Bijlage 1 Toelichting bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
Tekst van het document
Bestemmingsplan Noordeloos, Park Rietveld Toelichting Opdrachtgever:
Rietveld B.V.
Datum:
04-07-2023
Status:
vastgesteld
IMRO:
NL.IMRO.1978.BPRietveldNDL-VG01
Planruimte Frans Lehárlaan 130 2102 GW Heemstede +31 (0)6 23 922 839
Telefoon
info@planruimte.nl
www.planruimte.nl
Internet
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
Inhoud 1 1.1 1.2 1.3
INLEIDING .............................................................................................................................. 3 AANLEIDING........................................................................................................................... 3 BEGRENZING PLANGEBIED...................................................................................................... 3 GELDENDE PLANNEN EN REGELINGEN ..................................................................................... 4
2
BESTAANDE SITUATIE ............................................................................................................ 5
3 3.1 3.2 3.3 3.4
BELEID EN REGELGEVING....................................................................................................... 7 RIJKSBELEID.......................................................................................................................... 7 PROVINCIAAL BELEID............................................................................................................ 10 REGIONAAL BELEID .............................................................................................................. 20 GEMEENTELIJK BELEID ......................................................................................................... 21
4 4.1 4.2 4.3
NIEUWE SITUATIE ................................................................................................................ 24 STEDENBOUWKUNDIGE OPZET .............................................................................................. 24 PARKEREN .......................................................................................................................... 28 VERKEERSGENERATIE.......................................................................................................... 30
5 ONDERZOEK EN BEPERKINGEN ............................................................................................. 32 5.1 WATER ............................................................................................................................... 32 5.2 BODEM ............................................................................................................................... 35 5.3 FLORA EN FAUNA ................................................................................................................. 36 5.4 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE.................................................................................... 39 5.5 GELUID ............................................................................................................................... 41 5.6 LUCHTKWALITEIT ................................................................................................................. 42 5.7 EXTERNE VEILIGHEID ........................................................................................................... 44 5.8 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERINGEN ....................................................................................... 46 5.9 KABELS, LEIDINGEN EN TELECOMMUNICATIE INSTALLATIES .....................................................
46 5.10 MILIEUEFFECTRAPPORTAGE/ M.E.R.-(BEOORDELINGS)PLICHT ................................................ 47 5.11 DUURZAAMHEID EN KLIMAATADAPTATIE ................................................................................ 47 5.12 WINDVANG .......................................................................................................................... 50 6 UITVOERBAARHEID .............................................................................................................. 51 6.1 EXPLOITATIE ....................................................................................................................... 51 6.2 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ................................................................................ 51 7 JURIDISCHE ASPECTEN ........................................................................................................ 53 7.1 PLANMETHODIEK ................................................................................................................. 53 7.2 TOELICHTING OP DE REGELS ................................................................................................ 53
BIJLAGE 1 STEDENBOUWKUNDIGE UITWERKING ............................................................................ BIJLAGE 2 WATERTOETS .............................................................................................................. BIJLAGE 3 FLORA- EN FAUNAONDERZOEK ..................................................................................... BIJLAGE 4 AANVULLEND ONDERZOEK ECOLOGIE ........................................................................... BIJLAGE 5 STIKSTOFBEREKENING................................................................................................. BIJLAGE 6 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ................................................................................ BIJLAGE 7 ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK ..................................................................................... BIJLAGE 8 M.E.R. AANMELDNOTITIE .............................................................................................. BIJLAGE 9 AKOESTISCH ONDERZOEK ............................................................................................ BIJLAGE 10 VERSLAG BEWONERSBIJEENKOMST ............................................................................. BIJLAGE 11 INSPRAAKNOTITIE ........................................................................................................
BIJLAGE 12 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN ...................................................................
2
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
1
Inleiding
1.1 Aanleiding Het initiatief betreft het realiseren van 45 grondgebonden woningen en een gemeenschappelijk park op een voormalig bedrijfslocatie aan de Singel 4A te Noordeloos. In het plan worden zowel eengezinswoningen, sociale koopwoningen, levensloopbestendige woningen, twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen gerealiseerd. Daarnaast worden twee bestaande bedrijfswoningen omgezet naar burgerwoning. Het perceel is momenteel in gebruik als bedrijfslocatie. De eigenaar heeft het plan opgevat om het terrein te gaan herontwikkelen voor woningbouw en zo de omgeving een kwaliteitsimpuls te geven. Het plan Park Rietveld geeft hiermee een stedenbouwkundige afronding aan de zuidkant van het dorp Noordeloos. In het voortraject is afstemming geweest met de gemeente over de opzet van het plan. In een vroeg stadium van het ontwerpproces zijn daarnaast de bewoners geïnformeerd via een informatiebijeenkomst. Het idee is om een duurzame kleinschalige woonwijk met een park te realiseren, Park Rietveld. De gemeente Molenlanden heeft positief gereageerd op plan en is bereid om medewerking te verlenen. Er is inmiddels een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Het voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch juridisch kader voor het plan.
1.2 Begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen op een bedrijfslocatie aan de Singel te Noordeloos in de gemeente Giessenlanden en bestaat uit 7 kadastrale percelen: NDL00-C-400, NDL00-C-635, NDL00-C690, NDL00-C-691 en NDL00-C-692, NDL00-C-927 en NDL00-C-928. Het plangebied wordt aan noordzijde begrensd door de Singel, aan de oost- en zuidzijde door agrarische gronden met enkele bedrijfswoningen en aan de westzijde door het woningbouwplan Schoolplein Noordeloos.
Begrenzing plangebied bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’ 3
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
1.3 Geldende plannen en regelingen Bestemmingsplan Dorpskern Noordeloos Het plangebied ligt in het op 24 september 2014 vastgestelde bestemmingsplan Dorpskern Noordeloos. Hierin zijn de kadastrale percelen NDL00-C-400, NDL00-C-690, NDL00-C-927 en NDL00-C-928 bestemd als ‘Bedrijf’ met een functieaanduiding ‘transportbedrijf’. De twee bedrijfswoningen hebben een functieaanduiding ‘bedrijfswoning’. De percelen NDL00-C-691 en NDL00-C-692 aan zuidzijde van het plangebied zijn bestemd als Agrarisch. Daarnaast ligt over een deel van gronden een gebiedsaanduiding ‘vrijwaringzone -molenbiotoop’. Ook ligt over het gehele plangebied een dubbelbestemming Waarde-Archeologie 4. Bestemmingsplan Buitengebied Giessenlanden Het kadastrale perceel NDL00-C-635 ligt in het op 27 juni 13 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied Giessenlanden. Dit perceel is bestemd als Agrarisch met een dubbelbestemming Waarde-Archeologie 4.
Uitsnede bestemmingsplan Dorpskern Noordeloos
Planspecifiek De realisatie van het plan Park Rietveld is strijdig met het bestemmingsplan Dorpskern Noordeloos en het bestemmingsplan Buitengebied Giessenlanden. Dit aangezien op het betreffende percelen binnen het plangebied geen woningen zijn toegestaan. Ook is het park strijdig met de bestemming Agrarisch. Hiertoe is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.
4
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
2
Bestaande situatie
Het plangebied betreft een voormalige bedrijfslocatie aan de Singel 4A te Noordeloos en enkele agrarische percelen. Het totale plangebied is 19.945 m2 groot en ligt aan de zuidzijde van de kern Noordeloos. Op de bedrijfspercelen zijn nu een autobedrijf, een transportbedrijf en twee bedrijfswoningen aanwezig. De agrarische percelen aan de zuidzijde zijn onbebouwd. De eigenaren hebben aangegeven te willen verplaatsen of te willen stoppen. Hierdoor is het plan opgevat om op deze locatie een woonwijk te ontwikkelen. Ten opzichte van de bestaande situatie levert dit een flinke kwaliteitsverbetering op voor de woon- en leefomgeving waarbij tevens invulling wordt gegeven aan de behoefte aan grondgebonden woningen in Noordeloos. Daarnaast levert het park een mooie groene inpassing van het plan richting het buitengebied en geeft ruimte om extra oppervlaktewater te creëren.
Luchtfoto bestaande situatie plangebied
Foto bestaande situatie (zicht vanaf kruising Singel – J.A. van Vuurenstraat) 5
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
Foto bestaande situatie (zicht vanaf de Singel)
Foto bestaande situatie (links woningen van project CPO school, rechts tuin van Singel 4)
6
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
3
Beleid en regelgeving
Dit hoofdstuk beschrijft de voor het plangebied relevante beleidsdocumenten. Het beleid ten aanzien van luchtkwaliteit, water, bodem, externe veiligheid en dergelijke wordt behandeld in hoofdstuk 5: 'Onderzoek en beperkingen'.
3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie In Nederland staan we voor urgente maatschappelijke opgaven. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Deze opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt het Rijk een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke prioriteiten het Rijk stelt bij de inrichting van Nederland en hoe keuzes gemaakt worden bij de uitvoering daarvan. De NOVI stelt een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisatie, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werken aan de nationale prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio’s; • en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Planspecifiek De NOVI kent een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.
Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid.
3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel een 'Ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Planspecifiek De SVIR is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is wel van toepasing.
Deze is nader toelichting in paragraaf 3.2.3. 7
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Planspecifiek Geen van de 13 nationale belangen is van invloed op het plangebied.
3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c.
indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.' Planspecifiek Het plan met 45 woningen valt onder de definitie nieuwe stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwontwikkeling vanaf 12 woningen is aan te merken als nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. In dit geval is sprake van een uitbreiding binnen bestaand stedelijk gebied. Dit aangezien de bedrijfslocatie reeds een stedelijke functie toestaat, onderdeel uitmaakt van het bebouwingslint en omsloten wordt stedelijke functies zoals (woon)bebouwing en omliggende bedrijvigheid.
Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plangebied een onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied.
8
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
Bij de toetsing aan de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking dient beoordeeld te worden of de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een (regionale) behoefte. Over- en ondercapaciteit moet zo veel mogelijk worden voorkomen door regionaal af te stemmen bij de invulling van een kwantitatieve of kwalitatieve behoefte. Op 6 juli 2017 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Giessenlanden de Actualisatie Regionale Woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2017-2020 vastgesteld. Noordeloos is volgens de woonvisie een ‘Woondorp’: nieuwbouw is maatwerk voor lokale behoefte. Doorstroming is essentieel voor een gezonde woningmarkt; het is belangrijk dat er een goede verhouding is tussen vraag en aanbod binnen de verschillende prijsniveaus. Uit de woningbehoefteonderzoeken blijkt dat er veel vraag is van starters en senioren. Uit gespreken met de makelaars en dorpsraden komt naar voren dat tevens behoefte is aan eengezinswoningen en twee-onder-een-kapwoningen. Wanneer de inwoners uit goedkopere woningen beter kunnen doorstromen, komt er vanzelf ruimte voor starters in de bestaande voorraad. Ook is veel behoefte aan levensloopgeschikte (grondgebonden) woningen voor senioren uit de eigen kern en betaalbare en sociale koopwoningen. In beperkte mate wordt hierop ingezet door ruime gezinswoningen en vrijstaande woningen toe te voegen.
In het plan worden 45 grondgebonden woningen gerealiseerd in diverse prijsklassen en voor diverse doelgroepen. Zo worden levensloopbestendige woningen, eengezinswoningen tweeonder-een-kapwoningen, sociale koopwoningen en vrijstaande woningen gerealiseerd. De ontwikkeling sluit daarmee aan bij het regionaal en gemeentelijk woonbeleid. Op basis van de regionale afspraken over (het afstemmen van) nieuwbouwplannen is het plan aan de regio voorgelegd. Hierbij is vastgesteld dat het plan past binnen de Regionale Woonvisie, dat het voorziet in een lokale en regionale woonbehoefte en past binnen de regionale bandbreedte voor woningbouw. Er worden geen conflicten gezien met andere woningbouwontwikkelingen. Het plan is hiermee afgestemd met en goedgekeurd door de regiogemeenten, waarmee is voldaan aan trede 1 van de ladder van duurzame verstedelijking. Het planvoornemen sluit hiermee aan bij de gestelde eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
9
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de Omgevingsvisie ZuidHolland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Omdat onderdelen uit het Programma ruimte naar het visiedeel zijn omgezet, is het resterende deel hiervan nu onderdeel van het Omgevingsbeleid. Het gehele Omgevingsbeleid is alleen redactioneel gewijzigd, de beleidsinhoud is niet veranderd. Op 1 april 2019 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie in werking getreden. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. De provincie ziet zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zes ambities draagt de provincie bij aan het sterker maken van Zuid-Holland. De zes ambities zijn: 1. Naar een klimaatbestendige delta; 2. Naar een nieuwe economie: the next level; 3. Naar een levendige meerkernige metropool; 4. Energievernieuwing; 5.
Best bereikbare provincie; 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Voor het realiseren van de maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Beleid ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Om te kunnen bepalen of een ontwikkelingen past bij een gebied, onderscheidt de provincie de kwaliteit van gebieden in categorieën en onderscheidt ze ruimtelijke ontwikkelingen naar hun mate van impact op de omgeving. Hieruit is de Kwaliteitskaart ontwikkeld, een kaart waarbij de kwaliteiten van onder meer het plangebied inzichtelijk worden gemaakt. Kaart: Laag van de ondergrond Op deze kaart is het plangebied aangeduid als Riverklei en veen. De richtpunten zijn: • Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Planspecifiek Met de voorgenomen ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan het richtpunt.
Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen deze door het plan niet worden aangetast.
10
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
Kaart: Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Op deze kaart is het plangebied aangeduid als Veen(weide)landschappen. De richtpunten zijn: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden. • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen. • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden. • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders. • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Planspecifiek De verkavelingspatronen bij het plan blijven intact waarbij wordt aangesloten bij de kenmerkende landschapselementen. Ook wordt het plan ingepast in de bestaande structuren en niet in de veenweidepolder. Met name de waterstructuur die voortkomt uit de verkavelingsstructuur wordt versterkt waarbij de beeldbepalende lengtesloten behouden blijven. Het perceel waarop gebouwd wordt is geen onderdeel van het open veenweidelandschap, omdat het is ingebed in bebouwing.
Laag van de stedelijke occupatie Stads- en dorpsranden Op deze kaart is het plangebied aangeduid als ‘Stads- en dorpsranden’. De richtpunten zijn: • Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Planspecifiek Bij de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de overgangskwaliteit tussen het dorp en het achterliggende veen(weide)landschap. In het plan wordt aangesloten bij oorspronkelijke verkavelingsstructuur. Daarnaast worden de watergangen en het groen als kenmerkende structuurdragers gebruikt bij de vormgeving van het plan. Dit is onder meer gedaan door te kiezen voor een opzet van wonen met een groenpark, waarbij het omliggende landschap binnen het plangebied wordt gehaald. Het zicht vanaf het dorp naar het open landschap blijft hierbij behouden. Steden en dorpen Op deze kaart is het plangebied aangeduid als ‘steden en dorpen’.
De richtpunten zijn: • Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp; • Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijk structuur; • Daar waar hoogbouw niet samenvalt met ‘zwaartepunten’ in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving; • Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur; • Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand; • Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd; 11
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
• • •
Het eigen karakter van het historische centrum wordt versterkt; Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringend gebied; Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.
Planspecifiek Het realiseren van 45 woningen op een voormalige bedrijfslocatie met een park sluit aan bij de beleidsuitgangspunten van de omgevingsvisie. Hierbij is sprake van duurzaam ruimtegebruik. Ook zorgt het plan voor een stedenbouwkundige afronding van de kern Noordeloos, waarbij aangesloten wordt bij de karakteristieke kenmerken/identiteit van kern. Met het plan wordt voortgebouwd op het bestaande stads- en dorpsgebied, waarbij de overgangskwaliteit van de dorpskern naar het landelijk gebied wordt versterkt en aansloten wordt op de bebouwingstypologie van Noordeloos. Daarnaast draagt het plan bij aan het versterken van de groen- en waterstructuur door de realisatie van een groen park. Hierbij blijft de oorspronkelijke historische verkaveling en het slotenpatroon behouden. Gebiedsprofiel ‘Alblasserwaard-Vijfheerenlanden’ Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel ‘Alblasserwaard-Vijfheerenlanden’. Voor het gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken: Kaart herkenbaar waterrijk veen(weide)gebied Het veenweidegebied wordt in deze regio gekenmerkt door de langgerekte percelen van de cope-verkaveling met smalle perceelsloten. Het wateroppervlak in het gebied is ten opzichte van andere veenweidegebieden daardoor relatief beperkt.
Meer beeldbepalend dan de kavelstructuur zijn de weteringen en de structuur van kamers. Zij vormen de belangrijkste ruimtelijke eenheden. Het gebied is overwegend in gebruik als grasland. Het veenweidegebied van de Alblasserwaard wordt gekenmerkt door zijn openheid, een duidelijke oost-west oriëntatie en een regelmatige verkaveling. Ambities • • • • • • • • • •
12
De kamers of ontginningsblokken herkenbaar houden en als ruimtelijke eenheid benaderen bij nieuwe ontwikkelingen. Het scherp houden van de verschillen tussen de Alblasserwaard en de Vijfheerenlanden. Het behoud van de openheid, de oost-west oriëntatie en de daaruit voortkomende vergezichten in de Alblasserwaard. Het open grasland in de Alblasserwaard is de drager van het gebied zowel in beeld als in gebruik. Het gebruik is zoveel mogelijk gericht op behoud van de karakteristieken; maat van de poldereenheden, beplanting, kades en dijken, de zichtbaarheid van water in de vorm van weteringen en boezems. Behoud van dijk, kade en veenstroom als herkenbare landschappelijke structuurdragers van het veenweidegebied en als begrenzing van de poldereenheden. Bewaren van diversiteit aan verkavelingspatronen (waarbij lengtesloten meer beeldbepalend zijn dan dwarsslootjes). Behoud van het contrast tussen hoger gelegen boezems en linten en het uitgestrekte veen. Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan ruilverkavelingslinten (boerenervenlinten) en vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Ontwikkelingen zijn gericht op een duurzaam gebruik en eigenaarschap van het veenweidegebied. Het maken van nieuwe (agrarische) natuurlandschappen met een (extensieve) recreatieve functie zijn een mogelijkheid.
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
Planspecifiek Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de oorspronkelijke slagenverkaveling door het in stand houden en beleefbaar houden van bestaande sloten en de specifieke blokvorm van de kavel. Er worden geen sloten gedempt. De bestaande watergang in het gebied wordt als inspiratiebron gebruikt. Hierdoor ontstaat een uniek woonmilieu. De zichtrelaties worden behouden met het achterliggende veen(weide)landschap door in het plan een groenpark met wandelroutes op te nemen, waardoor het achterliggende gebied ook beleefbaar wordt. Kaart stads- of dorpsrand aan het veenweidelandschap Bij stads- en dorpskernen varieert de kwaliteit van de rand, contact of front. Er is sprake van contact als de rand verweven is met landschap. Er is sprake van doorzichten en doorlopende structuren. Meestal is dit historisch zo gegroeid. Dit komt vooral voor bij de linten. De Stads- en dorpsrand als front ligt vaak open en bloot. Er is sprake van confrontatie, een scherpe grens. Het is vaak planmatig ontwikkeld bij dorpsuitbreidingen op kleine schaal. De stads- en dorpsranden zijn bij uitstek de locaties waar met enige regelmaat kleine uitbreidingen plaatsvinden. Dit gebeurt vooral rond de dorpskernen. Die kernen zijn vaak al een verdikking van het oude lint. Uitbreiding van die kernen gebeurt vaak door een nieuwe schil toe te voegen.
Binnen het dorpslint vindt tevens regelmatig verdichting plaats. Ambities Het sturende principe is de kavelrichting; de kwaliteiten zijn gericht op het anticiperen op deze richting. Hiervoor gelden de onderstaande principes: • Maak contact in situaties haaks op de kavelrichting, te weten de korte kavelzijde. De organisch gegroeide linten, en dan vooral de achterzijden, zijn contactzones. Maak gebruik van de vele aanleidingen om sloten door te laten doorlopen en landschap, openbare ruimte en bebouwing te verweven. Zoek ook naar toegankelijkheid van het landschap. • Bij een ontwikkeling parallel aan de lengterichting van een kavel is eerder sprake van een front. Ga met de kavelrichting mee. Maak gebruik van de heldere lijn, van de lengte en de continuïteit. Speel hier op in met de architectuur en de opbouw van de rand. Planspecifiek Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de ambities vanuit de kwaliteitskaart stadsen dorpsgebied. Hierbij wordt het contact met het achterliggende veen(weide)gebied versterkt door het groene park aan te sluiten op het veen(weide)gebied waardoor het achterliggende landschap beleefbaar wordt. Ook vormen de watergangen een inspiratiebron bij het plan waardoor een uniek woonklimaat aan het water ontstaat. Hierbij wordt invulling gegeven aan de ambitie het dorp te verbinden met het achterliggende open veen(weide) landschap.
Bovendien sluit de woningbouwontwikkeling qua maat en schaal ook goed aan bij de bestaande woonbebouwing nabij het plangebied. Identiteitsdragers van Zuid-Holland Het plangebied ligt in aanduiding voor een vrije windvang rond molens. Dit is een cirkelvormig gebied rond de molen waar beperkingen gelden voor de hoogte van beplanting en bouwwerken om vrije windvang voor de molen te garanderen (vastgelegd in de Verordening ruimte). Planspecifiek Bij het plan wordt rekening gehouden met een vrije windvang voor de nabijgelegen molen door de bouwhoogte te beperken. Dit wordt ook juridisch verankerd in het bestemmingsplan door het opnemen van een ‘vrijwaringszone-molenbiotoop’. Conclusie De ontwikkeling voldoet aan de richtpunten uit de omgevingsvisie. Bij deze herontwikkeling wordt ook de ruimtelijke kwaliteit verbeterd. De richtpunten worden hiermee gerespecteerd. Het plan is in lijn met de provinciale omgevingsvisie. 13
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland In samenhang met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening opgesteld, van kracht vanaf 1 april 2019. De Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn instrumenten die onderling sterk met elkaar samenhangen. In de systematiek van de Omgevingswet is de inhoud van de Omgevingsvisie voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. In relatie tot het onderhavige plan is artikel 6.9 “Ruimtelijke kwaliteit” van de Omgevingsverordening van toepassing. De provincie Zuid-Holland streeft ernaar om stedelijke ontwikkelingen primair te laten plaatsvinden binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Het onderhavige plangebied is gelegen binnen het BSD. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b.
Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: i. Zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en ii. Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: i. Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en ii. Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2.
Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie, beleidskeuze landschap. 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid. 4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid.
14
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. 6.
Specifieke regels voor de gebiedstypen worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang hieraan in de weg staat. Er zijn specifieke regels voor de verschillende gebiedstypen opgenomen in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d. 6.9e, 6.9f en 6.9g. 7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van): a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt; b. wegnemen van verharding; c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij: I. aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering; II. indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast. 8.
Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a. 9. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, zijnde recreatiegebied, belangrijk weidevogelgebied of groene buffer, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan in beginsel slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen of aanpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9b, 6.9c of 6.9d. 10. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, zijnde Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuurnetwerk Nederland of beschermd grasland in de Bollenstreek, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9e, 6.9f of 6.9g. 11. Transformatie is mogelijk in de beschermingscategorieën zoals genoemd in het negende en tiende lid voor de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur- en recreatiegebieden of van grote buitenstedelijke bouwlocaties bedoeld in artikel 6.10. De
15
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
voorwaarden als bedoeld in het vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing. 12. Voor zover een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid een significante aantasting tot gevolg heeft van de wezenlijke kenmerken en waarden van belangrijke weidevogelgebieden, recreatiegebieden rond de stad, of karakteristieke landschapselementen, moet deze aantasting worden gecompenseerd. Gedeputeerde staten leggen de vereisten betreffende de aard en omvang van de compensatie en het moment waarop de compensatie gerealiseerd moet zijn, vast in een beleidsregel over de compensatie bij nieuwe ontwikkelingen. De motivering bij het omgevingsplan bevat een verantwoording over de wijze van compensatie.
Artikel 6.12 Bedrijven 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 20 in bijlage II, maakt vestiging mogelijk van bedrijven uit de hoogst mogelijke milieucategorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, dan wel voorziet in overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur, passend bij de omgeving van het bedrijventerrein, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige ontwikkelingen op een grote buitenstedelijke bouwlocatie als bedoeld in artikel 6.10 of die mogelijk zijn op grond van een vigerend bestemmingsplan. 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een watergebonden bedrijventerrein, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 20 in bijlage II, laat in hoofdzaak watergebonden bedrijven toe. 3. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan in beperkte mate voorzien in nieuwe woningen, bedrijfswoningen en andere functies op delen van een bedrijventerrein, voor zover dit niet in strijd is met het eerste lid. 4.
Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein als bedoeld in het eerste of tweede lid en dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoordt in de toelichting op welke wijze binnen de regio planologische compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden of reeds heeft plaatsgevonden. Planologische compensatie is nodig bij: a. een bedrijventerrein met milieucategorie 3, dan wel overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur; b. een bedrijventerrein met milieucategorie 4 of hoger, dan wel overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur; c.
een geluidgezoneerd bedrijventerrein;
d. een watergebonden bedrijventerrein. 5. Het vierde lid is van overeenkomstige toepassing bij verlaging van de milieucategorie of milieuzone. 6. Compensatie als bedoeld in het vierde lid, kan achterwege blijven als is aangetoond dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.
16
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
7. Compensatie van feitelijk gebruik en m2 voor m2 is mogelijk mits wordt voldaan aan een evenwichtige balans in vraag en aanbod, vastgelegd in de door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale bedrijventerreinenvisie. Artikel 6.25 Bescherming molenbiotoop 1. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, garandeert in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen en voldoet aan de volgende voorwaarden: a. binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe bebouwing opgericht of beplanting aangebracht, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek; b.
binnen een straal van 100 tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden de volgende hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting: 1° voor zover dit gebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte niet meer dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek; 2° voor zover dit gebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek. 2. In afwijking van het eerste lid, onderdelen a en b, is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van: a. een ontwikkeling binnen een molenbiotoop waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd; of b.
een ontwikkeling binnen een bijzondere molenbiotoop, waarvan de plaats geometrisch is begrensd en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, mits de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast.
Planspecifiek Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Op grond van de provinciale verordening dient een nieuwe ontwikkeling, die kan worden beschouwd als een vorm van aanpassen, zorgvuldig te worden ingebed in de omgeving, met een passende overgangskwaliteit. De te transformeren bedrijfslocatie naar woningbouw is gelegen tussen de kern Noordeloos en de provinciale weg N214. Tussen de provinciale weg en de woningen is een park opgenomen in het stedenbouwkundig plan, dat zorgt voor een zachtere grens van het dorp Noordeloos naar het buitengebied toe. Daarnaast dient het park als groene buffer tussen de woningen en de provinciale weg. In dit park is hoge beplanting niet mogelijk in verband met de molenbiotoop. Zodoende wordt groen aangelegd in de vorm van lage beplanting. De woningen zijn met de achtertuinen gericht op het water en het park. De kleine bestaande watergang wordt verbreed van 1,5 meter naar 7 meter breed. De woningen aan het water krijgen 17
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
een eigen steiger van maximaal 2 meter breed. De erfafscheiding tussen de woningen zal bij oplevering van de woningen eenzelfde groene schutting (hedera) worden neergezet. De achterzijde van de woningen worden niet volledig afgesloten met erfafscheiding aan de slootkant, maar behouden juist een open karakter gericht op het water en het park. Het geheel vormt een passende overgang tussen de bebouwing, water en groen naar het buitengebied. Daarnaast sluit deze stedenbouwkundige opzet ook aan bij de reeds aanwezige woningen aan de M. Trappenburgstraat. Ook deze woningen zijn met de rug gesitueerd naar het landelijk gebied Artikel 6.12 Bedrijven In artikel 6.12 Bedrijven onder lid 4 van de provinciale verordening is bepaald dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bestaand bedrijventerrein en dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, in de bestemmingsplantoelichting is verantwoord op welke wijze binnen de regio compensatie van het bedrijventerrein zal plaatsvinden. Planologische compensatie is nodig bij een bedrijventerrein met milieucategorie 3 of 4 of een geluidgezoneerd- of watergebonden bedrijventerrein. De bedrijfslocatie van Rietveld Noordeloos bevindt aan de zuidzijde van de kern Noordeloos, volledig binnen bestaand stads- en dorpsgebied.
Het is een bedrijfsbestemming van ongeveer 1,1 hectare waar sinds 1949 één bedrijf gevestigd is dat gespecialiseerd is in sorteren en controleren van glas. De eigenaar beëindigd de bedrijfsactiviteiten ter plaatse en het bedrijf wordt voorgezet op een bestaande tweede grotere bedrijfslocatie buiten de gemeente. Planologisch zijn bedrijven in de categorie 1 t/m 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Tevens is een transportbedrijf (valt onder categorie 3) toegestaan. Van de mogelijkheid voor vestiging van een transportbedrijf is ter plaatse geen gebruik gemaakt. Als gemeente hebben we een lokale visie bedrijventerreinen in voorbereiding met als titel ‘Ruimte voor bedrijven’. Naar verwachting wordt het Molenlands beleid over bedrijven en bedrijventerreinen eind 2023 ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Dit beleid gaat o.a. in op hoe we de kwaliteit van de bedrijventerreinen willen verbeteren, hoe we onze bedrijventerreinen zo optimaal mogelijk willen benutten en hoe we omgaan met het tekort aan ruimte voor bedrijven. Daarnaast gaan we in op de samenwerking in de regio en de communicatie met onze ondernemers. Concrete locaties worden benoemd waar plannen zijn voor uitbreiding van bestaande bedrijventerrein binnen de gemeente en onderzoeklocaties voor nieuwe (uitbreidingen van) bedrijventerreinen.
Een locatie binnen de gemeente voor uitbreiding van het bedrijventerrein is de locatie ten noorden van Parallelweg te Schelluinen. Dit is een locatie gelegen tegen een bestaand bedrijventerrein en waar reeds een aantal bedrijven gevestigd zijn. Hiervoor wordt in twee fase een ruimtelijke procedure doorlopen om de bedrijfslocatie fors uit te breiden en beter te benutten. Met de uitbreiding wordt gezamenlijk ruim 12 hectare aan bedrijventerrein gerealiseerd. Volgens het provinciaal beleid dient verantwoord te worden op welke wijze binnen de regio compensatie van de bedrijfslocatie in Noordeloos zal plaatsvinden. Een regionale visie over bedrijventerrein is nog niet gereed. Deze is met buurgemeenten wel in voorbereiding en de Visie bedrijventerreinen Molenlanden gaat dienen als input voor de regionale visie. De locatie van Rietveld Noordeloos wordt al wel opgenomen als transformatielocatie in de regionale conceptbedrijventerreinenstrategie van Zuid-Holland Zuid. Artikel 6.25 Molenbiotoop Nabij het plangebied ligt een molen. Het plangebied ligt deels binnen de vrijwaringszone molenbiotoop. In het kader van dit beschermingsregime is gekeken of het plan een negatief effect heeft op de windvang van de molen. 18
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
Hierbij is afstemming gezocht met de provincie Zuid-Holland. Hieruit blijkt dat het bouwplan nagenoeg niet afwijkt van de reeds toegestane maximum bouwhoogte in het bestemmingsplan. Wel zorgen de bestaande bomen wel voor enige windvang. Deze belemmering van de windvang en het zicht op de molen wordt door maatregelen elders in de molenbeschermingszone in voldoende mate gecompenseerd. Dit wordt gedaan door het volledig verwijderen van de bomenrij ten zuiden van het terrein waar de herontwikkeling dient plaatsvindt. Hierdoor kan gebruik worden gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid onder 6.25 a2 in de Omgevingsverordening. Hieronder volgt een nadere toelichting. De breedte van de bomenrij ten zuiden van de herontwikkelingslocatie wordt ingeschat op 60 m haaks t.o.v. de molen. Uitgaande van een gemiddelde boomhoogte van 14 meter op die plek en de daar geldende maximaal toegestane hoogte van 4,5 tot 6 m op basis van de regelgeving in de Omgevingsverordening, is sprake van een overschrijding van 8 tot 9,5 meter. Dit resulteert in een minimaal windvangend oppervlak van 8x60 = 480 m2. De breedte van het totale bouwplan, haaks t.o.v. de molen bedraagt ongeveer 110 m. In dat geval zou over de volledige breedte sprake mogen zijn van een overschrijding van 480/110 = 4,36 m, resulterend in hetzelfde windvangend oppervlak.
Kijkende naar de eerder berekende hoogtes behorende bij de losse bouwvlakken dan kan geconstateerd worden dat enkel de woning op bouwvlak 9 deze hoogte overschrijdt. Er is hier overigens sprake van een bestaande woning die lager is dan op basis van het voorliggende bestemmingsplan is toegestaan. Hoe dan ook, over verreweg de grootse afstand van die 110 m is sprake van geen of een minder forse overschrijding en daarom zal er per saldo sprake zijn van een windvangend oppervlak dat minder is dan 480 m2. Er kan dan ook worden geconstateerd dat door het weghalen van de bomenrij aan de zuidkant van het plangebied, sprake is van voldoende compensatie voor het realiseren van de woningen met de beoogde bouwhoogtes, waarmee is gerekend. Derhalve kan gebruik worden gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid onder 6.25 a2 in de Omgevingsverordening. Dit omdat zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd. Dit kan door het volledig verwijderen van de bomenrij ten zuiden van het terrein waar de herontwikkeling dient plaats te vinden. Hiermee voldoet het plan aan de voorwaarde van artikel 6.25.
3.2.3 Conclusie provinciaal beleid Het plan past binnen de kaders van het provinciale beleid, zoals beschreven in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid-Holland.
19
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Visie 2030 “Open voor elkaar” De “Visie 2030 ‘Open voor elkaar’ ” is vanuit de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en waarin de beleidskeuzes worden bepaald met het oog op 2030. Binnen de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat en een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. De visie “Open voor elkaar” benadrukt het bijzondere cultuurhistorische landschap, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven als kernwaarden. Planspecifiek Met het plan is sprake van het duurzaam hergebruik van bedrijfsgronden binnen het bestaand stedelijk gebied. Het plan verbeterd daarmee de leefbaarheid van het gebied. Het voornemen sluit aan op de Visie 2030 “Open voor elkaar”.
3.3.2 Regionale woonvisie 2017-2020 Op 6 juli 2017 is de Actualisatie Regionale Woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 20172020 vastgesteld. Deze regionale woonvisie is een actualisatie van de visie uit 2013. De regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden stelde in 2013 haar regionale woonvisie vast. Daarin maakten de regiogemeenten afspraken over hun belangrijkste strategieën en uitdagingen rond het wonen, en hoe zij hun plannen voor woningbouw onderling afstemmen. Een actualisatie van de visie is voldoende, omdat de hoofdlijn van de woonvisie nog steeds actueel is: een krachtige en sociale regio vormen die economisch, sociaal en ruimtelijk zo aantrekkelijk is dat inwoners, bedrijven en bezoekers er graag verblijven. Daarmee geeft deze visie opnieuw invulling aan de overkoepelende “Toekomstvisie 2030 – Open, voor elkaar”. Daarnaast beantwoordt deze regionale woonvisie aan de eis van de provincie om in bestemmingsplannen de behoefte aan te tonen. In bestemmingsplannen moet daarnaar verwezen worden. Ook de werkwijze van planafstemming blijft gelijk, zij het dat de precieze werkwijze is geëvalueerd en dat de criteria voor afstemming zijn geüpdatet naar actuele demografische kennis. Als regio blijven we werken met de Mentality-milieus en woonmilieus, als middel om vraag en aanbod beter af te stemmen op de aard van groepen en plekken in de regio.
Planspecifiek Noordeloos is volgens de woonvisie een ‘Woondorp’: nieuwbouw is maatwerk voor lokale behoefte. Doorstroming is essentieel voor een gezonde woningmarkt; het is belangrijk dat een goede verhouding is tussen vraag en aanbod binnen de verschillende prijsniveaus. Uit de woningbehoefteonderzoeken blijkt dat veel vraag is van starters en senioren. Uit gespreken met de makelaars en dorpsraden komt naar voren dat tevens behoefte is aan eengezinswoningen en twee-onder-een-kapwoningen. Wanneer de inwoners uit goedkopere woningen beter kunnen doorstromen, komt er vanzelf ruimte voor starters in de bestaande voorraad. Ook is veel behoefte aan levensloopgeschikte (grondgebonden) woningen voor senioren uit de eigen kern en betaalbare en sociale koopwoningen. In beperkte mate wordt hierop ingezet door ruime gezinswoningen en vrijstaande woningen toe te voegen. In het plan worden 45 grondgebonden woningen gerealiseerd in diverse prijsklassen en voor diverse doelgroepen. Zo worden levensloopbestendige woningen, eengezinswoningen twee- onder-een-kapwoningen, sociale koopwoningen en vrijstaande woningen gerealiseerd. De ontwikkeling sluit daarmee aan bij het regionaal en gemeentelijk woonbeleid. 20
Toelichting vastgesteld bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’
3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie Giessenlanden De “Omgevingsvisie Giessenlanden”, geeft een visie op het grondgebied van Giessenlanden en kijkt vooruit op de langere termijn. De visie toont de bestaande kwaliteiten en geeft aan waar ruimte ligt voor nieuwe ontwikkelingen. En hoe het gemeentebestuur als partner, bij wil en kan dragen aan plannen en wensen van inwoners en ondernemers. De visie kenmerkt zich tevens doordat het tot stand is gekomen door een intensief proces van gemeentebestuur en inwoners van de gemeente. Hierbij zijn acht omgevingskwaliteiten geformuleerd: 1. Wij koesteren, versterken en stimuleren de identiteit van onze dorpen en hun ommeland. Dit door o.a. te bewaken dat het karakter van ieder dorp behouden blijft. 2. De ondergrond, cultuurhistorie en ontstaansgeschiedenis van een dorp en zijn ommeland dragen in belangrijke mate bij aan de huidige kwaliteit, karakteristiek en identiteit van dat dorp. Deze aspecten zijn een belangrijk vertrekpunt bij toekomstige ontwikkelingen. 3. Zorgvuldig ruimtegebruik is uitgangspunt. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij de huidige en toekomstige vraag; 4. De kwaliteiten van de onderlinge samenhang tussen de dorpen, het landschap en het water worden beschermd, benut en versterkt. 5.
De fysieke leefomgeving van de dorpen dient niet alleen functioneel te zijn, maar ook kwaliteit te bieden in beleving, veilig te zijn en bij te dragen aan de gezondheid van haar inwoners. 6. Wij stimuleren duurzame maatregelen welke een positieve bijdrage leveren aan het milieu. 7. Wij bieden ruimte aan innovatie, zolang deze geen afbreuk doet aan de overige omgevingskwaliteiten. 8. Wij behouden het evenwicht tussen een doeltreffende waterhuishouding en het karakteristieke slagenlandschap. Het landschap dankt haar karakteristiek mede aan het water en staat daar tegelijkertijd door onder druk. De visie op Noordeloos gaat in op de onderwerpen verkeer & veiligheid, voorzieningen, wonen en duurzame ontwikkeling. Op het gebied van verkeer en veiligheid vragen bewoners aandacht voor de gevolgen van de verbreding van de A27. Men verwacht een toename van sluipverkeer over de N214. Dit heeft als gevolg dat er een afname is van de verkeersveiligheid en een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het op peil houden van het voorzieningenniveau is het tweede aandachtspunt. Aangevuld met maatregelen die leiden tot een evenwichtige bevolkingssamenstelling met aandacht voor onder andere woningtoewijzing, “scheef wonen”, en starters. In het dorp komen soms plekken vrij voor nieuwbouw. Plekken die vaak snel worden aangemerkt als mogelijke locaties voor nieuwe woningbouw.
Woningbouw is goed, maar moet allereerst worden afgestemd op de behoefte. De woningen moeten passen bij het dorp en levensloopbestendig zijn om de inwoners voor het dorp te behouden. Planspecifiek Het plan sluit op verschillende punten aan op het gestelde beleid. Met het plan worden woningen gerealiseerd voor een brede doelgroep die zowel geschikt zijn voor starters, gezinnen als senioren.