Bijlage 1 Toelichting bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Duurzaamheid is meer dan het milieu, het gaat ook om toekomstbestendigheid van de woningen in een passende kwaliteit. De gemeente verwacht van initiatiefnemers een eigen verantwoordelijkheid om bij te dragen aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en om aandacht te besteden aan duurzaamheid (kwaliteit en toekomstbestendigheid daaronder begrepen). Bij de beoordeling van het plan zal op deze aspecten scherp getoetst worden. In ieder geval gelden de volgende randvoorwaarden: • Woningen worden gasloos gebouwd; • Alle woningen worden bijna energieneutraal (BENG) gebouwd. Planspecifiek De 45 te realiseren nieuwbouwwoningen in Park Rietveld voldoen aan de gestelde duurzaamheidsnormen uit het Bouwbesluit met betrekking tot energiezuinigheid (BENG) en milieuprestatie (MPG). Alle vrije sector woningen worden Nul-op-de-meter (NOM) woningen. De sociale woningen worden BENG gebouwd. Hierbij bieden wij de toekomstige bewoners als kopersoptie de mogelijkheid om hun woningen op te waarderen naar energieneutraal of Nul-opde-meter (NOM). Deze mogelijkheid wordt geboden door het toevoegen van extra PV-panelen. Wij kiezen niet standaard voor NOM, omdat het plan een grote diversiteit kent aan woningen voor verschillende doelgroepen (starters, senioren, doorstromers, gezinnen) en bijbehorende verschillen in woonbudget, energiegebruik en – behoefte.

Door de kopersoptie aan te bieden spelen we in op de specifieke situatie en behoefte van de toekomstige bewoner. Daarnaast worden alle woningen in de basisuitvoering voorzien van een lucht-water warmtepomp voor de opwekking van warmte, koude en warm tapwater, balansventilatie met warmteterugwinning (wtw) en een energetisch hoogwaardige buitenschil. Daarbij worden zelfs de energieverliezen door detailaansluitingen doorgerekend en waar mogelijk en nodig gereduceerd. Maatregelen: • Lucht/water warmtepomp voor opwekking van warmte, koude en warm tapwater. • Warmtepomp heeft de mogelijkheid om eerst zelfopgewekte energie te gebruiken en pas in tweede instantie over te schakelen op gebruik van netstroom. • Woningen worden uitgevoerd met balansventilatie met wtw. • Energieverliezen door ramen, deuren, gevels, vloeren, daken, kieren en detailaansluitingen worden geminimaliseerd en geoptimaliseerd op energieprestatie en kosten. • Aantal PV-panelen als kopersoptie uit te breiden voor opschaling van energieneutraal / NOM. • Door installatietechnische en bouwkundige maatregelen wordt geluidshinder van de installaties in en buiten de woningen voorkomen/beperkt. Daarnaast wordt ingezet op de toepassing van gerecyclede en recyclebare bouwmaterialen en installaties met een lange levensduur en minimale onderhoudsbehoefte.

Hiermee spelen we in op de ambities van circulariteit en een circulaire economie in 2050. De exacte uitwerking moet nader vorm krijgen. Te denken valt aan: • Onderhoudsarme gevel (geen schilderwerk nodig). • Onderhoudsarme installaties met lange levensduur en eenvoudige vervangbaarheid aan einde levensduur. • Kozijnen met gerecycled en recyclebaar PVC. • Bouwmaterialen en installaties met een beperkte milieubelasting volgens NMD/MPG. Bovendien speelt de ontwikkeling in op de energietransitie door de mogelijkheid te bieden voor de aanleg van een solarpark en een smart grid systeem waarop de woningen kunnen worden aangesloten. Hiermee wordt energie lokaal opgewekt, opgeslagen en gedeeld, én wordt het centrale energienet ontlast. Einddoel hiervan is te komen tot een 0-op-de-wijk-oplossing. Hiermee zijn bewoners bovendien minder kwetsbaar voor wijzigende financiële/fiscale maatregelen, zoals het afwaarderen van de salderingsvergoeding. Het Smart Grid systeem wordt nader bekeken en uitgewerkt. 48

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Door de hierboven beschreven mogelijkheid om een Smart Grid toe te passen wordt tevens ingespeeld op de toenemende vraag naar duurzame en elektrische mobiliteitsvoorzieningen. Daarmee kan op wijkniveau gebruikt worden van zelf opgewekte energie voor het opladen van elektrische voertuigen, zoals fietsen, scooters en auto’s. Bewoners van de woningen met een eigen oprit hebben bovendien de mogelijkheid om op eigen terrein hun elektrische voertuigen op te laden. Hiermee spelen we in op de ontwikkeling van (toekomstig) elektrisch vervoer. Het plan past daarom binnen de kaders van de duurzaamheidsagenda. Klimaatadaptatie In de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland zijn de afspraken van het convenant klimaatadaptief bouwen vertaald in de beleidsbeslissingen klimaatadaptatie en toekomstbestendig bouwen. In de Omgevingsverordening Zuid-Holland is artikel 6.27a zijn Risico’s van klimaatverandering toegevoegd. Dit houdt in dat in een bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. Wateroverlast door overvloedige neerslag; b. Overstroming; c. Hitte; d. Droogte. Bij de inrichting van Park Rietveld is nadrukkelijk rekening gehouden met klimaatadaptatie en het bieden van ruimte voor ontwikkeling van biodiversiteit.

Dit doen we door de groenblauwverhouding aanmerkelijk te verruimen in vergelijking met de huidige situatie, waarbij het bestaande perceel grotendeels is geasfalteerd. Hiermee spelen we in op het wegnemen van wateroverlast bij hevige neerslag, het beperken van overstromingsgevaar, het reduceren van hittestress en het verminderen van droogte. Maatregelen: • Aan de zuidzijde van het plan leggen we een park aan, waarbij we inspelen op het vergroten van de biodiversiteit, berging van water en sociale cohesie in de wijk. • De woningen worden voorzien van een voortuin van ≥ 1.5 m1 om zoveel mogelijk openbaar groen te creëren. • De erfafscheiding t.p.v. de voorgevels van de woningen en de kopgevels van de hoekwoningen wordt uitgevoerd als haag. • Bovengenoemde erfafscheiding wordt uitgevoerd met drie verschillende (blijvend groene) heesters. • De hoekwoningen worden voorzien van nestkasten voor vogels en insecten. • We plaatsen bomen met grote kronen voor beschaduwing van geparkeerde auto’s en de woningen, waarbij beschaduwing PV-panelen op de daken van woningen wordt voorkomen/beperkt. • De bomen worden geplaatst in nieuw aan te leggen groenstroken met natuurlijke vegetatie (soort nader te bepalen in overleg met ecologisch expert). • De groenstroken worden gecombineerd met keien/steenstapels om de vorming van insectenhollen te stimuleren.

• De groenstroken dragen bij aan de infiltratie van (regen)water in de bodem. • De parkeerplaatsen worden uitgevoerd met grastegels om (regen)water te infiltreren en vertraagd af te voeren. • De bestaande fruitbomen blijven deels in het plan gehandhaafd en worden deels (waar wenselijk en mogelijk) verplaatst naar het nieuw in te richten park. • Aan de zuidzijde van het plan wordt de bestaande sloot van ca. 1,5 meter verbreed naar ca. 8 meter om water te bergen en meer ruimte te bieden aan natuurlijke ontwikkeling (insecten, amfibieën). 49

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

• • • •

Om de waterkwaliteit op peil te houden worden zoveel mogelijk natuurlijke oevers toegepast. De hwa van blok 5 en 6 wordt aangesloten op de sloot t.p.v. de Singel. De hwa’s van de overige bouwblokken worden aangesloten aan de verbrede sloot aan de parkzijde. Als kopersoptie wordt een regenton aangeboden aan de bewoners.

5.12 Windvang Nabij het plangebied ligt een molen. Het plangebied ligt deels binnen de vrijwaringszone molenbiotoop. In het kader van dit beschermingsregime is gekeken of het plan een negatief effect heeft op de windvang van de molen. Hierbij is afstemming gezocht met de provincie Zuid-Holland. Hieruit blijkt dat het bouwplan nagenoeg niet afwijkt van de reeds toegestane maximum bouwhoogte in het bestemmingsplan. Wel zorgen de bestaande bomen wel voor enige windvang. Deze belemmering van de windvang en het zicht op de molen wordt door maatregelen elders in de molenbeschermingszone in voldoende mate gecompenseerd. Dit wordt gedaan door het volledig verwijderen van de bomenrij ten zuiden van het terrein waar de herontwikkeling dient plaatsvindt. Hierdoor kan gebruik worden gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid onder 6.25 a2 in de Omgevingsverordening. Hieronder volgt een nadere toelichting. De breedte van de bomenrij ten zuiden van de herontwikkelingslocatie wordt ingeschat op 60 m haaks t.o.v. de molen. Uitgaande van een gemiddelde boomhoogte van 14 meter op die plek en de daar geldende maximaal toegestane hoogte van 4,5 tot 6 m op basis van de regelgeving in de Omgevingsverordening, is sprake van een overschrijding van 8 tot 9,5 meter. Dit resulteert in een minimaal windvangend oppervlak van 8x60 = 480 m2. De breedte van het totale bouwplan, haaks t.o.v.

de molen bedraagt ongeveer 110 m. In dat geval zou over de volledige breedte sprake mogen zijn van een overschrijding van 480/110 = 4,36 m, resulterend in hetzelfde windvangend oppervlak. Kijkende naar de eerder berekende hoogtes behorende bij de losse bouwvlakken dan kan geconstateerd worden dat enkel de woning op bouwvlak 9 deze hoogte overschrijdt. Er is hier overigens sprake van een bestaande woning die lager is dan op basis van het voorliggende bestemmingsplan is toegestaan. Hoe dan ook, over verreweg de grootse afstand van die 110 m is sprake van geen of een minder forse overschrijding en daarom zal er per saldo sprake zijn van een windvangend oppervlak dat minder is dan 480 m2. Er kan dan ook worden geconstateerd dat door het weghalen van de bomenrij aan de zuidkant van het plangebied, sprake is van voldoende compensatie voor het realiseren van de woningen met de beoogde bouwhoogtes, waarmee is gerekend. Derhalve kan gebruik worden gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid onder 6.25 a2 in de Omgevingsverordening. Dit omdat zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd. Dit kan door het volledig verwijderen van de bomenrij ten zuiden van het terrein waar de herontwikkeling dient plaats te vinden. Hiermee voldoet het plan aan de voorwaarde van artikel 6.25.

50

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

6

Uitvoerbaarheid

6.1 Exploitatie Het bestemmingsplan bevat een bouwplan waar ook gemeentelijke kosten mee gemoeid kunnen zijn voor de aanpassing van infrastructuur of (mogelijke) planschade. Met de invoering van de Grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is het verhaal van kosten verplicht. De wetgever acht het wenselijk dat de gemeente en ontwikkelaar het onderling eens worden over het kostenverhaal (zoals bepaalt in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening). Dit kan met een exploitatieplan dan wel een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het – daarvoor in aanmerking komende – planologische besluit dient vast te liggen op welke wijze het kostenverhaal wordt gedekt. Voor het plan wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin de gemeentelijke kosten voor de investeringen in de infrastructuur, groen en openbare ruimte en ook de plankosten zijn gedekt. Hiermee zijn de plankosten anderszins verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2.1 Overleg In het kader van de onderzoeksfase ex artikel 3.1.1 Bro is voorontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners: 1. Waterschap Rivierenland 2. Provincie Zuid-Holland 3. Waterschap, Drinkwaterbedrijf OASEN Waterschap Rivierenland In het kader van de watertoets is het plan voorgelegd aan het Waterschap Rivierenland. Het waterschap heeft op 7 maart 2022 aangegeven positief te zijn over het plan en ook enkele opmerkingen over het plan gemaakt. Deze zijn verwerkt in de waterparagraaf. Daarnaast wordt de aanbeveling om de watergangen aan de westzijde te koppelen meegenomen in de verdere uitwerking van het plan. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het waterschap geen bezwaren heeft tegen het plan. Provincie Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland heeft gereageerd op het plan. Op basis hiervan is een nadere onderbouwing opgenomen t.a.v. de ruimtelijke kwaliteit, compensatie bedrijventerreinen en de molenbiotoop. Aanvankelijk was ook een zonnepark voorzien. Aangezien de provincie heeft aangegeven dat deze strijdig is met de omgevingsverordening is dit onderdeel uit het bestemmingsplan gehaald. Drinkwaterbedrijf OASEN Het drinkwaterbedrijf Oasen heeft geen opmerkingen op het plan.

6.2.2 Participatie In het voortraject is participatie geweest met de omgeving over de opzet van het plan Park Rietveld. Hierbij is een openbare informatieavond gehouden (zie bijlage). Daarnaast is naar aanleiding van de gesprekken met omwonenden en toekomstige bewoners het plan op enkele punten aangepast.

51

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

De gemeente Molenlanden is ook nauw betrokken geweest bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan en het ontwerpbestemmingsplan. Na diverse overleggen en met verschillende initiatieven die informeel, en formeel zijn getoetst zijn is dit plan tot stand gekomen.

6.2.3 Inspraak Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 7 oktober 2022 gedurende 4 weken ter inzage gelegen. Er zijn 2 inspraakreactie(s) ontvangen. In de Nota van inspraak bestemmingsplan “Noordeloos, Park Rietveld” (bijlage) zijn deze inspraakreacties beantwoord. Op basis van de inspraakreactie is het bestemmingsplan op één punt gewijzigd. Daarnaast zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd.

6.2.4 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan Park Rietveld met bijbehorende stukken heeft vanaf 16 maart 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. Het betreft een gezamenlijke zienswijze door twee bewoners en een zienswijze van de huurder van het pand. De zienswijzen zijn samengevat in de nota van beantwoording zienswijzen en van een reactie voorzien. Deze nota is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De zienswijzen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Naar aanleiding van een zienswijze is er aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de rugstreeppad. Dit onderzoek is in de bijlage opgenomen. Uit de resultaten van het aanvullend onderzoek blijkt dat de oppervlaktewateren op de planlocatie en in de directe omgeving ervan geen essentiële functie hebben voor de rugstreeppad. De beoogde ingreep leidt derhalve niet tot negatieve effecten op de rugstreeppad. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk. Daarnaast is een ambtshalve wijziging doorgevoerd ten aanzien van de waterparagraaf. Dit naar aanleiding van een reactie van het waterschap. Deze gaf aan dat een sloot langs de Singel ten onrechte is aangeduid als wadi. In de toelichting en het stedenbouwkundig plan is deze omissie hersteld. Ook is een kleine aanpassing in de tabel in de waterparagraaf doorgevoerd.

52

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

7

Juridische aspecten

In dit hoofdstuk is aangegeven op welke wijze de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald.

7.1 Planmethodiek Het bestemmingsplan ‘Park Rietveld’ bestaat uit een verbeelding, voorzien van nummer NL.IMRO.1978.BPRietveldNDL-VG01, waarop het plangebied en de bestemmingen zijn weergegeven en bijbehorende planregels. Ter plaatse van het plangebied wordt de bestemming ‘Bedrijf’ en Agrarisch gewijzigd naar de bestemming ‘Woongebied’, ‘Verkeer’ en Groen.

7.2 Toelichting op de regels Hoofdstuk 1 Inleidende regels In dit hoofdstuk wordt een aantal begrippen verklaard die in de regels zijn gebruikt. Hiermee wordt voorkomen dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel ‘wijze van meten’ opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Hoofdstuk 2 Bestemmingen In deze paragraaf zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welke gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Ook zijn waar mogelijk flexibiliteitbepalingen opgenomen. Het bestemmingsplan heeft 4 bestemmingen: ‘Groen’, ‘Verkeer’, ‘Water’ en ‘Woongebied’. Daarnaast zijn is dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ opgenomen ter bescherming van de archeologische waarden in het gebied. Tevens is een gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone molenbiotoop opgenomen voor de nabijgelegen molen. Bestemming ‘Groen’ De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor o.a. groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen. Binnen de bestemming ‘Groen’ mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Bestemming ‘Water’ De voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor de water, groenvoorzieningen, taluds en natuurvriendelijke oevers, voorzieningen zoals kunstwerken en andere waterstaatswerken en ter plaatse van de aanduiding ‘brug’ een brug. In de bestemming Water is ook een aanduiding opgenomen t.b.v. de steigers voor de woningen. Bestemming ‘Woongebied’ De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, wegen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, water en groen. Dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 4’ De dubbelbestemming regelt de bescherming van de aanwezig en de te verwachte archeologische waarden in de grond.

53

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – molenbiotoop De vrijwaringszone – molenbiotoop regelt de bescherming van de vrije windvang van de molen, bij aanvragen van ontwikkelingen binnen de molenbiotoop wordt het SIMAV om advies gevraagd; Hoofdstuk 3 Algemene regels In deze paragraaf worden in aanvulling op de bestemmingsbepalingen aanvullende regels gesteld. Antidubbeltelregel Dit artikel bevat bepalingen om te voorkomen dat met het wijzigingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. Algemene bouwregels In dit artikel is een aantal aanvullende bouwbepalingen geregeld die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals een erkers of een balkon. Algemene gebruiksregels Deze regel regelt het verbod om gronden te bebouwen of te gebruiken in strijd met de bestemming. Algemene aanduidingsregels In dit artikel is een regel opgenomen ter bescherming van de aanwezige molenbiotoop. Algemene afwijkingsregels In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsbepalingen in de bestemming nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen bij omgevingsvergunning beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat de 10%-regel die is opgenomen in artikel 11 lid g niet bedoeld om bouwmogelijkheden bij voorbaat te vergroten maar een bevoegdheid waar het college onder voorwaarden gebruik van kan maken. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is in aanvulling op de wijzigingsbevoegdheden in de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een afwijking geregeld kunnen worden. Bijvoorbeeld een geringe wijziging van een bestemmingsgrens. Overige algemene regels In dit artikel is een regeling voor voldoende parkeergelegenheid opgenomen. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotbepalingen In deze laatste paragraaf is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet. In de slotbepaling is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

54

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 1 Stedenbouwkundige uitwerking

55

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 2 Watertoets

56

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 3 Flora- en faunaonderzoek

57

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 4 Aanvullend onderzoek ecologie

58

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 5 Stikstofberekening

59

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek

60

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 7 Archeologisch onderzoek

61

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 8 M.e.r. aanmeldnotitie

62

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 9 Akoestisch onderzoek

63

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 10

64

Verslag bewonersbijeenkomst

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 11

65

Inspraaknotitie

Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

Bijlage 12

66

Nota van beantwoording zienswijzen