan de Noordzijde. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door een perceelsgrens met het naastgelegen perceel Noordzijde 24. Aan de noordoostzijde wordt het plangebied begrensd door een perceelsgrens met het naastgelegen percelen Noordzijde 29, het openbaar gebied rondom de muziektent en weiland. Het plangebied is kadastraal bekend als Noordeloos, sectie C, perceel 580 (gedeeltelijk), 982 (gedeeltelijk) en 983.

Afbeelding 1: Ligging en begrenzing plangebied

5

1.3 Vigerende bestemmingsplannen Bestemmingsplan ‘Dorpskern Noordeloos’ Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Dorpskern Noordeloos’ (vastgesteld op 24 september 2015). Het plangebied heeft de enkelbestemmingen: • Bedrijf; • Kantoor; • Tuin; • Verkeer. De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie 1; • Waarde – Archeologie 2; • Waarde – Archeologie 4; • Waarde – Beschermd dorpsgezicht; • Waterstaat – Waterkering; En de aanduidingen: • Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’; • Bouwvlak; • Maatvoeringsaanduiding ‘maximum goothoogte: 4 m.

Afbeelding 2: Bestemmingsplan ‘Dorpskern Noordeloos’

6

Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ Op 27 oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ vastgesteld. Het doel van deze parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Molenlanden. Dit paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het parkeerbeleid. In de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020” zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ regelt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden voldaan aan de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020”. De parkeerregeling en hieraan gerelateerde begrippen van het parapluplan zijn overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. In paragraaf 2.2.2 ‘Verkeer en parkeren’ is beschreven dat dit plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten Op 26 oktober 2021 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten’ vastgesteld. Het paraplubestemmingsplan voorziet uitsluitend in een juridische borging voor het reguleren van het beleid met betrekking tot huisvesting van arbeidsmigranten.

Door deze regeling wordt het eveneens onmogelijk gemaakt om andere ongewenste huisvestingsvormen toe te staan in (bedrijf)woningen. De regeling en de begrippen van het paraplubestemmingsplan zijn overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

1.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Participatie In het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan zijn er meerdere opties om omwonenden van een ontwikkeling te informeren. Gezien de geringe fysieke impact van het plan voor de omgeving (het aanplanten van groen, de aanleg parkeerplaatsen in halfverharding aan de oostzijde van de bedrijfsloods en het gewijzigd gebruik van het kantoorpand naar wonen) hebben de initiatiefnemers in eerste instantie ervoor gekozen persoonlijk met de aan- en omwonenden in gesprek te gaan, hen extra toelichting te geven en hen gelegenheid te geven tot inbreng van hun visie. Daarnaast zijn de huurders van de loods achter het huidige kantoorpand in het gehele traject continu meegenomen in de plannen en hebben zij hier ook inspraak in gehad. De omwonenden staan neutraal/positief tegenover de huidige plannen om het kantoor te wijzigen in appartementen. Er zijn met enkele omwonenden afspraken gemaakt over het vervangen van de (groene) erfafscheiding(en) en het onderhoud van de sloot achter de M.J. Veder van Hobokenstraat. Dit zal nader worden afgestemd met de betrokken partijen (dit staat los van deze bestemmingsplanprocedure).

7

Vooroverleg ex art. 3.1.1 Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg is het plan opgestuurd naar de overlegpartners. De overige overlegpartners hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben. Zienswijzen Het ontwerp-bestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben vanaf 27 december 2023 voor zes weken ter inzage heeft gelegen. Er is één schriftelijke zienswijze ingediend. Overleg gemeentehuis Hoornaar Op 12 februari 2024 heeft op het gemeentehuis in Hoornaar een overleg plaatsgevonden met de indiener van de ingediende zienswijze. In dit overleg zijn de zorgpunten besproken. Naar aanleiding van dit overleg heeft de initiatiefnemer van het plan rechtstreeks contact opgenomen met de indiener van de zienswijze om te komen tot een oplossing. Er is overeenstemming bereikt over het plaatsen van een hardhouten schutting op de erfgrens met een hoogte van 2 meter (gemeten vanaf het maaiveld van het plangebied). Door de schutting op de erfgrens te plaatsen is tevens een oplossing gevonden t.a.v. het onkruid tussen de schuttingen. De strook tussen de schutting en betonnen balk wordt betegeld. De zienswijze is verder inhoudelijk behandeld en van een antwoord voorzien in een Nota van Zienswijzen.

De Nota van Zienswijzen is toegevoegd in de bijlage. De zienswijze heeft niet geleid tot ambtshalve wijzigingen in het bestemmingsplan.

1.5 Economische uitvoerbaarheid In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd, dat inzicht gegeven moet worden in de (economische) uitvoerbaarheid van een plan. Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemers. Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers, die aangeven dat de economische haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente is er een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemers komt. Op basis van het bovenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is. 8

1.6 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van de planontwikkeling zijn beschreven: • • • • •

Hoofdstuk 1: Inleiding; Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; Hoofdstuk 3: Beleidskader; Hoofdstuk 4: Milieuaspecten; Hoofdstuk 5: Juridische planopzet.

9

2

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en ruimtelijke structuur De kern van Noordeloos is gelegen langs een natuurlijk veenriviertje, genaamd de Noordeloos. Vanuit de klei houdende stroomrug langs dit riviertje is het oorspronkelijke dorpje ontstaan. Deze hoger gelegen stroomruggen waren namelijk droger en beter van ondergrond om op te bouwen. Vanuit het dorp heeft men het achterliggende polderlandschap ontgonnen, iets wat goed te zien is in de huidige ligging van de slagen in het landschap. Het centrum van Noordeloos kenmerkt zich door een dichte soms stedelijke bebouwingsdichtheid. Rond de kerk is van oudsher een concentratie aan bebouwing ontstaan. Anno 2017 is de kern door latere uitbreiding, daterend uit de 20ste eeuw, zowel aan de noord- als de zuidzijde omsloten. Ondanks de latere uitbreidingen wordt het dorpsbeeld grotendeels bepaald door met name monumentale boerderijen. Het dorp Noordeloos is daarmee een karakteristiek voorbeeld van een nederzettingsvorm die rechtstreeks is ontstaan uit de wijze van ontginnen in de Middeleeuwen in een groot deel van het HollandUtrechtse veengebied. De ruimtelijke structuur van de kern Noordeloos is in hoofdlijnen nagenoeg onveranderd gebleven. Het plangebied is gelegen in de kern van Noordeloos en is gelegen aan de cultuurhistorische lintbebouwing aan de Noordzijde.

De stedenbouwkundige structuur in de directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich door grotere bouwensembles met open ruimtes ertussen. De historische lintbebouwing kenmerkt zich door een verscheidenheid aan functies (woningen en bedrijvigheid door elkaar) en de afwisseling van (grotere) cultuurhistorisch waardevolle (woon)boerderijen, vervangende vrijstaande nieuwbouwwoningen en (kleinere) geschakelde (arbeiders)huizen. De bebouwing langs de Noordzijde, zowel de traditionele bebouwing als de latere nieuwbouw, heeft overwegend een traditionele landelijke uitstraling. De gebruikte bouwmaterialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de latere nieuwbouw overwegend traditioneel. De gebruikte kleuren zijn ingetogen en in harmonie met het omliggende omgeving. 2.1.2 Huidige status/gebruik Het perceel Noordzijde 27b te Noordeloos betreft een bestaand bedrijfsperceel. Op de locatie is al circa 10 jaar het bedrijf JH Watersport gevestigd. Dit bedrijf huurt de loods en het buitenterrein voor hoofdzakelijk de stalling en reparatie van de sloepen (en motoren) van particulieren. Het voormalige kantoor van het aannemersbedrijf, aan de Noordzijde, heeft al jaren geen actieve functie meer en staat inmiddels enige jaren leeg.

10

Afbeelding 3: Bestaande situatie

Afbeelding 4: Kantoorpand Noordzijde 27b Noordeloos

11

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Planbeschrijving Op het perceel Noordzijde 27b te Noordeloos is al circa 10 jaar het bedrijf JH Watersport gevestigd. Dit bedrijf huurt de loods en het buitenterrein voor hoofdzakelijk de stalling en reparatie van de sloepen (en motoren) van particulieren. Het voormalige kantoor van het aannemersbedrijf, aan de Noordzijde, heeft al jaren geen actieve functie meer en staat inmiddels enige jaren leeg. In de huidige markt is er geen vraag naar dergelijke kantoorpanden in Noordeloos. Het kantoorpand is door de jaren goed onderhouden en recent grondig gerenoveerd en verduurzaamd. Het plan is om het kantoorpand inpandig te verbouwen (transformeren) naar twee levensloopbestendige woningen (een beneden- en bovenwoning). De woningen zullen particulier worden verhuurd. De woningen zijn geschikt voor bewoning in alle levensfasen. Om tot een levensloopbestendige woning te komen, worden bepaalde voorzieningen aangebracht, die (in een latere levensfase) gebruikt kunnen worden. Door het aanbrengen van een lift in het pand is het mogelijk om een levensloopbestendige woning op de verdieping te realiseren. In overleg met de toekomstige bewoners zullen de overige benodigde voorzieningen direct of in een later stadium worden gerealiseerd.

De levensloopbestendigheid is middels de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - levensloopbestendige woningen’ vastgelegd op de verbeelding en in regels van dit bestemmingsplan. De Bouwadviescommissie Molenlanden heeft op 23 oktober 2023 aangegeven dat het uitvoerbaar is in om in het pand Noordzijde 27b twee levensloopbestendige woningen te realiseren. Tevens is het plan om het gehele perceel Noordzijde 27b te Noordeloos her in te richten. De huidige parkeerplaatsen aan de Noordzijde worden ingericht als gezamenlijke tuin voor de bewoners van de levensloopbestendige woningen. Daarmee krijgt het perceel een groene uitstraling vanaf de Noordzijde. Op de grens met het bedrijfsperceel wordt een nieuwe streekeigen groene afscheiding gerealiseerd waarmee de botenstalling niet zichtbaar is. De gronden ten oosten van de bedrijfsloods worden ingericht als parkeerterrein voor het bedrijf JH Watersport.

12

Afbeelding 5: Nieuwe situatie (uitvergroot in bijlage)

2.2.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting Het perceel Noordzijde 27b heeft in de bestaande situatie één in-/uitrit op de Noordzijde. Deze blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd. Op het terrein wordt belijning aangebracht om de bereikbaarheid van de parkeerplaatsen voor de bewoners en het bedrijf (op eigen terrein) te waarborgen. Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Dit parkeerbeleid is gebaseerd op de CROWpublicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018). In het CROW-beleid wordt uitgegaan van een bandbreedte van een minimale tot een maximale parkeernorm. In de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' wordt uitgegaan van het gemiddelde. Stedelijkheidsgraad De gemeente Molenlanden valt qua stedelijkheidsgraad in zijn geheel in de categorie ‘niet stedelijk’. Gebiedstype Het plangebied is gelegen in het gebiedstype ‘(rest) bebouwde kom’.

13

Parkeerberekening Tabel 1: Parkeerberekening Categorie Woningen Huur, vrije sector JH Watersport Bedrijf arbeidsextensief/ bezoekers extensief Totaal

Parkeernorm

Parkeerbehoefte

2,0 per woning

Aantal / BVO (m2) 2

1,1 per 100 m² BVO

700 m2

7,7

4,0

12 parkeerplaatsen

Parkeeroplossing Deze parkeerbehoefte zal volledig op eigen terrein worden opgelost. Zoals weergegeven op afbeelding 6 wordt de parkeerbehoefte volledig op eigen terrein opgelost. Het plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid conform de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020.

8 parkeerplaatsen JH Watersport

4 parkeerplaatsen woningen

Afbeelding 6: Parkeren nieuwe situatie

14

2.2.3 Beeldkwaliteit Beschermd dorpsgezicht Noordeloos Het plangebied is gelegen binnen het beschermd dorpsgezicht van Noordeloos. Beschermd dorpsgezicht is een kwalificatie van een gebouw of een groep gebouwen die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang. In het beschermde dorpsgezicht van Noordeloos staan enkele historische boerderijen uit de 17e en 18e eeuw. Wanneer deze gebouwen aangemerkt zijn als 'beschermd dorpsgezicht' mogen deze niet worden afgebroken of worden gewijzigd zonder een schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en wethouders. Ook gebouwen die niet worden aangemerkt als monument kunnen hieronder vallen. Vaak bepalen een aantal gebouwen samen, of de ruimtelijke structuur en de onderlinge samenhang van de gebouwen, het historisch karakter van een dorp. Het beschermd dorpsgezicht is als zodanig aangewezen ingevolge de toepassing van artikel 35 van de Monumentenwet 1988 (thans vervangen door de Erfgoedwet), en is daarmee een van rijkswege beschermd dorpsgezicht. Binnen het beschermd dorpsgezicht van Noordeloos is het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden en het stedenbouwkundig beeld beschermd. Kenmerken plangebied en omgeving Het plangebied is gelegen in de kern van Noordeloos in de nabijheid van het centrum.

De dorpskern Noordeloos kenmerkt zich door een hoge bebouwingsdichtheid. Het plangebied ligt in de historische lintbebouwing langs de Noordzijde gelegen. De historische lintbebouwing kenmerkt zich door een verscheidenheid aan functies (woningen en bedrijvigheid door elkaar) en de afwisseling van (grotere) cultuurhistorisch waardevolle (woon)boerderijen, vervangende vrijstaande nieuwbouwwoningen en (kleinere) geschakelde (arbeiders)huizen. De bebouwing langs de Noordzijde, zowel de traditionele bebouwing als de latere nieuwbouw, heeft overwegend een traditionele landelijke uitstraling. De gebruikte bouwmaterialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de latere nieuwbouw overwegend traditioneel. De gebruikte kleuren zijn ingetogen en in harmonie met het omliggende omgeving. Toepassing plan Dit plan betreft uitsluitend een inpandige verbouwing van het pand. Het pand is door de jaren goed onderhouden door de eigenaren en voldoet aan de huidige isolatie- en duurzaamheidseisen. Het uiterlijk van het pand is al circa 40 jaar zoals het nu is en zal met deze ontwikkeling niet veranderen. Met de functiewijziging is het onderhoud en instandhouding van dit historische pand (géén monumentaal pand) gewaarborgd voor de toekomst. De karakteristieke uitstraling van het pand blijft behouden.

Gezien aan de buitenzijde van het pand geen wijzigingen plaatsvinden hoeft de Adviescommissie Omgevingskwaliteit voor de functiewijziging geen advies uit te brengen. Om te komen tot een optimale ruimtelijke kwaliteitsverbetering is door Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten een erfinrichtingsplan opgesteld (zie afbeelding 7). De huidige parkeerplaatsen aan de Noordzijde worden ingericht als gezamenlijke (sier)tuin voor de bewoners van de levensloopbestendige woningen. De tuin wordt ingericht met streekeigen beplanting, terrassen en bloemenborders welke in 15

uitvoering en uitstraling overeenkomt met de tuin aan de overzijde van de straat (wat in het verleden één geheel vormde). Daarmee krijgt het perceel een groenere uitstraling vanaf de Noordzijde (in de huidige situatie volledig verhard) en wordt de historische verbinding tussen de percelen enigszins hersteld. Op de grens met het bedrijfsperceel wordt een nieuwe streekeigen groene afscheiding gerealiseerd waarmee de botenstalling niet zichtbaar is vanaf de Noordzijde. De groene afscheiding met het aangrenzende perceel Noordzijde 29 blijft behouden en wordt waar nodig vervangen (streekeigen beplanting). De gronden ten oosten van de bedrijfsloods worden ingericht als parkeerterrein voor het bedrijf JH Watersport. Tenslotte, de groene inrichting aan de westzijde van de entree van het perceel en aan de Noordzijde blijft behouden en wordt waar mogelijk versterkt met het aanplanten van streekeigen beplanting. Het plan geeft een positieve impuls aan het beschermd dorpsgezicht en daarmee de aantrekkelijkheid van het dorp Noordeloos. De Adviescommissie Omgevingskwaliteit van de gemeente Molenlanden heeft op 19 oktober 2023 aangegeven akkoord te zijn met de tuininrichting/gebiedsinrichting.

Afbeelding 7: Erfinrichtingsplan (uitvergroot in bijlage)

16

2.2.4 Duurzaamheid en klimaatadaptatie Duurzaamheid Handboek duurzaamheid in gebiedsontwikkelingen De ambitie van de gemeente Molenlanden is een toekomstbestendig Molenlanden door bij nieuwbouw de openbare ruimte en de woningen en gebouwen zo duurzaam mogelijk te ontwikkelen. In het Handboek duurzaamheid in gebiedsontwikkelingen worden richtlijnen gegeven voor duurzaamheid en klimaatadaptatie. Het plan betreft uitsluitend een inpandige verbouwing van een bestaand kantoorpand naar twee levensloopbestendige woningen. Het pand is door de jaren goed onderhouden door de eigenaren en voldoet aan de huidige isolatieen duurzaamheidseisen voor woningen conform de meest actuele normen uit het Bouwbesluit. De toegepaste materialen zijn duurzaam en voor hergebruik geschikt. Omdat het pand een oud (1918) en bestaand pand is, zal een warmtepomp te weinig capaciteit leveren. Daarnaast kunnen de bestaande installaties het pand volledig voorzien van warmte en voldoende warm water. De initiatiefnemers onderzoeken de mogelijkheid van een hybride warmtepomp of zonnecollectoren (of dat deze een additionele bijdrage kunnen leveren). Hier is in het plan ook rekening mee gehouden (ruimtebeslag in de technische ruimtes). Het plan is in lijn met de duurzaamheidsambities van de gemeente Molenlanden.

Klimaatadaptatie In de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland zijn de afspraken van het convenant klimaatadaptief bouwen vertaald in de beleidsbeslissingen klimaatadaptatie en toekomstbestendig bouwen. In de Omgevingsverordening Zuid-Holland is artikel 6.27a Risico’s van klimaatverandering toegevoegd. Dit houdt in dat in een bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. Wateroverlast door overvloedige neerslag; b. Overstroming; c. Hitte; d. Droogte. alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling. Wateroverlast door overvloedige neerslag Het plan is om het kantoorpand inpandig te verbouwen (transformeren) naar twee levensloopbestendige woningen en daarbij de rest van het perceel Noordzijde 27b her in te richten. Het plan resulteert in een vergroening van het plangebied. De parkeerplaatsen van JH Watersport worden uitgevoerd in halfverharding. Hierdoor kan het hemelwater bij een piekbui op een goede wijze worden afgevoerd en/of infiltreren in de bodem. De maximale oppervlakte van 20 m² aan bijgebouwen in de gezamenlijke tuin hebben geen negatief effect heeft op de waterberging.

17

Overstroming Het stijgen van de zeespiegel raakt het project niet direct. De nieuwe woningen worden gerealiseerd in een bestaand kantoorpand in de bebouwde kom van Noordeloos. In de nabije omgeving is reeds sprake van een woonfunctie in een bestaande dorpskern. De ontwikkeling leidt niet tot extra overstromingsgevaar. Hitte Gezien het warmer wordt, wordt bij de uitwerking van de woningen rekening gehouden met de accumulatie van warmte. Vanuit de BENG-norm is een goede thermische schil vereist en is het toepassen van een doordacht ventilatiesysteem van groot belang. De installaties in de woningen worden geschikt gemaakt om naast verwarmen ook te kunnen koelen. Het plangebied wordt groen ingericht middels streekeigen beplanting die bestand zijn tegen deze weersomstandigheden. Droogte Gezien het droger wordt is het van belang om hemelwater zo lang mogelijk vast te houden, zodat het water kan worden gebruikt in tijden van droogte. Met het voorgestelde erfinrichtingsplan kan hemelwater langer worden vastgehouden op de locatie. De beplanting in het openbaar gebied zal hierop worden afgestemd. De beplanting moet blijven voorzien in het afbreken van CO2 en het produceren van zuurstof voor mens en dier. In de groene inrichting wordt gekozen voor beplanting die bestand is tegen deze weersomstandigheden en erosie tegengaat.

Dit komt naast de klimaatadaptatie de groene uitstraling van het gebied ten goede. Bodemdaling Uit de klimaatatlas Zuid-Holland blijkt dat het plangebied niet is gelegen in een gebied dat tot 2050 te maken heeft met bodemdaling. In dit plan wordt een bestaand pand verbouwd tot woningen, waarbij gezocht is naar de meeste effectieve maatregelen op het gebied van duurzaamheid. De duurzaamheidsambities van de gemeente Molenlanden zijn hiermee nagestreefd.

18

3

Beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • • • •

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovenals de ondergrond. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde Rijksbelangen in het Barro.

19

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting van een bestemmingsplan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Inmiddels biedt jurisprudentie een beoordelingskader van welke ontwikkelingen als nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ worden aangemerkt. Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3).’ Conclusie Het plan is om een kantoorpand inpandig te verbouwen (transformeren) naar twee levensloopbestendige woningen. Er is daarmee vanuit jurisprudentie geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is.

20

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. De Omgevingsvisie is nadien een aantal keer herzien/gewijzigd. Provinciale Staten hebben op 1 april 2023 de laatste wijziging doorgevoerd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie ZuidHolland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie ZuidHolland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zeven richtinggevende ambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4.

Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van ZuidHolland. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Stedelijke ontwikkelingen De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD).

Het plan betreft de inpandige verbouwing van een kantoorpand naar twee levensloopbestendige woningen. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is.

21

Het plangebied valt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Het plan sluit hiermee aan bij het provinciaal beleid om de verstedelijkingsopgave primair te realiseren binnen bestaand stedelijk gebied (BSD). Vanuit jurisprudentie is met dit plan geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is (zie paragraaf 3.1.3).

Afbeelding 8: Bestaand stedelijk gebied (BSD)

Ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke kwaliteit speelt op verschillende niveaus: veelal plek gebonden, maar ook op het niveau van de gehele provincie en soms daarbuiten. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). De essentie van ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

22

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hierin wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: 1. Inpassing. Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een kavel. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een woning in een lint. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de beleidskeuze landschap. 2. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Een voorbeeld is de aanleg of verbreding van een provinciale weg, een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied of een nieuw landgoed. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken duidelijk invloed van de nieuwe ontwikkeling. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat.

Omdat in deze gevallen niet aan (alle) richtpunten van de beleidskeuze landschap kan worden voldaan, zijn ontwerpoptimalisatie, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. 3. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. Er ontstaat een nieuwe toekomst voor het gebied met een nieuwe gebiedsidentiteit. De impact van deze plannen op een gebied is groot. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Gelet op de wezenlijke verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten van de beleidskeuze landschap kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat die nog niet is ondervangen in de richtpunten. In de meest verregaande vorm van transformatie is van de huidige identiteit niets meer zichtbaar. In alle gevallen is het belangrijk om aansluiting te zoeken bij structuren en patronen aan de rand van de omgeving, bijvoorbeeld een bosrand, waterloop of woonlint. Het ontwerp kan gepaard gaan met inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen in de omgeving.

Gelet op de omvang van de ontwikkeling kunnen dergelijke maatregelen – eenvoudiger dan bij aanpassing – onderdeel uitmaken van hetzelfde plan. Bij transformatie-opgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen, een kwalitatief optimaal resultaat inclusief een maatschappelijke tegenprestatie. Dit plan kan worden geschaard in de categorie ‘inpassing’. Het plan is om een kantoorpand inpandig te verbouwen (transformeren) naar twee levensloopbestendige woningen. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van het gebied. De ontwikkeling speelt zich

23

af op het niveau van een bedrijfsperceel. De bestaande structuren en kwaliteiten veranderen niet en er wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de beleidskeuze landschap. Beleidskeuze landschap De provincie zet in op het versterken en benutten van de verschillen tussen de vier groepen landschappen: kustlandschap, veen(weide) landschap, deltarivierenlandschap en stedelijk landschap. De provincie wil de intrinsieke waarde van de verschillende landschappen behouden, beschermen, op passende wijze benutten en beleefbaar maken. Dit betekent dat zorgvuldig moet worden afgewogen welke ontwikkelingen in welk landschap wenselijk zijn. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan het in standhouden, benutten, beleven en versterken van bestaande gebiedskwaliteiten. De provincie hecht waarde aan onbebouwde landschappen. De provincie beschermt het landschap tegen ongewenste ontwikkelingen en wil daarmee versnippering en onomkeerbare aantasting van het landschap tegengaan. De provincie wil in een aantal gebieden specifieke waarden in stand houden, omdat ze landschappelijk, cultuurhistorisch, ecologisch of qua gebruikswaarde bijzonder en kwetsbaar zijn. De instandhouding en versterking van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde vraagt om toegespitste vormen van bescherming en ontwikkeling. Veenlandschappen Het plangebied is gelegen in het veenlandschap.

Ondergrond Het plangebied is gelegen in de gebieden ‘rivierklei en veen’. De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Voor ontwikkelingen in de linten heeft de provincie het volgende richtpunt vastgesteld: • Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Het plan betreft de functiewijziging van een kantoorpand naar woningen in de bebouwde kom van Noordeloos. Het plan doet daarmee geen afbreuk aan de herkenbaarheid van het verschil tussen komgronden en oeverwallen. Veenweidelandschap Het plangebied is gelegen in het gebied ‘veen(weide)landschap’. De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst.

Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). Veenstromen, dijken en kades 24

vormen landschappelijke structuurdragers en begrenzen de (open) poldereenheden. Het gebruik richt zich op behoud van de maat van de poldereenheden, het verkavelingspatroon, de beplanting, de kades en dijken en de zichtbaarheid van water in de vorm van sloten, weteringen en boezems. Een duurzaam gebruik en eigenaarschap van het veen(weide)gebied is van belang. Het maken van nieuwe (agrarische) natuurlandschappen met een (extensieve) recreatieve functie behoort daarbij tot de mogelijkheid. In het oosten van de provincie is het veengebied vermengd met oeverwallen en kommen van het rivierenlandschap. In delen is het voor de oeverwallen kenmerkende fruitteelt aanwezig. De kommen zijn grootschalig met regelmatige (cope)verkaveling, maar gaan al snel over in het veenweidelandschap. De volgende richtpunten worden in acht genomen: • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders. • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

Met het volgende richtpunt wordt rekening gehouden: • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen Met dit plan worden geen kenmerkende landschapselementen negatief beïnvloed. Er wordt geen nieuwe bebouwing gerealiseerd in de veenweidepolders en/of nieuwe agrarische bedrijven opgericht.

Plangebied

Afbeelding 9: Veenweidelandschap

25

Steden en dorpen Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Noordeloos. Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. De volgende richtpunten worden in acht genomen: • Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. • Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. • Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. • Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Stads- en dorpsranden Het plangebied is gelegen in ‘de ‘stads- en dorpsrand’. De stads- en dorpsranden van de provincie zijn plekken met bijzondere potentie voor het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

Het zijn overgangsplekken waar de contrasten tussen de verschillende landschappen goed beleefd kunnen worden. In deze gebieden is nadrukkelijk aandacht nodig voor de doorgaande landschappelijke structuren, de recreatieve verbindingen tussen stad en land en het ontwerp en de inrichting van de stads- en dorpsrand zelf. Ontwikkelingen in deze randen vragen daarom om extra aandacht voor een zorgvuldige inpassing en een optimale ruimtelijke kwaliteit. De provincie hecht grote waarde aan het open houden van waardevolle landschappen. Uitbreidingen van steden en dorpen zijn alleen mogelijk indien deze ontwikkelingen bijdragen aan het verbeteren van de belevingswaarde, de gebruikswaarde en de toekomstwaarde van de stads- en dorpsrand. • Belevingswaarde: ontwikkelingen dragen bij aan een optimale belevingswaarde van de bebouwde kom vanuit het landelijke gebied én een optimale belevingswaarde van het landelijk gebied vanuit de bebouwde kom. • Gebruikswaarde: Uitbreidingen van dorpen en steden met meer dan 12 woningen in de stads- en dorpsrand, dragen bij aan het verbeteren van de gebruikswaarde van de rand. De provincie streeft ernaar om de randen zoveel mogelijk openbaar toegankelijk te maken en paden en recreatieve routes tussen de bebouwde kom en het landschap te versterken. • Toekomstwaarde: bij ontwikkelingen wordt rekening gehouden met de toekomstwaarde van de plek in brede zin.

Een ontwikkeling draagt bij aan brede opgaven zoals het versterken van de groenblauwe structuur, de biodiversiteit, klimaatadaptatie, het bieden van maatschappelijke meerwaarde en het vergroten van de sociale betekenis van de stads- of dorpsrand.

26

Plangebied

Afbeelding 10: Ligging plangebied in gebieden ‘dorpen’ en ‘dorpsranden’

Het plan is om een kantoorpand in de bebouwde kom van Noordeloos te verbouwen naar woningen, waardoor geen sprake is van aantasting van het landschap. Conclusie Het plan voorziet in een passende inpassing van twee woningen in de bebouwde kom van Noordeloos, waarbij ruimtelijke kwaliteit is gewaarborgd. Er is in voldoende mate rekening gehouden met de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de Omgevingsvisie hebben de Provinciale Staten op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. De Omgevingsverordening is gelijktijdig met de Omgevingsvisie herzien/gewijzigd. De Provinciale Staten heeft op 1 april 2023 de laatste wijziging doorgevoerd in de Omgevingsverordening ZuidHolland. De Omgevingsverordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie.

Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9). Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe

27

ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en houdt rekening met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. De ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

Dit plan kan worden geschaard in de categorie ‘inpassing’. Het plan is om een kantoorpand inpandig te verbouwen (transformeren) naar twee levensloopbestendige woningen. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van het gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een bedrijfsperceel. De bestaande structuren en kwaliteiten veranderen niet en er wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de beleidskeuze landschap. Stedelijke ontwikkelingen In paragraaf 6.2.3 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor stedelijke ontwikkelingen (artikel 6.10). Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Vanuit jurisprudentie is met dit plan geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is (zie paragraaf 3.1.3).

Bedrijven In paragraaf 6.2.3 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor bedrijven (artikel 6.12). Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 28

20 in bijlage II, maakt vestiging mogelijk van bedrijven uit de hoogst mogelijke milieucategorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, dan wel voorziet in overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur, passend bij de omgeving van het bedrijventerrein, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige ontwikkelingen op een grote buitenstedelijke bouwlocatie of die mogelijk zijn op grond van een vigerend bestemmingsplan. Het plangebied is gelegen op bedrijfsperceel dat is verbeeld op kaart 20 in bijlage II van de Omgevingsverordening. Het plan voorziet niet in een uitbreiding van het bedrijventerrein, maar van een functiewijziging van een kantoorpand naar woningen zonder het aangrenzende bedrijf te belemmeren in de bedrijfsvoering. Risico’s van klimaatverandering (klimaatadaptatie) Op grond van artikel 6.27a Risico’s van klimaatverandering van de Omgevingsverordening Zuid-Holland dient in een ruimtelijk plan rekening te worden gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: 1. Wateroverlast door overvloedige neerslag; 2. Overstroming; 3. Hitte; 4. Droogte. alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling. In dit plan wordt rekening gehouden met klimaatadaptatie. Dit is nader uitgewerkt in paragraaf 2.2.4 Duurzaamheid en klimaatadaptatie.

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open voor elkaar’ In de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. De opvolgende visie ‘open voor elkaar’ benadrukt het bijzondere cultuurhistorische landschap, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven als kernwaarden. In het kader van de regionale centrale visie, de vorming van een vitale regio, is het van belang dat er sprake is van een passend woningaanbod. In de gemeente Molenlanden is behoefte aan levensloopbestendige woningen. Dit plan speelt in de op deze woningbehoefte. Het plan draagt bij aan de gewenste doorstroming op de lokale en regionale woningmarkt.

Senioren die zich in een van de woningen vestigen laten in de meeste gevallen een grote(re) grondgebonden woning elders in de gemeente achter, die vrijkomt voor andere doelgroepen (waaronder starters en gezinnen). Dit zal tevens starters/jonge gezinnen trekken wat weer positief zal zijn voor de instandhouding van de voorzieningen in Noordeloos. Het plan geeft een 29

positieve impuls aan de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het dorp Noordeloos. Het plan is in overeenstemming met het regionaal beleid. 3.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied en een dynamische stedelijke zone. Elke gemeente en kern heeft kwaliteiten en weet sommige groepen te binden, maar andere weer minder. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld. Door een jaarlijkse woonmonitor worden bereikte resultaten en de planning voor volgende jaren geregistreerd. In de actualisatie van de woonvisie zijn de afspraken rond het afstemmen opgenomen. Daarbij is gebruik gemaakt van de jongste demografische cijfers van de provincie Zuid-Holland.

Van belang is dat er voldoende flexibel geprogrammeerd wordt. Ook is besloten gebruik te blijven maken van de benadering waarbij woonmilieus en mentality milieus als handreiking gebruikt worden. We sturen niet in exacte aantallen op de samenstelling van programma’s. In plaats daarvan hanteren we een kwalitatieve leidraad, die gemeenten helpt om lokaal de juiste keuzes te maken, in overleg met ontwikkelende partijen. Noordeloos is aangeduid als woondorp. Woondorpen vinden voorzieningen op korte afstand in het naastgelegen voorzieningendorp. Woondorpen hebben een hechte gemeenschap dat gebruik maakt van een sterk lokaal sociaal netwerk. Voor het woondorp Noordeloos geldt dat voor het realiseren van 5 wooneenheden (of minder), mits de totale groei van het aantal wooneenheden in Noordeloos niet groter is dan 0,7% van de totale woningvoorraad, regionale afstemming niet noodzakelijk is. Het plan voorziet in de realisatie van twee levensloopbestendige woningen voor de particuliere huur. Het plan speelt in op de behoefte aan levensloopbestendige woningen in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden.

30

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Toekomstvisie Molenlanden De Toekomstvisie Molenlanden 2030 ‘Eigenheid in verbondenheid’ houdt de gemeente op koers tot 2030 door dialoog, nabijheid en ambitie. Op 6 onderwerpen beschrijft de visie de landelijke en lokale trends en de wensen van de gemeente. Deze trends die de gemeente ziet, gebruikt de gemeente om de wensen mogelijk te maken. Per onderwerp schetst de gemeente het beeld voor het jaar 2030. Deze zes beelden samen bepalen het integrale beeld voor wat de gemeente in 2030 wil zijn: • • • • •

•

Inclusieve samenleving: in onze samenleving staat gezondheid voorop en zijn alle inwoners even belangrijk; Leefomgeving: de omgeving waarin we wonen voelt veilig en is zo ingericht dat we grote gevolgen van klimaat op kunnen vangen; Economie: Molenlanden is een gemeente waar innovatie een belangrijke plek heeft en ondernemen vanzelfsprekend is; Recreatie en Toerisme: het toerisme in Molenlanden is in balans; Klimaat en energie: we werken samen aan een circulair, energieneutraal, klimaatbestendig en schoon Molenlanden met aandacht voor een eerlijke voedselketen waarin afval wordt gezien als grondstof; Bereikbaarheid: Inwoners van Molenlanden ervaren met verschillende vervoersmiddelen dat onze dorpen, de vestingstad en de regio veilig en goed bereikbaar zijn.

Het plan voorziet in de realisatie van twee levensloopbestendige woningen voor de particuliere huur in de kern Noordeloos. Het plan speelt in op de behoefte aan levensloopbestendige woningen in de gemeente Molenlanden. Het plan draagt bij aan de gewenste doorstroming op de lokale en regionale woningmarkt. Het plan is in lijn met de Toekomstvisie Molenlanden. 3.4.2 Woonvisie Molenlanden 2020-2024 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt: • Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029. • De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen. • De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnel de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken. • Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik.