Bijlage 1. Toelichting BP dorpsstraat 18 te Oud-Alblas

Toelichting bestemmingsplan Oud-Alblas, Dorpsstraat 18

Toelichting bestemmingsplan Oud-Alblas, Dorpsstraat 18

Identificatie NL.IMRO.1978.BPdorpsstraat18ABS-VG01 Datum 24 september 2024 Planstatus Vastgesteld Versie 3.0

2

1.

2.

3.

4.

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding .................................................................................................. 5

1.2

Plangebied .................................................................................................. 5

1.3

Kader .......................................................................................................... 6

1.4

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 8

1.5

Maatschappelijk draagvlak .......................................................................... 8

1.6

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid.............................. 9

1.7

Communicatie ............................................................................................ 9

1.8

Realisatie .................................................................................................... 9

1.9

Leeswijzer................................................................................................... 9

Planbeschrijving .................................................................................................................... 10 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 10

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 12

Verantwoording beleidskader ......................................................................................... 15 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 15

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 17

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 26

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 28

Verantwoording sectorale aspecten ............................................................................. 30 4.1

Milieueffectrapportage .............................................................................. 30

4.2

Watertoets ................................................................................................ 31

4.3

Geluid ....................................................................................................... 38

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 40

4.5

Bedrijven en milieuhinder ......................................................................... 41

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 44

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 46

4.8

Ecologie .................................................................................................... 48

4.9

Bodem ...................................................................................................... 50

4.10 Archeologie en cultuurhistorie .................................................................. 52 4.11 Duurzaamheid en klimaatadaptatie ........................................................... 56 5.

Juridische planbeschrijving .............................................................................................. 58 5.1

Inleiding ................................................................................................... 58

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 58

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 58

5.4

Aanduidingen ........................................................................................... 59

3

Bijlage 1 2 3 4 5

Omschrijving Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Quickscan Wet natuurbescherming Voortoets stikstofdepositie Verkennend bodemonderzoek Archeologisch onderzoek

Auteur Voortman Ingenieurs Bureau Natuurzorg Van den Heuvel Milieuadvies ADKEON

Kenmerk R-JVO/1921

Datum 30-06-2023

BN_TOA_QS_2 023_062 23078

02-08-2023

2023112

15-05-2023

ADC ArcheoProjecten

ADC Rapport 6172

07-12-2023

06-10-2023

4

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding Het perceel Dorpsstraat 18 te Oud-Alblas betreft een bedrijfsperceel. De bedrijfswerkzaamheden zijn echter reeds gestaakt, waardoor het perceel op dit moment alleen gebruikt wordt voor woondoeleinden. De initiatiefnemer wil daarom de huidige bedrijfsbestemming wijzigen naar een woonbestemming, om zo de bedrijfswoning functioneel te wijzigen naar een burgerwoning. Het plan is echter strijdig met het vigerend bestemmingsplan ‘Dorpskernen’, alsmede de herziening daarvan. Het plangebied heeft hierin onder andere de bestemming ‘Bedrijf’. Binnen deze bestemming is een burgerwoning niet toegestaan. Het plan is met een principeverzoek voorgelegd bij de gemeente Molenlanden. De gemeente heeft in principe besloten te willen meewerken aan het plan door het doorlopen van een bestemmingsplanwijziging. Dit plan voorziet hierin. Daarnaast is de initiatiefnemer voornemens om het perceel op te knappen door alle bebouwing te saneren en een nieuwe burgerwoning met bijbehorende bouwwerken te realiseren. Omdat dit afwijkt van het principebesluit om uitsluitend de bedrijfsbestemming te wijzigen naar een woonbestemming, is dit voornemen voorgelegd aan de gemeente. De gemeente heeft aangegeven dat dit initiatief voorstelbaar is, mits op voorhand het ontwerp wordt afgestemd met de gemeente.

De situatietekening en het principeontwerp zijn voorgelegd aan de gemeente, waarna de gemeente heeft ingestemd met het plan.

1.2 Plangebied Het plangebied betreft het bedrijfsperceel Dorpsstraat 18 te Oud-Alblas. Het plangebied is kadastraal bekend gemeente Oud-Alblas, sectie E, nummer 650. Het plangebied ligt ingeklemd tussen het riviertje De Alblas aan de noordzijde en de openbare weg Dorpsstraat aan de zuidzijde van het plangebied. Het woonperceel Dorpsstraat 16 zorgt voor de oostelijke begrenzing. De westelijke begrenzing van het plangebied betreft het woonperceel Dorpsstraat 21.

5

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.3 Kader Bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’. Het plangebied heeft de enkelbestemming: • Bedrijf. De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie – 1; • Waarde – Archeologie – 2; • Waterstaat – Waterbergingsgebied; • Waterstaat – Waterkering. Met de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘bedrijfswoning’; • Maatvoeringsaanduiding: maximum bebouwingspercentage: 40%; • Maatvoeringsaanduiding: maximum goothoogte: 4 m.

6

Afbeelding 2: Uitsnede vigerende bestemmingsplankaart ‘Dorpskernen’

Het plan is in strijd met het bestemmingsplan. Binnen de regels van het vigerend bestemmingsplan zijn geen burgerwoningen toegestaan. Middels voorliggende bestemmingsplanwijziging wordt het plan juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Bestemmingsplan ‘Herziening Dorpskernen Graafstroom’ Op 13 februari 2012 is de ‘Herziening Dorpskernen Graafstroom’ vastgesteld. Als gevolg hiervan zijn er onder andere extra regels toegevoegd aan de regels. Voor de bestemming ‘Bedrijf’ betekent dit dat de maximale toegestane inhoud van bedrijfswoningen, inclusief aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen is verhoogd van 650 m³ naar 750 m³ en is een afwijkingsbevoegdheid toegevoegd om de inhoud van de bedrijfswoning te kunnen vergroten naar 1.000 m³. Daarnaast zijn als gevolg van de herziening de regels voor de archeologische dubbelbestemmingen gewijzigd. Parapluherziening Parkeren Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Hierdoor zijn de stedenbouwkundige bepalingen – waaronder de parkeernormbepaling – uit de Bouwverordening komen te vervallen. Als gevolg hiervan hebben deze bepalingen geen aanvullende werking meer op bestemmingsplannen, zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning niet meer op basis van de Bouwverordening aan gemeentelijke parkeernormen kan worden getoetst.

Voldoende parkeervoorzieningen is een belangrijke voorwaarde voor bijna elke ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente Molenlanden wenst dan ook over de mogelijkheid te beschikken tot het stellen van eisen aan het parkeren. Middels het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ bezit de gemeente een eenduidige regeling,

7

zodat bij ruimtelijke ontwikkelingen voorwaarden kunnen worden gesteld ten aanzien van het aspect parkeren. Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten Binnen onderliggende bestemmingsplannen waren te weinig sturingsmogelijkheden om huisvesting van arbeidsmigranten binnen de bestemmingen ‘wonen’, ‘woongebied’, ‘centrum’ of ‘gemengd’ te kunnen reguleren. In veel onderliggende bestemmingsplannen was bijvoorbeeld geen begripsdefinitie opgenomen inzake ‘wonen’ en daarmee was het langdurige verblijf van een ongelimiteerd aantal arbeidsmigranten per woning toegestaan. Dit past niet binnen het doel van de gemeente Molenlanden om te voorzien in passende en kwalitatieve goede huisvesting op de juiste plek, waarbij tevens een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden kan worden gewaarborgd. Met het paraplubestemmingsplan is onder andere een nieuwe begripsdefinitie gekomen van ‘het wonen’, waardoor het niet meer mogelijk is om met meer dan één huishouden te verblijven in een woning. Huisvesting van arbeidsmigranten voor de shortstay (logies) en midstay is uitsluitend toegestaan door een vergunning aan te vragen die voldoet aan de eisen uit de Beleidsnotitie Arbeidsmigranten.

1.4 Maatschappelijk resultaat Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een nieuwe, geactualiseerde en gedigitaliseerde juridische regeling geboden. Met het nieuwe bestemmingsplan wordt de bedrijfsbestemming gewijzigd naar een woonbestemming en wordt het mogelijk gemaakt om de woning elders op het perceel te realiseren.

1.5 Maatschappelijk draagvlak Participatie De initiatiefnemer heeft in een vroeg stadium, vlak nadat de initiatiefnemers het perceel hebben gekocht, de omwonenden met een brief geïnformeerd over het plan om de bebouwing op het perceel te slopen en een nieuwe woning te bouwen. De initiatiefnemer heeft in de brief aangegeven dat als omwonenden vragen hebben, zij contact op kunnen nemen. De initiatiefnemer heeft hierop geen schriftelijke reacties ontvangen, wel heeft hij drie mondelinge reacties ontvangen welke allen positief waren. Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg zijn de stukken toegestuurd naar de overlegpartners, waaronder in ieder geval de Gasunie, Provincie Zuid-Holland, het Waterschap Rivierenland en de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid. Het waterschap heeft in een reactie aangegeven positief tegen het plan te staan, mits enkele tekstuele toevoegen in de toelichting worden opgenomen ten aanzien van waterberging en -compensatie, dat de nieuwbouw buiten het profiel van vrije ruimte van de regionale waterkering gerealiseerd moet worden, bij de aanvraag van de watervergunning een dwarsprofiel van het bouwplan aangeleverd moet worden en 8

bij de verwerking van hemelwater geen uitlogende materialen mogen worden gebruikt. Naar aanleiding hiervan zijn deze onderdelen toegevoegd in de toelichting. De Gasunie heeft aangegeven dat de leidingen in beheer van de Gasunie geen invloed heeft op het plan. Zienswijzen Op de voorbereiding van een ruimtelijke procedure is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben vanaf 28 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen (Gemeenteblad 2023, 553785), waarbij eenieder in de gelegenheid werd gesteld om zienswijzen kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen op het plan binnengekomen.

1.6 Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.7 Communicatie Er wordt op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via het digitale Gemeenteblad).

1.8 Realisatie Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de ter inzage termijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning kan dan worden aangevraagd.

1.9 Leeswijzer Deze toelichting van het bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van het plan zijn beschreven: • Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; • Hoofdstuk 3: Verantwoording beleidskaders; • Hoofdstuk 4: Verantwoording sectorale aspecten; • Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

9

2.

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en stedenbouwkundige structuur Het dorp Oud-Alblas is omstreeks 1100 ontstaan als lintdorp langs de rivier de Alblas. Vanuit de lintbebouwing is er rondom de kerk een buurtschap ontstaan. Het silhouet van Oud-Alblas, wordt beheerst door de uit 1400 daterende forse bakstenen kerktoren, waarvan het bovenste deel is versierd met nissen. In Oud-Alblas heeft in het verleden een veemarkt gekend welke uitermate belangrijk was voor de streek de Alblasserwaard. De veemarkt werd gehouden op het kerkplein ten noorden van de kerk. De veemarkt kon echter niet concurreren tegen de steden Rotterdam en Gorinchem, waardoor de veemarkt ophield te bestaan. Voorafgaand aan de Tweede Wereldoorlog kende Oud-Alblas een bloeiende middenstand. Na de tweede wereldoorlog heeft het lintbebouwingsdorp, zoals de meeste dorpen in de Alblasserwaard een grote groei doorgemaakt, welke is terug te zien in de seriematige uitbreidingswijken rondom de oorspronkelijke kern van het dorp. De lintdorpen in de Alblasserwaard, waaronder Oud-Alblas, leefden de inwoners met name van de akkerbouw en griendcultuur. Langs de veenstromen werden boerderijen gerealiseerd. Door de ontwatering van het gebied was sprake van bodemdaling. Op het moment dat de zeespiegel begon te stijgen zorgde dit voor wateroverlast.

In 1277 werd de Alblasserwaard bedijkt, waarna het land verder daalde. Windmolens werden gebouwd om het water omhoog te pompen, omdat natuurlijke afwatering naar de riviertjes en de Lek niet meer mogelijk was. De bevolking teelde voornamelijk wilgenhout, vlas en hennep. Tussen de vijftiende en eerste helft van de negentiende eeuw hadden de dorpen regelmatig te kampen met zware overstromingen. Midden van de negentiende verdween de vraag naar hennep als gevolg van de opkomst van de stroomvaart. De bewoners van de dorpen stapten over op veeteelt en hooibouw. De dorpen hebben vandaag de nog aan agrarisch en landelijk karakter. Het plangebied is gelegen aan de Dorpsstraat, dat onderdeel uitmaakt van de historische lintbebouwing. De lintbebouwing langs de Graafstroom kenmerkt zich door een afwisseling van boerderijvolumes en (kleinere) arbeiders-/knechtenhuisjes en vervangende nieuwbouwwoningen. De woningen zijn voorzien van één of twee bouwlagen met een kap. De kap is vaak uitgevoerd in de vorm van een zadeldak, maar andere kapvormen komen ook voor. Bijgebouwen worden achter de voorgevel van de woning en qua uitstraling ondergeschikt aan de woningen gebouwd. Wat betreft de architectuur van de bebouwing ziet men een afwisseling van traditionele en moderne bebouwing. De gebruikte bouwmaterialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de nieuwbouw overwegend traditioneel.

De gebruikte kleuren zijn ingetogen.

10

2.1.2 Huidige status/gebruik Het plangebied maakt onderdeel uit van de cultuurhistorische lintbebouwing langs de Dorpsstraat. Op het perceel zijn een bedrijfswoning en een bedrijfsloods gebouwd. Het perceel heeft een bedrijfsbestemming, maar het perceel en de gebouwen worden niet meer als zodanig gebruikt en worden op dit moment alleen gebruikt voor woondoeleinden. Het perceel is aan de Dorpsstraat ook nog – de nutsvoorziening ten westen van de Dorpsstraat 21 daargelaten – het enige perceel met een bedrijfsbestemming. Daardoor valt de huidige bedrijfsloods voor wat betreft het straatbeeld wat uit de toon vanwege de omvang en het materiaalgebruik.

Afbeelding 3: Zicht op het plangebied

Afbeelding 4: Het straatbeeld langs de Dorpsstraat

11

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Omzetting bedrijfsperceel naar woonperceel Dorpsstraat 18 te Oud-Alblas betreft een bedrijfsperceel. De bedrijfswerkzaamheden zijn echter reeds gestaakt, waardoor het perceel op dit moment alleen gebruikt wordt voor woondoeleinden. Het perceel heeft echter nog een bedrijfsbestemming en daarmee betreft de woning een bedrijfswoning. De bedrijfswoning mag volgens de regels van het vigerend bestemmingsplan slechts bewoond worden als dit noodzakelijk is voor het bijbehorend bedrijf. Nu er geen bedrijfswerkzaamheden plaatsvinden, mag de woning strikt juridisch gezien niet meer bewoond worden en kan de woning ook niet aangeboden worden op de reguliere woningmarkt. Om het werkelijke gebruik overeen te laten komen met de juridisch-planologische situatie, wordt de huidige bedrijfsbestemming gewijzigd naar een woonbestemming. Daarmee wordt de woning gewijzigd naar een burgerwoning, waardoor deze bewoond mag worden. Tevens kan de woning eventueel aangeboden worden op de reguliere woningmarkt. De bedrijfsloods wordt in dat geval omgezet in een bijbehorend bouwwerk bij de woning. Nieuwe invulling van het perceel De initiatiefnemer is voornemens om alle gebouwen op het perceel te slopen en een nieuwe burgerwoning met bijbehorend bouwwerk bouwen.

De huidige bedrijfsloods is relatief fors qua omvang en ook qua materiaalgebruik past het gebouw niet helemaal binnen het straatbeeld. Door de gebouwen te slopen en een nieuwe woning met bijbehorend bouwwerk te bouwen, ontstaat er de mogelijkheid om de bebouwing goed in te passen in het straatbeeld langs de Dorpsstraat. Daarmee wordt een ruimtelijke kwaliteitsslag gemaakt.

Afbeelding 5: Nieuwe situatietekening

12

Het plan maakt het overigens ook mogelijk om de woning elders op het perceel te bouwen, waardoor de woning aan de oostzijde van het perceel of het midden van het perceel gebouwd zou kunnen worden. Een andere positie van de woning op het perceel is namelijk stedenbouwkundig gezien passend, zolang het de rooilijn van de andere woningen enigszins volgt. In het plan is vastgelegd dat de woning aan de voorzijde van het woonperceel gebouwd moet worden en niet helemaal achter op het perceel kan worden gebouwd. Daarmee is geborgd dat de nieuwe woning op een stedenbouwkundig verantwoorde en passende locatie op het perceel wordt gebouwd. Tijdelijke woonunit De initiatiefnemer wil een tijdelijke woonunit plaatsen, zodat hij bij de sloop van de woning op zijn perceel kan blijven wonen. Zodra de nieuwe woning is gerealiseerd, zal de tijdelijke woonunit worden verwijderd en zal de initiatiefnemer gaan wonen in de nieuwe burgerwoning. De tijdelijke woonunit kan echter niet geregeld worden binnen de procedure van de bestemmingsplanherziening en wordt verder ook niet meer behandeld in deze toelichting. Voor de woonunit zal een aparte tijdelijke omgevingsvergunningprocedure doorlopen worden.

13

2.2.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting Het perceel wordt op dit moment ontsloten via één inrit aan de Dorpsstraat. In de nieuwe situatie zal dit niet anders zijn. Mogelijk wordt de positie van de ontsluiting gewijzigd worden. Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Dit parkeerbeleid is gebaseerd op de CROW publicatie 38. In het CROW-beleid wordt uitgegaan van een bandbreedte van een minimale tot een maximale parkeernorm. In de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' wordt uitgegaan van het gemiddelde hiervan. De gemeente Molenlanden valt qua stedelijkheidsgraad in zijn geheel in de categorie ‘niet stedelijk’. Qua gebiedstype is het plangebied gelegen binnen het gebiedstype ‘(rest) bebouwde kom’. Het plan voorziet in het realiseren van 1 woning. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte inzichtelijk gemaakt. Tabel 1: Berekening parkeerbehoefte Categorie Kencijfer Woningen, bewoners 2,0 per woning Woningen, bezoekers 0,3 per woning

Aantal 1 1

Behoefte 2,0 parkeerplaatsen 0,3 parkeerplaatsen

Totaal:

2,3 parkeerplaatsen

Uit de berekening blijkt dat de behoefte voorziet in 3 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen kunnen volledig op eigen terrein worden gerealiseerd. De parkeerregels uit het ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ zijn in de regels van dit plan overgenomen in de planregels. In de fase van vergunningverlening moet worden getoetst aan deze parkeerregels. Zodoende is het realiseren van voldoende parkeerplaatsen in dit plan juridisch-planologisch geborgd.

14

3.

Verantwoording beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven als de ondergrond. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke Rijksbelangen in het Barro.

15

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting van een bestemmingsplan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het Bro biedt geen verdere definitie van het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’. Inmiddels is door jurisprudentie wel een verder beoordelingskader van dit begrip ontstaan: “De bouw van één woning is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156). Ook een plan dat voorziet in de planologische inpassing van drie woningen is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS: 2014:3929). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is tevens niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRVS 18 december 2013, ECLI: NL:RVS:2013: 2471).

Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3).” Toetsing aan ladder voor duurzame verstedelijking Het plan voorziet in het realiseren van een burgerwoning. Op basis van bovenstaande jurisprudentie is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is.

16

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid Holland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie Zuid Holland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zeven richtinggevende ambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van ZuidHolland. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6.

Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. De locatie is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Met het plan wordt de bestaande bedrijfswoning gewijzigd naar een burgerwoning. Daarnaast wordt het perceel opgewaardeerd door het slopen van de woning en de in het straatbeeld niet passende bedrijfsloods. Op de vrijgekomen locatie wordt een nieuwe burgerwoning 17

met bijbehorend bouwwerk gebouwd, die qua opzet, positie en uitstraling passend zullen zijn in het straatbeeld. Daarmee voorziet het plan in het beter benutten van ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied. Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Gezien het sterke contrast tussen een dynamische stedelijke omgeving en open deltalandschappen in Zuid-Holland, is zorg voor de ruimtelijke kwaliteit in het bijzonder van belang. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van goede ruimtelijke ordening: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. De essentie van het ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten toevoegen aan het gebied en de samenleving. Het plan voorziet in het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Door de bedrijfsbestemming te wijzigen naar een woonbestemming, wordt het regulier wonen toegestaan. Dit gebruik komt beter overeen met de functies die zijn toegestaan in de kern van Oud-Alblas.

Daarnaast wordt met dit plan een eventuele nieuwvestiging van een nieuw bedrijf uitgesloten. Daarmee wordt een eventuele aantasting van het woon- en leefklimaat als gevolg van de nieuwvestiging van een nieuw bedrijf voorkomen. Tenslotte is op het perceel thans een bedrijfsloods aanwezig, die ook qua uitstraling (met name vanwege het volume en materiaalgebruik) is aan te merken als bedrijfsloods. Met het plan worden de gebouwen op het perceel gesloopt en worden daarvoor in de plaats een nieuwe burgerwoning met bijbehorend bouwwerk gebouwd. De nieuwe gebouwen worden qua opzet, omvang en uitstraling aangesloten bij het huidig straatbeeld. Al met al wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd. Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is voor de provincie Zuid-Holland een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. De kwaliteitskaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De kwaliteitskaart biedt een middel om vroeg in het planproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt.

Het verbinden van nieuwe ontwikkelingen aan de bestaande gebiedskenmerken vormt hierbij uitgangspunt. Met betrekking tot de kwaliteitskaart zijn voor het plangebied de laag van de ondergrond, de laag van cultuur- en natuurlandschappen en de laag van de stedelijke occupatie relevant. Laag van de ondergrond Het plangebied is gelegen binnen het gebied ‘rivierdeltacomplex - rivierklei en veen’.

18

Rivierdeltacomplex – rivierklei en veen

Afbeelding 6: Uitsnede Kwaliteitskaar – Laag van de ondergrond

Rivierdeltacomplex – rivierklei en veen Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden. De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Voor dit gebied heeft de provincie het volgende richtpunt opgenomen: • Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Het plan tast het richtpunt vanuit de laag van de ondergrond niet aan. Het plan is kleinschalig van aard. Als gevolg van het plan blijft het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Laag van de natuur- en cultuurlandschappen Het plangebied is gelegen binnen de gebieden ‘veenweidelandschap’ en ‘linten’.

19

Linten

Veenweidelandschap

Afbeelding 7: Uitsnede Kwaliteitskaar – Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Veenweidelandschap De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). Veenstromen, dijken en kades vormen landschappelijke structuurdragers en begrenzen de (open) poldereenheden. Het gebruik richt zich op behoud van de maat van de poldereenheden, het verkavelingspatroon, de beplanting, de kades en dijken en de zichtbaarheid van water in de vorm van sloten, weteringen en boezems. Een duurzaam gebruik en eigenaarschap van het veen(weide)gebied is van belang. Het maken van nieuwe (agrarische) natuurlandschappen met een (extensieve) recreatieve functie behoort daarbij tot de mogelijkheid. In het oosten van de provincie is het veengebied vermengd met oeverwallen en kommen van het rivierenlandschap. In delen is het voor de oeverwallen kenmerkende fruitteelt aanwezig.

De kommen zijn grootschalig met regelmatige (cope)verkaveling, maar gaan al snel over in het veenweidelandschap. Deze overgangen zijn nauwelijks tot niet zichtbaar en staan dan ook niet op kaart. Richtpunten: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders; 20

•

Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

Linten Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Om die reden worden linten beschouwd als onderdeel van de tweede laag. Op kaart zijn zowel de linten buiten als binnen het stedelijk gebied aangegeven. De linten binnen het stedelijk gebied zijn met name opgenomen om de relatie met het lint in het buitengebied aan te geven. Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. Aansluiten bij de huidige korrel betekent, dat bij een lint met grootschalige bebouwing, grote loodsen of schuren inpasbaar zijn, maar bij een lint met kleinschalige bebouwing niet. Bestaand dwarsprofiel richtinggevend betekent het in stand houden van het bestaande wegprofiel (breedte, beplanting en berm), aansluiten bij de bestaande afstand van bebouwing tot de weg, (a)symmetrie van het lint, diepte van de (bouw)kavels en dergelijke. Om het lint transparant te houden, dienen doorzichten vanaf de weg naar het achterliggende landschap intact te blijven.

Respect voor historische gaafheid van het lint tenslotte, houdt in dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden wordt met cultuurhistorische kwaliteiten van zowel het lint als geheel, als van de individuele bebouwing. Bestaande linten kunnen worden verlengd met inachtneming van bovenstaande uitgangspunten voor een lint, als dit bijdraagt aan de leesbaarheid van het landschap en dit de (verdere) verdichting en verdikking van hetzelfde lint voorkomt. Richtpunten: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied; • Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst; • Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend; • Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Het plan voorziet niet in het aantasten van de richtpunten van het veenweidelandschap. Verder draagt het plan bij aan de richtpunten voor linten.

De ontwikkeling past in de huidige korrel en profiel van het lint en met de sloop van de bedrijfswoning en bedrijfsloods en de goede inpassing van een nieuwe burgerwoning met bijgebouw. De nieuwe bebouwing respecteert de cultuurhistorische kenmerken van het lint.

21

Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied is gelegen binnen het gebied ‘steden en dorpen’.

Steden en dorpen

Afbeelding 8: Uitsnede Kwaliteitskaart – Laag van de stedelijke occupatie

Steden en dorpen Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. Richtpunten: • Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. • Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. • Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. • Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. • Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stadsen dorpsranden). • Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. • Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. • Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.

• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht. 22

Het plan voorziet in het realiseren van een woonperceel met een nieuwe burgerwoning met bijbehorend gebouw na de sloop van de bedrijfswoning en de bedrijfsloods. Qua nieuwe bebouwing wordt op een verantwoorde wijze ingepast in het straatbeeld. Daarmee draagt het plan bij aan het behoud van de karakteristieke kenmerken en identiteit van het dorp Oud-Alblas.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 2 februari 2022 de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9).

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a) de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en houdt rekening met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft (inpassen); b) Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: ▪ zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit; en ▪ het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c) Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: ▪ Een integraal ontwerp.

Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, en ▪ Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen. De uitleg van de begrippen inpassen, aanpassen en transformeren hoeven een bestuurlijke uitleg/interpretatie door de gemeenteraad. Daarbij komt de raad beoordelingsruimte toe. Volgens de toelichting bij de verordening wordt het volgende verstaan.

23

Inpassen Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een kavel. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een woning in een lint. Bij inpassen veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met topkwaliteit. Aanpassen Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Een voorbeeld is de aanleg of verbreding van een provinciale weg. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken duidelijk invloed van de nieuwe ontwikkeling. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat. Omdat in deze gevallen geen rekening kan worden gehouden met (alle) richtpunten, zijn ontwerpoptimalisatie, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Transformeren Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. Er ontstaat een nieuwe toekomst voor het gebied met een nieuwe gebiedsidentiteit. De impact van deze plannen op een gebied is groot. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Gelet op de wezenlijke verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat geen rekening kan worden gehouden met alle richtpunten uit de kwaliteitskaart, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat die nog niet is ondervangen in de richtpunten. In de meest verregaande vorm van transformatie is van de huidige identiteit niets meer zichtbaar. In alle gevallen is het belangrijk om aansluiting te zoeken bij structuren en patronen aan de rand van de omgeving, bijvoorbeeld een bosrand, waterloop of woonlint. Het ontwerp kan gepaard gaan met inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen in de omgeving. Gelet op de omvang van de ontwikkeling kunnen dergelijke maatregelen – eenvoudiger dan bij aanpassen – onderdeel uitmaken van hetzelfde plan.

Bij transformatie-opgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat.

24

Afbeelding 9: Stroomschema inpassen, aanpassen, transformeren

Het plan kan worden geschaard onder de categorie ‘inpassen’. Het plan past binnen de bestaande gebiedsidentiteit en voorziet niet in wijzigingen op structuurniveau. Het sluit aan op de aard en de schaal van het gebied en houdt rekening met de richtpunten uit de kwaliteitskaart. Stedelijke ontwikkelingen In paragraaf 6.2.3 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor stedelijke ontwikkelingen. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: • De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; • Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma Ruimte. Het plan voorziet juridisch-planologisch niet in het toevoegen van wooneenheden. Daarmee is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling (zie tevens paragraaf 3.1.3 van deze toelichting). Het doorlopen van de ladder is niet nodig.

25

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open, voor elkaar’ In de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. De opvolgende visie ‘open voor elkaar’ benadrukt het bijzondere cultuurhistorische landschap, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven als kernwaarden. Met het plan wordt het plangebied omgezet van een bedrijfsperceel naar een woonperceel. Daarmee krijgt het perceel een passendere functie binnen de bebouwde kom van Oud-Alblas. Tevens kan met het plan een burgerwoning worden gerealiseerd in plaats van een bedrijfswoning. Zodoende is bewoning van deze woning toegestaan en kan de initiatiefnemer hier blijven wonen.

Daarnaast maken de bestaande gebouwen plaats voor een nieuwe burgerwoning en bijgebouw met een passende uitstraling in het cultuurhistorisch lint. Het plan draagt daarmee bij aan het in standhouden van de karakteristieken van het lint en het dorp.

3.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied een dynamische stedelijke zone. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld. Er wordt onderscheid gemaakt in: • Stedelijk gebied; • Voorzieningendorpen; • Woondorpen. De huidige afspraak is een netto toevoeging van maximaal 3.364 woningen netto in totaal voor de regio voor de periode 2015-2025. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 0,7% huishoudensgroei per jaar. Oud-Alblas is aangeduid als een woondorp. Woondorpen behouden hun kwaliteit door investeringen in particuliere woningen en de openbare ruimte. De woondorpen zijn met hun hechte gemeenschappen vitaler dan ooit.

Veel huishoudens behoren tot traditionele of moderne burgerij. Zij hebben een sterk lokaal sociaal netwerk en gebruiken dat. Voorzieningen vinden ze op korte afstand in het naastgelegen 26

voorzieningendorp. Als er lokaal een concrete vraag naar nieuwe woningen ontstaat, is er ruimte voor vraaggerichte maatwerkplannen, vaak slechts enkele woningen maar wel van belang voor de inwoners van een dorp. Het plan voorziet niet in het juridisch-planologisch toevoegen van een woning. Wel voorziet het plan in het wijzigen van de bedrijfswoning naar een burgerwoning, waardoor reguliere bewoning zonder bedrijf wordt toegestaan. De initiatiefnemer zelf blijft in de woning wonen.

27

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Toekomstvisie Molenlanden De Toekomstvisie Molenlanden 2030 ‘Eigenheid in verbondenheid’ houdt de gemeente op koers tot 2030 door dialoog, nabijheid en ambitie. Op zes onderwerpen beschrijft de visie de landelijke en lokale trends en de wensen van de gemeente. Deze trends die de gemeente ziet, gebruikt de gemeente om de wensen mogelijk te maken. Per onderwerp schetst de gemeente het beeld voor het jaar 2030. Deze zes beelden samen bepalen het integrale beeld voor wat de gemeente in 2030 wil zijn: • Inclusieve samenleving: in onze samenleving staat gezondheid voorop en zijn alle inwoners even belangrijk; • Leefomgeving: de omgeving waarin we wonen voelt veilig en is zo ingericht dat we grote gevolgen van klimaat op kunnen vangen. Er staan genoeg woningen in onze gemeente waar vraag naar is; • Economie: Molenlanden is een gemeente waar innovatie een belangrijke plek heeft en ondernemen vanzelfsprekend is; • Recreatie en Toerisme: het toerisme in Molenlanden is in balans; • Klimaat en energie: we werken samen aan een circulair, energieneutraal, klimaatbestendig en schoon Molenlanden met aandacht voor een eerlijke voedselketen waarin afval wordt gezien als grondstof; • Bereikbaarheid: Inwoners van Molenlanden ervaren met verschillende vervoersmiddelen dat onze dorpen, de vestingstad en de regio veilig en goed bereikbaar zijn.

Het plan heeft voornamelijk betrekking op de onderwerpen leefomgeving. Met het plan wordt het mogelijk gemaakt om op deze locatie te blijven wonen. Daarnaast wordt de leefomgeving veiliger gemaakt door de bedrijfsbestemming te verwijderen. Immers, daardoor wordt een eventuele nieuwvestiging van een bedrijf met de daar bijbehorende verkeersbewegingen uitgesloten. Daarnaast voorziet het plan in het slopen van de huidige bebouwing en wordt een nieuwe burgerwoning gebouwd. Deze nieuwe woning zal moeten voldoen aan de huidige wetgeving, waaronder ook op het gebied van klimaat en duurzaamheid.

3.4.2 Woonvisie Molenlanden 2020-2024 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt: • Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029. • De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen. • De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnel de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken.

28

•

•

•

Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal (BENG) en gasloos zijn. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen. Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).

In de woonvisie is verder het volgende opgenomen voor Oud-Alblas. Er is behoefte aan betaalbare woningen voor starters, vooral in de koop, maar (waar mogelijk) ook in de sociale huur. De grootste behoefte komt van gezinnen (vanuit de eigen kern en vestigers). Voor deze groep is er behoefte aan ruime grondgebonden koop. Het aanbod aan dure koopwoningen is ruim vertegenwoordigd, waardoor het nieuwbouwaccent vooral op het middensegment zou moeten liggen. In het kader van de vergrijzing is het belangrijk om traditionele rijwoningen te transformeren tot meer toegankelijke woningen. De totale woningbehoefte ligt op ongeveer 90 woningen voor de periode 2020 t/m 2029. Met het plan worden de bestaande bedrijfswoning planologisch vastgelegd als burgerwoning. Daarmee kan de initiatiefnemer op zijn perceel blijven wonen. De woning is dus voor eigen gebruik. Het plan voorziet daarmee niet in een juridischplanologische toevoeging van een woning en ook komen er geen woningen beschikbaar op de lokale woningmarkt.

3.4.3 Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ Op 27 oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ vastgesteld. Het doel van deze parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Molenlanden. Dit paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het parkeerbeleid. In de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020” zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ regelt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden voldaan aan de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020”.In paragraaf 2.2.2 ‘Verkeer en parkeren’ is beschreven dat dit plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Daarnaast is de parkeerregeling uit het paraplubestemmingsplan overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

3.4.4 Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten Op 26 oktober 2021 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten’ vastgesteld. Het paraplubestemmingsplan voorziet uitsluitend in een juridische borging voor het reguleren van het beleid met betrekking tot huisvesting van arbeidsmigranten. Door deze regeling wordt het eveneens onmogelijk gemaakt om andere ongewenste huisvestingsvormen toe te staan in (bedrijf)woningen. De regeling blijft van toepassing op dit plan.

29

4.

Verantwoording sectorale aspecten

4.1 Milieueffectrapportage Beleidskader In het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten, die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C activiteiten) en activiteiten, die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D activiteiten). Tot slot is voor activiteiten die wel genoemd zijn bij bijlage D, maar die niet voldoen aan de gestelde drempelwaarde, de verplichting tot het vaststellen op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling of sprake is van geen m.e.r.-beoordelingsplicht in het ruimtelijk plan. Onderzoek Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de wijziging van de bedrijfs- naar een woonbestemming. Daarnaast voorziet het plan in het verwijderen van de bebouwing en het realiseren van een nieuwe woning met bijgebouw op een bestaand bebouwd perceel en binnen het bestaand stedelijk gebied. Het ruimtebeslag, de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is zeer beperkt. Gelet hierop kan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling worden gesteld dat er geen sprake is van een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ en daarmee niet valt onder activiteit D11.2 van de bijlage bij het besluit m.e.r. De activiteiten die het plan mogelijk maken vallen ook niet in andere activiteiten die zijn opgenomen in bijlage C of D van het besluit m.e.r. Dit betekent dat er geen m.e.r. beoordeling nodig is.

Conclusie Een m.e.r.-beoordeling is niet nodig.

30

4.2 Watertoets Beleidskader In het plangebied is Waterschap Rivierenland de waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheerder, de vaarwegbeheerder, de beheerder van de primaire en secundaire waterkeringen, beheerder van de rioolwaterzuiveringsinstallaties en wegbeheerder van de wegen buiten de bebouwde kom, niet zijnde rijks- of provinciale wegen. De watertoets heeft als doel het voorkomen dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met het duurzaam waterbeheer. Gemeentelijk beleid Vanuit onder andere het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW), is bepaald dat voor alle gemeenten in Nederland een stedelijk waterplan opgesteld moet worden. Om aan deze eis te kunnen voldoen hebben de voormalige gemeenten Liesveld en Graafstroom en het waterschap Rivierenland de handen ineengeslagen en het Stedelijk Waterplan Gemeente Liesveld en Graafstroom opgesteld. In dit waterplan is aangegeven welke doelen men wenst te bereiken op het gebied van stedelijk waterbeheer voor de voormalige gemeenten Liesveld en Graafstroom. De doelen uit het beleidsplan zijn uitgewerkt in vier aspecten: • Afkoppelen, meer ruimte voor water creëren en diffuse bronnen aanpakken (duurzaam onkruidbeheer, duurzaam bouwen); • Belevingswaarde; • Samenwerking; • Beheer en onderhoud.

Het beleidsplan moet de gemeenten helpen om een veilig, robuust en duurzaam watersysteem te bereiken in 2025 door optimalisering van het huidige systeem. De gemeenten en het waterschap gaan de komende jaren intensief samenwerken om de gestelde doelen te bereiken. Hierbij wordt, naast het toetsen van nieuwe ontwikkelingen in de ruimtelijke inrichting, ook aandacht besteed aan de gezamenlijke uitvoering en communicatie rond de geplande ingrepen. In het laatste aspect wordt deze samenwerking doorgezet voor het beheer en onderhoud. Dit is een belangrijke pijler voor het op orde houden van het watersysteem. Waterschapsbeleid Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 ‘Versterken, verbinden, vergroenen’ beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema’s: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit.