Bijlage 1 - Toelichting bestemmingsplan Molenaarsgraaf, Graafdijk-West 2-4

46

Kabels en leidingen Op basis van de online kaart van Stedin zijn er in het plangebied geen laagspanningskabels aanwezig, deze liggen ten noorden van het plangebied. Er is een gemeentelijk rioolstelsel aanwezig. Daarnaast zijn in of nabij het plangebied de gebruikelijke kabels en leidingen van de nutsbedrijven, elektriciteit, gas etc. aanwezig. Hier moet rekening mee gehouden worden tijdens de uitvoering. Conclusie Het onderhavige plan ondervindt voor wat betreft het aspect externe veiligheid geen belemmeringen.

5.11 Rioolstelsel Het rioolstelsel aan de Graafdijk-West nabij het plangebied heeft een beperkte rioolcapaciteit, mogelijk zelfs onvoldoende voor een extra woning en extra functies. Er liggen op het erf twee putten voor vacuümriolering. Eén daarvan is gelegen nabij huisnr. 1. Thans is daar huisnr. 3 op aangesloten. Onderzoek heeft uitgewezen dat hierop de nieuwe woning nr. 2 aangesloten kan worden. De andere put, ten behoeve van nummers 4, 5, 6, 7 en 8, ligt in de tuin van nr. 4 achter nr. 5. Hier is de maximale capaciteit bereikt. Overleg ter plaatse met de vertegenwoordiger van het Team beheer buitenruimte van de gemeente Molenlanden heeft uitgewezen dat voor dit plangebied en voor het westelijk gelegen terrein van Graafdijk West nr 6-8 het best een gezamenlijke oplossing kan worden gerealiseerd door middel van het aanleggen van een gecombineerde pompput in combinatie met een HPE persleiding rond 90 mm naar het hoofdriool welke parallel loopt aan de Graafdijk. De initiatiefnemer zal hiertoe een rioolplan laten uitwerken. De aanleg van een IBA3 (individuele behandeling afvalwater) is niet nodig. Conclusie Het onderhavige plan ondervindt voor wat betreft het aspect riolering geen belemmeringen indien het hierboven beschreven rioolplan op termijn wordt gerealiseerd. De kosten zijn gedeeltelijk voor de initiatiefnemer.

De riooluitbreiding wordt na realisatie geïntegreerd in het gemeentelijk rioolsysteem.

47

6 JURIDISCHE PLANOPZET 6.1 Inleiding Het wijzigingsplan ‘Molenlanden, Graafdijk-West 2 t/m 4 te Molenaarsgraaf’ bestaat uit drie delen: de verbeelding, de regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het wijzigingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en regels. In dit hoofdstuk wordt de systematiek van de regels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven. De systematiek van het wijzigingsplan sluit aan bij de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Het voorliggende wijzigingsplan ‘Molenlanden, Graafdijk West 2 t/m 4 te Molenaarsgraaf’ is conform de landelijke ROstandaarden (2012) opgesteld. Het plan voldoet daarmee aan de digitale verplichting.

6.2 Systematiek van de regels Voor wat betreft de regels van het onderhavige wijzigingsplan is een verwijzing gemaakt naar het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom’ inclusief ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’’. De regels bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

6.3 Bestemmingen Wonen De contouren van de aanwezige bebouwing op perceel 724 worden gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’. Het bouwvlak wordt om de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken, tuinen, erven en verhardingen gelegd. Binnen het bouwvlak zijn maximaal 3 woningen toegestaan: - de bestaande woning in de boerderij a; - een nieuwe woning in de te herbouwen rietgedekte schuur b; - een nieuwe woning op perceel 740; Op het achtererf is ruimte gereserveerd voor bijgebouwen. De functieaanduiding 'kantoor' is bestemd voor het vestigen van beroep aan huis (kantoor) in het bestaande volume van de huidige stalruimte. De nieuwe woning in de te herbouwen rietgedekte schuur, ter plaatse van schuur b, heeft de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - met kantoor verbonden'. De gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone dijk' is tevens aangeduid voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering. Dubbelbestemming – Archeologie 1 De dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 1' is mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

48

Dubbelbestemming – Archeologie 4 De dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 4' is mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Dubbelbestemming – Archeologie 8 De dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 8' is mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Waarde – Cultuurhistorie De functieaanduiding ‘Cultuurhistorie’ is mede bestemd voor het beschermen van de cultuurhistorische waarde van het monument en daarmee voor het behoud en/of herstel van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische, (historische) stedenbouwkundige en (historisch-)architectonische waarden van het lint en dorpsgezicht langs de Graafdijk-West.

6.4 Aanduidingen -

5

Bouwvlak5; Maatvoering ‘Maximum bouwhoogte (m): 9’; Maatvoering ‘Maximum goothoogte (m): 5’; Gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - dijk'; Gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone – molenbiotoop 400 m'; Gebiedsaanduiding ‘wro-zone – aanlegvergunning gevoelige bodem’; Gebiedsaanduiding ‘wro-zone – aanlegvergunning overgangsgebied’; Gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied dorpslint’.

Op percelen 724 en 740, het bouwvlak op perceel 498 komt te vervallen.

49

7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan voor de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente wordt een overeenkomst met de initiatiefnemer getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt.

50

8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 8.1 Vooroverleg Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat de gemeente Molenlanden bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg is het plan voorgelegd aan de monumentencommissie en besproken met de buren.

8.2 Zienswijzen De initiatiefnemers hebben contact opgenomen met de omwonenden om het plan toe te lichten. Op de voorbereiding van een ruimtelijke procedure is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Het voorontwerp bestemmingsplan en bijbehorende stukken zijn vanaf 13 januari 2021 voor een periode van zes weken ter inzage gelegd, waarbij eenieder in de gelegenheid was om zienswijzen kenbaar te maken. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Tijdens deze periode is een advies ontvangen van het Waterschap Rivierenland. Dit advies is op te vatten als wateradvies in het kader van de watertoetsprocedure. Dit advies is verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Vervolgens lag het ontwerpbestemmingsplan ter inzage vanaf 12 maart 2021 gedurende zes weken. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

51

BIJLAGE 1: (SFEERIMPRESSIES NIEUW TE BOUWEN BIJGEBOUWEN)

Afbeelding 17. Referentiebeeld.

Afbeelding 18. Bij het realiseren van parkeerplaatsen zal rekening gehouden worden met de landschappelijke waarden en de traditionele bebouwing.

Afbeelding 19. De zijgevel van de boerderij. De nieuw te bouwen bijgebouwen zullen aansluiten op dit traditionele beeld.

Afbeelding 20. Referentiebeeld.

BIJLAGE 2: (ADVIES MONUMENTENCOMMISSIE)

BIJLAGE 3: (UITGANGSPUNTENNOTITIE WATERSCHAP RIVIERENLAND) Op basis van de door u verstrekte informatie zijn de volgende wateraspecten van belang in het plangebied. Beleid waterschap Rivierenland Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 “Koers houden, kansen benutten” bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels. Veiligheid Het waterschap kent primaire keringen (deze liggen voornamelijk langs de grote rivieren) en regionale waterkeringen (deze liggen langs boezemwateren en kanalen). Het waterkerend vermogen van de dijken mag niet worden aangetast door ruimtelijke ingrepen. De huidige sterkte van de waterkering blijft nodig. Niet alleen de dijk, maar ook de zogeheten beschermingszones aan weerszijden van de dijk verdienen bescherming. De Keur van waterschap Rivierenland is hierop van toepassing.

Er gelden restricties voor bebouwing en andere activiteiten op en langs de dijken. De kern- en beschermingszone vormen samen de waterkering, daarnaast wordt bij primaire waterkeringen ook een buitenbeschermingszone onderscheiden. Ook hierop is de Keur van Waterschap Rivierenland van toepassing. Naast het voorkomen van negatieve effecten op de huidige waterkeringen is het van belang dat een eventueel toekomstig hoger beschermingsniveau kan worden gerealiseerd ofwel niet wordt gefrustreerd. Het waterschap wil de ruimte behouden om de waterkering in de toekomst te versterken. Dat wordt bereikt door te voorkomen dat er wordt gebouwd in een bepaalde zone aan weerszijden van de waterkering. Dit noemt men het profiel van vrije ruimte. Hiervoor gelden per locatie bepaalde afmetingen; het dwarsprofiel is op te vragen bij het waterschap. Het waterschap is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de waterkeringen. Verweving van functies met de waterkering is niet gewenst. Verbeelding De beschermingszone van de waterkering wordt op de verbeelding opgenomen met de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk - 1'. Deze gebiedsaanduiding beschermt de waterkering door de bouwmogelijkheden van de onderliggende bestemming(en) te beperken. De regeling strekt ertoe dat bouwen voor de onderliggende enkelbestemming(en) vooraf wordt getoetst, doordat een bouwverbod onderdeel is van de regels.

Het nieuwe bouwwerk is uitsluitend toelaatbaar na afwijken bij omgevingsvergunning door het college. Het college vraagt bij het toepassen van deze bevoegdheid advies aan het waterschap. Grondwater (algemeen) Het plangebied wordt gekenmerkt door een bepaalde grondwaterstand. De drooglegging van het gebied is hiervoor medebepalend. Drooglegging is de maat waarop het maaiveld, het straatniveau of het bouwpeil boven het oppervlaktewaterpeil ligt. Doorgaans geldt voor het maaiveld een

drooglegging van 0,70 meter, voor het straatpeil een drooglegging van 1 meter en voor het bouwpeil een drooglegging van 1,3 meter. Voldoende drooglegging is nodig om grondwateroverlast te voorkomen. In gebieden waar grondwateroverlast bekend is of gebieden met hoge grondwaterstanden adviseren wij om hier nader onderzoek naar te doen. Bij hoge rivierwaterstanden kunnen gebieden gelegen nabij de rivieren overlast ondervinden van kwel. Eventuele maatregelen zijn het ophogen van het maaiveld of kruipruimteloos bouwen. Waterberging Voor dit plan is de toename van het verhard oppervlak kleiner dan 500 m² in het stedelijk gebied of kleiner dan 1500 m² in het landelijk gebied. Eventueel kan gebruik worden gemaakt van een eenmalige vrijstelling. Hiervoor kunt u contact opnemen met de afdeling vergunningen van het waterschap. In alle andere gevallen dient u compenserende maatregelen te treffen. In dit geval zult u na het doorlopen van planologische traject in het kader van de watervergunning nadere afspraken moeten maken. Watergangen Binnen het plangebied ligt een A-watergang.6 Binnen het plangebied ligt een beschermingszone van een A-watergang. Binnen het plangebied ligt geen B-watergang of een beschermingszone van een B-watergang.

Werkzaamheden in de watergang of de bijbehorende beschermingszone zijn vergunning -en of meldingsplichtig omdat deze invloed hebben op de water aan- en afvoer, de waterberging of het onderhoud. Een onderhoudsstrook is een obstakelvrije strook die als beschermingszone in de legger is aangewezen. Met deze zone wordt handmatig en/of machinaal onderhoud van de watergang vanaf de kant mogelijk gemaakt. Voor A-watergangen is die strook 4 meter breed (in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden en in het Land van Heusden en Altena geldt een breedte van 5 meter), gemeten uit de insteek. Voor B-watergangen is de strook 1 meter breed. C-watergangen hebben geen beschermingszone. Verbeelding Op de Verbeelding van het bestemmingsplan worden A-watergangen opgenomen met de bestemming Water. De beschermingszone van de watergangen wordt niet bestemd. De boezemgebieden of het winterbed krijgt de dubbelbestemming Waterstaat - Waterberging. Waterkwaliteit (algemeen) Hieronder volgen een aantal algemene aandachtpunten die gelden voor verschillende ruimtelijke ontwikkelingen: Bij de herstructurering van bestaande woonwijken of herbouw van woningen is er de kans om het rioolsysteem zodanig aan te passen dat hemelwater wordt afgekoppeld. Het uitgangspunt is dat er minimaal tot aan de erfgrens een gescheiden stelsel wordt aangelegd.

Bij nieuwbouw is het uitgangspunt dat hemelwater van het verhard oppervlak voor 100% gescheiden wordt afgevoerd. Het waterschap gaat bij nieuwbouw van woningen uit van een (duurzaam) gescheiden rioleringsstelsel. Hemelwater van terreinverhardingen stroomt bij voorkeur niet direct af op het oppervlaktewater, maar wordt eerst voorgezuiverd door een berm wadi of bodempassage. 6

Deze opmerking in het resultaat van de watertoets is onjuist. De schaal van de online kaart van de watertoets is namelijk onvoldoende precies om het exacte plangebied nauwkeurig aan te geven. Het plangebied grenst aan de A-watergang en de bijbehorende dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' maar deze dubbelbestemming valt buiten het plangebied.

Bij bedrijventerreinen wordt gestreefd om het hemelwater van het verhard oppervlak gescheiden van het vuilwaterriool af te voeren. Bij risico's voor waterverontreiniging wordt gestreefd naar een verbeterd gescheiden rioleringsstelsel. Riolering en zuiveringswerken Het rioolstelsel valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. U kunt met uw gemeente contact op te nemen voor het aansluiten van (nieuwe) woningen en bedrijven.7 In het plangebied ligt geen rioolwaterpersleiding van het waterschap. Vervolgtraject Voor het verdere proces is het van belang om de accountmanager van het waterschap te betrekken bij het plan en rekening te houden met de in dit document aangegeven uitgangspunten en adviezen. Wij verzoeken u ons te informeren over de wijze waarop het plan verder zal worden voorbereid. LET OP: het is mogelijk dat uw plan op basis van alleen het oppervlak van het plangebied in de normale procedure terecht is gekomen. Is dit het geval en worden er in deze notitie geen aandachtspunten aangereikt, dan is overleg met de accountmanager niet nodig. Uw plan is dan niet relevant voor de belangen van het waterschap (watertoetsadvies).

7

Hierover is contact gelegd met de gemeente Molenlanden, team Beheer Buitengebied. Zie de opmerkingen over de riolering in hoofdstuk 5.11.